Hoelang we de hypotheekrente ook vastzetten, aan het einde van de rentevaste periode krijgen we te maken met een nieuwe, mogelijk hogere rente. Hoe langer we de rente vastzetten, hoe langer we duidelijkheid hebben over de hypotheeklasten. Maar aan het einde van de rentevaste periode blijft altijd het risico dat de rente opeens veel hoger staat en de maandlasten fors stijgen. Je kunt dit voor een deel opvangen met de ‘renteknip’.
Bij een renteknip knip je je hypotheek op in een paar delen met verschillende rentevaste periodes. Daardoor lopen niet alle rentevaste periodes op hetzelfde moment af.
Je kunt bijvoorbeeld je hypotheek in drie delen opknippen: een deel met 7 jaar vast, een deel met 12 jaar vast en een deel van 20 jaar vast. Of als je een grotere zekerheidszoeker bent: een deel 15 jaar vast, een deel 20 jaar vast en een deel 30 jaar vast.
Het voordeel is dus dat je hypotheeklasten niet in één keer omhoog zullen gaan aan het einde van de rentevaste periode. Als de trend stijgend is, kan het overigens nog steeds zo zijn dat je uiteindelijk ook bij de volgende twee stappen een hogere rente gaat krijgen. Maar dan gaat de stijging van je hypotheeklasten nog altijd geleidelijk.
Een nadeel is wel dat overstappen naar een andere geldverstrekker lastiger wordt. Je kunt namelijk boetevrij overstappen naar een andere geldverstrekker als je rentevaste periode afloopt; maar dat kan nu niet meer, omdat je in dit voorbeeld twee andere rentevaste periodes hebt die nog doorlopen.
De renteknip kan ook een uitkomst bieden als je graag gebruik wilt maken van de iets lagere rente voor een kortere rentevaste periode, maar aan de andere kant toch wilt voorkomen dat de hypotheeklasten fors stijgen als de rente aan het einde van deze kortere rentevaste periode hoger staat. Stel je twijfelt tussen 20 jaar vast voor 1,4% of 10 jaar vast voor 1,05%:
Door te kiezen voor een rentevaste periode van 7 jaar tegen 0,95%, 15 jaar vast 1,3% en 20 jaar vast voor 1,4% heb je bij aanvang een lagere rente en dus lagere hypotheeklasten. Als de rente een stijgende trend heeft, zullen de hypotheeklasten slechts in stapjes omhooggaan.
Bij een 20 jaar vaste rente van 1,4% kom je uit op een bruto maandlast van € 1.021,-. Bij de hiervoor genoemde renteknip en ongewijzigde rente, is en blijft de bruto maandlast € 995,-. Over de gehele looptijd ben je met de renteknip bijna € 14.000,- goedkoper uit.
Stel dat alle hypotheekrentes verdubbelen en vervolgens blijven deze rentes de resterende looptijd gelijk. We rekenen dan voor de nieuwe rentevaste periodes voor 7 jaar met 1,9%, 15 jaar met 2,6% en 20 jaar met 2,8%. Dat betekent dat de bruto maandlast na 7 jaar omhooggaat van € 995,- naar € 1.030,- en na 15 jaar doorstijgt naar € 1.063,- om na 20 jaar door te stijgen naar € 1.087,-. De hypotheeklasten gaan dus geleidelijk omhoog.
Had je voor 20 jaar vast gekozen dan zou na 20 jaar de hypotheeklast omhooggaan van € 1.021,- naar € 1.093,-. De totale bruto maandlasten over de gehele looptijd zijn nagenoeg gelijk aan die bij de renteknip.
Maar hoe de rente zich in de toekomst zal ontwikkelen, met eventuele verhogingen en verlagingen, valt niet te voorspellen. Als de rentestijging forser uitpakt, dan ben je waarschijnlijk duurder uit met de renteknip.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Als je een nieuwe hypotheek afsluit, of dat nu is voor de aankoop van een woning of een oversluiting, of aan het einde van de rentevaste periode, dan is één van de belangrijkste beslissingen voor hoeveel jaar je de rente vastzet. Je financieel adviseur zal uitgebreid stil staan bij deze keuze, want er is niet een eenduidige keuze. Je adviseur kijkt naar je wensen, je financiële mogelijkheden en je risicobereidheid.
Bij een korte rentevaste periode betaal je een lagere rente. Logisch voordeel is dat je daardoor een lagere bruto en netto maandlast betaalt dan bij een langere rentevaste periode. Maar er is nog een voordeel: als je een annuïteitenhypotheek hebt, dan ga je ook nog eens sneller aflossen. Dat betekent dat als je bijvoorbeeld een rentevaste periode van 10 jaar kiest, je na 10 jaar een lagere restschuld hebt dan na 10 jaar als je een hogere rente voor 20 jaar hebt vastgezet. Dat betekent dat je dus ook wat speelruimte hebt, de rente moet met meer stijgen dan de oorspronkelijke rente voor 20 jaar, wil je duurder uit zijn in de tweede periode van 10 jaar.
