Toe aan een nieuwe woning? Meer ruimte, een tuin of een toekomstbestendig huis? Ontdek jouw mogelijkheden voor een nieuw huis en hypotheek met ons deskundig advies!
Bij het kopen van een ander huis komt het nodige uitzoekwerk kijken. Ook als je je droomhuis eenmaal hebt gevonden. Denk aan de verkoop van je huidige woning en het regelen van de nieuwe hypotheek. Ook kom je voor een aantal keuzes te staan. Verkoop je bijvoorbeeld eerst je eigen huis en koop je dan pas een nieuw huis? Of andersom? In dat opzicht gaat een ander huis kopen net even anders in zijn werk dan een eerste huis kopen.
Wij leggen je stap voor stap uit hoe het werkt. En we geven je advies over al je prangende vragen rondom een ander huis kopen en de hypotheek.
Een ander huis kopen is uiteraard een goede optie. Maar een verhuizing is niet altijd nodig om aan je woonwensen te voldoen. Zeker niet als je nog steeds blij bent met de plek waar je woont.
Misschien kun je met een verbouwing je huidige woning weer helemaal naar jouw wens maken. Bijvoorbeeld door uit te bouwen, zodat er meer ruimte ontstaat. Of door je huis gelijkvloers te maken, waardoor je er ook op je oude dag kunt blijven wonen. In al die gevallen geldt: je overwaarde opnemen door een hypotheekverhoging biedt misschien dé manier om al je verbouwplannen te realiseren.
Ook verduurzamen is soms een interessante mogelijkheid. Dit betekent dat je je huis energiezuiniger maakt. Je vervangt bijvoorbeeld de kozijnen, laat zonnepanelen installeren of neemt nieuw isolatiemateriaal. Daarmee bespaar je veel energie en vergroot je je wooncomfort. Ook voor verduurzaming kun je je hypotheek mogelijk verhogen. Hiervoor mag je zelfs méér dan 100% van je woningwaarde lenen, namelijk 106%. Wel op voorwaarde dat je voldoende verdient.
Kortom: het is goed om als eerste stap te bekijken of verhuizen de beste optie is of dat verbouwen of verduurzamen al helpt om aan je woonwensen te voldoen. Breng voor jezelf in kaart wat je mist in je huidige woning, wat de opties zijn en welke kosten daarmee gemoeid zijn. Dan kun je een weloverwogen keuze maken. Een van onze financieel adviseurs kan je hierin uiteraard bijstaan.
Ander huis kopen, waar doen ze het van? Download nu het whitepaper!
Soms kijk je met een licht jaloers oog naar de woningen van je buren, vrienden of familieleden. Je hebt al een fijn huis, maar stiekem droom je van meer ruimte, een grotere tuin, luxere voorzieningen, of misschien wil je gewoon dichter bij je familie wonen. Graag leggen we je in ons gratis whitepaper uit waar anderen die droomwoning van kunnen betalen én hoe dat er voor jou misschien ook in zit.
Stap 2: Hypotheek berekenen
Gaat jouw voorkeur toch uit naar een ander huis kopen? Dan is een belangrijke volgende vraag: ‘Hoeveel is mijn budget voor een ander huis?’. Het kan zijn dat je op Funda al je hart verloren hebt aan een prachtige woning. Dan ben je natuurlijk benieuwd of die woning binnen je budget valt. En als je je woningzoektocht nog niet officieel bent gestart, wil je waarschijnlijk weten in welke prijsklasse je kunt gaan rondkijken.
De eerste stap hiervoor is de maximale hypotheek berekenen voor je nieuwe huis. Daar hoef je geen rekenmachine voor te pakken. Met onze rekentool krijg je binnen een minuut een eerste indicatie van jouw maximale hypotheek.
