Al vier à vijf weken is het heel rustig qua hypotheekrentewijzigingen. Afgelopen week hielden de hypotheekrente-verhogingen en -verlagingen elkaar in evenwicht. Geldverstrekkers zijn heel voorzichtig met een verhoging van hun hypotheekrentes. Het lastige is dat de rentes op de financiële markten blijven stijgen. De oorzaak daarvan is dat de kans op een renteverlaging door de centrale bank van de Verenigde Staten in maart steeds kleiner wordt geacht. Het gaat te goed met de Amerikaanse economie. Daarom verschuift de verwachte renteverlaging naar later dit jaar. In ondertaande afbeelding tonen we een grafiek met de ontwikkeling van de kapitaalmarkt- en hypotheekrente.
Januari is achter de rug en dat is een maand waarin vaker vaste inkomsten en uitgaven veranderen dan in andere maanden. Het goede nieuws: voor de meeste mensen is er netto in de maand januari meer salaris binnengekomen dan in december. Daar staat tegenover dat bepaalde uitgaven omhoog gaan. Voor de meeste mensen is de premie voor de ziektekostenverzekering en de gemeentelijke belastingen hoger. Sommige bedrijven hebben per 1 januari de prijzen voor hun producten en diensten verhoogd.
Het is goed om aan het begin van een nieuw jaar de balans op te maken. Wat zijn mijn vaste inkomsten en uitgaven. Hoeveel houd ik over om te sparen? Ben ik aan het sparen voor een bepaald doel? We zetten hieronder op een rij hoe je zelf meer regie kunt krijgen over je financiën.
Zorg dat je inzicht hebt in je maandelijkse inkomsten en uitgaven door een begroting te maken. Een begroting klinkt zwaar, maar in feite kun je eenvoudig op een A4tje, in een Excel spreadsheet of via een app je inkomsten en uitgaven op een rij zetten.
Aan de ene kant zet je de vaste inkomsten, zoals je netto salaris en de toeslagen die je krijgt van de Belastingdienst en eventuele andere inkomsten.
Aan de andere kant zet je de vaste uitgaven zoals hypotheek of huur, energiekosten, zorgverzekeringen, schade verzekeringen, gemeentelijke belastingen, tv-internet abonnement, kinderopvang, vervoer, contributies, reservering voor nieuwe auto, telefoon abonnement enzovoort.
Daarnaast is het goed om op een rij te zetten wat je gemiddeld per maand kwijt bent aan variabele uitgaven. Denk daarbij bijvoorbeeld aan boodschappen, uitgaanskosten, maar ook de kleine uitgaven voor een kop koffie bij de Starbucks en andere kleine uitgaven. Als je toch al bijna alles via je bankrekening laat lopen, dan kun je op je digitale afschriften heel makkelijk uitgaven terugvinden en op een rij zetten. Houd er rekening mee dat de totale variabele kosten per maand kunnen verschillen. Zorg dat je daarom een redelijk gemiddeld hebt.
Als je alles op een rij hebt gezet, dan kun je de vaste en variabele uitgaven aftrekken van je inkomsten. Hopelijk houd je dan een bedrag over. Is dat niet het geval, dan heb je een probleem en moet je gaan bezuinigen op je vaste of variabele uitgaven. Of je moet je inkomsten verhogen door bijvoorbeeld meer te gaan werken als dat mogelijk is.
Houd je geld per maand over dan kun je sparen of beleggen.
Met alleen een maandbegroting ben je er nog niet. Het is ook aan te raden om een jaarbegroting te maken. Want naast de maandelijkse vaste inkomsten en uitgaven, zijn er mogelijk ook nog andere grote incidentele inkomsten en uitgaven gedurende een jaar. Voorbeelden van eenmalige inkomsten zijn bijvoorbeeld vakantiegeld, belastingteruggave of een bonus. Voorbeelden van een eenmalige uitgaven zijn bijvoorbeeld een vakantie(s) of onderhoud aan de auto of een verbouwing of onderhoud aan de woning. Sommige van deze incidentele uitgaven vinden misschien niet eens plaats in 2024 maar in toekomstige jaren. Denk bijvoorbeeld de aanschaf van een andere auto. Het is goed om hiervoor te reserveren en het geld dat je hiervoor spaart al in je maandelijkse begroting mee te nemen.
Met een jaarbegroting weet je hoeveel extra inkomsten en uitgaven je hebt. Je kunt dan bepalen of het bedrag dat je maandelijks kunt sparen, zoals vastgesteld bij de maandbegroting, voldoende is. Of dat je het aan moeten vullen met een nog lopende spaarpot.
Houd je voldoende geld over, dan is het verstandig om een goede spaarbuffer op te bouwen. Is die er al, dan kun je bedenken voor welk langer termijn doel je wilt sparen, of als je iets risicovoller bent ingesteld, waarvoor je wilt beleggen.
Afgelopen week was best een spannende week voor de ontwikkeling van de rentes op de financiële markten en daarmee ook voor de beleidsmakers bij geldverstrekkers, om te bepalen wat zij met hun hypotheekrentes zouden doen.
Want in januari waren de ontwikkeling van de rentes op de financiële markten en die van de hypotheekrentes uit elkaar gelopen. De hypotheekrentes gingen in 2024 omlaag, mede omdat geldverstrekkers weer nieuwe hypotheekomzet doel-stellingen hadden gekregen. De rentes op de financiële markten gingen de eerste weken omhoog, omdat het idee bij beleggers was ontstaan dat hun optimisme over de verwachte renteverlagingen van de centrale banken in 2024 iets was doorgeslagen.
Die onzekerheid is er nog steeds. Soms komt er negatief nieuws, dan weer positief nieuws. Afgelopen week was daar een mooi voorbeeld van. Op woensdag besloot de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten, om haar rente ongewijzigd te laten. Dat was door beleggers verwacht. Maar beleggers hoopten dat er in maart wel een renteverlaging zou komen. Uit de toelichting van de Fed bleek echter dat de Fed de inflatie nog steeds te hoog vindt en dat ze voorzichtigheid wil betrachten bij het verlagen van de rente. De kans dat de Fed haar rente al in maart gaat verlagen is daardoor iets kleiner geworden.
