Hoe profiteer jij van jouw overwaarde? Download ons gratis whitepaper hier.

Actueel

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Hypotheekrente meeverhuizen of toch een nieuwe geldverstrekker?

17 mei 2022

De afgelopen jaren was het een makkie: wie een andere, nieuwe woning kocht, kon kosteloos afscheid nemen van zijn oude, hoge rente en kon zijn hypotheek bij de op dat moment meest passende geldverstrekker afsluiten. 

Dat geldt nog steeds voor de meeste huishoudens die de huidige woning vóór 2015 kochten en de afgelopen jaren hun hypotheek niet hebben overgesloten
Maar voor huishoudens die nu een lagere hypotheekrente hebben dan de huidige rente, is het belangrijk een afweging te maken of ze hun huidige, lage hypotheekrente meeverhuizen of toch kiezen voor een nieuwe rentevaste periode bij een geldverstrekker naar keuze. Een paar factoren die daarbij een rol spelen:

1. Hoelang kun je de rente meeverhuizen? 
Een belangrijke factor om te bepalen of je de huidige, lage hypotheekrente mee wilt verhuizen, is hoe lang de rente nog vaststaat. Is dat nog slechts één of een paar jaar, dan vind je het wellicht interessanter om de rente voor een nieuwe, lange periode vast te zetten zodat je zekerheid hebt over de hoogte van de hypotheeklasten.

2. Hoe groot is de hypotheek die je mee gaat verhuizen en hoe groot is het deel dat je extra nodig hebt? 
Het is van belang of de nieuwe hypotheek een stuk hoger is of slechts beperkt hoger. Want als je je huidige hypotheekrente mee wilt nemen, dan moet je dus ook bij dezelfde geldverstrekker blijven. En die is misschien niet de goedkoopste of het best passend voor het hypotheekgedeelte dat je extra moet lenen. Uiteindelijk is het belangrijk om dus ook de complete hypotheek te kijken. 

3. Wat is je huidige hypotheekvorm? 
Heb je bijvoorbeeld een bankspaar- of spaarhypotheek dan is het vanuit financieel oogpunt over het algemeen voordelig om die voort te zetten. Het makkelijkst gaat dat bij je huidige geldverstrekker. 

4. Gooit de inkomenstoets roet in het eten? 
Stel je hebt in 2018 je hypotheek 10 jaar vast gezet voor 1,9% en je wilt die rente graag meenemen. Dan staat die rente op dit moment nog slechts 6 jaar vast. Bij het bepalen van de hoogte van de maximale hypotheek wordt dan niet gerekend met de maandlast die hoort bij een rente van 1,6%, maar wordt gerekend met een rente van 5%. Dat kan betekenen dat hierdoor de hypotheek niet haalbaar is. Wellicht valt dit te ondervangen door rentemiddeling toe te passen, maar dat is lang niet bij alle geldverstrekkers mogelijk.

Wil je in gesprek met een adviseur om te kijken wat voor jouw situatie het beste is? Maak een vrijblijvende afspraak. 

Maak een afspraak

Vertraging in hypotheekrentestijgingen op komst?

16 mei 2022

Afgelopen week zagen we eindelijk een kentering bij de steeds maar stijgende rentes op de kapitaalmarkt. Het verloop is nog steeds grillig, maar naast stijgingen zagen we ook enkele dagen verlagingen. Per saldo eindigden de kapitaalmarktrente en swaprentes voor 10 en 20 jaar lager dan de week ervoor. Dat gold niet voor de hypotheekrentes; want de gemiddelde hypoheekrentes van 5, 10, 20 en 30 jaar vast stegen allemaal met meer dan 0,1%. 

Uitleg swaprentes: de swaprentes zijn een goede graadmeter voor de ontwikkeling van de hypotheekrentes. Met een renteswap kan een variabele rente in feite omgevormd worden tot een financiering met een vaste rente. De swaprente kan worden gezien als een maatstaf voor de risicovrij rente.

Daling marktrente versus stijging hypotheekrentes 

We zien sowieso dat de marktrentes de laatste weken minder hard stijgen dan de gemiddelde hypotheekrentes. Dat betekent dat de marges van geldverstrekkers toenemen en er ruimte ontstaat om de hypotheekrentes minder te verhogen dan in de afgelopen maanden steeds wekelijks gebeurde. Wij verwachten daarom dat we de komende week minder en minder hoge hypotheekrenteverhogingen gaan zien. Al blijft het koffiedik kijken of we daadwerkelijk een voorlopig hoogtepunt bij de markt- en hypotheekrentes hebben bereikt. 

Dat de marktrentes een daling inzetten en de hypotheekrentes nog stijgen, tonen onderstaande twee grafieken aan, waarin we de swap rentes voor 10 en 20 jaar afzetten tegen de gemiddelde hypotheekrentes van 10 en 20 jaar met NHG. De oranje lijnen zijn de swaprentes en de blauwe lijnen de gemiddelde hypotheekrentes. Waarbij je kunt zien dat blauwe lijn, de hypotheekrentes, grofweg met een zekere vertraging de marktrentes van de oranje lijnen volgen.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Overwaarde inzetten voor verduurzaming en lagere energierekening

10 mei 2022

Niemand kan met zekerheid de energieprijzen voor de komende jaren voorspellen. Maar de kans lijkt groot dat we voor langere tijd te maken zullen hebben met hogere kosten voor onze energierekening. Waar we bij een groot deel van onze vaste maandelijkse kosten weinig invloed hebben op de hoogte van die kosten, kunnen we met enerzijds ons gedrag en anderzijds door verduurzamingsmaatregelen te treffen behoorlijk wat invloed uitoefenen op ons energieverbruik en daarmee op de hoogte van onze energierekening. De waarschijnlijk nu en komende jaren hoge energieprijzen, maken dat de terugverdientijd van verduurzamingsmaatregelen een stuk korter is geworden. Zelfs als we rekening houden met de hogere hypotheekrente op dit moment. 

