Kosteloos eerste gesprek
100% onafhankelijke financieel advies
We vergelijken ruim 40 geldverstrekkers
Telefonisch, online of op de vestiging

2022

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Iets grotere daling hypotheekrentes en het kan nog verder omlaag

06 december 2022

Nagenoeg alle geldverstrekkers verlaagden afgelopen week de vaste hypotheekrentes. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG ging met 8 basispunten omlaag, ofwel met 0,08% naar 4,31%. In een jaar waarin we hoofdzakelijk verhogingen zagen, komt deze daling in de top drie van grootste dalingen dit jaar. Alleen in augustus ging de 10 jaar vaste hypotheekrente twee weken lang iets harder omlaag. Voor de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente met NHG geldt hetzelfde ,deze staat nu op 4,57%. Het verschil tussen 10 en 20 jaar vast is gedaald tot slechts 0,26%. Voor slechts 0,26% heb je dus 10 jaar langer duidelijkheid over de hoogte van de hypotheekrente en daarmee over je hypotheeklasten. Toch is 10 jaar vast dit jaar een stuk populairder geworden dan 20 jaar vast. Wat betekent dat veel consumenten de verwachting hebben dat de hypotheekrente op termijn, en in het bijzonder na 10 jaar, hopelijk niet veel hoger zal liggen dan die 4,57%. Wat het afgelopen jaar heeft laten zien, is dat er geen glazenbol is die de renteontwikkeling voorspelt in een jaar tijd, laat staan over een periode van 10 jaar.

Gemiddelde renteontwikkeling december

Renteverschillen-geldverstrekkers-december

Het is in de huidige marktomstandigheden heel lastig te voorspellen hoe de vaste hypotheekrentes zich de komende maanden zullen ontwikkelen. Maar voor de komende week lijkt het in ieder geval heel waarschijnlijk dat de dalende trend aanhoudt.

Variabele hypotheekrente stijgt door

We herhalen nog maar eens dat onze verwachting is dat de variabele hypotheekrente de komende maanden nog iets verder zal stijgen. De variabele hypotheekrente is afhankelijk van de geldmarktrente, die erg beïnvloed wordt door de rente die de Europese Centrale Bank (ECB) hanteert. Dat is heel goed te zien als we de renteontwikkeling van de ECB depositorente, de geldmarktrente en de variabele hypotheekrente met NHG in één grafiek laten zien.

ECB depostitorente, geldmarktrente en variabele hypotheekrente

De geldmarktrente loopt eigenlijk steeds iets voor op de daadwerkelijke renteverhoging van de ECB, doordat beleggers anticiperen op welke renteverhogingen de ECB gaat doorvoeren. De gemiddelde variabele hypotheekrente kwam iets later op gang, doordat de eerste verhoging van de ECB van -0,5% naar 0% ging, terwijl geldverstrekkers voor hun eigen funding uit spaargeld voor veel van hun klanten ook voor de renteverhoging een spaarrente van 0% gaven. De laatste maanden zien we dat de gemiddelde variabele hypotheekrente steeds meer de geldmarktrente volgt.

Uit de renteontwikkeling van de geldmarktrente kunnen we opmaken dat beleggers een verdere verhoging van de ECB depositorente verwachten per 15 december, wanneer de ECB weer bij elkaar komt om een rentebesluit te nemen. Onduidelijk is nog of dat een verhoging zal zijn van weer 0,75% of een iets gematigde verhoging van 0,5%. Ook zal belangrijk zijn welke verwachting de ECB uitspreekt over toekomstige renteverhogingen. Belangrijk is of er voldoende vertrouwen is dat de inflatie beteugeld gaat worden. De positieve kant is dat de inflatie in de eurzone in oktober uitkwam op 10%, wat een daling betekende ten opzicht van de voorgaande maand, toen de inflatie 10,4% bedroeg. De negatieve kant is dat de inflatie nog steeds enorm hoog is en de vraag is of de daling de komende maanden hard genoeg inzet. Onze verwachting is dan ook dat we ook in 2023 nog wel één of meerdere renteverhogingen van de ECB gaan zien, maar mogelijk wel iets minder hard dan de afgelopen twee verhogingen. Daarom verwachten wij dat de komende maanden de variabele hypotheekrente nog wel iets verder zal doorstijgen, maar wel iets minder hard dan de afgelopen maanden.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verdere daling hypotheekrentes, maar het kan harder

28 november 2022

Bijna 4 op de 5 geldverstrekkers verlaagden afgelopen week de vaste hypotheekrentes. De meeste verlagingen zagen we bij 10 jaar vast. Dit is op dit moment de meest populaire rentevaste periode en de concurrentie is daar het sterkst.

