Hypotheek oversluiten

Je hypotheek oversluiten?

Een besparing op de maandlasten klinkt veel mensen als muziek in de oren. Elke euro die je niet uitgeeft aan je hypotheek, kun je mooi aan iets anders besteden. Daarnaast is het fijn om precies te weten waar je qua hypotheek de komende jaren aan toe bent. Zo kun je weer een hele tijd vooruit zonder voor verrassingen te staan.

In onze gratis oversluitgids leggen wij jou uit hoe jij in 5 stappen kunt profiteren van de voordelen van oversluiten. Dus wil je meer weten? Download direct onze oversluitgids en ontdek hoe jij kunt beginnen met besparen.

Waarom hypotheek oversluiten?

Het oversluiten van je hypotheek doe je niet zomaar. Hierboven kon je al lezen: het kan je soms veel opleveren. Niet alleen qua kostenbesparing trouwens. Er zijn nog meer voordelen van oversluiten. De belangrijkste redenen voor oversluiten zijn deze vijf.

1. Zekerheid over je maandlasten

Door je hypotheek over te sluiten, weet je precies wat je de hele rentevaste periode aan maandlasten zult betalen. Je hebt dus nu al zicht op je maandelijkse kosten voor je hypotheek over tien, vijftien of twintig jaar. En je weet zeker dat je lasten dan hetzelfde zijn als nu, ongeacht wat de marktrente doet.

2. Lagere hypotheekrente

De lagere hypotheekrente is voor veel mensen dé reden om over te sluiten. Bij het aangaan van je hypotheek heb je met je hypotheekverstrekker een rentepercentage afgesproken. Die rente geldt gedurende de hele rentevaste periode. Op een gegeven moment kan de rente lager liggen dan de rente die jij betaalt.

Door je hypotheek over te sluiten, los je in één keer je huidige hypotheek af en sluit je in plaats daarvan een nieuwe hypotheek af. Met een nieuwe rentevaste periode én een nieuw rentepercentage. Je betaalt dit lage rentepercentage gedurende je nieuwe rentevaste periode.

3. Lagere maandlasten

Een lagere rente betekent ook lagere maandlasten. De hypotheeklasten die je maandelijks betaalt, bestaan uit aflossing en hypotheekrente. Hoe lager je hypotheekrente is, hoe minder je dus per maand zult betalen aan je hypotheekverstrekker. Dat kan je elke maand een mooi bedrag schelen.

Nog een manier om te profiteren van lagere maandlasten, is door je nieuwe hypotheek deels aflossingsvrij te maken. Je betaalt dan over een deel van je hypotheek geen maandelijkse aflossing. Ook dat scheelt flink in je maandelijkse kosten. Realiseer je daarbij wel dat je niet meer aflost en dus aan het einde van de looptijd nog steeds een hypotheek hebt.

4. Zekerder hypotheekproduct

Het kan zijn dat jouw huidige hypotheek qua voorwaarden niet meer goed bij je wensen of situatie past. Zo kon je in het verleden een beleggingshypotheek of levenhypotheek afsluiten. Die typen hypotheken brengen onzekerheid met zich mee. Door je hypotheek over te sluiten, kun je alsnog kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Je hebt dan de zekerheid dat je elke maand aflost op je hypotheek.

5. Hypotheek verhogen

Een ander voordeel is dat je bij het oversluiten van je hypotheek misschien wel een hoger bedrag kunt lenen. De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen, waardoor de kans groot is dat je woning meer waard is dan toen je je hypotheek afsloot. Daardoor kun je misschien ook meer lenen (oftewel: je hypotheek verhogen). Tenminste, als je inkomsten dat ook toelaten. Het extra leenbedrag kun je bijvoorbeeld gebruiken voor een verbouwing. Of om zonnepanelen op je dak te laten installeren.

Wanneer hypotheek oversluiten?

Je hypotheek oversluiten is niet iets wat je zomaar doet. Je kiest ervoor omdat het je een duidelijk voordeel oplevert. Meer dan dat het je kost sowieso.