Oscar Noorlag
Hypotheekexpert
Belangrijk:
Maak ook altijd een afspraak met je financieel adviseur om je hypotheekmogelijkheden door te rekenen. Je huidige hypotheek kan namelijk een drukkend effect hebben op hoeveel je maximaal kunt lenen; in sommige gevallen kan dat veel financiële ruimte schelen.
Let op: bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek zal de hypotheekaanbieder altijd opnieuw je inkomen toetsen. Ben je in de tussentijd minder gaan werken? Of heb je op dit moment een baan met een tijdelijk contract zonder uitzicht op verlenging? Dan kan het zijn dat je hypotheek lager uitvalt of dat het lastig wordt om een hypotheek aan te vragen.
Wij kijken hierin graag met je mee, zodat je precies weet wat jouw mogelijkheden zijn voordat je je zoektocht op Funda start. Maak gerust een kennismakingsafspraak met een van onze adviseurs.
Stap 3: Huis verkopen en nieuw huis kopen of omgekeerd?
In het ideale scenario zou je je huidige woning precies verkopen op het moment dat je je handtekening onder het koopcontract voor je nieuwe huis zet. In de praktijk is dat alleen bijna nooit het geval. Vaak sta je voor een lastige keuze. Verkoop je eerst je huidige huis en koop je dan pas een nieuw huis? Of kun je het beter andersom aanpakken en eerst je nieuwe droompaleis zoeken voordat je het ‘Te koop’-bord in je eigen tuin zet?
Voor beide situaties valt wat te zeggen. We zetten de voors en tegens op een rij.
Eerst je huis verkopen, dan een ander huis kopen
Sommige mensen kiezen voor dit scenario, omdat je geen dubbele hypotheeklasten hebt als je je huis al hebt verkocht voordat je de sleutel van je nieuwe huis in handen krijgt. Ook geeft dit scenario je meer zekerheid over je budget. Doordat je de exacte verkoopprijs van je huis kent, weet je precies hoeveel je aan restschuld of overwaarde hebt.
Maar er kleven ook nadelen aan deze volgorde. Je hebt kans dat de kopers van je woning al eerder in de woning willen intrekken dan dat jij de sleutel van je nieuwe huis krijgt. Hier zul je samen afspraken over moeten maken. Bovendien kan het zo zijn dat je je woning wel hebt verkocht, maar dat je geen nieuw huis kunt vinden. Dat is met de krappe huizenmarkt anno nu niet ondenkbaar. Een mogelijke tussenoplossing is om tijdelijk in een huurwoning te wonen.
Ook fiscaal is er een mogelijk nadeel als je overweegt je bestaande hypotheek mee te nemen naar je volgende woning. Zeker als er een lange tijd zit tussen de verkoop van je woning en de aankoop van een nieuw huis. Wanneer je je woning verkoopt in 2025, moet je uiterlijk eind 2026 intrekken in je nieuwe woning om je hypotheek nog te mogen meenemen. Als je dat niet doet, kun je bijvoorbeeld niet meer je lage hypotheekrente meenemen en kun je ook niet je eventuele aflossingsvrije hypotheek meenemen met behoud van de hypotheekrenteaftrek.
Eerst een nieuw huis kopen, dan pas verkopen
Als je minder gehaast uit je huidige woning wilt vertrekken om naar je nieuwe woning te verhuizen, is dit scenario misschien handiger. Je hebt dan alle tijd om in je nieuwe huis te klussen en spullen in te pakken. Ook weet je zeker dat je een nieuw huis hebt waarin je kunt intrekken. Je hoeft dus niet overhaast op woningjacht te gaan.
In dit geval is het wel belangrijk dat je je huidige woning daadwerkelijk snel kunt verkopen en dat je tijdelijk dubbele woonlasten kunt betalen. Je hypotheekaanbieder zal alleen akkoord gaan met deze volgorde als jij minimaal 12 tot 24 maanden de dubbele maandlasten kunt dragen.
