Afgelopen week zagen we eindelijk een kentering bij de steeds maar stijgende rentes op de kapitaalmarkt. Het verloop is nog steeds grillig, maar naast stijgingen zagen we ook enkele dagen verlagingen. Per saldo eindigden de kapitaalmarktrente en swaprentes voor 10 en 20 jaar lager dan de week ervoor. Dat gold niet voor de hypotheekrentes; want de gemiddelde hypoheekrentes van 5, 10, 20 en 30 jaar vast stegen allemaal met meer dan 0,1%.
Uitleg swaprentes: de swaprentes zijn een goede graadmeter voor de ontwikkeling van de hypotheekrentes. Met een renteswap kan een variabele rente in feite omgevormd worden tot een financiering met een vaste rente. De swaprente kan worden gezien als een maatstaf voor de risicovrij rente.
We zien sowieso dat de marktrentes de laatste weken minder hard stijgen dan de gemiddelde hypotheekrentes. Dat betekent dat de marges van geldverstrekkers toenemen en er ruimte ontstaat om de hypotheekrentes minder te verhogen dan in de afgelopen maanden steeds wekelijks gebeurde. Wij verwachten daarom dat we de komende week minder en minder hoge hypotheekrenteverhogingen gaan zien. Al blijft het koffiedik kijken of we daadwerkelijk een voorlopig hoogtepunt bij de markt- en hypotheekrentes hebben bereikt.
Dat de marktrentes een daling inzetten en de hypotheekrentes nog stijgen, tonen onderstaande twee grafieken aan, waarin we de swap rentes voor 10 en 20 jaar afzetten tegen de gemiddelde hypotheekrentes van 10 en 20 jaar met NHG. De oranje lijnen zijn de swaprentes en de blauwe lijnen de gemiddelde hypotheekrentes. Waarbij je kunt zien dat blauwe lijn, de hypotheekrentes, grofweg met een zekere vertraging de marktrentes van de oranje lijnen volgen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
In de afgelopen dertien weken (vanaf week 6) stegen de gemiddelde hypotheekrentes van 10 en 20 jaar vast met 0,12% respectievelijk 0,13% per week.
Een optimist zal in bovenstaande grafiek lezen dat de laatste twee weken de stijging met 10 basispunten lager ligt dan het gemiddelde van de afgelopen dertien weken. Maar het zijn nog steeds enorm grote wekelijkse verhogingen. Om het even in perspectief te plaatsen: in 2021 was over het hele jaar gezien het verschil tussen de laagste en hoogste gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast slechts 0,15%, en 0,12% voor 20 jaar vast.
Stijging ongekend hard
Die wekelijkse stijgingen bij elkaar opgeteld, leiden tot een spectaculaire stijging van bijvoorbeeld de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente (met NHG) van maar liefst 176% sinds het laagste punt vorig jaar in oktober.
In het huidige tempo duurt het nog twee weken en dan hebben we absoluut gezien de grootste stijging van deze eeuw te pakken. Waarbij de oude recordhouder vier jaar de tijd nam om een stijging van 1,94 procentpunten neer te zetten en we nu in nog geen zeven maanden al op 1,76 procentpunten zitten.
Verwachting voor de komende week
Wij verwachten dat de hypotheekrentes ook de komende week weer zullen stijgen. Zolang de marktrentes blijven stijgen, zullen de hypotheekrentes volgen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
APELDOORN, 28 april 2022 – Van Bruggen Adviesgroep signaleert dat hypotheekverstrekkers door toedoen van toezichthoudende instanties steeds vaker moeten terugvallen op standaardisatie van het proces. De franchiseketen vreest dat door standaardisering, het schrappen van hypotheekproducten en vereenvoudiging van acceptatiecriteria de behoefte van veel consumenten nóg verder onder druk komt te staan.
“De woonbehoefte van de Nederlander staat al jaren flink onder druk. Uiteraard moeten we verantwoord hypotheken blijven verstrekken maar ik vind het jammer dat veel partijen zich nu door de waan laten meeslepen”, vertelt Michiel Meijer, algemeen directeur van Van Bruggen Adviesgroep. “De ratio zou moeten overheersen. Wat er nu namelijk gebeurt is dat bepaalde partijen de beperkte keuze van de consument en het leveren van maatwerk juist nóg weer verder onder druk zetten.”
Volgens Van Bruggen Adviesgroep is er juist door de toename van aanvragen door oplopende rentes, de onzekerheid voor consumenten en de voorzichtig stabiliserende huizenprijzen behoefte aan maatwerk en een individuele benadering van de consument. “De spelregels binnen het woondomein moeten veel duidelijker worden en kaders scheppen om in te spelen op individuele klant situaties, zodat hypotheekverstrekkers op voorhand weten wat ze wel en niet kunnen en mogen aanbieden”, vertelt Meijer. De angst dat innovatie en maatwerk altijd meteen leiden tot sancties of terugroep-acties moet volgens hem verdwijnen.
Omarmen in plaats van afstoten
De franchiseketen vindt dat de consument nu vooral gebaat is bij duidelijkheid. Alle partijen die actief zijn op de Nederlandse woningmarkt zouden er volgens Van Bruggen Adviesgroep goed aan doen om de banden nóg meer aan te halen. Meijer hoopt dat de drie partijen (toezichthouders, geldverstrekkers en hypotheekadviseurs), die volgens hem van cruciaal belang zijn in het bedienen van de Nederlandse consument op het woondomein, veel intensiever gaan samenwerken: “Toezichthouders, geldverstrekkers en hypotheekadviseurs moeten juist nu met elkaar in gesprek met als doel verantwoord te blijven financieren ondanks de verhitte omstandigheden waarin zij momenteel moeten opereren.”
Aanleiding voor Van Bruggen Adviesgroep om te waarschuwen, is het besluit van de Rabobank om, na gesprekken met de AFM, zijn maatwerk acceptatie per 1 april stop te zetten. Meijer vreest voor een sneeuwbaleffect: “De kans is groot dat veel meer geldverstrekkers hun maatwerk zullen terugschroeven of stopzetten. De AFM poogt hiermee klanten te beschermen voor overkreditering, maar in feite betekent het dat er niet meer naar het individu gekeken wordt. Financiering moet verantwoord zijn maar mijn angst is dat iedere persoon met een financieringsvraagstuk straks over één kam wordt geschoren en dat vind ik niet terecht.”
Als landelijke organisatie met onafhankelijke, financieel adviseurs heeft Van Bruggen Adviesgroep een duidelijk hoofddoel: dé meest klantvriendelijke dienstverlener van Nederland worden én bij alle life-events altijd het verschil kunnen maken voor de klant. Naast financieel advies biedt zij ook makelaarsdiensten, zodat de klant op één adres terecht kan voor alle zaken rond de koop of verkoop van een huis.
Ook afgelopen week gingen de gemiddelde hypotheekrentes weer met ruim 15 basispunten omhoog en ook de komende week zal de trend stijgend zijn. Hopelijk zal de stijging minder hoog zijn dan de afgelopen weken. Het lijkt erop dat de stijging van de hypotheekrentes op dit moment iets sneller gaat dan die van de marktrentes.
Sinds het dieptepunt van de hypotheekrentes in 2021 zijn de gemiddelde hypotheekrentes van 10, 20 en 30 jaar vast met ruim 1,5% gestegen. Dit geldt zowel voor de rentes met als zonder NHG. De meest populaire rentevaste periode 20 jaar vast steeg iets meer, namelijk 1,6% zonder NHG en 1,66% met NHG. Alleen de gemiddelde 5 jaar vaste hypotheekrente steeg iets minder met ongeveer 1,35%.
De stijging van de gemiddelde hypotheekrentes is voor de verschillende rentevaste periodes ongeveer gelijk. De verschillen tussen de rentevaste periodes is dan ook weinig veranderd. Toch zien we wel een verschuiving in de aangevraagde rentevaste periodes in de eerste vier maanden van dit jaar. Consumenten kiezen eerder voor een rentevaste periode van 10 jaar vast in plaats van voor 20 of 30 jaar vast.
20 jaar vast is nog steeds de meest aangevraagde rentevaste periode, maar het aandeel daalde van boven de 50% naar 46,5% in april. Ook 30 jaar vast werd minder aangevraagd en daalde van ruim 19% in januari naar iets meer dan 14% in april. Het aandeel van 10 jaar vast groeide van ruim 18% in januari naar iets boven de 26% in april.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Als elke week de hypotheekrentes met 10 procentpunten of meer omhooggaan, dan lijkt het bijna geen nieuws meer. Maar 2022 is toch echt een zeer uitzonderlijk jaar, waarin we nu al 15 weken te maken hebben met hypotheekrenteverhogingen. Begon januari nog voorzichtig met de stijging van de gemiddelde hypotheekrentes van slechts een paar procentpunten; sinds februari zijn de wekelijkse verhogingen in een versnelling gegaan. Onderstaande afbeelding laat de wekelijkse opbouw zien van de gemiddelde 10 en 20 jaar vaste hypotheekrentes met NHG.
In onze wekelijkse rentegrafiek op de volgende pagina kun je zien hoe de gemiddelde hypotheekrentes van een nagenoeg vlakke lijn in 2021, sinds begin dit jaar omhoog geschoten zijn. En de grote vraag is “waar eindigt dit?”, waar we helaas het antwoord niet op hebben. Het lijkt er in ieder geval niet op dat we van de Europese Centrale Bank (ECB) veel moeten verwachten. De ECB gaf vorige week aan dat ze zoals al eerder gepland het opkoopprogramma gaat stoppen, maar dat gaat in stapjes. In april koopt de ECB nog voor € 30 miljard aan obligaties op en in mei € 20 miljard. Waarschijnlijk eindigt het programma ergens in juni of juli. Waarschijnlijk volgt pas later dit jaar een eerste renteverhoging. Maar dat weerhoudt beleggers er niet van om nu al steeds hogere rentes te vragen. Zij willen een hogere rente om gecompenseerd te worden voor de hoge inflatie. Het probleem voor de ECB is dat zij met haar beleid weinig invloed lijkt te kunnen oefenen op de huidige hoge inflatie, die vooral gedreven wordt door hoge energieprijzen en geopolitieke ontwikkelingen.
We krijgen veel vragen van bestaande huis- en hypotheekbezitters wat te doen nu de hypotheekrente maar blijft oplopen. Daar is helaas geen eenduidig antwoord op te geven. Want vanuit financieel oogpunt kunnen wij niet met zekerheid zeggen of het nu verstandig is om je rentecontract open te breken. Want ook wij weten niet waar de hypotheekrente eind deze week staat, laat staan over een maand, een jaar of nog verder in de tijd.
Maar wie nu duidelijkheid wil hebben over zijn hypotheeklasten voor de komende 10, 20 jaar of nog langer, heeft de mogelijkheid om zijn rentecontract open te breken en de rente vast te zetten. Dat kan door de hypotheek over te sluiten. Je moet dan vaak een boete betalen wegens vervroegde aflossing; al is die boete als gevolg van de gestegen rente nu wel een stuk lager dan enkele maanden geleden. Over het algemeen geldt hoe langer je huidige resterende rentevaste periode, hoe hoger de boete. Pas achteraf kun je zien hoe de hypotheekrente zich verder ontwikkeld en of het financieel gezien verstandig was om nu over te sluiten of dat je toch beter had kunnen wachten.
Een andere mogelijkheid dan oversluiten is rentemiddeling. Je kiest er dan nu voor om de rente voor een nieuwe langere periode vast te zetten. De rente wordt dan herberekend. Bovenop de nu geldende rente komt dan een renteopslag die gebaseerd is op je huidige contractrente. Rentemiddeling is daarmee een eenvoudige manier om voor een langere periode zekerheid te krijgen, zonder dat je hoge kosten moet maken wegens het openbreken van je rentecontract. Helaas kan rentemiddeling slechts bij een beperkt aantal geldverstrekkers. Bovendien kun je bij met name een aantal banken niet kiezen voor een lange nieuwe rentevaste periode van bijvoorbeeld 20 jaar.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Niet eerder in deze eeuw gingen de hypotheekrentes in zo’n korte periode zo hard omhoog. In een half jaar tijd is de hypotheekrente met 1,22% gestegen, van 1,00% in september 2021 naar 2,22% in april 2022 en het einde lijkt nog niet in zicht. Daarmee overtreft het de stijging tijdens de eurocrisis toen steeg in een korte periode, tussen oktober 2010 en april 2011, de hypotheekrente met meer dan 1,13 omhoog ging.
Alleen over een langere periode gezien hebben we deze eeuw eerder te maken gehad met een grotere hypotheekrentestijging van 194 procentpunten in de periode september 2005 tot en met juli 2008, namelijk van 3,79% naar 5,73%.
Maar de huidige stijging springt er sowieso uit als we kijken naar de relatieve stijging. Want de huidige stijging is maar liefst 122%, wat neerkomt op meer dan een verdubbeling van het laagterecord uit oktober vorig jaar. Terwijl de stijging in de jaren 2005-2008 ‘beperkt’ bleef tot iets boven de 50%.
Wie een aflossingsvrije hypotheek afsluit of de rentevaste periode verlengd, merkt het meest direct in zijn portemonnee de gevolgen van de hogere hypotheekrente. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en geen aflossing en als de hypotheekrente ruim 120% hoger uitvalt, dan betaal je ook 120% meer aan bruto hypotheeklast ten opzichte van de laagste rente uit oktober vorig jaar. Een aflossingsvrije hypotheek afsluiten is in een korte periode dus een behoorlijk stuk duurder geworden.
De meeste mensen met een bestaande hypotheek merken er overigens niks van, omdat ze op dit moment de rente voor een bepaalde periode vast hebben staan. Voor wie het wel speelt, is voor degene die aan het einde van hun rentevaste periode zitten of overwegen of ze hun hypotheek willen oversluiten. Zij worden nu geconfronteerd met een hogere rente dan in oktober, maar omdat zij zelf vaak al een hogere lopende hypotheekrente hebben, gaan ze er qua maandlasten nog wel op vooruit. Alleen minder dan dat ze wellicht enkele maanden geleden dachten.
De effecten van de hogere hypotheekrente op de maandlasten van een annuïteitenhypotheek zijn kleiner dan bij een aflossingsvrije hypotheek. Dat komt omdat de hypotheeklasten bij een annuïteitenhypotheek niet alleen uit rente bestaat maar juist ook voor een groot deel uit aflossing. Bovendien wordt het aflossingsbedrag ook nog eens iets kleiner gemaakt bij een hogere rente. Dat is overigens wel iets om rekening mee te houden. Bij een hogere rente betaal je dus iets hogere bruto maandlasten, maar je lost ook minder af in bijvoorbeeld de komende tien jaar, dan bij een lagere hypotheekrente.
Bijna alle geldverstrekkers verhoogden afgelopen week hun hypotheekrentes. En weer waren het geen kleine verhogingen. De verschillende gemiddelde hypotheekrentes voor verschillende rentevaste periodes gingen met tussen de 12 en 15 procentpunt omhoog. Voorlopig is er ook nog geen zicht op het einde van de stijging van de hypotheekrentes. Zij volgen eigenlijk gewoon de marktrentes en die stijgen nog steeds door. Belangrijke reden is de hoge inflatie.
Wat is de relatie tussen inflatie en rente?
Stel een belegger heeft € 100,- en hij kan daar op dit moment 100 broden voor kopen; een brood kost dus € 1,-. In plaats van nu broden te kopen, kiest hij ervoor om die € 100,- uit te zetten voor een jaar als hypotheekgeld en hij krijgt daar een rente voor van 2%.
Na een jaar krijgt hij dus € 102,- terug van degene aan wie hij geld heeft geleend voor een hypotheek. Maar stel dat de inflatie blijft zo hoog blijft als de afgelopen maand, bijna 10%, dan kan hij met die € 102,- net niet 93 broden kopen; want het brood kost dan € 1,10. In een normale situatie wil een belegger naast de normale rentevergoeding dus ook gecompenseerd worden voor inflatie en zou hij een rente vragen van 12%. Als de inflatie dus zo hoog blijft, zal de marktrente en vervolgens ook de hypotheekrente nog verder stijgen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De inflatie in Nederland is in maart uitgekomen op 11,9% volgens de Europees geharmoniseerde consumentenprijsindex. Een forse stijging ten opzichte van februari, toen de inflatie met 7,3% ook al hoog was. De hoge inflatie zorgt voor stijgende marktrentes, omdat beleggers gecompenseerd willen worden voor inflatie. Dat betekent ook dat geldverstrekkers hogere inkoopkosten hebben, de hypotheekrentes gingen daardoor afgelopen week voor de dertiende week op rij omhoog.
Nagenoeg alle geldverstrekkers verhoogden afgelopen week de hypotheekrentes. Uitzondering waren de grootbanken: Rabobank, ABN Amro bank en ING Bank. Die verhoogden afgelopen week niet. Maar laten we meteen ook de illusie wegnemen dat dit een opmaat is voor het einde van de hypotheekrenteverhogingen. Wij verwachten dat alle de drie de grootbanken deze week alsnog gaan verhogen en de uitgestelde verhoging van vorige week daarbij meteen inhalen. Van in ieder geval Rabobank zien we daar vandaag al de hypotheekrentewijziging van voorbijkomen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Sinds het dieptepunt van de hypotheekrentes in oktober vorig jaar zijn de gemiddelde hypotheekrentes voor 10 en 20 jaar vast met één volle procentpunt gestegen. Het gemiddelde 10 jaar vaste tarief met NHG is verdubbeld van 1,00% in oktober 2021 naar 2,00% eind maart; kortom een stijging van maar liefst 100%! De gemiddelde 20 jaar vaste rente met NHG is gestegen van 1,33% in oktober 2021 naar 2,36% nu. Alleen in de eurocrisis zagen we in een dergelijk korte periode een vergelijkbare stijging.
Voor wie denkt dat geldverstrekkers hun hypotheekrentes op dit moment extra verhogen om extra te verdienen op hypotheken, heeft het mis. De hypotheekrenteverhogingen zijn een logisch gevolg van de stijgende marktrentes. In onderstaande grafiek zien we in het oranje de ontwikkeling van de Nederlandse kapitaalmarktrente 10 jaar vast, met op de rechter-as de bijbehorende waarde. In het blauw tonen we de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG, met op de linker-as de waarden. De oranje en blauwe lijn vallen op dit moment zo goed als samen, wat aangeeft dat de marges op dit moment overeenkomen met de gemiddelde marges van rond de 1,3% van de afgelopen vijf jaren.
Marges moeten overigens niet als winst gelezen worden, maar meer als het verschil tussen een inkoop- en verkoopprijs, waarvan nog allerlei kosten afgaan voor bijvoorbeeld personeel, administratie, marketing, hypotheekverliezen, enzovoort.
We hebben een voorbeeld uitgewerkt van de gevolgen van de hypotheekrentestijging die we tot nu toe in 2022 hebben gehad. Om de gevolgen voor de maandlasten te laten zien hebben we een berekening gemaakt voor de aankoop van een woning van € 350.000,- waarop een annuïteitenhypotheek wordt gevestigd van € 350.000,-. We zijn uitgegaan van een stel met middeninkomens. Als uitgangspunt is de meest populaire rentevaste periode gepakt: 20 jaar vast.
Het effect van een hogere rente is bij een annuïteitenhypotheek tweeledig: je maandlast gaat omhoog én je lost minder hard af dan bij een lagere rente.
Sinds 1 januari is de gemiddeld 20 jaar vaste hypotheekrente met nagenoeg 1% gestegen, van 1,4% naar bijna 2,4%.
Door de stijging van de rente van 1,4% naar 2,4% is bij een annuïteitenhypotheek de bruto maandlast € 174,- gestegen. De netto maandlast stijgt minder, namelijk € 66,-. Kijk je over een periode van 10 jaar dan betaal je door de gestegen rente € 9.150,- meer aan netto hypotheeklasten dan bij de oude rente. Maar misschien nog wel belangrijker: je lost ook minder snel af dan bij een lage rente. Dat scheelt in de eerste 10 jaar € 10.714,-. Per saldo is het stel uit dit voorbeeld in 10 jaar tijd € 19.864,- duurder uit als gevolg van de huidige stijging van 1%.
Een hogere rente heeft ook invloed op hoeveel je maximaal kunt lenen (https://www.vanbruggen.nl/hypotheekadvies/jouw-maximale-hypotheek-berekenen ). De stijging van de populaire 20 jaar vaste hypotheekrente van 1,4% naar 2,4% leidt ook tot een lager te lenen hypotheekbedrag van enkele duizenden euro’s. Maar de daling blijft nog relatief beperkt. We geven een paar voorbeelden, te beginnen met twee voorbeelden die binnen de NHG-grens vallen.
Een stel met inkomens van € 35.000,- en € 25.000,- kon bij een rente van 1,4% € 286.476,- lenen. Bij een rente van 2,4% daalt dat naar € 275.682,-. Dat is dus bijna € 11.000,- minder.
Een stel met inkomens van € 38.000,- en € 30.000,- kon bij een rente van 1,4% € 341.323,- lenen. Bij een rente van 2,4% daalt dat naar € 334.238,-. Dat is dus ruim € 7.000,- minder.
We tonen ook nog twee voorbeelden met een hogere niet-NHG rente, waarbij we uitgaan dat onderstaande stellen geen eigen geld inbrengen. De gemiddelde 20 jaar vaste rente was 1,85% en is inmiddels gestegen naar bijna 2,8%.
Een stel met inkomens van € 50.000,- en € 40.000,- kon bij een rente van 1,85% € 497.013,- lenen. Bij een rente van 2,8% daalt dat naar € 483.701,-. Dat is dus ruim € 13.000,- minder.
Tot slot een stel met inkomens van € 60.000,- en € 50.000,-, zij konden bij een rente van 1,85% € 620.116,- lenen. Bij een rente van 2,8% daalt dat naar € 613.499,-. Dat scheelt dus bijna € 7.000,- euro.
Samenvattend: een hogere rente leidt tot een lager maximaal te lenen bedrag. Maar de daling is relatief beperkt als je het vergelijkt met de procentuele stijging van de hypotheekrente. Toch is het raadzaam om voor een bieding na te vragen welk effect de hogere rente heeft op jouw maximaal te lenen bedrag. Zorg er ook voor dat je na een geaccepteerd bod snel de hypotheekaanvraag door je financieel adviseur laat versturen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De renteverschillen tussen hypotheken met NHG en zonder NHG, waarbij maximaal geleend wordt tot 100% van de marktwaarde, blijven maar dalen. Blijkbaar zien geldverstrekkers de risico’s van hypotheken zonder NHG steeds kleiner worden en vragen ze een steeds minder hoge rente-opslag. In de grafiek hieronder tonen we voor de drie populairste rentevaste periodes de ontwikkeling van de rente-risico-opslagen in de periode 2016 tot en met nu.
De risico-opslag voor 10 jaar vast is gedaald van 0,68 procentpunt in 2016 naar 0,34 procentpunt nu. Voor 20 jaar is de daling van 0,64 procentpunt in 2016 naar 0,42 procentpunt nu en voor 30 jaar is de risico opslag gedaald van 0,80 procentpunt naar 0,46 procentpunt.
De peildata zijn allemaal maart van het desbetreffende jaar, met uitzondering van de een na laatste staaf, die is van 31 december vorig jaar. Die hebben we er bewust tussen gezet om te laten zien dat ondanks de forse hypotheekrentestijging van de afgelopen maanden, de oorlog in Oekraïne en de oplopende inflatie, geldverstrekkers blijkbaar geen hogere risico’s zien voor hypotheken zonder NHG.
Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) is een overlegorgaan van De Nederlandsche Bank (DNB), de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en het ministerie van Financiën die de ontwikkelingen op het gebied van financiële stabiliteit in Nederland bespreken. Het FSC maakt zich zorgen over de hogere inflatie en de stijgende rentes en die kunnen leiden tot financiële kwetsbaarheden. Het FSC sprak haar zorgen uit op 12 februari en dat was nog voor de escalatie van de situatie in Oekraïne en sindsdien zijn bijvoorbeeld de hypotheekrentes nog fors opgelopen.
Mede door de lage rente, knelpunten in het aanbod en aanhoudende stimulering van de vraag zijn de afgelopen jaren de huizenprijzen sterk gestegen. Huishoudens maken volgens FSC steeds vaker gebruik van de maximale leenruimte en ook de inzet van aflossingsvrije hypotheken neemt weer toe. Het FSC geeft aan dat als de huizenmarkt langzaam afkoelt, dit naar verwachting beperkte economische effecten zal hebben, maar een grotere correctie kan een forse impact hebben.
Van Bruggen Adviesgroep ziet dat de kwetsbaarheden voor de meeste hypotheeksluiters erg beperkt zijn. Dat komt omdat doorstromers en oversluiters vaak helemaal niet maximaal lenen en door de rente lang vast te zetten ook voor een lange periode weten wat hun hypotheeklasten zullen zijn. Die huishoudens zullen niet verrast worden met opeens snel stijgende hypotheeklasten, zoals nu sommige huishoudens wel verrast worden door de hogere energieprijzen omdat ze een variabel contract hebben en daardoor een veel hogere energierekening krijgen.
De belangrijkste risico categorie zijn starters, waar wel een aanzienlijk deel maximaal leent. Maar ook zij zetten de hypotheekrente lang vast, zodat ze lang zekerheid hebben over hun hypotheeklasten. Toch kunnen zij kwetsbaar zijn als de huizenprijzen met een forse correctie te maken krijgen, als ze om een bepaalde reden gedwongen zijn om hun woning te verkopen. Bijvoorbeeld omdat hun inkomen fors omlaag gaat als ze hun baan kwijt raken of als ze arbeidsongeschikt worden. Maar misschien nog wel het grootste risico: als een relatie eindigt.
Ook nu is het uitermate vervelend als een relatie eindigt, maar de risico’s op een restschuld zijn op dit moment relatief klein (tenzij je veel te veel betaald hebt voor een woning) als je de woning gedwongen moet verkopen. Het grootste probleem nu is: waar ga je een andere, betaalbare woonruimte vinden. Maar stel we krijgen een serieuze prijscorrectie, bijvoorbeeld doordat we in een grote recessie terechtkomen, dan kunnen sommige huishoudens weer te maken krijgen met situaties zoals in de vorige crisis rond 2012 en 2013, waarbij stellen die uit elkaar wilden, financieel gedwongen waren om bij elkaar te blijven wonen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Er waren afgelopen week minder hypotheekrenteverhogingen dan in de weken daarvoor. Daardoor zagen we een verdere afvlakking van de gemiddelde hypotheekrente stijgingen. Op het hoogtepunt ging de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente met NHG in één week omhoog met 19 basispunten (ofwel 0,19 procentpunt). Drie weken geleden was dat afgenomen naar 12 basispunten, twee weken geleden was dat 6 basispunten en afgelopen week was de stijging 4 basispunten. Wij achten de kans groot dat de hypotheekrentes de komende week toch weer iets harder gaan stijgen. Reden: de dalende trend voor de marktrentes als gevolg van de oorlog in Oekraïne is omgeslagen in een stijgende trend.
De oorlog in Oekraïne zorgde ervoor dat de stijging van de marktrentes, die al aan de gang is sinds half december vorig jaar, heel tijdelijk onderbroken werd. Beleggers wisten even niet heel goed welke kant het op zou gaan en we zagen een grillig verloop van onder andere de 10 jaar kapitaalmarktrente van Nederland. Maar deze week is toch duidelijk de stijgende lijn weer opgepakt. De marktrentes staan op een niveau die we voor het laatst rond eind 2018 en begin 2019 hebben gezien.
Belangrijke reden is dat de inflatie de komende tijd hoogstwaarschijnlijk hoog blijft, ver boven de waarde die als comfortabel wordt gezien. Het meest duidelijk zien we dat aan de energieprijzen. Wie een variabel energiecontract heeft, wordt geconfronteerd met een grote onzekerheid over de hoogte van de energierekening dit jaar. Bij de pomp gaan de benzine- en dieselprijzen op dag basis soms met tien cent omhoog. Tot slot merken we het ook steeds meer bij de dagelijkse boodschappen en andere inkopen die we doen. De prijzen gaan snel omhoog. Het kabinet probeert met de aangekondigde accijns- en btw-verlaging voor energie en brandstof de schade iets te beperken.
Het CBS maakte bekend dat de inflatie in februari iets lager uitkwam dan in januari, maar met 6,2% ligt die nog altijd heel erg hoog. Een inflatie van 6,2% betekent dat je in vergelijking met februari 2021 voor eenzelfde pakket aan boodschappen/goederen je nu € 106,20 betaalt, terwijl je daar vorig jaar € 100,00 voor betaalde.
Niet alleen de Nederlandse inflatie is hoog, dat geldt voor de hele eurozone. De Europese Centrale Bank (ECB) geeft toe dat de hoge inflatie niet meer tijdelijk is en verwacht dat in 2022 de eurozone uitkomt op een inflatie van 5,1%. De ECB heeft daarom besloten het opkoopprogramma van obligaties sneller te gaan afbouwen. De kans op een renteverhoging in 2022 van de ECB rentes is volgens beleggers ook een stuk dichter bijgekomen.
Doordat de ECB zo enorm lang heeft gewacht met het afbouwen van het stimuleringsprogramma en het verhogen van haar rente, heeft ze maar heel weinig middelen om een eventuele recessie in combinatie met hoge inflatie aan te pakken.
De stijging van de gemiddelde hypotheekrentes ligt voor de verschillende rentevaste periodes allemaal zo rond de 6 tienden. De stijging is met 0,57 procentpunt voor 5 jaar vast het laagst en voor de populairste rentevaste periode van 20 jaar vast met 0,67 procentpunt het hoogst.
Kijken we naar de relatieve stijging, dan zien we dat in verhouding hoe langer de rentevaste periode hoe minder hard de rentes zijn gestegen. De gemiddelde rentes van 5 en 10 jaar vast gingen met ruim 60% omhoog. Voor 20 jaar vast ligt dat iets onder de 50% en voor 30 jaar vast net onder de 40%.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Ook afgelopen week verhoogden veel geldverstrekkers hun hypotheekrentes, maar de verhogingen lagen wel weer lager dan de week ervoor. Vier en drie weken terug gingen de meeste gemiddelde hypotheekrentes omhoog met 15 tot 20 basispunten (ofwel tussen de 0,15 procentpunt en 0,20 procentpunt). Twee weken geleden was dat afgenomen naar de 8 tot 13 basispunten en afgelopen week lag dat tussen de 5 en 8 basispunten. Wij verwachten voor de komende week een verdere afvlakking van de stijgingen.
De stijgende trend van de marktrentes, die al aan de gang is sinds december, is door de dreiging van de oorlog in Oekraïne en het daadwerkelijk uitbreken van de oorlog in ieder geval voorlopig geëindigd. De marktrentes hadden de afgelopen anderhalve week een erg grillig verloop; per saldo gingen de marktrentes omlaag. Maar het is zeer lastig te voorspellen wat de marktrentes de komende tijd gaan doen.
Ten aanzien van de hypotheekrentes verwachten wij in ieder geval de komende week nog vooral licht stijgende hypotheekrentes te zien. De marktrentes zijn niet dusdanig gedaald dat er nu meteen reden is voor geldverstrekkers om de hypotheekrentes te verlagen. Bovendien hebben alle geldverstrekkers enorm veel hypotheekaanvragen binnengekregen die ze moeten verwerken. Er zal op dit moment weinig behoefte zijn om door een hypotheekrenteverlaging nog een extra stroom hypotheekaanvragen te ontvangen.
Het is behoorlijk lastig om in de huidige onzekere omstandigheden de ontwikkeling van de markt- en hypotheekrentes te voorspellen. Onze verwachting is dat we voor langere tijd de effecten gaan merken van hogere energieprijzen en dat die ook doorberekend worden in andere producten, waardoor de inflatie voor een langere periode hoog blijft. Beleggers zullen daarvoor gecompenseerd willen worden met een hogere rente. Voor de middellange termijn verwachten wij dan ook een stijgende rente, maar of dit een beperkte stijging zal zijn van slechts een paar tienden of groter, zal de tijd moeten leren.
Een scenario waarbij de rentes uiteindelijk gaan dalen is niet geheel uitgesloten, maar achten wij minder waarschijnlijk. Een wereldwijde recessie met een sterk vertraagde economische groei zou aanleiding kunnen zijn voor lagere rentes. Maar dan zou de inflatie ook als sneeuw voor de zon verdwenen moeten zijn en dat zien we op korte termijn niet gebeuren.
Of de stijgende trend zich zal voortzetten kan niemand met zekerheid zeggen. Daarom is het verstandig om te berekenen wat het oversluiten van je hypotheek jou kan opleveren. Zo kun je nog profiteren van de huidige, lage hypotheekrente. Onderneem nu actie en doe de gratis oversluitcheck en ontdek jouw mogelijkheden. Jouw financieel adviseur in de buurt kan een berekening op maat maken voor jouw persoonlijke situatie.
Het is weer tijd voor de belastingaangifte. Tussen 1 maart en vóór 1 mei dien je aangifte te doen. Dit doe je online met Mijn Belastingdienst of met de aangifte-app ‘Aangifte 2021’. Lukt het je niet om vóór 1 mei de aangifte te doen, vraag dan voor 1 mei uitstel aan. De Belastingdienst kan dan uitstel verlenen tot 1 september.
De Belastingdienst bezit al een groot aantal gegevens van je zoals wie je bent, waar je woont, bij wie je werkt en wat je loon is, de hypotheekrente die je betaalde in 2021, de WOZ-waarde van je eigen woning en je vermogen. Deze gegevens staan al ingevuld. Toch moet je ze nog goed controleren, want je bent uiteindelijk zelf verantwoordelijk voor de juistheid van de gegevens die je instuurt.
Een goede voorbereiding is het halve werk. Zorg dat als je de aangifte gaat doen, je alle documenten bij de hand hebt, zoals onder andere je BSN, dit is je Burger Service Nummer (plus die van je eventuele partner en kinderen), je DigiD (en die van je partner), de jaaropgave van je werkgever, het jaaroverzicht van je hypotheek, de WOZ-waarde die je van de gemeente hebt gekregen en de jaaroverzicht(en) van banken en verzekeraars waar je spaart of belegt.
Let op: bij de WOZ-waarde gaat het niet om de WOZ-waarde die je recent hebt ontvangen, maar die van vorig jaar. Dus met peildatum 1 januari 2020.
Een van de belangrijkste aftrekposten die een eigen huisbezitter heeft, is de aftrekpost hypotheekrente. Tegen welk percentage je de hypotheekrente mag aftrekken is afhankelijk van de hoogte van je inkomen en is maximaal 43,0% (2021). Bij je belastingaangifte vul je in hoeveel hypotheekrente je het afgelopen jaar hebt betaald. Meestal zal dit al ingevuld zijn en hoef je dit alleen nog maar te controleren met het overzicht van je geldverstrekker. Het aangifteprogramma berekent uiteindelijk hoeveel geld je terugkrijgt.
Let op: als je vorig jaar een boeterente betaalde omdat je de hypotheek openbrak, dan is die ook aftrekbaar evenals alle financiële kostenposten die je daarvoor hebt moeten maken (hypotheekadvies- en taxatiekosten en de notariskosten voor de hypotheekakte).
Tip: heb je gebruikgemaakt van rentemiddeling in 2021, dan mag je de administratiekosten van de geldverstrekker (vaak een paar honderd euro) aftrekken.
Tip: heb je een taxatierapport laten maken om aan te tonen dat je hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning lager is geworden en je daardoor een lagere rente hebt gekregen, dan zijn ook die kosten aftrekbaar. Evenals eventuele administratiekosten die de geldverstrekker in rekening bracht.
Hypotheekrente is niet altijd aftrekbaar. In sommige gevallen valt een hypotheek in box 3. Dat heeft tot gevolg dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is, maar dat de hypotheek wel in box 3 als schuld in mindering gebracht mag worden op de bezittingen, waardoor je minder vermogensbelasting hoeft te betalen. Een hypotheek zit bijvoorbeeld in box 3 als je een hypotheek hebt genomen om er een auto van te kopen of als je de overwaarde op je vorige woning niet gebruikt hebt om de hypotheek op de nieuwe woning te verlagen.
De erfpacht is een aftrekpost voor de belastingaangifte. Er is sprake van erfpacht als je woning niet op eigen grond staat en je daarvoor maandelijks of jaarlijks een bedrag betaalt aan de grondeigenaar, vaak de gemeente.
Als eigen huisbezitter heb je ook te maken met een bijtelpost, het eigenwoningforfait, die afhankelijk is van de waarde van de woning. Voor de meeste woningen bedraagt het eigenwoningforfait 0,5% van de WOZ-waarde (2021). Dus bij een woning van bijvoorbeeld € 400.000,- bedraagt het eigenwoningforfait € 2.000,-.
Afhankelijk van de hoogte van je inkomen betaal je daar belasting over. Voor een woning met een WOZ-waarde onder de € 75.000,- geldt een lager eigenwoningforfaitpercentage en voor een woning vanaf € 1.110.000,- geldt juist een hoger percentage.
Als je een fiscaal partner hebt dan mag je bepaalde inkomsten en aftrekbare kosten -waaronder de kosten die betrekking hebben op de eigen woning - onderling verdelen, zodanig dat het voor jou en je partner het meest gunstigst is.
Heb je in het afgelopen jaar een woning gekocht, dan heb je naast de hypotheekrenteaftrek en de bijtelling van het eigenwoningforfait nog andere eenmalige aftrekposten. Het gaat dan om kosten die te maken hebben met de financiering, zoals:
Had je tijdelijk twee woningen, bijvoorbeeld omdat je een nieuw huis hebt gekocht, dan hoef je waarschijnlijk voor slechts één woning de WOZ-waarde op te geven en mag je de hypotheekrente voor beide woningen aftrekken. Op de site van de Belastingdienst vind je meer informatie en uiteraard kun je ook om hulp vragen bij je financieel adviseur.
Een andere bijzondere situatie is als jij en je partner uit elkaar zijn gegaan. Ook hierover kun je meer informatie lezen op de site van de Belastingdienst of uitleg vragen aan je financieel adviseur.
Als je nog een kleine hypotheek hebt, betaal je weinig hypotheekrente. Het kan dan zijn dat het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrek die je hebt aan hypotheekrente. Dit is sowieso het geval als je geen hypotheek meer hebt. Onder voorwaarden heb je dan recht op een aftrek omdat je geen of een kleine hypotheek hebt (officieel in Belastingdiensttaal: eigenwoningschuld), waardoor je per saldo op een kleine bijtelling uitkomt. Deze regeling, die bekend staat als de Wet Hillen, wordt sinds 2019 in kleine stapjes in 30 jaar tijd afgeschaft. Deze extra aftrekpost bedraagt in 2021 maximaal 90% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning.
Een voorbeeld: stel je hebt een woning van € 400.000,- en je hebt nog een aflossingsvrije hypotheek van € 70.000,- waar je een rente van 2% voor betaalt. Je moet dan als eigenwoningforfait bijtellen € 2.000,- (namelijk 0,5% * € 400.000,-). Je mag de rente van
€ 1.400,- op jaarbasis als aftrekpost opvoeren. Daarnaast mag je als extra aftrekpost opvoeren 90% van € 2.000,- minus € 1.400,-; ofwel € 540,-. Stel dat je in de eerste belastingschijf valt, dan betaal je over 2021 per saldo 37,1% belasting over € 60,-.
Heb je in 2021 je (bank-)spaar-, leven of beleggingshypotheek beëindigd en daarbij een uitkering gekregen van de levensverzekering of uit de spaar- en beleggingsrekening? Dan moet je die uitkering opgeven bij je belastingaangifte. Als je aan bepaalde voorwaarden voldoet, kun je gebruikmaken van een vrijstelling waardoor je geen belasting hoeft te betalen over je uitkering. Je financieel adviseur kan dit bekijken voor jouw specifieke situatie.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.