Kosteloos eerste gesprek
100% onafhankelijke financieel advies
We vergelijken ruim 40 geldverstrekkers
Telefonisch, online of op de vestiging

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Wanneer je een hypotheek afsluit, dan betaal je over je hypothecaire lening elke maand een bedrag aan rente. Hoeveel rente je betaalt, hangt af van de actuele rentetarieven en je afgesproken rentevaste periode.

Onder bepaalde voorwaarden kun je profiteren van een mooi voordeel: de hypotheekrenteaftrek. Oftewel: het totale bedrag dat je ieder jaar aan rente over je hypotheek betaalt, mag je in beginsel aftrekken van je belastbaar inkomen. Daardoor daalt je belastbaar inkomen, waardoor je minder inkomstenbelasting hoeft te betalen. Je houdt per maand dus netto meer over van je inkomen.

De rente over je hypotheek is maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar. Wel gelden er een aantal voorwaarden om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. Daarover hieronder meer.

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?

Heb jij op of na 1 januari 2013 een lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek afgesloten? Dan heb je doorgaans recht op hypotheekrenteaftrek als je je hypotheek binnen 30 jaar aflost. Een andere voorwaarde is dat je de hypotheek gebruikt voor de aankoop, het onderhoud of verbouwing van een woning die je als hoofdverblijf bewoont of gaat bewonen.

Heb je jouw hypotheek vóór 1 januari 2013 afgesloten? Dan mag je hypotheekrente meestal ook aftrekken bij andere hypotheekvormen, zoals een aflossingsvrije hypotheek of een spaarhypotheek. Heb je na 1 januari 2013 een deels aflossingsvrije hypotheek afgesloten? Dan krijg je geen aftrek van de hypotheekrente. Als je een aflossingsvrije hypotheek oversluit die je vóór 1 januari 2013 hebt afgesloten, dan kun je onder bepaalde voorwaarden wel je renteaftrek behouden wanneer je die hypotheek meeneemt. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een verhuizing of bij oversluiten.

Hypotheekrenteaftrek aanvragen

De hypotheekrenteaftrek terugvragen doe je via de Belastingdienst. Dit kan op twee manieren:

  1. elke maand een voorschot ontvangen op je bankrekening;
  2. het totale bedrag verrekenen tijdens je jaarlijkse belastingaangifte.

Wil jij de hypotheekrenteaftrek maandelijks gestort krijgen op je bankrekening? Vraag dan een voorlopige aanslag aan bij de Belastingdienst. Dit is vooral geschikt voor mensen met een vast inkomen, bijvoorbeeld als je in loondienst bent.

Laat een adviseur van Van Bruggen Adviesgroep voor je bekijken welke manier van teruggave voor jou het meest geschikt is. Zo voorkom je een vergissing of een naheffing.

Gratis oriëntatiegesprek aanvragen

Hoeveel hypotheekrenteaftrek in 2022?

Welk percentage je van de hypotheekrente terug krijgt is afhankelijk van je inkomen. Mensen met lagere en middeninkomens krijgen 37,07% terug en mensen met hogere inkomens 40%. AOW-gerechtigden met een laag inkomen krijgen 19,17% terug, terwijl AOW-gerechtigden met middeninkomens 37,07% terugkrijgen en AOW’ers met hogere inkomens 40%.

Houd er rekening mee dat naast deze aftrekpost ook een bijtelpost geldt, namelijk het eigenwoningforfait.

Let op: afbouw hypotheekrenteaftrek

In de politiek is veel kritiek op de hypotheekrenteaftrek. Tegenstanders zien het als een systeem dat alleen woningbezitters voordeel biedt en huurders niet. Ook is Nederland het enige land binnen de Europese Unie dat nog zoveel voordelen biedt rondom de renteaftrek. Daarom heeft de politiek verschillende maatregelen genomen voor de afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

Sinds 1 januari 2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens ieder jaar met 0,5% afgebouwd. Vanaf 2020 is de afbouw versneld naar 3% per jaar. In 2022 staat de hypotheekrenteaftrek op 40%; in 2023 zal deze 37,07% zijn. De hypotheekrenteaftrek gaat dus niet verdwijnen. Wel is de aftrek behoorlijk lager dan een aantal jaar geleden.

