Overwaarde huis

Wat is overwaarde op je huis?

Overwaarde is het verschil tussen je huidige woningwaarde en de hoogte van je hypotheek op dit moment (na aftrek van wat je al op je hypotheek hebt afgelost). In de volksmond zeggen mensen ook wel dat het “geld in stenen” zit. Je overwaarde komt namelijk pas vrij als je je woning verkoopt of als je de overwaarde verzilvert op een andere manier.

Er bestaat ook negatieve overwaarde. Een andere benaming daarvoor is ‘restschuld’. Het betekent dat je woning minder waard is dan je openstaande hypotheekbedrag. Als je je woning op dit moment verkoopt, zou je in dat geval met een schuld achterblijven.

Wanneer heb je overwaarde op je huis?

De meeste mensen hebben overwaarde op hun huis door de forse stijging van de huizenprijzen. Als je al lange tijd in je huidige woning woont, heb je deze waarschijnlijk gekocht toen de prijzen een stuk lager lagen. Maar ook als je nog niet heel lang woont waar je woont, heb je kans dat er overwaarde op je hypotheek zit. Dit komt doordat de prijzen van woningen de afgelopen jaren extreem zijn gestegen.

Ook als je woning niet in waarde is gestegen, kun je overwaarde hebben op je huis. Een mogelijke oorzaak is dat je sinds de aankoop van je woning op je hypotheek hebt afgelost. Je hypotheek is daardoor gedaald, waardoor het verschil tussen je woningwaarde en je openstaande hypotheek toeneemt.

Een andere oorzaak kan zijn dat je bij de aankoop van je woning niet de maximale hypotheek hebt genomen, waardoor je hypotheek altijd al lager is geweest dan wat je woning waard is.

Heeft mijn woning overwaarde?

Nu ben je waarschijnlijk benieuwd: heeft jouw woning overwaarde? Om dat te checken, heb je twee bedragen nodig: je huidige woningwaarde en je openstaande hypotheekschuld.

Hoeveel je woning op dit moment waard is, kun je op twee manieren controleren:

• Laat een onafhankelijke taxateur je woning taxeren.
• Check de WOZ-waarde van je woning. Deze kun je inzien op de WOZ-beschikking die je elk jaar van de gemeente in de brievenbus ontvangt. Ook kun je in veel gemeentes via waardeloket.nl kosteloos de WOZ-waarde van je woning checken.

Je WOZ-waarde is het bedrag dat je woning op een bepaalde peildatum (1 januari van het voorgaande jaar) waard was. Hiervoor wordt gekeken naar de geschatte marktwaarde van je woning op die datum. Omdat de peildatum vóór de huidige datum ligt, is je WOZ-waarde niet per definitie gelijk aan wat je woning op dit moment in de verkoop zou opleveren.

Hoeveel je resterende hypotheeksom bedraagt, kun je zien staan op je jaarlijkse hypotheekoverzicht. Ook kun je dit bij je hypotheekaanbieder opvragen of (bij de meeste geldverstrekkers) online inzien in je persoonlijke omgeving.

Overwaarde huis berekenen

Trek om je overwaarde te berekenen jouw openstaande hypotheeksom af van de WOZ-waarde of taxatiewaarde van je woning. Dan weet je precies hoeveel je aan overwaarde hebt.

Een voorbeeldberekening

Je hebt vijf jaar geleden een hypotheek afgesloten van € 235.000,-.

Je hebt inmiddels afgelost op je hypotheek, waardoor je hypotheek nu nog € 210.000,- bedraagt.

Je woning is op dit moment volgens de WOZ-beschikking van de gemeente € 285.000,- waard.

Je hebt dan een overwaarde van € 285.000,- minus € 210.000,- = € 75.000,-.

Meer weten over de overwaarde op je huis? Maak gerust een afspraak met een van onze adviseurs voor hypotheekadvies op maat.

Overwaarde huis opnemen

De overwaarde op je huis opnemen kun je doen door te verhuizen. Het bedrag komt dan vanzelf vrij. Maar dat is niet de enige optie. Je kunt ook je overwaarde opnemen of verzilveren om het bedrag vrij besteedbaar te maken. Je kunt in principe een bedrag van maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Ga je je woning verbouwen of verduurzamen? Dan kun je mogelijk nog iets meer lenen.

De bekendste manieren om dat te doen, zijn het verhogen van je hypotheek, een tweede hypotheek nemen, een opeethypotheek afsluiten of je hypotheek oversluiten.

• Je hypotheek verhogen. Staat je hypotheek voor een hoger bedrag in het Kadaster ingeschreven dan wat je op dit moment hebt openstaan aan hypotheek? Dan kun je wellicht je hypotheek onderhands verhogen. Er is dan niet opnieuw een notarisbezoek nodig om een hoger bedrag te lenen. Houd er wel rekening mee dat je alleen tot het afgesproken maximale hypotheekbedrag kunt opnemen. Ook wordt je inkomen voor een hypotheekverhoging opnieuw getoetst.
• Tweede hypotheek. Je sluit een extra hypotheek af bij dezelfde hypotheekaanbieder tegen een nieuw rentepercentage en nieuwe voorwaarden. Zo neem je je overwaarde of een deel ervan op. Ook hiervoor moet je inkomen getoetst worden. Je betaalt voor het afsluiten van een tweede hypotheek diverse eenmalige kosten, zoals notariskosten en taxatiekosten.
• Een opeethypotheek. Dit type hypotheek is speciaal bedoeld voor mensen die na de AOW-leeftijd hun overwaarde willen opnemen. De inkomenstoets is minder streng dan bij een tweede hypotheek. Het komt erop neer dat je eenmalig of periodiek een bedrag krijgt uitgekeerd om de overwaarde vrij besteedbaar te maken. Je betaalt hier niet direct rente over; de rente wordt opgeteld bij je hypotheekschuld. Houd er wel rekening mee dat je op die manier je overwaarde “opeet”. Dit brengt wat risico’s met zich mee. Laat je hier dus goed over informeren door een hypotheekadviseur.
• Hypotheek oversluiten. Je kunt er ook voor kiezen om je volledige lopende hypotheek stop te zetten en in plaats daarvan een nieuwe hypotheek te nemen bij een andere aanbieder. Daarbij neem je meteen het bedrag van de overwaarde mee. Oversluiten kan gunstig zijn als je niet tevreden bent over je huidige hypotheek of voorwaarden of als je bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek hebt die binnenkort afloopt. Ook als je op dit moment meer rente betaalt voor je hypotheek dan de actuele rentes, is oversluiten wellicht een goede optie.

Waarvoor kun je overwaarde op je huis inzetten?

Je overwaarde is geen bedrag dat je op de plank hebt liggen om direct leuke dingen mee te doen. Maar als je je overwaarde opneemt of verzilvert (bijvoorbeeld via een opeethypotheek, tweede hypotheek of krediethypotheek), dan kun je het bedrag wél gebruiken op de manier die jij wilt. Er zijn allerlei manieren om je overwaarde op te nemen. Zie het als een extra buffer om bijvoorbeeld je woonwensen mee te bekostigen of je spaarrekening mee aan te vullen. Hieronder lees je meer over een paar opties om je dit geld in te zetten.