Maar als we kijken naar de ontwikkeling van de marktrentes dan is er zeker ruimte voor verdere verlaging van de vaste hypotheekrentes. Waar de marktrentes de afgelopen vijf weken met ongeveer 0,7% omlaaggingen, bleef dat bij de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente beperkt tot slechts een paar honderdsten. De hypotheekrentes stegen nog een tijdje door, terwijl de marktrentes al aan het dalen waren. In de grafiek hieronder kun je dan ook zien dat de 10 jaar swaprente harder daalt dan de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG.

Pas de afgelopen weken zien we dat de trend bij de vaste hypotheekrentes ook overtuigend dalend is geworden. Twee weken geleden was de gemiddelde daling bij 10 jaar vast 5 honderdste en dat is nu versneld naar 7 honderdste. Doordat de marktrente harder daalt, verwachten wij dat de dalende trend zich deze week verder en harder doorzet.

Swap-en-hypotheekrente

Terwijl de vaste hypotheekrentes dalen, zien we dat de gemiddelde variabele hypotheekrente nog steeds stijgt.

Onze verwachting is dat die de komende maanden verder zal stijgen. De variabele hypotheekrente is afhankelijk van de geldmarktrente, die erg beïnvloed wordt door de rente die de Europese Centrale Bank (ECB) hanteert. President Klaas Knot van De Nederlandsche Bank (DNB) en mede beleidsbepaler van de koers van de ECB, kondigde in gesprek met de Tweede Kamer aan dat de rente de komende maanden verder verhoogd zal worden om de inflatie te beteugelen. De variabele hypotheekrentes zullen deze verhoging grotendeels volgen.

Betekent een verhoging van de rente van de ECB dat de vaste hypotheekrentes ook meteen weer zullen stijgen? Nee, dat hoeft helemaal niet. Als beleggers er vertrouwen in hebben dat door deze renteverhoging de inflatie beteugeld wordt, dan leidt dat niet automatisch tot hogere vaste rentes.

Gemiddelde renteontwikkeling 28-11-2022

Renteverschillen geldverstrekkers

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Dalende trend vaste hypotheekrentes

21 november 2022

De vaste hypotheekrentes zijn afgelopen week licht gedaald. De gemiddelde vaste hypotheekrentes voor 10 en 20 jaar vast gingen met ongeveer 5 honderdste omlaag. De meeste hypotheekverlagingen zagen we bij 10 jaar vast. Ongeveer 6 op de 10 geldverstrekkers verlaagden de vaste hypotheekrentes voor deze rentevaste periode met NHG. Maar ook bij 20 en 30 jaar vast met NHG verlaagden ongeveer 5 op de 10 geldverstrekkers de hypotheekrente. Het aantal verlagingen bij 5 jaar vast en voor de rentevaste periodes zonder NHG lag net iets lager.

Wij verwachten voor de komende week dat de voorzichtige hypotheekrenteverlagingen verder doorzetten, omdat ook de marktrentes nog steeds een dalende trend laten zien.

Gemiddelde renteonwikkelingen 2021-2022

Renteverschillen geldverstrekkers November 2022

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Voorzichtigheid troef bij geldverstrekkers ondanks voldoende ruimte

14 november 2022

De marktrentes bewegen nog steeds heel grillig, met procentueel grote stijgingen of dalingen. Maar trekken we een trendlijn door de wijzigingen, dan is de trend wel dalend. Bij de hypotheekrentes gebeurt er relatief weinig. Het aantal hypotheekrentewijzigingen is nog heel beperkt, waarbij we iets meer verlagingen dan verhogingen zien. De gemiddelde
hypotheekrentes bewegen amper omlaag. Dat betekent dat de marges voor geldverstrekkers weer aan het toenemen zijn. Er is de komende week ruimte voor hypotheekrenteverlagingen. Al verwachten we dat het aantal verlagingen nog zal tegenvallen. Geldverstrekkers zullen niet alle ontstane ruimte ineens benutten voor hypotheekrenteverlagingen, want de extra marge komt natuurlijk wel goed uit.

Kapitaalmarkt- en hypotheekrenteontwikkeling

Dankzij de gestegen rentes is de druk op de hypotheek-marges van geldverstrekkers verminderd. Maar nu het aantal oversluitingen drastisch is afgenomen hebben geldverstrekkers ook te maken met minder vervroegde inkomsten uit boeterentes. Dan zijn hogere marges welkom om de winstgevendheid op peil te houden. De dalende trend geldt alleen voor de vaste hypotheekrentes, bij de variabele hypotheekrentes zal voorlopig de stijgende trend aanhouden.

