Geef jij voorkeur aan advies op de vestiging of op afstand? De keuze is aan jou. Lees meer.

Actueel

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Einde rentevaste periode? Let op deze 5 punten!

26 oktober 2020

Zit je bijna aan het einde van je rentevaste periode? Dan krijg je een nieuw voorstel van je geldverstrekker. Voor de meeste mensen met een hypotheek is het einde van de rentevaste periode goed nieuws, omdat in de afgelopen jaren de hypotheekrente fors gedaald is. Wie eind 2020 of begin 2021 de hypotheekrente voor 10 jaar vast heeft gezet, betaalt waarschijnlijk nu een rente van tussen de 4,5% en 6%. De huidige gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente ligt op 1,2% voor hypotheken met NHG en zonder NHG zal dat één of een paar tienden meer zijn.

Waar moet je op letten als je een verlengingsbrief van je geldverstrekker krijgt? Wij hebben 5 aandachtspunten op een rij gezet.

1. Boetevrij aflossen mogelijk aan einde rentevaste periode

Bij een energiecontract kun je vaak na 12 maanden boetevrij overstappen. Dat is bij een hypotheek anders. Als je de rente voor bijvoorbeeld 10 jaar vast zet, dan zit je in beginsel daar 10 jaar aan vast. Breek je tussentijds je hypotheek open, dan moet je een vergoeding betalen, de zogenaamde boeterente, die afhankelijk van je persoonlijke situatie duizenden tot zelfs tienduizenden euro’s kan bedragen. Je mag meestal boetevrij weg als je een andere woning koopt of wanneer je aan het einde van je rentevaste periode zit. Als je dus je hypotheek wilt oversluiten of aanpassen dan is het einde van je rentevaste periode een heel goed moment.

2. Kan lagere rente nog lager? Vergelijken loont

De meeste mensen gaan er financieel veel op vooruit bij een nieuwe rentevaste periode omdat de rente nu veel lager ligt. Bedenk je dan goed, dat naast het rentevoorstel dat je nu van je geldverstrekker krijgt, je misschien nog wel een lagere rente kunt krijgen. Want de kans is klein dat jouw geldverstrekker toevallig net op dit moment de goedkoopste geldverstrekker is. Door over te stappen naar een andere geldverstrekker kun je vaak wel enkele tienden aan rente besparen. Een vergelijking is dus raadzaam. Zeker als je nog een (deels) aflossingsvrije hypotheek hebt, omdat dan de renteverschillen tussen geldverstrekkers nog groter zijn.

Oversluitkosten

Oversluiten is niet gratis. De oversluitkosten moeten wel goed gemaakt worden door de lagere rente. Je financieel adviseur kan dat voor je uitrekenen. Ook als je bij je huidige geldverstrekker blijft, kan er soms enkele tienden van het rentevoorstel af. Heb je een hypotheek zonder NHG? Dan kan mogelijk de rente-opslag omlaag omdat de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning een stuk kleiner is geworden. Hierdoor wordt het risico voor de geldverstrekker kleiner.

3. Keuze rentevaste periode

Ook als je bij je huidige geldverstrekker blijft, heb je wat te kiezen; namelijk de rentevaste periode. Net als bij het sluiten van je hypotheek is dat een belangrijke beslissing bij het renteverlengingsmoment. Hoe langer je de rentevast zet, hoe hoger de rente, maar ook hoe langer je duidelijkheid hebt over de hoogte van je maandlasten. Hoewel de verwachting is dat de rente nog vele jaren op een laag niveau blijft, is dat geen garantie dat rente over bijvoorbeeld over 5 of 10 jaar nog steeds op het huidige historisch lage niveau staat. De keuze voor een nieuwe rentevaste periode is ook afhankelijk van de hypotheekvorm die je hebt. Bij een (bank-)spaarhypotheek wordt het effect van een hogere of lagere rente voor een groot deel tenietgedaan door een lagere of respectievelijk hogere spaarinleg.

4. Hypotheekvorm aanpassen

Het rente verlengingsmoment is ook een goed moment om nog eens naar je hypotheekconstructie te kijken.

Voorbeeld 1: heb je een (deels) aflossingsvrije hypotheek dan vind je het misschien wel interessant om die deels om te zetten in een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Dan bouw je meer vermogen op en zijn de hypotheeklasten beter betaalbaar als je bijvoorbeeld met pensioen gaat. Dit is misschien wel een goed moment, omdat de extra aflossing die je gaat betalen deels gecompenseerd wordt door de lagere rente.

Voorbeeld 2: misschien sta je bijna voor je pensioen en ligt je inkomen dan een stuk lager; dan kan het juist interessant zijn om bijvoorbeeld je (bank-)spaarhypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Met het opgebouwde spaarkapitaal los je een deel van je hypotheek af. In combinatie met de lagere rente, kom je dan op substantieel en beter betaalbare maandlasten uit.

Kortom: elke situatie is anders, maar het verlengingsmoment is hét moment om te bekijken of je iets aan je hypotheekvorm wilt aanpassen.

5. Aanpassen verzekeringen

Het renteverlengingsmoment is ook het moment om naar je verzekeringen te kijken. Sluit je overlijdensrisicoverzekering nog aan bij je huidige persoonlijke situatie en de nieuwe hypotheekrente? Dit geldt ook voor een woonlastenverzekering of arbeidsongeschiktheidsverzekering.

