Kun jij ook besparen op je maandlasten? Download ons gratis whitepaper hier.

Blogs

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Hypotheekmarkt op weg naar post-kredietcrisis record

26 oktober 2021

Na een booming eerste kwartaal zwakte de woningmarkt in de daarop volgende twee kwartalen steeds verder af. In het eerste kwartaal waren er bijna 30% meer woningtransacties dan in hetzelfde kwartaal in 2020. In het tweede kwartaal lag het aantal bestaande woningverkopen 4% lager en in het derde kwartaal is de daling zelfs ruim 13%, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster. Over de eerste drie kwartalen van 2021 zijn er overigens nog bijna 3% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar.

Over geheel 2021 slechts iets minder woningtransacties dan in 2020

Het Kadaster baseert haar cijfers op de woningen die passeren bij de notaris. Makelaars zitten nog iets eerder in het traject en op basis van hun sombere cijfers kunnen we nu al voorspellen dat ook het vierde kwartaal een duidelijke min laat zien tegenover het vierde kwartaal van vorig jaar, waardoor we de cijfers van 2020 waarschijnlijk niet gaan overtreffen. Wij verwachten dat we over heel 2021 ongeveer 2 à 3% minder woningtransacties zullen zien dan in 2020. Het is goed om te realiseren dat afgelopen jaar op de tweede plaats staat qua aantal woningtransacties; alleen in 2017 werden er nog meer woningen verkocht. Het aantal woningverkopen van 2018 en 2019 gaan we dit jaar dan ook zeker overtreffen.

Dalende trend qua woningtransacties zet door in 2022

Maar de trend van het derde kwartaal maakt wel dat 2022 er wat minder rooskleurig uitziet. De doorstroming op de woningmarkt gaat steeds stroever. Potentiële verkopers stellen de verkoop van hun woning uit, omdat ze eerst een andere woning willen kopen. Door het verminderde aanbod is dat lastig. Een ander deel van de woningeigenaren die eerder overwogen om te verhuizen, is hier op terug gekomen, omdat ze de prijzen van de volgende woning te hoog vinden. Een deel van hen heeft besloten om in plaats van te verhuizen de huidige woning te verbouwen. De starter heeft het helemaal lastig, omdat die te maken heeft met aan de ene kant de beperkte doorstroming, waardoor er ook aan de onderkant van de markt weinig woningen vrijkomen en er ook beperkt nieuwbouw is voor starters. Aan de andere kant heeft de starter niet de luxe van de stijgende overwaarde van een bestaande woning, waardoor voor menigeen een koopwoning niet meer haalbaar is door de gestegen prijzen. Wij verwachten dat het aantal woningtransacties tussen de 7,5% en 10% lager gaan uitvallen in 2022.

Drukte op hypotheekmarkt dankzij oversluitingen

Het aantal afgesloten hypotheken is op weg om, sinds de kredietcrisis, een nieuw record te vestigen. In de eerste drie kwartalen zijn er bijna 10% meer hypotheken afgesloten dan in 2020. De groei is voor namelijk te danken aan het aantal oversluitingen en tweede hypotheken (voor bijvoorbeeld een verbouwing).

Door de oplopende rente zien we de afgelopen weken nog een verdere toename in het aantal afspraken om te bekijken of het interessant is om de hypotheek over te sluiten. Consumenten die nog overwegen of ze willen oversluiten, moeten er ook rekening mee houden dat geldverstrekkers het in de laatste maand altijd extra druk hebben. Als ze nog dit jaar willen oversluiten, moeten ze op tijd een afspraak maken. Naast de oplopende rente kan er nog een reden zijn om nog dit jaar over te sluiten. Voor hogere inkomens geldt dat ze de bijkomende kosten, waaronder de boeterente, nu nog af kunnen trekken tegen 43%, terwijl dit volgend jaar nog maar 40% is. Dat kan zo enkele honderden euro’s schelen.

Een voorspelling over het aantal hypotheken over geheel 2022 is lastig. Wij verwachten dat het aantal woningaankoop gerelateerde hypotheken lager uit zal vallen. Daar staat tegenover dat zeker in de eerste helft van het nieuwe jaar, het aantal oversluitingen en bijsluitingen hoog zal blijven. We verwachten dat de licht stijgende hypotheekrente nog even voortzet, en hierdoor het aantal oversluitingen zeker in het eerste halve jaar de niveaus van dit jaar kunnen overtreffen. Er zijn nog veel slapers, die door de stijgende hypotheekrentes getriggerd kunnen worden om hun hypotheek open te breken en daarmee zekerheid te kopen over de hoogte van hun hypotheeklasten voor een lange periode.

Vele mensen hebben de afgelopen tijd dus kunnen profiteren van het oversluiten van hun hypotheek en daarmee vaak een bijkomende besparing. Achter elke besparing gaat een uniek en persoonlijk verhaal schuil. Dit heeft Euridice onlangs zelf mogen ervaren. Ze heeft onlangs haar hypotheek laten oversluiten door Van Bruggen Adviesgroep. Lees hier haar verhaal. 

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Tweede ronde hypotheekverhogingen

25 oktober 2021

Afgelopen week verhoogden twee op de drie geldverstrekkers hun hypotheekrentes voor meerdere rentevaste periodes. De meeste verhogingen zaten bij 10 en 20 jaar vast. Slechts de helft van de geldverstrekkers verhoogde ook de hypotheekrente voor de kortere periode 5 jaar vast en de langere periode van 30 jaar vast. Het bijzondere was dat er geen verhogingen tussen zaten van één of twee honderdsten, zoals we nog wel eens in de afgelopen maanden zagen bij verlagingen. De meeste verhogingen liggen tussen vijf en tien honderdsten, met enkele uitschieters van twintig honderdsten of meer.