Gemiddelde renteonwikkelingen

Renteverschillen geldverstrekkers

Lange termijn ontwikkeling vaste rente lastig te voorspellen

De ontwikkeling van de vaste hypotheekrente blijft op de middellange termijn nog steeds heel lastig te voorspellen. Economisch en politiek nieuws kan tot grote uitslagen in de marktrentes leiden. Die nervositeit zal waarschijnlijk niet snel verdwijnen. Het is alleen te hopen dat de gunstige berichten de overhand blijven houden.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Variabele hypotheekrente stijgt, vast daalt heel licht

07 november 2022

Zoals verwacht stegen afgelopen week de variabele hypotheekrentes, nadat een week eerder de Europese Centrale Bank (ECB) haar beleidsrente met 0,75% verhoogde naar 2%. Die stijging van 0,75% is nog niet volledig verwerkt in variabele hypotheekrentes en de komende weken zal de variabele hypotheekrente dan ook verder stijgen. Bovendien verwachten we dat we nog niet de laatste rentestijging van de ECB hebben gezien en dat de variabele hypotheekrente de komende maanden nog verder zal stijgen.

De stijging van de gemiddelde vaste hypotheekrentes is in ieder geval tijdelijk ten einde gekomen. Afgelopen week waren er weinig rentewijzigingen bij de vaste rentes, met iets meer verlagingen dan verhogingen.

Gemiddelde renteontwikkeling 2021-2022

Renteverschillen geldverstrekkers

Ontwikkeling vaste rente lastig te voorspellen

Over de ontwikkeling van de variabele hypotheekrente zijn we redelijk zeker; die gaat nog wel een tijdje omhoog. Voor de vaste hypotheekrentes is het een stuk lastiger om te voorspellen wat er gaat gebeuren. We lijken af te stevenen op een lichte recessie, mede dankzij de verhogingen van de rente door de centrale banken, en de hoop is dat dit de inflatieverwachtingen gaat drukken. Afgelopen week verhoogde de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten (VS), haar rente met 0,75%. De Fed is al langer bezig dan de ECB met het verhogen van de rente. De hypotheekrente staat in de VS inmiddels rond de 7%. De economie doet het nog steeds goed en de inflatie blijft hoog, waardoor er zeker nog een volgende renteverhoging gaat komen in de VS.

Europa kent een nog hogere inflatie en de verwachting is dus dat de ECB nog wel een aantal renteverhogingen gaat doorvoeren. Dat hoeft niet meteen te betekenen dat ook de lange marktrentes en vervolgens de hypotheekrentes op dezelfde manier omhooggaan. Het is vooral belangrijk of beleggers verwachten dat die hogere rente van de ECB gaat leiden tot een vertraging van de groei en tot een veel lagere inflatie. We zagen de afgelopen weken in ieder geval even iets meer rust bij de kapitaalmarktrentes die resulteerde zelfs in een daling. Maar we weten ook dat dit heel snel verstoord kan raken door negatief economisch nieuws en dat het inflatiespook nog niet is verdreven. Afgelopen week gingen per saldo de marktrentes alweer iets omhoog, maar we zitten nog wel iets onder de jaarrecords van een paar weken geleden.

Kortom: het is koffiedik kijken wat de vaste hypotheekrentes de komende weken en maanden gaan doen. 

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Redelijk rustige hypotheekrente week

31 oktober 2022

In de week dat de Europese Centrale Bank (ECB) haar beleidsrente met 0,75% verhoogde naar 2% om de inflatie verder te beteugelen, zien we ook dat er een zekere stabilisatie en zelfs lichte daling bij de marktrentes aan het optreden is. Geldverstrekkers zijn daardoor ook een stuk voorzichtiger met het doorvoeren van hypotheekrenteverhogingen. De meeste verhogingen kwamen dan ook van partijen die de week ervoor niet of slechts beperkt verhoogd hadden en nog een stukje verhoging in te halen hadden.

Gemiddelde renteontwikkeling oktober 2021-2022

Renteverschillen geldverstrekkers 30-10-2022

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Wederom hogere hypotheekrentes

24 oktober 2022

De hypotheekrentes blijven maar stijgen. Ook afgelopen week gingen bij een groot aantal geldverstrekkers de hypotheekrentes met enkele tienden omhoog. Gemiddeld lag de stijging voor de meeste rentevaste periodes op ongeveer 0,15%. Dat is toch weer iets hoger dan de gemiddelde stijging in de week ervoor.