Funderingsproblematiek; bouwkundig onderzoek belangrijk

26 oktober 2020

Vanaf 1 juli 2021 gaan taxateurs een indicatief funderingslabel opnemen in het taxatierapport. Als huizenkoper is het zaak om al in een eerder stadium rekening te houden met een eventuele slechte fundering. Daarom is het heel belangrijk om bij oude woningen een bouwkundig onderzoek te laten doen en hierover een voorbehoud op te nemen in de voorlopige koopovereenkomst.

Omvang funderingsproblemen

Een wat onderbelicht probleem in Nederland is de fundering van woningen. Volgens het KCAF heeft of krijgt ongeveer 1 miljoen woningen in meer of minder mate te maken met funderingsproblemen. Dat speelt met name voor woningen die gebouwd zijn voor 1970; het gaat dan om bijna 1 op de 4 woningen (25%). Het kan gaan om houten palen die bijvoorbeeld verrot raken, maar ook verzakking van stalen constructies. Het kan leiden tot scheve vloeren en scheuren in muren en plafonds.

Indicatief funderingslabel

Taxateurs gaan vanaf 1 juli 2021 een indicatief label opnemen in het taxatierapport. De labels lopen van A tot en met E. We zetten op een rij wat deze betekenen.

Risicolabel A
Geen verhoogd risico.

Risicolabel B
Geen verhoogd risico. In de toekomst mogelijk een licht verhoogd risico doordat bepaalde onderdelen in de ondergrond of van de funderingsconstructie gevoelig zijn voor het ontstaan van funderingsproblematiek bij veranderende omstandigheden. Denk aan grondwaterstandsaanpassingen, ouderdomseffecten van de funderingsconstructie of andere invloeden vanuit de omgeving.

Risicolabel C
Licht verhoogd risico. Bepaalde onderdelen in de ondergrond of van de funderingsconstructie zijn gevoelig voor de funderingsproblematiek.

Risicolabel D
Verhoogd risico. Meerdere toetsingscriteria worden overschreden. Daarmee een hoge kans dat funderingsproblematiek zich nu ontwikkelt.

Risicolabel E
Sterk verhoogd risico (urgent). Er zijn tekenen van schade gesignaleerd of het zakkingsgedrag van het pand wijkt af van vergelijkbare panden in de directe omgeving.

Bouwkundig onderzoek

De funderingsproblematiek laat nog maar weer eens zien hoe belangrijk het is om bij een oude woning een bouwkundig onderzoek te laten doen en hier ook een voorbehoud over op te nemen in de koopovereenkomst. Want, ook de verkoper is vaak niet bekend met de status van de fundering. De kosten om schade aan de fundering te herstellen lopen snel in de tienduizenden euro’s. Door een ontbindende voorwaarde op te nemen in het koopcontract kun je onder de koop uit of alsnog andere afspraken maken met de verkoper.

Wat te doen met uitgespaard geld: sparen, aflossen of verduurzamen?

19 oktober 2020

De coronacrisis raakt niet elk huishouden op dezelfde manier. Veel flexwerkers en zzp’ers, ondernemers en werknemers worden zwaar geraakt en worden geconfronteerd met een lager inkomen. Maar er zijn ook genoeg huishoudens die te maken hebben met een constant inkomen en door de coronacrisis juist minder geld uitgeven. Want vakanties, uitgaan en winkelen zijn moeilijker en minder gezellig. Wij gaan in op drie mogelijkheden voor het inzetten van dit uitgespaarde geld.

1. Sparen of beleggen

Voor de spaarrente hoef je niet te gaan sparen. De spaarrente is nagenoeg nihil bij een direct opvraagbare spaarrekening. Alleen als je bereid bent om je geld iets langer vast te zetten op een depositospaarrekening, krijg je bij sommige geldinstellingen nog een heel klein beetje rente. Kies je voor een buitenlandse spaarbank, zorg er dan voor dat die in ieder geval wel onder het depositogarantiestelsel valt.

Ondanks de coronacrisis neemt het bedrag dat alle huishoudens sparen nog steeds toe, naar bijna € 389 miljard in augustus. Het is ook heel verstandig om een goede spaarbuffer aan te houden, daarmee kun je onverwachtse uitgaven opvangen of een inkomensachteruitgang als gevolg van werkloosheid of ziekte.

Voor degene die iets meer rendement wil behalen, kan beleggen in beleggingsfondsen een alternatief zijn. Realiseer je dan wel dat je de inleg kwijt kunt raken en ook moet het bij je passen; je moet niet meteen zenuwachtig worden als de koers naar beneden gaat. Bij beleggen denken veel mensen aan het kopen van aandelen van bijvoorbeeld Koninklijke Olie (Shell), ASML of Heineken. Maar je kunt beter beleggen in beleggingsfondsen, zodat je het te beleggen geld spreidt en minder gevoelig bent voor de ontwikkelingen van één bedrijf.