Het positieve nieuws kwam uit Europa. De voorlopig vastgesteld inflatie over januari in de eurozone daalde naar 2,8% ten opzichte van 2,9% in december. In december was nog de verwachting dat de inflatie in januari wel eens toe zou kunnen nemen, als gevolg van loonstijgingen en prijsverhogingen van producten en diensten per 1 januari. Daarom werd de daling van de inflatie enthousiast ontvangen door beleggers en gingen de rentes op de financiële markten omlaag.
Op vrijdag gingen de rentes op de financiële markten juist weer omhoog, doordat in de Verenigde Staten goede banencijfers gepresenteerd werden. In januari waren er 353.000 banen bij gekomen en dat was bijna het dubbele van wat er verwacht werd. Goed nieuws qua banen, betekent dat de economie van de Verenigde Staten nog steeds heel sterk is en dat verkleind weer de kans dat de Fed haar rente al in maart gaat verlagen.
Bij de hypotheekrentes zagen we afgelopen week heel weinig hypotheekwijzigingen. Een paar geldverstrekkers verlaagden de hypotheekrente voor veelal een paar specifieke rentevaste periodes. De gemiddelde hypotheekrentes bewogen amper.
Ook voor de komende week verwachten wij geen spectaculaire hypotheekrentewijzigingen en zijn we redelijk positief dat de dalende trend in ieder geval voorlopig aanhoudt. Maar het aantal verlagingen blijft waarschijnlijk wel op een laag pitje, tenzij de rentes op de financiële markten ook serieus verder dalen.
We herhalen nog maar weer eens onze middellange termijn verwachting dat de hypotheekrentes in 2024 licht zullen dalen. Wij verwachten dat op een bepaald moment in 2024 de centrale banken hun rentes gaan verlagen als de inflatie voldoende is gedaald. Dat is dan ook meteen het grootste risico, namelijk dat de inflatie zich gaat stabiliseren op een niveau van rond de drie procent, maar wij achten die kans relatief klein.
Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meldde vorige week: “Bestaande koopwoningen bijna 3% goedkoper in 2023”. Die titel kan een verkeerd beeld van de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen geven. Kijk je naar de gemiddelde daling en stijging per maand, dan klopt het dat de huizenprijzen in 2023 gemiddeld met 2,8% omlaag gingen. Toch is het beeld genuanceerder. In de eerste vijf maanden was sprake van een daling, maar in de daarop volgende zeven maanden stegen de prijzen. Vergelijken we de prijzen van bestaande woningen in december 2023 met die in december 2022, dan zijn de prijzen in die periode gestegen met 1,6%.
Kortom: de daling van de huizenprijzen is beperkt gebleven tot de periode augustus 2022 tot en met mei 2023. Vanaf juni is het herstel begonnen. Ook is de verwachting dat de huizenprijzen in 2024 doorstijgen. ABN AMRO Bank meldde vorige week dat ze haar verwachting voor de huizenprijzen voor 2024 bijstelt. Eerder ging de bank nog uit van een stijging van 2,5%; nu verwachten zij een stijging van 4%. Bij Van Bruggen Adviesgroep verwachten we dat de stijging nog forser zal zijn, tussen de 7% en 10%. De redenen van de verdere verwachte stijging van de woningprijzen? Dat zijn de nieuwe leennormen 2024, de stijgende inkomens, de verwachte daling van de hypotheekrente, de grote vraag naar koopwoningen bij een beperkt woningaanbod en de verder stagnerende nieuwbouw.
In onderstaande grafiek laten we de prijsontwikkeling zien van bestaande koopwoningen. De transactieprijs geeft de gemiddelde prijs aan van de verkochte woningen die bij de notaris gepasseerd zijn. De prijsindex (de rechter-as) meet de prijsverandering van bestaande woningen. Na een daling van de huizenprijzen in de periode 2008 tot en met 2013, brak een periode aan van een enorme stijging van de huizenprijzen. In de onderstaande grafiek is te zien dat in 2022 een korte correctie is ingezet. Maar inmiddels is de weg omhoog weer ingeslagen. De kans is groot dat we dit jaar een nieuw record gaan bereiken.
Bovenstaande gegevens zijn gebaseerd op de huizenprijzen van woningen die bij de notaris passeren. Het passeren gebeurt altijd een aantal weken en vaak maanden nadat de koop tussen verkoper en koper is gesloten en de koopovereenkomst is getekend. De transactieprijzen van de NVM zijn dan ook een voorspeller voor de transactieprijzen van het Kadaster.
De transactieprijzen van het Kadaster liggen in de maand december bijna altijd iets lager dan de rest van het jaar. Maar afgelopen december was de maand-op-maand-daling een stuk kleiner dan in eerdere jaren.
De transactieprijzen van de NVM over het vierde kwartaal 2023 voor-spellen dat de stijging van de transactieprijzen bij het Kadaster in het eerste kwartaal van 2024 verder zal gaan.
De huizenprijzen maken dus een behoorlijk herstel door. Waarschijnlijk gaan we in 2024 een nieuw record bereiken qua huizenprijzen.
Wel moeten we er rekening mee houden dat één euro nu minder waard is dan een jaar of een paar jaar geleden. Door inflatie is de reële waarde van woningen (de waarde gecorrigeerd voor inflatie) wel fors gedaald in 2022. De reële waarde is nu iets aan het herstellen, maar het is de vraag of de reële waarde in 2024 een nieuw record weet te bereiken.
Zoals verwacht heeft de Europese Centrale Bank (ECB) vorige week besloten om haar rentetarief ongewijzigd te laten. In haar toelichting liet de ECB er niets over los wanneer zij haar rentetarieven wel gaat verlagen. Toch zagen beleggers lichtpuntjes in de toelichting van ECB-president Christine Lagarde. Dat was vooral omdat zij de afgelopen weken juist probeerde de verwachtingen van beleggers te temperen dat er snel renteverlagingen aankomen. Dat deed ze dit keer niet.