Vanaf 2023 zijn de hypotheekrente en alle andere aftrekbare kosten voor de eigen woning maximaal aftrekbaar tegen een tarief van 37,07%.

Hypotheekrenteaftrek berekenen in 2022

Om je exacte hypotheekrenteaftrek te berekenen, moet je niet alleen uitgaan van het rentebedrag op je jaaroverzicht. Van de rente wordt het eigenwoningforfait nog afgetrokken. Dat is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Het bedrag dat je overhoudt, kun je terugvragen aan de Belastingdienst.

Hoe de hypotheekrenteaftrek berekenen werkt? In twee eenvoudige voorbeelden laten we zien hoeveel hypotheekrenteaftrek je kunt krijgen, waarbij we ook rekening houden met de bijtelling van het eigenwoningforfait.

Voorbeeld 1: inkomen tot € 68.507,-

Stel: je hebt een jaarinkomen van € 60.000,- en een annuïteitenhypotheek van € 260.000,-. Je woning heeft een WOZ-waarde van € 333.500,-. 

Bij een rente van 2% bedraagt de bruto maanlast € 961,-. Die maandlast bestaat uit een deel rente en een deel aflossing.

Stel dat het rentedeel op jaarbasis € 5.013,- bedraagt, dan mag je dit aftrekken bij het berekenen van de inkomstenbelasting. Aan de andere kant moet je een bedrag bijtellen voor het eigenwoningforfait, namelijk 0,45% van de WOZ-waarde. In dit voorbeeld is dat € 1.500,-.

Per saldo mag je dus € 3.513,- aftrekken (namelijk € 5.013,- min € €1.500,-). Doordat je belastbaar inkomen lager wordt, bespaar je 37,07% aan inkomstenbelasting. Dat scheelt € 1.302,- op jaarbasis. Op maandbasis is dat bijna € 109,-, waardoor je netto hypotheeklast uitkomt op € 852,-.

Bij gelijkblijvende belastingtarieven stijgt bij een annuïteitenhypotheek de netto hypotheeklast elk jaar een beetje. Naarmate de looptijd vordert, bestaat het maandbedrag namelijk voor een steeds kleiner deel uit rente en voor een steeds groter deel uit aflossing.

Voorbeeld 2: inkomen hoger dan € 68.507,-

In dit voorbeeld voor een hoog inkomen, maken we de berekening iets eenvoudiger dan die in werkelijkheid is.

Stel: je hebt een inkomen van € 120.000,- en een annuïteitenhypotheek van € 450.000,-. Je woning heeft een WOZ-waarde van € 600.000,-.  Bij een rente van 2% bedraagt de bruto maanlast € 1.663,-. Deze bruto maandlast bestaat uit een deel rente en een deel aflossing.

Laten we ervan uitgaan dat je op jaarbasis € 8.675,- aan rente betaalt. Dit bedrag mag je aftrekken bij het berekenen van de inkomstenbelasting. Aan de andere kant moet je 0,45% van de WOZ-waarde bijtellen voor het eigenwoningforfait. In dit voorbeeld komt dat neer op € 2.700,-.

De hypotheekrente mag je aftrekken tegen het maximale aftrekpercentage van 40% (2022). Dat betekent dat je € 3.470,- (40% van € 8.675,-) terugkrijgt van de rente. Tegelijkertijd moet € 1.336,50 (49,5% van € 2.700,-) bijbetalen wegens bijtelling van het eigenwoningforfait. Per saldo krijg je dus op jaarbasis € 2.133,50 terug van de inkomstenenbelasting. Op maandbasis is dat € 177,79, waardoor je netto hypotheeklast uitkomt op € 1.485,21 (dat is € 1.663,- min € 177,79).