• Een ander huis kopen. De overwaarde op je huidige woning geeft je extra budget om in een ander huis te steken. Ideaal als je groter wilt wonen, een ander huis op het oog hebt of al een tijdje van plan was om te gaan verhuizen.
• Een andere woning huren. Verhuis je naar een huurwoning? Dan kun je de overwaarde (onder bepaalde voorwaarden) als een vrij te besteden bedrag ontvangen. Met dit bedrag kun je de huur voor je nieuwe woning betalen maar vooral ook kun je er andere leuke dingen mee doen. Let op: als je binnen drie jaar alsnog een andere woning koopt, val je onder de bijleenregeling, wat gevolgen heeft voor je recht op hypotheekrenteaftrek.
• Je hypotheekrente verlagen. Als je woning meer waard is dan toen je er introk, dan valt je hypotheek misschien wel in een lagere risicoklasse. Dat biedt kansen om je rente te verlagen.
• Je huis verbouwen. Je overwaarde geeft je extra financiële ruimte om bijvoorbeeld je tuin op te knappen, je huis uit te bouwen of een gloednieuwe keuken te installeren. Wat je wensen ook zijn, je overwaarde gebruiken voor een verbouwing is een slimme manier om je verbouwplannen te bekostigen.
• Een tweede huis kopen. Heb je altijd al van een huisje in het bos of een vakantiewoning gedroomd? Ook daarvoor kun je je overwaarde inzetten. Zo’n tweede woning kan eventueel ook een investering zijn als je deze woning aanbiedt voor verhuur.
• Overwaarde als aanvulling op je pensioen. Een extra buffer is altijd fijn om te hebben na je pensioen. Als je het bedrag aan overwaarde stort op je spaarrekening dan kun je daarmee in de loop van de tijd je pensioen aanvullen. Lees op onze site meer over de mogelijkheden met overwaarde na je pensioen.
• Andere opties. Daarnaast zijn er nog meer opties te bedenken. Wat dacht je bijvoorbeeld van een nieuwe auto? Een mooie vakantie? Het aflossen van schulden? Of wellicht een schenking aan je (klein)kinderen (bijvoorbeeld voor de aankoop van hun eerste huis)? Let wel op dat je geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek als je je overwaarde aan iets anders besteedt dan de woning die jouw hoofdverblijf is.

Moet ik belasting betalen over de overwaarde?

Als je in je koopwoning met overwaarde blijft wonen, hoef je daar in principe geen belasting over te betalen. Wel gaat je onroerendezaakbelasting (OZB) iets omhoog als de waarde van je huis stijgt. Die belasting wordt namelijk gebaseerd op de WOZ-waarde van je huis.

Gebruik je de overwaarde om een ander huis te kopen en de hypotheek voor dat huis mee te verlagen? Ook dan hoef je geen belasting over de overwaarde te betalen. Gebruik je de overwaarde bij een verhuizing naar een andere koopwoning niet of niet volledig voor de aankoop van je nieuwe woning? Dan krijg je te maken met de bijleenregeling. In dat geval krijg je minder hypotheekrenteaftrek. Over het bedrag aan overwaarde dat je niet in de woning steekt, ontvang je geen aftrek.

Op onze site kun je nog meer lezen over hoe het zit met belasting bij overwaarde.

Vraag hypotheekadvies aan

Van het berekenen van je overwaarde tot het bespreken van de mogelijkheden – een hypotheekadviseur van Van Bruggen helpt je graag met advies over jouw overwaarde. Altijd met onafhankelijk en deskundig advies over jouw opties.

En het fijne is: bij ons werken ook makelaars en verzekeringsadviseurs, en we geven ook pensioenadvies. Zo kun je bij al jouw vragen goed geholpen worden.

Maak een vrijblijvende eerste afspraak. Dan weet je snel wat jouw opties zijn en hoe jouw adviseur je daarbij kan helpen.

Overwaarde, en nu? Download het whitepaper!

Wil je alles weten over overwaarde? Van het berekenen van je overwaarde tot wat je ermee kunt doen. En van de belastingregels die gelden tot een overbruggingskrediet? Al die informatie hebben wij voor je op een rij gezet in een overzichtelijk whitepaper. Download nu gratis ‘Overwaarde huis gebruiken: wat kun je ermee?’.

Veelgestelde vragen overwaarde huis