Over heel 2022 gezien was er nog sprake van een stijging van de huizenprijzen. De prijzen stegen in 2022 gemiddeld met zo’n 13,6% ten opzichte van 2021. Maar al rond de zomer van 2022 zagen we van maand-op-maand dat er sprake was van een omslag naar dalende huizenprijzen.
In juni 2023 waren de huizenprijzen 5,5% lager dan juni 2022. De verwachting van enkele banken is dat de huizenprijzen in het tweede half jaar van 2023 verder zullen dalen (jaar-op-jaar basis), maar dat die daling volgend jaar stopt. Het lijkt erop dat de prijzen van woningen vanaf dan stabiliseren. Als die voorspelling uitkomt dan betekent dat we binnenkort al een draai van dalend naar stabiel of stijgend gaan zien als we naar de cijfers van maand-op-maand basis kijken. De eerste voortekenen zijn er al, want de huizenprijzen stegen van mei op juni met 0,2%. Het is belangrijk om een onderscheid te maken in de prijsontwikkeling op jaarbasis en die op maandbasis. De prijsontwikkeling op jaarbasis laat vooral de prijsontwikkeling in het verleden zien. De prijsontwikkeling op maandbasis is veel grillig, maar laat meestal wel beter zien welke kant de prijzen op dit moment op gaan. Belangrijk om je te realiseren: als bijvoorbeeld het afgelopen jaar de prijzen gedaald zijn en vanaf nu zouden stabiliseren, dan dalen de jaar-op-jaar prijzen nog een jaar door; terwijl op maand-op-maand basis de prijzen 0% dalen of stijgen. Van Bruggen Adviesgroep kijkt op dit moment meer naar de maand-op-maand prijsontwikkeling. Doordat de vaste hypotheekrente in 2023 nagenoeg niet beweegt en de inkomens wel sterk stijgen, verwachten wij dat consumenten de komende weer meer kunnen lenen. Gevolg is dat ze dan meer te besteden hebben en de huizenprijzen niet verder dalen en gaan stabiliseren en waarschijnlijk zelfs weer gaan stijgen. Waarbij het voor de woningmarkt te hopen is dat het bij een bescheiden stijging blijft in de komende jaren.
Lees hieronder meer over de prognoses voor de huizenprijzen van enkele banken. De prijsontwikkeling die de banken beschrijven, is die van de jaar-op-jaar ontwikkeling, waardoor de boodschap wat pessimistischer klinkt dan die van ons.
In juni 2023 voorspelden economen van de Rabobank dat de huizenprijzen in 2023 nog wat verder zullen dalen. Volgend jaar stopt die daling. Ze voorspellen dat de huizenprijzen na 2023 stabiliseren.
In de eerste helft van 2023 daalden de huizenprijzen sneller dan was voorspeld. Ook lag het aantal verkochte woningen lager dan verwacht. De economen van de Rabobank verwachten dat de huizenprijzen over heel 2023 genomen gemiddeld 5,2% lager liggen dan in 2022. Ook het Economisch Bureau van ABN AMRO verwacht prijsdalingen in 2023 van zo’n 5%.
Daarnaast verwachten ze dat de gemiddelde prijs van bestaande woningen eind 2024 6,5% lager ligt dan in het vierde kwartaal van 2022. Dat betekent dat woningen 9,0% goedkoper zijn dan op de piek van de huizenmarkt in juli 2022. Dat komt gemiddeld genomen neer op een € 33.000,- lagere verkoopprijs dan in de zomer van 2022.
Goed om te weten: De grootste dalingen waren in de grote steden. Dit heeft ermee te maken dat de prijzen in de grote steden ook het hardst waren gestegen. Daarnaast speelt mee dat er in deze steden meer beleggers actief zijn, die nu te maken hebben met verhoogde overdrachtsbelasting.
Overigens zijn de huizenprijzen in reële zin meer gedaald dan de cijfers doen vermoeden. Door de inflatie hebben veel mensen een loonsverhoging gekregen. Het lijkt erop dat de netto woonlasten minder hard zijn gestegen dan het netto inkomen van veel mensen. Dat maakt koopwoningen mogelijk langzaamaan beter betaalbaar, ook voor starters.
De economen van de Rabobank verwachten dat de huizenprijzen in 2024 niet of nauwelijks verder dalen. De huidige voorspelling is dat de huizenprijzen in het vierde kwartaal van 2024 slechts 0,4% lager liggen dan in het vierde kwartaal van 2023.
Die verwachte stabilisering heeft met een paar dingen te maken. Ten eerste zijn woningen door de daling van de huizenprijzen beter betaalbaar geworden, waardoor ook starters weer kansen zien op de woningmarkt. Ten tweede is er nog altijd sprake van krapte: de vraag naar woningen is groter dan het aanbod. Ten derde wordt verwacht dat de hypotheekrentes, als gevolg van een verwachte daling van de kapitaalmarktrentes, volgend jaar weer zullen dalen. Ten vierde ligt de werkloosheid, zeker in vergelijking met eerdere jaren, erg laag en is er tot nu toe geen sprake van een recessie.
Als de huizenprijzen stijgen, moet je relatief meer betalen voor een huis met dezelfde oppervlakte. Dat betekent dat je mogelijk een minder groot huis kunt kopen voor hetzelfde geld. Vooral voor starters is dit lastig.
Voor mensen die al een huis hebben, betekenen stijgende huizenprijzen dat ze meer overwaarde hebben. Dat kan gunstig zijn als je je hypotheek wilt verhogen (bijvoorbeeld voor een verbouwing) of als je verhuisplannen hebt. Houd er rekening mee dat je er dan wel ook een duurder huis voor terugkoopt. Dat maakt een stijging van de huizenprijzen vooral gunstig als je naar een kleinere woning verhuist. Je krijgt dan een relatief goede prijs voor je huidige huis, terwijl je niet te veel merkt van de huizenprijzenstijging bij de aankoop van je nieuwe woning. Een groot voordeel voor veel mensen die nu al een huis hebben, is dat ze vaak hun huidige lage hypotheekrente mee kunnen nemen naar de nieuwe woning. Alleen over het deel dat ze extra lenen, betalen ze dan de hogere rente.
Dalende huizenprijzen zijn gunstig voor starters op de woningmarkt. Zij hoeven voor dezelfde woning minder diep in de buidel te tasten dan eerder. Ze krijgen dus meer huis voor hun geld en hebben betere kansen om een huis te kunnen kopen.
Voor koophuiseigenaren zonder verhuisplannen hebben de dalende huizenprijzen geen grote impact. Zolang je blijft wonen waar je woont, merk je er niets van.
Ook als je je huis wél wilt verkopen, hoeft dit geen grote ramp te zijn. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren zo erg gestegen dat veel mensen wel overwaarde op hun huis hebben. Een lichte daling betekent dan niet direct een restschuld, maar hooguit een iets lagere overwaarde om in een volgend huis te steken. Bovendien kost een volgende woning relatief minder als er sprake is van dalende huizenprijzen. Je krijgt dus mogelijk iets minder voor je huidige woning, maar bent aan de andere kant ook minder kwijt voor een volgend huis.
Vorig jaar was er nog sprake van een sterke stijging van de huizenprijzen. Gemiddeld stegen de prijzen van koopwoningen met maar liefst 13,6% in 2022. Ook de jaren daarvoor zijn de huizenprijzen alsmaar gestegen. In juli 2022 bereikten de huizenprijzen een piek. Sinds dat moment zijn ze weer licht gedaald, maar de daling is nog altijd niet heel sterk.
De dalende ontwikkeling van de huizenprijzen in 2023 heeft een paar oorzaken:
Al met al lijkt het er niet op dat we ons zorgen hoeven te maken over de huizenprijzen-ontwikkeling. In 2024 wordt een stabilisering van de huizenprijzen verwacht. Ook is de voorspelde daling voor 2023 zeker niet enorm.
Om een aantal redenen zien de voorspellingen voor de woningmarkt er zeker gunstig uit en hoeven huizenkopers of verhuizers niet bang te zijn dat hun huis opeens veel minder waard wordt:
Dat alles zorgt ervoor dat de woningmarkt, zelfs als er een crisis komt, minder snel op slot zal gaan dan jaren geleden.
Het is wel goed om te weten dat de ontwikkeling van de huizenprijzen niet overal in Nederland gelijk opging. Volgens de rapportage van de Rabobank zijn er grote verschillen tussen regio’s. De prijsdaling was het sterkst in Utrecht, Amsterdam, het Gooi en de Vechtstreek, de Zaanstreek en Haarlem. In Utrecht was de daling 7%. In Zeeuws-Vlaanderen was de daling een stuk kleiner met slechts 1% lagere huizenprijzen. De precieze ontwikkeling van de huizenprijzen kan dus per postcode verschillen.
Een positieve bijkomstigheid van de huidige verwachtingen voor de huizenprijzen is dat de woningkansen voor starters verbeteren. Dat heeft te maken met drie redenen:
We zien dan ook in de cijfers van het Hypotheken Data Netwerk dat er de laatste tijd meer hypotheekaanvragen van starters komen dan van doorstromers. Starters zien hun kans schoon op de huidige markt om naar een woning op zoek te gaan.
Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn om een (volgend) huis te kopen? Onze financieel adviseurs kijken graag gericht mee naar jouw hypotheekopties in een vrijblijvend en gratis eerste gesprek. Plan een afspraak op een kantoor bij jou in de buurt!
Houd er rekening mee dat de verwachtingen voor de huizenprijzen hierboven enkel voorspellingen zijn. Hoe de huizenprijzen zich daadwerkelijk ontwikkelen, hangt van allerlei factoren af. Denk aan de ontwikkeling van de inflatie en de situatie in Oekraïne en Rusland. Wat de huizenprijzen doen, is dan ook niet met 100% zekerheid te zeggen. Als de inflatie bijvoorbeeld toch hoger uitvalt dan gedacht, kan dat ook tot een stijging van de hypotheekrentes leiden en een hardere daling van de huizenprijzen betekenen.
Een prognose van de huizenprijzen geven, blijft dus deels koffiedik kijken. Maar uitgaande van min of meer gelijkblijvende omstandigheden zijn de huizenprijzen-verwachtingen hierboven een logische voorspelling.
Wil je op de hoogte blijven van de laatste ontwikkeling van de huizenprijzen? We praten je in onze blogs regelmatig bij over onze verwachtingen van de huizenprijzen en het nieuws daarover. Lees hieronder onze meest recente berichten over dit onderwerp.
Augustus 2023 | HUIZENPRIJZEN STIJGEN DE KOMENDE MAANDEN
Augustus 2023 | TEGELIJKERTIJD STIJGING EN DALING HUIZENPRIJZEN NIET TEGENSTRIJDIG
Juli 2023 | WOZ-WAARDE NEDERLANDSE WONINGEN STIJGT
Mei 2023 | PSYCHOLOGISCH WAARDEVERLIES WEEGT ZWAARDER DAN LAGERE KOOPPRIJS VOLGENDE WONING
Deze huizenprijzen-verwachtingen zijn gebaseerd op de voorspellingen van economen van Van Bruggen Adviesgroep, de Rabobank en ABN AMRO. De verwachtingen van Van Bruggen Adviesgroep zijn opgesteld door Oscar Noorlag, hypotheekmarktkenner bij Van Bruggen Adviesgroep.
Laatste update: 21-08-2023
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.