Inmiddels staat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG op hetzelfde niveau als begin 2013.

Gemiddelde renteontwikkelingen oktober 2021-2022

Renteverschillen geldverstrekkers 23 oktober

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verwachting huizenprijzen 2023, 2025 en 2030

21 oktober 2022

De huizenmarkt is in een rap tempo aan het veranderen. Daarbij zien we twee belangrijke wijzigingen:

  1. Het woningaanbod stijgt en dat is een goede zaak; want kopers kunnen uit meer woningen kiezen, waardoor de hysterie uit de markt gaat.
  2. De woningprijzen dalen en ook dat is een voor een deel een goede ontwikkeling. De afgelopen jaren hadden we te maken met enorme prijsstijgingen, waardoor een koopwoning voor veel starters steeds minder bereikbaar werd. Overbieden op woningen was aan de orde van de dag. Een lichte correctie van de huizenprijzen zorgt dat de woningmarkt weer meer in balans komt.

In dit artikel geven wij onze verwachtingen voor enerzijds het aantal woningverkopen en het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen en anderzijds de prijsontwikkelingen van woningen.

Verwachting: aantal woningverkopen redelijk stabiel in 2023

Eerst een korte terugblik op het aantal woningen dat van eigenaar wijzigt bij de notaris. Na de krediet- en eurocrisis steeg in de periode 2013 tot en met 2020 het aantal verkochte woningen van minder dan 10.000 per maand naar richting de 18.000 à 20.000 per maand, met uitschieters in de altijd topmaand december van meer dan 26.000. Sinds halverwege 2021 daalt het aantal gepasseerde woningen bij de notaris. Maar het lijkt er ook op dat die daling steeds kleiner wordt en dat er een zekere stabilisatie optreedt, met een verkoop van ongeveer 16.000 woningen per maand.

Wij verwachten dat er in 2023 ongeveer evenveel woningen verkocht worden als in 2022, namelijk zo rond de 190.000 à 195.000 woningen. Op de langere termijn verwachten we dat de doorstroming op de woningmarkt zal verbeteren en het aantal woningtransacties weer boven de 200.000 uit gaat komen.

Nieuwbouw blijft moeizaam

Het kabinet heeft zich ten doel gesteld om naast de bestaande woningvoorraad jaarlijks ongeveer 100.000 nieuwbouwwoningen te realiseren. Een ambitieus doel dat minister de Jonge hoopt te bereiken door onder andere afspraken te maken met provincies over de bouw van 900.000 woningen in de periode tot en met 2030. Het lijkt een grote uitdaging voor de provincies om deze afspraken daadwerkelijk te realiseren, zeker omdat twee op de drie nieuwe woningen in de categorie ‘betaalbaar’ moet vallen. Uitdagingen zijn bijvoorbeeld:

  1. Een dreigende bouwstop op veel locaties als gevolg van een te verwachten stikstofuitspraak van de Raad van State;
  2. De uitgifte van bouwvergunningen gaat moeizaam en er zijn veel juridische procedures die de bouw vertragen of tegenhouden;
  3. Terughoudendheid bij investeerders en bouwers door hoge grondkosten, gestegen materiaalkosten en ongunstige wetgeving voor verhuur van woningen;
  4. Het gebrek aan voldoende vakmensen om op te schalen;

In 2022 en 2023 worden waarschijnlijk rond de 70.000 nieuwe woningen opgeleverd en ook de komende jaren lijkt het niet erg realistisch dat de beoogde 100.000 woningen per jaar worden opgeleverd. Het duurt namelijk jaren voordat het idee van een nieuwbouwproject daadwerkelijk leidt tot de oplevering van nieuwbouwwoningen. Wij verwachten de komende jaren dan ook geen serieuze versnelling in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. Wij vrezen zelfs voor een achteruitgang als bepaalde geplande projecten vertraagd of uitgesteld worden. Om op een gemiddelde van 100.000 woningen per jaar uit te komen in 2030, moet er de komende jaren opeens een enorme versnelling komen in het aantal te bouwen woningen, wat voor alsnog vooral wensdenken lijkt. Minister de Jonge heeft ambitieuze plannen en komt met veel ideeën, maar zijn ministerie heeft de regie nog niet volledig naar zich toegetrokken, zoals in de vorige eeuw wel gebeurde met de bouw van Vinex wijken.