2. Aflossen

Heb je voldoende spaarbuffer om calamiteiten op te vangen - waaronder bijvoorbeeld een inkomensachteruitgang vanwege werkloosheid - dan kun je met extra spaargeld een hoger rendement behalen door af te lossen op lening. Hoe hoog dat rendement is, hangt af van de rente die je betaalt. Heb je een hypotheek én een consumptieve lening, begin dan met aflossen op de consumptieve lening. Over het algemeen betaal je namelijk een hogere rente voor een consumptieve lening dan voor een hypotheek. Daarnaast is de rente van een consumptieve lening niet aftrekbaar en die op een hypotheek meestal wel. Dat komt omdat een hypotheek vaker gebruikt wordt voor de financiering van een woning dan een consumptieve lening. Hoeveel je maandlasten omlaag gaan als je aflost op je hypotheek, heeft daarnaast te maken met de aflossingsvorm die je hebt.

Wat levert aflossen op?
Stel je lost € 10.000,- af op een aflossingsvrije hypotheek, dan bespaar je € 25,- bruto per maand. Bij diezelfde aflossing op een annuïteitenhypotheek bespaar je ongeveer
€ 42,- per maand (namelijk de rente en een stukje aflossing).

Vaak kan het ook interessant zijn ook om naar andere zaken te kijken:

• Misschien kan de rente voor de hele hypotheek omlaag doordat de hypotheek door een extra aflossing in verhouding tot de waarde van de woning in een andere risicoklasse komt te vallen.

• Soms is handiger om het geld (deels) te gebruiken om de kosten van rentemiddeling of oversluiten te betalen en zo lagere maandlasten te realiseren.

3. Verduurzamen

Door je extra spaargeld te steken in verduurzaming van je woning kun je de energielasten omlaag brengen. Bovendien is het ook nog eens goed voor het milieu. Op bijvoorbeeld de site van Greenhome tref je een huisscan aan waarmee je snel kunt zien welke verduurzamingsmaatregelen je kunt treffen en wat deze globaal opleveren.

Woningmarkt en werkloosheid: gemengde signalen

19 oktober 2020

Het kabinet kondigde vorige week extra maatregelen aan om onze sociale contacten en verplaatsingen te verminderen. De zorg kraakt aan alle kanten. Maar de woningmarkt liet mooie groeicijfers zien en de werkloosheid daalde in september.

Woningmarkt

De coronacrisis had in het afgelopen kwartaal nog geen negatieve invloed op de woningmarkt. De NVM maakte bekend dat in juli tot en met september 41.583 woningen werden verkocht, bijna 15% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. En misschien wel dankzij corona, omdat veel Nederlanders thuis bleven en in de normaal gesproken wat rustige zomermaanden hun slag probeerden te slaan. De verkoopprijs van de gemiddeld verkochte woning lag in september 11,6% hoger dan vorig jaar.

Vraag naar woningen

Het aantal woningen dat te koop staat neemt nog steeds verder af, terwijl het aantal verkopen stijgt. Dit betekent dit dat de omloopsnelheid heel hoog ligt; woningen worden steeds sneller verkocht. Tot nu toe blijft de woningmarkt oververhit. De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwt dat de vraag naar woningen in de toekomst kan dalen, als de werkloosheid verder toeneemt en het besteedbaar inkomen van huishoudens daalt. Maar daar staat tegenover dat er waarschijnlijk ook minder woningen gebouwd worden. DNB verwacht dat er sprake blijft van een tekort aan woningen.

Werkloosheid

In september daalde de werkloosheid naar 413.000 personen, wat neerkomt op 4,4% van de beroepsbevolking, terwijl die in augustus nog 4,6% bedroeg. De verwachting is dat dit slechts een korte positieve opleving is. Door aangekondigde reorganisaties zal de werkloosheid de komende maanden gaan oplopen. De tweede coronagolf zal dat proces alleen maar versterken. In het basisscenario van het Centraal Planbureau komt de werkloosheid in 2021 uit op ongeveer 6% en dit kan oplopen naar 8% bij een tweede golf. Dat zijn heel veel extra werklozen.

Lees hier een aantal mogelijkheden om je financieel minder kwetsbaar te maken bij baanverlies.

AFM: uitstel betalingsverplichting niet altijd geschikt als lange termijn oplossing

Tot nu toe hebben 22.000 huishoudens een betaalpauze gekregen voor het betalen van hun hypotheeklasten. Dit zijn tijdelijke maatregelen. Betaalpauzes zijn niet altijd geschikt als lange termijn oplossing. Het is belangrijk dat geldverstrekkers maatwerk bieden. Dat betekent voor de geldverstrekker dus kijken naar de individuele situatie van de klant en naast een betaalpauze denken aan bijvoorbeeld rentemiddeling, herstructureren van de hypotheek of het kwijtschelden van bepaalde kosten.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Financieel weerbaar bij werkloosheid

12 oktober 2020

Wanneer je werkloos wordt, leidt dit tot een forse inkomensdaling, die nog eens fors groter wordt als de WW-uitkering eindigt. In dit artikel besteden wij aandacht aan de WW en manieren om je financieel minder kwetsbaar te maken bij baanverlies.

In dit artikel beperken wij ons tot werknemers en laten wij de zelfstandigen buiten beschouwing; al zijn een aantal oplossingen net zo goed toepasbaar voor zelfstandigen.

WW-uitkering

In Nederland mogen we ons gelukkig prijzen met een mooi sociaal stelsel waarin we in aanmerking komen voor een uitkering als we ontslagen worden. Daarvoor worden per werknemer premies ingelegd.

