Blogs

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Minder woninginbraken, maar geen garantie voor de toekomst

02 augustus 2021

In het eerste half jaar van 2021 waren er 9766 woninginbraken (bron: cijfers CBS), dat is een halvering ten opzichte van voor corona. Ook niet zo raar, omdat het lastiger inbreken is als veel mensen vanuit huis werken. Inbrekers zullen het in de toekomst waarschijnlijk wel een stuk lastiger hebben, als we meer blijven thuiswerken dan voor de coronacrisis. Maar we zagen in de tweede helft van 2020 dat zodra de coronamaatregelen minder werden en er minder thuis gewerkt werd, het aantal woninginbraken ook meteen steeg, naar 16.093 in het tweede half jaar (al zijn er sowieso in de donkere wintermaanden altijd al iets meer woninginbraken, met een piek tijdens de feestdagen in december). Hoe meer de situatie normaliseert, hoe meer inbrekers hun ‘normale werkzaamheden’ zullen gaan oppakken.

Variabele hypotheekrente versus vaste rente

02 augustus 2021

Achteraf gezien hadden veel huizenbezitters vanuit financieel perspectief beter een variabele rente kunnen kiezen dan een vaste rente van bijvoorbeeld 10 jaar. Want wie in de afgelopen decennia koos voor een 10 jaar vaste hypotheekrente was in bijna elke periode duurder uit dan met een variabele hypotheekrente. Achteraf gezien is dat ook heel logisch, omdat we eigenlijk sinds 1990 een dalende lijn zien in de hypotheekrentes, met zo nu en dan even een korte, kleine stijging.

Overdrachtsbelasting grote invloed op aantal verkochte woningen

27 juli 2021

In het eerste half jaar passeerden er 119.414 woningen bij de notaris. Dat is 12% meer dan in het eerste half jaar van 2020. In onderstaande grafiek is duidelijk te zien dat de wijzigingen in de overdrachtsbelasting een belangrijke invloed hadden op het aantal woningtransacties. De eerste pijl staat bij de maand december 2020. December is altijd al een maand waarin de meeste woningtransacties plaatsvinden, maar dat was vorig jaar extreem. Onder andere doordat nog veel beleggers een beleggingspand wilden laten passeren bij de notaris, voordat per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting naar 8% ging.

Ook januari was een topmaand (zie de tweede pijl), doordat een deel van de starters de overdracht had uitgesteld, zodat ze van de startersvrijstelling gebruik konden maken vanaf 1 januari 2021. De naam startersvrijstelling is trouwens een beetje misleidend, omdat ook niet-starters, die nog geen 35 jaar waren, gebruik mogen maken van deze vrijstelling. De derde pijl staat bij de maand maart. Ook toen was de overdrachtsbelasting aanleiding om een woningtransactie naar voren te halen, want vanaf 1 april 2021 geldt dat de startersvrijstelling niet meer van toepassing is voor woningen die meer dan € 400.000,- waard zijn.

Deze drie pieken zijn voor een belangrijk deel ook de oorzaak van een dip in november 2020, februari 2021 en mei 2021. Afgelopen juni zagen we nagenoeg evenveel passeringen als in juni 2020.

Verkochte woningen

Meer dan helft niet-woningtransactie gerelateerde hypotheken

In het eerste half jaar van 2021 werden 251.829 hypotheken afgesloten. Dat zijn er 14% meer dan in de eerste helft van 2020. Meer dan de helft van de hypotheken heeft betrekking op een hypotheek die niet betrekking heeft op een woningtransactie; dat wil zeggen dat het gaat om een oversluiting, verhoging of tweede hypotheek, bijvoorbeeld om een verbouwing te financieren. Het aantal oversluitingen, verhogingen en tweede hypotheek steeg met 16% ten opzichte van het eerste half jaar van vorig jaar.

Dat is ook niet zo verrassend, omdat er veel wordt verbouwd in Nederland. Ook zijn er nog genoeg woningeigenaren die kunnen besparen op hun hypotheeklasten door de hypotheek over te sluiten of die voor langere tijd zekerheid willen hebben over hun toekomstige hypotheeklasten en de rente nu lang vast willen zetten, nu de rente historisch laag staat.

Woningen 14,6% duurder

Het Kadaster meldde dat de bestaande koopwoningen in juni 14,6% duurder waren dan een jaar eerder. Dat is lager dan de NVM meldde, maar dat komt omdat het Kadaster en de NVM een iets andere definitie hanteren: het Kadaster kijkt naar alle woningen en de NVM alleen naar de woningen die via hen verkocht worden en tot slot doordat de NVM kijkt naar het moment dat de verkoopdeal wordt gesloten en het Kadaster het moment van passering.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Deel 4: De financiële risico’s van onverwachtse gebeurtenissen

26 juli 2021

Bij hypotheekadvies denken consumenten in eerste instantie vooral aan het rondkrijgen en vormgeven van de hypotheek. Een belangrijk onderdeel van hypotheekadvies is ook het inzicht krijgen in mogelijke risico’s die bepaalde gebeurtenissen in je leven kunnen hebben op je financiële situatie. Het betekent niet altijd dat je er ook voor moet of kunt verzekeren, maar je moet wel de gevolgen kennen.

De belangrijkste vier zijn:

  1. Overlijden
  2. Ziekte en arbeidsongeschiktheid
  3. Werkloosheid / geen werk of minder werk als ondernemer
  4. Einde relatie

Eerder besteedden we aandacht aan het risico van overlijden, ziekte/ arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Deze week is de beurt aan het risico van het eindigen van een relatie.

