Kosteloos eerste gesprek
100% onafhankelijke financieel advies
We vergelijken ruim 40 geldverstrekkers
Telefonisch, online of op de vestiging

Actueel

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Moet ik de hypotheekrente kort of lang vastzetten?

15 juli 2024

Eén van de belangrijkste vragen om over na te denken bij het afsluiten van een hypotheek is hoe lang je de rente wilt vastzetten. Die keuze is heel persoonlijk en is mede-afhankelijk van de omstandigheden. Toen de hypotheekrente een paar jaar geleden tussen de 1% en 2% lag, kozen mensen massaal voor 20 en 30 jaar vast. Op dit moment zien we dat de meest gekozen rentevaste periode 10 jaar is.

Meest gekozen rentevaste periodes

In de afgelopen 10 jaar zijn er vijf rentevaste periodes die relatief vaak gekozen worden: 5, 10, 15, 20 en 30 jaar vast. Daarvan worden 10 en 20 jaar verreweg het meest gekozen. De onderstaande grafiek laat de gekozen rentevaste periodes zien bij alle HDN-aanvragen.

Dit zijn een paar opvallende zaken:

  • Lange tijd was 10 jaar de meest populaire rentevaste periode. Ruim 45% van de gekozen rentevaste periodes in 2015 was 10 jaar. Maar dit aandeel daalde tussen 2015 en 2021 naar nog geen 20%. Dat kwam doordat hypotheeksluiters massaal voor 20 en 30 jaar vast kozen, omdat de hypotheekrente uitzonderlijk laag was. In 2021 koos meer dan de helft van de mensen voor 20 jaar vast en 17% voor 30 jaar vast. Dat laatste betekent dat hun rente voor de hele looptijd van de hypotheek vaststaat.

    De hypotheekrentes gingen in 2022 hard omhoog en daarmee kenterde ook de keuze voor de rentevaste periode. De rentevaste periode van 10 jaar kreeg een opleving en was in de eerste helft van 2024 veruit de meest gekozen rentevaste periode. Hypotheeksluiters vragen in maar liefst 54% van de gevallen een 10 jaar vaste rentevaste periode aan. De rentevaste periodes 20 en 30 jaar zijn gedaald naar respectievelijk 15% en 5%.
  • Verder is de opkomst van 5 jaar vaste rente opvallend. Het aandeel steeg van nog geen 1% in 2021 naar 1,6% in 2022, naar 4,7% in 2023 en naar 8,1% in de eerste helft van 2024. De verklaring voor deze stijging is waarschijnlijk dat sommige hypotheeksluiters de huidige rente hoog vinden en hopen dat de rente de komende jaren gaat dalen. Daarbij is het opvallend dat het aandeel van variabele rente en van de rentevaste periodes 1, 2 en 3 jaar uitermate klein is.

Hoogte rente en mate van zekerheid

Hogere rente voor langer vast

Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger de rente over het algemeen is. Op dit moment zijn de renteverschillen tussen de diverse rentevaste periodes relatief klein. Voor 10 jaar vast ligt de gemiddelde rente met NHG maar 4 honderdste hoger dan voor 5 jaar vast. Een 20 jaar vaste rente is slechts 0,27% duurder dan die voor 10 jaar vast (10 jaar vast 3,92% versus 4,19% voor 20 jaar vast). En het verschil tussen 30 en 20 jaar vast is slechts 7 honderdsten.

In het verleden waren die verschillen veel groter. In januari 2016 was 10 jaar vast 0,26% duurder dan 5 jaar vast. De rente voor 20 jaar vast lag zelfs 0,66% hoger dan die voor 10 jaar vast (10 jaar vast 2,26% versus 2,92% voor 20 jaar vast). Voor 30 jaar vast was de rente nog eens 0,35% hoger dan voor 20 jaar vast.

Rekenvoorbeeld

Wat scheelt het in netto hypotheeklast als je de rente 5, 10 of 20 jaar vastzet? We gaan even uit van een annuïteitenhypotheek van € 360.000,- (dit is het gemiddelde hypotheekbedrag voor de aankoop van een woning in het tweede kwartaal van 2024) en een woningwaarde van € 485.000,-.

Bij een rentevaste periode van 5 jaar is de gemiddelde rente op dit moment 3,88% en kom je in het eerste jaar uit op een netto maandlast van ongeveer € 1.252,-. Zet je de rente 10 jaar vast, dan is de rente 3,92% en bedraagt de netto hypotheeklast in het eerste jaar € 1.255,-. Dat is een verschil van slechts een paar euro met 10 jaar vast. Zet je de rente 20 jaar vast tegen 4,19%? Dan bedraagt de netto hypotheeklast € 1.276,-. Een verschil van ruim € 20,- per maand ten opzichte van 10 jaar vast! 

Wat in deze berekening niet meegenomen is, is dat je bij een annuïteitenhypotheek met een lagere rente ook meer aflost, waardoor je een lagere restschuld overhoudt. Zet je de rente 10 jaar vast tegen 3,92%, dan is de restschuld na 10 jaar € 282.853,-. Laat je de rente 20 jaar vastzetten tegen 4,19%, dan is de restschuld na 10 jaar € 285.430,-. Je totale financiële voordeel om de rente 10 jaar in plaats van 20 jaar vast te zetten, bedraagt dan ongeveer € 5.300,- in de eerste 10 jaar. 

Voor- en nadeel van lang vastzetten

Het voordeel van de rente lang vastzetten? Je hebt lang zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten. De keerzijde is dat je er niet van profiteert als de hypotheekrente daalt. Je kunt wel besluiten om op dat moment je hypotheek over te sluiten, maar dan moet je een (forse) boete betalen. 

Overigens kun je meestal wel boetevrij onder een hoge hypotheekrente uit als je je woning verkoopt en een nieuwe woning koopt. In de jaren 2017 tot en met begin 2022 zagen we dat dit een behoorlijke stimulans gaf aan de woningmarkt. Voor veel huizenbezitters werd het daardoor extra interessant om naar een nieuwe, grotere, duurdere woning te verhuizen. Doordat mensen meteen boetevrij van hun hoge hypotheekrente af konden, gingen de hypotheeklasten maar beperkt omhoog of in sommige gevallen zelfs omlaag bij een verhuizing.

Rekenvoorbeeld

Laten we opnieuw het vorige voorbeeld erbij pakken. Stel: je hebt gekozen voor 20 jaar vast. Je betaalt in jaar 11 dan nog steeds dezelfde rente van 4,19%. Je netto hypotheeklast komt wel iets hoger uit dan in jaar 1, omdat je netto maandlast bij een annuïteitenhypotheek elk jaar iets stijgt. Dit komt doordat je elk jaar iets minder rente betaalt en iets meer aflossing. In jaar 11 bedraagt je netto hypotheeklast € 1.392,-.

Stel: je zou gekozen voor 10 jaar vast in plaats van 20 jaar vast. Dan krijg je na 10 jaar te maken met een nieuw rentepercentage. Nu valt nog niet te zeggen wat die gaat worden. 

Als de rente is gestegen naar 5%, dan gaat je netto hypotheeklast in jaar 11 naar € 1.422,-. Is de rente naar 6% gestegen, dan gaat je netto maandlast omhoog naar € 1.479,-.

Maar wat als de rente na 10 jaar juist is gedaald naar 3%? Dan daalt je netto hypotheeklast naar € 1.325,-. Mocht de rente zelfs dalen naar 2%, dan komt je netto hypotheeklast uit op € 1.289,-.