Om je hierbij te helpen, is het wel mogelijk om hypotheekrenteaftrek voor beide woningen te krijgen gedurende het jaar waarin je je oude woning uitgaat en drie extra jaren. Dit levert een mooie meevaller op.
Een optie zou ook kunnen zijn om je huidige woning tijdelijk te verhuren. Let wel op dat je hiervoor rekening moet houden met voorwaarden vanuit de overheid.
Overbruggingskrediet
Als je tijdelijk twee woningen hebt, kun je gebruikmaken van een overbruggingskrediet om de overwaarde op je huidige woning alsnog mee te nemen bij de financiering van je nieuwe huis. Dit is een lening die je tijdelijk aangaat om met de overwaarde je nieuwe huis te financieren, terwijl je huidige woning nog niet is verkocht of betaald. Na de verkoop van je huis los je dit krediet met de opbrengst van je woning af. Dit krediet kun je aanvragen bij het afsluiten van je nieuwe hypotheek. De rente die je betaalt over het overbruggingskrediet is fiscaal aftrekbaar.
Kortom: aan beide opties kleven voor- en nadelen. Hieronder zetten we op een rij wanneer eerst verkopen en wanneer juist eerst kopen een betere optie is.
Eerst kopen, dan je huidige woning verkopen
Eerst je huidige woning verkopen, dan kopen
Als je verwacht dat je woning snel verkocht wordt.
Als je twijfelt of je woning snel verkocht wordt.
Als je een droomwoning hebt gevonden en die niet wilt laten gaan.
Als je nog niet één specifieke woning op het oog hebt.
Als je eventuele dubbele woonlasten een tijdje kunt dragen.
Als je geen dubbele woonlasten wilt.
Als je eventueel een overbruggingskrediet kunt afsluiten.
Als je de overwaarde nodig hebt om een ander huis te kopen.
Als je het fijn vindt om in je huidige huis te blijven totdat je in het volgende huis kunt.
Als je het niet erg vindt om eventueel een tijdje in een tijdelijke huurwoning te overbruggen.
Als je zeker wilt weten dat je een nieuwe woning kunt vinden.
Als het je niet zo uitmaakt wanneer de zoektocht naar een nieuw huis eventueel wat langer duurt.
Een van de adviseurs van Van Bruggen helpt je graag om een goede keuze te maken die bij jouw situatie past.
Als je je op een nieuw huis gaat oriënteren, is het ook belangrijk om te weten hoeveel je huidige woning op dit moment naar verwachting oplevert.
Je hebt een bepaald bedrag aan hypotheek op je woning openstaan. Dit bedrag zal vrijwel nooit exact gelijk zijn aan wat je woning op dit moment oplevert. Er zijn twee scenario’s mogelijk:
Je hebt overwaarde: je woning levert meer op dan wat je nog aan hypotheekschuld hebt openstaan.
Je houdt een restschuld over: je woning wordt waarschijnlijk tegen een lager bedrag verkocht dan de hypotheekschuld die je nog op je woning hebt.
Ander huis kopen met overwaarde
Door de krapte op de woningmarkt zie je op dit moment vooral veel dat mensen overwaarde op hun woning hebben. Wat dat betreft is dit een goede tijd om je woning te verkopen. Een ander huis kopen met je overwaarde is altijd fijn, omdat het je extra financiële ruimte geeft. Je kunt overigens ook om andere redenen overwaarde op je woning hebben dan door de forse stijging van huizenprijzen. Bijvoorbeeld door het aflossen op je hypotheek of doordat je oorspronkelijke hypotheek lager is dan de waarde van je woning.
Verhuizen is een goede manier om je overwaarde te verzilveren. Andere opties zijn bijvoorbeeld het nemen van een tweede hypotheek of het oversluiten van je hypotheek. Wel krijg je bij oversluiten te maken met een boeterente voor het vroegtijdig openbreken van je hypotheekcontract. Bij een verhuizing naar een nieuw huis kun je je huidige hypotheek boetevrij oversluiten naar de hypotheekaanbieder van jouw keuze.