Grootste risico geen fijn gespreksonderwerp

De kans dat je komt te overlijden tijdens de looptijd van de hypotheek is relatief klein. Toch willen de meeste huizenkopers dit risico verzekeren, zodat de nabestaanden in de woning kunnen blijven wonen. Het risico op ziekte, arbeidsongeschiktheid en werkloosheid is al wat groter. Maar het grootste risico dat een stel heeft, is dat de relatie eindigt. Bijna 40 % van de huwelijken strandt. En dan hebben we het over huwelijken en het geregistreerd partnerschap. Bij samenwonenden is de kans dat een relatie eindigt statisch gezien nog groter.

Bij een hypotheekgesprek zal de financieel adviseur de verschillende risico’s bespreken. Bij het onderwerp ‘einde relatie’ voelt het even ongemakkelijk, maar het is wel belangrijk om ook even zakelijk naar dit onderwerp te kijken.

Eén of beiden moeten het huis verlaten

Een scheiding heeft emotioneel en financieel een grote impact en ook grote gevolgen voor de woonsituatie. Met geluk kan één van beiden in de woning blijven wonen, als het inkomen van die persoon op het moment van scheiding voldoende is om de hypotheek alleen te dragen en, ook een grote uitdaging in de huidige woningmarkt, de ex-partner uit te kopen. Kan niet één van beiden de financiering rondkrijgen of willen ze dat beiden niet, dan moet de woning worden verkocht. In de huidige markt zal er snel sprake zijn van overwaarde, maar naar de toekomst toe is dat geen zekerheid. Een klein decennium geleden was bij meer dan een miljoen huishoudens de hypotheek groter dan de waarde van de woning. Het gebeurde dan regelmatig dat een stel maar bij elkaar bleef, omdat op dat moment verkopen tot een (grote) restschuld leidde.

Verzekeren tegen relatiebreuk

Er bestaat geen verzekering tegen een relatiebreuk. Een beetje een cliché: de belangrijkste verzekering ben jij en je partner zelf, die kunnen investeren in de relatie. Wel biedt NHG een achtervang wanneer een relatie eindigt en de hypotheek niet meer betaalbaar is. NHG bekijkt dan samen met de geldverstrekker of de hypotheek aangepast kan worden, zodat één van beide toch in de woning kan blijven wonen. Mocht dat niet lukken en is er sprake van een restschuld, dan kan NHG die onder voorwaarden kwijtschelden.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Daling marktrente vertaalt zich niet in lagere hypotheekrente

26 juli 2021

De marktrente is de laatste drie maanden met ongeveer een kwart procentpunt gedaald. Maar die daling van 0,25% zien we niet terug in lagere hypotheekrentes. Terwijl de marktrentes behoorlijk fluctueren dit jaar, blijven de gemiddelde hypotheekrentes nagenoeg gelijk sinds ongeveer maart van dit jaar. Alleen de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente met NHG is in die periode met 0,1% gestegen. We zien wel een beperkt aantal hypotheekrentewijzigingen, maar dat zijn vaak hele kleine verlagingen of verhogingen voor vaak slechts een paar rentevaste periodes.

Normaal gesproken volgen hypotheekverstrekkers met een zekere vertraging de marktrente. Maar dit jaar is dat anders. Eind vorig jaar stegen de marktrentes; dankzij de komst van vaccins verbeterden de economische vooruitzichten sterk en daarmee ook de kans op een aantrekkende economie en inflatie. De marges van hypotheekverstrekkers daalden daardoor en bereikten zelfs een dieptepunt die we sinds 2008 niet gezien hadden. Hypotheekrenteverhogingen leken dan ook een logisch gevolg. Maar op wat kleine hypotheekrenteverhogingen na, en dus met name voor 20 jaar vast met NHG, durfden de meeste hypotheekverstrekkers de rente niet te verhogen. Ze waren bang om de hypotheekproductie te verliezen.

Hun geduld werd beloond, mede ‘dankzij’ de delta variant van het coronavirus. Die zorgt ervoor dat beleggers weer wat minder optimistisch zijn over hoe hard de economie zal aantrekken. Ook de centrale banken gaven aan de komende tijd vol door te blijven gaan met hun stimuleringsmaatregelen, waaronder het opkopen van obligaties. Het gevolg: de marktrentes dalen weer.

Kapitaalmarktrente

Op het gebied van de hypotheekrente lijken het daarom rustige zomermaanden te worden. De rentemarges liggen nog altijd aan de onderkant van de bandbreedte in de afgelopen jaren, die loopt van 1,3% naar 1,6%, waardoor een serieuze hypotheekrenteverlaging op dit moment nog niet waarschijnlijk lijkt.

Hypotheekrenteverhogingen lijken ook niet snel in het verschiet te liggen, ook niet als de marktrentes weer iets stijgen. We hebben tenslotte de afgelopen maanden gezien dat hypotheekverstrekkers huiverig zijn om die hogere inkooptarieven door te rekenen aan de consument.

Lage rente slecht nieuws voor pensioenen, die het net zo lekker doen

De Europese Centrale Bank (ECB) stimuleert een lage rente, zodat de economie weer op het niveau komt van voor de coronacrisis. Fijn voor hypotheekbezitters, die daardoor nu al jaren een enorm lage hypotheekrente betalen. Fijn voor een overheid die regelmatig geld toe krijgt als ze staatsobligaties uitgeeft. Fijn voor aandelenbezitters, doordat de beurs het over het algemeen beter doet bij een lage rente dan bij een hoge rente. Fijn voor bedrijven die tegen hele lage kosten geld kunnen lenen.

De afgelopen maanden hebben ook de pensioenfondsen het goed gedaan. In de eerste maanden was dat ook mede te danken aan de stijgende rente, in combinatie met goede beleggingsresultaten. In het tweede kwartaal zijn het met name de beleggingen die het goed hebben gedaan. De dekkingsgraden van de pensioenfondsen zijn mooi gestegen.

De kans op een korting van de pensioenuitkeringen is daardoor voor de grote pensioenfondsen klein geworden, al wordt dat uiteindelijk pas aan het eind van het jaar vastgesteld. Pensioenfondsen zullen hopen dat de rente niet verder daalt en hopelijk weer een stukje oploopt. Want bij een dalende rente, stijgen hun toekomstige verplichtingen en daalt de dekkingsgraad.

Hoewel de dekkingsgraad van de grote pensioenfondsen mooi is gestegen dit jaar, zitten de meeste pensioenfondsen nog wel onder een niveau waarbij pensioenuitkeringen weer geïndexeerd kunnen worden.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verbouw- of oversluitplannen? Denk ook aan verduurzaming

19 juli 2021

Nederlanders zijn massaal aan het verbouwen of sluiten hun hypotheek over. Ze kiezen ervoor om hun hypotheek over te sluiten, om daarmee voor langere tijd zekerheid te krijgen over hun hypotheeklasten door gebruik te maken van de huidige lage rente.

Veel huizenbezitters zien het in de huidige huizenmarkt met weinig aanbod niet zitten om op zoek te gaan naar een andere woning en besluiten hun woning te verbouwen. Dankzij de lage rente kan dat relatief goedkoop; helemaal als je besluit om dit aflossingsvrij te doen. Al betekent aflossingsvrij wel dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is en aan het einde van de looptijd de hypotheek nog steeds hetzelfde bedrag is.

Denk na over verduurzamen

Als je je hypotheek gaat oversluiten of je gaat je woning verbouwen, dan is dat ook het ideale moment om na te denken over verduurzaming van je woning. Verduurzamen is nog niet verplicht, maar dat is in de toekomst niet uitgesloten. De Europese Commissie presenteerde vorige week het ‘Fit for 55’ plan, met voorstellen die betrekking hebben op onder andere het klimaat- en energiebeleid van de EU. Die kunnen ook een grote impact hebben op huiseigenaren, zo waarschuwt bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis. De kans is groot dat de prijs van energie niet alleen aan de pomp maar ook aan huis, een stuk hoger gaat worden. Dat moet stimuleren dat huizen energiezuiniger en uiteindelijk minimaal energieneutraal worden gemaakt.

De kosten van verduurzaming kun je meefinancieren, en afhankelijk van de energiebesparende maatregel die je wilt doorvoeren, leidt dit vaak tot lagere energiekosten. De besparing is vaak groter dan de extra hypotheekkosten van de verduurzamingsinvestering. Zeker als dat deel aflossingsvrij gesloten wordt. Naast lagere energiekosten en een bijdrage aan een beter milieu, leveren sommige maatregelen ook nog eens een groter wooncomfort op en stijgt de waarde van de woning.

Een rekenvoorbeeld

Een systeem van 10 zonnepanelen kost ongeveer € 4.200,-, zo valt te lezen op de overheidssite van milieucentraal.nl. Volgens deze site leveren deze zonnepanelen een besparing qua energielasten op van € 448,- per jaar, dus € 37,- per maand. Met de eventuele stijging van de energiekosten in de toekomst is nog geen rekening gehouden.

Wel goed om te vermelden dat je na ongeveer 12 jaar toe bent aan een nieuwe omvormer, dit is een apparaat die de gelijkstroom van de zonnepanelen omzet in de wisselstroom van het elektriciteitsnet, die ongeveer € 1.100,- kost.

Als je die € 4.200,- extra leent via een annuïteitenhypotheek tegen een rente van 1,8% voor 20 jaar vast; dan betaal je bruto ruim € 15,- in de maand. Na 30 jaar is de hypotheek volledig afgelost. Netto vallen de kosten de beginjaren ongeveer € 2,- lager uit, omdat de hypotheekrente ook nog eens aftrekbaar is. De netto besparing, de extra netto hypotheeklasten minus de besparing op de energielasten bedraagt dus ongeveer € 24,- per maand. Dat is toch mooi meegenomen.

Zou je de extra hypotheek aflossingsvrij afsluiten dan betaal je misschien wel een iets hogere rente van 2%, maar komen je extra hypotheeklasten uit op slechts € 8,- per maand. De rente is dan dus niet aftrekbaar en je lost dus ook niet af.

Kortom: ga je verbouwen of oversluiten; leen dan extra om ook te investeren in verduurzaming van je woning. Denk in ieder geval aan zonnepanelen, maar bedenk ook dat er nog heel veel andere manieren zijn om je woning energiezuiniger te maken.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verschil hypotheekrente met en zonder NHG weer iets kleiner

19 juli 2021

Het beeld is gelijk aan vorige week: de marktrente daalt licht en er zijn heel weinig hypotheekrentewijzigingen. De wijzigingen die er zijn betreffen vooral hypotheekrentes zonder NHG.

