Uit het periodieke consumentenonderzoek van de AFM blijkt dat al jaren rond de 40% van de oversluiters de hypotheek oversluit aan het einde van de rentevaste periode. Een belangrijk voordeel van het einde van de rentevaste periode is dat je boetevrij naar een andere geldverstrekker over kunt stappen en je door over te stappen kunt profiteren van een lagere rente bij een andere geldverstrekker. Maar zeker voor 50-plusser is het einde van de rentevaste periode ook het ideale evaluatiemoment van de hypotheek. Hoe toekomstbestendig is de bestaande hypotheek nog?
Bij de evaluatie van de hypotheek spelen dus meerdere factoren een rol: de rente, de looptijd
en de hypotheekvorm. Waarbij het bij die laatste twee ook gaat om hoe makkelijk je die in
de toekomst nog kunt aanpassen.
Als de rentestanden laag zijn, is dit gunstig voor bijna iedereen die aan het einde van de rentevaste periode komt. Het nieuwe rente aanbod ligt dan wellicht lager dan de oude rente waardoor je flink kunt besparen. Alleen als je nog een spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of hybride hypotheek hebt, kan het zijn dat je netto voordeel wel eens tegen kan vallen. Tegenover een lagere aftrekbare rente staat namelijk een hogere, niet aftrekbare spaarinleg.
Omdat mensen door hun nieuwe lagere rente al het gevoel hebben te profiteren, wordt soms vergeten dat overstappen naar een andere geldverstrekker soms nog een paar extra tienden op kan leveren. Dit geldt helemaal als je bijvoorbeeld nog bij een oud product van een geldverstrekker zit, waar hogere rentes gelden. Vergelijk dus altijd goed.
Als 50-plusser moet je er ook goed over nadenken hoe lang je volgende rentevaste periode gaat worden. Een belangrijke afweging om bijvoorbeeld voor een langere rentevaste periode te kiezen is dat je daarmee ook lang zekerheid krijgt over de hoogte van je hypotheeklasten. Op dit moment betaal je bijvoorbeeld gemiddeld ongeveer 0,4% extra rente voor een rentevaste periode van 20 jaar in plaats van 10 jaar. Wel zo fijn als je over een aantal jaar misschien met pensioen gaat en je inkomen wat lager uitkomt. En voor gemiddeld ongeveer nog eens 0,1% extra rente, zet je de rente zelfs 30 jaar vast. Overigens zijn dit wel de gemiddelde verschillen tussen verschillende rentevaste periodes en kunnen die per geldverstrekker groter of kleiner zijn.
Heb je een hypotheek zonder NHG? Hoe langer je in je woning woont, hoe hoger over het algemeen je overwaarde is geworden. Dat betekent dat je rente-opslag waarschijnlijk omlaag kan, maar dat moet je vaak wel zelf aanvragen bij de geldverstrekker.
Vooral 50-plussers moeten ook goed nadenken over de resterende looptijd van hun hypotheek. Hoe lang is die nog? Bijvoorbeeld nog 10, 15 of 20 jaar. Het kan soms verstandig zijn om aan het einde van de rentevaste periode de hypotheek over te sluiten naar een nieuwe looptijd van 30 jaar. Want heb je een hypotheek met een belangrijk deel aflossingsvrij dan heb je dus ook aan het einde van de looptijd nog steeds een hypotheek over. Wil je aan het eind van de looptijd je hypotheek alsnog verlengen, dan loop je het risico dat de geldverstrekker daartoe niet bereid is als je pensioeninkomen ontoereikend is. En hoewel je daar natuurlijk niet aan wilt denken, je pensioeninkomen kan ook lager uitpakken doordat je partner komt te overlijden.
Overigens zal een geldverstrekker al vanaf je 56e bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek bekijken of de hypotheek betaalbaar is met je toekomstig pensioeninkomen. En dat kan best eens een stuk lager liggen. Bijvoorbeeld:
- omdat je als zzp’er slechts een klein aanvullend pensioen op je AOW hebt;
- je door een echtscheiding een deel van je pensioen hebt moeten afdragen aan je ex-partner;
- je veel baanwisselingen hebt gehad;
- enzovoort.
Bedenk je dat veel geldverstrekkers niet kijken naar de daadwerkelijke hypotheeklasten maar bekijken of je hypotheek betaalbaar is als dit een annuïteitenhypotheek is (die levert veel hogere maandlasten op dan een deels of volledig aflossingsvrije hypotheek). Om dit soort vervelende situaties in de toekomst voor te zijn, kun je nu een nieuwe hypotheek afsluiten met een looptijd van 30 jaar.
Het einde van de rentevaste periode is ook het ideale evaluatiemoment voor de hypotheekvorm. Zeker voor 50-plussers die nog regelmatig een ‘oude’ hypotheekvorm hebben of een aflossingsvrije hypotheek. Met oude hypotheekvorm bedoelen we bijvoorbeeld de spaarhypotheek, bankspaarhypotheek, beleggingshypotheek, hybride hypotheek en leven hypotheek. Deze hypotheken mogen sinds 1-1-2013 niet meer als nieuwe hypotheek worden afgesloten. Er zitten voordelen aan deze oude hypotheken, maar ook nadelen, zodat het verstandig is om een afweging te maken of je de hypotheek voortzet of toch omzet in een andere vorm.
Zo wordt er regelmatig door hypotheekklanten gekozen om een aflossende hypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Vaak blijft de hypotheekrente dan aftrekbaar. Het grote voordeel is dat de hypotheeklasten fors naar beneden gaan. Het nadeel is natuurlijk dat je wel aan het einde van de looptijd van de hypotheek nog steeds een restschuld hebt. Maar omdat veel 50-plussers een forse overwaarde hebben, gaat het vaak om slechts een relatief kleine hypotheek, die ook met het toekomstig pensioeninkomen prima betaalbaar is.
Aan de andere kant is het soms juist ook belangrijk om de beweging de andere kant op te maken. Als je bijvoorbeeld een verwacht laag pensioeninkomen hebt, kan het verstandig zijn om een grote aflossingsvrije hypotheek toch deels te gaan aflossen in de jaren tot het pensioen. Dankzij de lagere rente voor de nieuwe rentevaste periode ontstaat vaak financiële ruimte.
Bij een nieuwe hypotheek wordt regelmatig een hoger bedrag afgesloten. Zoals om een verbouwing te financieren, bijvoorbeeld om de woning te vernieuwen met een nieuwe keuken of badkamer, of om de woning ouderdoms- en onderhoudsvriendelijker te maken. Als je kiest voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek dan is de hypotheekrente meestal aftrekbaar. Maar we zien ook vaak dat het extra deel aflossingsvrij wordt afgesloten, omdat dan de extra maandlasten heel laag zijn. Bij de meeste geldverstrekkers kun je ook een extra hypotheek afsluiten voor andere zaken, zoals een camper of auto, tweede vakantiehuis, afkopen consumptieve leningen, een schenking voor een (klein-)kind, enzovoort. De hypotheekrente is dan niet aftrekbaar, ook niet bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Kortom: er valt genoeg te evalueren aan het einde van de rentevaste periode. Zeker voor 50-plussers.
