Overwaarde op je huis

Wat is overwaarde (op je huis)?

Er bestaat ook negatieve overwaarde. Een andere benaming daarvoor is ‘restschuld’. Het betekent dat je woning minder waard is dan je openstaande hypotheekbedrag. Als je je woning op dit moment verkoopt, zou je in dat geval met een schuld achterblijven.

Heeft mijn woning overwaarde?

Nu ben je waarschijnlijk benieuwd: heeft jouw woning overwaarde? Daarvoor heb je twee gegevens nodig: je huidige woningwaarde en je openstaande hypotheekschuld. Door die gegevens te checken, kun je inzien of je overwaarde hebt.

Hoeveel je woning op dit moment waard is, kun je op twee manieren controleren:

• Laat een onafhankelijke taxateur je woning taxeren.
• Check de WOZ-waarde van je woning. Deze kun je inzien op de WOZ-beschikking die je elk jaar van de gemeente in de brievenbus ontvangt. Ook kun je in veel gemeentes via wozwaardeloket.nl kosteloos de WOZ-waarde van je woning checken.

Je WOZ-waarde is het bedrag dat je woning op een bepaalde peildatum (1 januari van het voorgaande jaar) waard was. Hiervoor wordt gekeken naar de geschatte marktwaarde van je woning op die datum. Omdat de peildatum vóór de huidige datum ligt, is je WOZ-waarde niet per definitie gelijk aan wat je woning op dit moment in de verkoop zou opleveren.

Hoeveel je resterende hypotheeksom bedraagt, kun je zien staan op je jaarlijkse hypotheekoverzicht. Ook kun je dit bij je hypotheekaanbieder opvragen of (bij de meeste geldverstrekkers) online inzien in je persoonlijke omgeving.

Overwaarde huis berekenen

Zodra je die gegevens hebt, is het vrij eenvoudig om je overwaarde te berekenen. Trek hiervoor je resterende hypotheeksom af van de WOZ-waarde of taxatiewaarde van je woning. Dan weet je precies hoeveel je aan overwaarde hebt.

Meer weten over de overwaarde op je huis? Maak gerust een afspraak met een van onze adviseurs voor hypotheekadvies op maat.

Maak een afspraak voor hypotheekadvies

Je overwaarde gebruiken voor een verhuizing

Voordat je besluit te verhuizen en je woning met overwaarde te verkopen, zijn er een paar vragen die je jezelf moet stellen. Eén belangrijke praktische vraag is of je eerst je woning verkoopt en dan pas naar een volgende woning op zoek gaat, of dat je het liever andersom aanpakt.

In het tweede geval heb je alle tijd en rust om de verhuisdozen in te pakken en je droompaleis op Funda tegen te komen. Je hebt dan alleen nog niet de overwaarde op je huidige woning tot je beschikking als je het koopcontract voor je volgende huis tekent. Hoe zit dat dan?

Daarvoor bestaat het overbruggingskrediet. Daarmee kun je als je tijdelijk twee woningen hebt toch je overwaarde benutten voor de financiering van je nieuwe woning. Je maakt daarmee de overwaarde op je huidige woning vrij om in je nieuwe woning te investeren. Over het overbruggingskrediet betaal je (fiscaal aftrekbare) rente. Je kunt het zien als een tijdelijke lening die je direct weer aflost met de ontvangen koopsom zodra je je oude woning hebt verkocht.

Eerst kopen en dan verkopen, of andersom?

Dit dilemma voor verhuizers stipten we net al kort aan. Beide opties hebben voor- en nadelen, zoals je ook op onze pagina over een ander huis kopen kunt lezen.

Als je het fijn vindt om niet overhaast spullen te moeten inpakken, dan is het handig om eerst op zoek te gaan naar een nieuwe woning en pas daarna je huidige woning te koop aan te bieden. Er zit dan minder druk achter om snel iets nieuws te vinden. Nadeel is wel dat je een tijdje dubbele hypotheeklasten betaalt en niet zeker weet voor welk bedrag je woning wordt verkocht (en óf die daadwerkelijk wordt verkocht). Soms zullen hypotheekaanbieders in zo’n geval extra eisen stellen, omdat zij een groter risico lopen dat je in de knoop komt met de betaling van je hypotheeklasten.

Eerst je woning verkopen en dan naar iets nieuws op zoek gaan, heeft als voordeel dat je precies weet wat je huidige woning oplevert bij de verkoop. Het geeft je meer zekerheid over je budget. Wel zal je met de kopers van je huis moeten afstemmen wanneer zij er willen intrekken. Je hebt kans dat zij er al eerder in willen dan dat jij een nieuwe woning hebt gevonden. Een huurwoning of vakantiewoning is een goede manier om zo’n periode te overbruggen. Maar niet iedereen staat erom te springen twee keer vlak achter elkaar te verhuizen.

Samenwonen en overwaarde

Heb je plannen om te gaan samenwonen met je partner en is er overwaarde in het spel? Dan biedt de overwaarde jullie extra ruimte om in een nieuwe woning te investeren. Hoe het in zijn werk gaat met de overwaarde, hangt ervan af of je bij je partner intrekt (of andersom) of dat jullie samen een nieuwe woning kopen.

Als een van jullie intrekt bij de ander en daarvoor ook de hypotheek op zijn of haar naam laat zetten, dan zijn jullie samen eigenaar van de hypotheek. In dat geval geldt voor de intrekkende partner de bijleenregeling. Diegene moet de overwaarde van de oude woning dus inbrengen in de woning van de partner om ook over dat bedrag hypotheekrenteaftrek te mogen ontvangen.

Gaan jullie samen naar een nieuwe woning en hebben jullie allebei overwaarde op de vorige woning? Dan zullen jullie die overwaarde allebei moeten inbrengen om het recht op hypotheekrenteaftrek over het volledige hypotheekbedrag te behouden.

Veelgestelde vragen over overwaarde hypotheek

Overwaarde is een vrij complex onderwerp. Als je echt iets met je overwaarde wilt kunnen doen, brengt dat het nodige regelwerk met zich mee. Misschien heb je nog wel meer vragen over overwaarde.

Hieronder zetten we de antwoorden op een aantal belangrijke vragen op een rij.

• Wanneer heb ik overwaarde op mijn huis? Je hebt overwaarde als je woning op dit moment bij de verkoop meer zou opleveren dan wat je aan hypotheek hebt openstaan.
• Hoe ontstaat overwaarde op de hypotheek? Op dit moment hebben veel mensen overwaarde doordat de huizenprijzen zijn gestegen sinds ze hun woning hebben gekocht. Andere redenen voor overwaarde zijn dat je hebt afgelost op je hypotheek of dat je destijds niet je maximale hypotheek hebt afgesloten. Ook in die situaties is je hypotheekschuld lager dan je woningwaarde.
• Hoe kan ik de overwaarde op mijn hypotheek berekenen? Check hiervoor je WOZ-waarde en trek van dit bedrag je openstaande hypotheekschuld af. Het resterende bedrag is je overwaarde.
• Hoe weet ik hoeveel mijn WOZ-waarde bedraagt? Dit kun je checken op de WOZ-beschikking die de gemeente jaarlijks uitstuurt of je kunt hiervoor jouw postcode invullen op WOZ-waardeloket. Voor veel gemeenten is het mogelijk ook daar je WOZ-waarde in te zien.
• Kan ik mijn overwaarde alleen op te nemen door te verhuizen? Nee, dat is niet de enige mogelijkheid. Je kunt hiervoor bijvoorbeeld ook een tweede hypotheek afsluiten of je hypotheek oversluiten. Lees op onze site verder hoe je je overwaarde kunt verzilveren.
• Waar kan ik mijn overwaarde voor gebruiken? Je kunt met je overwaarde bijvoorbeeld een verbouwing financieren of een ander huis kopen. Of je kunt het geld steken in een tweede woning, eventueel voor de verhuur. En zo zijn er nog wel meer mogelijkheden om je overwaarde op je hypotheek te benutten.
• Met welke belastingregels moet ik rekening houden? Vooral de bijleenregeling is belangrijk als je overwaarde hebt. Die regeling bepaalt dat je bij de aankoop van een volgende woning alleen hypotheekrenteaftrek krijgt over je volledige hypotheek als je ook je overwaarde inbrengt in je nieuwe woning. Daarnaast gelden er nog meer belastingregels bij overwaarde.
• Wat kan ik het beste doen met de overwaarde op mijn huis? Dat verschilt per persoon en per situatie. Het hangt bijvoorbeeld af van de huidige hypotheekrente en van je eventuele verhuis- of verbouwplannen. Om hier goede keuzes over te maken, kun je het beste hypotheekadvies inschakelen van een expert. Onze ervaren hypotheekadviseurs kunnen je hier persoonlijk over adviseren.