Sinds de renteverhoging met een half procent van de ECB op 15 december, en vooral door de toelichting die de ECB gaf, zien we dat de dalende trend van de marktrentes snel is gedraaid naar een stijgende trend. De lange rentes zijn met ongeveer 0,4% à 0,5% gestegen. Dat lijkt misschien heel logisch als de ECB haar rente met 0,5% verhoogd, maar bij de eerdere renteverhogingen zagen we dat de marktrentes juist daalden. Bij de eerdere renteverhogingen van de ECB hadden beleggers er vertrouwen in dat de ECB op de goede weg was om de inflatie te beteugelen. Bij het laatste rentebesluit schrokken beleggers, omdat de ECB de verwachting uitsprak dat pas in 2025 de inflatie gaat dalen richting de 2% en dat zij in 2023 waarschijnlijk meerdere renteverhogingen gaat doorvoeren.
De meeste geldverstrekkers kijken de kat even uit de boom en voeren geen hypotheekrentewijziging door. Bij degene die wel veranderingen doorvoeren is er sprake van een gemengd beeld: sommigen verlagen, terwijl anderen juist verhogen. Vooral bij de geldverstrekkers die we onder de prijsvechters scharen, zien we dat de concurrentie toeneemt
en dat zij ondanks de stijgende marktrentes de hypotheekrentes verlagen. Per saldo zien we zelfs nog een hele lichte daling van de gemiddelde vaste hypotheekrentes met slechts een paar honderdsten.
In eerste instantie verwachtten we dat er aan het begin van 2023 behoorlijk wat hypotheekrenteverlagingen komen. Geldverstrekkers hadden het de afgelopen maanden een stuk rustiger en de meesten willen een goede start maken in het nieuwe jaar. Maar de meeste geldverstrekkers zullen nu af willen wachten hoe de marktrentes zich gaan ontwikkelen. Als de rust terugkeert en de marktrentes niet verder gaan stijgen en misschien zelfs weer een stukje gaan dalen, dan is er een redelijke kans op een concurrentiestrijd bij de hypotheekrentes aan het begin van het nieuwe jaar waar alle geldverstrekkers aan mee doen. Maar blijven de marktrentes doorstijgen, dan ontkomen geldverstrekkers er uiteindelijk niet aan om de marktrentes te volgen.
De gemiddelde vaste hypotheekrentes zijn in 2022 met ongeveer 3% gestegen, waarbij de stijging groter was voor kortere rentevaste periodes. Voor 5 jaar vast was de stijging 3,1%, voor 10 jaar vast ruim 3%, voor 20 en 30 jaar vast ongeveer 2,9%. Bij de gemiddelde variabele hypotheekrente bleef de stijging in 2022 beperkt tot 1,75%.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het jaar 2022 was heel bijzonder voor de hypotheekmarkt, er vonden grote veranderingen plaats. We hebben een top 5 gemaakt van de belangrijkste wijzigingen, die we laten zien aan de hand van vijf grafieken.
De stijging van de gemiddelde vaste hypotheekrentes was in 2022 extreem. Dat valt extra op als we de renteontwikkeling laten zien van de gemiddeld 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in de periode 2004 tot en met nu. Vanaf 2013 daalde deze rente heel gestaag, om in 2022 explosief te stijgen. De meeste overige wijzigingen in 2022 worden veroorzaakt door deze enorme renteverandering.
In februari van dit jaar was 70% van de rentevaste periodes nog 20 en 30 jaar vast. Dat is in tien maanden tijd gedaald naar 25%. Vooral 10 jaar vast profiteerde met een stijging van 18% in februari naar 50% in november. Verder valt de stijging op van variabel, die steeg van 1% naar 7%. Oorzaak is de fors gestegen rente. Opvallend is overigens dat de
renteverschillen tussen de verschillende rentevaste periodes nagenoeg gelijk bleven en zelfs licht daalden.
In de eerste maanden van dit jaar waren er heel veel hypotheekaanvragen voor oversluitingen. Maar vanaf april zette een hele harde daling in. De daling van hypotheekaanvragen zit niet alleen bij oversluitingen, ook zien we die de tweede helft van het jaar bij starters, doorstromers en overig (dit zijn verhogingen en tweede hypotheken); al is de daling voor deze categorieën wel kleiner.
De hypotheekvorm die het meest is aangevraagd is veruit de annuïteitenhypotheek en haar aandeel steeg van 52% in februari naar 69% in november. Op de tweede plaats komt de aflossingsvrije hypotheek, maar die gaf veel terrein prijs als gevolg van de gestegen rente. Het aandeel daa lde van 45% naar 28%. Het aandeel van andere hypotheekvormen is bijna verwaarloosbaar.
Als vergelijkingsmaatstaf voor de brutomarges (dus voor kosten) gebruiken wij het verschil tussen de kapitaalmarktrente (10 jaar) en de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG. In 2022 liggen deze bruto marges gemiddeld een paar tienden hoger dan in 2021.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Onze hypotheekrenteverwachting voor 2023 die we twee weken geleden communiceerden, staat al weer op losse schroeven. Ons meest realistische scenario was dat de hypotheekrente met een paar tienden zou dalen in 2023. Als spelbreker voor dit scenario zagen we het risico dat de inflatie langer op een substantieel hoger niveau blijft en in 2024 niet richting de 2% gaat.