Kortom: je betaalt een prijs voor een langere rentevaste periode. Daar krijg je langere zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten voor terug. Je komt dus niet voor verrassingen te staan. Omdat niemand de toekomstige renteontwikkeling kan voorspellen moet je zelf de afweging maken tussen aan de ene kant de lagere kosten bij een korte rentevaste periode en aan de andere kant de zekerheid over je hypotheeklasten bij een langere rentevaste periode.

Goed nieuws voor de hypotheekrente: inflatie weer licht gedaald

08 juli 2024

De inflatie in de eurozone komt op basis van voorlopige cijfers uit op 2,5% over de maand juni. Dat is iets lager dan de 2,6% over de maand mei, maar wel nog steeds iets hoger dan de inflatiecijfers in april en maart. Na een snelle daling van de inflatie in 2023 zien we een stagnatie in 2024. De eerste drie maanden zagen we nog wel een daling van 2,8% in januari (december 2023 was 2,9%) naar 2,6% in februari en naar 2,4% in april en mei. 

De inflatie in Nederland kwam in juni uit op 3,2%, een stuk hoger dan de 2,7% in mei. Gelukkig is voor de renteontwikkeling niet zozeer de inflatie in Nederland van belang, maar de inflatie in de hele eurozone.

Inflatieverwachting beleggers beïnvloedt rentes

Beleggers hadden eind 2023 gehoopt en verwacht dat we in 2024 al richting de gewenste 2% inflatie voor de eurozone zouden gaan. Daarom gingen de rentes voor de lange termijn, waaronder de hypotheekrentes, in november en december 2023 met ruim een half procent naar beneden. De rente bij de meest populaire rentevaste periode van 10 jaar vast met NHG daalde tot onder de 4%. 

Door de stagnatie van de daling van de inflatie in 2024, kwam ook de daling van de lange rentes tot stilstand. De Europese Centrale Bank (ECB) verlaagde in juni wel voor het eerst sinds enkele jaren haar rente met 0,25%. De ECB verwacht dat we in de loop van 2025 op het gewenste inflatiepercentage van rond de 2% uitkomen. Dat de inflatie nu met 0,1% daalt, is goed nieuws. Wel zal de ECB waarschijnlijk een verdere daling willen zien voordat ze besluit tot meer verlaging van haar rente. 

Tot nu toe heeft de renteverlaging van de ECB niet geleid tot een serieuze daling van de vaste hypotheekrentes. Pas als beleggers verwachten dat de inflatie de komende tijd verder daalt, ontstaat er ruimte voor een verlaging van de hypotheekrentes van een paar tienden. 

Bovendien is het de vraag hoe snel geldverstrekkers bereid zijn om een toekomstige daling van de rentes op de financiële markten meteen door te vertalen naar lagere hypotheekrentes. Door de scherpe concurrentie hebben geldverstrekkers in 2024 genoegen genomen met lagere marges dan vorig jaar.

Lichte stijging gemiddelde vaste hypotheekrentes

Afgelopen week zagen we dat de rentes op de kapitaalmarkt aan het begin van de week nog opliepen. Dat was reden voor enkele geldverstrekkers om hun hypotheekrentes te verhogen. Na de bekendmaking van de inflatie in de eurozone zakten de rentes op de financiële markten in eerste instantie weer. Al met al verwachten wij dat het op korte termijn bij incidentele hypotheekrente-verhogingen of -verlagingen blijft.

Gemiddelde renteontwikkeling juli 2023 - juli 2024

Koperskorting voor starters specifieke nieuwbouwwoningen

08 juli 2024

Vorige week trad het nieuwe kabinet aan en trad het oude kabinet dus af. Minister de Jonge heeft de afgelopen jaren volkshuisvesting weer een gezicht gegeven en ambitieuze doelen gesteld. Het is aan Mona Keijzer, de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, om hier een vervolg aan te geven. Ze staat daarbij voor meer dan genoeg uitdagingen. Voor een groot deel kan ze wel voortbouwen op acties die minister de Jonge al in gang heeft gezet. Eén van die acties is het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen.

Doel Koopfonds

Het doel van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (kortweg “Koopfonds”) is om meer nieuwbouwwoningen betaalbaar te maken voor starters met een middeninkomen. De afgelopen jaren werden de prijzen van nieuwbouwwoningen opgedreven door een aantal factoren. De belangrijkste zijn:

  • de fors stijgende kosten voor bouwmaterialen door de inflatie;
  • hogere investeringskosten door de gestegen rente;
  • stijgende loonkosten voor bouwvakkers.

Het doel was dat tweederde van de nieuwe woningen binnen de betaalbaarheidsgrens zouden vallen (waarbij de grens wel jaarlijks geïndexeerd wordt). Maar de stijgende kosten voor nieuwbouwwoningen maakten het steeds lastiger om betaalbare nieuwbouwwoningen te realiseren binnen de betaalbaarheidsgrens van € 390.000,- die minister de Jonge had ingesteld.

Om een stimulans te geven aan betaalbare koopwoningen heeft minister de Jonge het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen geïnitieerd. In 2024 heeft het kabinet hiervoor € 70 miljoen beschikbaar. Daarmee kunnen ontwikkelaars bij dit fonds een aanvraag indienen om woningen voor een lagere prijs dan de marktwaarde aan starters te kunnen aanbieden. Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen is een vervolg op het Nationaal Koopstartfonds. Dat fonds had hetzelfde doel, maar minder budget.

Kenmerken Koopfonds

  • Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen is specifiek gericht op nieuwbouw.
  • De marktwaarde van de nieuwbouwwoning mag maximaal € 390.000,- zijn, dus maximaal de betaalbaarheidsgrens die de minister heeft ingesteld.
  • De maximale koperskorting per woning bedraagt € 70.000,-. Dit is het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs van de nieuwbouwwoning.
  • De koperskorting geldt voor koopstarters met een inkomen tot twee keer modaal. Dat is ongeveer € 83.000,- bruto per jaar.
  • Als de koopstarter de woning verkoopt, krijgt het fonds de koperskorting terug en deelt het fonds mee in de waardeontwikkeling van de woning. Dit geld wordt weer ingezet voor nieuwe projecten.
  • Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) en Stichting OpMaat gaan het fonds samen uitvoeren.
  • Vanaf eind 2024 gaat het fonds van start.

Bekijk op tijd de voorwaarden voor het meeverhuizen van je rente

08 juli 2024

Wie begin 2022, of één of enkele jaren daarvoor, een hypotheek heeft afgesloten of een nieuwe rentevaste periode heeft gekregen, betaalt op dit moment waarschijnlijk een lage rente. Onder andere van 2016 tot en met begin 2022 kon je de rente 20 jaar vastzetten onder de 3%. Op het laagste punt, in 2021, kon je zelfs de rente vastzetten op 1,35%.

Veel mensen sloten in die periode hun hypotheek over. Ze betaalden wel een boete om hun huidige hypotheekcontract af te kopen. Maar daarmee kozen ze voor lagere maandlasten en voor de zekerheid van lage rente tijdens een nieuwe lange rentevaste periode. Wie een nieuw huis kocht, kon zelfs boetevrij onder de oude rente uit komen en kon voor de nieuwe woning tegen een lagere rente lenen.