Houd er rekening mee dat de uitkeringsduur afhankelijk is van je arbeidsverleden. Ben je pas een paar jaar aan het werk, dan krijg je ook maar een paar maanden een WW-uitkering. Hoge inkomens moeten bijvoorbeeld bij de hoogte van de uitkering er rekening mee houden dat er een maximum wordt gesteld aan de hoogte van de WW-uitkering.
De WW-uitkering is uiteraard lager dan je huidig salaris. In de eerste twee maanden is de uitkering 75% van je oude salaris en na twee maanden daalt dit naar 70%.
Wees voorbereid en zoek uit of je in aanmerking komt voor een WW-uitkering, hoe hoog die uitkering zal zijn en hoe lang je die uitkering krijgt. Op de site van het UWV kun je hier informatie over vinden en daar vind je ook berekentools.

Want als je weet hoeveel je inkomen daalt en hoe lang je een WW-uitkering is, dan kun je concreet maatregelen nemen om je financieel weerbaar te maken. Daarover, later meer; eerst nog de situatie als je WW-uitkering eindigt.

Bijstandsuitkering

Heb je na de WW-periode nog steeds geen baan, dan kom je mogelijk in aanmerking voor een bijstandsuitkering, die meestal een fors stuk lager ligt dan de WW-uitkering en waarbij je ook rekening moet houden met een aantal strikte voorwaarden. Dat kan betekenen dat je een deel van je vermogen (boven een bepaalde vrijstelling) eerst moet gebruiken, voordat je in aanmerking komt voor een bijstandsuitkering.
Heb je een partner met een inkomen dan wordt ook met dat inkomen rekening gehouden en kan het zijn dat je niet of alleen voor een lagere bijstandsuitkering in aanmerking komt. Ook andere volwassen huisgenoten kunnen invloed hebben op de hoogte van de uitkering.

Zes mogelijkheden om werkloosheid op te vangen

Er zijn meerdere mogelijkheden om een inkomensachteruitgang op te vangen. Maak voor jezelf zo concreet mogelijk welke oplossing voor jou mogelijk is en wat die kan opleveren.

1. Bezuinig op je uitgaven

Kijk op welke vaste en variabele uitgaven je kunt bezuinigen. Denk bijvoorbeeld ook aan een overstap naar een andere energie-, telefoon- of televisie aanbieder.

2. Spaargeld

Bereken hoe lang je met je spaargeld de inkomensdaling kunt opvangen. Ben je nog niet werkloos, probeer dan je spaarbuffer aan te vullen. Doe ook geen grote investeringen en los ook niet af op je hypotheek. Dat levert slechts een kleine maandlastverlaging op, terwijl je met het af te lossen bedrag juist wel een aantal maanden de inkomensdaling op kunt vangen.

3. Extra werken partner

Heb je een partner, dan kan die misschien een deel van de inkomensachteruitgang opvangen door tijdelijk iets meer te gaan werken.

4. Lening familie

Misschien zijn je ouders bereid om tijdelijk een lening of schenking te verstrekken om de werkloosheidsperiode te overbruggen. Misschien is dat niet een oplossing die je graag wilt voorleggen aan je ouders, maar omdat het vaak gaat over een relatief korte periode, is het misschien wel een hele praktische.

5. Betalingsuitstel

Kun je de inkomensachteruitgang niet opvangen, neem dan in een zo vroeg mogelijk stadium contact op met je financieel adviseur en je geldverstrekker om te bekijken of een betalingsregeling mogelijk is

6. Extra verzekering tegen werkloosheid

Een andere preventieve oplossing is om een verzekering af te sluiten die een uitkering geeft als je werkloos wordt. Bestaan dergelijke verzekeringen? Ja, sommige woonlastenverzekering kennen naast een dekking bij arbeidsongeschiktheid de mogelijkheid om ook werkloosheid te verzekeren. Uiteraard kun je die niet afsluiten als je al weet dat je waarschijnlijk je baan kwijt gaat raken. Ook is er een wachttijd, waarbij als je binnen die periode werkloos wordt, er geen uitkering geldt.

Tot slot hangt het ook nog van je situatie af, of een dergelijke verzekering direct heel veel zin heeft. Ben je bijvoorbeeld een starter op de woningmarkt, dan moet je er rekening mee houden dat deze verzekering gelijk oploopt met de normale WW-regeling. Dus als je bijvoorbeeld maar vier maanden een WW-uitkering krijgt, dan krijg je ook maar vier maanden een uitkering uit de woonlastenverzekering. Je financieel adviseur kan je meer informeren over de mogelijkheden en of dat in jouw geval interessant is.

Maak een afspraak

Gestage langzame rentedaling

12 oktober 2020

Al ruim twee maanden lang verlagen de geldverstrekkers hun hypotheekrentes. Het gaat vaak om verlagingen voor slechts een paar rentevaste periodes en het zijn hele kleine verlagingen van slechts een paar honderdsten. Daardoor gaat de gemiddelde hypotheekrente voor bijvoorbeeld de lange rentevaste periodes van 10, 20 en 30 jaar met ongeveer één honderdste per week omlaag. Al die kleine verlagingen bij elkaar hebben de afgelopen ruim twee maanden geleid tot een verlaging van 0,14% voor 20 en 30 jaar vast en 0,11% voor 10 jaar vast.