Waar begin je? 

Je wilt misschien wel verduurzamen, zeker met de hoge energieprijzen, maar hoe weet je welke verduurzamingsmaatregelen je moet nemen? Gelukkig zijn er vele sites waar je een eerste indicatie kunt krijgen welke verduurzamingsmaatregelen voor jouw woning relevant zijn, wat die qua investering ongeveer kosten en opleveren. Bijvoorbeeld de overheidssite verbeterjehuis.nl of de woningscan op greenfactor.nl

Een voorbeeld 
We hebben een concreet voorbeeld gepakt van een doorsnee rijtjes huis, waarbij met een investering van € 17.000,- een combinatie van verduurzamingsmaatregelen doorgevoerd kan worden. Waaronder bijvoorbeeld isolatie van de muren, vloeren en dak, zonnepanelen en een hybride warmtepomp. Door deze maatregelen gaat het gasverbruik in een jaar naar verwachting met ruim 600 kubieke meter omlaag en daalt het aantal kilowatturen met 850. 

Op basis van de energieprijzen van 2021 zou je de investering in ongeveer 20 jaar terugverdiend hebben als gevolg van de lagere energierekening, terwijl dat op basis van de huidige prijzen al na ruim acht jaar is. Nog los van het extra woongenot wat je vaak hebt bij een beter geïsoleerd huis en de waardestijging die een huis met een beter energielabel met zich meebrengt. En ook nog los van eventuele subsidies. Wie meerdere verduurzamingsmaatregelen uitvoert komt namelijk mogelijk ook in aanmerking voor subsidie. 
Op de website van de overheid kun je veel informatie vinden over de subsidie voor isolatie van je woning: welke maatregelen komen in aanmerking voor subsidie, de voorwaarden, de hoogte van de subsidie en een stappenplan hoe je de subsidie kunt aanvragen. Of ga naar de energiesubsidiewijzer waar je kunt zien welke subsidiemogelijkheden er gelden in jouw gemeente. 

Financieren via een hypotheek 

Niet iedereen wil of kan een dergelijke investering uit zijn spaargeld betalen. Een andere manier om deze investering te financieren is via een hypotheek. Dankzij overwaarde is er voor de meeste huishoudens ruimte om verduurzamingsmaatregelen te financieren via een hypotheek verhoging of tweede hypotheek.

Uitgaande van een hypotheek van € 20.000,- en een rente van 3% betaal je bij een annuïteitenhypotheek bruto ongeveer € 85,- per maand en dat is slechts de helft dan de verwachte maandelijkse besparing in de energiekosten. Bovendien is de hypotheekrente in beginsel aftrekbaar en betaal je het eerste jaar ongeveer € 65,- netto per maand, waarbij dit bedrag jaarlijks wel iets oploopt. 

Je kunt ook voor een aflossingsvrije hypotheek kiezen, dan komt zowel de bruto als netto extra hypotheeklast uit op € 50,- per maand. Dat zijn dus iets lagere lasten, maar daar staat wel tegenover dat je niet aflost op deze hypotheek en je na 30 jaar nog steeds die hypotheek hebt van € 20.000,-.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

 

Hypotheekrente stijgt met ruim een tiende per week

09 mei 2022

In de afgelopen dertien weken (vanaf week 6) stegen de gemiddelde hypotheekrentes van 10 en 20 jaar vast met 0,12% respectievelijk 0,13% per week.

Een optimist zal in bovenstaande grafiek lezen dat de laatste twee weken de stijging met 10 basispunten lager ligt dan het gemiddelde van de afgelopen dertien weken. Maar het zijn nog steeds enorm grote wekelijkse verhogingen. Om het even in perspectief te plaatsen: in 2021 was over het hele jaar gezien het verschil tussen de laagste en hoogste gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast slechts 0,15%, en 0,12% voor 20 jaar vast. 

Stijging ongekend hard 

Die wekelijkse stijgingen bij elkaar opgeteld, leiden tot een spectaculaire stijging van bijvoorbeeld de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente (met NHG) van maar liefst 176% sinds het laagste punt vorig jaar in oktober. 

In het huidige tempo duurt het nog twee weken en dan hebben we absoluut gezien de grootste stijging van deze eeuw te pakken. Waarbij de oude recordhouder vier jaar de tijd nam om een stijging van 1,94 procentpunten neer te zetten en we nu in nog geen zeven maanden al op 1,76 procentpunten zitten.

Verwachting voor de komende week 

Wij verwachten dat de hypotheekrentes ook de komende week weer zullen stijgen. Zolang de marktrentes blijven stijgen, zullen de hypotheekrentes volgen.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Overwaarde gebruiken voor pensioenaanvulling

03 mei 2022

De overwaarde op woningen is de afgelopen jaren fors gestegen. Wie eerder wil stoppen met werken of na het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd wat extra geld te besteden wil hebben, kan een deel van die overwaarde te gelde maken. Je moet daar wel goed bij bedenken dat als je dat geld vervolgens hebt uitgegeven, er wel een hypotheekschuld resteert, waarover je in ieder geval rente moet betalen.