Bij de hypotheekrentes zonder NHG hebben wij als uitgangspunt de gemiddelde 10 en 20 jaar vaste hypotheekrente genomen, waarbij de hypotheek gelijk is aan de waarde woning (in vaktermen 100% LTV). Toen vorig jaar maart de lockdown werd afgekondigd, zagen we dat de hypotheekrentes met ongeveer 0,25% stegen.

Maar de rentes zonder NHG stegen uiteindelijk harder dan de rentes met NHG. Voor corona was het verschil tussen de gemiddelde 10 en 20 jaar vaste hypotheekrente met en zonder NHG 0,45%. Dat liep voor 10 jaar vast op naar 0,5% en voor 20 jaar vast naar 0,6%. Sinds begin dit jaar daalt het verschil weer voor zowel 10 als 20 jaar vast en is nu weer terug op 0,45%, het verschil voor de corona-uitbraak.

Wat zegt dit?

Geldverstrekkers verhoogden hun hypotheekrentes extra voor hypotheken zonder NHG, omdat ze daar grotere risico’s lopen dan bij hypotheken zonder NHG. Economen en geldverstrekkers verwachtten dat de economie een enorme dreun zou krijgen en dat dit zou leiden tot veel ontslagen. Verder was de verwachting dat zzp’ers en ondernemers zakelijk in de problemen zouden komen, met ook problemen voor de betaling van de hypotheeklasten in de privésfeer. Tot slot was hun verwachting dat de huizenprijzen zouden gaan dalen.

Die dreun voor de economie kwam er, maar ook een enorme steunoperatie vanuit de overheid. De werkloosheid liep in het begin wel even scherp op, maar inmiddels is ook al een daling ingezet en de voorspelde hoogtes zijn bij lange niet gehaald. Werknemers die ontslagen werden, wisten vaak toch redelijk makkelijk een andere baan te vinden in een andere sector. Door de overheidsondersteuning en soepele betalingsregelingen door geldverstrekkers werd voorkomen dat hypotheekklanten op grote schaal in de betalingsproblemen kwamen. In tegenstelling tot eerdere crisissen bleef de woningmarkt overeind, waardoor niet zoals in de kredietcrisis meer dan een miljoen mensen een huis had die onder water stond (dat wil zeggen: een hypotheek die hoger is dan de waarde van de woning).

De grote banken hebben hun modellen dan ook bijgesteld en het risico van hypotheken zonder NHG-garantie zijn weer terug op het niveau van voor de crisis. Bij veel geldverstrekkers hoeven potentiële klanten vanaf 15 juli geen coronaformulier meer in te vullen en zijn enkele aanscherpingen ten aanzien van de geldigheid van bepaalde stukken, zoals bijvoorbeeld de werkgeversverklaring en de salarisstrook, teruggedraaid. Op het coronaformulier moest de potentiële klant een aantal vragen invullen, die de geldverstrekker een beeld moest geven van de bestendigheid van het inkomen en de betaalbaarheid van de hypotheeklasten.

Ondernemers

Maar het einde van het coronaformulier geldt niet voor alle potentiële klanten; voor ondernemers gold en geldt nog wel een aparte vragenlijst. Sowieso kunnen zzp’ers en ondernemers die financieel geraakt zijn door de coronacrisis nog jarenlang de gevolgen ondervinden bij het afsluiten van een hypotheek. Bij het bepalen van het inkomen wordt namelijk gekeken naar het inkomen van de afgelopen jaren.

Huizenprijsstijging goed voor hypotheekportefeuille

De forse stijging van de huizenprijzen is niet alleen goed nieuws voor huizenbezitters, maar ook voor geldverstrekkers. Het risico dat ze een verlies lijden als klanten hun woning gedwongen moeten verkopen bij betalingsproblemen, is veel kleiner geworden. Want de woning kan in tegenstelling tot de kredietcrisis veel vaker met winst verkocht worden. Door het lagere risico wordt de hypotheekportefeuille van geldverstrekkers meer waard.

Als klant profiteer je daar niet direct van. Heb je een hypotheek zonder NHG dan gaat bij sommige geldverstrekkers de rente-opslag en daarmee de hypotheekrente omlaag, als je de rentevaste periode moet verlengen. Wil je tussentijds de rente-opslag verlagen, dan moet je zelf actie ondernemen. Hoe langer geleden je de hypotheek hebt afgesloten, hoe groter waarschijnlijk de besparing. Niet elke geldverstrekker staat overigens toe dat je tussentijds aan de hand van een hogere woningwaarde ontleend uit een taxatierapport, een lagere rente-opslag kunt krijgen.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Prijzen woningen stijgen veel sneller dan leencapaciteit

12 juli 2021

De NVM presenteerde vorige week weer forse prijsstijgingen bij koopwoningen. De transactieprijs steeg in een jaar tijd 19,9%. Ruim 3 op de 4 woningen werd in het tweede kwartaal verkocht voor een prijs hoger dan de vraagprijs. Of je nu de makelaar spreekt of de financieel adviseur, beiden zijn het er over eens dat het een gekkenhuis is op de woningmarkt en dat dit geen gezonde situatie is. 

Van anderhalf modaal naar tweemaal modaal 

Regelmatig wordt met de beschuldigende vinger van de sterk stijgende woningprijzen gewezen naar de lage rente in combinatie met ruime leennormen. Maar als we die gemiddelde koopsom zoals het Kadaster die vaststelt, afzetten tegen de maximale leencapaciteit, dan zien we dat de gemiddelde koopsom veel sneller stijgt dan de leencapaciteit. 

Kon een stel met een modaal inkomen plus een half modaal inkomen in de periode 2011 tot en met 2016 ongeveer de gemiddelde koopsom betalen; inmiddels heeft een stel bijna elk een modaal inkomen nodig om de gemiddelde koopsom te kunnen betalen.

Leencapaciteit

De lichtblauwe lijn geeft de maximale leencapaciteit van een stel met een modaal inkomen en een half modaal inkomen weer, waarbij per jaar uitgegaan is van het modaal inkomen in het desbetreffende jaar, op basis van CBS gegevens in combinatie met de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG. 

De donkerblauwe lijn toont de maximale leencapaciteit van een stel met elk een modaal inkomen en op basis van de 10 jaar vaste hypotheekrente zonder NHG. 

De oranje lijn geeft de gemiddelde koopsom weer volgens het Kadaster tot en met mei 2021. Waarbij het er op lijkt dat die oranje lijn waarschijnlijk nog scherper omhoog zal gaan, als we naar de cijfers van de NVM kijken, die altijd eerst voorlopen op die van het Kadaster (en ook iets andere definitie). 

Overheidsbeleid belangrijke veroorzaker 

De belangrijkste reden dat de prijzen zo sterk stijgen, komt doordat de vraag veel groter is dan het aanbod. Vorige week kwam de overheid met het rapport ‘Staat van de Woningmarkt’. Het woningtekort bedraagt nu 279.000 woningen. Hoewel dat minder is dan de 331.000 uit 2020, betekent dit dat heel veel mensen op zoek zijn naar een woning. Op dit moment bedraagt het woningtekort 3,5% van de totale woningvoorraad, waarbij een tekort van 2% als ‘normaal’ wordt gezien. Het woningtekort betekent niet dat mensen geen woning hebben om in te wonen, maar dat ze geen zelfstandige woning bewonen, terwijl ze dat wel zouden willen (bijvoorbeeld nog thuiswonende kinderen). 

Het woningtekort zal tot en met 2024 verder groeien doordat de groei van het aantal huishoudens harder gaat dan de bouw van nieuwe woningen. Volgens de prognose gaat het tekort vanaf 2025 licht dalen, omdat de bouw van woningen dan harder gaat dan de groei van het aantal huishoudens. Pas in 2035 komen we dan uit op een ‘normaal’ woningtekort van 2%. In 2035 moeten er netto 989.000 woningen bijgekomen zijn. Omdat er ook woningen gesloopt worden, betekent dit dat er 1.157.000 woningen gebouwd moeten worden. 

Veel marktpartijen vragen om meer sturing vanuit de overheid, zodat deze woningproductie ook daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. Het huidige kabinet heeft de afgelopen wat voorzichtige stappen gezet, maar er is meer urgentie nodig. 
Zolang het tekort groot is, is de kans op stijgende prijzen groot. Het is dan heel verleidelijk om ervoor te zorgen dat starters meer kunnen lenen, zodat ze toegang houden tot de woningmarkt. Denk aan schenkingsmogelijkheid van ruim een ton voor de eigen woning en de verlaging van de overdrachtsbelasting. Het lijken sympathieke maatregelen voor de starter, maar deze zorgen voor een nog snellere prijsstijging. 
Eenvoudige, snelle oplossingen zijn er niet voor de woningmarkt. 

Het belangrijkste is dat de bouw extra aangejaagd wordt. Van Bruggen Adviesgroep vindt het belangrijk dat daarbij ook goed gekeken naar de demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing. Want als we niet voldoende woningen/appartementen voor senioren bouwen, dan hebben we misschien in 2035 een deel van het woningtekort ingelopen, maar zitten we dan met een mismatch in de woningvoorraad. 

Van Bruggen Adviesgroep vindt het absoluut noodzakelijk dat het woningtekort centraal, door de rijksoverheid, wordt aangepakt. Wij pleiten dan ook voor een centrale in plaats van decentrale aanpak waarbij versoepeling van regelgeving, een ministerie van wonen en een duidelijke centrale richting, onontbeerlijk zijn. Het tijdelijk toestaan van permanente bewoning van vakantie woningen en een snellere transitie van kantoor- naar wooncomplexen gaan ook bijdragen.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Marktrente daalt licht en weinig hypotheekrentewijzigingen

12 juli 2021

De marktrente daalt licht de laatste twee weken. Beleggers maken zich zorgen over de stijging van de coronabesmettingen door de deltavariant. Mogelijk leidt dit tot een beperking van het economische herstel en tempert dit de inflatiestijging. Daarnaast heeft de Europese Centrale Bank (ECB) haar inflatiedoelstelling verhoogd. De inflatiedoelstelling was dat de afgelopen twee decennia de inflatie dichtbij, maar onder de 2% moest liggen.

De doelstelling is nu gewijzigd in vlakbij de 2%, waarbij tijdelijk de inflatie hoger mag zijn. Dit kan de komende tijd best werkelijkheid worden, als de economie fors blijft aantrekken en de inflatie voor het eerst in vele jaren boven die 2% uit gaat komen. De ECB kan dan de rente laag houden, maar ook haar opkoopprogramma langer voortzetten.

Hypotheekverstrekkers zitten stil

Voorlopig blijven de meeste hypotheekverstrekkers stilzitten. Er zijn bijna geen hypotheekrentewijzigingen en zeker niet voor de populaire rentevaste periodes. Ook de afgelopen weken waren er bijna geen hypotheekrentewijzigingen en als die er waren, dan waren het vooral verhogingen. Nu zien we dat bij de spaarzame wijzigingen sommige geldverstrekkers licht verhogen en anderen juist verlagen.

Toen de marktrente enkele maanden geleden omhoog ging, besloten ze om de hypotheekrentes niet mee te verhogen. De marges op hypotheken daalden daardoor. Op dit moment liggen de marges nog 0,1% à 0,4% onder het gemiddelde niveau van de afgelopen jaren. De kans is daarom groot dat de hypotheekverstrekkers nog iets langer even stil blijven zitten en niet meteen overgaan tot hypotheekrenteverlagingen. Het is namelijk ook niet heel waarschijnlijk dat de marktrente nog veel verder zal dalen.

Rentemarges stonden al onder druk

De Nederlandsche Bank (DNB) maakte vorige week bekend dat de rentemarges behoorlijk onder druk staan. Het gaat daarbij niet alleen over de rentemarges op hypotheken, maar in zijn algemeenheid. Wat ook duidelijk blijkt uit onderstaande grafiek (bron DNB):

DNB constateert dat de banken hun rentemarge lange tijd op peil hebben kunnen houden. Dat komt onder meer doordat bijvoorbeeld bij hypotheken consumenten de rente voor een lange periode hebben vaststaan en het dus enige tijd duurt voordat de lagere rente doorwerkt in de rentemarge. Aangezien de hypotheekmarges ook in 2021 onder druk staan, is de kans groot dat de rentemarges in zijn algemeenheid ook in 2021 een dalende trend zullen laten zien.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verduurzamen vaak financieel aantrekkelijk

05 juli 2021

In 2050 moeten alle woningen in Nederland van het gas af zijn. Dat betekent dat er behoorlijk geïnvesteerd moet worden in het verduurzamen van woningen. Het Planbureau van de Leefomgeving gaf vorig jaar aan dat dit voor veel huishoudens niet op een woonlasten neutrale manier gerealiseerd kan worden. De investeringen zijn groter dan het totaal van de jaarlijkse besparingen. Toch zal verduurzamen voor veel woningeigenaren financieel interessant zijn. Want je hoeft niet meteen helemaal van het gas af en er zijn genoeg maatregelen die wel snel lonen.

Ontwikkelingen

Laten we eerst eens kijken naar een paar ontwikkelingen. Het gemiddeld stroom- en gasverbruik daalt al bijna 10 jaar op rij (met uitzondering van een kleine stijging van het gemiddeld stroomverbruik in 2012). Mede dankzij steeds beter geïsoleerde huizen en zonnepanelen. Al moeten we daar ook bij bedenken dat de gemiddelde grootte van een huishouden en daarmee het energieverbruik per huishouden ook al die jaren daalt.

Een lager energieverbruik betekent overigens niet automatisch dat de energierekening ook steeds lager wordt. De energierekening fluctueert wat meer. Dat heeft onder andere te maken met wisselende energieprijzen en energiebelasting. Per 1 juli zijn de variabele tarieven voor zowel gas als energie gestegen. Dat gaan veel huishoudens in het tweede deel van het jaar merken. Bovendien moeten huishoudens er rekening mee houden als ze ook in de toekomst vaker thuis gaan werken; dat verhoogt je energiekosten.

Verduurzamen

Het verduurzamen van je woning kan op veel verschillende manieren. Afhankelijk van de ouderdom en type woning en je energieverbruik, kan een expert je adviseren wat energiebesparende maatregelen kosten en wat die je naar verwachting aan lagere energielasten gaan opleveren. Bij energiebesparende maatregelen zullen de meeste mensen in eerste instantie denken aan zonnepanelen. Maar er zijn nog veel meer mogelijkheden, zoals:

- isolatie van dak, muur, vloer of leidingen;

- hoog rendement beglazing en energiezuinig kozijnen;

- energiezuinige ventilatie;

- andere verwarmingsbronnen; bijvoorbeeld warmtepomp of zonneboiler.

Subsidies en goedkope financiering

Omdat de overheid verduurzaming belangrijk vindt, zijn er veel subsidiepotjes waar je mogelijk gebruik van kunt maken. Op de website van de overheid kun je veel informatie vinden over de investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing voor woningeigenaren: welke maatregelen komen in aanmerking voor subsidie, de hoogte van de subsidie en een stappenplan hoe je de subsidie kunt aanvragen. En kijk ook eens op de overheidssite verbeterjehuis.nl/energiesubsidiewijzer. Vul de gemeente in waarin je woont en je krijgt een overzicht van de subsidie mogelijkheden.

Een groot voordeel van op dit moment energiebesparende maatregelen doorvoeren, is dat je die op een hele goedkope manier kunt financieren. De hypotheekrente staat bijvoorbeeld historisch laag maar ook de rente op speciale duurzaamheidsleningen is laag.

Een rekenvoorbeeld: Op de overheidssite van milieucentraal.nl kun je lezen dat een systeem van 10 zonnepanelen ongeveer € 4.200,- kosten. Op jaarbasis scheelt dat ongeveer € 448,- aan energiekosten; dus € 37,- per maand. (NB na ongeveer 12 jaar ben je wel toe aan een nieuwe omvormer, dit is een apparaat die de gelijkstroom van de zonnepanelen om zet in de wisselstroom van het elektriciteitsnet), die ongeveer € 1.100,- kost). Als je je hypotheek ophoogt met € 4.200,- kost je dat bruto ruim € 15,- in de maand.