Let op: als je een nieuw huis gaat kopen en wilt blijven profiteren van hypotheekrenteaftrek, dan ben je verplicht om je overwaarde in de aankoop van je nieuwe huis te steken.
Wat als je restschuld hebt?
Maar er zijn ook nog steeds huizen die onderwater staan. Oftewel: huizen die met een restschuld worden verkocht. In dat geval is het altijd goed (en soms zelfs verplicht) om met je bank in gesprek te gaan voordat je je woning te koop zet. Je kunt dan samen met de bank tot een oplossing komen.
Betalen met je spaargeld
Als je voldoende spaargeld hebt, hoeft een restschuld geen enkel probleem te zijn. Je kunt de restschuld dan financieren met je eigen buffer.
De restschuld meefinancieren
Een andere mogelijkheid is het meefinancieren van je restschuld in de nieuwe hypotheek, wat bij een beperkt aantal geldverstrekkers mogelijk is. Je sluit dan een iets hogere hypotheek af, waarbij de restschuld is meegenomen in je maandlasten. In dat geval mag je hypotheek meer dan 100% van je woningwaarde zijn. Wel is een voorwaarde dat je toetsinkomen voldoende is voor het hypotheekbedrag inclusief de meefinanciering van de restschuld.
Sommige banken kunnen streng zijn bij het meefinancieren van een restschuld. Informeer daarom altijd goed naar je mogelijkheden.
Andere opties
Twee andere mogelijke opties voor het financieren van de restschuld zijn een belastingvrije schenking die je van iemand anders ontvangt of een persoonlijke lening.
Is de restschuld fiscaal aftrekbaar?
Soms kun je de restschuld op je eerdere woning aftrekken bij je belastingaangifte. Dit geldt als je restschuld is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. In dat geval mag je nog 15 jaar gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek. Dit geldt helaas niet voor een restschuld die is ontstaan na 31 december 2017. In dat geval mag je de rente helemaal niet aftrekken.
Stap 5: Je huidige hypotheek meenemen of oversluiten?
Misschien heb je er al eens van gehoord: je kunt je huidige hypotheek soms meenemen als je een volgende woning gaat kopen. Dit houdt in dat je de voorwaarden en rente die voor die hypotheek gelden, kunt meenemen naar je nieuwe hypotheek. Dat is gunstig als je eerder een hypotheek hebt afgesloten met een lagere hypotheekrente of betere voorwaarden dan wat je nu kunt krijgen.
Is je nieuwe hypotheek hoger dan je bestaande hypotheek? Dan sluit je vaak daarbovenop een tweede leningdeel af. Je oude voorwaarden en rente gelden dan alleen voor het bedrag dat nog openstaat van je oude hypotheek.
Je hypotheek meenemen is mogelijk voor de verschillende typen hypotheken: annuïtair, lineair, aflossingsvrij, beleggingshypotheek of (bank)spaarhypotheek. Bij het meenemen van je hypotheek kun je vaak gebruik blijven maken van de fiscale regels die golden toen je je hypotheek afsloot. Zo kun je bij een nieuw afgesloten aflosvrije hypotheek niet profiteren van hypotheekrenteaftrek, maar is dit wel mogelijk als je je bestaande aflosvrije hypotheek vóór 1 januari 2013 hebt afgesloten en meeneemt naar je volgende woning.
Er zijn een aantal voorwaarden voor het meenemen van je hypotheek:
✔ Je kunt je hypotheek alleen meenemen als je niet overstapt naar een andere hypotheekverstrekker. Ook voor je extra hypotheek zal je bij deze hypotheekverstrekker moeten blijven. ✔ Voor de oude hypotheek blijft je eerdere rentevaste periode gelden. Heb je bijvoorbeeld een rentevaste periode afgesproken van 10 jaar en loopt je hypotheek op dit moment 5 jaar? Dan kun je alleen nog voor de komende 5 jaar van de afgesproken rentepercentage profiteren. Daarna maak je hierover nieuwe afspraken met je hypotheekverstrekker of kun je je hypotheek (boetevrij) oversluiten. ✔ Je toetsinkomen moet nog steeds aan de eisen van de bank voldoen om de nieuwe hypotheek te kunnen afsluiten.