Verwachting: lichte daling huizenprijzen in 2023

Eerst weer even een korte terugblik: Sinds 2014 stijgen de woningprijzen, nadat we in de periode 2008 tot en met 2013 een daling van in totaal ongeveer 20% zagen. Vanaf 2017 lag de stijging boven de 7% per jaar, met als uitschieter meer dan 15% in 2021.

Onze verwachting is dat we een lichte correctie van een paar procent op de huizenprijzen in 2023 gaan zien. Belangrijke reden is dat de huizenprijzen voor een heel belangrijk deel gedreven worden door hoeveel mensen kunnen lenen.

Hoeveel mensen kunnen lenen is afhankelijk van drie factoren:

  1. De leennormen

Vanaf 2023 gaan deze naar beneden, waardoor men minder kunt lenen.

  1. De hypotheekrente

Voorlopig stijgt de hypotheekrente en ook dit leidt ertoe dat men minder kan lenen. Het is heel lastig te voorspellen hoe de hypotheekrente zich de komende maanden en het komende jaar gaat ontwikkelen.

  1. Het inkomen

Bij de derde factor, het inkomen, zien we juist dat dit voor veel mensen omhooggaat, waardoor je meer kunt lenen.

Over het geheel genomen, ziet het er voorlopig naar uit dat de combinatie van lagere leennormen en een hogere hypotheekrente in 2023 een groter effect zullen hebben dan de hogere inkomens. Al kan dit in individuele situaties ook positiever uitpakken.

Aan de andere kant is er nog steeds een groot woningtekort van naar schatting 315.000 woningen. De vraag is veel groter dan het aanbod en dat zal hoogstwaarschijnlijk een goede bodem leggen en zo een grotere prijscorrectie voorkomen. Daarbij is het wel goed om te bedenken dat de woningmarkt ook altijd erg gedreven wordt door sentiment. Een groter deel van de consumenten vindt het op dit moment geen goede tijd om een woning te kopen, onder andere door de hoge energiekosten en hoge inflatie. Als de economie verslechtert en mogelijk in een recessie komt, bestaat de kans dat het sentiment verder achteruitgaat en mensen nog terughoudender worden. Voorlopig achten wij dit een minder waarschijnlijk scenario.

Verwachting huizenprijzen in 2025-2030

Voor de iets langere termijn hopen en verwachten wij dat de inflatie afneemt en ook de hypotheekrente iets lager uit zal vallen. Komt dit scenario uit, dan lijkt een verdere stijging van de huizenprijzen in 2025-2030 met een hoger percentage dan de inflatie waarschijnlijker dan een daling van de prijzen. Vooral ook omdat het woningtekort van 315.000 niet snel zal zijn ingelopen en misschien de komende jaren nog verder stijgt. Als het kabinet erin weet te slagen om tot en met 2030 900.000 woningen bij te bouwen, dan zal dit zeker een prijsdrukkend effect hebben in de tweede helft van de twintiger jaren. Maar zoals eerder geschreven moeten we eerst nog maar eens zien dat die plannen daadwerkelijk gerealiseerd worden.

Uitgangspositie nu veel beter dan tijdens de krediet- en eurocrisis

Sommige huishoudens die de vorige krediet- en eurocrisis meemaakten, zijn bang dat ze mogelijk weer in een situatie terechtkomen van een restschuld en dat hun huis onder water komt te staan. Dat wil zeggen dat de hypotheek groter is dan de waarde van de woning. Maar de kans hierop is voor de meeste huishoudens een stuk kleiner dan een decennium geleden.

Om te beginnen hebben de meeste huishoudens heel veel overwaarde opgebouwd in hun woning, zodat ze een behoorlijke prijsdaling op kunnen vangen. Over het algemeen geldt dat hoe langer geleden je een woning hebt gekocht, hoe meer overwaarde je hebt. De meeste huishoudens komen dan ook niet in gevaar bij een prijsdaling van in totaal 20%, zoals we die zagen in de periode 2008 tot en met 2013. Vaak is dat namelijk de prijsstijging die ze in de afgelopen 1 à 2 jaar hebben meegemaakt.

Een groep die wel risico loopt zijn vooral starters die het afgelopen jaar of de afgelopen jaren een huis hebben gekocht, en bijvoorbeeld ook nog overboden hebben, en een volledige financiering nodig hadden. Komen die dan meteen in de problemen?

Nee, want zolang ze in hun huis blijven wonen maakt het in feite niet uit wat de ‘papieren’ waarde van hun woning is. Dat wordt alleen anders als ze willen verhuizen, omdat ze bijvoorbeeld in een andere stad een baan krijgen of vervelender als de relatie eindigt of de lasten niet meer betaald kunnen worden door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Overigens geldt ook voor starters dat de risico’s in de loop van de tijd kleiner worden, doordat ze ook aflossen op hun hypotheek. Dat de meeste starters dankzij de fiscale regelgeving een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluiten, zorgt er dus voor dat zij minder kwetsbaar zijn voor een prijsdaling. Zeker als we dit vergelijken met de situatie voor de kredietcrisis, toen men ook de bijkomende kosten in de hypotheek kon meefinancieren en er vaak een groot deel aflossingsvrij werd afgesloten.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verhoging NHG-grens belangrijk preventiemiddel tegen zwaar weer

17 oktober 2022

De huizenmarkt is in een rap tempo aan het veranderen. ABN AMRO bank verwacht dat de huizenprijzen in 2023 met 2,5% gaan dalen. Veel huishoudens hebben het zwaar door de hoge inflatie die zich vertaald in hoge energieprijzen en dure boodschappen. De hypotheekrente is verviervoudigd in een jaar tijd. Economen waarschuwen dat we afstevenen op een recessie. Als consument word je daar niet vrolijk van en sommigen zullen zich nog de krediet- en eurocrisis herinneren toen meer dan een miljoen huishoudens een woning hadden die onder water stond. Dat wil zeggen hun hypotheek was groter dan de waarde van hun woning.

Welke risico’s zijn er nu voor huizenbezitters en voor wie hebben die impact en voor wie niet of minder?

1. Stijgende hypotheekrente

Voor de meeste huizenbezitters maakt het op korte termijn helemaal niet uit dat de hypotheekrente fors stijgt. In Nederland hebben de meeste huishoudens hun hypotheekrente lang vastgezet. De Nederlandsche Bank (DNB) meldde afgelopen week dat in het eerste kwartaal van 2022 de gemiddeld afgesloten rentevaste periode meer dan 15 jaar bedroeg. Dat komt ook overeen met onze cijfers, want in de afgelopen jaren werd de rente vaak voor 15, 20 of zelfs 30 jaar vastgezet en ook nog eens tegen hele lage rentetarieven.

Een kleine groep huizenbezitters heeft een rentevaste periode die binnenkort of de komende jaren afloopt. Voor een groot deel van hen geldt dat als zij ongeveer tien jaar geleden de rente hebben vastgezet, dit tegen een iets hoger rentepercentage was dan dat deze nu is. Zij gaan er dus nog steeds op vooruit als ze aan het einde van hun rentevaste periode komen. Maar voor degene die in 2014 of 2015 de rente heeft vastgezet zal mogelijk in de toekomst wel met een hogere rente geconfronteerd worden. Al blijft het uiteraard ook lastig om de ontwikkeling van de hypotheekrente te voorspellen voor 2024 en 2025.

Wie gaat verhuizen naar een volgende woning kan waarschijnlijk zijn huidige lage hypotheekrente meeverhuizen. Het is wel belangrijk dat je goed navraagt onder welke voorwaarden dat kan. Alleen voor het deel dat je extra gaat lenen betaal je de hogere rente van nu, waardoor over het algemeen de impact beperkt is.

De grootste impact van de hogere hypotheekrente is er voor starters. De hoge rente drukt het maximaal te lenen bedrag, maar veel belangrijker nog hun netto hypotheeklasten zijn een stuk hoger en ook lossen starters de eerste jaren minder af bij een annuïteitenhypotheek.

2. Dalende huizenprijzen

De huizenmarkt is in een rap tempo aan het veranderen. De NVM meldde begin oktober dat de gemiddelde prijsstijging op jaarbasis gedaald is naar 2% en ABN AMRO verwacht dus een prijsdaling van 2,5% in 2023. Al met al lijkt een beperkte huizenprijs daling waarschijnlijk en dat is eigenlijk ook wel gezond.

‘Maar wat als?’ is ook een goede vraag om je te stellen en dat heeft De Nederlandse Bank (DNB) gedaan. Wat als de huizenprijzen met 20% zouden dalen? Volgens DNB krijgt dan 13% van de huishoudens te maken met een hypotheek die hoger is dan 90% van de waarde van de woning. Waarvan 8% van de huiseigenaren zelfs een hypotheek zou hebben die meer bedraagt dan de waarde van de woning.

Wie zijn de risicogroepen?