Hogere rente was drempel voor sommige doorstromers

De gestegen hypotheekrente is voor bestaande woningeigenaren soms een drempel om te verhuizen naar een andere woning. Ze zijn gewend aan de lage rente die ze nu voor hun hypotheek betalen. Maar er is goed nieuws: over het algemeen kunnen ze de huidige lage rente meeverhuizen naar de volgende woning. Alleen voor het bedrag dat ze extra lenen, betalen deze doorstromers dan de huidige hogere rente.

In de praktijk zien we dat starters de huidige hoge rente volledig geaccepteerd hebben. Voor een doorstromer ligt dat gevoelsmatig vaak lastiger. Hoewel doorstromers dus vaak voor het grootste deel van de hypotheek hun oude rente kunnen meenemen, lijkt het psychologisch meer pijn te doen dat ze voor het nieuwe hypotheekdeel een hogere rente moeten betalen.

Doordat de noodzaak om te verhuizen voor een doorstromer minder groot is dan de behoefte van een starter om een eerste koopwoning te bemachtigen, zagen we het dat starters afgelopen jaar prominenter aanwezig waren op de woningmarkt dan doorstromers. Dat kwam ook deels door de dalende woningprijzen tussen de zomer van 2022 en de zomer van 2023. Inmiddels zien we het koopsentiment bij doorstromers weer toenemen.

Aandachtspunten meeverhuizen rente

Wie zijn rente nog lange tijd heeft vaststaan tegen een laag tarief, kan die rente dus meeverhuizen. Het is wel belangrijk om goed na te gaan welke voorwaarden bij jouw geldverstrekker gelden om de rente te kunnen meeverhuizen. De voorwaarden verschillen namelijk enorm tussen geldverstrekkers.

Dit zijn een paar aandachtspunten om je in te verdiepen:

  • Kun je de rente meenemen als je huidige woning nog niet verkocht is? Dit is belangrijk om te weten, omdat veel doorstromers tegenwoordig eerst een andere woning kopen en dan pas hun huidige woning in de verkoop zetten.
  • Wanneer moet je melden dat je je rente wilt meenemen? Het zou zonde zijn als je dit te laat aangeeft, waardoor je bij sommige geldverstrekkers de rente niet meer kunt meenemen. Soms is meenemen bijvoorbeeld niet mogelijk als je de oude woning al verkocht hebt, de hypotheek hebt afgelost en dan pas naar een andere woning gaat.
  • Hoeveel tijd mag er zitten tussen het aflossen van de oude hypotheek en het passeren van de nieuwe woning (en de hypotheek) bij de notaris? De oude hypotheek los je automatisch af zodra je huidige woning op de nieuwe eigenaar overgaat.
  • Mag je de rente ook meenemen als je nu een NHG-hypotheek hebt en naar een hypotheek zonder NHG gaat? Als je een nieuwe hypotheek zonder NHG afsluit, gelden dan dezelfde rente-opslagen als toen je de rente liet vastzetten of gelden de huidige opslagen?
  • Hoeveel mag het totale hypotheekbedrag zijn? Bij veel geldverstrekkers mag het totale bedrag van de oude en de nieuwe hypotheek plus de overbrugging niet meer dan € 1.000.000,- zijn.
  • Met welke toetsrente rekent de hypotheekaanbieder? Houd er rekening mee dat de hypotheekaanbieder bij een resterende rentevaste periode korter dan 10 jaar voor de maximale-hypotheek-berekening uitgaat van een toetsrente van minimaal 5% (of je huidige hypotheekrente, als die hoger is). Mogelijk kun je daardoor minder lenen dan als je een hypotheek met de huidige rente afsluit.
  • Hoe zit het bij een scheiding? Het werkt anders als jij en je partner uit elkaar gaan. Mag dan ieder de helft van de hypotheek en de lage rente meenemen? Nee, bij veel geldverstrekkers mag slechts één van beiden de lage hypotheekrente meenemen en moet de andere partner daar toestemming voor geven. Dit kan komen door verschillende voorwaarden. Bij veel geldverstrekkers kan splitsen van de hypotheek niet omdat de administratie dat niet aankan. Sommige geldverstrekkers staan dat niet toe vanwege de funding bij externe partners.

Kortom: ga er niet zomaar van uit dat je de rente van je huidige hypotheek kunt meenemen. Zoek goed uit, samen met een financieel adviseur, onder welke voorwaarden je de rente kunt meenemen.

Overstappen soms toch aan te raden

Als je besluit om je hypotheek mee te nemen, betekent dit ook dat je bij je huidige geldverstrekker blijft. Dat is alleen niet altijd jouw gewenste of de beste keuze. Misschien ben je ontevreden over je huidige geldverstrekker en zou je liever weggaan. Je moet dan afwegen of de overstap naar een andere geldverstrekker jou het niet kunnen meenemen van de huidige lage rente waard is.

Heb je nog een relatief korte resterende rentevaste periode? Dan kan het ook een keuze zijn om toch over te stappen naar een nieuwe geldverstrekker. Je kunt dan voor een langere, nieuwe rentevaste periode kiezen. Daardoor heb je langer zekerheid over de hypotheeklasten.

Een andere reden om de rente niet mee te nemen, kan zijn dat je op dit moment bij een relatief dure geldverstrekker zit. Met overstappen naar een andere geldverstrekker kun je dan per saldo toch goedkoper uit zijn, zeker als je er een flink extra hypotheekdeel bij afsluit.

Hypotheekbedrag is sinds vorig jaar nog nooit zo hoog geweest als afgelopen maanden

04 juli 2024

AMSTERDAM, 4 juli 2024 – Niet alleen het aantal hypotheekaanvragen in Nederland is in vergelijking met vorig jaar in 2024 de eerste maanden flink gestegen. Ook het bedrag dat mensen lenen om een huis te kopen, is omhooggegaan sinds begin 2023. Die toename gaat hand in hand met verbeteringen in CAO's, een iets lagere hypotheekrente en de vergrote leencapaciteit voor betere huizen met een gunstig energielabel. Ook starters hebben in de eerste maanden van 2024 gemiddeld een behoorlijk hoger bedrag geleend om een huis mee te financieren. Dit blijkt uit een analyse van Independer en Van Bruggen Adviesgroep.

De maximale hypotheek voor éénverdieners lag bij Independer in de eerste maanden van 2024 op 286.541 euro: een stijging van bijna zes procent vergeleken met begin 2023. Toen konden éénverdieners gemiddeld nog 270.351 euro aan hypotheek krijgen. Voor tweeverdieners is de maximale hypotheek ook omhooggegaan in een jaar tijd: een toename van 6,5 procent. Begin vorig jaar konden tweeverdieners gemiddeld een bedrag van 421.017euro krijgen en was dit 448.508 euro in de eerste (vijf) maanden van 2024.

“Deze stijging is te verklaren doordat er meer geld wordt verdiend door werknemers. Zo is bijvoorbeeld het gemiddelde bruto jaarinkomen van tweeverdieners vergeleken met begin dit jaar al bijna zes procent gestegen. Voor een stel is het verschil met begin 2024 al ruim 5.000 euro op jaarbasis. De maximale hypotheek die zij dan kunnen krijgen met dat inkomen, is ontzettend hard gestegen: gewoon bijna 30.000 euro meer dan in januari”, aldus Marga Lankreijer-Kos, hypotheekexpert bij Independer.