Optie 2: een nieuwe hypotheek afsluiten
De andere optie is een compleet nieuwe hypotheek afsluiten met nieuwe voorwaarden, een nieuw rentepercentage en een nieuwe rentevaste periode. Als de rentepercentages op dit moment lager liggen dan toen je je vorige hypotheek afsloot, is dit meestal een gunstigere optie. Zodra je een nieuw huis koopt, kun je namelijk meestal je hypotheek boetevrij oversluiten – iets wat anders niet mogelijk is.
Een hypotheekadviseur van Van Bruggen zoekt graag voor je uit of in jouw geval meenemen of een nieuwe hypotheek afsluiten een betere optie is. Je kunt ook alvast zelf de hypotheekrente-verwachting checken via onze site. Dat geeft je ook al een beeld of je huidige hypotheek gunstig is qua rente of dat je op dit moment een hypotheek met lagere rente kunt afsluiten.
Heb je alles rondom je hypotheek uitgezocht? En heb je ook besloten of je eerst je huidige woning verkoopt of je volgende woning koopt? Dan is de tijd aangebroken om woningen te bezichtigen en zo jouw droomhuis te vinden. En om met een makelaar om de tafel te zitten voor de verkoop van je huidige woning.
Let bij de aankoop van een volgende woning ook nog op de volgende drie punten.
Een aankoopmakelaar inschakelen?
Bij je zoektocht naar een nieuw huis kan het fijn zijn om een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Zeker op de krappe huizenmarkt is het niet altijd eenvoudig om een nieuwe woning te vinden. Vooral in grote steden wordt er veel overboden en gaan huizen vaak erg snel weg.
Bij Van Bruggen zijn ook ervaren aankoopmakelaars aangesloten, die je graag helpen bij het vinden en bemachtigen van je volgende woning. Een aankoopmakelaar kan je helpen om er op tijd bij te zijn en geeft je ook advies over een goede biedingsstrategie. Dat kan je kansen op een nieuw huis vergroten.
Kosten voor het kopen van een huis
Bij het kopen van een ander huis kom je voor een aantal kosten te staan. Houd in ieder geval rekening met deze kosten:
Notariskosten;
Eventuele overdrachtsbelasting (dit geldt in sommige situaties niet als je jonger dan 35 jaar bent; dan kun je een vrijstelling aanvragen);
Eventueel de kosten voor Nationale Hypotheek Garantie
Taxatiekosten voor je nieuwe huis
Advies- en bemiddelingskosten voor hypotheekadvies
Sluit je een overbruggingskrediet af? Dan zal je daar ook kosten voor betalen. Verder moet je natuurlijk rekening houden met de kosten voor de verkoop van je huidige woning. Denk aan makelaarskosten en de kosten voor een taxatie van je woning.
In verband met die kosten zal je voor het kopen van een huis altijd op z’n minst wat eigen geld moeten hebben.
Je nieuwe huis verbouwen
Wil je je nieuwe huis verbouwen om deze nog beter aan jouw woonwensen te laten voldoen? Dan kun je de woning financieren uit eigen middelen of je kunt de verbouwingskosten wellicht meenemen in je hypotheek. Als de verbouwing de waarde van je woning verhoogt (bijvoorbeeld bij een uitbouw of dakkapel), dan kun je – als je inkomen dat toelaat – meer lenen dan de waarde van je woning. Lees op onze site meer over het financieren van een verbouwing.
Heb je je droomwoning gevonden en je huidige woning verkocht (of een van beide)? Dan is het tijd om volgende stappen te zetten. verhuissucces en woonplezier!