In dezelfde periode vorig jaar gingen de lange vaste hypotheekrentes een stuk harder omlaag, met tussen de 0,4 á 0,6%.

In dit tempo, met een verlaging van gemiddeld één honderdste per week, duurt het nog 8 weken voordat voor de meest populaire rentevaste periode van 20 jaar een nieuw record is bereikt. Maar voor 30 jaar vast is het laagterecord al heel dicht binnen bereik. Overigens blijft het de vraag of nieuwe laagterecords voor alle rentevaste periodes daadwerkelijk bereik komen. De kleine verlagingen van nu laten zien dat er weinig ruimte is bij geldverstrekkers, ze willen tenslotte een gezonde marge blijven behouden.

PROFITEREN VAN DE LAGE RENTE

Wil je weten of jij ook kunt profiteren van de huidige lage rente, bijvoorbeeld door oversluiting, rentemiddeling of verlaging van de rente-opslag, maak dan een afspraak en dan kijken wij naar jouw persoonlijke situatie.

Maak een afspraak

Nieuw pensioenstelsel geen tovermiddel

05 oktober 2020

De kogel is al enkele maanden door de kerk; we krijgen een nieuw pensioenstelsel. De contouren staan, maar de detailuitwerking en overgang naar het nieuwe pensioenstelsel gaat nog wel een paar jaar duren. Het huidige pensioenstelsel piept en kraakt ondertussen. Een groot aantal pensioenfondsen heeft een dekkingsgraad die te laag is volgens de regels en dat vraagt volgens de regels om ingrijpen. Volgens die regels zouden veel pensioenfondsen de pensioenpremies moeten verhogen en de pensioenuitkeringen moeten verlagen. En niet alleen omdat 2020 een incidenteel jaar is waarin het even slecht gaat, maar omdat de dekkingsgraden van de meeste pensioenfondsen al jaren onder het gewenste niveau staan van minimaal 104,3%.

Uitstel om maatregelen te treffen

Eind vorig jaar besloot minister Koolmees van Sociale Zaken en Werkgelegenheid al om de pensioenfondsen een jaar uitstel te geven als de minimale dekkingsgraad in ieder geval 90% bedroeg. Hier maakten veel pensioenfondsen gebruik van. De situatie is door de coronacrisis niet verbeterd en opnieuw was de oproep vanuit zowel werknemer- als werkgeverorganisaties om ook voor 2021 uitstel te geven om in te grijpen. Minister Koolmees heeft vorige week bekendgemaakt om aan deze oproep gehoor te geven, onder dezelfde condities als vorig jaar. Het pensioenfonds mag besluiten om maatregelen volgend jaar uit te stellen als de dekkingsgraad minimaal 90% is. De vraag is overigens of alle pensioenfondsen op 31 december 2020 aan deze eis voldoen.

Maar omdat ook de pensioenfondsen die wel actie moeten ondernemen slechts hoeven te herstellen naar een dekkingsgraad van 90%, zal een eventuele pensioenkorting heel beperkt zijn tot waarschijnlijk 0,2%.

Overgangsperiode

In de periode 2022 tot 2026 moet er een overgang plaatsvinden naar het nieuwe pensioenstelsel. In dit nieuwe pensioenstelsel wordt niet meer gewerkt met vaste pensioenuitkeringen maar zijn die afhankelijk van de ontwikkelingen op de financiële markten. De minister is bereid om ook voor de komende jaren te kijken naar een versoepeling van de huidige pensioenregels tot het nieuwe pensioenstelsel is ingegaan. Maar het aanpassen van de regels lost uiteraard de financiële problemen van de pensioenfondsen niet op en ze zullen goed moeten kijken of bij een ongewijzigd beleid de positie van nieuwe en zittende pensioenklanten niet te veel verslechterd. Want het risico is dat als nu bepaalde aanpassingen niet worden gedaan, het nieuwe stelsel belast wordt met een erfenis uit het huidige stelsel en kan het lastig worden om het gewenste indexatieperspectief in het nieuwe stelsel te realiseren.

Pensioenpremieverhogingen en pensioenkortingen zijn dan ook voor de komende jaren niet uitgesloten. Zo zal bijvoorbeeld naar verwachting de premie van het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP) volgend jaar al met een paar procent omhoog gaan.

Pensioenen worden duurder

DNB-president Knot waarschuwt dat we ons moeten realiseren dat pensioenen duurder worden. Dat lost zich niet op met een nieuw pensioenstelsel. Oorzaak is de lage rente en daar gaan we nog jaren last van hebben. Een lagere rente betekent dat we meer moeten sparen om hetzelfde bedrag aan pensioen te krijgen. Alternatief is dat we genoegen nemen met een lager pensioen. Een gemakkelijke oplossing is er niet. Knot pleit er dan ook voor om vooral eerlijk en duidelijk te communiceren; iedereen is gebaat bij een helder inzicht in de te verwachten hoogte van het pensioen én de bijbehorende onzekerheden.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

NHG wijzigingen per 2021

28 september 2020

Enkele voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie wijzigen per 1 januari 2021. Wat betekent dit wellicht voor jou? Wij hebben de belangrijkste wijzigingen voor jou op een rij gezet:

  • Het maximale NHG bedrag, de kostengrens, stijgt naar € 325.000,- (nu: € 310.000,-). Dat is een stijging van bijna 5%, maar bedenk dan wel dat het CBS bekend maakte dat de prijzen van bestaande woningen in augustus met meer dan 8% gestegen waren in vergelijking met augustus 2019.

