Het oversluiten van je hypotheek doe je niet zomaar. Hierboven kon je al lezen: het kan je soms veel opleveren. Niet alleen qua kostenbesparing trouwens. Er zijn nog meer voordelen van oversluiten. De belangrijkste redenen voor oversluiten zijn deze vijf.
De lagere hypotheekrente is voor veel mensen dé reden om over te sluiten. Bij het aangaan van je hypotheek heb je met je hypotheekverstrekker een rentepercentage afgesproken. Die rente geldt gedurende de hele rentevaste periode. Vaak wel tien, vijftien of twintig jaar. Het ding is alleen dat de rentes anno 2021 historisch laag liggen – soms zelfs net boven de 1%. Dat terwijl een aantal jaar geleden rentes van bijvoorbeeld 3 of 4% gebruikelijk waren. Een enorm verschil dus!
Door je hypotheek over te sluiten, los je in één keer je huidige hypotheek af en sluit je in plaats daarvan een nieuwe hypotheek af. Met een nieuwe rentevaste periode én een nieuw rentepercentage. Je betaalt dit lage rentepercentage gedurende je nieuwe rentevaste periode. Dit betekent dat je tot wel 20 jaar profiteert van de huidige lage rentes. Ook als de rentes weer gaan stijgen.
Een lagere rente betekent ook lagere maandlasten. De hypotheeklasten die je maandelijks betaalt, bestaan uit aflossing en hypotheekrente. Hoe lager je hypotheekrente is, hoe minder je dus per maand zult betalen aan je hypotheekverstrekker. Dat kan je elke maand een mooi bedrag schelen.
Verder profiteer je niet alleen nu van lagere maandlasten, maar weet je ook precies wat je de hele rentevaste periode aan maandlasten zult betalen. Je hebt dus nu al zicht op je maandelijkse kosten voor je hypotheek over tien, vijftien of twintig jaar. En je weet zeker dat je lasten dan nog net zo laag zullen zijn als nu, ongeacht wat de marktrente doet.
Het kan zijn dat jouw huidige hypotheek qua voorwaarden niet meer goed bij je wensen of situatie past. Zo kon je in het verleden een beleggingshypotheek of levenhypotheek afsluiten. Die typen hypotheken brengen onzekerheid met zich mee en zijn vaak niet zo gunstig als hypotheekverstrekkers eerder deden vermoeden. Door je hypotheek over te sluiten, kun je alsnog kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Je hebt dan de zekerheid dat je elke maand aflost op je hypotheek.
Nog een laatste voordeel is dat je bij het oversluiten van je hypotheek misschien wel een hoger bedrag kunt lenen. De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen, waardoor de kans groot is dat je woning meer waard is dan toen je je hypotheek afsloot. Daardoor kun je misschien ook meer lenen (oftewel: je hypotheek verhogen). Tenminste, als je inkomsten dat ook toelaten. Het extra leenbedrag kun je bijvoorbeeld gebruiken voor een verbouwing. Of om zonnepanelen op je dak te laten installeren.
Je hypotheek oversluiten is niet iets wat je zomaar doet. Je kiest ervoor omdat het je een duidelijk voordeel oplevert. Meer dan dat het je kost sowieso.
In de volgende situaties kan het interessant zijn om je hypotheek over te sluiten:
✔ Als je je hypotheek hebt afgesloten in een periode waarin de rentes hoger waren dan dat ze op dit moment zijn.
✔ Als je een beleggings- of levenhypotheek hebt. In zo’n geval kan het vaak gunstig zijn om naar een ander type hypotheek over te stappen.
✔ Als je een hoger bedrag wilt lenen aan hypotheek en daar (door hogere woningwaarde en voldoende inkomen) mogelijkheden toe hebt.
Maar hoe werkt dat dan precies, oversluiten? Je hebt daarvoor in feite twee opties: een andere hypotheek afsluiten bij je huidige hypotheekverstrekker of overstappen naar een andere bank. Het hangt maar net van je situatie en van je hypotheek af wat voor jou het gunstigst is.
