Overwaarde huis
Heb je overwaarde op je huis? Dan is je woning meer waard dan je hypotheek. Ontdek hoe je overwaarde berekent en welke kansen het je biedt – ook als je niet wilt verhuizen!
Wat is overwaarde op je huis?
Overwaarde is het verschil tussen wat je huis nu waard is en wat je nog aan hypotheek moet terugbetalen. Je kunt het niet direct opnemen, maar er wél gebruik van maken. Die waarde zit namelijk in de stenen van je huis. Je overwaarde komt namelijk pas vrij als je je woning verkoopt of als je de overwaarde verzilvert op een andere manier.
Wanneer heb je overwaarde op je huis?
Huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Daardoor hebben veel mensen overwaarde op hun woning. Je hebt overwaarde op je huis als een of meer van deze situaties voor jou gelden:
- Je woont al langer in je huidige woning en kocht je huis toen de prijzen nog laag waren.
- Je woont nog kort in je huidige woning, maar de huizenprijzen stegen extreem in een korte tijd.
- Je loste een deel van je hypotheek al af, waardoor het verschil met de huidige woningwaarde groter is geworden.
- Je hebt destijds bewust minder geleend dan mogelijk was, dus lag je hypotheek vanaf het begin lager dan de waarde van je woning.
- Een combinatie van bovenstaande factoren, zoals aflossen én waardestijging, zorgt voor extra overwaarde.
Heeft mijn woning overwaarde?
Nu ben je waarschijnlijk benieuwd: heeft jouw woning overwaarde? Om dat te checken, heb je twee bedragen nodig: je huidige woningwaarde en je openstaande hypotheekschuld.
Hoeveel je woning op dit moment waard is, kun je op twee manieren controleren:
- Laat een onafhankelijke taxateur je woning taxeren.
- Check de WOZ-waarde van je woning. Deze vind je op de WOZ-beschikking die je elk jaar van de gemeente in de brievenbus ontvangt. Bij veel gemeentes check je kosteloos de WOZ-waarde van je woning via waardeloket.nl.
Je WOZ-waarde laat zien wat je woning waard was op 1 januari van het jaar ervoor. De gemeente schat dan de marktwaarde van je woning op die datum. Omdat je WOZ-waarde is gebaseerd van vorig jaar, wijkt dit vaak af van wat je huis nu waard is.
Hoeveel je resterende hypotheeksom bedraagt, zie je op je jaarlijkse hypotheekoverzicht. Je kunt dit opvragen bij je hypotheekaanbieder of online bekijken in je persoonlijke omgeving van je geldverstrekker.
Overwaarde huis berekenen
Bereken je overwaarde door jouw openstaande hypotheeksom af te trekken van de WOZ-waarde of taxatiewaarde van je woning. Dan weet je precies hoeveel overwaarde je hebt.
Een voorbeeldberekening
Je hebt vijf jaar geleden een hypotheek afgesloten van € 365.000,-.
Je hebt inmiddels afgelost op je hypotheek, waardoor je hypotheek nu nog € 350.000,- bedraagt.
Je woning is op dit moment volgens de WOZ-beschikking van de gemeente € 430.000,- waard.
Je hebt dan een overwaarde van € 430.000,- minus € 350.000,- = € 80.000,-.
Meer weten over de overwaarde op je huis? Maak gerust een afspraak met een van onze adviseurs voor hypotheekadvies op maat.
Overwaarde huis opnemen
Je neemt je overwaarde van je huis op door te verhuizen. Het bedrag komt dan vanzelf vrij. Maar dat is niet de enige optie. Door je overwaarde op te nemen, haal je geld uit je woning dat je vrij kunt gebruiken. Je kunt in principe een bedrag van maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Ga je je woning verbouwen of verduurzamen? Dan kun je mogelijk nog iets meer lenen.
De bekendste manieren om overwaarde op te nemen zijn:
Staat je hypotheek voor een hoger bedrag in het Kadaster ingeschreven dan wat je nu nog moet aflossen? Dan kun je wellicht je hypotheek onderhands verhogen. Je hoeft dan niet opnieuw naar de notaris om een hoger bedrag te lenen. Houd er wel rekening mee dat je hypotheekbedrag alleen kunt verhogen tot het afgesproken maximum. Ook toetst de hypotheekaanbieder opnieuw je inkomen als je je hypotheek verhoogt.