De ECB constateerde dat de economie in het laatste kwartaal van 2023 waarschijnlijk gestagneerd is. Bovendien stelde de ECB in haar toelichting dat de gestegen inflatie in december in de eurozone minder hoog was dan verwacht.
Een belangrijke graadmeter, namelijk de inflatie exclusief de prijzen voor energie en voedingsmiddelen, daalde in december. De ECB verwacht dan ook dat de inflatie in de loop van 2024 verder afneemt. Een punt van aandacht blijven de stijgende lonen, maar de ECB ziet ook daar een afname van de stijging. Zoals van de ECB verwacht mag worden, houden ze wel een slag om de arm, onder meer door de verhoogde geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten.
De toelichting van de ECB leidde tot een hele lichte daling van de marktrentes en ook de aandelenbeurs profiteerde hiervan. Beleggers zien in de toelichting een mogelijkheid dat de ECB misschien al voor de zomer een eerste renteverlaging doorvoert. Sommige beleggers denken zelfs al aan meerdere renteverlagingen, tot 1,5% in totaal.
Renteverlaging van de marktrentes zou vooral goed nieuws zijn voor mensen met een variabele hypotheekrente. De variabele hypotheekrente volgt namelijk redelijk nauwgezet de renteontwikkeling van de ECB. Ook voor de lange vaste hypotheekrentes kan dit een goede zaak zijn, maar we moeten er wel rekening mee houden dat een deel van de renteverlagingen al verwerkt is in deze vaste rentes. In 2023 verhoogde de ECB bijvoorbeeld haar rente met 2,5%, terwijl de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met ongeveer 0,5% steeg. Dat kwam doordat beleggers en geldverstrekkers de renteverhogingen van de ECB al verwacht hadden en deze dus al verwerkt hadden in de rentetarieven.
Het blijft lastig te voorspellen wat de rente precies gaat doen, maar voorlopig is onze verwachting dat de lange vaste hypotheekrentes in 2024 licht dalen. Hieronder tonen we de ontwikkeling van de ECB-depositorente samen met de gemiddelde variabele en 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG.
De eerste reactie van beleggers op de toelichting van de ECB is dus positief en zorgt ervoor dat de stijging van de rentes op de financiële markten tot stilstand is gekomen en dat deze rentes zelfs licht gedaald zijn. De oplopende rentes op de financiële markten van de afgelopen weken stelden geldverstrekkers voor een belangrijk dilemma. Gaan we onze hypotheekrentes verhogen of nemen we tijdelijk genoegen met minder marge?
Afgelopen week zagen we dan ook dat sommige geldverstrekkers hun hypotheekrentes licht verhoogden, terwijl andere geldverstrekkers de rentes juist iets verlaagden. Maar de onzekerheid bleek vooral uit het beperkte aantal hypotheekrentewijzigingen. De meeste geldverstrekkers keken de kat uit de boom. Op korte termijn verwachten wij dat de voorzichtigheid bij geldverstrekkers aanhoudt.
Veel hangt af van de ontwikkeling van de rentes op de financiële markten de komende tijd. Ook deze week is er een belangrijke vergadering, namelijk van de Fed (de centrale bank van de Verenigde Staten). Beleggers zijn ook benieuwd welke signalen de Fed gaat afgeven en wanneer zij haar rente gaat verlagen. Ook zullen we volgende week de eerste voorlopige cijfers over de inflatieontwikkeling in januari in de eurozone zien.
We herhalen nog maar eens: over geheel 2024 verwachten wij dat de vaste hypotheekrentes licht gaan dalen.
Afgelopen week verlaagde nog ongeveer 3 op de 5 geldverstrekkers hun hypotheekrentes. Het ging in de meeste gevallen om een kleine verlaging van maximaal vijf honderdsten voor een beperkt aantal rentevaste perioden. Een enkele geldverstrekker verhoogde de hypotheekrentes zelfs licht.
Nu de rentes op de financiële markten voor de vierde week op rij aan het stijgen zijn, is de kans groot dat we komende week nog minder hypotheekrente-verlagingen gaan zien.
Mogelijk zijn er zelfs enkele geldverstrekkers die het aandurven om hun rentes te verhogen. Geldverstrekkers zullen daar enigszins huiverig voor zijn, omdat ze bang zijn dat ze zich dan uit de markt prijzen.
De gemiddelde hypotheekrentes gingen afgelopen week tussen de één en drie honderdste naar beneden.
We gaven vorige week al aan dat beleggers in november en december een beetje overoptimistisch waren geworden over de inflatieontwikkeling en de verwachting dat centrale banken steeds vroeger in 2024 hun rente zouden verlagen.
Nu er toch weer iets stijgende inflatiecijfers te zien zijn in de eurozone en beter dan verwachte economische cijfers in de Verenigde Staten is er meer onzekerheid over het moment waarop de centrale banken hun renteverlagingen gaan doorvoeren.
Afgelopen week kwam daar ook nog eens de groeiende onrust in het Midden-Oosten bij door de raketaanvallen van Iran op Syrië, Irak en Pakistan en de daarop volgende reactie van Pakistan. Samen met de heersende onrust rond Gaza en Jemen verhoogt dit de kans op stijgende olieprijzen, wat de inflatie verder kan opdrijven.
Voor de verdere ontwikkeling van de rente kunnen we de komende week dan ook het beste kijken naar de geopolitieke ontwikkelingen in het Midden-Oosten. De week daarop wordt het dan weer interessant om te zien hoe de inflatie zich in januari heeft ontwikkeld in de eurozone.
