ZZP hypotheek

Een zzp-hypotheek aanvragen, hoe werkt dat?

Wanneer je als loondienstmedewerker een huis koopt, is het berekenen van je hypotheek vrij rechttoe rechtaan. De bank vraagt hiervoor je loonstrook op en berekent je maximale hypotheek op basis daarvan. Maar als ondernemer ben je niet zeker van een vast inkomen per maand. De ene maand zal je meer verdienen dan de andere maand. Daardoor hebben hypotheekaanbieders minder zekerheid dat jij de maandlasten voor je hypotheek ook na een tijdje kunt opbrengen. Het geeft hen meer risico.

Maar dat betekent niet dat je kunt fluiten naar een hypotheek. Met maatwerk zijn er vaak alsnog prima mogelijkheden. Zelfs wanneer je nog niet al te lang als ondernemer aan de weg timmert.

Hoe zit dat dan?

Als ondernemer wisselt je inkomen over het algemeen maandelijks. Toch wil de hypotheekaanbieder een beeld krijgen van jouw inkomen. Aangezien je daarvoor geen inkomensverklaring kunt overhandigen, zal je hypotheekaanbieder je in principe vragen om je jaarcijfers van de afgelopen drie jaar. Het gemiddelde van die drie jaarinkomens geeft de hypotheekaanbieder een goed beeld van wat jij ongeveer op jaarbasis verdient. En of je met dat inkomen je maandlasten kunt dragen.

De precieze voorwaarden voor een zzp-hypotheek verschillen per hypotheekaanbieder. Het loont dus om je niet blind te staren op je eigen bank, maar je te verdiepen in de verschillende aanbieders. Een adviseur van Van Bruggen kan de verschillende aanbieders voor je vergelijken, zodat je daarin een goede keuze kunt maken. De adviseur weet ook precies bij welke aanbieders jij mogelijk kans hebt op een hypotheek. En waar je goed uit bent qua rente en voorwaarden.

Al in een eerste kennismakingsgesprek kan een van onze adviseurs je daar meer over vertellen. Maak gerust een afspraak om vrijblijvend meer te weten te komen.

Wat als je korter dan drie jaar ondernemer bent?

Geen zorgen, ook als je nog geen drie jaar ondernemer bent, zijn je kansen niet meteen verkeken. Gelukkig zijn veel hypotheekaanbieders tegenwoordig soepeler als het aankomt op een hypotheek voor zzp’ers. Ook als je nog niet al te lang geleden de stap naar de KvK hebt gezet en voor jezelf bent begonnen. Een hypotheek zonder jaarcijfers afsluiten is lastig. Maar als je minimaal één jaar aan cijfers kunt laten zien, zijn er al mogelijkheden.

In dit geval zal de bank niet alleen kijken naar je jaarcijfers, maar ook naar een aantal andere factoren. Denk aan de branche waarin je werkt, je kansen op de arbeidsmarkt (buiten je onderneming) en je plannen met je onderneming voor de komende paar jaar. Ook dat wekt vertrouwen. Daarnaast zijn er een aantal factoren die je kansen op een hypotheek kunnen vergroten als pas gestarte ondernemer:

• Neem je inkomen uit loondienst mee. Soms mag je je eerdere inkomen uit loondienst ook meenemen om de bank te laten zien dat jij voldoende inkomen kunt verdienen om de maandlasten te bekostigen. Wel geldt dan als voorwaarde dat je in loondienst ongeveer hetzelfde werk deed als wat je nu als zelfstandige doet. Als je je inkomsten uit loondienst meeneemt, wordt bijvoorbeeld gekeken naar je gemiddelde inkomen uit loondienst over de afgelopen twee jaar en je inkomen uit je onderneming in het afgelopen jaar.
• Breng spaargeld in. Ook helpt het als je spaargeld op de plank hebt liggen, zodat je eigen geld kunt inbrengen. Daardoor hoef je een minder grote zzp-hypotheek af te sluiten, wat mogelijk ook je kansen op het rondkrijgen van een hypotheek vergroot.
• Bewijs jouw kredietwaardigheid door te laten zien dat jij de lasten voor je zzp-hypotheek kunt dragen en kunt blijven dragen. Bijvoorbeeld door te laten zien dat er groei in je inkomsten zit, door je eerdere werkervaring aan te tonen of door een plan te maken voor de toekomstige groei voor je bedrijf. Dat kan een hypotheekaanbieder extra vertrouwen geven.
• Sluit een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af. NHG is een vangnet voor als jij je hypotheeklasten eventueel niet meer zou kunnen betalen. Het geeft de hypotheekaanbieder meer zekerheid over de betaling van je maandlasten. NHG heeft trouwens ook voordelen voor jou. Als je door financiële problemen onverhoopt je maandlasten niet meer kunt betalen, dan denkt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de aanbieder van NHG) mee hoe je je lasten wel weer kunt betalen. Bovendien helpt de stichting je om een gedwongen verkoop van je woning te voorkomen. En als dat echt de enige uitweg is en je je woning met verlies verkoopt, dan zijn er soms mogelijkheden voor de stichting om je restschuld kwijt te schelen.