Je sluit een extra hypotheek af bij dezelfde hypotheekaanbieder met een nieuwe rente en nieuwe voorwaarden. Ook toetst de hypotheekaanbieder je inkomen. Je betaalt hiervoor eenmalige kosten, zoals notaris en taxatie.
Met een opeethypotheek neem je na je AOW-leeftijd je overwaarde op. De aanbieder toetst het inkomen minder streng dan bij een tweede hypotheek. Je ontvangt eenmalig of periodiek een bedrag, dat je vrij kunt besteden. Je betaalt de rente niet meteen, maar die wordt opgeteld bij je hypotheekschuld. Daardoor houd je later minder overwaarde over. Laat je daarom goed adviseren door een hypotheekadviseur.
Je kunt ook je lopende hypotheek stoppen en een nieuwe afsluiten bij een andere aanbieder. Daarbij neem je ook je overwaarde mee. Oversluiten is interessant als je niet tevreden bent over de voorwaarden. Of als je aflossingsvrije hypotheek binnenkort afloopt. Betaal je nu meer rente betaalt voor dan de actuele rente? Ook dan kan oversluiten voordelig voor je zijn.
Waarvoor kun je overwaarde gebruiken?
Je overwaarde is geen bedrag dat je zomaar opneemt van je bankrekening om direct leuke dingen mee te doen. Maar als je je overwaarde opneemt door bijvoorbeeld een opeethypotheek, tweede hypotheek of krediethypotheek, dan bepaal je zelf waar je het geld voor gebruikt. Zie het als een extra buffer. Handig voor het realiseren van je woonwensen of voor extra financiële ruimte. Benieuwd wat je nog meer met je overwaarde kunt doen? Lees hieronder een paar opties:
Een ander huis kopen.
De overwaarde op je huidige woning geeft je extra budget om in een ander huis te steken. Ideaal als je groter wilt wonen, een ander huis op het oog hebt of al een tijdje van plan was om te gaan verhuizen.
Een andere woning huren.
Verhuis je naar een huurwoning? Dan ontvang je de overwaarde – als je aan bepaalde voorwaarden voldoet – als een vrij besteedbaar bedrag. Met dit bedrag betaal je de huur voor je nieuwe woning én heb je financiële ruimte voor andere mooie plannen. Koop je binnen 3 jaar opnieuw een woning? Dan kun je minder hypoteekrente aftrekken door de bijleenregeling.
Je hypotheekrente verlagen.
Als je woning meer waard is dan toen je er introk, dan valt je hypotheek misschien wel in een lagere risicoklasse. Dat biedt kansen om je rente te verlagen.
Je huis verbouwen.
Je overwaarde geeft je extra financiële ruimte om bijvoorbeeld je tuin op te knappen, je huis uit te bouwen of een gloednieuwe keuken te installeren. Je overwaarde gebruiken voor een verbouwing is een slimme keuze – wat je plannen ook zijn.
Een tweede huis kopen.
Heb je altijd al van een huisje in het bos of een vakantiewoning gedroomd? Ook daarvoor kun je je overwaarde inzetten. Zo’n tweede woning kan eventueel ook een investering zijn als je deze woning aanbiedt voor verhuur.
Overwaarde als aanvulling op je pensioen.
Tijdens je pensioen is een extra buffer wel zo prettig. Stort je je overwaarde op je spaarrekening? Dan kun je daar geleidelijk je pensioen mee aanvullen. Lees op onze site meer over de mogelijkheden met overwaarde na je pensioen.
Andere opties.
Er zijn natuurlijk nog meer opties om je overwaarde slim te gebruiken. Denk aan een nieuwe auto, een mooie vakantie of het aflossen van schulden. Je kunt het geld ook schenken aan je (klein)kinderen – bijvoorbeeld voor de aankoop van hun eerste huis). Gebruik je de overwaarde niet voor je eigen woning? Dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek over het bedrag dat je opneemt.
Moet ik belasting betalen over de overwaarde?