In de volgende situaties kan het interessant zijn om je hypotheek over te sluiten:

✔ Als je je hypotheek hebt afgesloten in een periode waarin de rentes hoger waren dan dat ze op dit moment zijn.
✔ Als je een beleggings- of levenhypotheek hebt. In zo’n geval kan het vaak gunstig zijn om naar een ander type hypotheek over te stappen.
✔ Als je een hoger bedrag wilt lenen aan hypotheek en daar (door hogere woningwaarde en voldoende inkomen) mogelijkheden toe hebt.
✔ Als je je bestaande woning gaat verhuren en daarvoor een verhuurhypotheek nodig hebt.

Niet vergeten: denk bij het oversluiten van je hypotheek ook na over de boeterente.

Of je kunt oversluiten en besparen en hoe groot die besparing dan is, hangt helemaal van jouw situatie af. Dit is niet op voorhand met zekerheid te zeggen. In een gesprek met de financieel adviseur worden jouw mogelijkheden in kaart gebracht. Euridice en Rozemarijn deden dit al eerder en vertellen hun verhaal.

Rozemarijn bespaarde € 300,- per maand dankzij oversluiten

Rozemarijn heeft een flinke maandelijkse besparing kunnen realiseren door haar hypotheek over te sluiten. Ze bespaarde hiermee maar liefst € 300,- op haar maandlasten én ze kon door de oversluiting extra financiële ruimte creëren voor de verbouwing van haar woning. Benieuwd naar haar verhaal? Bekijk dan onderstaande vlog.

 

Euridice bespaarde ruim 50% op haar maandlasten door over te sluiten

Vele klanten hebben we de afgelopen tijd kunnen helpen met een flinke maandelijkse besparing. Achter elke besparing gaat een uniek en persoonlijk verhaal schuil. Omdat bij een hypotheek oversluiten veel komt kijken, is deskundig en transparant (onafhankelijk) hypotheekadvies heel belangrijk. Dit heeft Euridice zelf mogen ervaren. Zij heeft onlangs haar hypotheek laten oversluiten door Van Bruggen. Euridice vertelt uitgebreid over het traject, haar ervaring met een hypotheekadviseur en wat het haar heeft opgeleverd.

Hypotheek oversluiten berekenen

Hoeveel kun jij besparen door je hypotheek over te sluiten? Via onze online bespaartool kun je daar heel eenvoudig zelf een indicatie van krijgen. Vul de tool in en binnen enkele minuten…

• … heb je inzicht in jouw mogelijke besparing en de kosten;
• … weet je op welke manier(en) jij jouw maandlasten kunt verlagen;
• … kun je direct in actie komen zodat wij dit voor je kunnen regelen.

Hoe kun je je hypotheek oversluiten?

Maar hoe werkt dat dan precies, oversluiten? Je hebt daarvoor in feite twee opties: een andere hypotheek afsluiten bij je huidige hypotheekverstrekker of overstappen naar een andere bank. Het hangt maar net van je situatie en van je hypotheek af wat voor jou het gunstigst is.

Hoe oversluiten precies in zijn werk gaat? Daar komen we later op terug in het stappenplan onderaan dit artikel.

Bij je huidige geldverstrekker blijven

Oversluiten betekent niet per se dat je naar een andere bank gaat. Soms doet je huidige hypotheekverstrekker je een gunstig aanbod. Je hebt bij je huidige geldverstrekker twee mogelijkheden: oversluiten naar een nieuwe hypotheek (bij dezelfde aanbieder dus) of kiezen voor rentemiddeling.

Rentemiddeling houdt in dat je met je hypotheekverstrekker afspraken maakt over een nieuw rentepercentage. Dit nieuwe rentepercentage is een afgesproken gemiddelde van je huidige rentepercentage en de rente die je aanbieder op dit moment hanteert. Ook in dit geval zal je een vergoeding moeten betalen voor het openbreken van je hypotheekcontract, maar de kosten worden gespreid over de hele rentevaste periode.

Overstappen naar een andere geldverstrekker

Niet altijd is blijven bij je huidige hypotheekverstrekker de voordeligste optie. Het kan best zijn dat je bij een andere bank voordeliger uit bent. In dat geval sluit je een nieuwe hypotheek af bij een andere hypotheekverstrekker. Je moet dan bijna altijd een boeterente betalen aan je huidige hypotheekverstrekker voor het feit dat je je hypotheekcontract vroegtijdig openbreekt.

Een hypotheekadviseur van Van Bruggen helpt!

Er komt nogal wat om de hoek kijken bij oversluiten. Maar wees gerust: je staat er niet alleen voor. Een deskundige hypotheekadviseur van Van Bruggen kijkt kritisch mee naar jouw hypotheek en geeft je passend advies. Is oversluiten voor jou gunstig? Of is rentemiddeling handiger? En wat kun je besparen?

Dat alles zal je hypotheekadviseur altijd uitgebreid voor je uitzoeken. Maak gerust een vrijblijvende eerste afspraak.

Wat kost je hypotheek oversluiten?

Bij oversluiten moet je rekening houden met een aantal bijkomende kosten. Wat dat voor kosten zijn, zullen we hieronder kort toelichten.

Taxatiekosten

Je hypotheek mag maximaal 100% van de woningwaarde bedragen. Daarom wordt je hypotheek getoetst aan de actuele taxatiewaarde van je woning. Dat geldt niet alleen als je een nieuw huis koopt, maar ook als je door over te sluiten een nieuwe hypotheek afsluit. Voor de taxatie betaal je een bedrag aan de taxateur.

Kosten: ongeveer € 500,-.

Notariskosten

Ook zal je voor je nieuwe hypotheekakte opnieuw langs de notaris moeten. De notaris stelt de akte voor je op en vraagt je die in zijn of haar kantoor te ondertekenen. Daarvoor betaal je kosten. De hoogte daarvan verschilt per notariskantoor en kan ook afhankelijk zijn van jouw situatie.

Kosten: zo’n € 600,- tot € 1.000,-.

Advies- en bemiddelingskosten

Bij oversluiten komt veel uitzoekwerk kijken. Denk aan het vergelijken van hypotheken, rentes en voorwaarden. Zo weet je zeker dat je een passende hypotheek oversluit. Maar ook moet je bijvoorbeeld de juiste documenten aanleveren, offertes opvragen en andere dingen op tijd en goed regelen. Daarom schakelen veel Nederlanders voor oversluiten een deskundige hypotheekadviseur in. Dan weet je zeker dat je een passende hypotheek afsluit en dat je niets vergeet.

Voor hypotheekadvies en -bemiddeling betaal je een vast bedrag aan je hypotheekadviseur. Bij Van Bruggen werken we hiervoor met heldere prijsafspraken. Geen verrassingen achteraf dus. In een vrijblijvende intake vertelt een van onze adviseurs je graag wat de kosten in jouw situatie zijn.

NHG-kosten

Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af? Dan betaal je daarvoor ook een klein bedrag. NHG biedt een vangnet voor als je je hypotheeklasten na een tijdje niet meer zou kunnen betalen. In dat geval staat Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) borg als je in de problemen komt met de terugbetaling van je hypotheek. Nog een reden om voor NHG te kiezen, is dat het je vaak een lagere rente oplevert.

Voor het afsluiten van een hypotheek met NHG betaal je eenmalig 0,4% (2025) van de totale hypotheeksom. Als je een hypotheek afsluit van € 450.000,-, zijn je NHG-kosten dus € 1.800,-.

Overstapboete

Doordat je je hypotheekcontract vroegtijdig openbreekt, loopt je huidige hypotheekverstrekker rente-inkomsten mis. Hiervoor betaal je vaak een overstapboete aan je huidige hypotheekverstrekker, maar door de gestegen rente in de afgelopen tijd is die boete kleiner en soms zelfs nihil. Hoeveel de boete precies bedraagt, is van meerdere factoren afhankelijk. Hoe dat precies zit, lees je een paar alinea’s verderop in dit artikel.

Oversluitkosten meefinancieren?

Die verschillende kosten kun je trouwens ook laten meefinancieren in je hypotheek. Daardoor betaal je de kosten als het ware gespreid over de hele rentevaste periode voor je hypotheek.

Zijn de oversluitkosten fiscaal aftrekbaar?

En er is meer goed nieuws: de oversluitkosten voor je hypotheek zijn in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat je alle hierboven genoemde kosten mag aftrekken van je inkomen in box 1 bij de jaarlijkse belastingaangifte. Ja, ook de boeterente. Dit kan flink schelen in het bedrag dat je aan de Belastingdienst moet afdragen.

Let op: als je je oversluitkosten laat meefinancieren in je hypotheek, ontvang je over dit deel van je hypotheek geen hypotheekrenteaftrek.

Boeterente

We hadden het er net al even over: de boeterente. Wat is het? Hoeveel bedraagt die? En zijn er ook mogelijkheden om zo’n boeterente te omzeilen? Lees de antwoorden op de belangrijkste vragen hieronder.

Waarom moet je boeterente betalen?

Door je hypotheek over te sluiten, kom je de afspraken niet na uit het hypotheekcontract. Je hypotheekaanbieder ziet je liever niet gaan, omdat zij hierdoor rente-inkomsten niet ontvangt waar ze wel op had gerekend. Daarom rekent je hypotheekaanbieder hiervoor een bedrag aan boeterente. Dit is in feite een vergoeding om je nog te betalen rente vooruit te mogen betalen, zodat je een andere hypotheek kunt afsluiten.

Hoe wordt de boeterente berekend?

Je hypotheekverstrekker moet zich bij het bepalen van de boeterente houden aan de richtlijnen van de AFM. Voor het bepalen van jouw boetebedrag zal de hypotheekverstrekker altijd naar een aantal factoren kijken:

• je huidige en nieuwe rentepercentage;
• de duur van je rentevaste periode;
• het geleende bedrag aan hypotheek;
• je maximale boetevrije aflossing.

Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld voor de boeterente is als volgt:
Laten we uitgaan van een aflossingsvrije hypotheek van € 300.000,-, waarover je 5% rente betaalt. Je rentevaste periode duurt nog 2 jaar. Stel dat op dit moment de rente 3,5% zou bedragen. Je boeterente bedraagt dan ongeveer € 7.800,-. Dit lijkt een hoog bedrag, maar besef wel dat je de komende jaren ook 1,5% rente minder betaalt – elke maand opnieuw.

Hypotheek oversluiten zonder boete, kan dat?

Oversluiten zonder boete kan als je rentevaste periode afloopt of als je gaat verhuizen.

Maar ook doordat de rente de afgelopen tijd fors gestegen is, is de kans steeds groter dat je zonder boeterente kunt oversluiten en in ieder geval is de boeterente een stuk lager dan een tijdje geleden.

Meer weten? In ons artikel over boeterente vertellen we je alles over dit onderwerp.

Stappenplan hypotheek oversluiten

Zoals je leest, komt er het nodige bij oversluiten kijken. Maar wees gerust: het is eenvoudiger dan het misschien lijkt. Kort gezegd verloopt oversluiten in 5 stappen:

1. Oriënteer je op jouw mogelijkheden.
   a. Bekijk wat de actuele hypotheekrentes zijn. Vergelijk die met de rente die je zelf op dit moment betaalt.
   b. Zoek uit hoe lang jouw rentevaste periode nog duurt.
   c. Vraag bij je huidige hypotheekverstrekker op hoeveel je overstapboete zou bedragen.
2. Ga in gesprek met de hypotheekadviseur. Die kijkt uitgebreid naar jouw persoonlijke en financiële situatie. Op basis daarvan geeft de adviseur je deskundig en eerlijk advies of oversluiten voor jou verstandig is. Ook zoekt de onafhankelijke adviseur uit welke hypotheek voor jou een passende optie is.
3. Renteaanbod en documenten. Daarna vraagt je hypotheekadviseur een renteaanbod op bij een hypotheekaanbieder die jou een passende hypotheek kan bieden. De adviseur zal je precies vertellen welke documenten jij daarvoor moet aanleveren. Ook vraagt hij alvast een taxatie voor je woning aan. Zo wordt alles voor je in gang gezet. Kun jij straks het renteaanbod rustig bekijken!
4. Aanbod akkoord? Onderteken de offerte. Ben je tevreden over het aanbod? Mooi! Dan vragen wij een definitieve hypotheekofferte voor je aan. Deze onderteken je om alles in gang te zetten.
5. Naar de notaris. Daarna is het langverwachte moment daar: je zet jouw handtekening onder de hypotheekakte bij de notaris. Alles is rond. Vanaf nu geldt jouw nieuwe hypotheek.

Meer weten? Van Bruggen helpt je graag!

Heb je een vraag over hypotheek oversluiten? Of ben je benieuwd naar jouw mogelijkheden? Maak vrijblijvend een afspraak met een van onze adviseurs. Die kijkt mee naar jouw opties en vertelt je precies wat oversluiten jou oplevert.

Veelgestelde vragen over hypotheek oversluiten