Onder de geldverstrekkers die verhoogden zaten in ieder geval alle grootbanken.

Blijft het bij twee rondes?

Het spreekwoord ‘Als er één schaap over de dam is, volgen er meer’, lijkt goed van toepassing op de huidige situatie op de hypotheekmarkt. Twee weken geleden begon de eerste golf aan hypotheekrenteverhogingen, waarbij ongeveer de helft van de geldverstrekkers verhogingen doorvoerden. Deze week volgde de rest én een deel van de geldverstrekkers is al bezig met de tweede ronde van verhogingen. Al zien we dat bij de meeste geldverstrekkers die voor de tweede keer verhogen, de verhogingen in zowel de eerste als de tweede week iets lager waren dan bij andere geldverstrekkers. De grote vraag is, waarbij wij het antwoord ook niet met zekerheid weten, of het bij deze twee rondes blijft. Duidelijk is dat we in ieder geval de dalende trend kwijt zijn en dat de trend gewijzigd is naar stijgend. Maar met hoeveel de hypotheekrentes de komende tijd toe zullen nemen is onduidelijk.

Marges geldverstrekkers niet toegenomen

Dankzij de hypotheekrenteverhogingen hebben geldverstrekkers ervoor gezorgd dat hun dalende marges even tot stilstand zijn gekomen. Vanwege de stijgende marktrentes van de afgelopen maanden moesten zij tegen steeds hogere inkoopprijzen geld inkopen, zodat ze die weer uit konden zetten in de vorm van hypotheken. Bij een verder oplopen van de marktrente verwachten wij dat de hypotheekrentes ook verder zullen oplopen. En zowel voor de korte als de middellange termijn is er een grote kans dat de marktrentes verder zullen stijgen; onder andere door de voorlopig nog steeds stijgende inflatie.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Enkele forse hypotheekrenteverhogingen

18 oktober 2021

Het zat er al een tijdje aan te komen; de hypotheekrente begint de trend van de marktrente te volgen en die is al een tijdje stijgend. Afgelopen week verhoogden enkele geldverstrekkers de hypotheekrentes voor vooral de langere rentevaste periodes van 10, 20 en 30 jaar vast. Er waren meer verhogingen bij hypotheken met NHG dan bij hypotheken zonder NHG. Waar de renteverlagingen de afgelopen maanden vaak één of een paar honderdsten waren, zien we nu bij de verhogingen meer uitschieters boven de vijf honderdsten tot zelfs stijgingen van 0,15%.

Enkele geldverstrekkers die vorige week de hypotheekrente verhoogden waren onder andere: ING Bank, Nationale Nederlanden, AEGON, Munt Hypotheken, Obvion, SNS Bank, Regio Bank, Vista Hypotheken, Syntrus Achmea, Merius Hypotheken, ASR Verzekeringen, Allianz en BLG Wonen.

Prison break

Geldverstrekkers zaten de afgelopen maanden in een prisoners dilemma. De meeste geldverstrekkers wilden graag de hypotheekrente verhogen, vanwege het dalen van hun marges. Door de gestegen marktrente betaalden ze namelijk een hogere prijs voor het inkopen van geld. Maar in de zeer concurrerende hypotheekmarkt zou een verhoging snel betekenen dat er geen hypotheekproductie meer binnenkomt. Echter, wanneer meer geldverstrekkers de hypotheek verhogen, dan durven andere geldverstrekkers ook mee te gaan.

De komende week gaan we dan ook zien of het prisoners dilemma waar geldverstrekkers in zaten daadwerkelijk wordt gebroken en de geldverstrekkers die tot nu toe niet verhoogden, ook gaan volgen. Is dat het geval, dan zijn nieuwe rondes van hypotheekverhogingen zeer goed mogelijk. Zeker doordat deze week ook de marktleider, de Rabobank, haar hypotheekrentes verhoogd. Bovendien verwachten wij dat de marktrente verder blijft oplopen en daarmee ook de inkoopkosten voor de geldverstrekkers.

Maak direct een afspraak

 

50-plusser kiest bij oversluiten vaker voor 30 jaar vast

12 oktober 2021

De 50-plusser in de leeftijdscategorie 50 tot 60 jaar kiest vaker voor een rentevaste periode van 30 jaar vast dan andere leeftijdscategorieën. Van de gekozen rentevaste periodes is 23% een 30 jaar vaste rente. Bij de meeste andere leeftijdscategorieën ligt dit onder de 15%. Al zien we ook bij de 40-plusser een stijging van het aandeel 30 jaar vast; namelijk 16% in de leeftijdscategorie 40-44 en 19% in de categorie 45-50. Op hogere leeftijd zien we dan weer een afname in het afsluiten van 30 jaar vast. Wat ook logisch is, omdat de kans dat je bijvoorbeeld op 80-jarige leeftijd die 30 jaar nog als huiseigenaar gaat meemaken, niet zo groot is en er voor een kortere, iets goedkopere rentevaste periode wordt gekozen.

Overigens is de meest gekozen rentevaste periode ook voor de oversluitende 50-plusser 20 jaar vast; ruim 47% van de gekozen rentevaste periodes is 20 jaar vast. Bij de oversluitende 60-plusser zien we zelfs dat die van alle leeftijdscategorieën het meest voor 20 jaar vast kiezen; namelijk 56%.