Op 15 december bleek dat de ECB haar inflatieverwachtingen negatief heeft bijgesteld en verwacht dat de inflatie pas in 2025 richting de 2% gaat. De ECB besloot haar belangrijkste rente, de depositorente, met een half procent te verhogen. Die verhoging zag iedereen wel aankomen, maar verrassend was de negatieve toon van de ECB en de aankondiging dat er in 2023 waarschijnlijk nog meerdere renteverhogingen zullen volgen. De dalende trend bij de marktrentes veranderende meteen in een stijgende trend.
Het betekent dat we onze eerste en meest waarschijnlijke scenario voor de hypotheekrentes iets conservatiever insteken en dat we ook ons tweede pessimistischer scenario niet uit moeten sluiten. Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat de hypotheekrente in 2023 met enkele tienden in de min of plus gaat bewegen. De hypotheekrente blijft dus op een substantieel hoger niveau dan de laatste jaren.
Belangrijk: dit is slechts een voorspelling. Het is heel lastig om de hypotheekrente in de toekomst te voorspellen. Dat heeft 2022 wel laten zien. Op misschien enkele mensen van de Amerikaanse inlichtingendienst na, had niemand voorzien dat Rusland een oorlog zou beginnen tegen Oekraïne en dit land massaal aan te vallen. De energiecrisis die hierdoor ontstond, zorgde voor een veel grotere stijging van de inflatie dan economen verwachtten. Dat de hypotheekrentes net als in de jaren zeventig niet tweecijferig zijn geworden, komt doordat nog steeds de verwachting is dat de inflatie slechts tijdelijk op dit extreme niveau staat.
Omdat de realiteit meestal grilliger is dan onze verwachtingen geven we naast onze voorspelling die we het meest reëel achten, ook nog een positiever en negatiever scenario. Waarbij we aangeven waar deze scenario’s van afhankelijk zijn. Maar ook hier geldt dat uiteindelijk alle scenario’s ingehaald kunnen worden door de werkelijkheid.
Zoals we in de inleiding al schreven, verwacht Van Bruggen Adviesgroep als het meest waarschijnlijke scenario dat de hypotheekrente rond het huidige niveau zullen liggen, met misschien een kleine daling of stijging van enkele tienden. Wij verwachten dat de inflatie in 2023 fors omlaaggaat, maar nog steeds op een veel hoger niveau uit zal komen dan rond de gewenste 2% die de Europese Centrale Bank (ECB) als doelstelling heeft.
Dat de inflatie omlaaggaat, komt doordat de hoge energieprijzen voor een groot deel uit de nieuwe inflatiecijfers gaan lopen. Want als de energieprijzen op hetzelfde hoge niveau blijven als afgelopen jaar, betekent dat deze 0% bijdragen aan de inflatie in 2023. Tot zover het goede nieuws. Want het lijkt er namelijk niet op dat de energieprijzen fors naar beneden zullen gaan in 2023 of 2024. De hoge energieprijzen zorgen ervoor dat er een spiraal is van hogere prijzen voor diensten en producten en lonen. Bedrijven vragen hogere prijzen om te compenseren voor de hogere energiekosten, de hogere materiaalkosten en de hogere personeelskosten. Inmiddels is de ECB net als wij al een stuk minder optimistisch geworden en verwacht zij dat de inflatie hoger uitvalt dan de eerdere voorspellingen voor 2023 en 2024. De inflatie zal in 2023 in Europa waarschijnlijk wel dalen naar een verwacht niveau van 6 à 7%, maar de inflatie gaat pas in 2025 richting de 2%. Ook lijkt onze verwachting uit te komen dat de ECB in 2023 meer dan één renteverhoging gaat doorvoeren. Vaak zien we dat aan het begin van een nieuw jaar geldverstrekkers weer met een schone lei beginnen en zich in de picture willen zetten met lagere hypotheekrentes, waardoor onderling de concurrentie toeneemt.
Wij verwachten die concurrentie zeker voor 2023, omdat onze verwachting is dat er substantieel minder hypotheken zullen worden afgesloten in 2023 in vergelijking met de jaren 2020 tot en met 2022. Geldverstrekkers zullen dus harder hun best moeten doen om hun hypotheken te slijten aan consumenten. Maar als de stijgende trend van de marktrentes aanhoudt, zal er geen ruimte zijn voor verlagingen en mogen we blij zijn als de hypotheekrentes niet mee gaan stijgen.
Maar een veel verdere daling zit er waarschijnlijk niet in en in de loop van 2023 krijgen we mogelijk wel weer een lichte stijging van de hypotheekrentes, als blijkt dat de inflatieverwachtingen voor 2024 onvoldoende richting de 2% zijn gedaald.
