Vlogs

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Prinsjesdag: Dit zijn de belangrijkste (woon)plannen voor 2022.

23 september 2021

Op Prinsjesdag 2021 werd de miljoenennota voor 2022 bekend gemaakt door het demissionaire kabinet. Wij zetten de belangrijkste (woon)punten even op een rij.

Miljoenennota en Wonen

Het demissionaire kabinet heeft afgelopen dinsdag op Prinsjesdag de Miljoenennota 2022 gepresenteerd. Wij zetten een paar belangrijke plannen voor 2022 op een rij, met name op het gebied van wonen en de woonlasten.

Koopkracht nagenoeg gelijk

De gemiddelde koopkracht blijft nagenoeg gelijk in 2022; met gemiddeld slechts een kleine groei van 0,1%, maar bijvoorbeeld ook met een 0% groei voor gepensioneerden en een achteruitgang van 0,2% voor alleenverdieners. Maar hoe de werkelijke koopkracht zich van een individu en huishouden zich ontwikkeld is, blijft erg afhankelijk van de persoonlijke situatie. Krijg je bijvoorbeeld een nieuwe baan met een hoger salaris, loopt je energiecontract af en krijg je te maken met de hogere energieprijzen van nu of zit je aan het einde van je rentevaste periode waardoor je rente en hypotheeklasten fors omlaag gaan.

Nieuw kabinet nodig voor actie op Wonen

Het kabinet trekt een miljard euro extra uit voor de woningbouw. Dat klinkt als heel veel, maar het wordt uitgesmeerd over tien jaar. Ook trekt het kabinet geld uit voor verduurzaming van wonen, zoals subsidie voor installatie van hybride waterpompen en de isolatie van woningen. Maar het blijft met deze maatregelen, druppels op een gloeiende plaat.

Het huidige woonbeleid werkt niet. Dat blijkt weer uit de laatste cijfers. Afgelopen augustus waren de huizenprijzen 18% duurder dan een jaar geleden. Dat is de grootste stijging sinds 2000.

Het is daarom belangrijk dat er snel een nieuw kabinet komt, die serieus werk kan maken van plannen om de woningbouw vlot te trekken. Bijvoorbeeld: de versnelling van procedures, meer regie van de rijksoverheid om woningbouw te stimuleren, een plan over de stikstofproblematiek en wellicht ook een verdere wijziging van de hypotheekrenteaftrek. Dat is waarschijnlijk niet iets wat op hele korte termijn meteen resultaten zal opleveren.

Belastingwijzigingen

Per 2022 veranderen een paar zaken rond de eigen woning, die grotendeels al bekend waren.

Het belastingtarief in de eerste schijf gaat omlaag van 37,10% naar 37,07%. Dat betekent dat de lagere en middeninkomens iets minder hypotheekrenteaftrek hebben. Voor de meeste huishouden scheelt dat nog geen euro op jaarbasis. Voor de hogere inkomens gaat de maximale aftrek omlaag van 43% naar 40%. Dat betekent voor sommige huishoudens een paar tientjes hogere netto hypotheeklast per maand. Maar dankzij de lage hypotheekrente zal het bij veel huishoudens met een hoog inkomen beperkt blijven tot onder een tientje per maand.

Tip: heb je een hoog inkomen en oversluitplannen, dan is het gunstig om dan nog in 2021 over te sluiten, zodat je de boeterente nog kunt aftrekken tegen 43%.

Het eigenwoningforfait gaat omlaag van 0,5% naar 0,45% voor de meeste woningen. Dat klinkt fijn, maar het voordeel wordt grotendeels te niet gedaan door de huizenprijsstijging. Stel je woning was € 300.000,- dan had je een bijtellingspost voor je eigen woning van € 1.500,-. Als de WOZ-waarde met 9% stijgt naar € 327.000,-, dan is ondanks het lagere bijtellingspercentage je bijtelling nog altijd € 1.472,-. Is de stijging van je WOZ waarde iets meer dan 11% dan ben je zelfs duurder uit.

Voor vooral oudere belastingplichtigen, die geen of slechts een kleine hypotheek hebben, hebben te maken met de verdere afbouw van de Wet Hillen.

Tot slot stijgt de vrijstelling voor vermogen licht van € 50.000,- per belastingplichtige naar € 50.650,- en ook daalt het tarief als je wel vermogensbelasting moet betalen.

NHG-kostengrens omhoog naar € 355.000,-

De NHG-grens stijgt van € 325.000,- naar € 355.000,- in 2022. Toch komen steeds meer woningen buiten beeld voor NHG omdat de gemiddelde huizenprijs in januari 2022 rond de € 400.000,- ligt. Met een hypotheek zonder NHG loop je het rentevoordeel mis. Al ligt dit rentevoordeel wel op een historisch laagtepunt. Bovendien zien we dat ook veel doorstromers een behoorlijk bedrag aan overwaarde in brengen waardoor de rente-opslag zonder NHG toch al lager is. Toch blijft het interessant om een woning met NHG te financieren als je aan de voorwaarden voldoet, omdat NHG een belangrijk vangnet biedt mocht je door onverwachtse omstandigheden in de problemen komen. Dat speelt helemaal als op een bepaald moment de huizenprijzen een stuk lager uitvallen. En hoewel dat nu niet waarschijnlijk is, is het toch fijn om dat extra vangnet te hebben als de markt ineens omslaat.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Einde rentevaste periode belangrijk evaluatiemoment voor 50-plusser

20 september 2021

Uit het periodieke consumentenonderzoek van de AFM blijkt dat al jaren ruim 45% van de oversluiters de hypotheek oversluit aan het einde van de rentevaste periode. Een belangrijk voordeel van het einde van de rentevaste periode is dat je boetevrij naar een andere geldverstrekker over kunt stappen en je door over te stappen kunt profiteren van een lagere rente bij een andere geldverstrekker. Maar zeker voor 50-plusser is het einde van de rentevaste periode ook het ideale evaluatiemoment van de hypotheek. Hoe toekomstbestendig is de bestaande hypotheek nog?

Evaluatie hypotheek

Bij de evaluatie van de hypotheek spelen dus meerdere factoren een rol: de rente, de looptijd
en de hypotheekvorm. Waarbij het bij die laatste twee ook gaat om hoe makkelijk je die in
de toekomst nog kunt aanpassen.

1. De rente

Dankzij de historisch lage rente is het eigenlijk voor iedereen een feestje als die aan het einde van de rentevaste periode komt. Het nieuwe rente aanbod ligt vaak een paar procent lager dan de oude rente. Alleen als je nog een spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of hybride hypotheek hebt, kan het zijn dat je netto voordeel wel eens tegen kan vallen. Tegenover een lagere aftrekbare rente staat namelijk een hogere, niet aftrekbare spaarinleg.

Omdat het renteaanbod zoveel lager ligt dan het huidig tarief wordt nog wel eens vergeten dat overstappen naar een andere geldverstrekkers soms nog een paar extra tienden op kan leveren. Dit geldt helemaal als je bijvoorbeeld nog bij een oud product van een geldverstrekker zit, waar hogere rentes gelden. Vergelijk dus altijd goed.

Als 50-plusser moet je er ook goed over nadenken hoe lang je volgende rentevaste periode gaat worden. Een belangrijke afweging om bijvoorbeeld voor een langere rentevaste periode te kiezen is dat je daarmee ook lang zekerheid krijgt over de hoogte van je hypotheeklasten. Op dit moment betaal je bijvoorbeeld gemiddeld slechts 0,3% à 0,35% extra rente voor een rentevaste periode van 20 jaar in plaats van 10 jaar. Wel zo fijn als je over een aantal jaar misschien met pensioen gaat en je inkomen wat lager uitkomt. En voor gemiddeld ongeveer nog eens 0,25% extra rente, zet je de rente zelfs 30 jaar vast.

Heb je een hypotheek zonder NHG? Hoe langer je in je woning woont, hoe hoger over het algemeen je overwaarde is geworden. Dat betekent dat je rente-opslag waarschijnlijk omlaag kan, maar dat moet je vaak wel zelf aanvragen bij de geldverstrekker.

2. De looptijd

Vooral 50-plussers moeten ook goed nadenken over de resterende looptijd van hun hypotheek. Hoe lang is die nog? Bijvoorbeeld nog 10, 15 of 20 jaar. Het kan soms verstandig zijn om aan het einde van de rentevaste periode de hypotheek over te sluiten naar een nieuwe looptijd van 30 jaar. Want heb je een hypotheek met een belangrijk deel aflossingsvrij dan heb je dus ook aan het einde van de looptijd nog steeds een hypotheek over. Wil je aan het eind van de looptijd je hypotheek alsnog verlengen, dan loop je het risico dat de geldverstrekker daartoe niet bereid is als je pensioeninkomen ontoereikend is. En hoewel je daar natuurlijk niet aan wilt denken, je pensioeninkomen kan ook lager uitpakken doordat je partner komt te overlijden.

Overigens zal een geldverstrekker al vanaf je 56e bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek bekijken of de hypotheek betaalbaar is met je toekomstig pensioeninkomen. En dat kan best eens een stuk lager liggen. Bijvoorbeeld:
- omdat je als zzp’er slechts een klein aanvullend pensioen op je AOW hebt;
- je door een echtscheiding een deel van je pensioen hebt moeten afdragen aan je ex-partner;
- je veel baanwisselingen hebt gehad;
- enzovoort.

Bedenk je dat veel geldverstrekkers niet kijken naar de daadwerkelijke hypotheeklasten maar bekijken of je hypotheek betaalbaar is als dit een annuïteitenhypotheek is (die levert veel hogere maandlasten op dan een deels of volledig aflossingsvrije hypotheek). Om dit soort vervelende situaties in de toekomst voor te zijn, kun je nu een nieuwe hypotheek afsluiten met een looptijd van 30 jaar.

3. De hypotheekvorm

Het einde van de rentevaste periode is ook het ideale evaluatiemoment voor de hypotheekvorm. Zeker voor 50-plussers die nog regelmatig een ‘oude’ hypotheekvorm hebben of een aflossingsvrije hypotheek. Met oude hypotheekvorm bedoelen we bijvoorbeeld de spaarhypotheek, bankspaarhypotheek, beleggingshypotheek, hybride hypotheek en leven hypotheek. Deze hypotheken mogen sinds 1-1-2013 niet meer als nieuwe hypotheek worden afgesloten. Er zitten voordelen aan deze oude hypotheken, maar ook nadelen, zodat het verstandig is om een afweging te maken of je de hypotheek voortzet of toch omzet in een andere vorm.

Zo wordt er regelmatig door hypotheekklanten gekozen om een aflossende hypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Vaak blijft de hypotheekrente dan aftrekbaar. Het grote voordeel is dat de hypotheeklasten fors naar beneden gaan. Het nadeel is natuurlijk dat je wel aan het einde van de looptijd van de hypotheek nog steeds een restschuld hebt. Maar omdat veel 50-plussers een forse overwaarde hebben, gaat het vaak om slechts een relatief kleine hypotheek, die ook met het toekomstig pensioeninkomen prima betaalbaar is.

Aan de andere kant is het soms juist ook belangrijk om de beweging de andere kant op te maken. Als je bijvoorbeeld een verwacht laag pensioeninkomen hebt, kan het verstandig zijn om een grote aflossingsvrije hypotheek toch deels te gaan aflossen in de jaren tot het pensioen. Dankzij de lagere rente voor de nieuwe rentevaste periode ontstaat vaak financiële ruimte.

Bij een nieuwe hypotheek wordt regelmatig een hoger bedrag afgesloten. Zoals om een verbouwing te financieren, bijvoorbeeld om de woning te vernieuwen met een nieuwe keuken of badkamer, of om de woning ouderdoms- en onderhoudsvriendelijker te maken. Als je kiest voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek dan is de hypotheekrente meestal aftrekbaar. Maar we zien ook vaak dat het extra deel aflossingsvrij wordt afgesloten, omdat dan de extra maandlasten heel laag zijn. Bij de meeste geldverstrekkers kun je ook een extra hypotheek afsluiten voor andere zaken, zoals een camper of auto, tweede vakantiehuis, afkopen consumptieve leningen, een schenking voor een (klein-)kind, enzovoort. De hypotheekrente is dan niet aftrekbaar, ook niet bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Kortom: er valt genoeg te evalueren aan het einde van de rentevaste periode. Zeker voor 50-plussers.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Vijf redenen om voor een nieuwbouwwoning te kiezen

14 september 2021

Van alle woningen die er in Nederland verkocht worden, gaat het in 1 op de 4 à 5 gevallen om een nieuwbouwwoning. In 2020 waren er 69.000 nieuwbouwwoningen en voor dit jaar worden er 68.000 verwacht en in 2022 70.000. We benoemen vijf redenen waarom consumenten graag voor een nieuwbouwwoning kiezen.

1. Energiezuinig/energieneutraal

Nieuwbouwwoningen zijn heel energiezuinig en steeds meer nieuwbouwwoningen zijn zelfs energieneutraal (dat wil zeggen dat een woning evenveel energie opwekt als verbruikt). Dat betekent dat je ook geen of zeer lage energiekosten hebt. Bij bestaande woningbezitters, die geen energiebesparende maatregelen hebben doorgevoerd, zien we juist dat de energiekosten en steeds groter deel van de woonlasten vormen.

2. Onderhoudsvrij

Een nieuwbouwwoning vraagt om veel minder onderhoud dan een bestaande woning. Zeker in de beginjaren. Maar ook door het gebruik van andere materialen, zoals bijvoorbeeld kunststof kozijnen, heb je er in de toekomst veel minder onderhoud aan. Dat zal zeker ook voor oudere woningkopers, die een steeds groter deel van de woningmarkt vormen, een belangrijke factor zijn.

3. Waardestijging

Een nieuwbouwwoning stijgt de eerste jaren na aankoop vaak veel sneller dan een bestaande koopwoning.

4. Zelf bepalen hoe de woning eruit ziet

Een belangrijk voordeel van een nieuwbouwwoning is dat je vanaf de tekening een boel zelf kunt bepalen. Via meerwerk kun je de woning helemaal naar je eigen zin inrichten en ook de inrichting van de tuin kun je zelf bepalen. Bij een bestaande woning is dat veel
lastiger en zelfs met slopen en verbouwen ben je vaak toch beperkter dan in een
nieuwbouwwoning.

5. Soms lagere hypotheekrente

We zien steeds meer geldverstrekkers die een lagere hypotheekrente aanbieden bij nieuwbouwwoningen. De hoogte van de korting kan erg verschillen, van enkele honderdsten tot soms enkele tienden. Zo kent ABN AMRO Bank een duurzaamheidskorting van 0,15%, bij Obvion is die 0,05%, en bij Florius en Rabobank is de korting 0,1%. Rabobank kent ook een Groenhypotheek voor milieuvriendelijke en duurzame nieuwbouwwoningen waar een groenverklaring voor is afgegeven. Je kunt daarmee maar liefst 0,5% korting krijgen op je hypotheekrente, waarbij je er wel rekening mee moet houden dat dit alleen geldt voor een 10 jaar vaste hypotheekrente (de meeste woningkopers zetten de rente graag tot iets langer vast). Een wat kleinere geldverstrekker, Woonnu, richt zich heel nadrukkelijk op nieuwbouw en energiezuinige bestaande woningen. Woonnu laat de hoogte van de korting afhangen van hoe energiezuinig een woning is, waarbij de korting fors kan zijn, tot wel 0,25%. Verder kent Nationale Nederlanden een speciaal nieuwbouwtarief, waarbij de korting afhankelijk is van de gekozen rentevaste periode en hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van de woning. 

Blijf zitten waar je zit, maar verroer je wél

13 september 2021

Heb je enkele jaren geleden een hypotheek zonder NHG afgesloten en heb je geen plannen om te verhuizen? Dan is het toch raadzaam om eens goed naar je hypotheek te kijken? Grote kans dat je eenvoudig tot wel vijf à zeven tienden kunt besparen op je rente. Zeker als het al weer een aantal jaar geleden is dat je de hypotheek hebt afgesloten.

Ontwikkeling rente-opslag

Je betaalt een rente-opslag voor een hypotheek zonder NHG, omdat de geldverstrekker een groter risico loopt dat hij een deel van zijn geld niet terugkrijgt als je om bepaalde redenen niet meer in staat bent om je hypotheeklasten te betalen. Bijvoorbeeld doordat je werkloos bent geworden of je relatie eindigt. De rente-opslag is hoger naarmate je hypotheek groter is in verhouding tot de waarde van de woning. Koop je bijvoorbeeld een woning van €400.000,- en heb je een hypotheek nodig van ook € 400.000,- dan betaal je op dit moment een rente-opslag van ongeveer 0,45% ten opzichte van het NHG tarief. De hoogte van de rente-opslag verandert in de loop van de tijd, afhankelijk van de economische omstandigheden. Hieronder laten we de hoogte van de rente-opslag zien voor de twee veel gekozen rentevaste periodes 10 en 20 jaar vast op een paar verschillende momenten.

In 2016 lag de gemiddelde rente-opslag voor een hypotheek zonder NHG (t/m 100% van de waarde van de woning) op 0,67%. Dat daalde in de jaren erna, tot ongeveer 0,43 à 0,44% in maart 2019. Door het uitbreken van de coronacrisis, werden geldverstrekkers bang dat de hypotheekverliezen door een economische crisis wel eens konden gaan oplopen. De renteopslag voor 10 jaar vast ging licht omhoog, maar bij 20 jaar vast steeg die in een korte periode met 0,15% naar 0,58% in juli 2020. Daarna zette heel langzaam weer een daling in en zien we voor 10 jaar vast zelfs het laagste verschil tussen hypotheken met en zonder NHG.

Dankzij forse huizenprijsstijging lagere rente-opslag

Bij veel geldverstrekkers kun je vragen of de rente-opslag verlaagd kan worden als je hypotheek in verhouding met de waarde van de woning nu een stuk lager is, dan toen je de hypotheek afsloot. Daarbij kijkt de geldverstrekker naar de rente-opslagen die golden toen je de hypotheek afsloot. Dankzij de fors gestegen huizenprijzen kunnen veel woningeigenaren met een hypotheek zonder NHG besparen. Waarbij natuurlijk geldt dat als de woningaankoop langer geleden heeft plaatsgevonden, de prijsstijging tot nu, veelal ook groter is. De geldverstrekker zal vaak een taxatierapport vragen, om aan te tonen dat de waarde van je woning is gestegen. Soms mag je ook de WOZ-waarde gebruiken; maar bedenk dan wel dat dit vaak een behoorlijk lagere waarde is dan uit een taxatierapport komt. Helaas zijn er ook enkele geldverstrekkers die niet toestaan dat je tussentijds de rente-opslag laat aanpassen; bij hen kan dat alleen aan het einde van de rentevaste periode. Belangrijk is dat je zelf actie onderneemt. Doe je dat niet, dan laat je dus eigenlijk gratis geld liggen en dat is zonde.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verduurzamen omdat het kan en niet omdat het moet

07 september 2021

Max Verstappen en de Formule 1 hebben er afgelopen weekend een feestje van gemaakt op het circuit van Zandvoort. Al zorgt dit evenement ook voor veel controverse. Natuurbeschermers probeerden de bouw van het circuit tegen te houden, omdat dit ten koste ging van zandhagedissen en rugstreeppadden. Evenementenorganisaties waren verbolgen dat de Formule 1 wel doorging, maar dat zij geen evenementen mogen organiseren. Een milieuorganisatie probeerde via een kort geding vergeefs de race tegen te houden, omdat de provincie bij de vergunningverlening een verkeerde rekensom zou hebben gemaakt ten aanzien van de uit te stoten stikstof. Vorige week lekte uit dat het kabinet op Prinsjesdag bekend gaat maken dat zij zes tot zeven miljard euro extra gaat uittrekken om de CO2-uitstoot te verminderen. Ondanks alle mooie woorden dat klimaatbeleid hoog op de agenda staat, lijkt het nog steeds meer zo te zijn dat het kabinet dit doet omdat het ‘moet’ in plaats van dat ze zelf hier het belang van inziet. De extra miljarden voor onder meer elektrische auto’s en isolatie van woningen lijken voor een belangrijk deel afgedwongen door de Urgenda rechtszaak.

Ruim een derde stroom komt uit hernieuwbare bron

Afgelopen twee maanden kwam meer dan een derde van alle gebruikte stroom in Nederland uit een hernieuwbare bron. Ondanks het matige zomerweer waren  zonnepanelen in augustus, goed voor 13,6% van de stroom, eenzelfde percentage kwam uit windenergie en 10% kwam
uit biomassa. Ongeveer 1,5 miljoen huishoudens hebben zonnepanelen op hun huis liggen. Dat betekent dat bijna 1 op de 5 huishoudens nu zonnepanelen heeft. Gemiddeld komen er de laatste drie jaar 240.000 huizen bij met zonnepanelen. Zonnepanelen zijn een laagdrempelige manier om aan verduurzaming te doen, maar er zijn uiteraard veel meer manieren. Welke wijze van verduurzamen bij jou past is uiteraard ook afhankelijk van het type en de leeftijd van je woning.

Vier redenen om aan verduurzaming te doen

Er zijn meerdere redenen om je woning te verduurzamen:
1. Een beter milieu
Als we de klimaatgevolgen willen afremmen, zullen we allemaal, particulieren en bedrijven, stappen moeten zetten om onze CO2-uitstoot te verminderen.

2. Meer wooncomfort
Wat nog wel eens vergeten wordt, is dat veel verduurzamingsmaatregelen aan een woning ook leiden tot een hoger wooncomfort. Bijvoorbeeld extra isolerend glas zorgt ervoor dat je minder last hebt van tocht. Hetzelfde geldt voor isolerende kozijnen en bijkomend voordeel van deze kunststof kozijnen is dat je er ook veel minder onderhoud aan hebt.

3. Hogere waarde van de woning
Een woning die energiezuinig en goed geïsoleerd is, levert bij verkoop meer geld op, dan een woning die minder zuinig en minder geïsoleerd is. Er van uitgaande dat de verduurzaming van woningen de komende jaren een steeds grotere vlucht zal krijgen, zal dit de prijs van woningen met een laag energielabel steeds meer gaan drukken.

4. Lagere energiekosten
Verduurzamen van een woning leidt ook tot minder energiekosten. Hoe lang de terugverdientijd is, verschilt per energiebesparende maatregel.

Lage financieringskosten

Investeren in verduurzaming is interessant bij de huidige lage spaarrente van rond de nul procent. Maar ook als je geld moet lenen via bijvoorbeeld je hypotheek, profiteer je nu van de lage hypotheekrente. We laten voor een paar verschillende investeringsbedragen zien wat de bruto kosten ongeveer zijn als je die financiert met een hypotheek. De hoogte van de rente die je betaalt, is afhankelijk van hoe lang je de rente vast zet en of je met of zonder NHG leent. In de onderstaande berekening van de bruto maandlasten zijn we even uitgegaan van een rente die 15 jaar vastgezet wordt tegen 1,6%.

 

Hoogte investeringAnnuïteitenhypotheek Aflossingsvrije hypotheek
€ 5.000,-€ 18€ 7
€ 10.000,-€ 35€ 13
€ 20.000,-€ 70€ 27
€ 30.000,-€ 105€ 40


We zijn even van bruto bedragen uitgegaan, maar als je een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluit, dan is de rente ook nog eens aftrekbaar, als je de investering gebruikt voor verduurzaming van je eigen woning. Je komt dan netto nog een paar euro lager uit dan de bedragen die in de tabel worden genoemd.
De kosten van de investering zullen in veel gevallen lager zijn dan de besparing in de energielasten. Verduurzamen is dus een mooie manier om je energielasten te verlagen, de waarde van je woning stijgt, je wooncomfort stijgt en het is goed voor het klimaat. Genoeg redenen om te verduurzamen, en niet omdat het moet, zoals bij de overheid, maar omdat het kan en zinvol is.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Hypotheekrente trend nóg dalend, maar marktrente trend stijgt

06 september 2021

Eén op de drie geldverstrekkers verlaagde afgelopen week de hypotheekrentes voor één of een beperkt aantal rentevaste periodes. E waren relatief meer verlagingen bij hypotheken zonder NHG dan met NHG. De licht dalende trend zien we de laatste vijf weken en zorgt voor laagterecords. De daling in deze vijf weken zelf stelt niet zoveel voor en bedraagt voor de  gemiddelde hypotheekrentes tussen de één en vier honderdsten voor hypotheekrentes met NHG en tussen drie en vijf honderdsten voor hypotheekrentes zonder NHG.

Trend marktrente gewijzigd naar stijgend 

Wil je weten wat de hypotheekrente op iets langere termijn gaat doen, dan kun je waarschijnlijk beter in de gaten houden wat de marktrente doet. Die marktrente liep de eerste maanden van dit jaar fors op, maar vanaf half mei zette een dalende trend in. Tot twee weken geleden. In aanloop naar een speech van de voorzitter van de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten, steeg de marktrente. Na de speech was er even een adempauze, waarna de marktrente afgelopen week weer iets verder opliep, zodat we de laatste twee weken een stijgende trend zien. Sinds het dieptepunt is de marktrente met ruim tien honderdsten opgelopen. Dat is nog niets om meteen ongerust over te worden, maar het laat wel zien dat dit meer dan het dubbele is van de daling die we bij de gemiddelde hypotheekrentes hebben gezien in de afgelopen vijf weken. Het is zaak om daarom de rentes goed in de gaten te houden. Ruim een week geleden gaf de voorzitter van de Fed aan dat als de economie zich op de huidige manier blijft ontwikkelen, de Fed vanaf het einde van het jaar haar opkoopprogramma van obligaties gaat afbouwen. Dat betekent dat er een hele grote speler op relatief korte termijn stopt met het kopen van obligaties (staatsobligaties en hypotheekobligaties), wat waarschijnlijk gaat leiden tot een licht stijgende rente.

ECB aan de beurt

Afgelopen week bleek dat de inflatiecijfers in Europa hoger uitvallen dan verwacht. Voor de gehele eurozone kwam de inflatie uit op 3%, en dat is toch een stukje hoger dan de verwachtte 2,7%. We moeten terug naar 2011 om een dergelijk hoge inflatie te zien. De inflatie is minder hoog dan in de Verenigde Staten, maar er zit wel een duidelijk stijgende lijn in en we zitten ook boven de inflatie die de ECB als wenselijk acht, namelijk 2%. Maar tot nu toe betoogt de Europese Centrale Bank (ECB) dat de huidige opleving van de inflatie tijdelijk is. Aankomende week is er een bijeenkomst van de ECB en er worden door de meeste beleggers niet meteen wijzigingen in het beleid verwacht. Een aankondiging van de afbouw van het opkoopprogramma, zoals in de Verenigde Staten, is niet waarschijnlijk. Maar interessant was het interview van president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank in de Volkskrant. Hij gaf aan dat wat hem betreft maart 2022 het eindpunt is van het opkoopprogramma en dat de ECB na moet gaan denken over de afbouw. Hij ziet geen reden voor verlenging, omdat het doel van het opkoopprogramma bereikt is. Het verschil tussen de rentes die de verschillende eurolanden moeten betalen is klein en de schade die het coronavirus bracht aan de inflatievooruitzichten is hersteld. Knot verwacht binnen een paar jaar een duurzame verhoging van de inflatieverwachtingen en daarmee ook een iets hogere rente. Ook een centraal bankier kan het mis hebben, maar de kans dat de marktrente en hypotheekrentes op de middellange termijn iets hoger zullen liggen dan nu, lijkt groter dan 
nieuwe laagterecords voor de hypotheekrentes in 2022.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Eerder stoppen met werken of werken na bereiken AOW-leeftijd

30 augustus 2021

Het CBS maakte vorige week bekend dat er steeds meer 65-plussers aan het werk zijn. Inmiddels 300.000, waarvan bijna 200.000 in de leeftijd van 65 tot 70 jaar, ruim 70.000 in de leeftijd van 70 tot 75 jaar en 30.000 is 75 jaar of ouder. Die groei komt enerzijds door het opschuiven van de AOW-leeftijd naar op dit moment 66 jaar, maar ook door de vergrijzing.

De grootste groei zit de laatste jaren bij de 65-jarigen. Was in 2003 slechts één op de drie 65-jarigen aan het werk, in 2020 is dat gestegen naar vier op de tien.

De illusie van eerder stoppen met werken

Uit onderzoek van SD Worx, een internationaal HR-bedrijf, blijkt dat de meeste 55-plus werknemers willen werken tot hun 66e. En dat is wellicht niet alleen willen, maar ook moeten, vanuit financieel oogpunt. Jonge werknemers geven aan dat ze door willen werken tot gemiddeld hun 60e. Interessant is dus dat jongeren dus vaak een idee hebben van eerder stoppen met werken, terwijl bij oudere werknemers al veel meer de realiteit is ingedaald dat er waarschijnlijk tot de AOW/pensioengerechtigde leeftijd doorgewerkt moet worden. En dat er hoogstens misschien een paar maanden eerder gestopt kan worden met werken, in plaats van jaren. Een andere opvallende conclusie uit dit internationale onderzoek is dat binnen de categorie 55-plussers bijna twee op de tien aangeeft het niet erg te vinden om langer te werken dan de wettelijke pensioenleeftijd. Aan de andere kant geeft bijna drie op de tien aan dat niets hen langer aan het werk kan houden na het bereiken van de pensioenleeftijd.

Financieel voorbereiding op pensioen of eerder stoppen met werken

Goede intenties ten spijt, bereiden de meeste Nederlanders zich niet goed voor op hun pensioen of de wens om eerder te stoppen met werken. Uit onderzoek van Wijzer in Geldzaken uit 2020 bleek dat slechts één op de vijf zich geregeld verdiept in de eigen pensioensituatie. Ruim één op de drie 55-plussers heeft zelfs spijt dat ze zich niet eerder verdiept hebben in hun pensioensituatie. Hoe kun je inzicht krijgen in je financiële situatie bij pensionering?

Via mijnpensioenoverzicht.nl kun je met je DigiD heel makkelijk inzicht krijgen in je verwachte pensioeninkomen. Je ziet een schatting wat je aan AOW gaat krijgen en wat je aan pensioen krijgt op basis van wat je via je werkgever(s) hebt opgebouwd. In het overzicht staat overigens niet wat je zelf nog aan pensioen opbouwt via een lijfrenteverzekering of lijfrenterekening. Je kunt zien of je een pensioentekort hebt en welk inkomen je eventuele partner of kinderen krijgen bij overlijden van jezelf.

Een pensioentekort hoeft niet meteen te betekenen dat je financieel een probleem hebt als je met pensioen gaat. Daarvoor moet je namelijk niet alleen naar je inkomsten kijken maar ook naar je uitgaven. In veel gevallen zijn je maandelijkse uitgaven lager dan nu.

De twee belangrijkste oorzaken zijn:

  1. Door volledige of gedeeltelijke aflossing van de hypotheek zijn de maandelijkse woonlasten fors lager of misschien wel nul.
  2. Doordat veelal de kinderen het huis uit zijn, vervalt een belangrijke kostenpost.

Stel dat je pensioeninkomen netto € 400,- per maand lager geschat wordt dan je huidige netto inkomen. Een belangrijke kostenpost zijn je hypotheeklasten. Als door aflossing van een deel of de volledige hypotheek je toekomstige hypotheeklasten € 400,- of meer omlaag gaan, dan heb je feitelijk evenveel te besteden als nu. De aflossing op je hypotheek is dan dus in feite een mooie pensioenvoorziening.

Het is zaak om inzicht te krijgen in je inkomsten na pensionering, maar dus ook in je uitgaven. Die uitgaven zijn natuurlijk ook erg afhankelijk van wat je na pensionering van plan bent om te gaan doen. Ga je veel meer reizen, uit eten of start je een dure hobby, dan moet je daar natuurlijk rekening mee houden. Aan de andere kant zijn er ook wel bepaalde uitgaven die omlaag gaan of verdwijnen. Niet alles is nu al in beton gegoten, maar je kunt wel een goed eerste beeld krijgen. Dan weet je ook of je eventueel nog iets moet repareren. Daarbij geldt, hoe eerder je er mee begint, hoe lager de financiële investering hoeft te zijn. Omdat je een langere periode rendement kunt behalen.

Periodieke controle

Het is ook raadzaam om je pensioensituatie periodiek opnieuw na te laten kijken. In je eigen leven maar ook in de markt veranderen zaken, die allemaal invloed kunnen hebben. We noemen een paar zaken

Hoe zit het bijvoorbeeld met je hypotheek?

- Tot wanneer heb je hypotheekrenteaftrek? En misschien schaft een toekomstig kabinet de hypotheekrenteaftrek wel (geleidelijk) af; wat betekent dat dan voor je netto hypotheeklasten?

- Kun je als je pensioeninkomen een stuk lager is, wel een nieuwe hypotheek afsluiten als je nu een (deels) aflossingsvrije hypotheek hebt en je aan het einde van de looptijd van de hypotheek komt?

- Voor hoe lang staat je rente nog vast en wat betekent het voor je hypotheeklasten als de rente voor een volgende rentevaste periode een stuk hoger staat?

Hoe zit het met je dromen en wensen?

- Misschien droom je wel van reizen, een vakantiewoning, een bepaalde hobby of een andere woning. Je dromen en wensen zijn ook niet statisch, maar wijzigen in de loop van de tijd. Bijvoorbeeld ook door de staat van je gezondheid, maar ook of je met z’n tweeën bent of alleen.

Wanneer mag je met pensioen en hoe zit het met de hoogte van het pensioen?

- De AOW-leeftijd gaat omhoog: naar 67 jaar in 2024 en daarna stijgt die mee met de levensverwachting (bij elke stijging van één jaar levensverwachting gaat de AOW-leeftijd omhoog met acht maanden). Op basis van de huidige verwachtingen zal iemand die geboren is in 1970 waarschijnlijk op 68-jarige leeftijd met pensioen en iemand die geboren is in 1982 mag waarschijnlijk op 69-jarige leeftijd met pensioen.

- Wil je eerder stoppen met werken of (deels) minder gaan werken? Of wil je deels langer doorwerken dan je pensioenleeftijd?

- Als je wijzigt van baan kan dit ook gevolgen hebben voor je pensioen, omdat je nieuwe werkgever een andere pensioenregeling heeft dan je huidige werkgever?

- Wat betekent het nieuwe pensioenstelsel voor de hoogte van mijn pensioen?

- Wat betekent het als je relatie eindigt? Kun je dan nog in je woning blijven wonen?

- Wat zijn de financiële gevolgen als mijn partner komt te overlijden?

Doorwerken na pensioenleeftijd

Tot slot willen we nog even terug naar het CBS onderzoek. Interessant is dat er steeds meer ouderen zijn, die ook na het bereiken van hun pensioenleeftijd blijven werken. Al is dat vaak wel voor minder uren. Zij werken over het algemeen omdat het kan en niet omdat het (financieel) moet. Het zijn mensen die het fijn vinden om te werken en er zitten ook veel zelfstandige ondernemers tussen. Met de verdergaande vergrijzing en het steeds verder oplopend aantal vacatures, is het zaak voor de overheid, werkgevers en vakbonden om de arbeidsparticipatie van deze groep mensen zoveel mogelijk te stimuleren.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

PERSBERICHT- Huizenkopers staren zich blind op lage maandlasten

24 augustus 2021

APELDOORN, 24 augustus 2021–Van Bruggen Adviesgroep signaleert dat de aflossingsvrije hypotheek aan een opmars bezig is onder vijftigplussers. Het aandeel aflossingsvrije hypotheken onder vijftigplussers was in 2017 nog 48 procent. Inmiddels ligt dat op 55 procent. De adviesketen waarschuwt echter dat de motivatie van oudere huizenkopers om lage maandlasten te hebben vaak niet gunstig is. Die korte termijn-focus is op de lange termijn financieel verre van aantrekkelijk.

De renteknip: hypotheek opknippen in meerdere rentevaste periodes

23 augustus 2021

Hoelang we de hypotheekrente ook vastzetten, aan het einde van de rentevaste periode krijgen we te maken met een nieuwe, mogelijk hogere rente. Hoe langer we de rente vastzetten, hoe langer we duidelijkheid hebben over de hypotheeklasten. Maar aan het einde van de rentevaste periode blijft altijd het risico dat de rente opeens veel hoger staat en de maandlasten fors stijgen. Je kunt dit voor een deel opvangen met de ‘renteknip’.

Wat is de renteknip?

Bij een renteknip knip je je hypotheek op in een paar delen met verschillende rentevaste periodes. Daardoor lopen niet alle rentevaste periodes op hetzelfde moment af.

Je kunt bijvoorbeeld je hypotheek in drie delen opknippen: een deel met 7 jaar vast, een deel met 12 jaar vast en een deel van 20 jaar vast. Of als je een grotere zekerheidszoeker bent: een deel 15 jaar vast, een deel 20 jaar vast en een deel 30 jaar vast.

Het voordeel is dus dat je hypotheeklasten niet in één keer omhoog zullen gaan aan het einde van de rentevaste periode. Als de trend stijgend is, kan het overigens nog steeds zo zijn dat je uiteindelijk ook bij de volgende twee stappen een hogere rente gaat krijgen. Maar dan gaat de stijging van je hypotheeklasten nog altijd geleidelijk.

Een nadeel is wel dat overstappen naar een andere geldverstrekker lastiger wordt. Je kunt namelijk boetevrij overstappen naar een andere geldverstrekker als je rentevaste periode afloopt; maar dat kan nu niet meer, omdat je in dit voorbeeld twee andere rentevaste periodes hebt die nog doorlopen.

Deels lagere rente

De renteknip kan ook een uitkomst bieden als je graag gebruik wilt maken van de iets lagere rente voor een kortere rentevaste periode, maar aan de andere kant toch wilt voorkomen dat de hypotheeklasten fors stijgen als de rente aan het einde van deze kortere rentevaste periode hoger staat. Stel je twijfelt tussen 20 jaar vast voor 1,4% of 10 jaar vast voor 1,05%:

Door te kiezen voor een rentevaste periode van 7 jaar tegen 0,95%, 15 jaar vast 1,3% en 20 jaar vast voor 1,4% heb je bij aanvang een lagere rente en dus lagere hypotheeklasten. Als de rente een stijgende trend heeft, zullen de hypotheeklasten slechts in stapjes omhooggaan.

Een rentescenario

Bij een 20 jaar vaste rente van 1,4% kom je uit op een bruto maandlast van € 1.021,-. Bij de hiervoor genoemde renteknip en ongewijzigde rente, is en blijft de bruto maandlast € 995,-. Over de gehele looptijd ben je met de renteknip bijna € 14.000,- goedkoper uit.

Stel dat alle hypotheekrentes verdubbelen en vervolgens blijven deze rentes de resterende looptijd gelijk. We rekenen dan voor de nieuwe rentevaste periodes voor 7 jaar met 1,9%, 15 jaar met 2,6% en 20 jaar met 2,8%. Dat betekent dat de bruto maandlast na 7 jaar omhooggaat van € 995,- naar € 1.030,- en na 15 jaar doorstijgt naar € 1.063,- om na 20 jaar door te stijgen naar € 1.087,-. De hypotheeklasten gaan dus geleidelijk omhoog.

Had je voor 20 jaar vast gekozen dan zou na 20 jaar de hypotheeklast omhooggaan van € 1.021,- naar € 1.093,-. De totale bruto maandlasten over de gehele looptijd zijn nagenoeg gelijk aan die bij de renteknip.

Maar hoe de rente zich in de toekomst zal ontwikkelen, met eventuele verhogingen en verlagingen, valt niet te voorspellen. Als de rentestijging forser uitpakt, dan ben je waarschijnlijk duurder uit met de renteknip.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Stresstest verstandig bij keuze rentevaste periode

16 augustus 2021

Als je een nieuwe hypotheek afsluit, of dat nu is voor de aankoop van een woning of een oversluiting, of aan het einde van de rentevaste periode, dan is één van de belangrijkste beslissingen voor hoeveel jaar je de rente vastzet. Je financieel adviseur zal uitgebreid stil staan bij deze keuze, want er is niet een eenduidige keuze. Je adviseur kijkt naar je wensen, je financiële mogelijkheden en je risicobereidheid.

Plan je gesprek

 

Kortere rentevaste periode: lagere maandlast én snellere aflossing

Bij een korte rentevaste periode betaal je een lagere rente. Logisch voordeel is dat je daardoor een lagere bruto en netto maandlast betaalt dan bij een langere rentevaste periode. Maar er is nog een voordeel: als je een annuïteitenhypotheek hebt, dan ga je ook nog eens sneller aflossen. Dat betekent dat als je bijvoorbeeld een rentevaste periode van 10 jaar kiest, je na 10 jaar een lagere restschuld hebt dan na 10 jaar als je een hogere rente voor 20 jaar hebt vastgezet. Dat betekent dat je dus ook wat speelruimte hebt, de rente moet met meer stijgen dan de oorspronkelijke rente voor 20 jaar, wil je duurder uit zijn in de tweede periode van 10 jaar.

Een voorbeeld:
Stel de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente is 1,05% en 20 jaar vast staat op 1,4% en het hypotheekbedrag bedraagt € 300.000,-. De bruto maandlast bij 10 jaar vast is afgerond € 972,- en bij 20 jaar vast is de bruto maandlast € 1.021,03. In de eerste 10 jaar heb je bij de keuze voor 10 jaar vast ruim € 5.900,- minder betaald dan met een rente van 20 jaar vast.

Maar je voordeel is nog groter, omdat je restschuld is bij 10 jaar vast na 10 jaar nog maar € 210.293,-, terwijl die bij 20 jaar vast nog € 213.621,-; dat scheelt nog eens bijna € 3.330,-. De totale besparing van de slechts 0,35% lagere rente is maar liefst € 9.230,- in de eerste 10 jaar.

Als de rente na 10 jaar is gestegen naar 1,6%, dan komt je bruto maandlast nagenoeg gelijk uit als wanneer je meteen bij aanvang de rente voor 20 jaar had vastgezet, ondanks dat die rente 1,4% is. Je gaat in deze tweede 10 jaar dan wel bijna € 2.600,- minder aflossen dan bij 20 jaar vast, maar je restschuld is na in totaal 20 jaar nog steeds licht gunstiger dan als je de rente meteen 20 jaar had vastgezet.

De rente mag zelfs naar ongeveer een stand van 1,95%, zodat je over de gehele eerste 20 jaar ongeveer even duur uit bent in vergelijking met het direct kiezen voor een 20 jaar vaste rente.

Doe ook de stresstest

De rente mag dus fors stijgen met maar liefst 0,9%, voordat de keuze voor 20 jaar vast financieel even aantrekkelijk is als 10 jaar vast. Maar niemand kan voorspellen wat de rente over 10 jaar doet. Dat is zelfs al lastig voor een korte periode van een paar maand of één jaar.

Gevolgen stijging rente

Daarom is het verstandig om een stresstest te doen en te kijken wat de gevolgen zijn van een stijging van de rente naar bijvoorbeeld 5%. Wellicht denk je nu ‘wat een belachelijk hoge rente’, maar 10 jaar geleden, in 2011, lag de rente op 5%. Bij een stijging naar 5% stijgt de bruto maandlast in ons voorbeeld naar € 1.388,-. Als consument moet je je in de eerste plaats afvragen of je een dergelijk hogere last kunt betalen.

Steeds vaker keuze voor lang vast

De meeste consumenten kiezen voor de zekerheid boven de lagere lasten in de beginjaren. 20 jaar vast is tegenwoordig de meest populaire rentevaste periode, terwijl dat enkele jaren geleden nog 10 jaar vast was.

Wat is de beste keuze voor mij?

Zoals je hebt gelezen, kom je voor best wel wat keuzes te staan bij het afsluiten van een hypotheek. Wil je ook een stresstest laten uitvoeren? Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep helpt je graag om de juiste keuzes te maken. 

Plan gerust een gratis en vrijblijvend kennismakingsgesprek.                                                          Je zit na dit gesprek nog nergens aan vast, maar komt het eerste gesprek wel al een stuk wijzer uit.

Plan een kennismaking

Hypotheekrente dit jaar niet zo volgzaam

09 augustus 2021

Net als de afgelopen weken gebeurt er niet veel qua hypotheekrentewijzigingen. Slechts een enkele geldverstrekker besloot afgelopen week de hypotheekrentes licht aan te passen. Een beeld dat we eigenlijk al het hele jaar zien.

De hypotheekrente volgt normaal gesproken de kapitaalmarktrente, waarbij de ontwikkeling van de hypotheekrente een stuk minder grillig gaat dan die van de kapitaalmarktrente. Op zich is dat ook een logische ontwikkeling. Als geld lenen duurder wordt, zal zich dat ook vertalen in een hogere hypotheekrente. Veel geldverstrekkers halen tenslotte zelf geld op bij beleggers om dit uiteindelijk met een goede marge weer uit te zetten in hypotheken. Maar ook geldverstrekkers die eigen geld gebruiken voor hypotheken, zullen de marktrente volgen, omdat ze anders hun geld op een andere manier kunnen uitzetten, waar ze een hogere rente krijgen.

Dat de hypotheekrente de marktrente volgt, kun je zien als je deze twee samen in een grafiek zet (zie grafiek links). Nog beter kun je het zien als je diezelfde twee lijnen over elkaar heen legt, waarbij op de linker-as de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG staat en op de rechter-as de kapitaalmarktrente (zie grafiek rechts).

kapitaal- en hypotheekrente markt

Uit de rechtergrafiek zijn een paar interessante conclusies te trekken:

  • Voor het uitbreken van de kredietcrisis (2008) waren de bruto hypotheekmarges lager dan tegenwoordig.
  • Tijdens de eurocrisis was het verschil tussen de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente en de kapitaalmarktrente groter dan nu. Deels valt dit te verklaren doordat overheden relatief goedkoper geld konden lenen dan geldverstrekkers. Maar we zagen in die periode ook de concurrentie op de hypotheekmarkt tijdelijk afnemen.

Inzoomen op 2021

Als we naar dit jaar kijken, dan is er wat bijzonders aan de hand.

Gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG

De kapitaalmarktrente maakte in eerste instantie een behoorlijke stijging door, om vervolgens toch weer omlaag te gaan. Dat laatste nadat centrale banken beleggers gerust hadden gesteld dat ze nog voor langere tijd het stimuleringsprogramma zullen blijven hanteren en dat volgens hen de stijging van de inflatie boven de 2% tijdelijk is. Het bijzondere is dat de gemiddelde hypotheekrente bijna een vlakke lijn is. Er zijn zeker zo nu en dan wel wat kleine hypotheekrente verhogingen en verlagingen van individuele geldverstrekkers, maar gemiddeld gezien is er zeker voor de gemiddeld 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG weinig beweging geweest in 2021, met uitzondering van een lichte daling in januari.

Lage marktrente ongunstig voor pensioenen

Het vorige jaar was weer een spannend jaar voor veel pensioenfondsen, omdat ze wellicht de pensioenuitkeringen moesten gaan korten, omdat hun dekkingsgraden te laag waren. Voor de meeste pensioenfondsen was dit uiteindelijk niet nodig, mede wegens coulance vanuit minister Koolmees van Sociale Zaken.

Dit jaar zagen pensioenfondsen hun dekkingsgraden fors groeien, enerzijds door mooie beleggingsresultaten, maar vooral door de stijging van de marktrente. In het eerste half jaar stegen de gemiddelde dekkingsgraden van 100% naar 110%. Dankzij de stijging van de dekkingsgraden is de kans kleiner geworden voor de meeste pensioenfondsen dat ze eind dit jaar alsnog een pensioenkorting moeten aankondigen. De meeste pensioenfondsen zitten nog wel een behoorlijk stuk af van indexatie van de pensioenen, al lijkt dit voor een enkel pensioenfonds dichterbij te komen.

Het slechte nieuws is dat in één maand tijd de gemiddelde dekkingsgraad alweer is gedaald van 110% naar 108%. Belangrijkste oorzaak: de dalende rente, waardoor de waarde van de toekomstige verplichtingen toeneemt. Het laat zien hoe kwetsbaar en volatiel de dekkingsgraden zijn.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verhuisregeling is een onderschatte hypotheekvoorwaarde

09 augustus 2021

Met de lage hypotheekrentes van dit moment zetten veel consumenten de rente lang vast. De meest populaire rentevaste periode is 20 jaar vast en ook 30 jaar vast komt steeds vaker voor. Omdat bij een lange rentevaste periode de kans groter is dat je in die periode een nieuwe woning koopt, is het belangrijk om te weten dat de geldverstrekker een goede en duidelijke verhuisregeling heeft.

Een verhuisregeling, ook wel meeneemregeling genoemd, houdt in dat je op het moment dat je gaat verhuizen naar een andere woning, je de rente mee mag nemen die je op dat moment hebt, voor de resterende rentevaste periode. Dat is gunstig als je op dat moment een lagere rente hebt dan op dat moment geldt. Omdat de rente nu historisch laag staat, is de kans groot dat in de toekomst de rente hoger zal zijn en is dit één van de belangrijkste hypotheekvoorwaarden om goed te bekijken.

Een voorbeeld

Stel je gaat een hypotheek afsluiten voor € 300.000,- met NHG, dan heb je nu onder meer de keuze uit 10 jaar vast 1,05% of 20 jaar vast 1,4%. Je betaalt dus 0,35% extra voor een langere periode zekerheid over je hypotheeklasten.

Stel je kiest voor 20 jaar vast en je gaat over 10 jaar verhuizen. Niemand weet hoe hoog de rente dan staat. We laten een paar scenario’s zien. Als de rente gelijk gebleven is, dan hoef je de rente niet mee te verhuizen, want voor een nieuwe rentevaste periode 10 jaar betaal je met 1,05% een lagere rente dan wanneer je de oude rente van 1,4% meeneemt. Als de rente met 1% stijgt voor zowel 10 en 20 jaar vast, dan is de keuze ook simpel; dan wil je die heel graag meenemen. Het voordeel van meenemen van de rente is dat je ook de komende 10 jaar slechts 1,4% betaalt in plaats van 2,05%.

Als de rente nog veel harder stijgt, met 2% of zelfs 3%, dan ben je helemaal blij dat je gebruik kunt maken van een verhuisregeling. Misschien denk je nu ‘kan de rente echt zoveel stijgen?’, maar bedenk dan dat nog geen zeven jaar geleden de hypotheekrentes 2% hoger stonden en acht jaar geleden zelfs 3% hoger.

Goed nieuws: bijna alle geldverstrekkers kennen verhuisregeling

Bijna alle geldverstrekkers kennen een verhuisregeling. Wel verschillen de voorwaarden. Zo mag er bij sommige geldverstrekkers slechts maximaal drie maanden zitten tussen de verkoop van de oude woning (en passering bij de notaris) en de aankoop van de nieuwe woning (en passering) bij de notaris. Terwijl bij de meeste geldverstrekkers er zes maanden tussen mag zitten. Bij een enkele geldverstrekker is dit zelfs negen of 12 maanden.

Omdat je niet in een glazen bol kunt kijken óf je gaat verhuizen en al helemaal niet binnen hoeveel maanden je dan een nieuwe woning hebt, is het uiteraard prettig als je hier wat speling in hebt. Zo is het bijvoorbeeld ook van de marktomstandigheden afhankelijk of jij als koper makkelijk eisen kunt stellen aan een snelle passeerdatum of dat de verkoper hier meer bepalend in kan zijn. In de huidige markt kun je behoorlijk wat eisen stellen als verkoper en wordt meestal eerst een nieuwe woning gekocht en dan pas de huidige woning verkocht; maar de markt kan er over een aantal jaar anders voor staan.

Aandachtspunten verhuisregeling

Sommige geldverstrekkers hebben meerdere hypotheeklabels. Je kunt dan vaak niet overstappen naar een ander label en tegelijkertijd gebruikmaken van de verhuisregeling. Dat is vooral vervelend als de geldverstrekker inmiddels een nieuw label heeft gekregen met een scherpere rentestelling en betere voorwaarden. Bij een scheiding kan slechts één van beiden de rente meenemen. Dat kan wel eens een behoorlijke waarde vertegenwoordigen als de rente in de tussentijd fors is gestegen.

Goede verhuisfaciliteit geen zekerheid voor meenemen hypotheek

Tot slot is het goed om te melden dat ook een goed beschreven verhuisfaciliteit nog niet automatisch betekent dat je de oude hypotheek mee kunt nemen naar een nieuwe woning. Je moet ook voldoen aan de acceptatievoorwaarden van de geldverstrekker op dat moment. Er kan iets gewijzigd zijn in je persoonlijke situatie waardoor je in de toekomst geen nieuwe hypotheek bij je huidige geldverstrekker kunt afsluiten. Je bent bijvoorbeeld in de tussentijd zelfstandig ondernemer geworden en jouw geldverstrekker heeft minder ruime hypotheeknormen dan andere geldverstrekkers.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.