50-plusser kiest voor zekerheid bij oversluiten

De 50-plusser kiest voor het oversluiten van de hypotheek dus vaak voor lang vast. Op zich is dat ook niet zo raar. Jongere generaties hebben vaak nog een stijgend inkomensperspectief, terwijl voor de 50-plusser de pensioensituatie veel belangrijker is. Dit pensioeninkomen is vaak een stuk lager dan het huidige inkomen. Zelfs als je rekening houdt met de lagere belastingen/sociale premies, moeten veel gepensioneerden netto een stapje terug doen. En dan wil je in de toekomst niet nog eens verrast worden door een stijging van de hypotheekrente van misschien wel 1%, 2%, 3% of zelfs 4%. Want hoewel niemand het lijkt te verwachten, valt niet met zekerheid te zeggen waar de hypotheekrente over 1 of 2 jaar staat, laat staan over 10 of 20 jaar.

Kleine verschillen in rente

Daar komt nog eens bij dat de verschillen tussen 10, 20 en 30 jaar vast ook historisch klein zijn. Het gemiddelde hypotheektarief voor 20 jaar vast is ongeveer 0,35% hoger dan 10 jaar vast en het gemiddelde hypotheektarief voor 30 jaar vast is ongeveer 0,25% hoger dan 20 jaar vast. Omdat de meeste mensen 10 jaar te kort vinden, gaat het vooral om de afweging of je bereidt bent om 0,25% extra te betalen voor 10 jaar extra zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten. Overigens is het wel zaak om je goed te laten adviseren, omdat de verschillen tussen geldverstrekkers groot kunnen zijn.

De dalers en stijgers bij de rentevaste periodes

Als we niet alleen kijken naar de gekozen rentevaste periodes bij oversluitingen, maar naar het totaal kijken inclusief woning gebonden hypotheekaanvragen, dan zien we de afgelopen zeven jaar een enorme stijging bij de rentevaste periode 20 jaar vast. Het aandeel 20 jaar vast is gestegen van 32% in 2017 naar boven de 50%. Ook 30 jaar vast maakte een grote stijging door van een kleine 4% naar ruim 16%. De stijging van 20 en 30 jaar vast ging met name ten koste van 10 jaar vast. Dit aandeel daalde van ruim 45% in 2017 naar 20% nu.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Energieprijzen stijgen fors

11 oktober 2021

Er is paniek in de tent. Zowel in Nederland als in Europa. De prijzen aan de pomp zijn fors gestegen en ook de gasprijzen bereiken records. Daardoor dreigt vooral in de toekomst de energierekening sterk te stijgen voor huishoudens. Hoge gasprijzen worden namelijk niet direct doorgerekend. Maar als je net aan het einde zit van je energiecontract, dan kun je nu al te maken krijgen met een forse stijging van je maandelijkse energierekening.

Variabel contract

Bijna de helft van de huishoudens heeft een variabel contract. Dit zijn de zogenaamde slapers, die niet wisselen van energieleverancier. Voor hen worden de tarieven aangepast per 1 juli en 1 januari. Gemiddeld gingen deze huishoudens per 1 juli al bijna 8% meer betalen voor hun maandelijkse energierekening, maar per 1 januari dreigt een nog veel grotere stijging.

Compensatie

Het kabinet gaat zich beraden op welke wijze zij de snelle stijging van de energieprijzen kan compenseren. Het kabinet had bij de algemene beschouwingen al 375 miljoen euro vrijgemaakt voor verlaging van de energiebelasting. Maar het kabinet ziet nu in dat dit niet voldoende is.

Lagere inkomens meer geraakt

Huishoudens met een lager inkomen worden relatief harder geraakt dan midden- en hogere inkomens. Dat komt in de eerste plaats omdat bij een lager inkomen een groter deel van dit inkomen opgaat aan de energierekening. Daarnaast wonen lagere inkomens veel vaker in slecht geïsoleerde huurwoningen, met als gevolg hoge stookkosten.

Hoge energieprijzen kan ook de rente raken

De hoge huizenprijzen voelen we niet alleen in onze portemonnee via de energierekening. We noemden al de hoge prijs aan de pomp, maar steeds meer bedrijven zullen de hoge energieprijzen doorrekenen in de producten die ze aan de consument verkopen. Wat een versterkend effect zal hebben op de toch al hoge inflatie. Beleggers zullen uiteindelijk die inflatie vertaald willen zien in een hogere rente.

Denk je erover om je huis beter te isoleren? Lees hier alles over het verduurzamen van je woning. 

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Belangrijke reden voor oversluiten: zekerheid over hypotheeklasten

05 oktober 2021

In het derde kwartaal zagen we 38% meer hypotheekaanvragen voor oversluitingen in vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ten opzichte van het tweede kwartaal waren er juist 22% minder hypotheekaanvragen voor oversluitingen. Waarbij we ons moeten bedenken dat het tweede kwartaal een behoorlijke uitschieter naar boven was.

Sinds het vierde kwartaal van 2019 zien we een grote toename in het aantal oversluitingen.

Veel consumenten kiezen dus om over te sluiten. Ze hebben daarvoor verschillende redenen. Een belangrijke reden is natuurlijk om een lagere rente en lagere maandlasten te krijgen. Een andere reden is de wens om de hypotheek aan te passen en dat moment aangrijpen om meteen over te stappen naar een andere geldverstrekker. Denk bijvoorbeeld aan een andere hypotheekvorm, nieuwe looptijd van 30 jaar of financiering van een verbouwing. Maar een hele belangrijke reden is ook dat je door over te sluiten, nu zekerheid krijgt voor een lange periode over de hoogte van de rente en daarmee over de hoogte van de maandelijkse hypotheeklasten. Veel consumenten kiezen daarbij voor een lange rentevaste periode van 20 jaar.