We waren in 2022 hard op weg naar hypotheekrentes van 5%. De gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast zonder NHG bereikte dit jaar in oktober een hoogtepunt van 4,95% en voor langere rentevaste periodes gingen we er zelfs overheen. De laatste maanden hadden we gelukkig weer te maken met een lichte daling van de hypotheekrentes.
Het pessimistische scenario met opnieuw een stijging richting 5% en wellicht licht er overheen, achten wij niet het meest reëel, maar er hoeft ook niet heel veel voor te gebeuren dat dit scenario werkelijkheid wordt.
Het pessimistische scenario kan bijvoorbeeld optreden als de energiecrisis nog verder verhevigd en de inflatie langer hoog blijft. Bijvoorbeeld doordat er een zware winter komt, de gasvoorraden in de zomer onvoldoende gevuld kunnen worden, de OPEC besluit om de productie van olie te verminderen om de prijs te stuwen en/of de economie van China weer op volle toeren gaat draaien.
Een ander negatief scenario is dat de negatieve spiraal van prijs- en loonsverhogingen zich sterker doorzet dan tot nu toe verwacht. We zien steeds vaker dat vakbonden forse looneisen stellen, het minimumloon gaat fors omhoog, waardoor ook bedrijven deze hogere loonkosten in de prijzen van hun producten en diensten meenemen.
De ECB heeft inmiddels haar inflatieverwachtingen naar boven bijgesteld. Het gaat spannend worden of het inderdaad lukt om de inflatie op de langere termijn goed naar beneden te drukken. Als er onder beleggers onvoldoende vertrouwen is dat de inflatie serieus omlaag gaat in 2024 en 2025, dan gaan ze een hogere rente vragen en krijgen consumenten met een stijgende hypotheekrente richting 5% te maken.
Dit laatste scenario achten wij het minst waarschijnlijk, er moet dan wel veel samenvallen. Het zou heel mooi zijn als er een einde komt aan de energiecrisis, maar dat lijkt niet heel waarschijnlijk. We moeten vooral hopen op een zachte winter en voor de mensen in Oekraïne op een einde van de oorlog met Rusland. Al lijkt het onwaarschijnlijk dat we dan opeens weer massaal goedkoop gas uit Rusland gaan halen.
Een ander scenario is dat we in een zware recessie komen die er tevens toe leidt dat de inflatie hard achteruitgaat. Ook die combinatie lijkt voor alsnog niet heel waarschijnlijk. Op dit moment koersen we naar een lichte recessie en als we in een zware recessie komen, dan lijkt een gevaarlijke combinatie met een nog steeds te hoge inflatie waarschijnlijker dan een combinatie met lage inflatie. Daardoor zal er weinig tot geen ruimte zijn voor de ECB om de
rente weer te verlagen.
Wat de variabele hypotheekrente betreft is het een stuk eenvoudiger om de ontwikkelingen voor begin 2023 te voorspellen. Naar alle waarschijnlijkheid wordt de stijgende lijn van de afgelopen maanden voortgezet. Het ECB heeft eerder namelijk al aangekondigd dat we nog een extra verhoging van de rente kunnen verwachten. Onze voorspelling is dat we in 2023 niet één, maar twee renteverhogingen van ieder 0,5% gaan zien. Onze verwachting voor de variabele rente in 2023 is dan ook dat deze in totaal met 1% zal gaan stijgen.
Op de langere termijn (2025-2028) is de verwachting dat we naar meer neutrale rentes van de ECB gaan, de inflatie weer rond de 2% komt en er voldoende geld voor hypotheken beschikbaar is.
Een terugkeer naar hypotheekrentes tussen de 1 en 2% achten wij niet waarschijnlijk, maar hypotheekrentes tussen de 3 en 3,5% behoren tot de mogelijkheden. Maar het blijven slechts voorspellingen en waarschijnlijk worden we zowel voor 2023 als voor de lange termijn toch weer verrast door ontwikkelingen die we niet hadden voorzien.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Nagenoeg alle geldverstrekkers verlaagden afgelopen week de vaste hypotheekrentes. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG ging met 8 basispunten omlaag, ofwel met 0,08% naar 4,31%. In een jaar waarin we hoofdzakelijk verhogingen zagen, komt deze daling in de top drie van grootste dalingen dit jaar. Alleen in augustus ging de 10 jaar vaste hypotheekrente twee weken lang iets harder omlaag. Voor de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente met NHG geldt hetzelfde ,deze staat nu op 4,57%. Het verschil tussen 10 en 20 jaar vast is gedaald tot slechts 0,26%. Voor slechts 0,26% heb je dus 10 jaar langer duidelijkheid over de hoogte van de hypotheekrente en daarmee over je hypotheeklasten. Toch is 10 jaar vast dit jaar een stuk populairder geworden dan 20 jaar vast. Wat betekent dat veel consumenten de verwachting hebben dat de hypotheekrente op termijn, en in het bijzonder na 10 jaar, hopelijk niet veel hoger zal liggen dan die 4,57%. Wat het afgelopen jaar heeft laten zien, is dat er geen glazenbol is die de renteontwikkeling voorspelt in een jaar tijd, laat staan over een periode van 10 jaar.
Het is in de huidige marktomstandigheden heel lastig te voorspellen hoe de vaste hypotheekrentes zich de komende maanden zullen ontwikkelen. Maar voor de komende week lijkt het in ieder geval heel waarschijnlijk dat de dalende trend aanhoudt.
We herhalen nog maar eens dat onze verwachting is dat de variabele hypotheekrente de komende maanden nog iets verder zal stijgen. De variabele hypotheekrente is afhankelijk van de geldmarktrente, die erg beïnvloed wordt door de rente die de Europese Centrale Bank (ECB) hanteert. Dat is heel goed te zien als we de renteontwikkeling van de ECB depositorente, de geldmarktrente en de variabele hypotheekrente met NHG in één grafiek laten zien.
De geldmarktrente loopt eigenlijk steeds iets voor op de daadwerkelijke renteverhoging van de ECB, doordat beleggers anticiperen op welke renteverhogingen de ECB gaat doorvoeren. De gemiddelde variabele hypotheekrente kwam iets later op gang, doordat de eerste verhoging van de ECB van -0,5% naar 0% ging, terwijl geldverstrekkers voor hun eigen funding uit spaargeld voor veel van hun klanten ook voor de renteverhoging een spaarrente van 0% gaven. De laatste maanden zien we dat de gemiddelde variabele hypotheekrente steeds meer de geldmarktrente volgt.
Uit de renteontwikkeling van de geldmarktrente kunnen we opmaken dat beleggers een verdere verhoging van de ECB depositorente verwachten per 15 december, wanneer de ECB weer bij elkaar komt om een rentebesluit te nemen. Onduidelijk is nog of dat een verhoging zal zijn van weer 0,75% of een iets gematigde verhoging van 0,5%. Ook zal belangrijk zijn welke verwachting de ECB uitspreekt over toekomstige renteverhogingen. Belangrijk is of er voldoende vertrouwen is dat de inflatie beteugeld gaat worden. De positieve kant is dat de inflatie in de eurzone in oktober uitkwam op 10%, wat een daling betekende ten opzicht van de voorgaande maand, toen de inflatie 10,4% bedroeg. De negatieve kant is dat de inflatie nog steeds enorm hoog is en de vraag is of de daling de komende maanden hard genoeg inzet. Onze verwachting is dan ook dat we ook in 2023 nog wel één of meerdere renteverhogingen van de ECB gaan zien, maar mogelijk wel iets minder hard dan de afgelopen twee verhogingen. Daarom verwachten wij dat de komende maanden de variabele hypotheekrente nog wel iets verder zal doorstijgen, maar wel iets minder hard dan de afgelopen maanden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Bijna 4 op de 5 geldverstrekkers verlaagden afgelopen week de vaste hypotheekrentes. De meeste verlagingen zagen we bij 10 jaar vast. Dit is op dit moment de meest populaire rentevaste periode en de concurrentie is daar het sterkst.
Maar als we kijken naar de ontwikkeling van de marktrentes dan is er zeker ruimte voor verdere verlaging van de vaste hypotheekrentes. Waar de marktrentes de afgelopen vijf weken met ongeveer 0,7% omlaaggingen, bleef dat bij de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente beperkt tot slechts een paar honderdsten. De hypotheekrentes stegen nog een tijdje door, terwijl de marktrentes al aan het dalen waren. In de grafiek hieronder kun je dan ook zien dat de 10 jaar swaprente harder daalt dan de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG.
Pas de afgelopen weken zien we dat de trend bij de vaste hypotheekrentes ook overtuigend dalend is geworden. Twee weken geleden was de gemiddelde daling bij 10 jaar vast 5 honderdste en dat is nu versneld naar 7 honderdste. Doordat de marktrente harder daalt, verwachten wij dat de dalende trend zich deze week verder en harder doorzet.
Terwijl de vaste hypotheekrentes dalen, zien we dat de gemiddelde variabele hypotheekrente nog steeds stijgt.
Onze verwachting is dat die de komende maanden verder zal stijgen. De variabele hypotheekrente is afhankelijk van de geldmarktrente, die erg beïnvloed wordt door de rente die de Europese Centrale Bank (ECB) hanteert. President Klaas Knot van De Nederlandsche Bank (DNB) en mede beleidsbepaler van de koers van de ECB, kondigde in gesprek met de Tweede Kamer aan dat de rente de komende maanden verder verhoogd zal worden om de inflatie te beteugelen. De variabele hypotheekrentes zullen deze verhoging grotendeels volgen.
Betekent een verhoging van de rente van de ECB dat de vaste hypotheekrentes ook meteen weer zullen stijgen? Nee, dat hoeft helemaal niet. Als beleggers er vertrouwen in hebben dat door deze renteverhoging de inflatie beteugeld wordt, dan leidt dat niet automatisch tot hogere vaste rentes.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De vaste hypotheekrentes zijn afgelopen week licht gedaald. De gemiddelde vaste hypotheekrentes voor 10 en 20 jaar vast gingen met ongeveer 5 honderdste omlaag. De meeste hypotheekverlagingen zagen we bij 10 jaar vast. Ongeveer 6 op de 10 geldverstrekkers verlaagden de vaste hypotheekrentes voor deze rentevaste periode met NHG. Maar ook bij 20 en 30 jaar vast met NHG verlaagden ongeveer 5 op de 10 geldverstrekkers de hypotheekrente. Het aantal verlagingen bij 5 jaar vast en voor de rentevaste periodes zonder NHG lag net iets lager.
Wij verwachten voor de komende week dat de voorzichtige hypotheekrenteverlagingen verder doorzetten, omdat ook de marktrentes nog steeds een dalende trend laten zien.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De marktrentes bewegen nog steeds heel grillig, met procentueel grote stijgingen of dalingen. Maar trekken we een trendlijn door de wijzigingen, dan is de trend wel dalend. Bij de hypotheekrentes gebeurt er relatief weinig. Het aantal hypotheekrentewijzigingen is nog heel beperkt, waarbij we iets meer verlagingen dan verhogingen zien. De gemiddelde
hypotheekrentes bewegen amper omlaag. Dat betekent dat de marges voor geldverstrekkers weer aan het toenemen zijn. Er is de komende week ruimte voor hypotheekrenteverlagingen. Al verwachten we dat het aantal verlagingen nog zal tegenvallen. Geldverstrekkers zullen niet alle ontstane ruimte ineens benutten voor hypotheekrenteverlagingen, want de extra marge komt natuurlijk wel goed uit.
Dankzij de gestegen rentes is de druk op de hypotheek-marges van geldverstrekkers verminderd. Maar nu het aantal oversluitingen drastisch is afgenomen hebben geldverstrekkers ook te maken met minder vervroegde inkomsten uit boeterentes. Dan zijn hogere marges welkom om de winstgevendheid op peil te houden. De dalende trend geldt alleen voor de vaste hypotheekrentes, bij de variabele hypotheekrentes zal voorlopig de stijgende trend aanhouden.
De ontwikkeling van de vaste hypotheekrente blijft op de middellange termijn nog steeds heel lastig te voorspellen. Economisch en politiek nieuws kan tot grote uitslagen in de marktrentes leiden. Die nervositeit zal waarschijnlijk niet snel verdwijnen. Het is alleen te hopen dat de gunstige berichten de overhand blijven houden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Zoals verwacht stegen afgelopen week de variabele hypotheekrentes, nadat een week eerder de Europese Centrale Bank (ECB) haar beleidsrente met 0,75% verhoogde naar 2%. Die stijging van 0,75% is nog niet volledig verwerkt in variabele hypotheekrentes en de komende weken zal de variabele hypotheekrente dan ook verder stijgen. Bovendien verwachten we dat we nog niet de laatste rentestijging van de ECB hebben gezien en dat de variabele hypotheekrente de komende maanden nog verder zal stijgen.
De stijging van de gemiddelde vaste hypotheekrentes is in ieder geval tijdelijk ten einde gekomen. Afgelopen week waren er weinig rentewijzigingen bij de vaste rentes, met iets meer verlagingen dan verhogingen.
Over de ontwikkeling van de variabele hypotheekrente zijn we redelijk zeker; die gaat nog wel een tijdje omhoog. Voor de vaste hypotheekrentes is het een stuk lastiger om te voorspellen wat er gaat gebeuren. We lijken af te stevenen op een lichte recessie, mede dankzij de verhogingen van de rente door de centrale banken, en de hoop is dat dit de inflatieverwachtingen gaat drukken. Afgelopen week verhoogde de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten (VS), haar rente met 0,75%. De Fed is al langer bezig dan de ECB met het verhogen van de rente. De hypotheekrente staat in de VS inmiddels rond de 7%. De economie doet het nog steeds goed en de inflatie blijft hoog, waardoor er zeker nog een volgende renteverhoging gaat komen in de VS.
Europa kent een nog hogere inflatie en de verwachting is dus dat de ECB nog wel een aantal renteverhogingen gaat doorvoeren. Dat hoeft niet meteen te betekenen dat ook de lange marktrentes en vervolgens de hypotheekrentes op dezelfde manier omhooggaan. Het is vooral belangrijk of beleggers verwachten dat die hogere rente van de ECB gaat leiden tot een vertraging van de groei en tot een veel lagere inflatie. We zagen de afgelopen weken in ieder geval even iets meer rust bij de kapitaalmarktrentes die resulteerde zelfs in een daling. Maar we weten ook dat dit heel snel verstoord kan raken door negatief economisch nieuws en dat het inflatiespook nog niet is verdreven. Afgelopen week gingen per saldo de marktrentes alweer iets omhoog, maar we zitten nog wel iets onder de jaarrecords van een paar weken geleden.