Laat dus eens berekenen wat verduurzamen je kan opleveren. Niet alleen je woonlasten (dus inclusief energielasten) gaan waarschijnlijk omlaag, ook je wooncomfort gaat omhoog, je woning wordt meer waard en je bent goed bezig in het kader van het klimaat.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Lagere hypotheek door einde hypotheekrenteaftrek

05 juli 2021

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) houdt vanaf 1 juli rekening met het einde van de hypotheekrenteaftrek bij de bepaling van de hoogte van de maximale hypotheek. De meeste geldverstrekkers doen dit ook voor hypotheken zonder NHG. Dit kan dus leiden tot een lager te lenen bedrag.

Een eenvoudig rekenvoorbeeld:

Ans, 55 jaar, heeft een inkomen van € 37.500,-. Ze heeft een woning gekocht in 2000 met daarop een aflossingsvrije hypotheek met NHG en met nog een restantschuld van

€ 160.000,-. De woning is € 320.000,- waard. Ze zit bijna aan het einde van de rentevaste periode en wil de hypotheek per 1 augustus graag oversluiten naar een andere geldverstrekker zodat ze nu alvast zekerheid heeft voor een nieuwe periode van 20 jaar, waarbij ze een rente van 1,35% moet gaan betalen. De boeterente en bijkomende kosten kan en wil ze uit haar spaargeld betalen.

Op basis van haar inkomen en zonder rekening te houden met einde hypotheekrenteaftrek, kan ze een hypotheek krijgen van ruim € 171.000,-. Maar omdat de hypotheekrenteaftrek in haar geval eindigt op 1 januari 2031, valt de maximale hypotheek lager uit, namelijk € 146.710,- als ze de hypotheek volledig aflossingsvrij wil houden. Ze kan daardoor niet oversluiten.

De maximale hypotheek die ze wel kan krijgen bedraagt € 157.360,- maar dan mag het aflossingsvrije deel maximaal € 146.710,- zijn. Het restant, dat wil zeggen € 8.650,-, moet als een annuïteitenhypotheek worden afgesloten met een looptijd van 112 maanden, zodat de hypotheek op 1-1-2031 is afgelost. Het betekent dat Ans dus ook nog bijna € 3.000,- extra aan spaargeld moet gebruiken om de hypotheek te verlagen.

Praktijk vaak complexer

In de praktijk zien we vaak dat de voorbeelden een stuk complexer zijn. Want bij Ans zijn we er even van uitgegaan dat ze na 1-1-2020 niet meer is verhuisd. Maar voor de meeste mensen zien we dat er één of meerdere verhuizingen hebben plaatsgevonden; vaak naar duurdere woningen. De hypotheek en de duur van de nog te genieten hypotheekrenteaftrek zit in die gevallen dan ook wat complexer in elkaar.

De belangrijkste boodschap is: heb je een hypotheek afgesloten voor 1 juli 2001, dan moet er bij de berekening van je hypotheekmogelijkheden bij een nieuwe hypotheek of hypotheekomzetting rekening gehouden worden met de beperkte hypotheekrenteaftrek. Voor sommige mensen kan dat betekenen dat ze fors minder kunnen lenen. Een belangrijke groep die dit kan raken zijn mensen die in het verleden de woning met een partner hadden, maar tegenwoordig alleen zijn; omdat de relatie is beëindigd of de partner is overleden.

Soms dubbelop: einde hypotheekrenteaftrek en lager pensioeninkomen

Sommige eind vijftigers en begin zestigers moeten extra goed opletten. Het einde van de hypotheekrenteaftrek zal in een aantal gevallen dicht in de buurt liggen van het bereiken van de pensioenleeftijd. Dat betekent dat zij geconfronteerd kunnen worden met enerzijds het einde van de hypotheekrenteaftrek, waardoor de bruto maandlast de netto maandlast wordt, en anderzijds een lager inkomen, als het pensioeninkomen een stuk lager ligt dan het huidige inkomen. Ook met een lager pensioeninkomen moet rekening gehouden worden bij de maximaal berekening, als dit pensioen binnen 10 jaar wordt bereikt. Dit kan dus zorgen voor een dubbel drukkend effect op de maximaal haalbare hypotheek.

Want het is zaak om te zorgen dat de maandlasten dan wel betaalbaar blijven. Dat kan door misschien de komende jaren toch nog wat extra af te lossen op de hypotheek. Een andere mogelijkheid kan zijn dat bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek (deels) wordt omgezet in een aflossingsvrije hypotheek op het moment van pensionering. Je bespaart je dan de maandelijkse aflossing, waardoor de hypotheeklasten beter betaalbaar worden. Het is dan wel fijn als je de rente voor een lange periode hebt vaststaan, zodat je niet bang hoeft te zijn dat je over een paar jaar toch opeens nog met een veel hogere hypotheeklast te maken krijgt. Bovendien moet je geldverstrekker ook aan deze omzetting mee willen werken.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verlaag je rente-opslag

28 juni 2021

Veel Nederlanders met een hypotheek zonder NHG laten geld liggen door geen gebruik te maken van hun gestegen huizenprijs en lagere hypotheek

De meerderheid van de Nederlanders, namelijk zes op de tien, die in de afgelopen vijf jaar voor de aankoop van een woning een hypotheek afsloot, deed dat zonder NHG. Niet zo gek als je bedenkt dat steeds meer woningen boven de kostengrens van NHG worden verkocht.