Overwaarde gebruiken voor pensioenaanvulling

De overwaarde van mensen rond de AOW-leeftijd is fors gestegen. Vooral dankzij de gestegen huizenprijzen. Maar we zien nog een belangrijk verschil met jongere generaties; hun gemiddelde hypotheek ligt een behoorlijk stuk lager. Dat heeft twee verschillende redenen. In de eerste plaats woont de oudere generatie al langer in hun huidige woning, waardoor de gemiddelde prijs waarvoor zij de woning gekocht hebben, lager ligt. Want hoe langer terug in de tijd, hoe lager de aankoopprijs. En dus was er ook een kleinere hypotheek nodig. Daarnaast heeft de oudere generatie ook langer de tijd gehad om af te lossen op de hypotheek.

De gemiddelde 65- tot 75-jarige met een koopwoning heeft nog een hypotheek van iets minder dan € 90.000,-, terwijl dat voor dertigers en begin veertigers nog meer dan twee ton is. 

De gemiddelde overwaarde van 55- tot 75-jarigen ligt net onder de twee-en-halve ton (gebaseerd op de laatst bekende cijfers van het CBS uit 2020; waarbij we dus weten dat de gemiddelde huizenprijzen en overwaardes alleen maar verder zijn gestegen). 

Overwaarde in een woning geeft een fijn gevoel, maar is alleen slechts een papieren rijkdom. Wie minder wil gaan werken of zelfs eerder wil stoppen met werken, kan de overwaarde gebruiken om de lagere inkomsten tot het moment van het bereiken van de AOW- (pensioen) gerechtigde leeftijd te overbruggen. Een andere mogelijkheid is om de overwaarde te gebruiken om een eventueel pensioeninkomen een stukje aan te vullen. We laten het zien aan de hand van drie voorbeelden.

Minder werken

Zou je graag een dag minder willen werken en ga je bijvoorbeeld van vijf naar vier dagen, dan lever je bruto 20% salaris in. Netto is dat vaak wat minder. Je inkomsten worden dus lager, maar het is ook zaak om naar je uitgaven te kijken, omdat die misschien ook wel iets omhooggaan als je wat meer vrije tijd hebt (als je nu nog een bedrag per maand weet te sparen zonder concreet doel, heb je een kleiner bedrag nodig om maandelijks te overbruggen als je minder gaat werken).

Stel je hebt berekend dat je € 500,- per maand extra nodig hebt om eerder te stoppen met werken; dat is op jaarbasis € 6.000,-. Als je vijf jaar eerder wilt stoppen met werken, heb je dus als aanvullingsbedrag in die periode € 30.000,- nodig. Als je een aflossingsvrije hypotheek afsluit en je doet dat bijvoorbeeld tegen een rente van 3%, dan betaal je daar maandelijks € 75,- extra voor. Wil je echt € 500,- meer te besteden hebben per maand, dan moet je een iets hogere hypotheek nemen van € 34.500,-. Je zet vervolgens dit geld op een spaarrekening en boekt daar maandelijks € 575,- van over naar je betaalrekening. 

Kan iedereen zomaar die € 34.500,- extra lenen? Nee, want de geldverstrekker moet wel akkoord gaan. Die kijkt onder andere naar het inkomen. Is dat nu en in de toekomst voldoende om de hypotheeklasten van te kunnen betalen? Dus er wordt ook gekeken of het toekomstige pensioeninkomen voldoende is om de eventuele huidige en de nieuwe hypotheek te kunnen betalen. Daarnaast wordt gekeken of de aflossingsvrije hypotheek niet meer is dan 50% van de waarde van de woning, waarbij ook een eventuele bestaande aflossingsvrije hypotheek meegerekend wordt. 

Tot slot moet je je goed realiseren dat ook na die vijf jaar overbrugging die extra hypotheek gewoon doorloopt, waarvoor dus ook de rentelast blijft gelden. Maar daardoor heb je wel voor jezelf vijf jaar lang meer vrije tijd gekocht.

Eerder stoppen met werken

Als je mensen vraagt of ze tot hun AOW-gerechtigde leeftijd blijven doorwerken, dan zeggen de meeste mensen van niet. Bijzonder daarbij is dat jongere mensen dat vaker zeggen dan bijvoorbeeld 50’ers en 60’ers. Blijkbaar realiseren die laatsten zich al meer dat als je eerder wilt stoppen met werken, een overbrugging behoorlijk in de papieren gaat lopen. Stel je hebt nu een inkomen van € 50.000,- per jaar en je wilt drie jaar eerder stoppen met werken. 

Dan moet je toch al snel € 36.000,- per jaar overbruggen (bij benadering je netto jaarlijkse inkomen). Dat is dus € 108.000,- in totaal. Als je ook de extra maandelijks te betalen rente uit dit potje wilt betalen, dan heb je een aflossingsvrije hypotheek van ongeveer € 120.000,- nodig. De maandelijkse extra rentelast is dan € 300,-. 

Heb je nog een bestaande hypotheek waar je tot nu toe nog hypotheekrenteaftrek op had, dan is het goed om je te realiseren dat die wegvalt (als je geen inkomen meer hebt). Er zijn mogelijk meer fiscale gevolgen, zoals het wegvallen van de arbeidskorting (heffingskorting). Ook bouw je minder pensioen op, omdat de pensioenbijdrage via je werkgever vervalt.

Pensioenaanvulling vanaf AOW-gerechtigde leeftijd

Als je bij het bereiken van je AOW-gerechtigde leeftijd een extra stukje inkomen per maand te besteden wilt hebben, dan zul je eerst een inschatting moeten maken voor hoe lang je die pensioenaanvulling wilt hebben. Dat heeft er ook mee te maken waar je in de toekomst nog extra geld voor nodig denkt te hebben. 