De keuze om nu over te sluiten is niet raar. De hypotheekrente staat historisch laag. Heel veel meer kan de hypotheekrente niet omlaag, terwijl er wel ruimte is voor een behoorlijke stijging van de hypotheekrente. Al wordt dit laatste ook niet echt verwacht; maar een stijging van een paar tienden is heel goed mogelijk. Zo sprak De Nederlandsche Bank in haar halfjaarlijkse Economische Ontwikkelingen en Voortuitzichten van juni de verwachting uit dat de ‘lange rente Nederland’ de komende jaren stijgt. Van -0,4% in 2020 naar -0,1% in 2021 en vervolgens in 2022 doorstijgt naar 0,2% en in 2023 naar 0,4%. Dat betekent voor de komende twee jaar een verwachte stijging van 0,3% à 0,5%; waarbij het uiteraard de vraag is in hoeverre dit zich ook één op één zal vertalen in een hogere hypotheekrente.

Ook een paar tienden scheelt serieus geld

Heb je de afgelopen jaren niet overgesloten en betaal je nog een hoge rente, dan is het misschien nu wel tijd om over te sluiten of rentemiddeling toe te passen. Want ook een stijging van enkele tienden kan over de duur van een nieuwe rentevaste periode van 10 of 20 jaar een boel geld schelen.

Rekenvoorbeeld

We pakken een concreet voorbeeld van twee 55-jarigen die in 2013 een andere koopwoning kochten van € 350.000,-. Hun hypotheek bestond uit een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,- met een rente van 4,6% voor 10 jaar vast en een annuïteitenhypotheek van € 130.000,- met een rente van 4,4%. Hun bruto maandlast bedraagt € 1.428,-.

Als deze consumenten nu oversluiten, dan gaat de rente fors omlaag. Zelfs als ze kiezen voor een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar in plaats van 10 jaar. De nieuwe rente voor 20 jaar vast komt uit op 2% en voor de annuïteit op 1,8%. Maar dankzij de gestegen waarde van de woning kan de rente-opslag er grotendeels van af, waardoor de rente voor aflossingsvrij op 1,6% en voor de annuïteit op 1,4%. De nieuwe bruto maandlast komt uit op € 751,-.

Als je vervroegd oversluit en naar een andere geldverstrekker gaat, moet je een boete betalen plus de bijkomende kosten voor de notaris, taxatie en hypotheekadvies. In dit voorbeeld komen die uit op ongeveer € 18.000,-. We gaan er vanuit dat de klant die kosten uit eigen spaargeld betaalt. Deze kosten zijn ook aftrekbaar.

Het grote voordeel voor de klant is dus dat zijn bruto maandlast daalt naar € 751,-. De extra kosten zijn na iets minder dan twee jaar terugverdiend. Dat is dus nagenoeg gelijk aan de resterende rentevaste periode die de klant nog heeft.

Stel dat de rente ongewijzigd blijft, dan kan de klant dus net zo goed nog even afwachten. Maar wat als de rente stijgt? We laten in totaal 4 scenario’s zien, wat de klant bespaard zou hebben over de komende 20 jaar of juist extra betaald zou hebben, als hij besluit om nu niet over te sluiten.

Wanneer oversluiten?

Of en op welk moment je het beste kunt oversluiten is dus op voorhand niet met zekerheid te zeggen. Dat is namelijk afhankelijk van de renteontwikkeling in de resterende duur van je rentevaste periode. Maar uitgaande van een stijging van de hypotheekrente in de komende tijd, lijkt dit een goed moment om het te overwegen.

Meer weten over oversluiten? Lees het hier. 

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Marktrente heeft duidelijk de weg omhoog teruggevonden

04 oktober 2021

De marktrentes zijn aan het oplopen. Dat zagen we aan het begin van dit jaar al een keer eerder gebeuren. Aanleiding was toen dat duidelijk werd dat vaccins ons grotendeels gingen verlossen van het coronavirus en de economie zich zou kunnen gaan herstellen. Rond mei kwamen er toch wat meer twijfels over de snelheid van het herstel van de wereldwijde economie. Maar nu blijkt dat de economie zich daadwerkelijk snel hersteld. De inflatie is fors gestegen, al zal dat voor een deel tijdelijk zijn. Centrale banken hebben aangekondigd het opkopen van obligaties af te gaan bouwen. Een logisch gevolg is dat de marktrentes stijgen. In de grafiek zie je in de oranje lijn de ontwikkeling van de Nederlandse kapitaalmarktrente.

Hypotheekrente flatliner in 2021

Op een kleine verlaging na, tegen de marktrente in, is de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG bijna volledig vlak geweest in 2021. Zie de blauwe lijn. De hypotheekrente heeft zich tot nu toe redelijk ongevoelig getoond voor de ontwikkeling van de marktrente. Sinds eind januari beweegt de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG tussen de 1,05% en 1%. Bij sommige andere rentevaste periodes, bijvoorbeeld 30 jaar vast en voor de rentevaste periodes zonder NHG zien we wel iets meer beweging.

Overall zien we dat de daling van gemiddelde hypotheekrentes in 2021 beperkt is gebleven tot maximaal 0,3%. Dat de hypotheekrentes nagenoeg gelijk gebleven zijn en deels zelf gedaald, betekent bij stijgende marktrentes dat geldverstrekkers minder marge maken op hypotheken. Dat geldverstrekkers tot nu toe de marktrentes niet hebben gevolgd is te danken aan de sterke concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Toekomst

Wij verwachten dat de stijgende trend van de marktrente de komende tijd aan zal houden. Zeker nu de centrale banken hun opkoopprogramma’s gaan minderen en de economie onverminderd door blijft groeien. Wij denken dat de wil en de ruimte om de marges nog verder te laten dalen beperkt is voor geldverstrekkers. De kans op een stijging van de hypotheekrentes neemt dan ook toe.