Heb je een hypotheek zonder NHG dan betaal je een rente-opslag ten opzichte van het rentetarief met NHG. Dat is logisch, omdat de geldverstrekker niet de achterliggende garantie van NHG heeft en daardoor iets meer risico loopt, mocht je niet in staat zijn om je hypotheeklasten te betalen. Er is een hele grote kans dat je die rente-opslag kunt verlagen. 

Hoe wordt de rente-opslag bepaald?

Hoe hoger de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning, hoe hoger de rente-opslag. En omgekeerd: hoe lager de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning, hoe lager de rente-opslag.

Een voorbeeld:
Stel je hebt een paar jaar geleden een woning gekocht van € 350.000,- en had ook een volledige hypotheek nodig van € 350.000,-. De verhouding van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning bedraagt 100%. De rente-opslag ten opzichte van het NHG tarief zal in de meeste gevallen ergens tussen de 0,4% en 0,8% geweest zijn; in sommige gevallen bedraagt de opslag zelfs meer dan 1%. De hoogte van de rente-opslagen verschillen per geldverstrekker en liggen in het verleden ook hoger dan op dit moment. 

Had je niet een volledige hypotheek nodig, dan was ook de rente-opslag lager. Laten we naar een concreet voorbeeld bij geldverstrekker X kijken, waarbij klant Y in 2018 de rente voor 20 jaar vastgezet heeft (de rente lag toen een stukje hoger dan nu). T/m 65% van de marktwaarde gold er geen opslag, tussen 65% en 85% marktwaarde gold er een opslag van 0,2% ten opzichte van het NHG tarief en daarboven gold er een opslag van 0,55%.

Uitgaande van een marktwaarde van € 350.000,- betekent dat concreet:

Hoogte hypotheek OpslagRente
NHG hypotheekNHGgeen2,50%
<= € 227.500,-t/m 65% marktwaardegeen2,50%
tussen € 227.501,- en € 297.500,-t/m 85% marktwaarde0,2%2,70%
tussen € 297.501,- en € 350.000,-t/m 100% marktwaarde0,55%3,05%

 

Wanneer kan de rente-opslag omlaag?

Er kunnen twee redenen zijn waarom de rente-opslag omlaag kan:

  1. Doordat je hebt afgelost en daardoor de hypotheek kleiner is geworden. Dat kan zijn door reguliere maandelijkse aflossingen of door extra aflossingen.
  2. Als de waarde van de woning is gestegen.

Hoe groot is de kans dat je kan besparen?

Die kans is heel groot. De belangrijkste reden is de forse huizenprijsstijging in de afgelopen jaren, maar ook de aflossingen op de hypotheek kunnen er toe bijdragen dan de rente-opslag met een paar tiende naar beneden kan.

Hoe langer geleden je de woning hebt gekocht, hoe meer de woningwaarde gestegen zal zijn. Het Kadaster maakte bekend dat tussen mei 2020 en mei 2021 de huizenprijzen met gemiddeld 12,9% zijn gestegen. 
Sinds mei 2019 tot mei 2021 gaat het om een gemiddelde stijging van 22%.
Sinds mei 2018 is de stijging tot nu 30%.
Sinds mei 2017 is de stijging tot nu 42%.
En sinds mei 2016 is de stijging tot nu toe zelfs 53%.

Voorbeeld:
Stel je had in mei 2018 een woning gekocht van € 350.000,- en een annuïteitenhypotheek van € 350.000,- afgesloten, met een rente van 20 jaar vast tegen een rente van 3,05% (de hypotheek is dus 100% van de marktwaarde)

Er van uitgaande dat de prijs van de woning is gestegen met de gemiddelde waardestijging, dan is de marktwaarde nu € 455.000,-. Dankzij de reguliere aflossingen is de hypotheek inmiddels gedaald naar € 328.000,-. Dat betekent dat de verhouding van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning is gedaald naar 72%. De rente-opslag kan verlaagd worden met 0,35% naar 2,7%. Schematisch:

Schema hypotheekrente

Was de woning gekocht in mei 2017 dan is de marktwaarde in mei 2021 al gestegen naar € 497.000,-, als op deze woning de gemiddelde huizenprijsstijging van toepassing is. De hypotheek zou in mei 2021 gedaald zijn naar € 320.000,-. De verhouding tussen de hypotheek en de waarde van de woning bedraagt minder dan 65% en de rente zou zelfs omlaag kunnen naar 2,50%; dat betekent een daling van 0,55%.

Wat moet je doen om een lagere rente-opslag te krijgen?

Om te beginnen het slechte nieuws: niet bij elke geldverstrekker kun je tussentijds de rente-opslag verlagen. Bij een paar geldverstrekkers kan dat alleen aan het einde van de rentevaste periode. Het goede nieuws is dat bij de meeste geldverstrekkers je wel tussentijds de rente-opslag aan kunt laten passen. In veel gevallen heb je dan wel een taxatierapport nodig. Die kost een paar honderd euro, maar dat heb je vaak in één of twee jaar al terugverdiend. Bij 
sommige geldverstrekkers mag je de hogere waarde ook aantonen met een WOZ-waarde beschikking. Maar bedenk je dat die een waarde geeft, die vaak wel een stuk lager ligt dan de werkelijke waarde.

Hoe langer geleden je je hypotheek zonder NHG hebt afgesloten, hoe groter de mogelijke besparing. 

Plan een vrijblijvend eerste gesprek in