Stel je wilt tien jaar lang maandelijks € 500,- extra te besteden hebben van je 67e tot je 77e , dan heb je als aanvullingsbedrag € 60.000,- nodig. Maar als je ook de rente mee wilt financieren en niet alleen de tien jaar van de inkomensaanvulling, en ook van bijvoorbeeld je 77e tot 87e , dan heb je een totale hypotheek nodig van ongeveer € 150.000.-. Dan gaan we er vanuit dat in de huidige situatie geldt dat je geen rente krijgt op je spaarrekening. 

Een geldverstrekker toetst dus of het inkomen en de waarde van de woning voldoende is. Als het inkomen niet voldoende is, dan is in sommige gevallen nog wel een speciale hypotheek mogelijk, de zogenaamde opeethypotheek. Bij deze hypotheek ontvang je een periodieke maandelijkse aanvulling en wordt de hypotheekrente bij de schuld bijgeschreven. Er zijn slechts een beperkt aantal geldverstrekkers die deze hypotheekvorm kennen. 

In alle drie de beschreven voorbeelden, moet je goed realiseren dat je je overwaarde gaat opeten. Daarvoor heb je nu meer te besteden, maar uiteindelijk blijft er dus voor de nabestaanden minder vermogen over op het moment dat je komt te overlijden. 

Stijgende rente ongunstig

De hiervoor beschreven mogelijkheden hebben wel te lijden onder de stijgende rente. Het maakt natuurlijk veel uit of je nu 2%, 3% of een misschien nog hoger rentepercentage moet betalen over je extra aflossingsvrije hypotheek. Als je de rentelasten mee wilt financieren, heb je een steeds hoger bedrag aan extra hypotheek nodig.

Wil je meer weten over overwaarde en hoe je dit kunt inzetten? Download de gratis whitepaper

PERSBERICHT - Consument op woningmarkt nog minder keus?

02 mei 2022

APELDOORN, 28 april 2022 – Van Bruggen Adviesgroep signaleert dat hypotheekverstrekkers door toedoen van toezichthoudende instanties steeds vaker moeten terugvallen op standaardisatie van het proces. De franchiseketen vreest dat door standaardisering, het schrappen van hypotheekproducten en vereenvoudiging van acceptatiecriteria de behoefte van veel consumenten nóg verder onder druk komt te staan.

“De woonbehoefte van de Nederlander staat al jaren flink onder druk. Uiteraard moeten we verantwoord hypotheken blijven verstrekken maar ik vind het jammer dat veel partijen zich nu door de waan laten meeslepen”, vertelt Michiel Meijer, algemeen directeur van Van Bruggen Adviesgroep.  “De ratio zou moeten overheersen. Wat er nu namelijk gebeurt is dat bepaalde partijen de beperkte keuze van de consument en het leveren van maatwerk juist nóg weer verder onder druk zetten.”

Volgens Van Bruggen Adviesgroep is er juist door de toename van aanvragen door oplopende rentes, de onzekerheid voor consumenten en de voorzichtig stabiliserende huizenprijzen behoefte aan maatwerk en een individuele benadering van de consument. “De spelregels binnen het woondomein moeten veel duidelijker worden en kaders scheppen om in te spelen op individuele klant situaties, zodat hypotheekverstrekkers op voorhand weten wat ze wel en niet kunnen en mogen aanbieden”, vertelt Meijer. De angst dat innovatie en maatwerk altijd meteen leiden tot sancties of terugroep-acties moet volgens hem verdwijnen.

Omarmen in plaats van afstoten

De franchiseketen vindt dat de consument nu vooral gebaat is bij duidelijkheid. Alle partijen die actief zijn op de Nederlandse woningmarkt zouden er volgens Van Bruggen Adviesgroep goed aan doen om de banden nóg meer aan te halen. Meijer hoopt dat de drie partijen (toezichthouders, geldverstrekkers en hypotheekadviseurs), die volgens hem van cruciaal belang zijn in het bedienen van de Nederlandse consument op het woondomein, veel intensiever gaan samenwerken: “Toezichthouders, geldverstrekkers en hypotheekadviseurs moeten juist nu met elkaar in gesprek met als doel verantwoord te blijven financieren ondanks de verhitte omstandigheden waarin zij momenteel moeten opereren.”

Aanleiding voor Van Bruggen Adviesgroep om te waarschuwen, is het besluit van de Rabobank om, na gesprekken met de AFM, zijn maatwerk acceptatie per 1 april stop te zetten. Meijer vreest voor een sneeuwbaleffect: “De kans is groot dat veel meer geldverstrekkers hun maatwerk zullen terugschroeven of stopzetten. De AFM poogt hiermee klanten te beschermen voor overkreditering, maar in feite betekent het dat er niet meer naar het individu gekeken wordt. Financiering moet verantwoord zijn maar mijn angst is dat iedere persoon met een financieringsvraagstuk straks over één kam wordt geschoren en dat vind ik niet terecht.”

Over Van Bruggen Adviesgroep   

Als landelijke organisatie met onafhankelijke, financieel adviseurs heeft Van Bruggen Adviesgroep een duidelijk hoofddoel: dé meest klantvriendelijke dienstverlener van Nederland worden én bij alle life-events altijd het verschil kunnen maken voor de klant. Naast financieel advies biedt zij ook makelaarsdiensten, zodat de klant op één adres terecht kan voor alle zaken rond de koop of verkoop van een huis.   