    Is er sprake van energiebesparende maatregelen dan is de maximale kosten grens € 344.500,- (nu: € 328.600,-).

  • Niet gewijzigd: de kosten voor NHG; die blijven 0,7% van het hypotheekbedrag. Dit heb je in de meeste gevallen binnen twee jaar terugverdiend.
  • Het tweede inkomen gaat meer meetellen bij het bepalen van de hoogte van de woonquote, namelijk 90% in plaats van 80%. Dat kan betekenen dat een huishouden met twee inkomens meer kan lenen, maar dat is nog geen zekerheid.

    Een voorbeeld op basis van de inkomensnormen: Stel de rente is 1,7% en een stel heeft een inkomen van € 30.000,- en € 20.000,-. Bij het bepalen van de woonquote geldt het eerste inkomen plus 80% van het tweede inkomen; ofwel € 46.000,- en dan geldt een woonquote van 19,5%. De maximale hypotheek bedraagt € 229.003,-.

    Als het tweede inkomen voor het bepalen van de woonquote meetelt voor 90% wordt de woonquote bepaalt op basis van een inkomen van € 48.000,-. De woonquote is dan nog steeds 19,5% en de maximale hypotheek blijft dan gelijk op € 229.003,-.

    Bovendien moeten de financieringsnormen voor 2021 nog vastgesteld worden. Die kan in theorie verhoogd worden, maar de kans op een verlaging is groter dan een verhoging. De kans bestaat dus dat dit stel met dezelfde inkomens in 2021 minder kan lenen dan nu ondanks de verhoging van het meetellen van het tweede inkomen voor het bepalen van de woonquote.
  • Studieleningen gaan iets minder zwaar wegen, waardoor er iets meer geleend kan worden.
  • Consumenten met de Britse nationaliteit moeten als gevolg van de Brexit in 2021 over een verblijfsdocument in Nederland beschikken. Een Brits paspoort is dan niet meer voldoende.

Strengere voorwaarden om een hypotheek zonder NHG over te sluiten naar NHG

Tot slot willen we een wijziging toelichten die betrekking heeft op consumenten die een hypotheek zonder NHG willen oversluiten naar een hypotheek met NHG. Vaak is de aanleiding daarvoor dat ze dan een lagere rente krijgen. Omdat NHG zich meer alleen wil richten op kwetsbare groepen en consumenten in kwetsbare situatie gaan er extra regels gelden voor deze groep consumenten. Om van niet-NHG over te kunnen sluiten naar NHG, is het oversluiten naar NHG nodig om woningbehoud voor de klant mogelijk te maken of dient de aflossingsvrije hypotheek deels te worden omgezet naar een hypotheek met aflosvorm. Wie alleen voor de lage rente een hypotheek met NHG wil afsluiten, moet dus snel zijn.

Een enorme run op NHG hypotheken door oversluiters voor het einde van het jaar is niet waarschijnlijk. Veel oversluiters komen niet in aanmerking voor een hypotheek met NHG, omdat de waarde van de woning groter is dan € 310.000,-. Daarnaast merken wij in de praktijk dat de meeste oversluiters al behoorlijk wat overwaarde in hun woning hebben zitten, waardoor het rentevoordeel van NHG al een stuk minder is dan voor starters. Dat betekent dat de terugverdientijd van de NHG kosten meestal ook wat langer zijn. Toch kan het voor sommige huishoudens interessant zijn om een niet-NHG hypotheek over te sluiten naar een NHG hypotheek.

Vrijstelling box 3 omhoog naar € 50.000

17 september 2020

De vrijstelling voor de vermogensbelasting gaat in 2021 fors omhoog naar € 50.000,- per belastingplichtige, terwijl dat dit jaar ‘slechts’ € 30.846,- was. Een koppel mag dus in 2021 € 100.000,- vermogen hebben, zonder vermogensbelasting te hoeven betalen. Dat betekent dat in 2021 bijna een miljoen belastingplichtigen geen vermogensbelasting meer hoeven te betalen.

Voor degene die wel vermogensrendementsheffing moeten betalen gaat het tarief wel iets omhoog van 30% naar 31%. Dat betekent dat per saldo een single belastingplichtige er bij een vermogen tot € 220.000,- er op vooruit gaat en een stel bij een vermogen tot € 440.000,- er op vooruit gaat.

Voor het kabinet is er nog steeds de uitdaging om het belasting systeem voor box 3 aan te passen. Er wordt namelijk nog steeds gerekend met een forfaitair rendement. Het kabinet wil op termijn het werkelijke rendement belasten, maar dat is uitvoeringstechnisch op korte termijn niet te realiseren.

Hoe wordt ook al weer de belasting berekend?

Er geldt dus een vrijstelling van € 50.000,- per belastingplichtige.

Vervolgens zijn er in box 3 drie schijven:
Schijf 1 loopt van € 50.000,- tot € 100.000,-.
Schijf 2 loopt van € 100.000 tot € 1.000.000,-.
Schijf 3 is boven € 1.000.000,-.