Woningplatform Pararius meldde vorige week dat de huren in de vrije sector in 2023 met gemiddeld 8,5% zijn gestegen. Per vierkante meter betaalde je in het laatste kwartaal van 2023 ruim € 18,- huur per maand. Een woning met een oppervlakte van 60 vierkante meter kostte in het vierde kwartaal van 2023 gemiddeld ruim € 1.330,- per maand. Een huurwoning van 80 vierkante meter kostte ongeveer € 1.475,- per maand en 110 vierkante meter kostte gemiddeld ruim € 1.650,- per maand. Dat zijn gemiddelden, dus er zijn ook genoeg huurders in de vrije sector die nog hogere bedragen betalen.
Stellen kunnen die huurlasten vaak alleen opbrengen dankzij hun gezamenlijke inkomen. Valt één van beide inkomens weg, bijvoorbeeld doordat de relatie eindigt of doordat een partner komt te overlijden, dan zijn de huurlasten van de woning niet meer te betalen. Daarom geloven wij dat huurders vaker zouden moeten nadenken over een overlijdensrisicoverzekering. Deze verzekering kun je afsluiten voor het risico van overlijden van de partner. Daardoor kan de achterblijvende partner de huur voor de woning blijven betalen en hier blijven wonen. Voor een paar euro per maand kan een huurder dit risico al afdekken.
Sluit je een overlijdensrisicoverzekering af, dan moet je nadenken welk bedrag je wilt verzekeren. Dit zijn factoren die je daarbij kunt meenemen:
Regelmatig hoor je in het nieuws of tijdens een borrel hoe het behoorlijk verkeerd kan gaan tijdens de wintersport. Een ongeluk op de piste zit in een klein hoekje en soms kun je er zelf helemaal niks aan doen. Bijvoorbeeld als een ongecontroleerde snowboarder of skiër die tegen jou aanbotst. Of je komt terug van een gezellig bezoekje aan een restaurantje op de piste en je ski’s of snowboard zijn verdwenen. Ben je dan wel goed verzekerd?
Het is verstandig om voor je op wintersport vakantie gaat te checken of je goed verzekerd bent. Hoe uitgebreid is jouw reisverzekering? Stel dat je zorg nodig hebt in het buitenland, dan zal dit deels of volledig gedekt zijn op je ziektekostenverzekering. Maar dat geldt niet altijd als de kosten van het ziekenhuis of de kliniek hoger zijn dan in Nederland. Of wat dacht je van de kosten om je met een banaan, of erger nog, met een helikopter van de piste te halen als je iets gebroken hebt? Misschien moet je wel gerepatrieerd worden naar Nederland.
Je kunt je reisverzekering vaak uitbreiden met een wintersportdekking inclusief medische kosten. De dekking kan verschillen per verzekeraar. Controleer bijvoorbeeld of ook diefstal, verlies of beschadiging van dure skispullen is verzekerd en onder welke voorwaarden. Ga je skiën buiten Europa, dan moet je er ook op letten dat je een werelddekking hebt.
Tot slot een paar praktische tips:
Binnenkort valt de WOZ-beschikking van de gemeente weer op de mat. De WOZ-waarde is de maatstaf voor verschillende belastingen. Dat zijn onder andere de gemeentelijke belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting, maar ook het eigenwoningforfait. Dit jaar is de WOZ-waarde voor de meeste huishoudens licht gestegen. Wat betekent dit?
De WOZ-waarde geeft de waarde van de woning weer op 1 januari 2023. Gemiddeld stijgt de WOZ-waarde met 2,8%. Maar dat is slechts een gemiddelde. Hoe jouw WOZ-waarde zich ontwikkelt, is erg afhankelijk van onder andere factoren als je woonplaats, het type woning, de locatie van je woning en of je zonnepanelen hebt.
Je vraagt je misschien af hoe het kan dat de gemiddelde WOZ-waarde stijgt. Vanaf de zomer van 2022 zette toch een daling van de woningprijzen in? Dat klopt, maar over heel 2022 genomen stegen de prijzen toch gemiddeld met maar liefst 13,6%.
Waarom is de stijging van de WOZ-waarde dan slechts 2,8%? Dat komt doordat de WOZ-waarde bepaald wordt op 1 januari van een jaar.
Dat betekent dat je voor de indicatie van de huidige WOZ-waarde veel beter kunt kijken naar de waardestijging van een woning tussen december 2021 en december 2022. Die was 2,7%.
Het Centraal Bureau voor de Statistiek maakte bekend dat de huizenprijzen gedurende 2023 gemiddeld met 2,8% zijn gedaald.
De kans is echter groot dat de WOZ-waarde ook volgend jaar gemiddeld genomen gestegen is, met een percentage rond de 1,6%. Dat is namelijk de gemiddelde huizenprijzenstijging tussen december 2022 en december 2023.
De WOZ-waarde mag dan gemiddeld met “slechts” 2,8% stijgen, de gemiddelde gemeentelijke belastingen gaan met ongeveer 6% omhoog. Dat komt doordat veel gemeenten hun tarieven verhogen voor de onroerendezaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing. Wat jouw verhoging precies is, hangt af van twee factoren: de gemeente waarin je woont en de waardeverandering van de WOZ-waarde.
Uit een onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 110 gemeenten blijkt dat een gemiddeld huishouden in 2024 € 938,- kwijt is aan gemeentelijke belastingen.
De nieuwe WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2023 geldt voor de inkomstenbelasting van het belastingjaar 2024. Het bijtellingspercentage voor het eigenwoningforfait is in 2024 gelijk aan 2023, namelijk 0,35%. Iemand met een middeninkomen en een woning met een WOZ-waarde van € 400.000,- op peildatum 1 januari 2022 komt na een gemiddelde stijging van 2,8% uit op een WOZ-waarde van € 411.200,- per peildatum 1 januari 2023 en moet dan op jaarbasis ongeveer € 15,- meer inkomstenbelasting betalen.
Vorig jaar maakten ruim dubbel zoveel mensen bezwaar tegen de hoogte van de WOZ-waarde in vergelijking met 2022. Het aantal bezwaren lag rond de 600.000 en veel gemeenten hadden moeite om de bezwaren binnen een redelijke termijn te behandelen.