Afgelopen week zagen we dat de gemiddelde hypotheekrentes, voor alle rentevaste periodes, en zowel voor rentes met als zonder NHG, ongewijzigd bleven. Er waren relatief weinig hypotheekrentewijzigingen en de renteverlagingen en -verhogingen hielden elkaar in evenwicht.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Dit jaar nog oversluiten loont voor hogere inkomens

27 september 2021

Het tarief voor de eerste schijf van de inkomstenbelasting gaat omlaag van 37,1% naar 37,07%. Het betekent ook voor de lagere en middeninkomens dat de hypotheekrenteaftrek tegen een iets lager percentage gaat, maar dat is zo verwaarloosbaar dat het voor de meeste huishoudens meestal om nog geen euro op jaarbasis gaat. Dat is anders voor hogere inkomens.

Voor de hogere inkomens gaat de maximale hypotheekrenteaftrek namelijk omlaag van 43% (2021) naar 40% (2022). Stel je hebt een hypotheek van € 400.000,- en je hypotheekrente bedraagt 2%, dan betaal je op jaarbasis € 8.000 aan hypotheekrente (voor de eenvoud gaan we even uit van een aflossingsvrije hypotheek). Je hypotheekrenteaftrek is in 2022 per maand dan € 20,- lager. Overigens zijn er ook genoeg huishoudens die een rente vast hebben gezet voor 4% of hoger. Dan gaat het dus al om € 40,- minder aftrek per maand.

 Tip: Heb je een hoog inkomen en heb je oversluitplannen, dan kan het interessant zijn om dit nog in 2021 te doen, omdat je aftrek van de boeterente en bijkomende financieringskosten 43% bedraagt in plaats van 40%. Stel dat bijvoorbeeld je boeterente en financieringskosten in totaal € 20.000,- bedragen, dan bespaar je € 600,- als je voor het einde van dit jaar je hypotheek oversluit in plaats van in 2022. Wil je dat? Onderneem dan snel actie, omdat geldverstrekkers aan het einde van het jaar druk zijn, waardoor je de kans loopt dat je niet op tijd kunt passeren.

 Eigenwoningforfait omlaag

Het eigenwoningforfait gaat omlaag van 0,5% in 2021 naar 0,45% in 2022. Maar bedenk wel dat de WOZ-waarde van je woning ook stijgt. Voor woningen met een WOZ-waarde lager dan
€ 75.000,- of hoger dan € 1.110.000,- geldt een ander percentage voor het eigenwoningforfait.

Voorbeeld: Stel de WOZ-waarde van je woning is voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 300.000,-. Het eigenwoningforfait, het bijtellingsbedrag voor de inkomstenbelasting was dan € 1.500,-. De lagere en middeninkomens betalen daar ongeveer € 46,- per maand belasting over.

Stel de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 stijgt met 9%. De WOZ-waarde neemt dan toe naar € 327.000,-. Het eigenwoningforfait in 2022 komt dan uit op ongeveer € 1.472,-. De lagere en middeninkomens betalen in 2022 daar dan ongeveer € 45,- per maand belasting over. Een netto meevaller van ongeveer € 1,- per maand.

Stijgt de WOZ-waarde van je woning harder of heb je een hoger inkomen, dan ben je al snel duurder uit in 2022.

Afbouw Wet Hillen

De Wet Hillen wordt volgens schema verder afgebouwd in 2021. Dat betekent dat mensen met geen of een geringe eigenwoningschuld nog maar 86 2/3% van de bijtelling van het eigenwoningforfait als aftrekpost mogen opvoeren. Dit treft vooral oudere woningeigenaren; maar ook dit betekent dat de netto hypotheeklast met slechts een paar euro per maand omhooggaat.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Prinsjesdag: Dit zijn de belangrijkste (woon)plannen voor 2022.

23 september 2021

Op Prinsjesdag 2021 werd de miljoenennota voor 2022 bekend gemaakt door het demissionaire kabinet. Wij zetten de belangrijkste (woon)punten even op een rij.

Miljoenennota en Wonen

Het demissionaire kabinet heeft afgelopen dinsdag op Prinsjesdag de Miljoenennota 2022 gepresenteerd. Wij zetten een paar belangrijke plannen voor 2022 op een rij, met name op het gebied van wonen en de woonlasten.

Koopkracht nagenoeg gelijk

De gemiddelde koopkracht blijft nagenoeg gelijk in 2022; met gemiddeld slechts een kleine groei van 0,1%, maar bijvoorbeeld ook met een 0% groei voor gepensioneerden en een achteruitgang van 0,2% voor alleenverdieners. Maar hoe de werkelijke koopkracht zich van een individu en huishouden zich ontwikkeld is, blijft erg afhankelijk van de persoonlijke situatie. Krijg je bijvoorbeeld een nieuwe baan met een hoger salaris, loopt je energiecontract af en krijg je te maken met de hogere energieprijzen van nu of zit je aan het einde van je rentevaste periode waardoor je rente en hypotheeklasten fors omlaag gaan.

Nieuw kabinet nodig voor actie op Wonen

Het kabinet trekt een miljard euro extra uit voor de woningbouw. Dat klinkt als heel veel, maar het wordt uitgesmeerd over tien jaar. Ook trekt het kabinet geld uit voor verduurzaming van wonen, zoals subsidie voor installatie van hybride waterpompen en de isolatie van woningen. Maar het blijft met deze maatregelen, druppels op een gloeiende plaat.

Het huidige woonbeleid werkt niet. Dat blijkt weer uit de laatste cijfers. Afgelopen augustus waren de huizenprijzen 18% duurder dan een jaar geleden. Dat is de grootste stijging sinds 2000.

Het is daarom belangrijk dat er snel een nieuw kabinet komt, die serieus werk kan maken van plannen om de woningbouw vlot te trekken. Bijvoorbeeld: de versnelling van procedures, meer regie van de rijksoverheid om woningbouw te stimuleren, een plan over de stikstofproblematiek en wellicht ook een verdere wijziging van de hypotheekrenteaftrek. Dat is waarschijnlijk niet iets wat op hele korte termijn meteen resultaten zal opleveren.