Ligt je inkomen maar een klein beetje boven de € 68.507,-? Dan is de berekening ingewikkelder. Een deel van de aftrek valt dan in de maximale aftrek van 40% en een deel valt in het tarief 37,07%.

Voorwaarden voor renteaftrek hypotheek

De renteaftrek voor je hypotheek is aan bepaalde voorwaarden gebonden. Hieronder zetten we een paar belangrijke voorwaarden voor je op een rij.

Alleen renteaftrek voor je hoofdverblijf

Voor je hypotheekrenteaftrek in 2022 geldt dat je je rente alleen mag aftrekken als je hypotheek bedoeld is voor het kopen, verbeteren of onderhouden van een woning die als jouw hoofdverblijf geldt. Je mag de rente dus alleen aftrekken over de woning waarin jij woont. Heb je een tweede woning of gebruik je je hypotheek deels voor consumptieve doeleinden (zoals de aankoop van een auto of het aanvullen van je pensioen)? Dan is de rente niet aftrekbaar.

In sommige gevallen kun je wel ruim drie jaar de rente aftrekken voor twee woningen. Dit geldt als…

  • je nieuwe woning in aanbouw is of verbouwd wordt en je daarom nog in je oude woning woont. Voorwaarde is wel dat je woning die in aanbouw is binnen drie jaar je hoofdverblijf wordt.
  • je in je nieuwe woning woont en je oude woning te koop staat. Je mag de rente dan aftrekken in het jaar dat je woning leeg te koop staat en de drie jaar daarop.

Bij nieuwe hypotheken alleen voor annuïtaire en lineaire hypotheken

Sluit je een nieuwe hypotheek af? Dan heb je alleen recht op renteaftrek op je hypotheek als je je hypotheek binnen 30 jaar aflost. Dit betekent dat je alleen bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek de rente mag aftrekken.

Een uitzondering op die regel geldt als je gaat verhuizen of je hypotheek oversluit en daarbij een oude hypotheek meeneemt die je vóór 1 januari 2013 hebt afgesloten en waarover je recht op hypotheekrenteaftrek hebt. Je hypotheek meenemen kan bijvoorbeeld aantrekkelijk zijn aan het einde van je rentevaste periode.

Maximaal 30 jaar aftrekbaar

Houd er verder rekening mee dat je hypotheekrente sinds 2001 standaard nog maar maximaal 30 jaar aftrekbaar is. Verhoog je je hypotheek? Dan geldt die termijn van 30 jaar voor het extra hypotheekdeel vanaf het moment dat je dat hypotheekdeel afsluit.

Bijleenregeling bij verkoop huis

Verkoop je je woning met overwaarde? Dan ben je verplicht om de overwaarde in je volgende woning te investeren als je over dat bedrag hypotheekrenteaftrek wilt blijven ontvangen. Dit heeft te maken met de bijleenregeling. Gebruik je niet de volledige overwaarde voor de aankoop van je volgende huis? Dan ontvang je over een deel van je lening geen renteaftrek.

Hypotheekrenteaftrek na een scheiding?

Zijn jij en je partner uit elkaar gegaan en woont jouw ex-partner nu alleen in het huis? Dan geldt jullie gezamenlijke woning niet meer als jouw hoofdverblijf. Daardoor krijg je geen hypotheekrenteaftrek meer over de hypotheek op het huis. Om fiscaal nadeel te voorkomen, kom je wel nog in aanmerking voor de scheidingsregeling. Dit houdt in dat je onder bepaalde voorwaarden nog twee jaar van hypotheekrenteaftrek profiteert, ondanks dat je niet meer in het huis woont.

Zijn jullie allebei voor 50% eigenaar van de woning? Dan krijgen jullie beide 50% van de hypotheekrenteaftrek, mits jullie allebei jullie deel van de hypotheekrente betalen en mits één van de twee de woning nog als hoofdverblijf heeft.