Hoe oversluiten precies in zijn werk gaat? Daar komen we later op terug in het stappenplan onderaan dit artikel.
Oversluiten betekent niet per se dat je naar een andere bank gaat. Soms doet je huidige hypotheekverstrekker je een gunstig aanbod. Je hebt bij je huidige geldverstrekker twee mogelijkheden: oversluiten naar een nieuwe hypotheek (bij dezelfde aanbieder dus) of kiezen voor rentemiddeling.
Rentemiddeling houdt in dat je met je hypotheekverstrekker afspraken maakt over een nieuw rentepercentage. Dit nieuwe rentepercentage is een afgesproken gemiddelde van je huidige rentepercentage en de rente die je aanbieder op dit moment hanteert. Ook in dit geval zal je een vergoeding moeten betalen voor het openbreken van je hypotheekcontract, maar de kosten worden gespreid over de hele rentevaste periode.
Niet altijd is blijven bij je huidige hypotheekverstrekker de voordeligste optie. Het kan best zijn dat je bij een andere bank voordeliger uit bent. In dat geval sluit je een nieuwe hypotheek af bij een andere hypotheekverstrekker. Je moet dan bijna altijd een boeterente betalen aan je huidige hypotheekverstrekker voor het feit dat je je hypotheekcontract vroegtijdig openbreekt.
Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep helpt!
Er komt nogal wat om de hoek kijken bij oversluiten. Maar wees gerust: je staat er niet alleen voor. Een deskundige hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep kijkt kritisch mee naar jouw hypotheek en geeft je passend advies. Is oversluiten voor jou gunstig? Of is rentemiddeling handiger? En wat kun je besparen?
Dat alles zal je hypotheekadviseur altijd uitgebreid voor je uitzoeken. Maak gerust een vrijblijvende eerste afspraak.
Bij oversluiten moet je rekening houden met een aantal bijkomende kosten. Wat dat voor kosten zijn, zullen we hieronder kort toelichten.
Je hypotheek mag maximaal 100% van de woningwaarde bedragen. Daarom wordt je hypotheek getoetst aan de actuele taxatiewaarde van je woning. Dat geldt niet alleen als je een nieuw huis koopt, maar ook als je door over te sluiten een nieuwe hypotheek afsluit. Voor de taxatie betaal je een bedrag aan de taxateur.
Kosten: ongeveer € 500,-.
Ook zal je voor je nieuwe hypotheekakte opnieuw langs de notaris moeten. De notaris stelt de akte voor je op en vraagt je die in zijn kantoor te ondertekenen. Daarvoor betaal je kosten. De hoogte daarvan verschilt per notariskantoor en kan ook afhankelijk zijn van jouw situatie.
Kosten: zo’n € 600,- tot € 1000,-.
Bij oversluiten komt veel uitzoekwerk kijken. Denk aan het vergelijken van hypotheken, rentes en voorwaarden. Zo weet je zeker dat je een passende hypotheek oversluit. Maar ook moet je bijvoorbeeld de juiste documenten aanleveren, offertes opvragen en andere dingen op tijd en goed regelen. Daarom schakelen veel Nederlanders voor oversluiten een deskundige hypotheekadviseur in. Dan weet je zeker dat je een passende hypotheek afsluit en dat je niets vergeet.
Voor hypotheekadvies en -bemiddeling betaal je een vast bedrag aan je hypotheekadviseur. Bij Van Bruggen Adviesgroep werken we hiervoor met heldere prijsafspraken. Geen verrassingen achteraf dus. In een vrijblijvende intake vertelt een van onze adviseurs je graag wat de kosten in jouw situatie zijn.
Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af? Dan betaal je daarvoor ook een klein bedrag. NHG biedt een vangnet voor als je je hypotheeklasten na een tijdje niet meer zou kunnen betalen. In dat geval staat Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) borg als je in de problemen komt met de terugbetaling van je hypotheek. Nog een reden om voor NHG te kiezen, is dat het je vaak een lagere rente oplevert.
Voor het afsluiten van een hypotheek met NHG betaal je eenmalig 0,7% van de totale hypotheeksom. Als je een hypotheek afsluit van € 300.000,-, zijn je NHG-kosten dus € 2.100,-.
Doordat je je hypotheekcontract vroegtijdig openbreekt, loopt je huidige hypotheekverstrekker rente-inkomsten mis. Hiervoor betaal je bijna altijd een overstapboete aan je huidige hypotheekverstrekker. Hoeveel die bedraagt, is van meerdere factoren afhankelijk. Hoe dat precies zit, lees je een paar alinea’s verderop in dit artikel.
Die verschillende kosten kun je trouwens ook laten meefinancieren in je hypotheek. Daardoor betaal je de kosten als het ware gespreid over de hele rentevaste periode voor je hypotheek.
En er is meer goed nieuws: de oversluitkosten voor je hypotheek zijn in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat je alle hierboven genoemde kosten mag aftrekken van je inkomen in box 1 bij je jaarlijkse belastingaangifte. Ja, ook de boeterente. Dit kan flink schelen in het bedrag dat je aan de Belastingdienst moet afdragen.
Let op: als je je oversluitkosten laat meefinancieren in je hypotheek, ontvang je over dit deel van je hypotheek geen hypotheekrenteaftrek.
We hadden het er net al even over: de boeterente. Wat is het? Hoeveel bedraagt die? En zijn er ook mogelijkheden om zo’n boeterente te omzeilen? Lees de antwoorden op de belangrijkste vragen hieronder.
Door je hypotheek over te sluiten, kom je in feite de afspraken niet na uit het hypotheekcontract. Je hypotheekverstrekker ziet je liever niet gaan, omdat zij hierdoor rente-inkomsten niet ontvangt waar ze wel op had gerekend. Daarom rekent je hypotheekverstrekker hiervoor een bedrag aan boeterente. Dit is in feite een vergoeding om je nog te betalen rente vooruit te mogen betalen, zodat je een andere hypotheek kunt afsluiten.
Je hypotheekverstrekker moet zich bij het bepalen van de boeterente houden aan de richtlijnen van de AFM. Voor het bepalen van jouw boeterente zal de hypotheekverstrekker altijd naar een aantal factoren kijken:
Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld voor de boeterente is als volgt:
Laten we uitgaan van een aflossingsvrije hypotheek van € 300.000,-, waarover je 4% rente betaalt. Je rentevaste periode duurt nog 1,5 jaar. Stel dat op dit moment de rente 2% zou bedragen. Je boeterente bedraagt dan € 9.000,-. Dit lijkt een hoog bedrag, maar besef wel dat je de komende jaren ook 2,7% rente minder betaalt – elke maand opnieuw.
Oversluiten zonder boete kan als je rentevaste periode afloopt. Dan hoef je namelijk je hypotheekcontract niet open te breken. Maar als die periode nog even duurt, is oversluiten zonder boete helaas lastig. Wel zijn er andere manieren om je oversluitkosten te verlagen.
Een andere optie kan zijn om te verhuizen. Als je bij een verhuizing een nieuwe hypotheek afsluit, hoef je in de meeste gevallen geen boeterente te betalen. Mocht je toch al op zoek zijn naar een nieuw stulpje, dan is de lage rente daarvoor misschien een extra goede reden.
Meer weten? In ons artikel over boeterente vertellen we je alles over dit onderwerp.
Zoals je leest, komt er het nodige bij oversluiten kijken. Maar wees gerust: het is eenvoudiger dan het misschien lijkt. Kort gezegd gaat oversluiten in 5 stappen:
Heb je een vraag over hypotheek oversluiten? Of ben je benieuwd naar jouw mogelijkheden? Maak vrijblijvend een afspraak met een van onze adviseurs. Die kijkt mee naar jouw opties en vertelt je precies wat oversluiten jou oplevert.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.