Kortom: het is koffiedik kijken wat de vaste hypotheekrentes de komende weken en maanden gaan doen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
In de week dat de Europese Centrale Bank (ECB) haar beleidsrente met 0,75% verhoogde naar 2% om de inflatie verder te beteugelen, zien we ook dat er een zekere stabilisatie en zelfs lichte daling bij de marktrentes aan het optreden is. Geldverstrekkers zijn daardoor ook een stuk voorzichtiger met het doorvoeren van hypotheekrenteverhogingen. De meeste verhogingen kwamen dan ook van partijen die de week ervoor niet of slechts beperkt verhoogd hadden en nog een stukje verhoging in te halen hadden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De hypotheekrentes blijven maar stijgen. Ook afgelopen week gingen bij een groot aantal geldverstrekkers de hypotheekrentes met enkele tienden omhoog. Gemiddeld lag de stijging voor de meeste rentevaste periodes op ongeveer 0,15%. Dat is toch weer iets hoger dan de gemiddelde stijging in de week ervoor.
Inmiddels staat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG op hetzelfde niveau als begin 2013.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De huizenmarkt is in een rap tempo aan het veranderen. Daarbij zien we twee belangrijke wijzigingen:
In dit artikel geven wij onze verwachtingen voor enerzijds het aantal woningverkopen en het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen en anderzijds de prijsontwikkelingen van woningen.
Eerst een korte terugblik op het aantal woningen dat van eigenaar wijzigt bij de notaris. Na de krediet- en eurocrisis steeg in de periode 2013 tot en met 2020 het aantal verkochte woningen van minder dan 10.000 per maand naar richting de 18.000 à 20.000 per maand, met uitschieters in de altijd topmaand december van meer dan 26.000. Sinds halverwege 2021 daalt het aantal gepasseerde woningen bij de notaris. Maar het lijkt er ook op dat die daling steeds kleiner wordt en dat er een zekere stabilisatie optreedt, met een verkoop van ongeveer 16.000 woningen per maand.
Wij verwachten dat er in 2023 ongeveer evenveel woningen verkocht worden als in 2022, namelijk zo rond de 190.000 à 195.000 woningen. Op de langere termijn verwachten we dat de doorstroming op de woningmarkt zal verbeteren en het aantal woningtransacties weer boven de 200.000 uit gaat komen.
Het kabinet heeft zich ten doel gesteld om naast de bestaande woningvoorraad jaarlijks ongeveer 100.000 nieuwbouwwoningen te realiseren. Een ambitieus doel dat minister de Jonge hoopt te bereiken door onder andere afspraken te maken met provincies over de bouw van 900.000 woningen in de periode tot en met 2030. Het lijkt een grote uitdaging voor de provincies om deze afspraken daadwerkelijk te realiseren, zeker omdat twee op de drie nieuwe woningen in de categorie ‘betaalbaar’ moet vallen. Uitdagingen zijn bijvoorbeeld:
In 2022 en 2023 worden waarschijnlijk rond de 70.000 nieuwe woningen opgeleverd en ook de komende jaren lijkt het niet erg realistisch dat de beoogde 100.000 woningen per jaar worden opgeleverd. Het duurt namelijk jaren voordat het idee van een nieuwbouwproject daadwerkelijk leidt tot de oplevering van nieuwbouwwoningen. Wij verwachten de komende jaren dan ook geen serieuze versnelling in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. Wij vrezen zelfs voor een achteruitgang als bepaalde geplande projecten vertraagd of uitgesteld worden. Om op een gemiddelde van 100.000 woningen per jaar uit te komen in 2030, moet er de komende jaren opeens een enorme versnelling komen in het aantal te bouwen woningen, wat voor alsnog vooral wensdenken lijkt. Minister de Jonge heeft ambitieuze plannen en komt met veel ideeën, maar zijn ministerie heeft de regie nog niet volledig naar zich toegetrokken, zoals in de vorige eeuw wel gebeurde met de bouw van Vinex wijken.
Eerst weer even een korte terugblik: Sinds 2014 stijgen de woningprijzen, nadat we in de periode 2008 tot en met 2013 een daling van in totaal ongeveer 20% zagen. Vanaf 2017 lag de stijging boven de 7% per jaar, met als uitschieter meer dan 15% in 2021.
Onze verwachting is dat we een lichte correctie van een paar procent op de huizenprijzen in 2023 gaan zien. Belangrijke reden is dat de huizenprijzen voor een heel belangrijk deel gedreven worden door hoeveel mensen kunnen lenen.
Hoeveel mensen kunnen lenen is afhankelijk van drie factoren:
Over het geheel genomen, ziet het er voorlopig naar uit dat de combinatie van lagere leennormen en een hogere hypotheekrente in 2023 een groter effect zullen hebben dan de hogere inkomens. Al kan dit in individuele situaties ook positiever uitpakken.
Aan de andere kant is er nog steeds een groot woningtekort van naar schatting 315.000 woningen. De vraag is veel groter dan het aanbod en dat zal hoogstwaarschijnlijk een goede bodem leggen en zo een grotere prijscorrectie voorkomen. Daarbij is het wel goed om te bedenken dat de woningmarkt ook altijd erg gedreven wordt door sentiment. Een groter deel van de consumenten vindt het op dit moment geen goede tijd om een woning te kopen, onder andere door de hoge energiekosten en hoge inflatie. Als de economie verslechtert en mogelijk in een recessie komt, bestaat de kans dat het sentiment verder achteruitgaat en mensen nog terughoudender worden. Voorlopig achten wij dit een minder waarschijnlijk scenario.
Voor de iets langere termijn hopen en verwachten wij dat de inflatie afneemt en ook de hypotheekrente iets lager uit zal vallen. Komt dit scenario uit, dan lijkt een verdere stijging van de huizenprijzen in 2025-2030 met een hoger percentage dan de inflatie waarschijnlijker dan een daling van de prijzen. Vooral ook omdat het woningtekort van 315.000 niet snel zal zijn ingelopen en misschien de komende jaren nog verder stijgt. Als het kabinet erin weet te slagen om tot en met 2030 900.000 woningen bij te bouwen, dan zal dit zeker een prijsdrukkend effect hebben in de tweede helft van de twintiger jaren. Maar zoals eerder geschreven moeten we eerst nog maar eens zien dat die plannen daadwerkelijk gerealiseerd worden.
Sommige huishoudens die de vorige krediet- en eurocrisis meemaakten, zijn bang dat ze mogelijk weer in een situatie terechtkomen van een restschuld en dat hun huis onder water komt te staan. Dat wil zeggen dat de hypotheek groter is dan de waarde van de woning. Maar de kans hierop is voor de meeste huishoudens een stuk kleiner dan een decennium geleden.
Om te beginnen hebben de meeste huishoudens heel veel overwaarde opgebouwd in hun woning, zodat ze een behoorlijke prijsdaling op kunnen vangen. Over het algemeen geldt dat hoe langer geleden je een woning hebt gekocht, hoe meer overwaarde je hebt. De meeste huishoudens komen dan ook niet in gevaar bij een prijsdaling van in totaal 20%, zoals we die zagen in de periode 2008 tot en met 2013. Vaak is dat namelijk de prijsstijging die ze in de afgelopen 1 à 2 jaar hebben meegemaakt.
Een groep die wel risico loopt zijn vooral starters die het afgelopen jaar of de afgelopen jaren een huis hebben gekocht, en bijvoorbeeld ook nog overboden hebben, en een volledige financiering nodig hadden. Komen die dan meteen in de problemen?
Nee, want zolang ze in hun huis blijven wonen maakt het in feite niet uit wat de ‘papieren’ waarde van hun woning is. Dat wordt alleen anders als ze willen verhuizen, omdat ze bijvoorbeeld in een andere stad een baan krijgen of vervelender als de relatie eindigt of de lasten niet meer betaald kunnen worden door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Overigens geldt ook voor starters dat de risico’s in de loop van de tijd kleiner worden, doordat ze ook aflossen op hun hypotheek. Dat de meeste starters dankzij de fiscale regelgeving een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluiten, zorgt er dus voor dat zij minder kwetsbaar zijn voor een prijsdaling. Zeker als we dit vergelijken met de situatie voor de kredietcrisis, toen men ook de bijkomende kosten in de hypotheek kon meefinancieren en er vaak een groot deel aflossingsvrij werd afgesloten.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De huizenmarkt is in een rap tempo aan het veranderen. ABN AMRO bank verwacht dat de huizenprijzen in 2023 met 2,5% gaan dalen. Veel huishoudens hebben het zwaar door de hoge inflatie die zich vertaald in hoge energieprijzen en dure boodschappen. De hypotheekrente is verviervoudigd in een jaar tijd. Economen waarschuwen dat we afstevenen op een recessie. Als consument word je daar niet vrolijk van en sommigen zullen zich nog de krediet- en eurocrisis herinneren toen meer dan een miljoen huishoudens een woning hadden die onder water stond. Dat wil zeggen hun hypotheek was groter dan de waarde van hun woning.
Welke risico’s zijn er nu voor huizenbezitters en voor wie hebben die impact en voor wie niet of minder?
Voor de meeste huizenbezitters maakt het op korte termijn helemaal niet uit dat de hypotheekrente fors stijgt. In Nederland hebben de meeste huishoudens hun hypotheekrente lang vastgezet. De Nederlandsche Bank (DNB) meldde afgelopen week dat in het eerste kwartaal van 2022 de gemiddeld afgesloten rentevaste periode meer dan 15 jaar bedroeg. Dat komt ook overeen met onze cijfers, want in de afgelopen jaren werd de rente vaak voor 15, 20 of zelfs 30 jaar vastgezet en ook nog eens tegen hele lage rentetarieven.
Een kleine groep huizenbezitters heeft een rentevaste periode die binnenkort of de komende jaren afloopt. Voor een groot deel van hen geldt dat als zij ongeveer tien jaar geleden de rente hebben vastgezet, dit tegen een iets hoger rentepercentage was dan dat deze nu is. Zij gaan er dus nog steeds op vooruit als ze aan het einde van hun rentevaste periode komen. Maar voor degene die in 2014 of 2015 de rente heeft vastgezet zal mogelijk in de toekomst wel met een hogere rente geconfronteerd worden. Al blijft het uiteraard ook lastig om de ontwikkeling van de hypotheekrente te voorspellen voor 2024 en 2025.
Wie gaat verhuizen naar een volgende woning kan waarschijnlijk zijn huidige lage hypotheekrente meeverhuizen. Het is wel belangrijk dat je goed navraagt onder welke voorwaarden dat kan. Alleen voor het deel dat je extra gaat lenen betaal je de hogere rente van nu, waardoor over het algemeen de impact beperkt is.
De grootste impact van de hogere hypotheekrente is er voor starters. De hoge rente drukt het maximaal te lenen bedrag, maar veel belangrijker nog hun netto hypotheeklasten zijn een stuk hoger en ook lossen starters de eerste jaren minder af bij een annuïteitenhypotheek.
De huizenmarkt is in een rap tempo aan het veranderen. De NVM meldde begin oktober dat de gemiddelde prijsstijging op jaarbasis gedaald is naar 2% en ABN AMRO verwacht dus een prijsdaling van 2,5% in 2023. Al met al lijkt een beperkte huizenprijs daling waarschijnlijk en dat is eigenlijk ook wel gezond.
‘Maar wat als?’ is ook een goede vraag om je te stellen en dat heeft De Nederlandse Bank (DNB) gedaan. Wat als de huizenprijzen met 20% zouden dalen? Volgens DNB krijgt dan 13% van de huishoudens te maken met een hypotheek die hoger is dan 90% van de waarde van de woning. Waarvan 8% van de huiseigenaren zelfs een hypotheek zou hebben die meer bedraagt dan de waarde van de woning.
Wie zijn de risicogroepen?
Over het algemeen geldt dat hoe langer geleden je een woning hebt gekocht, hoe meer overwaarde je hebt. De meeste huishoudens komen dan ook niet in gevaar bij een prijsdaling van 20%. Vaak is dat namelijk de prijsstijging die ze in de afgelopen 1 à 2 jaar hebben meegemaakt.
Een groep die wel risico loopt zijn vooral starters die het afgelopen jaar of de afgelopen jaren een huis hebben gekocht, en bijvoorbeeld ook nog eens overboden hebben, en een volledige financiering nodig hadden. Komen die dan meteen in de problemen?
Nee, want zolang ze in hun huis blijven wonen maakt het in feite niet uit wat de ‘papieren’ waarde van hun woning is. Dat wordt alleen anders als ze willen verhuizen, omdat ze bijvoorbeeld in een andere stad een baan krijgen of vervelender als de relatie eindigt of de lasten niet meer betaald kunnen worden door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Overigens geldt ook voor starters dat de risico’s in de loop van de tijd kleiner worden, doordat ze ook aflossen op hun hypotheek.
Een rekenvoorbeeld: een stel starters hebben een tijdje geleden een woning gekocht voor € 400.000,-. Ze hebben een hypotheek van € 400.000,- afgesloten tegen een rente van 2% 20 jaar vast. Als de waarde van hun woning met 20% daalt, dan is hun woning nog € 320.000,- waard.
Als ze een jaar geleden een volledige annuïteitenhypotheek hebben afgesloten, dan hebben ze inmiddels bijna € 9.900,- afgelost, na 2 jaar is dat € 19.900,- en na 3 jaar is dat ruim € 30.000,-. Dat betekent dat bij een prijsdaling van 20% ten opzichte van de oorspronkelijke prijs ze na 3 jaar aflossing nog een restantschuld zouden hebben van € 50.000,-. Hoe verder in de tijd, hoe lager de restschuld wordt.
Dat de meeste starters dankzij de fiscale regelgeving een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluiten, zorgt er dus voor dat starters minder kwetsbaar zijn voor een prijsdaling. Zeker als we dit vergelijken met de situatie voor de kredietcrisis, toen je ook de bijkomende kosten in de hypotheek kon meefinancieren en er vaak een groot deel aflossingsvrij werd afgesloten.
De hypotheeklasten zijn voor de meeste huishoudens constant. Toch kan de betaalbaarheid van die hypotheeklasten in gevaar komen door de hoge energieprijzen en kosten voor levensonderhoud. Dat hebben we de afgelopen maanden gezien. Maar een ander voorbeeld zagen we tijdens corona toen bepaalde mensen een belangrijk deel of hun volledige inkomen zagen wegvallen. Dit treft/trof een brede groep huishoudens. Geldverstrekkers merken daar overigens beperkt iets van, omdat over het algemeen huishoudens als eerste hun hypotheeklasten betalen, ook als het financieel zwaarder wordt.
Bekijken we de risico’s en de groep die dit het meest treft, dan springt de starter eruit. Het is dan ook een goede zaak dat we in Nederland een goed vangnet hebben voor de hiervoor genoemde risico’s, namelijk de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De kostengrens om in aanmerking te komen voor NHG gaat omhoog van € 355.000,- in 2022 naar € 405.000,- in 2023. Dat is belangrijk omdat daarmee een belangrijk deel van de starters gebruik kan maken van NHG en de bescherming die NHG biedt. Dat ze dan ook een rentekorting krijgen is mooi meegenomen, maar het vangnet is veel belangrijker.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.