Nieuws

Afgelopen week verlaagden 4 op de 5 geldverstrekkers één of meerdere hypotheekrentes. Van de geldverstrekkers die hun rentes verlaagden, deed een derde dat voor een breed scala aan rentevaste periodes: van korte (5 jaar vast) tot lange rentevaste periodes (30 jaar vast). Maar een groot deel van de geldverstrekkers beperkte zich tot een verlaging van een deel van de rentevaste periodes. Veelal ging het om verlagingen tussen de 0,05% en 0,10%. We zagen de meeste gemiddelde hypotheekrentes met 0,03% dalen. Dit komt doordat niet elke geldverstrekker de rente verlaagde en de geldverstrekkers die dat wel deden niet voor elke rentevaste periode een verlaging doorvoerden.

Inflatie eurozone daalt van 2,6% naar 2,2%.

De inflatie in Nederland daalde van 3,7% in juli naar 3,6% in augustus. Maar voor de rente is het veel belangrijker dat de inflatie in de eurozone daalde van 2,6% naar 2,2% in augustus. Dat de inflatie nu echt richting de 2% gaat, zal voor de Europese Centrale Bank (ECB) belangrijk nieuws zijn.

Dat vergroot de mogelijkheden om de komende maanden eventueel meerdere renteverlagingen door te voeren. Half september is de volgende rentevergadering van de ECB, maar ook van de centrale bank in de Verenigde Staten (de Fed). Beide centrale banken gaan de rente hoogstwaarschijnlijk verlagen met 0,25%. Deze verlaging zit al grotendeels verwerkt in de lange rentes. Pas als beleggers verrast worden door een grotere renteverlaging of door de toelichting die de centrale banken geven, kan dit leiden tot een verdere daling van de lange rentes op de financiële markten. Voor de komende week verwachten wij dat de licht dalende trend bij de hypotheekrentes aanhoudt.

Wie aan het eind van zijn rentevaste periode zit, wordt tegenwoordig veel beter geïnformeerd dan in het verleden. Geldverstrekkers zijn wettelijk verplicht om minimaal 3 maanden voor het aflopen van de rentevaste periode een voorstel te doen voor de nieuwe rente. Daardoor heb je als consument de tijd om uit te zoeken of het eventueel interessant is om over te stappen naar een andere geldverstrekker met een betere rente en/of voorwaarden.

Vroeger kreeg je vaak vlak van tevoren te horen wat je nieuwe rente werd. Dan was het uitgangspunt dat je dezelfde rentevaste periode zou nemen als je huidige rentevaste periode. Geldverstrekkers zijn nu verplicht om je bij het verlengingsvoorstel minimaal 3 rentevaste periodes voor te leggenrente.

Dat is ook heel terecht, want het kan zomaar zijn dat je nu voor een heel andere rentevaste periode kiest dan bij het afsluiten van de vorige rentevaste periode. De rentestand kan heel anders zijn. Misschien zijn de verschillen tussen de kort en lang vaststaande rentes kleiner. Het kan ook zijn dat je financieel meer of minder ruimte hebt om een eventuele toekomstige rentestijging aan het einde van de nieuwe rentevaste periode op te vangen. Dat speelt allemaal mee.

Keuze nieuwe rentevaste periode blijft lastig

De keuze voor een rentevaste periode is een van de belangrijkste beslissingen als je een hypotheek afsluit. Je financieel adviseur helpt je dan bij die beslissing door je met verschillende berekeningen inzicht te geven in de gevolgen van je keuze. Dat begint met de verschillende rentes inzichtelijk maken die horen bij de verschillende rentevaste periodes en de bijbehorende maandlasten.

Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger de rente en hoe hoger de maandlasten zijn. Maar daar staat tegenover dat je langer duidelijkheid en zekerheid hebt over de hoogte van je maandlasten. Als je de rente 20 jaar in plaats van 10 jaar vastzet, dan weet je niet alleen waar je aan toe bent in jaar 1 t/m 10, maar ook in jaar 11 t/m 20. Zet je de rente 10 jaar vast, dan moet je maar afwachten op welk niveau de rente over 10 jaar staat. Dat kan niemand voorspellen.

Bij je beslissing tussen bijvoorbeeld 10 of 20 jaar vast, kan het enorm helpen als er een rentescenario wordt gemaakt. Daarin kun je zien wat het effect is van een rentestijging na 10 jaar, maar ook wat het effect is van een rentedaling na 10 jaar op je maandelijkse hypotheeklasten. Verderop geven we daar een voorbeeld van.

Bij het afsluiten van een hypotheek kan je financieel adviseur je dit inzicht geven. Maar ook bij een renteverlenging zou zo’n rentescenario nuttig zijn om een goede beslissing te nemen. Omdat geldverstrekkers zo’n rentescenario nog niet in hun verlengingsvoorstel zetten, kun je het beste naar een financieel adviseur gaan om deze berekening te maken. Hoe korter de resterende looptijd van de hypotheek, hoe groter het effect van een rentewijziging bij een annuïteitenhypotheek is.

Voorbeeld van een rentescenario bij verlenging

Stel: je hebt in december 2014 een woning gekocht en een annuïteitenhypotheek afgesloten van € 263.000,- met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Je rentevaste periode is 10 jaar en de rente bedraagt 3,00%. Je betaalt een bruto maandlast van € 1.109,-, die bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. Doordat je bij een annuïteitenhypotheek elke maand aflost, is je hypotheekschuld op het renteverlengingsmoment gedaald naar ongeveer € 200.000,-.

Stel dat je de rente voor een nieuwe periode tegen dezelfde rente van 3,00% kunt verlengen, dan blijf je dezelfde bruto maandlast van € 1.109 betalen, ondanks dat de hypotheekschuld ondertussen een stuk kleiner is geworden. Bovendien is dit geen echte optie, omdat de rente op dit moment iets hoger ligt dan 10 jaar geleden.

Je ontvangt van je geldverstrekker in september een verlengingsvoorstel waarin minimaal 3 rentevaste periodes en de bijbehorende rentes staan. In het voorbeeld hierna vergelijken we de gevolgen van de nieuwe rente bij een rentevaste periode van 5, 10 en 20 jaar. Ook tonen we rentescenario’s voor elk van die keuzes.

Stel: je geldverstrekker hanteert de tarieven die in de markt gebruikelijk zijn. Dan krijg je de volgende keuzes voorgelegd:

· 5 jaar vast 3,70%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.180,-.

· 10 jaar vast 3,75%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.185,-.

· 20 jaar vast 4,05%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.217,-.

De bruto maandlasten stijgen dus, afhankelijk van welke rentevaste periode je kiest, met € 71,- tot € 108,- per maand ten opzichte van je huidige bruto maandlast. De nieuwe rentes en de daarbij behorende bruto maandlasten voor 5 en 10 jaar vast liggen heel dicht bij elkaar. Zelfs als je voor 20 jaar vast kiest, scheelt het maar een paar tientjes per maand.

De keuze zal dan ook vooral afhangen van hoeveel zekerheid je wilt hebben over je toekomstige hypotheeklasten en hoe lang je zekerheid wilt hebben. Daarbij is het rentescenario van groot belang. We vergelijken eerst 5 jaar vast met 10 jaar vast. Als je de rente 10 jaar vastzet, weet je voor de komende 10 jaar welke bruto maandlast je hebt. Dat is € 1.185,-. Zet je de rente 5 jaar vast, dan weet je wat je bruto maandlast is in de eerste 5 jaar, namelijk € 1.180,-. Maar daarna ben je afhankelijk van de rentestand op dat moment. In de tabel zie je de gevolgen van verschillende mogelijke rentedalingen en -stijgingen na 5 jaar.

Heb je voldoende financiële ruimte om een hogere bruto maandlast op te vangen en wordt je niet nerveus van een eventueel stijgende rente? Dan kun je ervoor kiezen om de rente 5 jaar vast te zetten. Je profiteert dan mogelijk van een rentedaling in de komende jaren. Maar dat blijft wel altijd een gok, want de rente kan ook stijgen. Dan gaan je bruto maandlasten omhoog.

Een soortgelijke vergelijking kunnen we maken voor de keuze tussen 10 en 20 jaar vast. Bij 20 jaar vast weet je dat de bruto maandlast 20 jaar lang € 1.217,- is. Zet je de rente 10 jaar vast, dan betaal je de eerste 10 jaar € 1.217,- per maand. Daarna ben je afhankelijk van de rente op dat moment.

Doordat het renteverschil tussen 5 en 10 jaar klein is, zijn de gevolgen van de rentewijziging aan het eind van de rentevaste periode redelijk gelijk voor de vergelijking van 5 jaar vs. 10 jaar vast, en voor 10 jaar vs. 20 jaar vast.

Let op: de hoogte van de rente heeft niet alleen invloed op de bruto maandlast, maar ook op de hoogte van je aflossingen.

Bij een lagere rente los je iets meer af dan bij een hogere rente. Bij een lagere rente heb je dus aan het eind van de rentevaste periode een lagere hypotheekschuld in vergelijking met een hogere rente.

In het voorgaande voorbeeld heb je bij een rente van 3,75% aan het eind van de 10-jarige rentevaste periode een restschuld van € 118.465,-. Zet je de rente voor 20 jaar vast tegen 4,05%, dan is er na 10 jaar nog een restschuld van € 119.904,-. Door de rente 10 jaar vast te zetten, bespaar je de eerste 10 jaar € 37,- per maand aan bruto hypotheeklast. In 10 jaar tijd is dat een besparing van € 4.440,-. Bovendien is je hypotheekschuld na 10 jaar € 1.439,- lager.

Financieel gezien is een rentevaste periode van 10 jaar in totaal dus € 5.879,- goedkoper dan een periode van 20 jaar vast in de eerste 10 jaar. Maar na die 10 jaar weet je niet wat voordeliger is. En voor minder slapeloze nachten zijn sommige mensen graag bereid extra te betalen.

Rentescenario bij afsluiten nieuwe hypotheek

Tot nu toe zijn we vooral ingegaan op het belang van een rentescenario om je te helpen bij je keuze voor de nieuwe rentevaste periode bij verlenging. Het voorbeeld dat we gaven, sluit aan bij hypotheekbedragen van mensen die in 2024 een hypotheek hebben afgesloten.

Ook bij een nieuwe hypotheek is een dergelijk rentescenario heel inzichtelijk en wordt die door de financieel adviseurs gemaakt. Doordat de hypotheekbedragen de afgelopen jaren fors zijn gestegen, gaat het meestal om veel hogere bruto maandlasten en zijn de absolute verschillen ook groter.

Het is belangrijk om kinderen al op jonge leeftijd te leren over geld. Zakgeld en kleedgeld zijn daar een handig middel voor. Zo kan je kind zelf ervaren dat het niet alles kan kopen en dat het belangrijk is om voor duurdere aankopen te sparen. Maar dan is de vraag: hoeveel zakgeld geef je je kind? En wat is een normaal bedrag aan kleedgeld? We zetten de gemiddelde bedragen voor zakgeld en kleedgeld op een rij. Zo weet je hoeveel je jouw kind kunt geven en of de zakgeldverhoging waar je kind assertief om vroeg wel écht terecht is.

Vanaf welke leeftijd geef je zakgeld?

Het is volgens het Nibud gebruikelijk om vanaf ongeveer 6 jaar te beginnen met zakgeld geven. Vanaf die leeftijd kunnen kinderen munten en biljetten herkennen. Sommige kinderen zijn al op jongere leeftijd geïnteresseerd in geld. In dat geval kun je al eerder met zakgeld beginnen.

Kijk overigens niet vreemd op als je kind het zakgeld in het begin steeds direct uitgeeft. Veel jongere kinderen hebben die neiging. Pas later komt het besef dat ze ook kunnen sparen om zo uiteindelijk iets groters met het gespaarde geld te kunnen kopen.

Hoeveel zakgeld geef je je kind?

Hoeveel zakgeld je je kind geeft, hangt uiteraard deels af van je eigen budget. Als je met moeite rondkomt, is het verstandig om je kind niet te veel zakgeld te geven. Verder hangt het bedrag aan zakgeld af van de leeftijd van je kind en van wat je je kind laat betalen. Moet je kind daar bijvoorbeeld ook cadeautjes voor andere kinderen van kopen of sportlessen van betalen? Dan zal je waarschijnlijk meer zakgeld geven dan als jij die typen kosten betaalt.

Laten we ervan uitgaan dat je kind geen cadeaus of sportlessen hoeft te betalen van het spaargeld. In dat geval kun je in de tabel hieronder aflezen hoeveel zakgeld ouders hun kind gemiddeld geven. De cijfers t/m 12 jaar komen uit het Nibud Kinderonderzoek uit 2023. De cijfers voor kinderen van 13 t/m 16 jaar komen uit het Nibud Scholierenonderzoek uit 2020.

Sidenote: Heeft je kind de leeftijd om een bijbaantje te nemen? Dan kan het goed zijn dat je je kind minder of zelfs geen zakgeld meer geeft. Je kind verdient dan immers meer geld om zelf vrij te besteden. De tabel hierboven laat gemiddelden zien. Daarbij zijn zowel kinderen met als zonder bijbaantje meegenomen. Als je kind gaat werken, kun je het beste samen onderzoeken wat je kind zoal nodig heeft en wil kopen, en in hoeverre het salaris dat dekt. Op basis daarvan kun je beslissen of je nog zakgeld of kleedgeld geeft en hoeveel dan.

Hoeveel kleedgeld geef je je kind?

Veel ouders beginnen zo rond de 12 jaar met kleedgeld geven aan hun kind. Daardoor leren kinderen zelf de waarde van kleding kennen en kunnen ze ook bewuster kleding, schoenen en accessoires kopen. Overigens kiest niet elke ouder hiervoor. Sommige kinderen hebben weinig belangstelling voor kleding; dan kan het ook een bewuste keuze zijn om niet met kleedgeld te werken en soms samen met je kind kleding te kopen.

Hoeveel kleedgeld normaal is? Gemiddeld kregen middelbare scholieren in 2020 zo’n € 50,- kleedgeld per maand. Dit bedrag is ongeveer gelijk per leeftijd. Die cijfers komen uit Nibud-onderzoek. Ook hierbij kun je er rekening mee houden of je kind wel/niet zelf nog geld verdient met een bijbaantje.

Overigens wijzen andere Nibud-cijfers uit dat 12-jarige meisjes zo’n € 77,- kleedgeld per maand nodig hebben om alle kleding van te betalen en jongens zo’n € 71,- per maand. Maar omdat de meeste kinderen niet al hun kleding van het kleedgeld hoeven te betalen, komen ze meestal met een lager bedrag goed uit. Vaak betalen ouders dan onder andere de sport- en badkleding voor hun kind en soms ook de schoenen.

Hoe leer je je kind goed omgaan met zakgeld, kleedgeld of salaris?

Zakgeld en kleedgeld is dus bedoeld om je kind te leren over de waarde van geld en ook te beseffen dat je met een beperkt budget niet alles kunt kopen. Hetzelfde geldt voor het salaris van een eerste bijbaantje. Maar daarvoor is het wel belangrijk dat je kind goed met dit geld leert om te gaan. Sommige kinderen hebben de neiging om geld in hun zak te voelen branden en het meteen uit te geven. Of misschien koopt je kind er in jouw ogen de verkeerde dingen (bijvoorbeeld veel snoep) van.

Hoe zorg je ervoor dat jouw kind goed met het zak- en kleedgeld of het eerste salaris omgaat? Dit zijn een paar handige tips:

• Geef zakgeld steeds op een vast dagdeel per week of per maand. Dus bijvoorbeeld elke zaterdagochtend of elke eerste dag van de maand.
• Spreek af wat je kind wel en niet mag kopen van het zakgeld en kleedgeld. En maak ook afspraken over wat je kind betaalt en wat jij voor je kind koopt.
• Houd zakgeld niet in als een vorm van straf. Laat het losstaan van straf of beloning. Zakgeld is vooral bedoeld om je kind te helpen bij de financiële opvoeding.
• Heeft je kind een duurdere aankoop op het oog? Geef dan tips om daarvoor te sparen of maak eventueel samen een spaarschema waarbij je kind elke week of maand een bedrag apart zet.
• Zit er niet te dicht bovenop. Soms is het ook goed om je kind “fouten” te laten maken door bijvoorbeeld te snel geld uit te geven. Daar leert je kind weer van voor een volgende keer.
• Schiet geen dingen voor als je kind iets niet kan betalen. Zo leer je je kind dat op echt op is. Dat helpt een kind juist om voortaan slimmer met geld om te gaan.
• Komt je kind niet uit met het geld? Draag dan ideeën aan om te gaan werken. Dat kan bijvoorbeeld al op jonge leeftijd in de vorm van een krantenwijk. Werken voor salaris laat kinderen nog beter inzien dat geld een bepaalde waarde heeft en dat het er niet oneindig is.

De gemiddelde hypotheekrentes voor de vaste rentes dalen de laatste weken licht. Inmiddels liggen de gemiddelde hypotheekrentes voor 10, 20 en 30 jaar vast op het laagste punt in 2024. Voor de meest populaire rentevaste periode van 10 jaar vast is het een evenaring van het niveau dat eerder in januari en februari werd bereikt, maar deze week zullen we daar waarschijnlijk onder komen. Alleen voor het gemiddelde tarief voor 5 jaar vast zitten we nog niet op het laagste punt in 2024.

Hoewel de gemiddelde hypotheekrentes op hun laagste punt in 2024 staan, valt juist op dat er over geheel 2024 eigenlijk nog maar heel weinig beweging zit in de hypotheekrentes. Wellicht dat daar in het laatste deel van 2024 nog verandering in kan komen, maar een zekerheid is dat niet. Al lijkt het wel waarschijnlijk dat de trend eerder licht dalend, dan licht stijgen zal zijn. De inflatieontwikkeling en de rentebesluiten van centrale banken zullen daarbij een belangrijke rol spelen.

Fed en ECB gaan hun rente in september verlagen

Afgelopen vrijdag maakte Powell, de president van de Amerikaanse centrale bank (de Fed), bekend dat ze in september de rente gaat verlagen. Vraag is alleen nog of dat met 0,25% of 0,5% zal zijn. Sowieso is de verwachting dat de Fed meerdere renteverlagingen in 2024 en 2025 zal doorvoeren. Het niveau van de rente van de centrale bank van Amerika ligt met een bandbreedte van 5,25% tot 5,5% ook nog een stukje hoger dan de rente van de Europese Centrale Bank (ECB), die 3,75% bedraagt. De ECB verlaagde in juni de depositorente al een keer met een kwart procent van 4,00% naar 3,75%.

Deze verlagingen van de korte rentes door de centrale banken zijn al voor een groot deel verwerkt in de hoogte van de lange rentes op de financiële markten. Dat betekent dat als zowel de Fed als de ECB de rente in september met een 0,25% verlaagd er waarschijnlijk weinig gebeurt met de lange rentes. Pas als beleggers verrast worden met een gunstigere inflatieontwikkelingen in Europa of Amerika kan dit leiden tot een snellere verlaging van de lange rentes.

Hypotheekrentes volgen vaak met enige vertraging de rentes op de financiële markten. Waarbij we dit jaar zien dat de concurrentie op de hypotheekmarkt groot is en de bruto marges kleiner zijn dan de twee voorgaand jaren. Het is zelfs zo dat we sinds 2008 niet zulke kleine verschillen zien tussen de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente en de 10 jaar rente voor Nederlandse staatsleningen.

Aan het begin van de zomermaanden zagen we dat dit verschil weer iets aan het oplopen was, doordat geldverstrekkers minder hard de verlagingen van de rentes op de financiële markten volgden. Inmiddels is de marge weer een stukje teruggelopen en lijkt het erop dat geldverstrekkers weer veel na elkaar kijken wat er aan hypotheekrenteverlagingen wordt doorgevoerd. Wij verwachten dat zich de komende weken door zal zetten.

Dankzij de fors gestegen huizenprijzen hebben veel Nederlanders een behoorlijke overwaarde in hun woning zitten. Dat is geld dat in principe “vast zit” in de woning, terwijl sommige mensen dat geld graag zouden gebruiken om een van hun dromen waar te maken. Dat kan bijvoorbeeld de aanschaf van een vakantiewoning of een camper zijn.

Zeker als ze niet voldoende spaar- of beleggingsgeld hebben of dit niet willen aanbreken, kan de overwaarde een goede manier zijn om die droom te verwezenlijken. Een hypotheek afsluiten op de overwaarde kan soms een oplossing zijn, mits de geldverstrekker bereid is om een hypotheek te verstrekken.

Aandachtspunten geldverstrekkers

Een extra hypotheek afsluiten kun je niet zomaar bij een willekeurige geldverstrekker doen. Daarvoor ben je aangewezen op je huidige geldverstrekker. Dat betekent dat je afhankelijk bent van de voorwaarden die je geldverstrekker stelt. De belangrijkste zaken waar een geldverstrekker naar kijkt, zijn je inkomen en de waarde van je woning.

Inkomen

Je inkomen moet voldoende zijn om de extra lasten van de hypotheek te kunnen dragen. Als je 10 jaar voor je pensioendatum zit, zal een geldverstrekker mede rekening houden met je pensioeninkomen. De hypotheeklasten moeten ook betaalbaar blijven als je met pensioen gaat en je inkomen waarschijnlijk een stuk lager uitvalt.

Koop je een vakantiewoning? Dan moet je ook rekening met de extra kosten die daarbij horen, zoals de jaarlijkse parkkosten, eventueel erfpacht, onderhoudskosten, verzekeringen en belastingen. Realiseer je dat een geldverstrekker met die kosten bij de maximale-hypotheek-berekening geen rekening houdt. Maak dus zelf een begroting van deze kosten en bepaal samen met je financieel adviseur of die kosten passen binnen je maandelijkse uitgaven en inkomsten (nu en in de toekomst).

Waarde woning

Als je een extra hypotheek wilt, moet je voldoende overwaarde op je woning hebben. Een geldverstrekker mag maximaal 100% van je woningwaarde financieren. Er zijn ook geldverstrekkers die een lagere grens stellen als de hypotheek niet bedoeld is voor de (verbouwing of verduurzaming van) je eigen woning. Dan mag je soms bijvoorbeeld tot maximaal 80% of 90% van de woningwaarde lenen. Enkele geldverstrekkers gaan slechts tot 50% van de waarde van de woning. Bij een enkele geldverstrekker is het zelfs helemaal niet mogelijk om een hypotheek te nemen voor een consumptieve financiering.

Daarnaast geldt bij bijna elke geldverstrekker dat maximaal 50% van de totale hypotheek aflossingsvrij mag zijn. Bovendien zien we tegenwoordig bij sommige geldverstrekkers dat die extra eisen stellen als je een hypotheek voor een consumptieve besteding afsluit, namelijk dat de hypotheek niet aflossingsvrij mag zijn. De extra hypotheek moet dan een annuïteiten- of lineaire hypotheek zijn.

Oversluiten

Als jouw geldverstrekker beperkende voorwaarden heeft waardoor jouw wens niet mogelijk is, kun je altijd overwegen om je volledige hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker. Dat is financieel wel ongunstig als je nog een lage rente hebt op je eerste hypotheek en die rente nog voor langere tijd vaststaat.

Vakantiewoning kopen

Heb je interesse in de aankoop van een vakantiewoning? Dan zijn er een aantal zaken waar je rekening mee moet houden. We noemen hieronder de belangrijkste financiële zaken.

Overdrachtsbelasting

Als je een vakantiewoning koopt in Nederland, dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Koop je bijvoorbeeld een vakantiewoning van € 250.000,-? Dan ben je dus € 26.000,- kwijt aan overdrachtsbelasting.

Vermogensbelasting

De waarde van de vakantiewoning telt mee als bezitting voor de vermogensrendementsheffing. Daarbij is de WOZ-waarde van de woning het uitgangspunt voor de belastingberekening. Daar staat tegenover dat de extra hypotheek meetelt bij de schulden.

Voor zowel de bezittingen als de schulden wordt in 2024 gerekend met fictieve rendementen. De Belastingdienst gaat uit van een fictief rendement over de waarde van de vakantiewoning van 6,04%. Voor de hypotheek geldt een fictief negatief rendement van 2,47%. Bovendien geldt voor schulden een drempel van € 3.700,- per belastingplichtige. Elke belastingplichtige heeft een heffingsvrij vermogen van € 57.000,-. Als stel heb je dus een heffingsvrije grens van € 114.000,-. Je moet 36% (2024) belasting betalen over het rendement.

Hieronder geven we een voorbeeldberekening:

Voorbeeld

Een stel heeft € 150.000,- spaargeld en overweegt om een vakantiewoning te kopen van € 250.000,-. Die woning willen ze voor € 100.000,- financieren vanuit hun spaargeld en voor € 150.000,- met een hypotheek (we vergeten voor het gemak even de extra kosten zoals de overdrachtsbelasting).

Vóór de aankoop van de vakantiewoning zouden ze € 371,- vermogensbelasting moeten betalen. Na aankoop van de vakantiewoning gaan ze € 1.197,- aan vermogensbelasting betalen.

Hoe is dit bedrag tot stand gekomen?

Het rendement op hun spaargeld van € 50.000,- (het spaarsaldo is door de aankoop immers gedaald) is 1,03%. Oftewel: € 515,-. Voor de vakantiewoning met een waarde van € 250.000,- geldt een rendement van 6,04%. Dat is € 15.100,-.

Van schulden wordt eerst de drempelwaarde afgetrokken. Daarna geldt voor schulden, ongeacht de hypotheekrente die je betaalt, een vast fictief rendement van 2,47%. In dit geval wordt over € 142.600,- (= de extra hypotheek van € 150.000,- min 2x de drempelwaarde van € 3.700,-) een negatief rendement gerekend van 2,47.

Dat is - € 3.522,-. Het totale rendement is € 12.093,-.

Voor de belastingberekening moeten we eerst nog de vrijstelling aftrekken. We besparen je de ingewikkelde berekening hiervoor. Maar in dit voorbeeld moet het stel over ongeveer 27,5% van het totale rendement 36% belasting betalen. Dat is € 12.093,- * 27,5% * 36% = € 1.197,-.

Verder is het belangrijk om te weten dat het al een tijdje rommelt rond de vermogensbelasting. Beleggers hebben rechtszaken aangespannen, omdat zij vonden dat hun feitelijke rendement lager was dan het fictieve rendement. De rechter heeft hen gelijk gegeven. Dat betekent onder andere dat er een aangepast stelsel voor de vermogensbelasting moet komen.

Het voorstel dat er nu ligt, brengt grote wijzigingen met zich mee voor mensen die een vakantiewoning bezitten. Het gaat wel om een voorstel en het zou ons ook niet verbazen als dit nog gewijzigd wordt. Wel betekent dit dat nog onzeker is hoe de Belastingdienst een vakantiewoning (verhuurd of volledig voor eigen gebruik) in de komende jaren meetelt voor de vermogensbelasting.

Hypotheekrente niet aftrekbaar

De hypotheekrente die je betaalt voor de extra hypotheek is niet aftrekbaar.

Verzekeringen

Check je schadeverzekeringen goed. Zorg dat je een opstalverzekering afsluit voor de vakantiewoning en een inboedelverzekering voor de spullen in je vakantiewoning. Geef ook door of je de vakantiewoning wel of niet verhuurt.

Onderhoud en afschrijvingen

Een vakantiewoning moet je ook onderhouden. Houd daarom ook rekening met de kosten voor onderhoud. Daarnaast moet je rekening houden met afschrijvingen op de inboedel. Dat geldt zeker als je de woning verhuurt; dan slijt je inboedel sneller.

Keuze locatie

Een van de belangrijkste keuzes die je moet maken, is waar je een vakantiewoning gaat kopen. De locatie heeft een belangrijke invloed op de waardeontwikkeling in de toekomst. Maak hier dus een weloverwogen keuze in. De NVM ziet een trend naar steeds luxere, duurzamere vakantiewoningen.

Camper kopen

De afgelopen jaren zijn er heel veel campers verkocht. Het aantal in Nederland geregistreerde campers nadert de 200.000. Het is tegenwoordig zelfs een uitdaging om een stallingsplek te vinden voor als je niet met de camper op reis bent. Als je een camper aanschaft, dan moet je niet alleen rekening houden met de financieringskosten voor de camper, maar ook met periodieke kosten. We zetten de belangrijkste financiële aspecten op een rij.

Hypotheekrente niet aftrekbaar

De hypotheekrente die je betaalt voor de extra hypotheek voor een camper is niet aftrekbaar.

Verzekeringen

Sluit een camperverzekering af. Daarbij kun je ook de inventaris mee verzekeren. Check goed wat wel en niet meeverzekerd is.

Misschien wil je ook een ANWB-abonnement afsluiten voor als je pech krijgt met je camper.

Onderhoud en afschrijvingen

Een camper brengt ook kosten voor onderhoud met zich mee. Daarnaast moet je rekening houden met afschrijvingskosten. Een camper wordt elk jaar minder waard. Een goede manier om met die afschrijving rekening te houden, is door voor een lineaire hypotheek te kiezen. Op die hypotheekvorm los je namelijk relatief sneller af in het begin.

Houd bij de looptijd van de hypotheek ook rekening met de levensduur van de camper. Het kan dus raadzaam zijn om een korte looptijd te kiezen, die overeen komt met de verwachte levensduur van de camper. Nadeel is wel dat als je daarna weer een nieuwe camper wilt kopen, je weer een nieuwe hypotheek moet afsluiten. Als je voldoende spaardiscipline hebt, kun je beter de afschrijvingen op een aparte spaarrekening zetten om daar eventueel een nieuwe camper van te betalen.

Opstalkosten

In de inleiding gaven we al aan dat het tegenwoordig niet eenvoudig is om een opstalplek voor een camper te vinden. Uiteraard zijn er ook kosten verbonden aan het stallen van een camper.

Wegenbelasting

Je betaalt motorrijtuigenbelasting voor een camper.

Overig

Afhankelijk van waar je naartoe gaat met je camper, moet je rekening houden met brandstofkosten, eventueel tolgeld en kampeerplekkosten.

Op de financiële markten ontstond vorige week onrust door de tegenvallende banencijfers in de Verenigde Staten en de oplopende werkloosheid. Beleggers zijn bang dat de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten niet adequaat heeft gehandeld en de rente te lang hoog heeft gehouden, waardoor Amerika mogelijk in een recessie belandt. De aandelenbeurzen gingen vorige week vrijdag fors achteruit en ook deze week blijft de nervositeit hoog, met soms een opleving en dan weer een terugval.

Verwachte renteverlaging in september en mogelijk eerder

Beleggers verwachten dat in september de Fed en de Europese Centrale Bank (ECB) beiden hun rente gaan verlagen met 0,25%. Door de slechte banencijfers is inmiddels zelfs de verwachting dat de Fed de rente met 0,5% gaat verlagen in plaats van 0,25% of dat zij zelfs eerder besluit om de rente te verlagen en niet wacht tot de reguliere vergadering in september.

Kapitaalmarktrente laatste weken gedaald, geen echt vervolg hypotheekrentes

Op de financiële markten daalden sinds juli de marktrentes al, met ongeveer 0,3 à 0,45%. De gemiddelde hypotheekrentes daalden in die zelfde periode met slechts 0,05%, waarvan het grootste deel van die daling deze week plaatsvond. En hoewel deze week 3 op de 5 geldverstrekkers hun hypotheekrentes verlaagden, ging het over het algemeen om kleine verlagingen voor een beperkt aantal rentevaste periodes.

De hypotheekrentes volgen vaak met enige vertraging de marktrentes. Toch is het niet zo raar dat op dit moment de hypotheekrentes minder hard dalen dan de marktrentes. Daarvoor zijn twee redenen. De eerste reden is dat we sowieso zien dat geldverstrekkers in de zomermaanden vaak wat voorzichtiger zijn met het doorvoeren van rentewijzigingen. Ze werken vanwege de vakantie vaak met minder personeel en dan wil je niet meer hypotheekaanvragen binnenhalen door een scherpe hypotheekrente te voeren. De tweede reden is dat de brutomarge dit jaar een stuk lager ligt dan vorig jaar. We kijken daarbij naar het verschil tussen de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG en de 10 jaars Nederlandse staatsleningen. Vorig jaar was het gemiddeld verschil 1,44%, terwijl dit tot nu toe in 2024 slechts 1,16% is. Oorzaak is de scherpe concurrentie op de hypotheekmarkt. In onderstaande grafiek laten we het niveau van de bruto marge per jaar zien.

Waar eerder dit jaar geldverstrekkers niet meteen de renteverhogingen op de financiële markten volgden en marge inleverden, vinden ze het nu wel fijn om een deel van die verloren marge terug te winnen.

Onderstaande grafiek laat zien dat de hypotheekrente meestal de rentes op de kapitaalmarkt volgt. Maar de grafiek laat ook zien dat in 2024 geldverstrekkers de renteverhogingen op de financiële markten niet durfden te volgen, wegens de grote onderlinge concurrentie.

In de grafiek toont de oranje lijn de rente op de kapitaalmarkt voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar vast. Op de rechter-as staan de bijbehorende waardes. 

De blauwe lijn laat de ontwikkeling zien van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG. Op de linker-as staan de bijbehorende waarden.

Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as is het gemiddelde verschil tussen deze twee rentes in 2023.

De concurrentiedruk en lagere marge werden deze week nog eens bevestigd door het persbericht bij de halfjaarcijfers van Rabobank: “Onze kredietverlening wordt nog steeds beïnvloed door competitieve marktomstandigheden, wat resulteert in een enigszins lagere marge op onze hypotheekportefeuille.”

Deze week kleine hypotheekrenteverlagingen

De gemiddelde verlaging die doorgevoerd werden, bedroeg 0,07%. Doordat 2 op de 5 geen renteverlaging doorvoerde daalde de gemiddelde hypotheekrente met slechts 0,3% à 0,04%. Wij verwachten dat die heel licht dalende trend voorlopig nog wel even aanhoudt, tenzij er zich nog nieuwe ontwikkelingen voordoen op economisch of geopolitiek gebied; wat uiteraard niet uitgesloten is. Pas als meerdere geldverstrekkers serieuze hypotheekrenteverlagingen doorvoeren, zal de rest waarschijnlijk volgen.

Hypotheekrente ontwikkeling

Er gebeurt al enkele weken bijna niks bij de hypotheekrentes. Afgelopen week waren er enkele geldverstrekkers die een kleine renteverlaging doorvoerden, maar dat heeft weinig invloed op de gemiddelde hypotheekrentes.

Op de financiële markten zagen we de rentes wel dalen. Zo daalde de rente van de 10-jaars Nederlandse staatslening in juli met 0,3%, van 2,9% naar 2,6%. In de eerste dagen van augustus daalde deze rente rap verder met nog eens 0,15% naar 2,45%. Er gebeurt ook genoeg in de wereld. Die gebeurtenissen kunnen allemaal op hun manier effect hebben op de ontwikkeling van de rentes. We noemen er een paar:

Inflatie eurozone stijgt met 0,1%

Een tegenvaller was dat de inflatie in de eurozone over de maand juli met een tiende steeg, van 2,5% in juni naar 2,6% in juli. De hoop was juist dat de dalende trend voortgezet zou worden nadat de inflatie was gedaald van 2,6% in mei naar 2,5% in juni.

Als je de grafiek van de inflatieontwikkeling in 2023 en 2024 op de volgende pagina bekijkt, zie je onmiddellijk waar de pijn voor beleggers en de Europese Centrale Bank zit. De inflatie daalde in 2023 rap, maar in 2024 stokt die daling, terwijl het belangrijk is dat de inflatie uiteindelijk naar een streefniveau van 2% daalt.

Beleggers verwachtten tot nu toe dat de ECB in september een volgende renteverlaging door zou voeren, maar dat komt nu mogelijk op losse schroeven te staan. Het wordt dan ook extra spannend wat de inflatiecijfers over augustus zullen zijn.

Overigens is de verwachting voorlopig nog steeds dat de ECB haar rente in september met een kwart zal verlagen. Bij haar beslissing in september zal de ECB ook met een schuin oog kijken naar de Fed (de centrale bank van de Verenigde Staten). Laat die nu net vorige week ook een vergadering gehad hebben.

Fed laat rente ongewijzigd, maar er is zicht op een verlaging in september

Zoals verwacht, hield de Fed haar rente vorige week ongewijzigd. Toch was er goed nieuws voor beleggers. Powell, de voorzitter van de Fed, hintte op een renteverlaging in september. Tenminste, als de inflatie blijft dalen en de arbeidsmarkt zich naar verwachting blijft ontwikkelen. Nog niet eerder was Powell zo uitgesproken over een mogelijke renteverlaging. Daarom verwachten de meeste beleggers dat die renteverlaging er in september gaat komen. En toen kwam afgelopen vrijdag een zeer tegenvallend banenrapport. Het werkloosheidspercentage steeg in juli naar 4,3% (juni 4,1%), waardoor de angst op een recessie toeneemt. Dat was ook zeker te zien op de beurzen, waar zware verliezen werden geleden.

Het is nu eigenlijk wel zeker dat de Fed in september de rente gaat verlagen. De vraag is nu of dat misschien wel met 0,5% gaat in plaats van maar met 0,25%. In de maanden erop zullen er meer renteverlagingen volgen.

Dat betekent overigens niet dat de ECB evenveel renteverlagingen zal doorvoeren als de Fed. Het renteniveau ligt in de Verenigde Staten veel hoger dan in Europa. Toch zal een dalende rente door de Fed wel extra ruimte bieden voor de ECB om ook de dalende lijn in te zetten.

Liquidaties Midden-Oosten

Vorige week dinsdag doodde Israël een Hezbollah-commandant in Beiroet en op woensdag werd de politiek leider van Hamas in Iran gedood, waarschijnlijk door Israël. De olieprijs liep in reactie daarop woensdag meteen op met 4%. Het scheelt dat we de laatste weken in een dalende trend zaten, waarbij de weken hiervoor de olieprijs met 10% omlaag ging.

Het laat wel zien hoe gebeurtenissen in de wereld de financiële markten kunnen beïnvloeden. Als het conflict in het Midden-Oosten verder ontaardt, kan dit tot een serieuze stijging van de olieprijzen leiden, wat de inflatie weer kan aanzwengelen. Dan zou een renteverlaging van de centrale banken er minder snel aankomen.

Gaan de hypotheekrentes mee met de verlaging van de marktrentes?

Doordat de rentes op de financiële markten licht gedaald zijn, is er in principe ruimte ontstaan voor een verlaging bij de hypotheekrentes.

Aan de andere kant hebben we eerder dit jaar gezien dat geldverstrekkers niet meteen de renteverhogingen op de financiële markten volgden en marge hebben ingeleverd. Ze zullen het fijn vinden om een deel van die verloren marge terug te winnen. Vorig jaar was het verschil tussen de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente en de 10 jaars-rente op staatsleningen 144 basispunten (1,44%). In de eerste 31 weken van 2024 is dat gedaald naar 115 basispunten (1,15%), mede door de sterke concurrentie op de hypotheekmarkt.

Geldverstrekkers houden elkaar goed in de gaten. Pas als enkele geldverstrekkers serieuze renteverlagingen doorvoeren, zal de rest waarschijnlijk volgen.

De overwaarde van bestaande huizenbezitters heeft tussen de zomer van 2022 en de zomer van 2023 een kleine tik gehad door de daling van de huizenprijzen. Maar sinds zomer 2023 is die daling van de overwaarde alweer ruimschoots goedgemaakt door de ontwikkeling van de huizenprijzen in het afgelopen jaar. De laatste cijfers over de overwaarde die we ter beschikking hebben, zijn die voor 2022 (gebaseerd op cijfers van het CBS).

Wat opvalt? Hoe hoger de leeftijdsklasse, hoe hoger de overwaarde is. De gemiddelde overwaarde van een 65-plusser ligt boven de € 375.000,-. Daarbij moeten we wel bedenken dat dit een gemiddelde is. Dus niet elke 65-plusser beschikt over zo’n grote overwaarde.

Wonen ouderen dan gemiddeld in duurdere woningen? Nee, de gemiddelde waarde van de woning is voor alle leeftijdscategorieën vanaf 35-45 jaar redelijk gelijk. Het grote verschil is dat ouderen gemiddeld een veel kleinere hypotheek hebben of zelfs hypotheekvrij zijn. Dat zorgt automatisch voor een hogere overwaarde.

Doorstromers kunnen dankzij overwaarde vaak fors overbieden

Nu de huizenprijsdaling weer gedraaid is naar een stijging, zien we dat bestaande huizenbezitters weer steeds vaker op zoek gaan naar een volgende, veelal duurdere woning. Vooral jonge huizenbezitters die een volgende koopwoning zoeken, maken het koopstarters lastig. Starters hebben namelijk niet de luxe van een overwaarde die ze bij de bieding kunnen inzetten. Doorstromers kunnen dankzij hun overwaarde meer overbieden.

Andere manieren om de overwaarde in te zetten

Er zijn 2 manieren om de overwaarde te gelde te maken:

De woning verkopen

Wie over de overwaarde in zijn woning wil beschikken, kan zijn woning verkopen. Dit kan voor sommige oudere huizenbezitters een interessante optie zijn. Zeker als ze af willen van het onderhoud aan hun woning en liever in een appartement wonen.

Kiezen zij voor een koopappartement? Dan komt de overwaarde alleen vrij als het aan te kopen appartement goedkoper is dan het bedrag dat hun huidige woning bij de verkoop oplevert. Je kunt ook besluiten om niet de volledige overwaarde te gebruiken om de hypotheek voor de nieuwe woning te verlagen. Dan houd je een deel van de overwaarde voor andere dingen beschikbaar. Dat betekent wel dat de hypotheekrente over dat deel van de hypotheek niet aftrekbaar is. Bovendien moet het wel passen op het inkomen.

Wie verhuist naar een huurwoning of -appartement krijgt de volledige beschikking over zijn overwaarde. Voor veel mensen betekent dit dat ze ook (meer) vermogensbelasting moeten betalen. Je kunt dan zelf beslissen hoe je de vrijgekomen overwaarde wilt besteden.

Extra hypotheek nemen

Een andere manier om de overwaarde te gelde te maken, is door een extra hypotheek af te sluiten. Als je het geld besteedt aan de eigen woning, dan is de hypotheekrente in principe aftrekbaar. Dat geldt bijvoorbeeld als je met de overwaarde je woning gaat verbouwen. Denk aan vervanging van de keuken, een nieuwe badkamer of een uit- of opbouw. Ook verduurzamen, bijvoorbeeld in de vorm van betere isolatie of de aanschaf van zonnepanelen of een warmtepomp, valt hieronder.

Maar je kunt de overwaarde ook gebruiken voor andere doeleinden. Denk aan de aanschaf van een auto, camper of vakantiehuisje, het financieren van een grote reis, aanvulling op het pensioeninkomen of een schenking aan de kinderen (bijvoorbeeld zodat ze een eigen woning kunnen kopen). Realiseer je dat een extra hypotheek ook extra lasten met zich meebrengen. Je betaalt elke maand rente en (bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek) ook aflossing.

Houd er verder rekening mee dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is als je de extra hypotheek niet aan je woning besteedt. Je bent meestal vrij om zelf de hypotheekvorm te kiezen: een annuïteiten-, lineaire of aflossingsvrije hypotheek. Welke hypotheekvorm het beste bij jou past, hangt af van je persoonlijke omstandigheden. Uiteraard moet je geldverstrekker wel bereid zijn om de extra hypotheek te verstrekken. Dat is onder andere afhankelijk van je inkomen.

Het zal niemand zijn ontgaan: op de woningmarkt stijgen de prijzen weer fors. Koopwoningen die in juni 2024 bij de notaris passeerden, waren gemiddeld 10% duurder dan in juni 2023. Wij zetten de belangrijkste trends op een rij die de NVM en het Kadaster zien.

Daarbij is het goed om te bedenken dat de NVM-cijfers vaak een actueler beeld geven van de woningmarkt dan de cijfers van het Kadaster. Dat komt doordat het meestal nog enkele maanden duurt voordat een woningverkoop daadwerkelijk passeert bij de notaris en in het Kadaster wordt geregistreerd.

Meer transacties

Zowel het Kadaster als de NVM constateren meer verkooptransacties in het 2^e kwartaal van 2024. Overigens viel de maand juni tegen: er passeerden die maand 12% minder woningen bij de notaris dan in juni 2023. Over het gehele 2^e kwartaal passeerden bijna 8% meer woningen bij de notaris dan in het 2^e kwartaal van 2023. In het 1^e kwartaal was ook al sprake van een grote stijging van het aantal woningtransacties. Het ging om een stijging van 10% ten opzichte van het 1^e kwartaal van 2023.

Bij de NVM zien we een voorzichtigere groei van het aantal woningverkopen. De groei was bijna 4% in het 1^e kwartaal en 3% in het 2^e kwartaal ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Het is positief dat er veel woningen te koop worden gezet en dat deze woningen snel worden verkocht. De NVM is alleen wel bang dat de toename van het woningaanbod tijdelijk is. De lente is altijd een populaire periode om een woning te koop te zetten.

Voor de doorstroming is het ook van belang dat er voldoende nieuwbouwwoningen worden opgeleverd en verkocht. De oplevering van het aantal nieuwbouwwoningen blijft achter bij wat de markt nodig heeft, maar we zien wel dat de verkoop van nieuwbouwwoningen aantrekt.

Wie zijn de woningkopers en wat voor woningen kopen ze?

In alle leeftijdscategorieën nam het aantal woningverkopen toe. De belangrijkste stijging was bij jongeren tot 35 jaar. Zij kochten 55% van alle woningen die in het 2^e kwartaal passeerden bij de notaris. Het zijn niet alleen starters, maar ook jonge doorstromers die toe zijn aan hun volgende woning. De starters profiteerden van het toegenomen aanbod, onder andere doordat (particuliere en institutionele) beleggers voormalige huurwoningen verkochten.

Er lijkt wel een kentering in de markt aan te komen als we kijken naar de NVM-cijfers. In het 2^e kwartaal was juist een forse daling te zien van het aantal transacties in het lagere prijssegment. Slechts 16% van de woningen werd voor minder dan € 300.000,- verkocht, terwijl dit vorig jaar nog 25% van de woningen was. Uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk bleek dat veel starters het lastiger hebben door de gestegen koopsom voor veel woningen. Dit geldt alleen niet voor starters met een hoog inkomen en vaak een behoorlijk bedrag aan eigen middelen uit spaargeld of een schenking.

In de hogere prijsklassen worden juist meer woningen verkocht, ziet de NVM. Van bijna 4 op de 10 woningen was de verkoopprijs hoger dan € 500.000,-. Nog opmerkelijker: bij 1 op de 20 woningen was de verkoopprijs zelfs hoger dan € 1.000.000,-. Doorstromers hebben na de waardedaling tussen de zomer van 2022 en zomer van 2023 even de kat uit de boom gekeken. Maar nu durven ze weer op steeds grotere schaal stappen op de woningmarkt te zetten. Daarbij gaan ze vaak eerst op zoek naar een andere koopwoning en zetten ze pas daarna, als ze een voorlopig koopcontract hebben getekend, hun eigen woning in de verkoop.

Boven de vraagprijs verkopen is de norm

In het 2^e kwartaal werd 2 op de 3 woningen boven de vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen geldt dat zelfs voor 80% van de woningen. Uit cijfers van de NVM blijkt dat er gemiddeld 4,3% meer wordt betaald dan de vraagprijs. Dat komt neer op € 20.000,- extra overbieding op een gemiddelde verkoopprijs.

Zoals we in de inleiding al noemden, stegen de huizenprijzen (woningen die bij de notaris passeerden bij de notaris) in juni met 10% ten opzichte van juni 2023.

De NVM meldde dat de verkoopprijzen in het 2^e kwartaal 13,6% hoger lagen dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Omdat veel verkochte woningen uit het 2^e kwartaal nog moeten passeren bij de notaris, verwachten wij dat we in de komende maanden een verdere stijging van de gemiddelde CBS-verkoopprijs gaan zien.

Makelaars noemen 5 redenen voor de stijging van de verkoopprijzen:

1. krapte op de woningmarkt
2. de stabiele hypotheekrente
3. de gestegen lonen en verbeterde betaalbaarheid van huizen
4. de overwaarde van doorstromers
5. het gestegen consumentenvertrouwen

Iedere (toekomstige) huizenkoper en vele huizenbezitters zijn benieuwd op welk niveau de hypotheekrentes in de toekomst staan. Het eerlijke antwoord is dat niemand dat met zekerheid kan zeggen. Wel kunnen we trends en factoren noemen die de hoogte van de hypotheekrente beïnvloeden. Het vervelende is alleen dat zich altijd onverwachte gebeurtenissen kunnen voordoen die grote invloed hebben op de rentes. 

Trend: vergrijzing zorgt voor lagere rentes

Een belangrijke lange-termijn-trend is dat de bevolking in de westerse wereld vergrijst. Oudere mensen hebben vaak veel meer vermogen dan jongeren. In Nederland zit hun vermogen voor een groot deel vast in de eigen woning (zie hieronder de ontwikkeling van de gemiddelde overwaarde van verschillende leeftijdscategorieën, in 2022 versus 2012).

Overwaarde, en nu? Download het whitepaper!

Maar wereldwijd zoekt dit stijgende vermogen al decennialang een weg naar de financiële markten. Dat betekent dat het aanbod van geld alsmaar toeneemt. Als dit harder gaat dan de vraag naar geld, dan heeft het een rentedaling tot gevolg.

Verstorende factoren op de financiële markten

Naast de lange-termijn-trend zijn er andere factoren die op een bepaald moment de hoogte van de rente bepalen. In 2008 zagen we bijvoorbeeld het vertrouwen in financiële instellingen, zoals banken, fors dalen. Deze financiële crisis leidde tot stijgende rentes op de financiële markten. 

De stijgende rentes zorgden er op hun beurt voor dat vooral Zuid-Europese landen in de problemen kwamen, omdat de rentelasten op hun staatsschuld de pan uit rezen. Deze eurocrisis leidde ertoe dat de rentes nog verder stegen. Vervolgens sprak president Draghi van de Europese Centrale Bank (ECB) in 2012 de legendarische woorden ‘whatever it takes’ uit. Daarmee gaf hij aan dat hij alles zou doen wat in zijn macht lag om de euro te redden en de rentes niet te hoog te laten oplopen. Deze woorden waren genoeg om de rentes omlaag te brengen.

Doordat de inflatie in Europa niet het gewenste niveau haalde van rond de 2%, bleef de ECB lang de economie stimuleren met een lage rente en met de opkoop van obligaties . Bij het uitbreken van de coronacrisis in 2020 deden ze daar zelfs nog een schepje bovenop. Maar toen de coronacrisis eindigde, zorgde het economische herstel ook voor inflatie. Die inflatie werd nog verder aangewakkerd door de oorlog die Rusland in 2022 tegen Oekraïne begon. De energieprijzen stegen fors en die stijging werd doorberekend in hogere prijzen voor producten. Werknemers wilden gecompenseerd worden voor de hogere inflatie en vroegen hogere lonen, die ook weer verwerkt werden in hogere prijzen. De inflatie kwam in Nederland op een bepaald moment zelfs boven de 10% uit.

Beleggers die geld uitlenen, houden niet van inflatie. Inflatie betekent namelijk dat ze minder kunnen kopen met het uitgeleende geld op het moment dat de lening wordt afgelost. Beleggers willen dus gecompenseerd worden voor inflatie. In 2022 stegen de hypotheekrentes dan ook van 1-2% naar boven de 4%.

Verwachting hypotheekrentes 2025, 2027 en 2030

Inmiddels is de inflatie in de eurozone teruggebracht naar 2,4%. Dat is wel nog steeds hoger dan de 2% waar de ECB naar streeft. De daling van de inflatie vond met name in 2023 plaats en lijkt in 2024 te stagneren. De ECB verwacht dat de inflatie in 2025 en 2026 alsnog verder gaat afnemen en uiteindelijk zelfs iets onder de 2% uitkomt. 

Daarom is onze verwachting dat de rentes op de financiële markten, en daarop volgend ook de hypotheekrentes, de komende jaren licht zullen dalen. We verwachten dat de populaire 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in 2025 uitkomt tussen de 3 en 3,5%. 

Bij een stabiele economische ontwikkeling kan deze hypotheekrente in de jaren 2027 tot en met 2030 zelfs tot iets onder de 3% dalen. Maar wij verwachten niet dat de hypotheekrente snel teruggaat naar een niveau tussen de 1 en 2%. De ECB heeft van de afgelopen jaren geleerd dat overstimulering door een lage of zelfs negatieve rente in combinatie met een opkoopprogramma van obligaties niet bijdraagt aan financiële stabiliteit in Europa.

Er zijn altijd onverwachte gebeurtenissen

Het probleem van de renteontwikkelingen voorspellen, is dat de kans op toekomstige verstoringen groot is. Wat als Trump de nieuwe president van de Verenigde Staten wordt? De kans op een wereldwijde handelsoorlog neemt dan toe. Dit soort onrust vertaalt zich meestal in hogere rentes. Wat als China de druk op Taiwan opvoert om weer onderdeel te worden van China? Wat als de oorlog in het Midden-Oosten zich verder uitbreidt naar andere Arabische landen? Wat als Oekraïne de oorlog met Rusland verliest, of juist wint? Wat als de vogelgriep overslaat op de mens?

En dan hebben we nog maar een paar gebeurtenissen benoemd die we op dit moment als mogelijke scenario’s kunnen bedenken. Maar er zullen ook gebeurtenissen plaatsvinden die we nu nog niet kunnen voorzien.

Keuze rentevaste periode kun je lastig baseren op renteverwachting

Wie de rente voor zijn hypotheek voor een bepaalde tijd moet vastzetten, heeft op dat moment meestal niet zo veel aan een renteverwachting. Zoals beschreven, zijn er allerlei onverwachte gebeurtenissen die het verloop van de hypotheekrente in de toekomst onzeker maken. Niemand kan met zekerheid de hoogte van de hypotheekrente voorspellen in 2025 – laat staan over 5, 10 of 20 jaar.

Je moet bij de keuze voor de rentevaste periode vooral een afweging maken tussen deze zaken:

1. Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger de rente normaal gesproken is. Heb je dat ervoor over?
2. Kun je een eventuele hogere rente aan het eind van de rentevaste periode financieel opvangen?
3. Hoe lang wil je zekerheid hebben over de hoogte van de hypotheeklasten? Hoe onrustig word je van de mogelijkheid van een eventuele stijgende rente aan het eind van de rentevaste periode?
4. In hoeverre baal je als de rente daalt en je de rente voor lange tijd hebt vastgezet? (Je betaalt namelijk een hoge boete als je de hypotheek oversluit, tenzij je besluit te verhuizen, maar ook dat brengt extra kosten met zich mee.)

De rentes op de financiële markten dalen sinds 1 juli. De rente voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar zijn deze maand met ongeveer 0,2% gedaald. Toch zien we weinig actie bij geldverstrekkers om hun hypotheekrentes te verlagen. Dat is op zich niet zo gek, omdat geldverstrekkers ook voorzichtig waren met het verhogen van de hypotheekrentes toen de rentes op de financiële markten stegen. 

Onderaan deze pagina laten we onze reguliere grafiek zien, met de ontwikkeling van de hypotheekrentes in de afgelopen 12 maanden. Dat is een grafiek die nog een grote piek én een forse daling laat zien, maar die stijging en daling vonden allebei in de laatste maanden van 2023 plaats.

In de onderstaande grafiek zoomen we in op het verloop van de gemiddelde hypotheekrentes met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in 2024. Dat laat een wel heel saai plaatje zien, met bijna horizontale lijnen. De verschillende gemiddelde hypotheekrentes bewegen het hele jaar 2024 al binnen een smalle bandbreedte van 0,2%. Bij individuele geldverstrekkers kunnen de verschillen gedurende het jaar groter zijn, maar over de hele hypotheekmarkt gebeurt er bij de gemiddelde hypotheekrentes niet zoveel.

Het verloop van de 10-jarige Nederlandse staatsleningen is een stuk grilliger, maar ook hier zien we dat die binnen een relatief smalle bandbreedte bewegen in 2024. Al is die brandbreedte wel iets breder dan bij de gemiddelde hypotheekrentes, namelijk tussen de 2,55% en ongeveer 2,95%. Oftewel: een bandbreedte van 0,4%.

Zomerstilte gevolgd door rentedaling in het najaar?

Wij achten de kans groot dat de zomerstilte bij de hypotheekrentes nog wel even aanhoudt, ondanks de mooie daling bij de rentes op de financiële markten van de afgelopen weken. 

De oorzaak voor de daling van de lange rentes is dat de inflatie zich in Europa en de Verenigde Staten iets gunstiger ontwikkelt dan eerder verwacht. De economie aan beide kanten van de oceaan kan inmiddels wel een impuls gebruiken. Daarmee lijkt de kans groter op één of meerdere renteverlagingen door de centrale banken van Europa en de Verenigde Staten in de resterende maanden van 2024. 

Toch hield de Europese Centrale Bank (ECB) haar rente, zoals verwacht, vorige week nog ongewijzigd. Ook wilde president Lagarde niet vooruitlopen op een mogelijke renteverlaging in september. Aan het einde van de week liepen daardoor de rentes op de financiële markten weer licht op. Maar als de inflatiecijfers over de zomermaanden geen roet in het eten gooien, kan dit na de zomer misschien alsnog leiden tot een daling van de rentes op de financiële markten en vervolgens een daling van de hypotheekrentes. Veel beleggers hadden al eerder dit jaar op zo’n daling gehoopt.

Eén van de belangrijkste vragen om over na te denken bij het afsluiten van een hypotheek is hoe lang je de rente wilt vastzetten. Die keuze is heel persoonlijk en is mede-afhankelijk van de omstandigheden. Toen de hypotheekrente een paar jaar geleden tussen de 1% en 2% lag, kozen mensen massaal voor 20 en 30 jaar vast. Op dit moment zien we dat de meest gekozen rentevaste periode 10 jaar is.

Meest gekozen rentevaste periodes

In de afgelopen 10 jaar zijn er vijf rentevaste periodes die relatief vaak gekozen worden: 5, 10, 15, 20 en 30 jaar vast. Daarvan worden 10 en 20 jaar verreweg het meest gekozen. De onderstaande grafiek laat de gekozen rentevaste periodes zien bij alle HDN-aanvragen.

Dit zijn een paar opvallende zaken:

• Lange tijd was 10 jaar de meest populaire rentevaste periode. Ruim 45% van de gekozen rentevaste periodes in 2015 was 10 jaar. Maar dit aandeel daalde tussen 2015 en 2021 naar nog geen 20%. Dat kwam doordat hypotheeksluiters massaal voor 20 en 30 jaar vast kozen, omdat de hypotheekrente uitzonderlijk laag was. In 2021 koos meer dan de helft van de mensen voor 20 jaar vast en 17% voor 30 jaar vast. Dat laatste betekent dat hun rente voor de hele looptijd van de hypotheek vaststaat.
  
  De hypotheekrentes gingen in 2022 hard omhoog en daarmee kenterde ook de keuze voor de rentevaste periode. De rentevaste periode van 10 jaar kreeg een opleving en was in de eerste helft van 2024 veruit de meest gekozen rentevaste periode. Hypotheeksluiters vragen in maar liefst 54% van de gevallen een 10 jaar vaste rentevaste periode aan. De rentevaste periodes 20 en 30 jaar zijn gedaald naar respectievelijk 15% en 5%.
• Verder is de opkomst van 5 jaar vaste rente opvallend. Het aandeel steeg van nog geen 1% in 2021 naar 1,6% in 2022, naar 4,7% in 2023 en naar 8,1% in de eerste helft van 2024. De verklaring voor deze stijging is waarschijnlijk dat sommige hypotheeksluiters de huidige rente hoog vinden en hopen dat de rente de komende jaren gaat dalen. Daarbij is het opvallend dat het aandeel van variabele rente en van de rentevaste periodes 1, 2 en 3 jaar uitermate klein is.

Hoogte rente en mate van zekerheid

Hogere rente voor langer vast

Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger de rente over het algemeen is. Op dit moment zijn de renteverschillen tussen de diverse rentevaste periodes relatief klein. Voor 10 jaar vast ligt de gemiddelde rente met NHG maar 4 honderdste hoger dan voor 5 jaar vast. Een 20 jaar vaste rente is slechts 0,27% duurder dan die voor 10 jaar vast (10 jaar vast 3,92% versus 4,19% voor 20 jaar vast). En het verschil tussen 30 en 20 jaar vast is slechts 7 honderdsten.

In het verleden waren die verschillen veel groter. In januari 2016 was 10 jaar vast 0,26% duurder dan 5 jaar vast. De rente voor 20 jaar vast lag zelfs 0,66% hoger dan die voor 10 jaar vast (10 jaar vast 2,26% versus 2,92% voor 20 jaar vast). Voor 30 jaar vast was de rente nog eens 0,35% hoger dan voor 20 jaar vast.

Rekenvoorbeeld

Wat scheelt het in netto hypotheeklast als je de rente 5, 10 of 20 jaar vastzet? We gaan even uit van een annuïteitenhypotheek van € 360.000,- (dit is het gemiddelde hypotheekbedrag voor de aankoop van een woning in het tweede kwartaal van 2024) en een woningwaarde van € 485.000,-.

Bij een rentevaste periode van 5 jaar is de gemiddelde rente op dit moment 3,88% en kom je in het eerste jaar uit op een netto maandlast van ongeveer € 1.252,-. Zet je de rente 10 jaar vast, dan is de rente 3,92% en bedraagt de netto hypotheeklast in het eerste jaar € 1.255,-. Dat is een verschil van slechts een paar euro met 10 jaar vast. Zet je de rente 20 jaar vast tegen 4,19%? Dan bedraagt de netto hypotheeklast € 1.276,-. Een verschil van ruim € 20,- per maand ten opzichte van 10 jaar vast! 

Wat in deze berekening niet meegenomen is, is dat je bij een annuïteitenhypotheek met een lagere rente ook meer aflost, waardoor je een lagere restschuld overhoudt. Zet je de rente 10 jaar vast tegen 3,92%, dan is de restschuld na 10 jaar € 282.853,-. Laat je de rente 20 jaar vastzetten tegen 4,19%, dan is de restschuld na 10 jaar € 285.430,-. Je totale financiële voordeel om de rente 10 jaar in plaats van 20 jaar vast te zetten, bedraagt dan ongeveer € 5.300,- in de eerste 10 jaar. 

Voor- en nadeel van lang vastzetten

Het voordeel van de rente lang vastzetten? Je hebt lang zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten. De keerzijde is dat je er niet van profiteert als de hypotheekrente daalt. Je kunt wel besluiten om op dat moment je hypotheek over te sluiten, maar dan moet je een (forse) boete betalen. 

Overigens kun je meestal wel boetevrij onder een hoge hypotheekrente uit als je je woning verkoopt en een nieuwe woning koopt. In de jaren 2017 tot en met begin 2022 zagen we dat dit een behoorlijke stimulans gaf aan de woningmarkt. Voor veel huizenbezitters werd het daardoor extra interessant om naar een nieuwe, grotere, duurdere woning te verhuizen. Doordat mensen meteen boetevrij van hun hoge hypotheekrente af konden, gingen de hypotheeklasten maar beperkt omhoog of in sommige gevallen zelfs omlaag bij een verhuizing.

Rekenvoorbeeld

Laten we opnieuw het vorige voorbeeld erbij pakken. Stel: je hebt gekozen voor 20 jaar vast. Je betaalt in jaar 11 dan nog steeds dezelfde rente van 4,19%. Je netto hypotheeklast komt wel iets hoger uit dan in jaar 1, omdat je netto maandlast bij een annuïteitenhypotheek elk jaar iets stijgt. Dit komt doordat je elk jaar iets minder rente betaalt en iets meer aflossing. In jaar 11 bedraagt je netto hypotheeklast € 1.392,-.

Stel: je zou gekozen voor 10 jaar vast in plaats van 20 jaar vast. Dan krijg je na 10 jaar te maken met een nieuw rentepercentage. Nu valt nog niet te zeggen wat die gaat worden. 

Als de rente is gestegen naar 5%, dan gaat je netto hypotheeklast in jaar 11 naar € 1.422,-. Is de rente naar 6% gestegen, dan gaat je netto maandlast omhoog naar € 1.479,-.

Maar wat als de rente na 10 jaar juist is gedaald naar 3%? Dan daalt je netto hypotheeklast naar € 1.325,-. Mocht de rente zelfs dalen naar 2%, dan komt je netto hypotheeklast uit op € 1.289,-.

Kortom: je betaalt een prijs voor een langere rentevaste periode. Daar krijg je langere zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten voor terug. Je komt dus niet voor verrassingen te staan. Omdat niemand de toekomstige renteontwikkeling kan voorspellen moet je zelf de afweging maken tussen aan de ene kant de lagere kosten bij een korte rentevaste periode en aan de andere kant de zekerheid over je hypotheeklasten bij een langere rentevaste periode.