Er zijn twee belangrijke oorzaken voor het grote aantal bezwaren in 2023. Dat was in de eerste plaats de forse stijging van de WOZ-waarde. De stijging was gemiddeld 17%. Veel mensen hadden het gevoel dat die stijging van de WOZ-waarde niet in overeenstemming was met de werkelijke stijging van hun woningwaarde. Dat kwam mede doordat het woonsentiment was omgeslagen op het moment dat zij de envelop van de gemeente ontvingen. Die omslag was dus alleen pas gekomen ná de peildatum van de WOZ-waarde.
Een tweede belangrijke factor zijn de commerciële bureaus die op no cure no pay-basis kunnen uitzoeken of je WOZ-waarde omlaag kan. Het nadeel van dit soort bureaus is dat gemeenten er een extra kostenpost aan hebben, die vaak weer doorberekend wordt in een hoger tarief voor de onroerendzaakbelasting. Uiteindelijk lijden alle inwoners van een gemeente daaronder. Wel zijn die bureaus een uitkomst voor mensen die het moeilijk vinden om zelf een bezwaar op te stellen. Overigens biedt onder meer Vereniging Eigen Huis op haar site een voorbeeld-bezwaarschrift en kun je zelf ook op zoek gaan naar vergelijkbare woningen om te bepalen of je WOZ-waarde terecht is. Uit onderzoek van de Waarderingskamer blijkt dat in 2022 gemiddeld 45% van de bezwaren werd gehonoreerd van mensen die zelf een bezwaar opstelden, tegenover 27% van de bezwaren die opgesteld waren door een bureau.
Nog een tip: veel gemeenten zien liever dat je eerst rechtstreeks met hen contact opneemt als je het niet eens bent met de WOZ-waarde dan dat je meteen een bezwaar indient. Houd wel de termijn van zes weken in de gaten. Alleen binnen die tijd mag je een bezwaar indienen.
Heb je een hypotheek zonder NHG? Dan kom je misschien in aanmerking voor een lagere rente. Hoe zit dat? Als je een hypotheek zonder NHG hebt, dan betaal je een renteopslag. Die renteopslag is afhankelijk van hoe hoog je hypotheek is ten opzichte van de waarde van de woning. Heb je bijvoorbeeld (deels) een annuïteiten- of lineaire hypotheek, dan daalt je hypotheekschuld elk jaar. Maar nog veel belangrijker: de afgelopen jaren zijn de meeste woningen fors in waarde gestegen. Dat is in eerste instantie gunstig voor de geldverstrekker, want de hypotheekschuld is veel kleiner geworden ten opzichte van de woningwaarde. De geldverstrekker ontvangt daardoor in feite een hogere rentevergoeding dan passend is bij het risico dat de geldverstrekker op dit moment loopt om het geld niet volledig terugbetaald te zien.
Bij veel geldverstrekkers heb je de mogelijkheid om een verlaging van de renteopslag aan te vragen als je kunt aantonen dat de waarde van je woning is gestegen. Bij sommige geldverstrekkers moet dat met een taxatierapport, maar andere geldverstrekkers gaan akkoord met de WOZ-waardebepaling. Dat kan je wellicht één tiende tot enkele tienden rente schelen. Daarbij geldt dat hoe langer geleden je de rente voor het laatst hebt vastgezet, hoe hoger waarschijnlijk de opslag is die voor jou gerekend wordt. De rente-opslagen voor hypotheken zonder NHG zijn de afgelopen jaren namelijk steeds kleiner geworden. Maar om te bepalen of je naar een lagere rente-opslag kunt, wordt gekeken naar de oorspronkelijke rente-opslagen aan het begin van de rentevaste periode.
Stel: je hebt een paar jaar geleden een woning gekocht van € 400.000,-. Je hebt een volledige annuïteitenhypotheek afgesloten zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van € 400.000,- tegen een rente van 2,7%. De renteopslag ten opzichte van een NHG-hypotheek was 0,5%. Stel: deze woning is nu in waarde gestegen naar € 650.000,-. Bovendien is je hypotheek door aflossingen gedaald naar € 355.000,-. De verhouding van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde is dan gedaald van 100% naar 55%.
Hoogstwaarschijnlijk kan de renteopslag omlaag, misschien wel met 0,3% à 0,4%. Dat scheelt je enkele tientjes per maand.
Voor het Algemeen Dagblad (AD) zette van Bruggen Adviesgroep de belangrijkste zes veranderingen in 2024 op een rij, die spelen als je in woning wilt kopen:
Voor aflossingsvrije hypotheken betaal je bij de meeste geldverstrekkers een renteopslag. Bij veel geldverstrekkers ligt die opslag tussen de 0,1% en 0,15%. Het goede nieuws is dat die opslag een stuk lager is dan 5 jaar geleden. Toen lag de renteopslag vaak nog tussen de 0,15% en de 0,3%. De gemiddelde opslag die geldverstrekkers (die met een opslag werken) rekenen voor aflossingsvrije hypotheken is dus bijna gehalveerd.
Het slechte nieuws is dat vijf jaar geleden nog 45% van de geldverstrekkers geen renteopslag hanteerde voor aflossingsvrije hypotheken, terwijl er nu nog maar een paar geldverstrekkers van zo’n opslag afzien.
Geldverstrekkers vinden dat ze een renteopslag voor aflossingsvrije hypotheken mogen rekenen. Ze lopen meer risico dan bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek dat ze een deel van hun geld niet terugkrijgen als de klant in de betalingsproblemen komt en de woning gedwongen moet verkopen. Dat extra risico komt doordat de hypotheekschuld bij een aflossingsvrije hypotheek gelijk blijft, terwijl die bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek gedurende de rentevaste periode daalt. Moet de woning met verlies gedwongen verkocht worden, dan is het verlies voor de geldverstrekker bij een aflossingsvrije hypotheek groter dan bij een annuïteitenhypotheek.
Theoretisch klopt dit, maar de vraag is hoe groot dit risico in de praktijk is. Helaas zijn de verliescijfers van geldverstrekkers niet openbaar. Kijken we naar de verliescijfers van Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan valt op dat die extreem laag zijn. Tot en met het derde kwartaal van 2023 zijn 15 verliesdeclaraties gehonoreerd op ongeveer 1,3 miljoen uitstaande NHG-garanties. Ook als we rekening houden met minder positieve omstandigheden op de woningmarkt, lijkt een rente-opslag van hoogstens één of twee honderdsten veel reëler. Het is namelijk ook nog zo dat een aflossingsvrije hypotheek tegenwoordig hoogstens 50% van de waarde van de woning mag zijn. Een aflossingsvrije hypotheek is dan ook vaak een onderdeel van een combinatiehypotheek. Daarbij is het aflossingsvrije deel vaak maar een klein onderdeel van de totale hypotheek.
Voor geldverstrekkers is de opslag een makkelijke manier om meer rendement te maken op vooral bestaande klanten die een aflossingsvrije hypotheek hebben. Een tiende meer rente kost voor de meeste consumenten hoogstens een paar tientjes extra per maand. Voor geldverstrekkers met een hypotheekportefeuille waarvan een substantieel deel aflossingsvrij is, gaat het wel om forse bedragen. Dat geldt zeker als zij 0,2% extra rente rekenen, zoals sommige geldverstrekkers doen.
De koudste tijd van het jaar is aangebroken. Buiten vriest en sneeuwt het. En binnen? Daar houd je het het liefst aangenaam warm. Maar hoe doe je dat zonder dat je gasrekening opeens door het dak schiet? Wij delen 10 praktische tips.
In met name oudere woningen gaat vaak veel warmte verloren door kiertjes en gaten. Denk aan gaten in muren, gaatjes tussen het kozijn en het raam of deuren die net niet helemaal goed sluiten. Het is zonde als je daardoor deels stookt voor de mussen.
Kijk daarom of je met een simpele oplossing de kieren en gaten kunt dichten. Vul ze bijvoorbeeld met kit of gebruik tochtstrips om tocht tegen te gaan. Je kunt ook een klusjesman inschakelen om dit alles voor je te doen.
Ben je een groot deel van de dag in één kamer? Overweeg dan om alleen die kamer te verwarmen. Als je de deur van de kamer sluit, blijft de warmte beter in die kamer hangen. Je hoeft dan de gang of overloop niet ook nog te verwarmen.
Heb je een open trap? Dan kan daar veel warmte door naar boven of beneden ontsnappen. Een tijdelijke oplossing is om een gordijn of laken voor de trap te hangen. Daardoor kan er minder warmte verloren gaan.
Met een verwarming verwarm je de hele ruimte. Met een warmtedeken of -kussen houd je alleen jezelf warm. Zeker als je in je eentje in een ruimte bent, bijvoorbeeld wanneer je thuiswerkt, is dat een slimme manier om jezelf te verwarmen.
Naast gewone plaids en kussens, bestaan er ook speciale warmtedekens en -kussens. Die zijn er al vanaf een paar tientjes. Je laadt ze op aan het stopcontact, waarna ze een paar uur warm blijven. Zo kun je jezelf met elektrische warmte verwarmen, zonder dat de verwarming aan hoeft.
Vanaf 2026 ben je verplicht om, als je je cv-ketel vervangt, deze voor een minimaal hybride warmtepomp in te ruilen. Dat is niet zonder reden: warmtepompen zijn een duurzamere manier om je huis te verwarmen dan cv-ketels. Een warmtepomp haalt warmte uit de buitenlucht, het grondwater of de bodem. De pomp gebruikt die warmte vervolgens om je huis op te warmen.
Houd er wel rekening mee dat een warmtepomp veel elektriciteit kost. Daarom kiezen mensen er steeds vaker voor om bij een warmtepomp ook zonnepanelen te kopen. Zo kun je de elektriciteit voor de warmtepomp duurzaam opwekken.
Nog een slimme zet is vloerverwarming nemen. Traditionele radiatoren moeten opwarmen tot temperaturen van wel 65 tot 75 graden om een ruimte goed te verwarmen. Vloerverwarming hoeft maar tot ongeveer 29 graden op te warmen om je ruimte aangenaam warm te maken. Dat maakt het een meer energiezuinige manier van verwarming.
Dit komt doordat vloerverwarming de vloer direct verwarmt, waardoor de warmte niet eerst de hele kamer door hoeft te gaan. Dit zorgt voor een meer gelijkmatige warmteverdeling. Dat voelt aangenamer én verlaagt de gasrekening.
Moet jij wel heel flink stoken voordat het aangenaam warm is in je woning? Een relatief betaalbare tussenoplossing is om een draagbare elektrische kachel of een infraroodpaneel te nemen. Daarmee kun je specifieke hoekjes van een ruimte verwarmen. Dat kan bijvoorbeeld handig zijn voor een thuiswerkplek waar de radiator niet optimaal werkt.
Isolatiemateriaal is één van de belangrijkste manieren om je huis energiezuiniger te maken. Veel warmte ontsnapt uit het huis doordat de muren, het dak of de vloer de warmte niet goed binnen houden. Is dat bij jou ook het geval?
Schakel dan eens een isolatiebedrijf in om te kijken naar de mogelijkheden. Vloer-, dak-, spouwmuur- of gevelisolatie kan al een groot verschil maken.
De verwarming hoeft niet altijd aan te staan. Je zet hem waarschijnlijk ’s avonds al uit of lager dan overdag. Maar er zijn nog een paar slimme tips om je verwarming minder te hoeven gebruiken:
Gordijnen zijn een ideale manier om te voorkomen dat de warmte door de ramen vervliegt. Neem bij voorkeur dikke gordijnen. Die houden de warmte nog beter binnen. Sluit de gordijnen ’s avonds om de warmte beter in huis te houden.
