Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meldde vorige week: “Bestaande koopwoningen bijna 3% goedkoper in 2023”. Die titel kan een verkeerd beeld van de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen geven. Kijk je naar de gemiddelde daling en stijging per maand, dan klopt het dat de huizenprijzen in 2023 gemiddeld met 2,8% omlaag gingen. Toch is het beeld genuanceerder. In de eerste vijf maanden was sprake van een daling, maar in de daarop volgende zeven maanden stegen de prijzen. Vergelijken we de prijzen van bestaande woningen in december 2023 met die in december 2022, dan zijn de prijzen in die periode gestegen met 1,6%.
Kortom: de daling van de huizenprijzen is beperkt gebleven tot de periode augustus 2022 tot en met mei 2023. Vanaf juni is het herstel begonnen. Ook is de verwachting dat de huizenprijzen in 2024 doorstijgen. ABN AMRO Bank meldde vorige week dat ze haar verwachting voor de huizenprijzen voor 2024 bijstelt. Eerder ging de bank nog uit van een stijging van 2,5%; nu verwachten zij een stijging van 4%. Bij Van Bruggen Adviesgroep verwachten we dat de stijging nog forser zal zijn, tussen de 7% en 10%. De redenen van de verdere verwachte stijging van de woningprijzen? Dat zijn de nieuwe leennormen 2024, de stijgende inkomens, de verwachte daling van de hypotheekrente, de grote vraag naar koopwoningen bij een beperkt woningaanbod en de verder stagnerende nieuwbouw.
In onderstaande grafiek laten we de prijsontwikkeling zien van bestaande koopwoningen. De transactieprijs geeft de gemiddelde prijs aan van de verkochte woningen die bij de notaris gepasseerd zijn. De prijsindex (de rechter-as) meet de prijsverandering van bestaande woningen. Na een daling van de huizenprijzen in de periode 2008 tot en met 2013, brak een periode aan van een enorme stijging van de huizenprijzen. In de onderstaande grafiek is te zien dat in 2022 een korte correctie is ingezet. Maar inmiddels is de weg omhoog weer ingeslagen. De kans is groot dat we dit jaar een nieuw record gaan bereiken.
Bovenstaande gegevens zijn gebaseerd op de huizenprijzen van woningen die bij de notaris passeren. Het passeren gebeurt altijd een aantal weken en vaak maanden nadat de koop tussen verkoper en koper is gesloten en de koopovereenkomst is getekend. De transactieprijzen van de NVM zijn dan ook een voorspeller voor de transactieprijzen van het Kadaster.
De transactieprijzen van het Kadaster liggen in de maand december bijna altijd iets lager dan de rest van het jaar. Maar afgelopen december was de maand-op-maand-daling een stuk kleiner dan in eerdere jaren.
De transactieprijzen van de NVM over het vierde kwartaal 2023 voor-spellen dat de stijging van de transactieprijzen bij het Kadaster in het eerste kwartaal van 2024 verder zal gaan.
De huizenprijzen maken dus een behoorlijk herstel door. Waarschijnlijk gaan we in 2024 een nieuw record bereiken qua huizenprijzen.
Wel moeten we er rekening mee houden dat één euro nu minder waard is dan een jaar of een paar jaar geleden. Door inflatie is de reële waarde van woningen (de waarde gecorrigeerd voor inflatie) wel fors gedaald in 2022. De reële waarde is nu iets aan het herstellen, maar het is de vraag of de reële waarde in 2024 een nieuw record weet te bereiken.