Belang van Nationale Hypotheek Garantie neemt toe

26 april 2022

Steeds minder huizenkopers kunnen een woning kopen met NHG, omdat de meeste te koop staande woningen boven de kostengrens van NHG liggen. Voor starters is dat nog iets vervelender dan voor doorstromers, maar ook die laatste groep mist daardoor het extra vangnet dat NHG biedt. 

Rentekorting

Het directe financiële voordeel van NHG is dat je een lagere rente betaalt. Voor wie volledig moet financieren scheelt dat gemiddeld ruim 0,4%. Daar staat tegenover dat je eenmalig 0,6% van het hypotheekbedrag aan NHG kosten moet betalen. Dat heb je dus terugverdiend in anderhalf jaar tijd. Een doorstromer brengt meestal een groot bedrag aan eigen middelen in, dankzij de overwaarde uit de huidige woning, waardoor die te maken heeft met een veel lagere rente-opslag van hoogstens 0,1% of 0,2%. Daardoor is de terugverdienperiode voor doorstromers al wat langer, namelijk drie à zes jaar. 

Vangnet

Veel belangrijker dan de rentekorting is het vangnet dat NHG biedt als je door onvoorziene omstandigheden in betalingsproblemen komt. Bijvoorbeeld door overlijden van je partner, als je ziek of werkloos wordt, of als je relatie eindigt. NHG probeert dan samen met de geldverstrekker te bekijken welke mogelijkheden er zijn om toch in de woning te kunnen blijven wonen. Uiteraard moet dat wel betaalbaar zijn met het resterende inkomen. 
Is het toch verstandiger om de woning te verkopen, dan scheldt NHG onder voorwaarden een eventuele restschuld kwijt. Dat lijkt in een huizenmarkt waar de prijzen alleen maar lijken te stijgen een nutteloze voorwaarde. Maar bedenk je dat we tot niet zolang gelden ook dachten dat de hypotheekrente nog voor een hele lange periode op een heel laag niveau zou staan. 

Economisch onzekere tijden

Ondanks de nog altijd heel scheve verhouding van vraag en aanbod op de woningmarkt, valt het niet uit te sluiten dat huizenprijzen op een bepaald moment een correctie doormaken. Als dan bijvoorbeeld net je relatie uitgaat en jullie de woning moeten verkopen, dan is het fijn als je niet met een restschuld blijft zitten. Juist in economisch onzekere tijden als op dit moment, is het NHG-vangnet extra van belang.

 

Rentes stegen ruim 1,5% sinds dieptepunt

25 april 2022

Ook afgelopen week gingen de gemiddelde hypotheekrentes weer met ruim 15 basispunten omhoog en ook de komende week zal de trend stijgend zijn. Hopelijk zal de stijging minder hoog zijn dan de afgelopen weken. Het lijkt erop dat de stijging van de hypotheekrentes op dit moment iets sneller gaat dan die van de marktrentes. 
Sinds het dieptepunt van de hypotheekrentes in 2021 zijn de gemiddelde hypotheekrentes van 10, 20 en 30 jaar vast met ruim 1,5% gestegen. Dit geldt zowel voor de rentes met als zonder NHG. De meest populaire rentevaste periode 20 jaar vast steeg iets meer, namelijk 1,6% zonder NHG en 1,66% met NHG. Alleen de gemiddelde 5 jaar vaste hypotheekrente steeg iets minder met ongeveer 1,35%.

Keuze voor kortere rentevaste periode 

De stijging van de gemiddelde hypotheekrentes is voor de verschillende rentevaste periodes ongeveer gelijk. De verschillen tussen de rentevaste periodes is dan ook weinig veranderd. Toch zien we wel een verschuiving in de aangevraagde rentevaste periodes in de eerste vier maanden van dit jaar. Consumenten kiezen eerder voor een rentevaste periode van 10 jaar vast in plaats van voor 20 of 30 jaar vast. 
20 jaar vast is nog steeds de meest aangevraagde rentevaste periode, maar het aandeel daalde van boven de 50% naar 46,5% in april. Ook 30 jaar vast werd minder aangevraagd en daalde van ruim 19% in januari naar iets meer dan 14% in april. Het aandeel van 10 jaar vast groeide van ruim 18% in januari naar iets boven de 26% in april.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Plan ruim bij een verbouwing

20 april 2022

Veel 50- en 60-plussers kiezen ervoor om hun woning te verbouwen. In tegenstelling tot jongere generaties, wonen veel 50- en 60-plussers al langer in dezelfde woning. Dat maakt ook dat sommige zaken aan vernieuwing of vervanging toe zijn. Je kunt denken aan een badkamer of keuken, maar ook aan een goede werkkamer nu we vaker thuiswerken. Misschien is een kamer van een kind dat het huis heeft verlaten daar wel geschikt voor. Door de stijgende energieprijzen denken ook veel mensen na over verduurzamingsmaatregelen. De extra hypotheeklasten worden dan deels of volledig goedgemaakt door een lagere energierekening. Planb

Verhoog post onvoorzien 

Een verbouwing verloopt nooit precies zoals je gepland had. Je loopt altijd tegen onverwachtse zaken aan. Dat betekent dat je altijd al een post onvoorzien moest begroten. Maar in de huidige marktomstandigheden is het belangrijk om deze post extra hoog te stellen. Door inflatie kunnen de materiaalkosten behoorlijk oplopen. Vanwege het feit dat een aannemer vinden ook niet makkelijk is, is de kans aanwezig dat zij een hogere prijs vragen, waardoor het ook verstandig is hier ruim te begroten. Leg je afspraken met aannemers ook goed vast en kijk naar de kleine lettertjes. Het komt steeds vaker voor dat aannemers vastleggen dat bepaalde kostenstijgingen voor jouw rekening komen. 

Als je ruim begroot hebt, houd je aan het einde van de verbouwing hopelijk een bedrag over. Dat kun je dan aflossen op je hypotheek. Je hebt dan een paar maanden teveel rente betaald, maar dat is fijner dan dat je voor het einde van de verbouwing merkt dat je geld op is. 

Nu al hypotheek regelen en pas later verbouwen 

Een veel gestelde vraag: ‘Wat als ik pas over een paar maanden wil gaan verbouwen, kan ik dan nu al de hypotheek regelen, want ik zie de hypotheekrente alleen maar oplopen?’ Ja dat kan, waarbij het dan extra verstandig is om een hogere post onvoorzien op te nemen, omdat de kosten over een langere periode kunnen stijgen. 

Afhankelijk van de waarde van je woning en bij welke geldverstrekker je zit, krijg je het gevraagde bedrag op je bankrekening gestort of op een speciale bouwdepotrekening. Sluit je een annuïteiten- of lineaire hypotheek af, dan is de hypotheekrente in beginsel aftrekbaar. Dat is niet het geval als je een aflossingsvrije hypotheek afsluit. 

In een rekenvoorbeeld laten we het verschil zien tussen de maandlasten van een extra hypotheek van € 40.000,- via een annuïteitenhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek. Bij een rente van 3% betaal je bij een annuïteitenhypotheek bruto € 169,- per maand en netto in het eerste jaar ongeveer € 132,- per maand. 

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je vaak een iets hogere rente; wij gaan even uit van een rente van 3,15%. De bruto en netto maandlast van de extra aflossingsvrije hypotheek bedraagt dan € 105,-. Voor dus ongeveer drie tientjes in de maand extra heb je na dertig jaar deze extra hypotheekschuld volledig afgelost. 

Hypotheekrente aftrek 

Wie dus een verbouwingshypotheek afsluit en voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek kiest, mag de hypotheekrente in beginsel aftrekken. Je moet dan uiteraard wel kunnen aantonen dat je het geld daadwerkelijk voor de verbouwing hebt gebruikt. De Belastingdienst staat toe dat de hypotheekrente voor de hypotheek die aangegaan is voor een verbouwing, volledig aftrekbaar is als de verbouwing binnen een half jaar is afgerond na het afsluiten van de hypotheek. Eventueel ontvangen rente over geld dat in bouwdepot staat (dus niet als dit geld op een eigen bank- of spaarrekening staat; dan telt dit mee voor je box 3 vermogen), hoef je niet aan te geven en hoef je ook niet in mindering te brengen op de betaalde hypotheekrente. 

Duurt de verbouwing langer dan een half jaar of start je later met de verbouwing, dan mag je de hypotheekrente nog anderhalf jaar aftrekken, wel moet je een eventuele rentevergoeding die je ontvangt op het depot verrekenen. Staat het geld niet op een bouwdepotrekening maar op een spaarrekening, dan geldt dat de hypotheekrente over het niet gebruikte deel in box 3 valt.  Ben je na twee jaar nog niet klaar met de verbouwing, dan is de hypotheekrente over het nog niet gebruikte deel niet aftrekbaar. Totdat uiteindelijk het geld wel gebruikt wordt voor een verbouwing of onderhoud.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Ongekende wekelijkse reeks van renteverhogingen

19 april 2022

Als elke week de hypotheekrentes met 10 procentpunten of meer omhooggaan, dan lijkt het bijna geen nieuws meer. Maar 2022 is toch echt een zeer uitzonderlijk jaar, waarin we nu al 15 weken te maken hebben met hypotheekrenteverhogingen. Begon januari nog voorzichtig met de stijging van de gemiddelde hypotheekrentes van slechts een paar procentpunten; sinds februari zijn de wekelijkse verhogingen in een versnelling gegaan. Onderstaande afbeelding laat de wekelijkse opbouw zien van de gemiddelde 10 en 20 jaar vaste hypotheekrentes met NHG.

Renteontwikkeling afgelopen jaar 

In onze wekelijkse rentegrafiek op de volgende pagina kun je zien hoe de gemiddelde hypotheekrentes van een nagenoeg vlakke lijn in 2021, sinds begin dit jaar omhoog geschoten zijn. En de grote vraag is “waar eindigt dit?”, waar we helaas het antwoord niet op hebben. Het lijkt er in ieder geval niet op dat we van de Europese Centrale Bank (ECB) veel moeten verwachten. De ECB gaf vorige week aan dat ze zoals al eerder gepland het opkoopprogramma gaat stoppen, maar dat gaat in stapjes. In april koopt de ECB nog voor € 30 miljard aan obligaties op en in mei € 20 miljard. Waarschijnlijk eindigt het programma ergens in juni of juli. Waarschijnlijk volgt pas later dit jaar een eerste renteverhoging. Maar dat weerhoudt beleggers er niet van om nu al steeds hogere rentes te vragen. Zij willen een hogere rente om gecompenseerd te worden voor de hoge inflatie. Het probleem voor de ECB is dat zij met haar beleid weinig invloed lijkt te kunnen oefenen op de huidige hoge inflatie, die vooral gedreven wordt door hoge energieprijzen en geopolitieke ontwikkelingen.

Oversluiten en rentemiddeling

We krijgen veel vragen van bestaande huis- en hypotheekbezitters wat te doen nu de hypotheekrente maar blijft oplopen. Daar is helaas geen eenduidig antwoord op te geven. Want vanuit financieel oogpunt kunnen wij niet met zekerheid zeggen of het nu verstandig is om je rentecontract open te breken. Want ook wij weten niet waar de hypotheekrente eind deze week staat, laat staan over een maand, een jaar of nog verder in de tijd. 

Maar wie nu duidelijkheid wil hebben over zijn hypotheeklasten voor de komende 10, 20 jaar of nog langer, heeft de mogelijkheid om zijn rentecontract open te breken en de rente vast te zetten. Dat kan door de hypotheek over te sluiten. Je moet dan vaak een boete betalen wegens vervroegde aflossing; al is die boete als gevolg van de gestegen rente nu wel een stuk lager dan enkele maanden geleden. Over het algemeen geldt hoe langer je huidige resterende rentevaste periode, hoe hoger de boete. Pas achteraf kun je zien hoe de hypotheekrente zich verder ontwikkeld en of het financieel gezien verstandig was om nu over te sluiten of dat je toch beter had kunnen wachten. 

Een andere mogelijkheid dan oversluiten is rentemiddeling. Je kiest er dan nu voor om de rente voor een nieuwe langere periode vast te zetten. De rente wordt dan herberekend. Bovenop de nu geldende rente komt dan een renteopslag die gebaseerd is op je huidige contractrente. Rentemiddeling is daarmee een eenvoudige manier om voor een langere periode zekerheid te krijgen, zonder dat je hoge kosten moet maken wegens het openbreken van je rentecontract. Helaas kan rentemiddeling slechts bij een beperkt aantal geldverstrekkers. Bovendien kun je bij met name een aantal banken niet kiezen voor een lange nieuwe rentevaste periode van bijvoorbeeld 20 jaar.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Vakantiewoning financieren met extra hypotheek eerste woning

12 april 2022

Van vitale 50-plussers krijgen we geregeld de vraag hoe ze het beste een vakantiewoning kunnen financieren: via een hypotheek op de vakantiewoning of een extra hypotheek op de eigen woning? Daarop is niet één generiek antwoord op te geven, omdat het onder meer afhankelijk is van een aantal zaken; maar als je voldoende overwaarde hebt in je huidige woning dan is een extra hypotheek op die woning vaak makkelijker en praktischer dan een hypotheek op de vakantiewoning.

Weinig geldverstrekkers die vakantiewoning willen financieren en extra eisen

Om te beginnen zijn er weinig geldverstrekkers die een hypotheek op een vakantiewoning willen verstrekken. Bovendien kunnen er allerlei factoren zijn die het nog lastiger maken om een hypotheek op een vakantiewoning te krijgen. Bijvoorbeeld:

Ligt de vakantiewoning in het buitenland?

Je bent dan vaak aangewezen op buitenlandse banken, die vaak strenge voorwaarden stellen. Bijvoorbeeld een aflossing in een kortere periode dan 30 jaar en een groter deel spaargeld dat je in de woning moet steken.

Hoeveel eigen geld steek je in de aankoop?

Bij een vakantiewoning moet je ook een deel aan eigen spaargeld inbrengen. De hypotheek mag vaak maar 65% of 70% zijn van de waarde van de vakantiewoning.

Uit welk materiaal is de vakantiewoning gebouwd?

Als eis wordt meestal gesteld dat het om een stenen woning gaat en dat die niet verplaatsbaar is (dus stacaravans vallen daarmee af).

Gaat de vakantiewoning ook verhuurd worden?

Ook hier staan geldverstrekkers kritisch in. Er is bijvoorbeeld geen verhuur mogelijk of slechts gedurende een beperkt deel van het jaar.

Overwaarde benutten

Wie een vakantiewoning wil financieren kan in veel gevallen daarvoor de overwaarde benutten. De gemiddelde vitalo beschikt over een overwaarde van tussen de twee en bijna vier ton. Hoe groter de overwaarde, hoe meer flexibiliteit je hebt bij de keuze voor de hypotheekvorm.

Een voorbeeld:

Stel je hebt een woning die op dit moment € 600.000,- waard is en waar nog een aflossingsvrije hypotheek op rust van € 100.000,-. De vakantiewoning die je op het oog hebt kost € 172.000,- (dit was volgens de NVM de gemiddelde koopsom van een recreatiewoning in 2020). Daarnaast moet je rekening houden met 8% overdrachtsbelasting; wat neerkomt op bijna € 14.000,- en notaris- en hypotheekadvieskosten. We ronden het totaal te financieren bedrag af op € 190.000,-.

Bij veel geldverstrekkers mag je een aflossingsvrije hypotheek afsluiten tot maximaal 50% van de waarde van de woning; ofwel € 300.000,-. Dat past in deze situatie. Want de bestaande hypotheek van € 100.000,- en de nieuwe hypotheek van € 190.000,- zijn samen kleiner dan die € 300.000,-.

Uiteraard moet je inkomen wel voldoende zijn om de hypotheeklasten te dragen. Op zich vallen de kosten van een aflossingsvrije hypotheek wel mee. Stel je kiest voor zekerheid en je zet de rente 30 jaar vast voor bijvoorbeeld 3% dan betaal je maandelijks aan extra rentelasten € 475,-. Deze rente is niet aftrekbaar. Ben je nog niet met pensioen, kijk dan ook goed of de extra hypotheeklasten in de toekomst ook betaalbaar zijn als bijvoorbeeld je pensioeninkomen een stukje lager ligt.

Op het moment dat je extra hypotheek boven de 50% van de waarde van de woning uitkomt, is vaak een volledige aflossingsvrije hypotheek niet mogelijk en moet je het deel dat boven de 50% uitkomt via een annuïteitenhypotheek financieren. Daardoor gaan je maandelijkse hypotheeklasten een stuk meer omhoog.