Met een luchtbevochtiger kun je warmte beter in je woning houden. Zo’n apparaat maakt de lucht in huis vochtiger. Dat is handig, want vochtige lucht voelt vaak warmer aan dan droge lucht. Zeker het overwegen waard dus, zo’n apparaat. Dat geldt met name voor kamers waar je vaak en veel bent.
En onze belangrijkste tip om je huis beter warm te houden: verduurzaam je woning. Daarmee ga je voor een blijvende oplossing om je woning aangenaam warm te houden én de gas- en energierekening te verlagen. Je kunt bijvoorbeeld denken aan een warmtepomp, nieuw isolatiemateriaal, betere beglazing of zonnepanelen op het dak.
Hoe je verduurzaming financiert? Daar praten onze financieel adviseurs je graag vrijblijvend over bij. Wist je dat je meer kunt lenen als je een deel van je hypotheek voor verduurzaming gebruikt? Wellicht zijn er ook voor jou interessante mogelijkheden.
Plan een gratis en vrijblijvend gesprek. Dan kijken onze adviseurs graag mee wat voor jou mogelijk is.
Geldverstrekkers hebben er zin in. Een nieuw jaar betekent voor veel geldverstrekkers een nieuwe doelstelling over hoeveel hypotheken of, beter nog, hoeveel hypotheekomzet zij dit jaar willen behalen. Een extra uitdaging daarbij is de krimpende hypotheekmarkt. In 2023 werden veel minder hypotheken afgesloten dan in 2022. In 2024 zal het aantal afgesloten hypotheken op ongeveer hetzelfde aantal uitkomen als in 2023, of misschien nog wel lager. Geldverstrekkers moeten dus veel uit de kast trekken om hun eigen aantal afgesloten hypotheken op peil te houden. Daarom zien we nu dalende hypotheekrentes. Dat gaat tegen de trend in, want de rentes op de financiële markten stijgen juist licht. Onderstaande grafiek laat goed de dalende hypotheekrentes zien.
Het goede nieuws is dat de vaste hypotheekrentes al elf weken op rij dalen. De grootste daling zien we bij de rentevaste periodes van 5 en 10 jaar. De daling van de gemiddelde hypotheekrentes met NHG is sinds eind oktober meer dan 0,7%-punt. Dat komt voor de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG neer op een daling van 15% ten opzichte van de rente eind oktober. De rentedaling voor 20 en 30 jaar vast is iets minder hard, met respectievelijk 0,6% en 0,55%. Ook zien we dat de hypotheekrentes zonder NHG iets minder hard dalen dan de rentetarieven voor hypotheken met NHG.
Of de hypotheekrentes blijven dalen, is op voorhand niet met zekerheid te zeggen. Dat is afhankelijk van een groot aantal factoren. Wij verwachten dat de daling hierna trager zal gaan. Afgelopen week zagen we al dat niet alle geldverstrekkers meedoen met de renteverlagingen. Ongeveer 3 op de 5 geldverstrekkers verlaagde afgelopen week de hypotheekrentes. De kans is groot dat geldverstrekkers voorzichtig aan gaan doen met rentverlagingen.
De belangrijkste reden? De rentes op de financiële markten zijn de laatste drie weken licht aan het stijgen. Al zagen we de laatste 2 dagen van vorige week een lichte daling.
Je ziet duidelijk de tegendraadse beweging als je de ontwikkeling van de 10 jaar vaste hypotheekrente (de blauwe lijn) afzet tegen de ontwikkeling van de rente voor Nederlandse staats-leningen van 10 jaar (de oranje lijn).
Het is niet raar dat de rentes op de financiële markten overall licht stijgen. De afgelopen maanden was het positieve nieuws over de inflatieontwikkeling al verwerkt in de rentetarieven. Beleggers werden weer met beide benen op de grond gezet door een hogere inflatie van 2,9% in de eurozone over de maand december, tegenover 2,4% in november. In de Verenigde Staten vielen de banencijfers hoger uit, waardoor de Fed (de centrale bank van de VS) de eerste renteverlaging voor 2024 waarschijnlijk verder voor zich uitschuift. Het wordt interessant hoe de rentes op de financiële markten zich gaan ontwikkelen.
Toch zijn de vooruitzichten voor geheel 2024 positief. De hypotheekrentes zullen naar onze verwachting binnenkort ook pas op de plaats maken. Het snelle tempo van verlagingen van de afgelopen twee maanden zal niet doorzetten. Zo nu en dan kan er best een renteverhoging komen. Maar wij achten de kans groot dat de trend in 2024 vooral dalend zal zijn. Daarbij is de voornaamste vraag met welk percentage de hypotheekrente zal dalen. Overigens kunnen onverwachtse gebeurtenissen altijd roet in het eten gooien bij dit zonnige plaatje. Denk aan internationale conflicten die verder escaleren of ontwikkelingen die we nu nog niet kunnen voorzien.
Nieuwbouw cruciaal voor “treintjes” verkoop bestaande woningen
De NVM maakte bekend dat het woningaanbod in het vierde kwartaal van 2023 verder gedaald is. Dat is een zorgwekkende ontwikkeling, waarbij de achterblijvende bouw en oplevering van nieuwbouwwoningen een belangrijke rol speelt. Voor de doorstroming op de woningmarkt zijn namelijk “treintjes” van woningverkopen heel belangrijk.
Aan het begin van een treintje heb je vaak een starter die een woning wil kopen. Als een starter een nieuwbouwwoning koopt, heeft dat geen verder effect op de koopwoningmarkt. Koopt een starter een bestaande koopwoning? Dan heeft dit tot gevolg dat de verkoper zijn woning wil verkopen. Er ontstaat een treintje als deze woningverkoper op zijn beurt een andere, veelal duurdere, koopwoning koopt. Die woning heeft ook weer een verkoper. Het treintje wordt steeds langer, totdat er een verkoper is die geen bestaande koopwoning koopt. Dat kan bijvoorbeeld zijn omdat de verkoper is overleden en de nabestaanden de woning verkopen, of omdat de verkoper naar een huurwoning, verzorgingstehuis of het buitenland gaat. Maar de belangrijkste reden is als een verkoper een nieuwbouwwoning koopt.
