Hypotheek oversluiten

Waarom hypotheek oversluiten?

Het oversluiten van je hypotheek doe je niet zomaar. Hierboven kon je al lezen: het kan je soms veel opleveren. Niet alleen qua kostenbesparing trouwens. Er zijn nog meer voordelen van oversluiten. De belangrijkste redenen voor oversluiten zijn deze vijf.

1. Lagere hypotheekrente

De lagere hypotheekrente is voor veel mensen dé reden om over te sluiten. Bij het aangaan van je hypotheek heb je met je hypotheekverstrekker een rentepercentage afgesproken. Die rente geldt gedurende de hele rentevaste periode. Vaak wel tien, vijftien of twintig jaar. Het ding is alleen dat de rentes anno 2021 historisch laag liggen – soms zelfs net boven de 1%. Dat terwijl een aantal jaar geleden rentes van bijvoorbeeld 3 of 4% gebruikelijk waren. Een enorm verschil dus!

Door je hypotheek over te sluiten, los je in één keer je huidige hypotheek af en sluit je in plaats daarvan een nieuwe hypotheek af. Met een nieuwe rentevaste periode én een nieuw rentepercentage. Je betaalt dit lage rentepercentage gedurende je nieuwe rentevaste periode. Dit betekent dat je tot wel 20 jaar profiteert van de huidige lage rentes. Ook als de rentes weer gaan stijgen.

2. Lagere maandlasten

Een lagere rente betekent ook lagere maandlasten. De hypotheeklasten die je maandelijks betaalt, bestaan uit aflossing en hypotheekrente. Hoe lager je hypotheekrente is, hoe minder je dus per maand zult betalen aan je hypotheekverstrekker. Dat kan je elke maand een mooi bedrag schelen.

3. Zekerheid over je maandlasten

Verder profiteer je niet alleen nu van lagere maandlasten, maar weet je ook precies wat je de hele rentevaste periode aan maandlasten zult betalen. Je hebt dus nu al zicht op je maandelijkse kosten voor je hypotheek over tien, vijftien of twintig jaar. En je weet zeker dat je lasten dan nog net zo laag zullen zijn als nu, ongeacht wat de marktrente doet.

4. Beter hypotheekproduct

Het kan zijn dat jouw huidige hypotheek qua voorwaarden niet meer goed bij je wensen of situatie past. Zo kon je in het verleden een beleggingshypotheek of levenhypotheek afsluiten. Die typen hypotheken brengen onzekerheid met zich mee en zijn vaak niet zo gunstig als hypotheekverstrekkers eerder deden vermoeden. Door je hypotheek over te sluiten, kun je alsnog kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Je hebt dan de zekerheid dat je elke maand aflost op je hypotheek.

5. Hypotheek verhogen

Een ander voordeel is dat je bij het oversluiten van je hypotheek misschien wel een hoger bedrag kunt lenen. De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen, waardoor de kans groot is dat je woning meer waard is dan toen je je hypotheek afsloot. Daardoor kun je misschien ook meer lenen (oftewel: je hypotheek verhogen). Tenminste, als je inkomsten dat ook toelaten. Het extra leenbedrag kun je bijvoorbeeld gebruiken voor een verbouwing. Of om zonnepanelen op je dak te laten installeren.

6. Hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek

Een laatste om je hypotheek over te sluiten, is dat je een hypotheek hebt voor een eigen koopwoning, maar die woning gaat verhuren. In dat geval is het nodig om je hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek. Je mag je woning namelijk alleen te huur aanbieden als de geldverstrekker daarvan op de hoogte is en als je daarvoor een speciale verhuurhypotheek hebt afgesloten.

Wil je je huidige koopwoning verhuren? Dan kun je je bestaande hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek die passend is bij jouw situatie. Dit kan ook een handige optie zijn als je gaat verhuizen en je huidige woning wilt aanhouden om die te gaan verhuren.

Rozemarijn bespaarde € 300,- per maand dankzij oversluiten

Ook Rozemarijn heeft een flinke maandelijkse besparing kunnen realiseren door haar hypotheek over te sluiten. Ze bespaarde hiermee maar liefst € 300,- op haar maandlasten én ze kon door de oversluiting extra financiele ruimte creeren voor de verbouwing van haar woning. Benieuwd naar haar verhaal? Bekijk dan onderstaande vlog.

Wat kost je hypotheek oversluiten?

Bij oversluiten moet je rekening houden met een aantal bijkomende kosten. Wat dat voor kosten zijn, zullen we hieronder kort toelichten.

Taxatiekosten

Je hypotheek mag maximaal 100% van de woningwaarde bedragen. Daarom wordt je hypotheek getoetst aan de actuele taxatiewaarde van je woning. Dat geldt niet alleen als je een nieuw huis koopt, maar ook als je door over te sluiten een nieuwe hypotheek afsluit. Voor de taxatie betaal je een bedrag aan de taxateur.

Kosten: ongeveer € 500,-.

Notariskosten

Ook zal je voor je nieuwe hypotheekakte opnieuw langs de notaris moeten. De notaris stelt de akte voor je op en vraagt je die in zijn kantoor te ondertekenen. Daarvoor betaal je kosten. De hoogte daarvan verschilt per notariskantoor en kan ook afhankelijk zijn van jouw situatie.

Kosten: zo’n € 600,- tot € 1000,-.

Advies- en bemiddelingskosten

Bij oversluiten komt veel uitzoekwerk kijken. Denk aan het vergelijken van hypotheken, rentes en voorwaarden. Zo weet je zeker dat je een passende hypotheek oversluit. Maar ook moet je bijvoorbeeld de juiste documenten aanleveren, offertes opvragen en andere dingen op tijd en goed regelen. Daarom schakelen veel Nederlanders voor oversluiten een deskundige hypotheekadviseur in. Dan weet je zeker dat je een passende hypotheek afsluit en dat je niets vergeet.

Voor hypotheekadvies en -bemiddeling betaal je een vast bedrag aan je hypotheekadviseur. Bij Van Bruggen Adviesgroep werken we hiervoor met heldere prijsafspraken. Geen verrassingen achteraf dus. In een vrijblijvende intake vertelt een van onze adviseurs je graag wat de kosten in jouw situatie zijn.

NHG-kosten

Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af? Dan betaal je daarvoor ook een klein bedrag. NHG biedt een vangnet voor als je je hypotheeklasten na een tijdje niet meer zou kunnen betalen. In dat geval staat Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) borg als je in de problemen komt met de terugbetaling van je hypotheek. Nog een reden om voor NHG te kiezen, is dat het je vaak een lagere rente oplevert.

Voor het afsluiten van een hypotheek met NHG betaal je eenmalig 0,7% van de totale hypotheeksom. Als je een hypotheek afsluit van € 300.000,-, zijn je NHG-kosten dus € 2.100,-.

Overstapboete

Doordat je je hypotheekcontract vroegtijdig openbreekt, loopt je huidige hypotheekverstrekker rente-inkomsten mis. Hiervoor betaal je bijna altijd een overstapboete aan je huidige hypotheekverstrekker. Hoeveel die bedraagt, is van meerdere factoren afhankelijk. Hoe dat precies zit, lees je een paar alinea’s verderop in dit artikel.

Oversluitkosten meefinancieren?

Die verschillende kosten kun je trouwens ook laten meefinancieren in je hypotheek. Daardoor betaal je de kosten als het ware gespreid over de hele rentevaste periode voor je hypotheek.

Zijn de oversluitkosten fiscaal aftrekbaar?

En er is meer goed nieuws: de oversluitkosten voor je hypotheek zijn in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat je alle hierboven genoemde kosten mag aftrekken van je inkomen in box 1 bij je jaarlijkse belastingaangifte. Ja, ook de boeterente. Dit kan flink schelen in het bedrag dat je aan de Belastingdienst moet afdragen.

Let op: als je je oversluitkosten laat meefinancieren in je hypotheek, ontvang je over dit deel van je hypotheek geen hypotheekrenteaftrek.

Stappenplan hypotheek oversluiten

Zoals je leest, komt er het nodige bij oversluiten kijken. Maar wees gerust: het is eenvoudiger dan het misschien lijkt. Kort gezegd gaat oversluiten in 5 stappen: