Voor aflossingsvrije hypotheken betaal je bij de meeste geldverstrekkers een renteopslag. Bij veel geldverstrekkers ligt die opslag tussen de 0,1% en 0,15%. Het goede nieuws is dat die opslag een stuk lager is dan 5 jaar geleden. Toen lag de renteopslag vaak nog tussen de 0,15% en de 0,3%. De gemiddelde opslag die geldverstrekkers (die met een opslag werken) rekenen voor aflossingsvrije hypotheken is dus bijna gehalveerd.
Het slechte nieuws is dat vijf jaar geleden nog 45% van de geldverstrekkers geen renteopslag hanteerde voor aflossingsvrije hypotheken, terwijl er nu nog maar een paar geldverstrekkers van zo’n opslag afzien.
Geldverstrekkers vinden dat ze een renteopslag voor aflossingsvrije hypotheken mogen rekenen. Ze lopen meer risico dan bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek dat ze een deel van hun geld niet terugkrijgen als de klant in de betalingsproblemen komt en de woning gedwongen moet verkopen. Dat extra risico komt doordat de hypotheekschuld bij een aflossingsvrije hypotheek gelijk blijft, terwijl die bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek gedurende de rentevaste periode daalt. Moet de woning met verlies gedwongen verkocht worden, dan is het verlies voor de geldverstrekker bij een aflossingsvrije hypotheek groter dan bij een annuïteitenhypotheek.
Theoretisch klopt dit, maar de vraag is hoe groot dit risico in de praktijk is. Helaas zijn de verliescijfers van geldverstrekkers niet openbaar. Kijken we naar de verliescijfers van Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan valt op dat die extreem laag zijn. Tot en met het derde kwartaal van 2023 zijn 15 verliesdeclaraties gehonoreerd op ongeveer 1,3 miljoen uitstaande NHG-garanties. Ook als we rekening houden met minder positieve omstandigheden op de woningmarkt, lijkt een rente-opslag van hoogstens één of twee honderdsten veel reëler. Het is namelijk ook nog zo dat een aflossingsvrije hypotheek tegenwoordig hoogstens 50% van de waarde van de woning mag zijn. Een aflossingsvrije hypotheek is dan ook vaak een onderdeel van een combinatiehypotheek. Daarbij is het aflossingsvrije deel vaak maar een klein onderdeel van de totale hypotheek.
Voor geldverstrekkers is de opslag een makkelijke manier om meer rendement te maken op vooral bestaande klanten die een aflossingsvrije hypotheek hebben. Een tiende meer rente kost voor de meeste consumenten hoogstens een paar tientjes extra per maand. Voor geldverstrekkers met een hypotheekportefeuille waarvan een substantieel deel aflossingsvrij is, gaat het wel om forse bedragen. Dat geldt zeker als zij 0,2% extra rente rekenen, zoals sommige geldverstrekkers doen.