Nu de oplevering van én de bouwplannen voor nieuwbouw een dalende lijn vertonen, gaat dit steeds meer invloed hebben op de bestaande koopwoningmarkt. Potentiële starters zijn er genoeg. Ook zijn er genoeg huizenbezitters die naar een andere koopwoning willen verhuizen, maar dan moeten zij wel een andere woning kunnen vinden. Als de laatste wagon van het “treintje” (namelijk een nieuwbouwwoning kopen en de huidige woning verkopen) stokt, zal het aanbod op de bestaande woningmarkt verder krimpen.
Het is dan ook te hopen dat een nieuw kabinet de nieuwbouw een extra impuls kan geven. Daarbij moeten we er rekening mee houden dat het plannen en bouwen van nieuwbouw een behoorlijke doorlooptijd kent. Een gunstige ontwikkeling is in ieder geval dat de rente aan het dalen is. Dat is gunstig voor aannemers, maar ook voor nieuwbouwkopers. Daarnaast lijken de prijzen voor veel bouwmaterialen gunstiger te zijn dan de afgelopen jaren.
Chris van Zantwijk van de NVM maakte in het NVM-persbericht nog een belangrijke opmerking: “Laten we ons bij nieuwbouw niet blind staren op alleen starterswoningen, maar juist ook woningen voor doorstromers en senioren realiseren.” Als de focus alleen ligt op starters, dan is dat niet goed voor de doorstroming op de bestaande koopwoningmarkt. Bovendien zijn er minder beleggers te vinden die willen investeren in alleen het goedkope segment. Als er voldoende gebouwd wordt, ontstaat er vanzelf doorstroming, waardoor starters ook op de bestaande woningmarkt betaalbare woningen kunnen kopen.
Bij een grote vraag naar koopwoningen en een beperkt aanbod is het heel logisch dat de huizenprijzen stijgen. Dat zal versterkt worden door de dalende hypotheekrente, stijgende inkomens en de nieuwe hypotheeknormen. Die factoren zorgen voor een hogere leencapaciteit en leiden in een markt met weinig aanbod tot hogere prijzen. De transactieprijs van de NVM stijgt al drie kwartalen op rij en de kans is groot dat die stijging doorzet en we in 2024 over het hoogtepunt van 2022 heen gaan.
Afgelopen jaar zagen we dat het aantal hypotheekaanvragen voor woningaankopen bij starters nagenoeg gelijk was aan het aantal in 2022. Maar het aantal hypotheekaanvragen van doorstromers (koopwoningeigenaren die een volgende woning kopen) daalde in 2023 met 14%. Ten opzichte van 2020 zagen we zelfs een afname van meer dan 32%.
We zien dat starters ondanks de fors gestegen hypotheekrente nog steeds heel graag de woningmarkt willen betreden. Dat is ook niet zo raar. Voor veel starters is de urgentie heel hoog. Dat is bij doorstromers anders: zij hebben al een dak boven hun hoofd. Sommige doorstromers willen wel graag naar een andere koopwoning, maar alleen onder bepaalde omstandigheden.
Een belangrijke bottleneck voor veel doorstromers is de hogere hypotheekrente. De afgelopen jaren hebben veel huizenkopers en huizenbezitters net tegen een heel lage hypotheekrente hun hypotheek afgesloten of overgesloten. Dat betekent dat ze relatief lage hypotheeklasten hebben. Als zij een andere, duurdere woning kopen, dan kunnen ze hun bestaande hypotheek (inclusief lage hypotheekrente) vaak meenemen. Maar voor het deel dat ze extra nodig hebben, moeten ze wel de huidige, hogere hypotheekrente betalen. Psychologisch doet dat wat met doorstromers, omdat ze de hypotheeklasten fors zien toenemen als gevolg van het extra hypotheekdeel dat ze tegen de hoge rente moeten lenen.
In feite zijn starters veel slechter uit. Zij moeten tenslotte over het gehele hypotheekbedrag de huidige hoge rente betalen. Maar starters hebben de nieuwe werkelijkheid van de hogere rente meer geaccepteerd dan doorstromers. Ze kunnen niet anders als ze een koopwoning willen bemachtigen.
Het goede nieuws is dat de hypotheekrente aan het dalen is. We verwachten dan ook dat meer doorstromers de stap willen zetten naar een volgende woning.
Achteraf gezien kunnen we zeggen dat het begin van het tweede kwartaal in 2023 een prima moment was om een huis te kopen, als we kijken naar de waardeontwikkeling. Maar psychologisch gezien hadden veel doorstromers sinds de zomer van 2022 minder zin om hun woning te verkopen. De prijzen daalden. Dan is het lastig om te accepteren dat je misschien een lagere waarde voor je eigen woning moet accepteren bij verkoop.
Wat mensen zich soms niet realiseren, is dat verkopen in een dalende woningmarkt voor veel mensen juist gunstiger is. Je krijgt minder voor je eigen woning, maar je hoeft ook minder te betalen voor je volgende koopwoning. Omdat veel mensen er een duurdere woning voor terugkopen, is het prijsvoordeel van de aan te kopen woning in een dalende markt vaak groter dan het nadeel van de lagere prijs voor de verkochte woning.
Ondanks dit gegeven verwachten wij dat de stijgende huizenprijzen meer doorstromers zal stimuleren om een ander huis te kopen en hun huidige woning te verkopen.
Wij verwachten dat in 2024 meer doorstromers geïnteresseerd zijn in de aankoop van een andere woning. De grote vraag blijft wel of het ook gaat lukken om een interessante nieuwe koopwoning te vinden. Het beperkte aanbod van woningen blijft ook voor de doorstromer een struikelblok.