Belastingwijzigingen

Per 2022 veranderen een paar zaken rond de eigen woning, die grotendeels al bekend waren.

Het belastingtarief in de eerste schijf gaat omlaag van 37,10% naar 37,07%. Dat betekent dat de lagere en middeninkomens iets minder hypotheekrenteaftrek hebben. Voor de meeste huishouden scheelt dat nog geen euro op jaarbasis. Voor de hogere inkomens gaat de maximale aftrek omlaag van 43% naar 40%. Dat betekent voor sommige huishoudens een paar tientjes hogere netto hypotheeklast per maand. Maar dankzij de lage hypotheekrente zal het bij veel huishoudens met een hoog inkomen beperkt blijven tot onder een tientje per maand.

Tip: heb je een hoog inkomen en oversluitplannen, dan is het gunstig om dan nog in 2021 over te sluiten, zodat je de boeterente nog kunt aftrekken tegen 43%.

Het eigenwoningforfait gaat omlaag van 0,5% naar 0,45% voor de meeste woningen. Dat klinkt fijn, maar het voordeel wordt grotendeels te niet gedaan door de huizenprijsstijging. Stel je woning was € 300.000,- dan had je een bijtellingspost voor je eigen woning van € 1.500,-. Als de WOZ-waarde met 9% stijgt naar € 327.000,-, dan is ondanks het lagere bijtellingspercentage je bijtelling nog altijd € 1.472,-. Is de stijging van je WOZ waarde iets meer dan 11% dan ben je zelfs duurder uit.

Voor vooral oudere belastingplichtigen, die geen of slechts een kleine hypotheek hebben, hebben te maken met de verdere afbouw van de Wet Hillen.

Tot slot stijgt de vrijstelling voor vermogen licht van € 50.000,- per belastingplichtige naar € 50.650,- en ook daalt het tarief als je wel vermogensbelasting moet betalen.

NHG-kostengrens omhoog naar € 355.000,-

De NHG-grens stijgt van € 325.000,- naar € 355.000,- in 2022. Toch komen steeds meer woningen buiten beeld voor NHG omdat de gemiddelde huizenprijs in januari 2022 rond de € 400.000,- ligt. Met een hypotheek zonder NHG loop je het rentevoordeel mis. Al ligt dit rentevoordeel wel op een historisch laagtepunt. Bovendien zien we dat ook veel doorstromers een behoorlijk bedrag aan overwaarde in brengen waardoor de rente-opslag zonder NHG toch al lager is. Toch blijft het interessant om een woning met NHG te financieren als je aan de voorwaarden voldoet, omdat NHG een belangrijk vangnet biedt mocht je door onverwachtse omstandigheden in de problemen komen. Dat speelt helemaal als op een bepaald moment de huizenprijzen een stuk lager uitvallen. En hoewel dat nu niet waarschijnlijk is, is het toch fijn om dat extra vangnet te hebben als de markt ineens omslaat.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Einde rentevaste periode belangrijk evaluatiemoment voor 50-plusser

20 september 2021

Uit het periodieke consumentenonderzoek van de AFM blijkt dat al jaren ruim 45% van de oversluiters de hypotheek oversluit aan het einde van de rentevaste periode. Een belangrijk voordeel van het einde van de rentevaste periode is dat je boetevrij naar een andere geldverstrekker over kunt stappen en je door over te stappen kunt profiteren van een lagere rente bij een andere geldverstrekker. Maar zeker voor 50-plusser is het einde van de rentevaste periode ook het ideale evaluatiemoment van de hypotheek. Hoe toekomstbestendig is de bestaande hypotheek nog?

Evaluatie hypotheek

Bij de evaluatie van de hypotheek spelen dus meerdere factoren een rol: de rente, de looptijd
en de hypotheekvorm. Waarbij het bij die laatste twee ook gaat om hoe makkelijk je die in
de toekomst nog kunt aanpassen.

1. De rente

Dankzij de historisch lage rente is het eigenlijk voor iedereen een feestje als die aan het einde van de rentevaste periode komt. Het nieuwe rente aanbod ligt vaak een paar procent lager dan de oude rente. Alleen als je nog een spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of hybride hypotheek hebt, kan het zijn dat je netto voordeel wel eens tegen kan vallen. Tegenover een lagere aftrekbare rente staat namelijk een hogere, niet aftrekbare spaarinleg.

Omdat het renteaanbod zoveel lager ligt dan het huidig tarief wordt nog wel eens vergeten dat overstappen naar een andere geldverstrekkers soms nog een paar extra tienden op kan leveren. Dit geldt helemaal als je bijvoorbeeld nog bij een oud product van een geldverstrekker zit, waar hogere rentes gelden. Vergelijk dus altijd goed.

Als 50-plusser moet je er ook goed over nadenken hoe lang je volgende rentevaste periode gaat worden. Een belangrijke afweging om bijvoorbeeld voor een langere rentevaste periode te kiezen is dat je daarmee ook lang zekerheid krijgt over de hoogte van je hypotheeklasten. Op dit moment betaal je bijvoorbeeld gemiddeld slechts 0,3% à 0,35% extra rente voor een rentevaste periode van 20 jaar in plaats van 10 jaar. Wel zo fijn als je over een aantal jaar misschien met pensioen gaat en je inkomen wat lager uitkomt. En voor gemiddeld ongeveer nog eens 0,25% extra rente, zet je de rente zelfs 30 jaar vast.

