2022

De gemiddelde vaste hypotheekrentes gingen afgelopen week licht omlaag met een paar honderdsten. Nog steeds zijn geldverstrekkers voorzichtig, maar de trend is in ieder geval duidelijk, namelijk dalend. Dat geldt tenminste voor de vaste hypotheekrentes. Ongeveer 2 op de 5 geldverstrekkers verlaagden de rentes voor 10, 20 en 30 jaar vast. Een paar geldverstrekkers deden een serieuze verlaging, ter grootte van 0,15% à 0,2%. Voor de kortere periode van 5 jaar vast verlaagde slechts 1 op de 5 geldverstrekkers de hypotheekrente.

De gemiddelde variabele hypotheekrente ging omhoog. Dat was ook wel te verwachten als reactie op de renteverhoging van de Europese Centrale Bank (ECB), ruim een week geleden. Er is een grote kans dat de variabele hypotheekrente de komende tijd verder zal stijgen.

Vaste hypotheekrente kunnen echt verder omlaag

Al enkele weken zien we dat geldverstrekkers niet bereid zijn om de hypotheekrentes serieus te verlagen. De trend bij de hypotheekrentes is dan wel gekanteld van stijgend naar dalend, maar die daling stelt op dit moment nog niks voor.

Dat is wel heel anders met de marktrentes. Die gaan al enkele weken hoofdzakelijk naar beneden. Ook vorige week. Het lijkt erop dat de hoge inflatieverwachtingen zo langzamerhand wel volledig zijn ingeprijsd in de rentestanden. De Amerikaanse centrale bank, de Fed, besloot vorige week haar rentetarief met ‘slechts’ 0,75% te verhogen, terwijl beleggers iets daarvoor nog bang waren dat de Fed de rente met misschien een vol procent zou verhogen. Maar de
Fed is voorzichtiger geworden nu de Amerikaanse economie twee kwartalen op rij is gekrompen, wat officieel betekent dat de Verenigde Staten in een recessie zit. De rente van de Fed staat nu op 2,25% tot 2,5%; dat is dus stukken hoger dan de 0% die de Europese Centrale Bank (ECB) hanteert. Dat komt omdat de Fed al veel langer bezig is om de rente te verhogen en de ECB pas twee weken geleden de eerste stap zette. Ook voor Europa wordt de kans op een recessie steeds groter geacht, wat ervoor zorgt dat de kapitaalmarktrentes omlaaggaan.

Een goede indicator voor de ontwikkeling van de hypotheekrente is de kapitaalmarktrente. Die laatste is wat grilliger dan de hypotheekrente, maar we zien dat de hypotheekrente vaak met enige vertraging de kapitaalmarktrente volgt. Gemiddeld was het verschil tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG ongeveer 1,3% in 2021. In onderstaande grafiek kun je goed zien dat de hypotheekrente tot en met juni van dit jaar in grote lijnen de kapitaalmarktrente volgt.

De gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast is de blauwe lijn en de hoogte van de rente lees je af op de linkeras. Je ziet dat de rentestijging is geëindigd, maar het gemiddelde gaat slechts heel minimaal naar beneden. Dat is anders met de kapitaalmarktrente die weergegeven wordt met de oranje lijn en waarvan je de hoogte kunt aflezen op de rechteras. De kapitaalmarktrente is sinds juni fors gedaald. Geldverstrekkers kunnen op dit moment dus veel goedkoper geld inkopen en dit uitzetten tegen nog steeds hoge hypotheekrentetarieven. Kortom: ze behalen veel hogere marges. De kapitaalmarkrente staat nu op hetzelfde niveau als in april, alleen bedroeg toen de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast 2,4% in plaats van de huidige 3,6%.

Geldverstrekkers hebben er een collectief belang bij om op dit moment de hypotheekrentes niet te verlagen. Zodra een aantal geldverstrekkers de lage inkoopprijs door zou vertalen naar serieus lagere hypotheekrentes, zou dit tot gevolg hebben dat hypotheekaanvragen hun kant opkomen. Dat speelt niet alleen voor consumenten die op dat moment behoefte hebben aan een hypotheek. Ook consumenten die al een offerte hebben liggen met een hogere rente,
zullen verleid worden om die offerte te laten verlopen en een nieuwe offerte aan te vragen met die lagere rente. Tenminste als ze dat nog kunnen zonder een boete te moeten betalen, of als die boete lager is dan het rentevoordeel en alsnog voor een andere geldverstrekker te kiezen met een lagere rente. De huidige status quo komt daarom de meeste geldverstrekkers wel even goed uit en de hypotheekrentedaling zal waarschijnlijk traag gaan, totdat een paar geldverstrekkers bereid zijn om de knuppel in het hoenderhok te gooien. Maar ook zij weten dat als de rest van de geldverstrekkers volgt, ook hun eigen belangen geschaad worden.

Het was een roerig weekje met veel ontwikkelingen die invloed hebben op de financiële
markten, te weten:

1. Gastoevoer vanuit Rusland
2. Rentebesluit ECB
3. Aftreden premier Draghi

Gasspel Poetin

Om te beginnen was er het spelletje van Poetin of hij de gastoevoer via de Nord Stream wel of niet zou heropenen, wat grote invloed had op de gasprijzen gedurende de week. De Europese Commissie vroeg de lidstaten om fors te bezuinigen op het gasverbruik. Rusland laat dan wel weer wat gas door, maar het is onbekend of de toevoer binnenkort permanent gestopt wordt. Het tekort aan gas en de hoge energieprijzen kunnen een grote invloed hebben op de economie en steeds meer economen zijn bang voor een recessie. 

ECB verhoogt rente

De Europese Centrale Bank (ECB) had al aangekondigd dat ze haar belangrijkste rentetarief van -0,5% met een kwart procent in juli zou verhogen, maar het werd een half procent. Zo komt er een einde aan de negatieve rente bij de ECB. Dit was de eerste renteverhoging in elf jaar. De ECB moest de rente ook wel verhogen met een grote stap en niet alleen omdat de inflatie op een veel te hoog niveau staat. Daarmee is de ECB de laatste centrale bank die de rente verhoogd en de vraag is of het voldoende is, omdat de Verenigde Staten al veel meer renteverhogingen doorvoerden en volgende week waarschijnlijk weer een forse stap nemen. Het gevolg is dat de euro in waarde is gedaald ten opzichte van de dollar. Het gevolg is dat we meer moeten betalen voor producten die we importeren die betaald worden in dollars en dat leidt alleen maar tot een hogere inflatie. De komende maanden zal de ECB de rente verder
verhogen.

Draghi treedt af als premier

Extra ongunstig voor Europa is dat het in de politiek van Italië rommelt. Premier Draghi, die een soort regering van eenheid had geformeerd, heeft zijn ontslag ingediend. Financiële markten zullen hierop een hogere rente gaan vragen voor het kopen van Italiaanse staatsobligaties. Het is te hopen dat dit niet tot een nieuwe Europese crisis gaat leiden.

Weinig hypotheekrentewijzigingen

Geldverstrekkers hielden net als de afgelopen weken hun kruid droog. Er waren slechts een beperkt aantal hypotheekrentewijzigingen, waarbij de verhogingen en verlagingen elkaar ongeveer in evenwicht hielden.

Voorlopig blijven de geldverstrekkers nog even in de vakantiestand staan. Ook de geldverstrekkers die wel de hypotheekrentes verlaagden, deden dat slechts voor een beperkt aantal rentevaste periodes en met slechts een paar honderdsten.

Het betekent dat ze ook deze week weer wat extra marge pakken ten opzichte van normaal als ze hypotheekaanvragen toekennen. Al betekent het vooral ook dat er minder hypotheekaanvragen gedaan worden. Vooral oversluiters hebben eerder dit jaar al het besluit genomen om over te sluiten, of kijken het op dit moment even aan. Waarbij het voor potentiële oversluiters geen makkelijke afweging is, want niemand kan met zekerheid zeggen waar de markt- en hypotheekrentes over een paar weken staan onder deze onrustige omstandigheden.

Zoals je op de rentegrafiek ziet, gaan de gemiddelde hypotheekrentes meer horizontaal dan dat ze echt een duidelijke beweging naar beneden hebben ingezet.

Afgelopen week waren er iets meer hypotheekrenteverlagingen dan verhogingen. Het ging om een beperkt aantal verlagingen en ook de omvang van de verlagingen was klein. De gemiddelde hypotheekrentes bewogen dan ook amper. Zoals we vorige week ook schreven is er zeker ruimte voor verdere hypotheekrenteverlagingen, omdat de marktrentes de afgelopen weken veel meer gedaald zijn. Onze verwachting is dat de trend bij de hypotheekrentes vanaf volgende week ook duidelijk dalend zal zijn, maar heel hard omlaag gaat het waarschijnlijk niet, omdat geldverstrekkers nog heel voorzichtig zullen zijn.

Slechts enkele geldverstrekkers verhoogden afgelopen week licht hun hypotheekrentes, maar de meeste geldverstrekkers lieten hun rentes ongewijzigd. Op zich is dat raar, omdat hun inkoopprijzen nu al een paar weken dalen, en ze dus steeds hogere marges behalen. Zie de grafiek hieronder waarin we de swaprente 10 jaar vast afzetten tegen de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG. De marges liggen op dit moment 0,5% à 0,6% hoger dan het gemiddelde van een jaar geleden. Het zou daarom logisch zijn dat de hypotheekrentes met een paar tienden omlaaggaan, maar het gebeurt voorlopig niet.

In de uitlichting rechts naast de grafiek laten we ook zien dat de marktrentes een veel grilliger verloop kennen dan de ontwikkeling van de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente, die gestaag is gestegen.

Niet de goedkoopste willen zijn

Geldverstrekkers willen op dit moment niet de goedkoopste zijn. Ze zitten niet te wachten op extra hypotheekaanvragen. Aan de ene kant omdat ze nog druk bezig zijn om een deel van de eerdere aanvragen van dit jaar te verwerken, en ook omdat ze nu niet op extra werk zitten te wachten nu de vakanties beginnen.

Bovendien komt het geldverstrekkers wel even goed uit dat ook alle concurrenten zich even stilhouden. Want daardoor verdienen ze op dit moment meer aan hypotheken dan bijvoorbeeld in vergelijking met vorig jaar.

Geldverstrekkers volgen overigens niet altijd direct de marktrentes, en dat is ook logisch omdat die zo’n grillig verloop hebben. De marktrentes gaan op dagbasis soms met wel tussen de 10% en 20% omlaag of juist omhoog. Geldverstrekkers willen meer stabiliteit in hun hypotheekrentes. Maar nu de trend van de marktrentes, inclusief alle ups en downs al enkele weken dalend is, zou het logisch zijn dat de trend bij de hypotheekrentes ook dalend zou worden, al was het maar licht dalend.

Kortom: wij zien al met al dus best ruimte voor hypotheekrenteverlagingen, maar het is wachten tot een paar belangrijke geldverstrekkers als eerste met verlagingen over de brug komen. Als dat gebeurt dan volgt de rest waarschijnlijk ook. Maar de afgelopen weken hebben laten zien dat de geldverstrekkers het voorlopig wel even best vinden. De kans is dan ook groot dat we net als afgelopen week de komende week weinig hypotheekrentewijzigingen gaan zien.

Wie zijn kind een grote belastingvrije schenking wil doen voor de aankoop van een eigen woning heeft daar nog een half jaar de tijd voor. Per 1-1-2023 gaat het bedrag voor de belastingvrije schenking omlaag van € 106.671,- naar € 27.231,-. In feite betekent dit een afschaffing van de extra vrijstelling voor de eigen woning, omdat er sowieso al een schenkingsvrijstelling geldt van ouder aan kind van € 27.231,-. De afschaffing van de jubelton moet leiden tot eerlijkere kansen op de woningmarkt tussen ouders mét en zonder vermogen. Al zijn er nog altijd ontsnappingsmogelijkheden voor ouders die hun kind willen steunen.

Schenken met schenkbelasting

Vermogende ouders kunnen ook in de toekomst nog steeds een grote schenking aan hun kind geven, zodat die in staat is om een woning te kopen. Alleen als dat bedrag groter is dan € 27.231,- moet het kind, als die jonger is dan 40 jaar, over het meerdere schenkingsbelasting betalen.

Overigens mag ook een kind van 40 jaar of ouder een schenking ontvangen, alleen geldt dan een lager vrijstellingsbedrag van € 5.677,-, en moet ook hier over het meerdere schenkbelasting betaald worden. Bij bedragen boven de € 130.000,- gaat het tarief van de schenkbelasting omhoog van 10% naar 20%. In onderstaande tabel geven we een paar voorbeelden van de hoogte van de schenkbelasting vanaf 1-1-2023.

Voor ouders die denken aan een gespreide belastingvrije schenking, moeten er rekening mee houden dat ook die mogelijkheid zwaar wordt ingeperkt per 1-1-2023. Als het kind in 2022 een woning aankoopt dan mag de schenking gespreid worden over 2022 en 2023, maar niet meer naar 2024. En als het kind pas in 2023 een woning aankoopt, dan is spreiding naar latere jaren helemaal niet meer mogelijk.

Familiehypotheek

Het lijkt er op dat vermogende ouders nog steeds hun kind in een betere positie op de woningmarkt kunnen brengen door niet een bedrag ineens te schenken, maar door het kind een familiehypotheek te geven. Vervolgens kan de ouder jaarlijks een belastingvrij bedrag schenken van € 5.677,-, waarvan de rente en aflossing betaald kan worden. Bij de huidige rente van 10 jaar vast van 3,7% kun je op die manier een familiehypotheek verstrekken van € 100.000,-, die het kind in feite bruto niks kost. Het kind mag de betaalde hypotheekrente zelfs aftrekken voor de inkomstenbelasting.

Overwaarde ouders

Als ouders onvoldoende spaargeld hebben om een familiehypotheek te verstrekken, of als ze dat spaargeld vrij ter beschikking willen houden, dan kunnen ze overwegen om de overwaarde te gelde te maken. Bijna alle huishoudens met een koopwoning hebben de overwaarde de afgelopen jaren gigantisch zien toenemen. Die overwaarde kun je opnemen door een extra hypotheek af te sluiten. Het goedkoopst is een aflossingsvrije hypotheek. Stel, je sluit nu een aflossingsvrije hypotheek af tegen bijvoorbeeld een rente van 4%, dan betaal je daar als ouders € 333,33 per maand voor. Die rente is niet aftrekbaar.

Je moet je natuurlijk wel goed realiseren dat je wel een aantal risico’s loopt. Als de huizenprijzen op een bepaald moment gaan dalen, dan kun je mogelijk te maken krijgen met een hypotheek die groter is dan de waarde van de woning. Bovendien moet de hypotheek ook betaalbaar zijn als aan het einde van de rentevaste periode de rente nog een stuk hoger staat, of als je op het moment van pensionering een lager inkomen krijgt.

Op zoek naar financieel advies over jouw persoonlijke situatie? Onze adviseurs helpen je graag. Kom langs bij één van onze vestigingen of maak een afspraak voor een gratis en vrijblijvend eerste gesprek. 

Het beeld van afgelopen week: de marktrentes daalden, terwijl de hypotheekrentes nog behoorlijk stegen. Hypotheekrentes volgen de marktrentes over het algemeen, maar wel met een zekere vertraging. Dat komt ook doordat de marktrentes heel grillig bewegen en geldverstrekkers niet op elke individuele beweging reageren, maar wel op de trend.

We laten in dit artikel daarom een wat complexe grafiek zien. Een grafiek met twee assen. Op de linker-as staat de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast, dat is de gemiddelde verkoopprijs die geldverstrekkers hanteren. Op de rechter-as staat de ontwikkeling van de swaprente 10 jaar vast, wij nemen dat als uitgangspunt voor de inkoopprijs van de geldverstrekkers (NB dat is een indicatie, want geldverstrekkers funden hun hypotheken op verschillende manieren).

Het verschil tussen de linker- en rechter-as bedraagt 1%. Dat is het gemiddelde verschil dat we vorig jaar zagen tussen enerzijds de swaprente 10 jaar en de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG. Wat we in de grafiek dus duidelijk zien is dat vaak met enige vertraging de gemiddelde hypotheekrente de ontwikkeling van de swaprente volgt.

Zo ging bijvoorbeeld aan het begin van het jaar de swaprente fors omhoog, waarna de hypotheekrente een paar weken later volgde. Toen in week 22 en 23 de swaprentes fors opliepen, zagen we in week 24 de hypotheekrente fors stijgen.

Afgelopen week zagen we de swaprente omlaaggaan. Maar dat zal niet meteen leiden tot hypotheekrenteverlagingen. Bij de vorige daling van de swaprente zagen we wel dat geldverstrekkers na enige tijd het aantal hypotheekrenteverhogingen terugschroefden. Maar geldverstrekkers zijn ook voorzichtig omdat de swaprentes een heel grillig verloop vertonen. Dat hebben we zichtbaar gemaakt door in de uitsnede het verloop te tonen van de swaprente op dag basis in de afgelopen twee weken. Dan zien we uitschieters op dag basis van +16%, +25%, -17%, -12% en -21%.

ECB beleid

Beleggers vinden het regelmatig erg moeilijk om de verschillende economische ontwikkelingen te waarderen. Het is ook lastig te bepalen welke richting de inflatie opgaat en in te schatten of bijvoorbeeld de ECB op de goede weg is met haar beleid. Twee weken geleden kondigde de ECB aan haar opkoopbeleid van obligaties te stoppen en haar depositorente in juli voor het eerst in meer dan een decennium te verhogen. Vervolgens liepen de verschillen tussen de rentes die verschillende overheden voor staatsobligaties moeten betalen op, wat politiek zeer onwenselijk was. De ECB kwam in een extra sessie bijeen en blijkbaar gaf dat toch iets meer vertrouwen bij beleggers, omdat de rentes daalden.

Hypotheekrentes

De hypotheekrentes gingen ondertussen vorige week nog behoorlijk fors omhoog. Voor de komende week verwachten we dat de stijging iets kleiner zal zijn. Veel verder vooruitkijken is bij een huidige onzekere situatie niet goed mogelijk.

APELDOORN, 16 juni 2022 – Van Bruggen Adviesgroep biedt klanten vanaf vandaag mogelijkheid om de overwaarde van hun woning te verzilveren, door het huis te verkopen en vervolgens direct terug te huren. Dat is opeens mogelijk dankzij een nieuwe samenwerking met Levius. Senioren kunnen tot wel negentig procent van de woningwaarde uitgekeerd krijgen, met de garantie dat men in de woning kan blijven wonen.

“Senioren willen het risico niet lopen dat hun overwaarde deels of zelfs volledig verdwijnt bij een eventueel toekomstige huizenprijsdaling. Dankzij het Levius-product wordt het grootste deel van de overwaarde verzilverd, waarna ze dat naar eigen inzicht kunnen besteden”, stelt Michiel Meijer, algemeen directeur bij Van Bruggen Adviesgroep. 

Het financiële warenhuis voor senioren

“Van Bruggen Adviesgroep wil ‘het financiële warenhuis’ voor senioren zijn. Wij moeten in principe alle financiële vraagstukken voor de toekomst kunnen beantwoorden”, vervolgt Meijer. “Wij bieden al langer verschillende hypotheekmogelijkheden voor senioren die willen verhuizen, verbouwen, verduurzamen of hun overwaarde willen verzilveren. Maar met deze uitbreiding kunnen we echt een specifieke groep helpen, die we tot nu toe niet optimaal konden bedienen.”

Inzichtelijk maken van de financiële mogelijkheden

Op basis van een persoonlijk plan wordt uitgezocht of deze constructie een goede optie is voor de senior. Meijer: “We geven inzicht in de nieuwe huursituatie en de financiële aandachtspunten Zodoende wordt op een transparante manier duidelijk wat het verzilveren van de overwaarde oplevert, maar ook wat de huursituatie gaat kosten.”

Los van eventuele financiële voordelen worden een aantal zorgen uit handen genomen. “Er zijn veel senioren die graag in hun eigen huis willen blijven wonen, maar bijvoorbeeld niet meer verantwoordelijk willen zijn voor het onderhoud. Ook om die reden zorgt deze verzilverpropositie voor een zorgeloze vorm van wonen”, aldus Meijer.

Levius

Levius is een Nederlands bedrijf dat zich richt op senioren die de overwaarde in hun woning willen verzilveren. Via Levius kunnen zij waarde vrijspelen door hun woning te verkopen en weer terug te huren. Levius staat voor een eenvoudig product en een eerlijke en transparante manier van werken. Levius wil een betrouwbare partner zijn door persoonlijke aandacht en maatwerk voor haar klanten. 

Van Bruggen Adviesgroep

Als landelijke organisatie met onafhankelijke, financieel adviseurs heeft Van Bruggen Adviesgroep een duidelijk hoofddoel: dé meest klantvriendelijke dienstverlener van Nederland worden én bij alle life-events altijd het verschil kunnen maken voor de klant. Naast financieel advies biedt zij ook makelaarsdiensten, zodat de klant op één adres terecht kan voor alle zaken rond de koop of verkoop van een huis, en nu dus ook voor het verkopen én tegelijkertijd terughuren van de ‘eigen’ woning.

Het zal niemand ontgaan zijn: de hypotheekrentes zijn dit jaar enorm gestegen. Waar je vorig jaar op het laagste punt de hypotheekrente voor 1% 10 jaar vast (met NHG) kon zetten, betaal je op dit moment meer dan 3,36%. En tijdens het schrijven van dit bericht loopt die rente al verder op. 

Afgelopen week hadden we de grootste stijging van deze eeuw, met een stijging van de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente van meer dan 0,3%. Terwijl we dit jaar sowieso al enorm veel grote renteverhogingen zagen, met gemiddeld een tiende per week. Wanneer een econoom dit vorig jaar voorspeld zou hebben, zou deze voor gek zijn verklaard. 

In de onderstaande grafiek staat de stijging van de gemiddelde hypotheekrentes voor 10 en 20 jaar vast met NHG. Bij de 10 jaar vaste rente hebben we ook de wekelijkse stijging in een getal boven de staaf geplaatst.

Afgelopen week was dus een uitzonderlijke week. Verder viel op dat de gemiddelde stijging voor de kortere rentevaste periodes iets groter was dan voor de langere periodes (zie de grafiek). 

Ook is het goed om je te bedenken dat het hier alleen om de gemiddelde rentestijging gaat. Sommige geldverstrekkers verhoogden voor specifieke rentevaste periodes de rente met 0,5% en de grootste uitschieter zat zelfs op 0,7%. 

Hieronder onze rentegrafiek met de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekrentes met en zonder NHG in het afgelopen jaar. 

Historisch nog altijd een lage hypotheekrente 

Ondanks de hele hoge inflatie is de hypotheekrente in historisch perspectief nog altijd laag. Dat laat onderstaande grafiek met de ontwikkeling van de 5 jaar vaste hypotheekrente zien.

Maar zoomen we in op de periode vanaf 2010, dan zitten we qua hypotheekrentes inmiddels wel op het niveau van 2014 en vooral verontrustend is de enorm steile lijn omhoog.

De Europese Centrale Bank (ECB) verhoogt in juli haar belangrijkste rentetarief, de depositorente, met een kwart procent. De depositorente is de rente die banken ontvangen, en bij de huidige negatieve rente betalen, als ze geld stallen bij de ECB. De depositorente gaat van – 0,50% naar – 0,25%. Ook stopt de ECB per 1 juli met het opkopen van obligaties. 

De ECB gaat de rente in september verder verhogen, maar weet nog niet met welk percentage. De ECB hoopt dat ze met het beëindigen van het opkoopprogramma van obligaties en het verhogen van de rente een rem kan zetten op de inflatie.

Te laat 

De ECB is rijkelijk laat met het stoppen van het opkoopprogramma en het verhogen van de rente. De ECB verwacht dat de inflatie in Europa dit jaar uitkomt op 6,8%, in 2023 afzwakt naar 3,5% en nog verder afzwakt in 2024 naar 2,1%. Het lijkt erop dat we in ieder geval twee jaar af zitten van het belangrijke doel van de ECB dat de inflatie rond de 2% ligt. 
We zullen nooit weten of eerder ingrijpen de inflatie beter in toom had gehouden, want een deel van de hoge inflatie wordt verklaard door bijvoorbeeld de oorlog in Oekraïne. Het blijft nu afwachten of we niet in een spiraal terechtkomen van hogere prijzen en lonen, waardoor de doelstelling van de ECB wel eens voor langere tijd niet gehaald kan worden. 

Lange rente allang opgelopen 

De rente op de geldmarkt is vooruitlopend op dit besluit van de ECB de afgelopen weken met een paar tienden opgelopen. De lange rentes op de kapitaalmarkt en de hypotheekrentes zijn al lang fors opgelopen. Beleggers vragen een hogere rentevergoeding om gecompenseerd te worden voor de hoge rente. Het is de komende tijd interessant om te zien of zij vertrouwen hebben in de maatregelen van de ECB. Zo niet, dan zal de stijgende trend in de marktrentes zich de komende weken voortzetten en zullen de hypotheekrentes die ook gaan volgen.

Afgelopen week wijzigden slechts 1 op de 3 geldverstrekkers de hypotheekrentes en dat waren over het algemeen kleine hypotheekrenteverhogingen voor een beperkt aantal rentevaste periodes. Een enkele geldverstrekker verlaagde zelfs licht de hypotheekrentes. 
Deze adempauze is mogelijk omdat de hypotheekrentes de afgelopen weken harder opliepen dan de marktrentes. Die marktrentes leken een paar weken terug een piek bereikt te hebben. Maar mede doordat de inflatie in de eurozone een nieuw record bereikte van 8,1% in mei, tegen 7,4% in april, blijft de onrust er bij beleggers in zitten.

De marktrentes gingen afgelopen week weer behoorlijk omhoog en de oude pieken werden doorbroken. Nu is er de afgelopen weken voldoende extra marge opgebouwd zodat geldverstrekkers niet meteen die hogere marktrente hoeven door te vertalen naar hogere hypotheekrentes. Maar als de marktrentes door blijven stijgen, dan liggen er ook nieuwe verhogingen voor de hypotheekrentes in het verschiet.

Uit het periodieke consumentenonderzoek van de AFM blijkt dat al jaren rond de 40% van de oversluiters de hypotheek oversluit aan het einde van de rentevaste periode. Een belangrijk voordeel van het einde van de rentevaste periode is dat je boetevrij naar een andere geldverstrekker over kunt stappen en je door over te stappen kunt profiteren van een lagere rente bij een andere geldverstrekker. Maar zeker voor 50-plusser is het einde van de rentevaste periode ook het ideale evaluatiemoment van de hypotheek. Hoe toekomstbestendig is de bestaande hypotheek nog?

Evaluatie hypotheek

Bij de evaluatie van de hypotheek spelen dus meerdere factoren een rol: de rente, de looptijd
en de hypotheekvorm. Waarbij het bij die laatste twee ook gaat om hoe makkelijk je die in
de toekomst nog kunt aanpassen.

1. De rente

Als de rentestanden laag zijn, is dit gunstig voor bijna iedereen die aan het einde van de rentevaste periode komt. Het nieuwe rente aanbod ligt dan wellicht lager dan de oude rente waardoor je flink kunt besparen. Alleen als je nog een spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of hybride hypotheek hebt, kan het zijn dat je netto voordeel wel eens tegen kan vallen. Tegenover een lagere aftrekbare rente staat namelijk een hogere, niet aftrekbare spaarinleg.

Omdat mensen door hun nieuwe lagere rente al het gevoel hebben te profiteren, wordt soms vergeten dat overstappen naar een andere geldverstrekker soms nog een paar extra tienden op kan leveren. Dit geldt helemaal als je bijvoorbeeld nog bij een oud product van een geldverstrekker zit, waar hogere rentes gelden. Vergelijk dus altijd goed.

Als 50-plusser moet je er ook goed over nadenken hoe lang je volgende rentevaste periode gaat worden. Een belangrijke afweging om bijvoorbeeld voor een langere rentevaste periode te kiezen is dat je daarmee ook lang zekerheid krijgt over de hoogte van je hypotheeklasten. Op dit moment betaal je bijvoorbeeld gemiddeld ongeveer 0,4% extra rente voor een rentevaste periode van 20 jaar in plaats van 10 jaar. Wel zo fijn als je over een aantal jaar misschien met pensioen gaat en je inkomen wat lager uitkomt. En voor gemiddeld ongeveer nog eens 0,1% extra rente, zet je de rente zelfs 30 jaar vast. Overigens zijn dit wel de gemiddelde verschillen tussen verschillende rentevaste periodes en kunnen die per geldverstrekker groter of kleiner zijn.

Heb je een hypotheek zonder NHG? Hoe langer je in je woning woont, hoe hoger over het algemeen je overwaarde is geworden. Dat betekent dat je rente-opslag waarschijnlijk omlaag kan, maar dat moet je vaak wel zelf aanvragen bij de geldverstrekker.

2. De looptijd

Vooral 50-plussers moeten ook goed nadenken over de resterende looptijd van hun hypotheek. Hoe lang is die nog? Bijvoorbeeld nog 10, 15 of 20 jaar. Het kan soms verstandig zijn om aan het einde van de rentevaste periode de hypotheek over te sluiten naar een nieuwe looptijd van 30 jaar. Want heb je een hypotheek met een belangrijk deel aflossingsvrij dan heb je dus ook aan het einde van de looptijd nog steeds een hypotheek over. Wil je aan het eind van de looptijd je hypotheek alsnog verlengen, dan loop je het risico dat de geldverstrekker daartoe niet bereid is als je pensioeninkomen ontoereikend is. En hoewel je daar natuurlijk niet aan wilt denken, je pensioeninkomen kan ook lager uitpakken doordat je partner komt te overlijden.

Overigens zal een geldverstrekker al vanaf je 56e bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek bekijken of de hypotheek betaalbaar is met je toekomstig pensioeninkomen. En dat kan best eens een stuk lager liggen. Bijvoorbeeld:
- omdat je als zzp’er slechts een klein aanvullend pensioen op je AOW hebt;
- je door een echtscheiding een deel van je pensioen hebt moeten afdragen aan je ex-partner;
- je veel baanwisselingen hebt gehad;
- enzovoort.

Bedenk je dat veel geldverstrekkers niet kijken naar de daadwerkelijke hypotheeklasten maar bekijken of je hypotheek betaalbaar is als dit een annuïteitenhypotheek is (die levert veel hogere maandlasten op dan een deels of volledig aflossingsvrije hypotheek). Om dit soort vervelende situaties in de toekomst voor te zijn, kun je nu een nieuwe hypotheek afsluiten met een looptijd van 30 jaar.

3. De hypotheekvorm

Het einde van de rentevaste periode is ook het ideale evaluatiemoment voor de hypotheekvorm. Zeker voor 50-plussers die nog regelmatig een ‘oude’ hypotheekvorm hebben of een aflossingsvrije hypotheek. Met oude hypotheekvorm bedoelen we bijvoorbeeld de spaarhypotheek, bankspaarhypotheek, beleggingshypotheek, hybride hypotheek en leven hypotheek. Deze hypotheken mogen sinds 1-1-2013 niet meer als nieuwe hypotheek worden afgesloten. Er zitten voordelen aan deze oude hypotheken, maar ook nadelen, zodat het verstandig is om een afweging te maken of je de hypotheek voortzet of toch omzet in een andere vorm.

Zo wordt er regelmatig door hypotheekklanten gekozen om een aflossende hypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Vaak blijft de hypotheekrente dan aftrekbaar. Het grote voordeel is dat de hypotheeklasten fors naar beneden gaan. Het nadeel is natuurlijk dat je wel aan het einde van de looptijd van de hypotheek nog steeds een restschuld hebt. Maar omdat veel 50-plussers een forse overwaarde hebben, gaat het vaak om slechts een relatief kleine hypotheek, die ook met het toekomstig pensioeninkomen prima betaalbaar is.

Aan de andere kant is het soms juist ook belangrijk om de beweging de andere kant op te maken. Als je bijvoorbeeld een verwacht laag pensioeninkomen hebt, kan het verstandig zijn om een grote aflossingsvrije hypotheek toch deels te gaan aflossen in de jaren tot het pensioen. Dankzij de lagere rente voor de nieuwe rentevaste periode ontstaat vaak financiële ruimte.

Bij een nieuwe hypotheek wordt regelmatig een hoger bedrag afgesloten. Zoals om een verbouwing te financieren, bijvoorbeeld om de woning te vernieuwen met een nieuwe keuken of badkamer, of om de woning ouderdoms- en onderhoudsvriendelijker te maken. Als je kiest voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek dan is de hypotheekrente meestal aftrekbaar. Maar we zien ook vaak dat het extra deel aflossingsvrij wordt afgesloten, omdat dan de extra maandlasten heel laag zijn. Bij de meeste geldverstrekkers kun je ook een extra hypotheek afsluiten voor andere zaken, zoals een camper of auto, tweede vakantiehuis, afkopen consumptieve leningen, een schenking voor een (klein-)kind, enzovoort. De hypotheekrente is dan niet aftrekbaar, ook niet bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Kortom: er valt genoeg te evalueren aan het einde van de rentevaste periode. Zeker voor 50-plussers.

Het Kadaster meldde vorige week dat de huizenprijzen in april met 19,7% waren gestegen in vergelijking met april 2021. Daarbij moeten we ons wel bedenken dat het hier gaat om woningen die van eigenaar wisselen bij de notaris. Die woningen zijn al een paar maanden eerder verkocht. De NVM die dichter op de daadwerkelijke verkoop zit, zag in het eerste kwartaal de mediane koopprijs met 13,7% op jaarbasis stijgen. Maar ten opzichte van het laatste kwartaal van 2021 was sprake van een daling van 2,1%. 

De drie grootbanken verwachten dit jaar nog een prijsstijging van tussen de 12,5% en 17,3% en voor volgend jaar een stijging van tussen de 4,5% en 5,5%. Voorspellen van de ontwikkeling van de woningprijzen is altijd een riskante zaak, omdat er zoveel verschillende factoren zijn die de prijzen beïnvloeden. 

We noemen er een paar: 

• Er is nog altijd een enorm tekort aan woningen, de nieuwbouw gaat niet hard genoeg, waardoor de komende jaren de vraag naar koopwoningen nog steeds een stuk groter is dan het aanbod. 
• De hypotheekrente is dit jaar fors gestegen, waardoor de leencapaciteit daalt en de kosten van een hypotheek fors omhooggaan. 
• Het is onzeker welke kant de economie opgaat en onder meer door de gestegen rente en inflatie daalt het consumentenvertrouwen om nu een (andere) woning te kopen. 

Simulatie huizenprijsdaling CPB 

Hoewel het Centraal Planbureau ook niet weet hoe de huizenprijzen zich zullen ontwikkelen, hebben ze een simulatie gemaakt en bekeken wat de gevolgen zijn van een huizenprijsdaling van 10%, 20% en 30%. Bij een huizenprijsdaling van 30% stijgt het aantal huishoudens dat onder water staat, dat wil zeggen dat de hypotheek groter is dan de waarde van de woning, van 6% naar 33%. Dat is maar liefst 1 op de 3 huishoudens. Bij een daling van 20% blijft dat beperkt tot 1 op de 4 huishoudens. 

Een belangrijke kanttekening die het CPB zelf al maakt, is dat dit gebaseerd is op de laatst bekende cijfers uit begin 2020. Van Bruggen Adviesgroep acht een scenario met een forse prijsdaling van 20% of 30% heel erg klein. Maar zelfs bij een dergelijke forse correctie verwachten wij dat het aantal huishoudens dat onder water komt te staan een stuk kleiner zal zijn dan het CPB becijfert. Ten opzichte van het peiljaar 2020 van het CPB stegen de huizenprijzen namelijk met 24%, waardoor in de afgelopen twee jaar de meeste huishoudens een behoorlijk stuk extra buffer hebben gekregen. 

Individuele simulatie 

Maar uiteraard zijn er ook huishoudens die geen of een minder grote buffer hebben. Bijvoorbeeld starters die de afgelopen jaren maximaal hebben gefinancierd en misschien wel zwaar overboden hebben. Maar zelfs voor deze starters geldt dat de risico’s een stuk kleiner zijn dan gedurende de vorige woningprijsdaling, die plaatsvond in de periode 2008 tot en met 2013 en 20% bedroeg. Want starters kunnen tegenwoordig maximaal 100% van de waarde van de woning lenen en lossen verplicht maandelijks af (tenzij ze een deel aflossingsvrij hebben afgesloten), waardoor de hypotheek maandelijks daalt. 
Het is altijd goed om ook eens een individuele simulatie te doen. Houd je nog overwaarde over als jouw woning 10%, 20% of 30% in waarde daalt? Zo niet, dan is het verstandig om een extra spaarbuffer achter de hand te houden, voor het geval je onverwachts je woning moet verkopen. 

Overwaarde 

De meeste huishoudens met een koopwoning beschikken over een grote overwaarde. Zelfs na een ruime prijscorrectie houden zij een ruime overwaarde over. Huishoudens kunnen die overwaarde voor meerdere doeleinden inzetten, bijvoorbeeld voor verduurzaming. Door je huis beter je isoleren, zonnepanelen aan te schaffen of een hybride warmtepomp, kun je de energierekening fors terugbrengen. Dat kan ervoor zorgen dat je totale woonlasten goed betaalbaar blijven, zelfs als de energieprijzen voor langere tijd hoog blijven.