Bij de starters op de woningmarkt is ook een stijging te zien in het uiteindelijk gekregen hypotheekbedrag, blijkt uit cijfers van HDN. Zo kregen tweeverdieners in de eerste 5 maanden van 2023 een hypotheek van gemiddeld 368.230 euro, en ligt dit bedrag de eerste maanden van 2024 op 403.583 euro: een stijging van 9,6 procent. Onder éénverdieners ging dit iets minder hard: een toename van 7,6 procent. De eerste paar maanden van 2023 werd er gemiddeld een bedrag van 267.717 euro aan hypotheken verstrekt, en begin 2024 was dit 288.027 euro.

Hoogte energielabel zorgt voor grotere leencapaciteit

Niet alleen de stijging van de lonen zorgt er volgens Lankreijer-Kos voor dat de maximale hypotheken hoger liggen. Volgens haar speelt de grotere leencapaciteit door een hoger energielabel ook een belangrijke rol: “Per 1 januari 2024 kun je meer hypotheek krijgen als je een hoger energielabel hebt. Je ziet daarom dat door de nieuwe hypotheeknormen een energielabel voor goedkopere woningen en woningen in het middensegment een essentiële factor is geworden.”

Stijging verstrekte hypotheek in perspectief zetten

Het is volgens Jan Thale Haandrikman, directeur Van Bruggen Adviesgroep, belangrijk dat we deze stijging kritisch bekijken. “Goed om te zien dat veel Nederlanders er financieel op vooruitgaan doordat de lonen stijgen. Bestaande huizenbezitters zijn daardoor meestal een kleiner deel van hun inkomen kwijt aan hypotheeklasten. Maar of we nu kunnen spreken van betere kansen voor starters op de huizenmarkt? De huizenprijzen zijn nog steeds ongekend hoog en zullen ook blijven stijgen doordat er meer kan geboden worden vanwege de hogere hypotheken. En daarbij is het aanbod op de woningmarkt ook nog steeds gering. Wij zien de groep starters die een woning willen kopen maar nog geen betaalbare woning hebben gevonden nog steeds verder groeien. Makkelijke oplossingen zijn er niet. Ruimere hypotheeknormen leiden vooral tot nog hogere prijzen. Er ligt een grote uitdaging voor het nieuwe kabinet om de doelstelling van het vorige kabinet, 100.000 woningen per jaar erbij, de komende jaren gerealiseerd te krijgen. Pas als het woningtekort fors is afgenomen, zal de prijsstelling niet meer alleen afhankelijk zijn van wat mensen maximaal kunnen lenen.”

Einde hypotheekrenteaftrek over 6,5 jaar voor oude hypotheken

02 juli 2024

Het nieuwe kabinet, dat deze week wordt beëdigd, heeft al aangegeven tijdens deze kabinetsperiode niet te sleutelen aan de hypotheekrenteaftrek. Wel gaat het kabinet nadenken over manieren om het belastingstelsel en toeslagensysteem te versimpelen en verbeteren.

Overigens zijn er al veel rapporten met als conclusie dat de huidige hypotheekrenteaftrek aangepast moet worden. Reden daarvoor is dat de aftrek niet meer het doel dient waarvoor hij ooit in het leven is geroepen. Maar of en hoe de hypotheekrenteaftrek in de toekomst beperkt wordt, is geheel aan de politiek en is op dit moment niet te voorspellen. We moeten het dus doen met de huidige regels.

Alleen aftrek voor nieuwe hypotheken die je binnen 30 jaar aflost

Een belangrijke regel is dat de hypotheekrente voor nieuw afgesloten hypotheken alleen aftrekbaar is als je die hypotheek binnen maximaal 30 jaar aflost door te kiezen voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Doordat je aflost, daalt je hypotheekschuld elk jaar en kun je dus (bij een gelijkblijvende hypotheekrente) elk jaar iets minder hypotheekrente aftrekken.

Oude hypotheken aftrekbaar, maar maximaal 30 jaar

De regel dat de hypotheekrente alleen aftrekbaar is voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek is ingegaan op 1 januari 2013. Met name oudere huizenbezitters kunnen nog een aflossingsvrije hypotheek hebben die al vóór die datum is afgesloten. Voor hen geldt een overgangsregeling, waarbij de hypotheekrente op deze aflossingsvrije hypotheek nog wel aftrekbaar is. Maar zij moeten wel rekening houden met een andere regel die is ingegaan op 1 januari 2001. Dat is de regel dat de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar is.

Wie dit als eerste gaan merken? De huizenbezitters die op 1 januari 2001 al een aflossingsvrije hypotheek hadden lopen. Voor hen eindigt de hypotheekrenteaftrek voor het hypotheekdeel dat is afgesloten vóór 2001 op 1 januari 2031. Dat is over 6,5 jaar. Maar ook voor iedereen die in de jaren daarna een aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten, gaat deze maximale termijn van 30 jaar vroeg of laat gelden.

Meestal is het einde van de hypotheekrenteaftrek prima op te vangen

Voor de meeste, veelal wat oudere, huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek voor wie de hypotheekrenteaftrek eindigt in 2031 is dat geen onoverkomelijk probleem. Het gaat meestal om een relatief kleine aflossingsvrije hypotheek (of hypotheekdeel). Bovendien hebben deze huizenbezitters vaak de afgelopen jaren de rente voor langere tijd tegen een laag percentage vastgezet.

Stel: er is sprake van een aflossingsvrije hypotheek van € 80.000,- en het rentepercentage is 2%. De rente op maandbasis is dan ruim € 133,-; na aftrek is dat € 84,- per maand (zonder rekening te houden met het eigenwoningforfait en de eventuele Wet Hillen, en ervan uitgaande dat iemand nog niet de AOW-leeftijd heeft bereikt). Als die aftrek wegvalt, dan scheelt dat dus € 49,- per maand. Als die persoon al wel de AOW-leeftijd heeft bereikt en een niet al te hoog pensioeninkomen heeft, dan is de aftrek sowieso een stuk lager. De netto maandlast is dan al bijna € 108,-. Het effect van het einde van de hypotheekrenteaftrek is dan nog beperkter; de huizenbezitter loopt dan slechts € 25,- hypotheekrenteaftrek mis.

Soms wel een probleem?

Het eind van de hypotheekrenteaftrek kan soms wel een probleem zijn. Dat geldt bijvoorbeeld als je een grote aflossingsvrije hypotheek hebt. Ook kan het een probleem zijn als je een hoge rente hebt of als je een hoge rente krijgt bij een renteherziening in de toekomst (dat kun je nu nog niet weten, want we weten niet hoe de rente zich in de toekomst ontwikkelt).

Verder kan het problematisch zijn als je inkomen een stuk lager wordt, bijvoorbeeld doordat je met pensioen gaat.

Een voorbeeld:

Stel je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,- met een rente van 4,5%. Dan is je bruto maandlast € 750,- en je netto maandlast € 473,- (exclusief eigenwoningforfait en de Wet Hillen). Als je renteaftrek eindigt op 1 januari 2031, dan gaat je netto maandlast omhoog met € 277,-. De netto maandlast (nog exclusief de bijtelling voor het eigenwoningforfait) wordt dan € 750,-. Dat zal voor sommige consumenten een stuk lastiger op te brengen zijn. Dat geldt zeker als het samenvalt met een lager pensioeninkomen, bijvoorbeeld alleen een AOW-inkomen.