Heb je een hypotheek zonder NHG? Hoe langer je in je woning woont, hoe hoger over het algemeen je overwaarde is geworden. Dat betekent dat je rente-opslag waarschijnlijk omlaag kan, maar dat moet je vaak wel zelf aanvragen bij de geldverstrekker.

2. De looptijd

Vooral 50-plussers moeten ook goed nadenken over de resterende looptijd van hun hypotheek. Hoe lang is die nog? Bijvoorbeeld nog 10, 15 of 20 jaar. Het kan soms verstandig zijn om aan het einde van de rentevaste periode de hypotheek over te sluiten naar een nieuwe looptijd van 30 jaar. Want heb je een hypotheek met een belangrijk deel aflossingsvrij dan heb je dus ook aan het einde van de looptijd nog steeds een hypotheek over. Wil je aan het eind van de looptijd je hypotheek alsnog verlengen, dan loop je het risico dat de geldverstrekker daartoe niet bereid is als je pensioeninkomen ontoereikend is. En hoewel je daar natuurlijk niet aan wilt denken, je pensioeninkomen kan ook lager uitpakken doordat je partner komt te overlijden.

Overigens zal een geldverstrekker al vanaf je 56e bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek bekijken of de hypotheek betaalbaar is met je toekomstig pensioeninkomen. En dat kan best eens een stuk lager liggen. Bijvoorbeeld:
- omdat je als zzp’er slechts een klein aanvullend pensioen op je AOW hebt;
- je door een echtscheiding een deel van je pensioen hebt moeten afdragen aan je ex-partner;
- je veel baanwisselingen hebt gehad;
- enzovoort.

Bedenk je dat veel geldverstrekkers niet kijken naar de daadwerkelijke hypotheeklasten maar bekijken of je hypotheek betaalbaar is als dit een annuïteitenhypotheek is (die levert veel hogere maandlasten op dan een deels of volledig aflossingsvrije hypotheek). Om dit soort vervelende situaties in de toekomst voor te zijn, kun je nu een nieuwe hypotheek afsluiten met een looptijd van 30 jaar.

3. De hypotheekvorm

Het einde van de rentevaste periode is ook het ideale evaluatiemoment voor de hypotheekvorm. Zeker voor 50-plussers die nog regelmatig een ‘oude’ hypotheekvorm hebben of een aflossingsvrije hypotheek. Met oude hypotheekvorm bedoelen we bijvoorbeeld de spaarhypotheek, bankspaarhypotheek, beleggingshypotheek, hybride hypotheek en leven hypotheek. Deze hypotheken mogen sinds 1-1-2013 niet meer als nieuwe hypotheek worden afgesloten. Er zitten voordelen aan deze oude hypotheken, maar ook nadelen, zodat het verstandig is om een afweging te maken of je de hypotheek voortzet of toch omzet in een andere vorm.

Zo wordt er regelmatig door hypotheekklanten gekozen om een aflossende hypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Vaak blijft de hypotheekrente dan aftrekbaar. Het grote voordeel is dat de hypotheeklasten fors naar beneden gaan. Het nadeel is natuurlijk dat je wel aan het einde van de looptijd van de hypotheek nog steeds een restschuld hebt. Maar omdat veel 50-plussers een forse overwaarde hebben, gaat het vaak om slechts een relatief kleine hypotheek, die ook met het toekomstig pensioeninkomen prima betaalbaar is.

Aan de andere kant is het soms juist ook belangrijk om de beweging de andere kant op te maken. Als je bijvoorbeeld een verwacht laag pensioeninkomen hebt, kan het verstandig zijn om een grote aflossingsvrije hypotheek toch deels te gaan aflossen in de jaren tot het pensioen. Dankzij de lagere rente voor de nieuwe rentevaste periode ontstaat vaak financiële ruimte.

Bij een nieuwe hypotheek wordt regelmatig een hoger bedrag afgesloten. Zoals om een verbouwing te financieren, bijvoorbeeld om de woning te vernieuwen met een nieuwe keuken of badkamer, of om de woning ouderdoms- en onderhoudsvriendelijker te maken. Als je kiest voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek dan is de hypotheekrente meestal aftrekbaar. Maar we zien ook vaak dat het extra deel aflossingsvrij wordt afgesloten, omdat dan de extra maandlasten heel laag zijn. Bij de meeste geldverstrekkers kun je ook een extra hypotheek afsluiten voor andere zaken, zoals een camper of auto, tweede vakantiehuis, afkopen consumptieve leningen, een schenking voor een (klein-)kind, enzovoort. De hypotheekrente is dan niet aftrekbaar, ook niet bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Kortom: er valt genoeg te evalueren aan het einde van de rentevaste periode. Zeker voor 50-plussers.

Maak direct een afspraak

 

Vijf redenen om voor een nieuwbouwwoning te kiezen

14 september 2021

Van alle woningen die er in Nederland verkocht worden, gaat het in 1 op de 4 à 5 gevallen om een nieuwbouwwoning. In 2020 waren er 69.000 nieuwbouwwoningen en voor dit jaar worden er 68.000 verwacht en in 2022 70.000. We benoemen vijf redenen waarom consumenten graag voor een nieuwbouwwoning kiezen.

1. Energiezuinig/energieneutraal

Nieuwbouwwoningen zijn heel energiezuinig en steeds meer nieuwbouwwoningen zijn zelfs energieneutraal (dat wil zeggen dat een woning evenveel energie opwekt als verbruikt). Dat betekent dat je ook geen of zeer lage energiekosten hebt. Bij bestaande woningbezitters, die geen energiebesparende maatregelen hebben doorgevoerd, zien we juist dat de energiekosten en steeds groter deel van de woonlasten vormen.