Let op: een NHG-hypotheek afsluiten is (anno 2025) alleen mogelijk als je hypotheek maximaal € 450.000,- bedraagt of (als je de hypotheek deels voor verduurzamende maatregelen gebruikt) maximaal € 477.000,-. Een andere voorwaarde is dat je minimaal één jaar bij de KvK ingeschreven  moet staan.

Hypotheek zzp zonder jaarcijfers

Wat als je nog helemaal geen jaarcijfers hebt als ondernemer? Normaal gesproken kijkt de bank voor de bepaling van je zzp-hypotheek naar je jaarcijfers van de afgelopen drie jaar. En heb je die niet? Dan in elk geval naar jouw jaarcijfers van het laatste kalenderjaar. Nu is het alleen wel zo dat je minimaal één jaar ondernemer moet zijn wil je een hypotheek kunnen krijgen. De bank heeft namelijk iets van cijfers nodig om te kunnen bepalen hoeveel jij verdient. Een hypotheek als zzp’er zonder jaarcijfers afsluiten, wordt dus lastig.

Je hoeft dus niet drie jaar ondernemer te zijn voor een hypotheek, maar het is wel nodig dat je minimaal één jaar ondernemer bent. Als dat niet zo is, kun je beter nog even wachten met een hypotheek afsluiten. Heb je een partner met een goed inkomen? Dan kunnen jullie er ook voor kiezen de hypotheek enkel op zijn of haar inkomen af te sluiten. Als jij dan later wel jaarcijfers kunt laten zien, kun je wellicht alsnog jezelf bijschrijven voor de hypotheek. Ook kun je natuurlijk eigen geld inbrengen in het huis. Dan heb je een lagere hypotheek nodig en red je het wellicht met enkel de hypotheek die je partner kan afsluiten.

Hypotheek voor ondernemers: benodigde documenten

Voor het aanvragen van een hypotheek voor ondernemers is een goede voorbereiding het halve werk. Belangrijk is vooral dat je alle benodigde documenten kunt overhandigen. Daardoor kan de hypotheekaanbieder jouw aanvraag goed beoordelen.

Hiervoor heb je in ieder geval de volgende documenten nodig:

• je winstcijfers van de afgelopen drie jaar (of op z’n minst van het afgelopen jaar);
• je uittreksel van de KvK (niet langer dan zes maanden geleden aangevraagd);
• je balans van de afgelopen drie kalenderjaren;
• je aangifte inkomstenbelasting van de afgelopen drie jaar;
• je aanslagen inkomstenbelasting;
• een overzicht van eventuele leningen of schulden (privé en zakelijk);
• een kopie van je paspoort of ID-kaart;
• een bankafschrift van je actuele saldo;
• eventueel een overzicht van de alimentatie die je betaalt of ontvangt.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp’er?

Dat is geen vraag die eenvoudig op basis van een paar cijfers te beantwoorden is. Je hypotheek kan als ondernemer, zeker als je pas gestart bent, wat lager uitvallen dan wanneer je in loondienst werkt. Dat komt doordat de bank niet alleen naar je huidige inkomen maar ook naar je inkomen in eerdere jaren kijkt. Als je een groei in je jaarcijfers hebt doorgemaakt, kan dit dus wat minder gunstig uitpakken.

Hypotheek als ondernemer berekenen

Het berekenen van je zzp-hypotheek is dus maatwerk. Wel kun je een eerste indicatie krijgen van jouw maximale hypotheek als zzp’er. Vul hieronder jouw winst van de afgelopen drie jaar (als je minimaal drie jaar ondernemer bent) in. Dan krijg je een eerste indicatie van je maximale hypotheek.

Besef wel dat je daadwerkelijke zzp-hypotheek van meer factoren afhankelijk is dan alleen je jaarcijfers. Zo zal de bank ook kijken hoe het zit met je solvabiliteit en liquiditeit.

Je solvabiliteit gaat over de hoeveelheid eigen vermogen in je bedrijf in verhouding tot het totaalbedrag op je balans. Veel hypotheekaanbieders hebben als voorwaarde dat uit de som eigen vermogen gedeeld door je balanstotaal minimaal een getal van 0,20 of 0,25 moet komen.

Liquiditeit gaat over de verhouding tot je vlottende activa (wat je op korte termijn verwacht te ontvangen) ten opzichte van je kortlopende schulden. Het is belangrijk dat je op korte termijn niet meer verwacht te betalen aan lopende schulden dan dat je op korte termijn verwacht te ontvangen. Dit getal moet minimaal 1 zijn.