Als je in je koopwoning met overwaarde blijft wonen, is de overwaarde meestal belastingvrij. Wel kan je onroerendezaakbelasting (OZB) stijgen als je huis meer waarde wordt. Die belasting wordt namelijk gebaseerd op de WOZ-waarde van je huis.
Gebruik je de overwaarde om een ander huis te kopen en de hypotheek voor dat huis mee te verlagen? Ook dan hoef je geen belasting over de overwaarde te betalen. Steek je de overwaarde niet of maar deels voor je nieuwe woning? Dan krijg je te maken met de bijleenregeling. In dat geval krijg je minder hypotheekrenteaftrek. Over het bedrag aan overwaarde dat je niet in de nieuwe woning steekt, ontvang je geen hypotheekrenteaftrek.
Op onze site kun je nog meer lezen over hoe het zit met belasting bij overwaarde.
Vraag hypotheekadvies aan
Van het berekenen van je overwaarde tot het bespreken van de mogelijkheden – een hypotheekadviseur van Van Bruggen helpt je graag met advies over jouw overwaarde. Altijd met onafhankelijk en deskundig advies passend bij jouw situatie.
En het fijne is: bij ons werken ook makelaars en verzekeringsadviseurs, en we geven ook pensioenadvies. Zo kun je bij al jouw vragen goed geholpen worden.
Maak een vrijblijvende eerste afspraak. Dan weet je snel wat jouw opties zijn en hoe jouw adviseur je daarbij kan helpen.
Oscar Noorlag
Veelgestelde vragen overwaarde huis
Dat verschilt per persoon en per situatie. Het hangt bijvoorbeeld af van de huidige hypotheekrente en van je eventuele verhuis- of verbouwplannen. Om hier goede keuzes over te maken, kun je het beste hypotheekadvies inschakelen van een expert. Onze ervaren hypotheekadviseurs kunnen je hier persoonlijk over adviseren.
Vooral de bijleenregeling is belangrijk als je overwaarde hebt. Die regeling bepaalt dat je bij de aankoop van een volgende woning alleen hypotheekrenteaftrek krijgt over je volledige hypotheek als je ook je overwaarde inbrengt in je nieuwe woning. Daarnaast gelden er nog meer belastingregels bij overwaarde.
Je kunt met je overwaarde bijvoorbeeld een verbouwing financieren of een ander huis kopen. Of je kunt het geld steken in een tweede woning, eventueel voor de verhuur. En zo zijn er nog wel meer mogelijkheden om je overwaarde op je hypotheek te benutten.
Check hiervoor je WOZ-waarde en trek van dit bedrag je openstaande hypotheekschuld af. Het resterende bedrag is je overwaarde.
Nee, dat is niet de enige mogelijkheid. Je kunt hiervoor bijvoorbeeld ook een tweede hypotheek afsluiten of je hypotheek oversluiten. Lees op onze site verder hoe je je overwaarde kunt verzilveren.
Je hebt overwaarde als je woning op dit moment bij de verkoop meer zou opleveren dan wat je aan hypotheek hebt openstaan.
Dit kun je checken op de WOZ-beschikking die de gemeente jaarlijks uitstuurt of je kunt hiervoor jouw postcode invullen op WOZ-waardeloket. Voor veel gemeenten is het mogelijk ook daar je WOZ-waarde in te zien.
Op dit moment hebben veel mensen overwaarde doordat de huizenprijzen zijn gestegen sinds ze hun woning hebben gekocht. Andere redenen voor overwaarde zijn dat je hebt afgelost op je hypotheek of dat je destijds niet je maximale hypotheek hebt afgesloten. Ook in die situaties is je hypotheekschuld lager dan je woningwaarde.
Als jij en je partner uit elkaar gaan, is in principe 50% van de overwaarde van de ene partner en 50% van de overwaarde van de andere partner. Dat geldt alleen niet als jullie bij het samenwonen of trouwen andere afspraken hebben vastgelegd. Verkopen jullie de woning? Dan krijgen beide partners de helft van de overwaarde. Blijft één van beide in het huis wonen? Dan moet diegene de andere ex-partner uitkopen door aan de ex-partner 50% van de overwaarde te betalen. Lees op onze site meer over overwaarde en scheiden.