2. Onderhoudsvrij

Een nieuwbouwwoning vraagt om veel minder onderhoud dan een bestaande woning. Zeker in de beginjaren. Maar ook door het gebruik van andere materialen, zoals bijvoorbeeld kunststof kozijnen, heb je er in de toekomst veel minder onderhoud aan. Dat zal zeker ook voor oudere woningkopers, die een steeds groter deel van de woningmarkt vormen, een belangrijke factor zijn.

3. Waardestijging

Een nieuwbouwwoning stijgt de eerste jaren na aankoop vaak veel sneller dan een bestaande koopwoning.

4. Zelf bepalen hoe de woning eruit ziet

Een belangrijk voordeel van een nieuwbouwwoning is dat je vanaf de tekening een boel zelf kunt bepalen. Via meerwerk kun je de woning helemaal naar je eigen zin inrichten en ook de inrichting van de tuin kun je zelf bepalen. Bij een bestaande woning is dat veel
lastiger en zelfs met slopen en verbouwen ben je vaak toch beperkter dan in een
nieuwbouwwoning.

5. Soms lagere hypotheekrente

We zien steeds meer geldverstrekkers die een lagere hypotheekrente aanbieden bij nieuwbouwwoningen. De hoogte van de korting kan erg verschillen, van enkele honderdsten tot soms enkele tienden. Zo kent ABN AMRO Bank een duurzaamheidskorting van 0,15%, bij Obvion is die 0,05%, en bij Florius en Rabobank is de korting 0,1%. Rabobank kent ook een Groenhypotheek voor milieuvriendelijke en duurzame nieuwbouwwoningen waar een groenverklaring voor is afgegeven. Je kunt daarmee maar liefst 0,5% korting krijgen op je hypotheekrente, waarbij je er wel rekening mee moet houden dat dit alleen geldt voor een 10 jaar vaste hypotheekrente (de meeste woningkopers zetten de rente graag tot iets langer vast). Een wat kleinere geldverstrekker, Woonnu, richt zich heel nadrukkelijk op nieuwbouw en energiezuinige bestaande woningen. Woonnu laat de hoogte van de korting afhangen van hoe energiezuinig een woning is, waarbij de korting fors kan zijn, tot wel 0,25%. Verder kent Nationale Nederlanden een speciaal nieuwbouwtarief, waarbij de korting afhankelijk is van de gekozen rentevaste periode en hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van de woning. 

Blijf zitten waar je zit, maar verroer je wél

13 september 2021

Heb je enkele jaren geleden een hypotheek zonder NHG afgesloten en heb je geen plannen om te verhuizen? Dan is het toch raadzaam om eens goed naar je hypotheek te kijken? Grote kans dat je eenvoudig tot wel vijf à zeven tienden kunt besparen op je rente. Zeker als het al weer een aantal jaar geleden is dat je de hypotheek hebt afgesloten.

Ontwikkeling rente-opslag

Je betaalt een rente-opslag voor een hypotheek zonder NHG, omdat de geldverstrekker een groter risico loopt dat hij een deel van zijn geld niet terugkrijgt als je om bepaalde redenen niet meer in staat bent om je hypotheeklasten te betalen. Bijvoorbeeld doordat je werkloos bent geworden of je relatie eindigt. De rente-opslag is hoger naarmate je hypotheek groter is in verhouding tot de waarde van de woning. Koop je bijvoorbeeld een woning van €400.000,- en heb je een hypotheek nodig van ook € 400.000,- dan betaal je op dit moment een rente-opslag van ongeveer 0,45% ten opzichte van het NHG tarief. De hoogte van de rente-opslag verandert in de loop van de tijd, afhankelijk van de economische omstandigheden. Hieronder laten we de hoogte van de rente-opslag zien voor de twee veel gekozen rentevaste periodes 10 en 20 jaar vast op een paar verschillende momenten.

In 2016 lag de gemiddelde rente-opslag voor een hypotheek zonder NHG (t/m 100% van de waarde van de woning) op 0,67%. Dat daalde in de jaren erna, tot ongeveer 0,43 à 0,44% in maart 2019. Door het uitbreken van de coronacrisis, werden geldverstrekkers bang dat de hypotheekverliezen door een economische crisis wel eens konden gaan oplopen. De renteopslag voor 10 jaar vast ging licht omhoog, maar bij 20 jaar vast steeg die in een korte periode met 0,15% naar 0,58% in juli 2020. Daarna zette heel langzaam weer een daling in en zien we voor 10 jaar vast zelfs het laagste verschil tussen hypotheken met en zonder NHG.

Dankzij forse huizenprijsstijging lagere rente-opslag

Bij veel geldverstrekkers kun je vragen of de rente-opslag verlaagd kan worden als je hypotheek in verhouding met de waarde van de woning nu een stuk lager is, dan toen je de hypotheek afsloot. Daarbij kijkt de geldverstrekker naar de rente-opslagen die golden toen je de hypotheek afsloot. Dankzij de fors gestegen huizenprijzen kunnen veel woningeigenaren met een hypotheek zonder NHG besparen. Waarbij natuurlijk geldt dat als de woningaankoop langer geleden heeft plaatsgevonden, de prijsstijging tot nu, veelal ook groter is. De geldverstrekker zal vaak een taxatierapport vragen, om aan te tonen dat de waarde van je woning is gestegen. Soms mag je ook de WOZ-waarde gebruiken; maar bedenk dan wel dat dit vaak een behoorlijk lagere waarde is dan uit een taxatierapport komt. Helaas zijn er ook enkele geldverstrekkers die niet toestaan dat je tussentijds de rente-opslag laat aanpassen; bij hen kan dat alleen aan het einde van de rentevaste periode. Belangrijk is dat je zelf actie onderneemt. Doe je dat niet, dan laat je dus eigenlijk gratis geld liggen en dat is zonde.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.