Wat is overwaarde (op je huis)?

Overwaarde is het verschil tussen je huidige woningwaarde en de hoogte van je hypotheek op dit moment (na aftrek van wat je al op je hypotheek hebt afgelost). In de volksmond zeggen mensen ook wel dat het “geld in stenen” zit. Je overwaarde is namelijk een bedrag dat pas vrijkomt als je je woning verkoopt of als je de overwaarde op een andere manier verzilvert (daar zijn verschillende mogelijkheden voor).

Er bestaat ook negatieve overwaarde. Een andere benaming daarvoor is ‘restschuld’. Het betekent dat je woning minder waard is dan je openstaande hypotheekbedrag. Als je je woning op dit moment verkoopt, zou je in dat geval met een schuld achterblijven.

Wanneer heb je overwaarde op je huis?

De meeste mensen hebben overwaarde op hun huis door de forse stijging van de huizenprijzen. Als je al lange tijd in je huidige woning woont, heb je deze waarschijnlijk gekocht toen de prijzen een stuk lager lagen. In dat geval is je woning sindsdien in waarde gestegen.

Door de oververhitte woningmarkt zijn de prijzen van woningen de afgelopen jaren extreem gestegen – met elk jaar wel een paar procent. Daardoor hebben ook veel mensen die nog niet heel lang in hun woning wonen, overwaarde opgebouwd.

Ook als je woning niet in waarde is gestegen, kun je overwaarde hebben op je huis. Een mogelijke oorzaak is dat je sinds de aankoop van je woning op je hypotheek hebt afgelost. Je hypotheek is daardoor gedaald, waardoor het verschil tussen je woningwaarde en je openstaande hypotheek toeneemt.

Een andere oorzaak kan zijn dat je bij de aankoop van je woning niet de maximale hypotheek hebt genomen, waardoor je hypotheek altijd al lager is geweest dan wat je woning waard is.

Heeft mijn woning overwaarde?

Nu ben je waarschijnlijk benieuwd: heeft jouw woning overwaarde? Daarvoor heb je twee gegevens nodig: je huidige woningwaarde en je openstaande hypotheekschuld. Door die gegevens te checken, kun je inzien of je overwaarde hebt.

Hoeveel je woning op dit moment waard is, kun je op twee manieren controleren:

  • Laat een onafhankelijke taxateur je woning taxeren.
  • Check de WOZ-waarde van je woning. Deze kun je inzien op de WOZ-beschikking die je elk jaar van de gemeente in de brievenbus ontvangt. Ook kun je in veel gemeentes via nl kosteloos de WOZ-waarde van je woning checken.

Je WOZ-waarde is het bedrag dat je woning op een bepaalde peildatum (1 januari van het voorgaande jaar) waard was. Hiervoor wordt gekeken naar de geschatte marktwaarde van je woning op die datum. Omdat de peildatum vóór de huidige datum ligt, is je WOZ-waarde niet per definitie gelijk aan wat je woning op dit moment in de verkoop zou opleveren.

Hoeveel je resterende hypotheeksom bedraagt, kun je zien staan op je jaarlijkse hypotheekoverzicht. Ook kun je dit bij je hypotheekaanbieder opvragen of (bij de meeste geldverstrekkers) online inzien in je persoonlijke omgeving.

Overwaarde huis berekenen

Zodra je die gegevens hebt, is het vrij eenvoudig om je overwaarde te berekenen. Trek hiervoor je resterende hypotheeksom af van de WOZ-waarde of taxatiewaarde van je woning. Dan weet je precies hoeveel je aan overwaarde hebt.

Een voorbeeldberekening:

Je hebt vijf jaar geleden een hypotheek afgesloten van € 235.000,-.

Je hebt inmiddels afgelost op je hypotheek, waardoor je hypotheek nu nog € 210.000,- bedraagt.

Je woning is op dit moment volgens de WOZ-beschikking van de gemeente € 285.000,- waard.

Je hebt dan een overwaarde van € 285.000,- minus € 210.000,- = € 75.000,-.

Meer weten over de overwaarde op je huis? Maak gerust een afspraak met een van onze adviseurs voor hypotheekadvies op maat.

Maak een afspraak voor hypotheekadvies

Waarvoor kun je overwaarde op je huis gebruiken?

Je overwaarde is geen bedrag dat je op de plank hebt liggen om direct leuke dingen mee te doen. Maar als je je overwaarde opneemt of verzilvert, dan kun je het bedrag wél gebruiken op de manier die jij wilt. Er zijn allerlei manieren om je overwaarde op te nemen. Zie het als een extra buffer om bijvoorbeeld je woonwensen mee te bekostigen of je spaarrekening mee aan te vullen. Hieronder lees je meer over een paar opties om je dit geld in te zetten.

Overigens hoef je je huis niet te verkopen om je overwaarde op te nemen. Er zijn genoeg alternatieve opties. Gelukkig maar, want wellicht ben je heel tevreden met de woning die je hebt.

  • Een nieuw huis kopen. De overwaarde op je huidige woning geeft je extra budget om in een ander huis te steken. Ideaal als je groter wilt wonen, een ander huis op het oog hebt of al een tijdje van plan was om te gaan verhuizen. Een ander huis kopen wordt door je overwaarde financieel net iets eenvoudiger. De overwaarde geeft je meer eigen vermogen, waardoor je wellicht een lagere hypotheek nodig hebt.
  • Een andere woning huren. Verhuis je naar een huurwoning? Dan kun je de overwaarde (onder bepaalde voorwaarden) als een vrij te besteden bedrag ontvangen. Met dit bedrag kun je de huur voor je nieuwe woning betalen maar vooral ook kun je er andere leuke dingen mee doen. Let op: dit geldt niet als je binnen drie jaar alsnog een andere woning koopt. In dat geval moet je de overwaarde in een volgende woning inbrengen; anders is de hypotheekrente niet volledig aftrekbaar.
  • Je hypotheekrente verlagen. Als je woning meer waard is dan toen je er introk, dan valt je hypotheek misschien wel in een lagere risicoklasse. Dat biedt kansen om je rente te verlagen. Een mooie meevaller! Op de pagina over overwaarde verzilveren lees je daar meer over.
  • Overwaarde gebruiken voor een verbouwing. Je overwaarde geeft je extra financiële ruimte om je woning op te knappen, uit te bouwen of om bijvoorbeeld een gloednieuwe badkamer te installeren. Wat je wensen ook zijn, je overwaarde gebruiken voor een verbouwing een slimme manier om je verbouwplannen te bekostigen.
  • Overwaarde gebruiken voor een tweede huis. Ideaal als je bijvoorbeeld altijd al van een huisje in het bos of een vakantiewoning hebt gedroomd. Ook kun je een tweede woning natuurlijk gebruiken als een investering door de woning aan te bieden voor verhuur. Op de pagina over overwaarde voor een tweede huis kun je hier meer over lezen.
  • Overwaarde als aanvulling op je pensioen. Een extra buffer is altijd fijn om te hebben na je pensioen. Als je het bedrag aan overwaarde stort op je spaarrekening dan kun je daarmee in de loop van de tijd je pensioen aanvullen. Als het om een flink bedrag gaat, kun je je overwaarde misschien ook gebruiken om eerder te stoppen met werken.
  • Andere opties. Daarnaast zijn er nog meer opties te bedenken. Wat dacht je bijvoorbeeld van een eigen caravan? Een mooie vakantie? Of wellicht een schenking aan je (klein)kinderen (bijvoorbeeld voor de aankoop van hun eerste huis)? Je kunt zelf bepalen waar jij het bedrag aan overwaarde in wilt steken. Let wel op dat je geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek als je je overwaarde aan iets anders dan je woning besteedt.

Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn met de overwaarde op je huis? Vraag een gratis kennismaking aan met een adviseur van Van Bruggen Adviesgroep.

Wij zoeken graag voor je uit wat jij met je overwaarde kunt doen.

Plan een eerste afspraak

Lees het whitepaper ‘Overwaarde gebruiken: wat kun je ermee?’

Overwaarde op je huis gebruiken, wat kun je ermee? Die vraag beantwoorden we uitgebreid in een whitepaper waarin we alle mogelijkheden voor je toelichten. Download gratis het whitepaper ‘Overwaarde huis gebruiken: wat kun je ermee?’ en doe er je voordeel mee.

Overwaarde whitepaper downloaden

Overwaarde en belasting

Bij overwaarde op je woning komen ook een aantal belastingregels om de hoek kijken. Houd daar rekening mee als je je overwaarde wilt verzilveren.

De eerste regeling om in je achterhoofd te houden, is de bijleenregeling. Die regeling houdt in dat je verplicht bent je overwaarde in je nieuwe woning te investeren als je binnen drie jaar een volgende woning koopt. Anders verlies je je recht op hypotheekrenteaftrek voor je nieuwe hypotheek ter grootte van het bedrag van de overwaarde.

Gebruik je je overwaarde voor een tweede huis of een vastgoedinvestering? Dan krijg je geen hypotheekrenteaftrek voor de woning die je koopt. Je kunt alleen profiteren van hypotheekrenteaftrek voor de hypotheek die je afsluit voor de aankoop, verbouwing of verduurzaming van de woning die jouw hoofdverblijf is.

Nog een derde aandachtspunt: als je de overwaarde opneemt en als bedrag op je spaarrekening zet, dan telt dit mee als spaargeld. Hier moet je dus ook vermogensbelasting over betalen. Daar staat tegenover dat als je een extra hypotheek hebt afgesloten om die overwaarde te verzilveren, je die in mindering mag brengen op je bezittingen. Het is afhankelijk van de hoogte van je vermogen om hoeveel belasting het per saldo gaat.

Je overwaarde gebruiken voor een verhuizing

Voordat je besluit te verhuizen en je woning met overwaarde te verkopen, zijn er een paar vragen die je jezelf moet stellen. Eén belangrijke praktische vraag is of je eerst je woning verkoopt en dan pas naar een volgende woning op zoek gaat, of dat je het liever andersom aanpakt.

In het tweede geval heb je alle tijd en rust om de verhuisdozen in te pakken en je droompaleis op Funda tegen te komen. Je hebt dan alleen nog niet de overwaarde op je huidige woning tot je beschikking als je het koopcontract voor je volgende huis tekent. Hoe zit dat dan?

Daarvoor bestaat het overbruggingskrediet. Daarmee kun je als je tijdelijk twee woningen hebt toch je overwaarde benutten voor de financiering van je nieuwe woning. Je maakt daarmee de overwaarde op je huidige woning vrij om in je nieuwe woning te investeren. Over het overbruggingskrediet betaal je (fiscaal aftrekbare) rente. Je kunt het zien als een tijdelijke lening die je direct weer aflost met de ontvangen koopsom zodra je je oude woning hebt verkocht.

Eerst kopen en dan verkopen, of andersom?

Dit dilemma voor verhuizers stipten we net al kort aan. Beide opties hebben voor- en nadelen, zoals je ook op onze pagina over een ander huis kopen kunt lezen.

Als je het fijn vindt om niet overhaast spullen te moeten inpakken, dan is het handig om eerst op zoek te gaan naar een nieuwe woning en pas daarna je huidige woning te koop aan te bieden. Er zit dan minder druk achter om snel iets nieuws te vinden. Nadeel is wel dat je een tijdje dubbele hypotheeklasten betaalt en niet zeker weet voor welk bedrag je woning wordt verkocht (en óf die daadwerkelijk wordt verkocht). Soms zullen hypotheekaanbieders in zo’n geval extra eisen stellen, omdat zij een groter risico lopen dat je in de knoop komt met de betaling van je hypotheeklasten.

Eerst je woning verkopen en dan naar iets nieuws op zoek gaan, heeft als voordeel dat je precies weet wat je huidige woning oplevert bij de verkoop. Het geeft je meer zekerheid over je budget. Wel zal je met de kopers van je huis moeten afstemmen wanneer zij er willen intrekken. Je hebt kans dat zij er al eerder in willen dan dat jij een nieuwe woning hebt gevonden. Een huurwoning of vakantiewoning is een goede manier om zo’n periode te overbruggen. Maar niet iedereen staat erom te springen twee keer vlak achter elkaar te verhuizen.

Samenwonen en overwaarde

Heb je plannen om te gaan samenwonen met je partner en is er overwaarde in het spel? Dan biedt de overwaarde jullie extra ruimte om in een nieuwe woning te investeren. Hoe het in zijn werk gaat met de overwaarde, hangt ervan af of je bij je partner intrekt (of andersom) of dat jullie samen een nieuwe woning kopen.

Als een van jullie intrekt bij de ander en daarvoor ook de hypotheek op zijn of haar naam laat zetten, dan zijn jullie samen eigenaar van de hypotheek. In dat geval geldt voor de intrekkende partner de bijleenregeling. Diegene moet de overwaarde van de oude woning dus inbrengen in de woning van de partner om ook over dat bedrag hypotheekrenteaftrek te mogen ontvangen.

Gaan jullie samen naar een nieuwe woning en hebben jullie allebei overwaarde op de vorige woning? Dan zullen jullie die overwaarde allebei moeten inbrengen om het recht op hypotheekrenteaftrek over het volledige hypotheekbedrag te behouden.

Vraag hypotheekadvies aan

Van het berekenen van je overwaarde tot het bespreken van de mogelijkheden – een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep helpt je graag bij dit hele proces. Altijd met onafhankelijk en deskundig advies over jouw opties.

En het fijne is: bij ons werken ook makelaars, taxateurs en verzekeringsadviseurs. Zo kun je bij al jouw keuzes goed geholpen worden.

Maak een vrijblijvende eerste afspraak. Dan weet je snel wat jouw opties zijn en hoe jouw adviseur je daarbij kan helpen.

Maak een afspraak met een adviseur

Veelgestelde vragen over overwaarde hypotheek

Overwaarde is een vrij complex onderwerp. Als je echt iets met je overwaarde wilt kunnen doen, brengt dat het nodige regelwerk met zich mee. Misschien heb je nog wel meer vragen over overwaarde.

Hieronder zetten we de antwoorden op een aantal belangrijke vragen op een rij.

  • Wanneer heb ik overwaarde op mijn huis? Je hebt overwaarde als je woning op dit moment bij de verkoop meer zou opleveren dan wat je aan hypotheek hebt openstaan.
  • Hoe ontstaat overwaarde op de hypotheek? Op dit moment hebben veel mensen overwaarde doordat de huizenprijzen zijn gestegen sinds ze hun woning hebben gekocht. Andere redenen voor overwaarde zijn dat je hebt afgelost op je hypotheek of dat je destijds niet je maximale hypotheek hebt afgesloten. Ook in die situaties is je hypotheekschuld lager dan je woningwaarde.
  • Hoe kan ik de overwaarde op mijn hypotheek berekenen? Check hiervoor je WOZ-waarde en trek van dit bedrag je openstaande hypotheekschuld af. Het resterende bedrag is je overwaarde.
  • Hoe weet ik hoeveel mijn WOZ-waarde bedraagt? Dit kun je checken op de WOZ-beschikking die de gemeente jaarlijks uitstuurt of je kunt hiervoor jouw postcode invullen op WOZ-waardeloket. Voor veel gemeenten is het mogelijk ook daar je WOZ-waarde in te zien.
  • Kan ik mijn overwaarde alleen op te nemen door te verhuizen? Nee, dat is niet de enige mogelijkheid. Je kunt hiervoor bijvoorbeeld ook een tweede hypotheek afsluiten of je hypotheek oversluiten. Lees op onze site verder hoe je je overwaarde kunt verzilveren.
  • Waar kan ik mijn overwaarde voor gebruiken? Je kunt met je overwaarde bijvoorbeeld een verbouwing financieren of een ander huis kopen. Of je kunt het geld steken in een tweede woning, eventueel voor de verhuur. En zo zijn er nog wel meer mogelijkheden om je overwaarde op je hypotheek te benutten.
  • Met welke belastingregels moet ik rekening houden? Vooral de bijleenregeling is belangrijk als je overwaarde hebt. Die regeling bepaalt dat je bij de aankoop van een volgende woning alleen hypotheekrenteaftrek krijgt over je volledige hypotheek als je ook je overwaarde inbrengt in je nieuwe woning. Daarnaast gelden er nog meer belastingregels bij overwaarde.
  • Wat kan ik het beste doen met de overwaarde op mijn huis? Dat verschilt per persoon en per situatie. Het hangt bijvoorbeeld af van de huidige hypotheekrente en van je eventuele verhuis- of verbouwplannen. Om hier goede keuzes over te maken, kun je het beste hypotheekadvies inschakelen van een expert. Onze ervaren hypotheekadviseurs kunnen je hier persoonlijk over adviseren.

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak

Afspraak maken?

Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.

Maak een afspraak