Als je de vakantiewoning (deels) gaat verhuren dan verdien je die kosten deels of volledig terug. Houd overigens ook rekening met andere kosten, zoals eventuele parkkosten, afschrijvingskosten voor de inboedel, verzekeringskosten, enzovoort.

Bestaande hypotheek op vakantiewoning

Heb je al een vakantiewoning met een hypotheek die gevestigd is op die vakantiewoning? Wellicht is het dan interessant om de hypotheek in één keer of in stappen af te lossen door middel van een extra hypotheek op je eigen woning. Je betaalt hoogstwaarschijnlijk nu een lagere hypotheekrente voor een extra hypotheek op je huidige woning dan de rente op je vakantiewoning. Misschien moet je dat aflossen op de vakantiewoninghypotheek dan wel in stapjes doen, omdat je mogelijk anders boven de boetevrije grens uitkomt.

Ben jij benieuwd naar jouw mogelijkheden? Klik dan op de button om een afspraak te maken met een financieel adviseur in jouw buurt.

Maak een afspraak

Grootste hypotheekrentestijging van deze eeuw

11 april 2022

Niet eerder in deze eeuw gingen de hypotheekrentes in zo’n korte periode zo hard omhoog. In een half jaar tijd is de hypotheekrente met 1,22% gestegen, van 1,00% in september 2021 naar 2,22% in april 2022 en het einde lijkt nog niet in zicht. Daarmee overtreft het de stijging tijdens de eurocrisis toen steeg in een korte periode, tussen oktober 2010 en april 2011, de hypotheekrente met meer dan 1,13 omhoog ging.

Alleen over een langere periode gezien hebben we deze eeuw eerder te maken gehad met een grotere hypotheekrentestijging van 194 procentpunten in de periode september 2005 tot en met juli 2008, namelijk van 3,79% naar 5,73%.

Maar de huidige stijging springt er sowieso uit als we kijken naar de relatieve stijging. Want de huidige stijging is maar liefst 122%, wat neerkomt op meer dan een verdubbeling van het laagterecord uit oktober vorig jaar. Terwijl de stijging in de jaren 2005-2008 ‘beperkt’ bleef tot iets boven de 50%.

Verdubbeling van hypotheeklasten bij aflossingsvrije hypotheek

Wie een aflossingsvrije hypotheek afsluit of de rentevaste periode verlengd, merkt het meest direct in zijn portemonnee de gevolgen van de hogere hypotheekrente. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en geen aflossing en als de hypotheekrente ruim 120% hoger uitvalt, dan betaal je ook 120% meer aan bruto hypotheeklast ten opzichte van de laagste rente uit oktober vorig jaar. Een aflossingsvrije hypotheek afsluiten is in een korte periode dus een behoorlijk stuk duurder geworden.

De meeste mensen met een bestaande hypotheek merken er overigens niks van, omdat ze op dit moment de rente voor een bepaalde periode vast hebben staan. Voor wie het wel speelt, is voor degene die aan het einde van hun rentevaste periode zitten of overwegen of ze hun hypotheek willen oversluiten. Zij worden nu geconfronteerd met een hogere rente dan in oktober, maar omdat zij zelf vaak al een hogere lopende hypotheekrente hebben, gaan ze er qua maandlasten nog wel op vooruit. Alleen minder dan dat ze wellicht enkele maanden geleden dachten.

Beperkte stijging hypotheeklasten bij annuïteitenhypotheek

De effecten van de hogere hypotheekrente op de maandlasten van een annuïteitenhypotheek zijn kleiner dan bij een aflossingsvrije hypotheek. Dat komt omdat de hypotheeklasten bij een annuïteitenhypotheek niet alleen uit rente bestaat maar juist ook voor een groot deel uit aflossing. Bovendien wordt het aflossingsbedrag ook nog eens iets kleiner gemaakt bij een hogere rente. Dat is overigens wel iets om rekening mee te houden. Bij een hogere rente betaal je dus iets hogere bruto maandlasten, maar je lost ook minder af in bijvoorbeeld de komende tien jaar, dan bij een lagere hypotheekrente.

Afgelopen week

Bijna alle geldverstrekkers verhoogden afgelopen week hun hypotheekrentes. En weer waren het geen kleine verhogingen. De verschillende gemiddelde hypotheekrentes  voor verschillende rentevaste periodes gingen met tussen de 12 en 15 procentpunt omhoog. Voorlopig is er ook nog geen zicht op het einde van de stijging van de hypotheekrentes. Zij volgen eigenlijk gewoon de marktrentes en die stijgen nog steeds door. Belangrijke reden is de hoge inflatie. 

Wat is de relatie tussen inflatie en rente?

Stel een belegger heeft € 100,- en hij kan daar op dit moment 100 broden voor kopen; een brood kost dus € 1,-. In plaats van nu broden te kopen, kiest hij ervoor om die € 100,- uit te zetten voor een jaar als hypotheekgeld en hij krijgt daar een rente voor van 2%.

Na een jaar krijgt hij dus € 102,- terug van degene aan wie hij geld heeft geleend voor een hypotheek. Maar stel dat de inflatie blijft zo hoog blijft als de afgelopen maand, bijna 10%, dan kan hij met die € 102,- net niet 93 broden kopen; want het brood kost dan € 1,10. In een normale situatie wil een belegger naast de normale rentevergoeding dus ook gecompenseerd worden voor inflatie en zou hij een rente vragen van 12%. Als de inflatie dus zo hoog blijft, zal de marktrente en vervolgens ook de hypotheekrente nog verder stijgen.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.