Blijft één partner achter in de woning? Dan kun je afspraken maken over het feit dat de ander nu alle hypotheekrenteaftrek krijgt. De achterblijvende partner kan bijvoorbeeld partneralimentatie betalen aan de vertrekkende partner om het gemis van hypotheekrenteaftrek te compenseren. Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep vertelt je graag meer over jouw mogelijkheden.

Stopt jouw hypotheekrenteaftrek in 2031?

In 2001 heeft de overheid besloten om de hypotheekrenteaftrek voor maximaal 30 jaar te laten gelden. Vanaf 2031, wordt het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek relevant voor een deel van de huiseigenaren. Het jaar 2031 klinkt misschien ver weg, maar voor je financiële planning moet je soms wat verder vooruitkijken. Het is daarom verstandig om nu al te checken of dit gevolgen heeft voor jouw netto hypotheeklasten tegen die tijd.

Dit geldt vooral als je tussentijds aanpassingen hebt gedaan aan je hypotheek en/of als je een relatief hoge aflossingsvrije hypotheek hebt. Dan kun je indien nodig nu alvast actie ondernemen.

Meer weten over lage maandlasten voor je hypotheek?

Wil jij bij het afsluiten van je hypotheek ook zeker zijn van zo laag mogelijke maandlasten én zoveel mogelijk profijt van de hypotheekrenteaftrek? Ga dan in gesprek met een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep. Het eerste gesprek is altijd gratis en vrijblijvend.

Gratis eerste gesprek plannen


Onze adviseurs kunnen je bijvoorbeeld meer vertellen over het afsluiten, oversluiten of verhogen van je hypotheek en de gevolgen daarvan voor je renteaftrek.

Veelgestelde vragen over hypotheekrenteaftrek

Dit kun je aanvragen via Mijn Belastingdienst. Je kunt er zelf voor kiezen of je de aftrek in één keer ontvangt bij het doen van je aangifte of dat je liever een maandelijkse teruggave krijgt. De manier van uitbetaling (maandelijks of in één keer) wijzig je via Mijn Belastingdienst.

Dit doe je via je persoonlijke online omgeving bij de Belastingdienst. Daar kun je je voorlopige teruggave veranderen. Zie de website van de Belastingdienst voor meer informatie.

Je kunt zelf jouw exacte hypotheekrenteaftrek in 2022 berekenen door na te gaan hoeveel rente je dit jaar over je hypotheek betaalt en hoeveel je eigenwoningforfait bedraagt. Welk percentage op jou van toepassing is, is afhankelijk van de hoogte van je inkomen.

De hypotheekrente wordt niet afgeschaft; alleen de maximale hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd. Dit betekent dat je in 2022 minder hypotheekrente ontvangt dan een aantal jaar geleden. In 2023 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek verder afgebouwd van 40% naar 37,07%. Vanaf 2023 blijft de hypotheekrente op 37,07% staan. Dit betekent voor hogere inkomens dat je netto hypotheeklasten relatief hoger zijn dan als er geen sprake was geweest van afbouw van de renteaftrek.

Ook dit kun je aanpassen via je Mijn Belastingdienst-omgeving. Daar kun je zelf invullen of je een maandelijkse teruggave wilt krijgen of dat je de hypotheekrenteaftrek liever op één vast moment verrekent, namelijk als je je belastingaangifte doet.

De hypotheekrenteaftrek bedraagt in 2022 19,17% (bij AOW-gerechtigden met een laag inkomen), 37,07% (bij mensen met een gemiddeld inkomen) of 40% (bij mensen met een hoog inkomen). Je mag de betaalde hypotheekrente aftrekken van je belastbaar inkomen. Dit betekent dat je afhankelijk van de hoogte van je inkomen 19,17%, 37,07% of 40% terugkrijgt van de Belastingdienst. Houd er wel rekening mee dat je het eigenwoningforfait bij je belastbaar inkomen moet optellen.

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak