Het Kadaster meldde vorige week dat de huizenprijzen in april met 19,7% waren gestegen in vergelijking met april 2021. Daarbij moeten we ons wel bedenken dat het hier gaat om woningen die van eigenaar wisselen bij de notaris. Die woningen zijn al een paar maanden eerder verkocht. De NVM die dichter op de daadwerkelijke verkoop zit, zag in het eerste kwartaal de mediane koopprijs met 13,7% op jaarbasis stijgen. Maar ten opzichte van het laatste kwartaal van 2021 was sprake van een daling van 2,1%.
De drie grootbanken verwachten dit jaar nog een prijsstijging van tussen de 12,5% en 17,3% en voor volgend jaar een stijging van tussen de 4,5% en 5,5%. Voorspellen van de ontwikkeling van de woningprijzen is altijd een riskante zaak, omdat er zoveel verschillende factoren zijn die de prijzen beïnvloeden.
We noemen er een paar:
• Er is nog altijd een enorm tekort aan woningen, de nieuwbouw gaat niet hard genoeg, waardoor de komende jaren de vraag naar koopwoningen nog steeds een stuk groter is dan het aanbod.
• De hypotheekrente is dit jaar fors gestegen, waardoor de leencapaciteit daalt en de kosten van een hypotheek fors omhooggaan.
• Het is onzeker welke kant de economie opgaat en onder meer door de gestegen rente en inflatie daalt het consumentenvertrouwen om nu een (andere) woning te kopen.
Hoewel het Centraal Planbureau ook niet weet hoe de huizenprijzen zich zullen ontwikkelen, hebben ze een simulatie gemaakt en bekeken wat de gevolgen zijn van een huizenprijsdaling van 10%, 20% en 30%. Bij een huizenprijsdaling van 30% stijgt het aantal huishoudens dat onder water staat, dat wil zeggen dat de hypotheek groter is dan de waarde van de woning, van 6% naar 33%. Dat is maar liefst 1 op de 3 huishoudens. Bij een daling van 20% blijft dat beperkt tot 1 op de 4 huishoudens.
Een belangrijke kanttekening die het CPB zelf al maakt, is dat dit gebaseerd is op de laatst bekende cijfers uit begin 2020. Van Bruggen Adviesgroep acht een scenario met een forse prijsdaling van 20% of 30% heel erg klein. Maar zelfs bij een dergelijke forse correctie verwachten wij dat het aantal huishoudens dat onder water komt te staan een stuk kleiner zal zijn dan het CPB becijfert. Ten opzichte van het peiljaar 2020 van het CPB stegen de huizenprijzen namelijk met 24%, waardoor in de afgelopen twee jaar de meeste huishoudens een behoorlijk stuk extra buffer hebben gekregen.
Maar uiteraard zijn er ook huishoudens die geen of een minder grote buffer hebben. Bijvoorbeeld starters die de afgelopen jaren maximaal hebben gefinancierd en misschien wel zwaar overboden hebben. Maar zelfs voor deze starters geldt dat de risico’s een stuk kleiner zijn dan gedurende de vorige woningprijsdaling, die plaatsvond in de periode 2008 tot en met 2013 en 20% bedroeg. Want starters kunnen tegenwoordig maximaal 100% van de waarde van de woning lenen en lossen verplicht maandelijks af (tenzij ze een deel aflossingsvrij hebben afgesloten), waardoor de hypotheek maandelijks daalt.
Het is altijd goed om ook eens een individuele simulatie te doen. Houd je nog overwaarde over als jouw woning 10%, 20% of 30% in waarde daalt? Zo niet, dan is het verstandig om een extra spaarbuffer achter de hand te houden, voor het geval je onverwachts je woning moet verkopen.
De meeste huishoudens met een koopwoning beschikken over een grote overwaarde. Zelfs na een ruime prijscorrectie houden zij een ruime overwaarde over. Huishoudens kunnen die overwaarde voor meerdere doeleinden inzetten, bijvoorbeeld voor verduurzaming. Door je huis beter je isoleren, zonnepanelen aan te schaffen of een hybride warmtepomp, kun je de energierekening fors terugbrengen. Dat kan ervoor zorgen dat je totale woonlasten goed betaalbaar blijven, zelfs als de energieprijzen voor langere tijd hoog blijven.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