De Belastingdienst rekent met een forfaitair rendement van 0,03% voor sparen en 5,69% voor beleggingen, waarbij per schijf uitgegaan wordt van een vaste mix van sparen en beleggen, namelijk:

Schijf 1: 67% sparen en 33% beleggingen.
Schijf 2: 21% sparen en 79% beleggingen.
Schijf 3: 100% beleggingen.

Over het forfaitair rendement betaal je vervolgens 31% belasting.

Stel je hebt € 60.000,- vermogen. Dan heb je in 2021 een vrijstelling van € 50.000,-. Van het meerdere, € 10.000,-, wordt uitgegaan dat je 67% spaart tegen 0,03% en 33% belegt met een rendement van 5,69%. In 2021 betaal je € 58,- belasting, terwijl dit over 2020 nog € 156,- is.

Meer over Prinsjesdag 2020

Minder hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait

0% overdrachtsbelasting voor doorstromer jonger dan 35 jaar

Minder hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait

17 september 2020

Het tarief voor de eerste schijf van de inkomstenbelasting gaat omlaag van 37,35% naar 37,10%. Goed nieuws, want dat betekent dat we iets meer van ons bruto inkomen overhouden. Het betekent ook voor de lagere en middeninkomens dat de hypotheekrenteaftrek tegen een iets lager percentage gaat. Stel je betaalt op jaarbasis € 6.000,- aan hypotheekrente (je hebt bijvoorbeeld een hypotheek van € 300.000,- en de rente is 2%), dan heb je in 2021 op maandbasis € 1,- minder hypotheekrenteaftrek. Dat is te overzien.

Voor de hogere inkomens gaat de maximale hypotheekrenteaftrek omlaag van 46% (2020) naar 43% (2021). Stel je hebt een hypotheek van € 400.000,- en je hypotheekrente bedraagt 2%, dan betaal je op jaarbasis € 8.000 aan hypotheekrente (voor de eenvoud gaan we even uit van een aflossingsvrije hypotheek). Je hypotheekrenteaftrek is in 2021 per maand € 20,- lager. Er zijn ook genoeg huishoudens die een rente vast hebben gezet voor 4% of hoger. Dan gaat het dus al om € 40,- minder aftrek per maand.

Tip: Heb je een hoog inkomen en heb je oversluitplannen, dan kan het interessant zijn omdat nog in 2020 te doen, omdat je aftrek van de boeterente en bijkomende financieringskosten 46% bedraagt in plaats van 43%. Stel dat bijvoorbeeld je boeterente en financieringskosten in totaal € 20.000,- bedragen, dan bespaar je € 600,- als je voor het einde van dit jaar je hypotheek oversluit. Wil je dat? Onderneem dat snel actie, omdat geldverstrekkers aan het einde van het jaar druk zijn, waardoor je de kans loopt dat je niet op tijd kunt passeren.

Voor AOW’ers gaat het belastingtarief in de eerste en tweede belastingschijf ook omlaag met 0,25%.

Eigenwoningforfait omlaag

Ter compensatie van de lagere maximale hypotheekrenteaftrek gaat het eigenwoningforfait omlaag van 0,6% in 2020 naar 0,5% in 2021. Maar bedenk wel dat de WOZ-waarde van je woning ook stijgt.

Voorbeeld:

Stel de WOZ-waarde van je woning is begin dit jaar vastgesteld op € 300.000,- (peildatum 1-1-2019). Het eigenwoningforfait, het bijtellingsbedrag voor de inkomstenbelasting was dan € 1.800,-. De lagere en middeninkomens betaalden dan ongeveer € 56,- per maand belasting over.

Stel de WOZ-waarde stijgt met de gemiddelde prijsstijging van 6,9% (volgens CBS). De WOZ-waarde neemt dan toe naar € 320.700,-. Het eigenwoningforfait in 2021komt dan uit op ongeveer € 1.604,-. De lagere en middeninkomens betalen in 2021 daar dan ongeveer
€ 50,- per maand belasting over. Een netto meevaller van ongeveer € 6,- per maand.

Stijgt de WOZ-waarde van je woning harder dan gemiddeld of heb je een hoger inkomen dan valt het voordeel relatief lager uit. Sowieso geldt voor de hogere inkomens dat de lagere hypotheekrenteaftrek niet volledig gecompenseerd wordt door het lagere eigenwoningforfait.

Wet Hillen verder afgebouwd

De Wet Hillen wordt volgens schema verder afgebouwd in 2021. Dat betekent dat mensen met geen of een geringe eigenwoningschuld nog maar 90% van de bijtelling van het eigenwoningforfait als aftrekpost mogen opvoeren.

Meer over Prinsjesdag 2020

Vrijstelling box 3 omhoog naar € 50.000

0% overdrachtsbelasting voor doorstromer jonger dan 35 jaar

0% overdrachtsbelasting voor doorstromer jonger dan 35 jaar

17 september 2020

De overdrachtsbelasting gaat per 1 januari 2021 voor zowel starters als doorstromers in de leeftijd van 18 tot en met 34 jaar, naar 0%. Iedereen in deze leeftijdscategorie krijgt een eenmalige vrijstelling voor het betalen van de overdrachtsbelasting met als voorwaarde dat ze wel de woning als hoofdverblijf gaan bewonen. Dus ook de jonge bestaande eigenaar van een koopwoning mag gebruiken van deze eenmalige vrijstelling als hij of zij een andere koopwoning koopt.