Huizenmarktontwikkeling eerste helft 2024 (+ verwachting)

27 juni 2024

In de eerste 5 maanden van 2024 wisselden bijna 78.000 woningen van eigenaar. Dat is bijna 14% meer dan in de eerste 5 maanden van 2023, toen ruim 68.000 woningen een nieuwe eigenaar kregen. Dat is voorlopig het goede nieuws van de huidige woningmarkt. We maakten ons aan het begin van het jaar zorgen of de doorstroming op de woningmarkt zou vertragen door het tegenvallende aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. Maar tot nu toe zien we dat niet terug in de cijfers.

Nu is het wel zo dat het aantal passeringen van woningen bij de notaris niet helemaal een actueel beeld geeft van de huidige stand van zaken op de woningmarkt. Er zit altijd een vertraging tussen het moment dat de koper en verkoper een akkoord bereiken over de woningaankoop en de officiële overdracht bij de notaris.

Een actueler beeld van de huidige staat op de woningmarkt is het aantal hypotheekaanvragen via Hypotheken Data Netwerk voor woningaankopen. Ook daar zien we in de eerste 5 maanden een forse stijging ten opzichte van vorig jaar.

Stijging aantal woningverkopen 2024 naar 205.000 à 210.000

Wij hebben onze verwachting voor het aantal woningen dat in 2024 bij de notaris passeert, bijgesteld naar 205.000 à 210.000 (in 2023 passeerden ruim 182.000 woningen bij de notaris).

Het sentiment om een woning te kopen is heel positief. We zien bij onze makelaardij-afdeling dat er veel interesse is voor woningen die in de verkoop gaan. Ook wordt er weer ruim overboden op woningen, zeker in de Randstad. Doorstromers (bestaande woningbezitters die verhuizen) kiezen er veelal voor om eerst een nieuwe woning te kopen en dan pas hun eigen woning in de verkoop te zetten.

Het aantal woningen dat op Funda te koop staat en beschikbaar is (dus woningen die niet ‘in onderhandeling’ of ‘verkocht’ als status hebben), is nog altijd relatief zeer laag. Maar het positieve is dat de omloopsnelheid hoog is. Dat wil zeggen dat woningen snel verkocht worden en dat er nieuwe woningen in de verkoop terugkomen. Dit komt mede doordat doorstromers sinds de draai van dalende naar stijgende woningprijzen weer meer interesse hebben om hun woning te verkopen.

Het aandeel woningen dat binnen de NHG-grens valt, is gedurende dit jaar licht gedaald. Maar het gaat minder hard dan verwacht. Ongeveer 38% van de woningen valt binnen de NHG-grens, terwijl dit aantal woningen begin dit jaar op ruim 39% lag. Wel is het zo dat de helft van deze woningen appartementen zijn. Bovendien zien we steeds vaker dat er boven de vraagprijs wordt geboden. Daardoor komen waarschijnlijk toch meer woningen qua verkoopprijs boven de NHG-grens uit.

Verwachte huizenprijsstijging 2024 tussen de 7% en 10%

Eind vorig jaar spraken we de verwachting uit dat de huizenprijzen in 2024 tussen de 7% en 10% zouden stijgen.

Bekijken we de prijsstijging van mei 2024 ten opzichte van mei 2023, dan liggen de prijzen al bijna 9% hoger. In de eerste 5 maanden ging het tot nu toe om kleinere stijgingen van 2, 4, 5 en 6%. Wij achten de kans redelijk groot dat onze schatting van 7 tot 10% stijging over het gehele jaar uitkomt.

Uit eerder onderzoek van De Nederlandse Bank blijkt dat er een belangrijke correlatie is tussen de maximale leencapaciteit en de prijsontwikkeling van bestaande woningen. Wat dat betreft zijn er drie belangrijke pijlers voor de prijsstijging in 2024:

  1. De iets lagere hypotheekrente in het eerste half jaar van 2024 in vergelijking met 2023
  2. De iets hogere leennormen voor met name alleenstaanden en woningen met een goed energielabel
  3. De salarisstijging voor veel mensen

Daarnaast geldt voor doorstromers dat zij meer te besteden hebben voor hun volgende woning, doordat de waarde van hun huidige woning de stijgende lijn weer heeft opgepakt.

Voor de rest van dit jaar verwachten wij dat de leencapaciteit minder hard toeneemt dan in de eerste maanden. Vooralsnog lijkt het er niet op dat de hypotheekrente fors naar beneden zal gaan, ook al blijft het erg onzeker. Als de inflatie zich positief ontwikkelt en vooral als de verwachting ontstaat dat de inflatie in de eurozone op korte termijn richting de 2% gaat, dan zou de hypotheekrente met enkele tienden omlaag kunnen gaan.

Qua leennormen gaat er dit jaar niks meer veranderen. Wat er volgend jaar gaat gebeuren, weten we nog niet. De Nederlandse Bank en de Autoriteit Financiële Markten pleiten voor terughoudendheid met vergroting van de leencapaciteit. Maar dat doen ze al jaren en hun advies wordt niet altijd opgevolgd. De ontwikkeling van de lonen gaat iets minder hard dan vorig jaar, maar de lonen liggen nog altijd relatief hoog.

Starters blijven het moeilijk houden

De tijdelijke daling van de huizenprijzen tussen de zomer van 2022 en 2023 was voor een deel van de potentiële starters hun kans om een koopwoning te bemachtigen. Maar door de stijgende huizenprijzen wordt de uitdaging voor starters weer steeds groter. Het Centraal Bureau van de Statistiek meldde recent dat steeds meer thuiswonende jongeren graag meteen naar een koopwoning zouden verhuizen in plaats van een huurwoning. In 2015 had nog 33% een voorkeur voor een koopwoning; in 2021 is dit gestegen naar 46%. Wij verwachten dat het percentage mensen met deze voorkeur de komende jaren alleen maar verder zal stijgen.

Uit het Woononderzoek Nederland (WoON) blijkt dat ongeveer 65% van de thuiswonende jongeren met een voorkeur voor een koopwoning in 2015-2017 binnen twee jaar verhuisde naar een koophuis. Dit percentage is in 2021-2023 gedaald naar 50%. Het wordt voor jongeren dus steeds lastiger om zelfstandige woonruimte te vinden, en dat geldt al helemaal voor een koopwoning.

Reële waarde huizen nog niet op recordpunt

In absolute euro’s zijn de huizenprijzen op het hoogste niveau ooit. In onderstaande grafiek laten we de ontwikkeling van de prijsindex van bestaande woningen zien. Maar als we corrigeren voor inflatie, dan zitten we nog wel een stuk onder het hoogtepunt.

In een eerder artikel besteedden we uitgebreider aandacht aan de invloed van inflatie op de reële waarde van de woning. Daarin nuanceren we het beeld dat huiseigenaren slapend rijk worden. Veel huiseigenaren hebben de afgelopen tijd iets meer vermogen gekregen door de stijging van de huizenprijzen. Maar als we rekening houden met de inflatie, dan gaat het veelal om een beperkte stijging.

Grafiek huizenprijsontwikkeling bestaande woningen (CBS)

Prijsindex bestaande woningen en gemiddelde verkoopprijs januari 2010 tot en met mei 2024

Je huis beveiligen en inbraakpreventie: 7 tips voor als je op vakantie gaat

24 juni 2024

De zomer is aangebroken. Velen van ons kijken uit naar een welverdiende vakantie. Maar een zorgeloze vakantie begint pas als je zeker weet dat je huis goed beveiligd is. Een inbraak kan je vakantieplezier behoorlijk bederven, nog los van de schade en kosten ervan. Neem dus voor een onbezorgde vakantie de juiste maatregelen om je huis te beveiligen en inbraak te voorkomen. Dit zijn onze praktische tips om je huis te beveiligen terwijl jij vakantie viert. Ook geven we tips om jezelf tegen inbraak te verzekeren.