Solvabiliteit = eigen vermogen / balanstotaal

Liquiditeit = vlottende activa / kortdurende schulden

Stappenplan hypotheek voor zzp’ers

Hoe gaat het precies in zijn werk, een hypotheek voor zzp’ers aanvragen? Zoals we net aanstipten, het gaat vaak om maatwerk. Maar in het algemeen verloopt de procedure als volgt:

• Stap 1: oriënteer je op je mogelijkheden. Dit kost nogal wat uitzoekwerk, maar je hoeft het niet alleen te doen. Een adviseur van Van Bruggen helpt je hier graag bij en laat je precies weten wat je hiervoor moet doen.
• Stap 2: verzamel de benodigde documenten. Dat zijn in ieder geval je laatste drie jaarrekeningen, je laatste drie belastingaangiften en de laatste drie belastingaanslagen. Verder is het afhankelijk van de geldverstrekker welke documenten je moet aanleveren. Een adviseur van Van Bruggen vertelt je precies welke documenten hij van jou nodig heeft.
• Stap 3: je jaarinkomen vaststellen. Hiervoor werken wij samen met Raadhuys: een bedrijf dat inkomensanalyses opstelt voor de financiering van een woning. Op basis van die analyse kunnen we bepalen wat jouw mogelijkheden zijn voor een hypotheek op basis van jouw inkomen.
• Stap 4: persoonlijk gesprek met je financieel adviseur. Je onderzoekt samen met je adviseur jouw opties voor een passende financiering. Daarbij ben je verzekerd van onafhankelijk, transparant en deskundig advies. We vergelijken meerdere geldverstrekkers en verzekeringsmaatschappijen, zodat we je precies kunnen laten weten bij welke aanbieder en maatschappij jij voordelig uit bent. Hierbij kijken we zowel naar de rentes als naar de voorwaarden.
• Stap 5: hypotheekofferte opvragen. Bij een aanbieder die als gunstig uit de vergelijking komt, vragen we een hypotheekofferte voor je op. Die lopen we nog eens rustig met je door, zodat je precies weet wat het voorstel inhoudt.
• Stap 6: offerte ondertekenen. Is de offerte akkoord? Dan zorgen wij ervoor dat al je documenten compleet en correct bij de notaris worden aangeleverd. Jouw adviseur bewaakt het proces voor je tot aan het moment van sleuteloverdracht.
• Stap 7: schadeverzekeringen controleren. Dan staat je daarna nog maar één ding te doen: je verzekeringen kritisch bekijken. Ook daarin staat je adviseur je bij. We controleren je lopende schadeverzekeringen en adviseren je over eventueel benodigde wijzigingen. Zodat je ook tijdens en na je verhuizing goed verzekerd bent.

Aandachtspunten hypotheek voor zzp’ers

Ten slotte willen we je nog een aantal aandachtspunten meegeven voor je zzp-hypotheek:

• Verdiep je ook in je pensioen. Vanaf 10 jaar voor je pensioenleeftijd rekenen hypotheekaanbieders voor het bepalen van je maximale hypotheek ook met je toekomstige pensioeninkomen. Bovendien is het verstandig om je pensioen goed geregeld te hebben, zodat je ook na je pensioen je hypotheek kunt blijven betalen.
• Overweeg een overlijdensrisicoverzekering als je een partner en/of kinderen hebt. Daarmee voorkom je dat zij in de problemen komen met de betaling van de hypotheeklasten als jij onverwachts komt te overlijden. Of andersom: als je partner wegvalt en jij er alleen voor staat. Het is belangrijk om je ook in die situaties te verdiepen, ook al sta je liever niet te lang bij dat soort doemscenario’s stil.
• Denk na over een arbeidsongeschiktheidsverzekering. Een ander soort verzekering dat voor veel ondernemers nuttig kan zijn, is een verzekering voor arbeidsongeschiktheid. Heb je er al eens over nagedacht hoe je het financieel regelt als jij onverwachts niet meer kunt werken door ziekte of arbeidsongeschiktheid? Je hebt in dat geval geen recht op doorbetaling als eigen baas. Met een arbeidsongeschiktheidsverzekering dek je dit risico deels af.
• Let op de startersaftrek. Startende ondernemers krijgen vanuit de Belastingdienst een tegemoetkoming voor hun eerste jaren. Onderdeel van de startersaftrek is dat je willekeurig mag afschrijven op kosten als een bedrijfsauto of dure apparatuur. Met het oog op een hypotheek voor zzp’ers is het alleen goed om dat niet zomaar te doen. Als je veel afschrijvingskosten rekent, gaat namelijk ook je inkomen omlaag. Daardoor kan je maximale hypotheek lager uitvallen.
• Verdiep je ook in andere financiële vragen. Heb je over andere vraagstukken financieel advies nodig als ondernemer? Of het nu gaat om je financiële prognose voor je bedrijf, het afsluiten van verzekeringen of een risico-inventarisatie, wacht niet met vragen stellen en schakel financieel advies voor ondernemers Ook hierbij helpen onze adviseurs je graag en goed.

Wat zijn jouw opties voor een hypotheek voor zzp’ers?

Ben je er inmiddels van overtuigd dat er meer opties zijn voor een hypotheek als zzp’er dan je misschien dacht? Mooi. Dan is de volgende stap met een adviseur in gesprek gaan over wat precies jouw opties zijn. Met een adviseur van Van Bruggen ben je zeker van onafhankelijk, eerlijk en deskundig advies. Ook voor jouw situatie.

Maak een eerste afspraak – geheel kosteloos en vrijblijvend. Dan vertelt jouw adviseur je graag meer over jouw opties.

Veelgestelde vragen over hypotheek voor ZZP’ers