Advies over je hypotheek?
Als je plannen hebt om te verhuizen, is het altijd verstandig om met een hypotheekadviseur om de tafel te zitten. Een van onze adviseurs kan je met deskundig hypotheekadvies precies vertellen hoeveel jij kunt lenen, wat je mogelijkheden zijn en waar je nog meer rekening mee moet houden.
Rust er overwaarde op je huidige woning? Dan biedt dat wellicht mogelijkheden om een tweede huis te kopen of om te verhuizen naar een grotere woning. Wat er mogelijk is, hangt af van je overwaarde, je toetsbare inkomen en je persoonlijke situatie. Onze hypotheekadviseurs berekenen graag voor je welke opties jij hebt.
Wat is mijn budget voor een volgend huis?
Dit is afhankelijk van drie zaken: je maximale hypotheek, het spaargeld dat je te besteden hebt en de eventuele overwaarde of restschuld op je huidige woning. Samen bepalen die factoren hoeveel jij aan een volgend huis kunt besteden. Een hypotheekadviseur zoekt graag voor je uit hoeveel jouw budget precies is.
Wat als ik een hogere hypotheek nodig heb dan mijn bestaande hypotheek?
Als je inkomen dit toelaat, kun je naast je bestaande hypotheek een extra hypotheek afsluiten.
Wat is een overbruggingskrediet?
Een overbruggingskrediet is een krediet waarmee je de overwaarde op je huidige woning alvast kunt meenemen in de financiering van je volgende woning. Zo’n krediet sluit je af als je al een nieuwe woning hebt gekocht, maar je huidige woning nog niet hebt verkocht. Met dit krediet kun je de verwachte overwaarde op je huidige woning alvast gebruiken voor de financiering van je nieuwe woning. Wel betaal je over zo’n krediet een percentage aan rente en moet je het binnen een bepaalde tijd aflossen.
Krijg ik hypotheekrenteaftrek over mijn nieuwe hypotheek?
Als je een nieuwe lineaire of annuïteitenhypotheek afsluit voor je nieuwe woning en die binnen 30 jaar aflost, krijg je opnieuw hypotheekrenteaftrek. Hetzelfde geldt als je een oude lineaire of annuïteitenhypotheek meeneemt. Ook als je een ander type hypotheek meeneemt dat je vóór 1 januari 2013 hebt afgesloten, kun je je hypotheekrenteaftrek behouden.
Kan ik mijn hypotheek meenemen?
Ja, dat is in veel situaties mogelijk. Dit is vooral gunstig als je ooit een hypotheek hebt afgesloten tegen een lage rente en gunstige voorwaarden waar je ook bij je nieuwe woning nog van wilt profiteren. Wel moet je in dat geval bij dezelfde hypotheekaanbieder blijven. Een adviseur van Van Bruggen zoekt graag voor je uit of dit voor jou gunstig is of dat je beter een nieuwe hypotheek kunt afsluiten.
Hoeveel bedraagt mijn maximale hypotheek?
Gebruik onze rekentool voor een eerste indicatie van jouw maximale hypotheek. Hoeveel je maximaal kunt lenen, hangt af van een aantal factoren. Hiervoor is met name je toetsinkomen bepalend: je maandelijkse inkomen na aftrek van je financiële verplichtingen. Let op: als je een andere woning koopt, is het altijd verstandig om een afspraak te maken met een hypotheekadviseur. Bij je budget voor een volgende woning komt namelijk meer kijken dan alleen je toetsinkomen. Ook de hypotheek op je huidige woning speelt een grote rol.
Kan ik mijn restschuld meefinancieren?
Ja, dat is in sommige situaties mogelijk. Je kunt de restschuld dan meenemen in de hypotheek die je afsluit voor je nieuwe woning. Daardoor kun je dit bedrag meer gespreid betalen, namelijk in je maandelijkse hypotheeklasten.