Je huis beveiligen doe je zo!

Zeker als je langere tijd van huis bent, is het heel belangrijk dat je je huis goed beveiligt. Zo houd je inbrekers buiten de deur en ga je zelf met een fijner gevoel de deur uit. Maar hoe doe je dat, je huis beveiligen tegen ongewenste indringers? Dit zijn onze 5 belangrijkste beveiligingstips.

1. Zorg voor goede sloten en beveiliging

Investeer in goede sloten voor alle deuren en ramen. Neem niet zomaar sloten, maar kies voor gecertificeerde sloten met het SKG-keurmerk. Die zijn moeilijk te manipuleren, zelfs voor ervaren inbrekers.

Los van de sloten, kun je ook een anti-inbraakstrip plaatsen op deuren en ramen. Door die strip is de sluitnaad van je deur niet meer zichtbaar aan de buitenkant. Daardoor kunnen inbrekers de deur niet meer op die plek forceren. Een veilig idee!

2. Installeer beveiligingscamera's en alarmen

Beveiligingscamera's en alarmsystemen zijn uitstekende afschrikmiddelen. Hiervoor kun je bijvoorbeeld een Ring-deurbel of een andere “slimme deurbel” nemen. Hang de camera's (of slimme bel) op strategische plekken, zoals bij de voor- en achterdeur. Verbind de camera’s ook met een app op je smartphone, zodat je live kunt meekijken en een melding krijgt als er iemand voor de deur staat.

Wil je extra zekerheid? Kies dan voor een alarmsysteem dat verbonden is met een meldkamer. Dan gaat er direct een melding naar een meldkamer als er mogelijk een inbraak of overal plaatsvindt. Let op: de melding gaat dan niet naar de politie, maar naar een particuliere meldkamer. Als die meldkamer iets verdachts ziet, schakelen zij direct hulpdiensten in.

Ook interessant: sommige verzekeraars bieden korting op je premie als je een goedgekeurd alarmsysteem hebt dat is aangesloten op een meldkamer.

3. Gebruik tijdschakelaars voor verlichting

Inbrekers staan uiteraard liever niet in de (letterlijke) spotlights. Door je verlichting op tijdschakelaars te zetten, lijkt het alsof er altijd iemand thuis is. Bovendien denken inbrekers wel twee keer na voordat ze in een verlicht huis naar binnen gaan en dus voor alle buren zichtbaar zijn.

Bonustip: schakel een paar apparaten in via de tijdschakelaar, zoals je radio of tv. Ook dat helpt om een bewoonde indruk te wekken.

4. Laat geen waardevolle spullen in het zicht staan

Berg waardevolle spullen op in een kluis en zorg ervoor dat ze niet vanaf buiten te zien zijn. Trek daarnaast de gordijnen dicht en leg dure elektronica als laptops en tablets uit het zicht. Anders maak je je woning extra aanlokkelijk voor inbrekers om een kijkje te nemen.

5. Vraag de buren om oogje in het zeil te houden

Vertel je buren dat je op vakantie gaat en vraag hen om een oogje in het zeil te houden. Vraag of zij af en toe de post willen weghalen of misschien hun auto op jouw oprit willen zetten. Een bewoonde indruk verkleint de kans op inbraak.

Natuurlijk kun je ook een huisoppas regelen, zeker als je huisdieren hebt die zorg en eten nodig hebben tijdens je vakantie. Maar als alternatief is het ook al fijn als de buren je opletten en je waarschuwen wanneer ze iemand voor de deur zien staan.

6. Zet geen vakantiefoto’s op social media

Los van de tips om je huis te beveiligen, kun je nog meer doen om inbraak te voorkomen. Wees bijvoorbeeld voorzichtig met het delen van je vakantiefoto’s en -plannen op social media. Natuurlijk laat je maar al te graag zien hoe leuk je het hebt op je vakantiebestemming. Maar inbrekers weten door die posts wanneer je weg bent en dat je huis dus mogelijk onbewoond is. Bewaar je vakantiefoto’s en -ervaringen liever totdat je terug bent.

7. Maak een lijst van waardevolle bezittingen

En een laatste tip die niet zozeer helpt om je huis te beveiligen, maar wel om problemen te voorkomen: maak een lijst van je waardevolle bezittingen inclusief serienummers. Zet de producten ook op de foto. Dit helpt niet alleen bij een eventuele aangifte na een inbraak, maar is ook nuttig voor de verzekering.

Met welke verzekeringen kun je je spullen beschermen?

Of je nu op vakantie gaat of vaker weg bent voor bijvoorbeeld kantoordagen of uitjes, het is sowieso belangrijk om beschermd te zijn tegen inbraak. Daar helpen verschillende belangrijke verzekeringen je bij. Dit zijn de belangrijkste verzekeringen om schade door inbraak te voorkomen.

1. Inboedelverzekering

Een goede inboedelverzekering dekt schade aan of verlies van persoonlijke bezittingen door inbraak. Het gaat daarbij om alle spullen die “los in het huis staan”. Je inboedel dus. Bijna elke Nederlander heeft deze verzekering. Je betaalt er relatief weinig voor, terwijl je er wel voor een hoog bedrag mee beschermd bent.

Zorg ervoor dat je polis up-to-date is en dat de dekkingslimieten voldoende zijn om al je waardevolle bezittingen te beschermen. Denk daarbij ook aan dure apparaten, zoals televisies, fotocamera’s of computers.

2. Opstalverzekering

De opstalverzekering dekt de schade aan je huis zelf, dus bijvoorbeeld schade aan deuren, ramen en muren. Deze verzekering biedt dekking bij een inbraak, maar ook bij bijvoorbeeld storm of wateroverlast (afhankelijk van je voorwaarden). Controleer je polisvoorwaarden om zeker te weten dat je goed verzekerd bent.

Woon je in een appartement? Dan is de opstalverzekering soms al geregeld door de Vereniging van Eigenaren. Je hoeft deze verzekering dan niet meer zelf af te sluiten.

3. Aanvullende dekkingen

Overweeg aanvullende verzekeringen voor specifieke waardevolle items, zoals sieraden, kunst of antiek. Deze items zijn vaak maar beperkt beschermd bij een standaard inboedelverzekering.

Dus: wat is belangrijk om je huis te beveiligen?

Een goede voorbereiding is essentieel om je huis te beveiligen en inbraak te voorkomen tijdens je vakantie. Dankzij de juiste maatregelen en goede verzekeringen kun je met een gerust hart van je vakantie genieten.

Wil je persoonlijk advies over je verzekeringen? Vraag je je af of jij goed verzekerd bent en of je niet te veel premie betaalt? Dan kun je altijd terecht bij Van Bruggen Adviesgroep. Wij helpen je graag om goed én voordelig verzekerd op vakantie te gaan.

Checklist voor een succesvolle verbouwing

24 juni 2024

Mede als gevolg van de krappe woningmarkt zien we dat steeds meer mensen ervoor kiezen om hun woning te verbouwen. Wij geven je 5 tips om rekening mee te houden als jij ook verbouwplannen hebt.

1. Maak een afweging tussen verbouwen en verhuizen

In de praktijk komen we regelmatig tegen dat mensen eerst hun woning ingrijpend verbouwen en enkele jaren later toch besluiten om hun woning te verkopen, omdat de woning nog steeds niet volledig op hun wensen aansluit. Ons advies: maak, voordat je gaat verbouwen, een goede afweging tussen verbouwen of verhuizen. Lost een verbouwing écht al je “woonproblemen” op?

In een eerder blog zetten we de voor- en nadelen van verbouwen vs. verhuizen op een rij.

2. Neem verduurzaming in je plannen mee

Heb je besloten om je woning te verbouwen? Dan is het vervolgens zaak om op een rij te zetten wat je precies wilt verbouwen. Denk er ook meteen over na of je de woning ook kunt verduurzamen. Toegegeven: een nieuwe keuken of badkamer klinkt leuker dan triple glas, betere isolatie, zonnepanelen of een hybride warmtepomp. Maar een investering in verduurzaming kan wel zorgen voor waardestijging van je woning, lagere energielasten en meer wooncomfort.

Ga je verduurzamen? Zoek dan ook uit of je in aanmerking komt voor subsidie. Hierover kun je meer lezen op de websites van Milieu Centraal en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.

3. Zelf doen, uitbesteden of een combinatie

Een belangrijke vraag bij een verbouwing is ‘Ga ik de verbouwing volledig zelf doen of huur ik zelf mensen in of een aannemer?’. En dan is er ook nog een optie 3: een deel zelf doen en een deel door de aannemer laten doen.

Welke keuze je hierin maakt, hangt van een aantal factoren af. Wat ga je precies verbouwen en wat kun je daar zelf in doen? Wat je zelf kunt oppakken, hangt natuurlijk af van hoe handig je bent, maar ook hoeveel tijd je erin wilt steken en hoeveel geld je bereid bent te investeren. Veel zelf doen is natuurlijk goedkoper dan een aannemer inschakelen, maar besef wel dat een verbouwing – zeker als je weinig kluservaring hebt – veel tijd kan opslokken.

4. Maak een ruime begroting

Een verbouwing valt bijna altijd duurder dan je verwachtte. Houd daarom rekening met onverwachte kostenposten en tel een extra marge op bij je begroting. Als een verbouwing lang duurt, houd dan ook rekening met eventuele prijsstijgingen voor materialen.

Nog iets om in gedachten te houden: eventuele investeringen in verduurzaming moet je vaak eerst volledig zelf betalen. Pas achteraf krijg je dan een deel terug via subsidie. Je moet de kosten dus volledig zelf kunnen “voorschieten”.

5. Financieren met spaargeld, een persoonlijke lening of een hypotheek

Er zijn meerdere manieren om een verbouwing te financieren. Je kunt een verbouwing betalen met spaargeld of door geld te lenen. Kies je voor lenen, dan zijn er opnieuw meerdere opties. Je kunt geld lenen bij familie, via een persoonlijke lening of via een hypotheek. Als de lening of hypotheek aan een aantal voorwaarden voldoet, is de rente aftrekbaar.

De keuze voor een hypotheek of persoonlijke lening is afhankelijk van een aantal factoren. Bij een hypotheek heb je te maken met eenmalige kosten voor onder andere hypotheekadvies, een taxatie en de notaris. Die kosten heb je niet bij een persoonlijke lening. Soms kun je een deel van deze extra kosten vermijden, bijvoorbeeld doordat je een eerdere aflossing kunt opnemen of doordat je dankzij een verhoogde hypotheekinschrijving niet naar de notaris hoeft.

Over het algemeen is de rente bij een hypotheek lager dan bij een persoonlijke lening. Gaat de verbouwing alleen om verduurzaming, dan is een duurzaamheidslening wellicht de goedkoopste oplossing.

Tot slot is voor de hoogte van de maandelijkse kosten van belang in welke periode je de lening of hypotheek wilt aflossen. Hoe korter de looptijd is, hoe hoger de aflossing zal zijn. Het voordeel van een korte looptijd is dat je totale kosten over de gehele periode lager zijn, maar dan moet je wel hogere maandlasten willen en kunnen betalen.

Veel hypotheekrentewijzigingen, maar weinig beweging

24 juni 2024

De gemiddelde hypotheekrentes van de vaste rentevaste periodes gingen afgelopen week met 1 tot 2 honderdsten omlaag. Dat is niet veel. Zeker niet als je bedenkt dat 4 op de 5 geldverstrekkers een rentewijziging doorvoerden. Dat waren over het algemeen renteverlagingen. Maar het ging steeds om een wijziging voor één of een beperkt aantal rentes. Soms waren dat alleen de variabele rentes, soms een select aantal vaste hypotheekrentes. Bovendien ging het maar om kleine verlagingen.

Variabele rente en reactie op rentebesluiten ECB

De grootste verlaging zagen we bij de gemiddelde variabele hypotheekrente. Die ging met 4 honderdsten omlaag. Wij verwachten dat die daling bij de variabele hypotheekrente de komende weken zal doorzetten, omdat de variabele hypotheekrente met enige vertraging de verlaging van de ECB-rente volgt. Overigens is het wel typisch dat de variabele hypotheekrente bij een verwachte verhoging van de ECB-rente al in de weken vóór het rentebesluit oploopt met eenzelfde percentage als de verwachte renteverhoging.

Nagenoeg alle beleggers verwachtten bij het laatste rentebesluit van de ECB begin juni dat de ECB haar rente zou verlagen, maar de gemiddelde variabele hypotheekrente bleef in aanloop naar het rentebesluit stoïcijns gelijk. Pas na het rentebesluit zien we voorzichtige verlagingen bij de variabele hypotheekrente.

Vaste hypotheekrentes alleen licht omlaag

De lange rentes op de financiële markten zijn de afgelopen tijd licht gedaald. De vraag is of dat toe te schrijven is aan de renteverlaging van de Europese Centrale Bank (ECB). Voorlopig lijkt het erop dat we geen grote hypotheekrentewijzigingen hoeven te verwachten. Het blijft altijd zaak om de ontwikkeling van de lange rentes op de financiële markten goed in de gaten te houden.

Kapitaalmarkt en hypotheekrente januari 22 tot en met juni 2024

In de grafiek toont de oranje lijn de rente op de kapitaalmarkt voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar vast. Op de rechter-as staan de bijbehorende waardes. De blauwe lijn laat de ontwikkeling zien van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG. Op de linker-as staan de bijbehorende waarden. Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as is het gemiddelde verschil tussen deze twee rentes in 2023.

Renteontwikkeling

Gemiddelde renteontwikkeling juni 2023 - juni 2024

Verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering voor zzp’ers een stapje dichterbij

17 juni 2024

Hypotheekadvies gaat niet alleen over hoe iemand zijn woning kan financieren en over de betaalbaarheid van de hypotheek. Het advies gaat ook over risico’s die je in de loop der tijd kunt tegenkomen. Is er sprake van een stel, dan zijn de meeste mensen het erover eens dat een overlijdensrisicoverzekering een goede oplossing kan zijn om het risico op inkomensterugval bij overlijden van de partner op te vangen.