Over het algemeen geldt dat hoe langer geleden je een woning hebt gekocht, hoe meer overwaarde je hebt. De meeste huishoudens komen dan ook niet in gevaar bij een prijsdaling van 20%. Vaak is dat namelijk de prijsstijging die ze in de afgelopen 1 à 2 jaar hebben meegemaakt.

Een groep die wel risico loopt zijn vooral starters die het afgelopen jaar of de afgelopen jaren een huis hebben gekocht, en bijvoorbeeld ook nog eens overboden hebben, en een volledige financiering nodig hadden. Komen die dan meteen in de problemen?

Nee, want zolang ze in hun huis blijven wonen maakt het in feite niet uit wat de ‘papieren’ waarde van hun woning is. Dat wordt alleen anders als ze willen verhuizen, omdat ze bijvoorbeeld in een andere stad een baan krijgen of vervelender als de relatie eindigt of de lasten niet meer betaald kunnen worden door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Overigens geldt ook voor starters dat de risico’s in de loop van de tijd kleiner worden, doordat ze ook aflossen op hun hypotheek.

Een rekenvoorbeeld: een stel starters hebben een tijdje geleden een woning gekocht voor € 400.000,-. Ze hebben een hypotheek van € 400.000,- afgesloten tegen een rente van 2% 20 jaar vast. Als de waarde van hun woning met 20% daalt, dan is hun woning nog € 320.000,- waard.

Als ze een jaar geleden een volledige annuïteitenhypotheek hebben afgesloten, dan hebben ze inmiddels bijna € 9.900,- afgelost, na 2 jaar is dat € 19.900,- en na 3 jaar is dat ruim € 30.000,-. Dat betekent dat bij een prijsdaling van 20% ten opzichte van de oorspronkelijke prijs ze na 3 jaar aflossing nog een restantschuld zouden hebben van € 50.000,-. Hoe verder in de tijd, hoe lager de restschuld wordt.

Dat de meeste starters dankzij de fiscale regelgeving een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluiten, zorgt er dus voor dat starters minder kwetsbaar zijn voor een prijsdaling. Zeker als we dit vergelijken met de situatie voor de kredietcrisis, toen je ook de bijkomende kosten in de hypotheek kon meefinancieren en er vaak een groot deel aflossingsvrij werd afgesloten.

3. Hoge energieprijzen en hoge kosten levensonderhoud

De hypotheeklasten zijn voor de meeste huishoudens constant. Toch kan de betaalbaarheid van die hypotheeklasten in gevaar komen door de hoge energieprijzen en kosten voor levensonderhoud. Dat hebben we de afgelopen maanden gezien. Maar een ander voorbeeld zagen we tijdens corona toen bepaalde mensen een belangrijk deel of hun volledige inkomen zagen wegvallen. Dit treft/trof een brede groep huishoudens. Geldverstrekkers merken daar overigens beperkt iets van, omdat over het algemeen huishoudens als eerste hun hypotheeklasten betalen, ook als het financieel zwaarder wordt.

NHG-grens omhoog naar € 405.000,-

Bekijken we de risico’s en de groep die dit het meest treft, dan springt de starter eruit. Het is dan ook een goede zaak dat we in Nederland een goed vangnet hebben voor de hiervoor genoemde risico’s, namelijk de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De kostengrens om in aanmerking te komen voor NHG gaat omhoog van € 355.000,- in 2022 naar € 405.000,- in 2023. Dat is belangrijk omdat daarmee een belangrijk deel van de starters gebruik kan maken van NHG en de bescherming die NHG biedt. Dat ze dan ook een rentekorting krijgen is mooi meegenomen, maar het vangnet is veel belangrijker.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Stijging hypotheekrentes iets minder hard

10 oktober 2022

De rentes op de kapitaalmarkt hadden afgelopen week een heel grillig verloop met de ene dag een daling van tussen de 10% of 20% en de andere dag juist een stijging van 10% à 18%. De hypotheekrentes volgen een minder grillig verloop en gaan op dit moment alleen maar omhoog. Wel waren er een aantal geldverstrekkers die besloten de hypotheekrentes deze week ongewijzigd te laten omdat de marktrentes per saldo gelijk of iets lager liggen dan een week geleden.
Renteontwikkelingen-oktober

Renteverschillen

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Consument verwacht op termijn lagere hypotheekrentes

03 oktober 2022

Hypotheekrentes op hoogste niveau sinds begin 2014, stijging zet door

Door de onrust op de financiële markten, steeg de rente op de kapitaalmarkt en de hypotheekrentes volgen die stijging. Dit beeld kun je heel duidelijk zien in onderstaande grafiek, waarbij we een vergelijking maken tussen enerzijds de rente op 10 jaars staatsleningen en anderzijds de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG. In het vergrote deel lichten we de ontwikkeling eruit in de periode juni tot en met nu.

Kapitaalmarkt- en hypotheekrente

In de grafiek is ook te zien dat in de zomer van dit jaar er sprake was van een andere situatie. Toen was de kapitaalmarktrente tijdelijk een behoorlijk stuk gedaald en werd dit niet direct en volledig doorgegeven aan de consument via lagere hypotheekrentes. Maar inmiddels heeft de kapitaalmarktrente het steile pad omhoog weer gevonden en zien we dat de geldverstrekkers met de hypotheekrentes bijna naadloos volgen.

Stijging van variabel tot 30 jaar vast

Nagenoeg alle geldverstrekkers verhoogden afgelopen week de hypotheekrentes en sommige zelfs meerdere keren. De stijging was het grootst voor 5 jaar vast, met een gemiddelde stijging van maar liefst 0,37%-punt, gevolgd door 0,34%-punt voor 10 jaar vast, 0,28%-punt voor 20 jaar vast en 0,22%-punt voor 30 jaar vast. Ook de gemiddelde variabele rente ging omhoog met 0,3%-punt. Ook deze week zullen de hypotheekrentes verder stijgen.

Consument van lang vast naar 10 jaar vast

Terwijl het verschil tussen de rente 20 jaar vast zetten of 10 jaar vast kleiner is dan ooit, namelijk slechts 0,25%-punt, heeft er in zeven maanden tijd een enorme omwenteling plaatsgevonden in de gekozen rentevaste periodes. Consumenten kiezen nu in de helft van de gevallen voor 10 jaar vast, ten koste van de keuze voor 20 of 30 jaar vast. Consumenten lijken daarmee te verwachten dat de hypotheekrentes over 10 jaar op een vergelijkbaar of lager niveau zullen liggen dan nu. Waarschijnlijk komt dat doordat we de afgelopen jaren zo verwend zijn geweest met enorm lage hypotheekrentes en hebben consumenten minder oog voor de hogere rentes in de decennia daarvoor. Uiteindelijk kan niemand voorspellen waar de hypotheekrente volgend jaar staat, laat staan over tien jaar.

Hypotheekrente blijft kapitaalmarktrente volgen

Zolang de kapitaalmarktrente blijft stijgen, zullen ook de hypotheekrentes blijven stijgen. De kapitaalmarktrente steeg afgelopen week onder andere door de sabotage op de gasleidingen van de Nord Stream 1.

De kans op reparatie van deze gaspijplijn is beperkt en dat vergroot de zorgen over de energievoorziening in de winter van 2023-2024. Met als gevolg langdurig hoge energieprijzen, die steeds meer doorwerken in andere prijzen en ook de lonen. Volgens werkgeversclub AWVN was de gemiddelde loonstijging bij nieuw afgesloten cao’s in september 4,8%. Waardoor we steeds dichterbij een loon-prijsspiraal komen en we langduriger met een hoge inflatie te maken krijgen en die zal zich dan ook voor een langere periode vertalen in een hogere rente. In de onderstaande grafiek laten we de ontwikkeling zien van de gemiddelde hypotheekrentes voor variabel, 5, 10, 20 en 30 jaar vast, met en zonder NHG in het afgelopen jaar.

Gemiddelde renteontwikkeling oktober

Rente verschillen oktober

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Hypotheekrentes op hoogste niveau van 2022, stijging zet door

26 september 2022

Afgelopen week verhoogden de centrale banken van de Verenigde Staten en Engeland hun rentetarieven met respectievelijk 0,75% en 0,5%. De marktrentes vertonen nog steeds een stijgende trend en de hypotheekrentes volgen die stijgende trend. Na een klein dipje in de zomer, hebben de marktrentes de afgelopen week nieuwe jaarrecords bereikt en dat geldt ook voor de 5 en 10 jaar vaste hypotheekrentes. Inmiddels is 10 jaar vast de meest populaire rentevaste periode. Deze week volgen waarschijnlijk nieuwe hoogterecords voor 2022 bij 20 en 30 jaar vast. We zien overigens dat afgelopen week de stijging bij de kortere rentevaste periodes iets sneller gaat dan voor lang vast.

Gemiddelde hypotheekrente ontwikkeling september

Rente verschillen

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.