Twee gezamenlijke kopers

Koop je samen met een partner een woning, waarvan de één jonger is dan 35 jaar en de ander 35 jaar of ouder, dan mag alleen de jongste gebruik maken van de vrijstelling. Er van uitgaande dat beide voor de helft eigenaar worden, betekent dit dat je gezamenlijk per saldo 1% overdrachtsbelasting betaalt.

Ingangsdatum 1 januari 2021

De ingangsdatum van de nieuwe regeling is 1 januari 2021. Daarbij gaat het niet om de datum dat de koop is gemaakt, maar om het moment dat de woning van eigenaar wisselt bij de notaris. Val je in de desbetreffende leeftijdscategorie en heb je plannen om een woning te kopen, dan bespaar je de overdrachtsbelasting door de overdracht pas plaats te laten vinden in 2021.

Tip: Heb je al gekocht en passeert de woning nog dit jaar, bijvoorbeeld in december, dan kan het misschien interessant zijn om met de verkoper te bespreken of de overdracht verplaatst kan worden naar januari 2021. Let op: acteer snel, want de kans is groot dat notarissen behoorlijk vol zullen zitten in de eerste weken van 2021.

Verklaring eigen bewoning

Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling overdrachtsbelasting moeten kopers een verklaring afleggen dat ze een woning zelf gaan bewonen. Ook oudere kopers moeten deze verklaring afgeven om in aanmerking te blijven komen voor de 2% overdrachtsbelasting.

Overdrachtsbelasting vakantiewoning en woning voor studerend kind naar 8%

De overdrachtsbelasting voor een woning die niet gebruikt wordt als eigen hoofdbewoning gaat omhoog naar 8%. Dat geldt voor beleggers, maar ook als je een tweede woning koopt voor recreatie of als je een woning koopt ten behoeve van een studerend kind.

Tip: Stel je hebt plannen om een recreatiewoning in Nederland te kopen, dan loont het om nog in 2020 de aankoop en de overdracht bij de notaris te regelen. De overdrachtsbelasting voor een recreatiewoning van € 150.000,- bedraagt in 2020 nog € 3.000,- en stijgt naar
€ 12.000,- in 2021.

Effect van deze maatregel

Wij verwachten dat deze vrijstelling van de overdrachtsbelasting vooral in het lagere segment een prijsopdrijvend effect zal hebben. Veel starters zullen naar verwachting de besparing op de overdrachtsbelasting inzetten om een hogere bod uit te kunnen brengen. Daardoor zal het voordeel grotendeels wegvloeien naar de verkopers van woningen in dit segment. Het kabinet hoopt dat het prijsopdrijvende effect grotendeels uitblijft doordat beleggers minder geïnteresseerd zullen zijn in deze woningen en daardoor een drukkend effect zullen hebben op de prijs.

Het zal achteraf moeilijk te bepalen zijn, welke invloed deze maatregel precies op de prijsontwikkeling heeft gehad, omdat de verwachting is dat de oplopende werkloosheid en het onzekere sentiment onder consumenten ook invloed zullen hebben op de woningprijzen (enkele grootbanken verwachten een lichte daling van de huizenprijzen in 2021).

Meer over Prinsjesdag 2020

Minder hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait

Vrijstelling box 3 omhoog naar € 50.000

Huren ongeveer twee keer duurder dan kopen

15 september 2020

Het is een ongelijke strijd tussen huren en kopen. Het CBS maakte bekend dat de huren in 2020 gemiddeld met 2,9% zijn gestegen. Dankzij de fors gedaalde hypotheekrente in de afgelopen jaren zijn de netto kosten van een koopwoning al snel de helft van een vergelijkbare huurwoning.

Bij een vergelijking tussen huren en kopen wordt vaak de huur vergeleken met de netto hypotheeklast. Maar dat is geen eerlijke vergelijking. Want in de netto hypotheeklast is de grootste component de aflossing. Dat is feitelijk geen kostenpost, omdat een aflossing betekent dat je vermogen opbouwt (wat je niet doet bij huren).

Voorbeeld vergelijking huren of kopen

We lichten dit toe aan de hand van een voorbeeld, waarbij een huurwoning met een huur van € 1.000,- wordt vergeleken met een koopwoning met een gemiddelde koopsom van € 326.000,- en ook hypotheek van € 326.000,- met een 20 jaar vaste rente van 2,2%:

Huren duurder dan kopen

Houd er rekening mee dat je met een koopwoning wel een aantal extra kosten hebt in vergelijking met een huurwoning. De belangrijkste zijn de kosten voor onderhoud, waarbij het bedrag dat je hier jaarlijks aan kwijt bent erg verschilt per woning en waarbij de leeftijd van de woning een grote rol speelt. Daarnaast moet je rekeninghouden met onroerend zaakbelasting, de premie voor een opstalverzekering en een eventuele premie voor een overlijdensrisico- en/of een inkomensverzekering.

Huurstijging geen incident

De stijging van 2,9% ligt slechts iets hoger dan het langjarig gemiddelde. In de grafiek op de volgende pagina, gebaseerd op cijfers van het CBS, staat de ontwikkeling van de huren in de afgelopen 20 jaar:

Gemiddelde huurverhoging afgelopen 20 jaar