Het onderwerp arbeidsongeschiktheid is altijd een stuk lastiger. Veel mensen kunnen zich niet goed voorstellen dat ze mogelijk in de toekomst arbeidsongeschikt raken. Het is nog lastiger om te bedenken wat dit financieel betekent. Dat is ook lastig te schetsen, omdat de precieze terugval in inkomen onder meer afhankelijk is van de mate waarin je arbeidsongeschikt bent, hoeveel je nog kunt werken en tegen welk salaris dat is. Bovendien denken veel mensen in loondienst dat ze voldoende verzekerd zijn via de wettelijke regeling voor werknemers en hun werkgever. Dat is niet altijd het geval.

De ervaring leert dat het onderwerp arbeidsongeschiktheidsverzekering voor veel zzp’ers gevoeliger ligt. Wel is het hen vaak duidelijk wat een zzp’er vanuit een wettelijke regeling krijgt, namelijk in principe niks. Toch heeft slechts ongeveer een kwart van de zzp’ers een arbeidsongeschiktheidsverzekering afgesloten (bron: ZEA 2023 en bewerkt door SZW, uit de Memorie van toelichting verplichte wet voor zzp’ers). Ook zien we dat mensen met hogere inkomens deze verzekering relatief vaker hebben afgesloten. Het is niet altijd een kwestie van ‘niet willen’. Het komt ook regelmatig voor dat een zzp’er voor een arbeidsongeschiktheidsverzekering wordt afgewezen of alleen tegen een veel hogere premie een dergelijke verzekering kan afsluiten wegens een medische geschiedenis.

Een derde van de zzp’ers heeft geen enkele voorziening getroffen voor arbeidsongeschiktheid. Zij hebben dus ook geen spaargeld om een periode van ziekte te overbruggen.

Verplichte verzekering voor zzp’ers

Het kabinet en de sociale partners zijn al langere tijd in gesprek om te komen tot een verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering voor zzp’ers. In maart 2020 hadden de sociale partners een voorstel uitgewerkt. De afgelopen jaren is daar verder aan geschaafd. Minister Van Gennip, van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, heeft nu het voorstel ter consultatie aangeboden.

Drie belangrijke elementen voor deze verzekering zijn betaalbaar, uitlegbaar en uitvoerbaar. We leggen de belangrijkste kenmerken van de verzekering uit aan de hand van een aantal vragen:

Voor wie wordt de verzekering verplicht?

De verzekering wordt verplicht voor alle zzp’ers die ‘winst uit onderneming’ hebben voor de inkomstenbelasting.

Wanneer kom je in aanmerking voor een uitkering?

Je komt hiervoor in aanmerking als je langer dan een jaar ziek bent geweest en niet in staat bent om het minimumloon te verdienen.

Hoe hoog is de uitkering?

De uitkering is 70% van de winst voordat de zzp’er arbeidsongeschikt werd, met als maximum het minimumloon.

Hoeveel bedraagt de premie?

De hoogte van de premie is afhankelijk van het inkomen. De premie zal ongeveer 6,5% van de winst uit onderneming bedragen, met een maximum van ongeveer € 195 per maand. De premie is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Is de verzekering verplicht voor zzp’ers?

Ja, tenzij je een private arbeidsongeschiktheidsverzekering hebt die aan een aantal minimale vereisten voldoet.

Is deze verzekering voordelig?

Zzp’ers moeten zichzelf nog altijd afvragen of deze verplichte arbeidsongeschiktheids­verzekering hen voldoende dekking biedt. Het gaat tenslotte om een minimale verzekering. Zzp’ers kunnen er ook voor kiezen om zelf een uitgebreidere private verzekering af te sluiten.

Een voordeel van de verplichte verzekering is wel dat zzp’ers die vanwege hun gezondheid geen private verzekering kunnen afsluiten, wel de verplichte arbeidsongeschiktheids­verzekering kunnen nemen.

Wat gaat deze nieuwe verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering betekenen voor hypotheekadvies?

Betere betaalbaarheid hypotheeklasten bij arbeidsongeschiktheid

Het grote pluspunt van de verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering voor zzp’ers is dat zij in ieder geval een minimale uitkering krijgen bij arbeidsongeschiktheid. Of dit ook betekent dat zij in hun woning kunnen blijven wonen, is alleen nog maar de vraag. Een zzp’er moet sowieso zorgen voor een buffer om het eerste ziektejaar te kunnen overbruggen, bijvoorbeeld door een partner die meer gaat werken, door te sparen of door uitgaven te beperken.

De verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering kan een stukje helpen na het eerste jaar ziekte. Maar het blijft raadzaam om te onderzoeken of een private arbeidsongeschiktheidsverzekering noodzakelijk is om ook op de langere termijn in de woning te kunnen blijven. De verplichte verzekering kan wel helpen om zzp’ers bewust te maken van het belang om iets te regelen voor arbeidsongeschiktheid.

Hypotheekrentes nagenoeg onveranderd na verlaging ECB-rente

17 juni 2024

Vorige week legden we al uit dat de renteverlaging van de Europese Centrale Bank (ECB) op korte termijn niet gaat leiden tot een verlaging van de vaste hypotheekrentes. Afgelopen week waren er opnieuw heel weinig rentewijzigingen. De wijzigingen die er waren, waren bovendien vooral kleine renteverhogingen voor specifieke rentevaste periodes. Ook deze week verwachten wij geen belangrijke wijzigingen, tenzij de daling van de lange rentes op de financiële markten van afgelopen vrijdag doorzet.

Eerste kleine verlagingen variabele hypotheekrentes

Bij de variabele hypotheekrentes zagen we wel de eerste voorzichtige verlagingen. Wij verwachten de komende weken nog regelmatig verlagingen te zien bij geldverstrekkers die een variabele hypotheekrente aanbieden.

Dat is gunstig voor huiseigenaren die een hypotheek met een variabele hypotheekrente hebben, waaronder mensen met een overbruggingshypotheek. Vooral voor mensen die een nieuwbouwwoning hebben gekocht, kan de overbruggingsperiode behoorlijk lang zijn. Dan scheelt zo’n verlaging zeker. Het is in ieder geval een fijn idee dat de variabele hypotheekrente vanaf nu eerder omlaag dan omhoog zal gaan.

Wel zal de besparing beperkt blijven. Dit komt doordat het tempo van de verlagingen waarschijnlijk ongeveer gelijk zal zijn aan het tempo van de renteverlagingen van de ECB.

Gemiddelde renteontwikkeling juni 2023 - juni 2024

De Fed (de centrale bank van de Verenigde Staten) is voorzichtig

Afgelopen week liet de Fed haar rente ongewijzigd. De inflatie over mei kwam met 3,3% iets lager uit dan de 3,4% in april. De kerninflatie daalde van 3,6% in april naar 3,4% in mei. Door dat positieve nieuws neemt de kans op een renteverlaging in september toe. Toch drukte Jerome Powell (de voorzitter van de Fed) het optimisme de grond in. Het blijft waarschijnlijk bij één renteverlaging in 2024, terwijl beleggers op drie renteverlagingen in 2024 hadden gehoopt.

In Europa neemt onder tussen de ongerustheid toe over de versnelde verkiezingen in Frankrijk. Beleggers zijn bang dat de staatsschuld in Frankrijk verder gaat oplopen. Dat leidde tot hogere rentes voor Franse staatsleningen en juist lagere rentes voor Duitse en Nederlandse staatsleningen.

Laagste, hoogste en gemiddelde hypotheekrentes met en zonder NHG

Laagste, hoogste en gemiddelde hypotheekrentes met en zonder NHG