Een voorbeeld:
Stel de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente is 1,05% en 20 jaar vast staat op 1,4% en het hypotheekbedrag bedraagt € 300.000,-. De bruto maandlast bij 10 jaar vast is afgerond € 972,- en bij 20 jaar vast is de bruto maandlast € 1.021,03. In de eerste 10 jaar heb je bij de keuze voor 10 jaar vast ruim € 5.900,- minder betaald dan met een rente van 20 jaar vast.
Maar je voordeel is nog groter, omdat je restschuld is bij 10 jaar vast na 10 jaar nog maar € 210.293,-, terwijl die bij 20 jaar vast nog € 213.621,-; dat scheelt nog eens bijna € 3.330,-. De totale besparing van de slechts 0,35% lagere rente is maar liefst € 9.230,- in de eerste 10 jaar.
Als de rente na 10 jaar is gestegen naar 1,6%, dan komt je bruto maandlast nagenoeg gelijk uit als wanneer je meteen bij aanvang de rente voor 20 jaar had vastgezet, ondanks dat die rente 1,4% is. Je gaat in deze tweede 10 jaar dan wel bijna € 2.600,- minder aflossen dan bij 20 jaar vast, maar je restschuld is na in totaal 20 jaar nog steeds licht gunstiger dan als je de rente meteen 20 jaar had vastgezet.
De rente mag zelfs naar ongeveer een stand van 1,95%, zodat je over de gehele eerste 20 jaar ongeveer even duur uit bent in vergelijking met het direct kiezen voor een 20 jaar vaste rente.
De rente mag dus fors stijgen met maar liefst 0,9%, voordat de keuze voor 20 jaar vast financieel even aantrekkelijk is als 10 jaar vast. Maar niemand kan voorspellen wat de rente over 10 jaar doet. Dat is zelfs al lastig voor een korte periode van een paar maand of één jaar.
Daarom is het verstandig om een stresstest te doen en te kijken wat de gevolgen zijn van een stijging van de rente naar bijvoorbeeld 5%. Wellicht denk je nu ‘wat een belachelijk hoge rente’, maar 10 jaar geleden, in 2011, lag de rente op 5%. Bij een stijging naar 5% stijgt de bruto maandlast in ons voorbeeld naar € 1.388,-. Als consument moet je je in de eerste plaats afvragen of je een dergelijk hogere last kunt betalen.
De meeste consumenten kiezen voor de zekerheid boven de lagere lasten in de beginjaren. 20 jaar vast is tegenwoordig de meest populaire rentevaste periode, terwijl dat enkele jaren geleden nog 10 jaar vast was.
Zoals je hebt gelezen, kom je voor best wel wat keuzes te staan bij het afsluiten van een hypotheek. Wil je ook een stresstest laten uitvoeren? Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep helpt je graag om de juiste keuzes te maken.
Plan gerust een gratis en vrijblijvend kennismakingsgesprek. Je zit na dit gesprek nog nergens aan vast, maar komt het eerste gesprek wel al een stuk wijzer uit.
Net als de afgelopen weken gebeurt er niet veel qua hypotheekrentewijzigingen. Slechts een enkele geldverstrekker besloot afgelopen week de hypotheekrentes licht aan te passen. Een beeld dat we eigenlijk al het hele jaar zien.
De hypotheekrente volgt normaal gesproken de kapitaalmarktrente, waarbij de ontwikkeling van de hypotheekrente een stuk minder grillig gaat dan die van de kapitaalmarktrente. Op zich is dat ook een logische ontwikkeling. Als geld lenen duurder wordt, zal zich dat ook vertalen in een hogere hypotheekrente. Veel geldverstrekkers halen tenslotte zelf geld op bij beleggers om dit uiteindelijk met een goede marge weer uit te zetten in hypotheken. Maar ook geldverstrekkers die eigen geld gebruiken voor hypotheken, zullen de marktrente volgen, omdat ze anders hun geld op een andere manier kunnen uitzetten, waar ze een hogere rente krijgen.
Dat de hypotheekrente de marktrente volgt, kun je zien als je deze twee samen in een grafiek zet (zie grafiek links). Nog beter kun je het zien als je diezelfde twee lijnen over elkaar heen legt, waarbij op de linker-as de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG staat en op de rechter-as de kapitaalmarktrente (zie grafiek rechts).
Uit de rechtergrafiek zijn een paar interessante conclusies te trekken:
Als we naar dit jaar kijken, dan is er wat bijzonders aan de hand.
De kapitaalmarktrente maakte in eerste instantie een behoorlijke stijging door, om vervolgens toch weer omlaag te gaan. Dat laatste nadat centrale banken beleggers gerust hadden gesteld dat ze nog voor langere tijd het stimuleringsprogramma zullen blijven hanteren en dat volgens hen de stijging van de inflatie boven de 2% tijdelijk is. Het bijzondere is dat de gemiddelde hypotheekrente bijna een vlakke lijn is. Er zijn zeker zo nu en dan wel wat kleine hypotheekrente verhogingen en verlagingen van individuele geldverstrekkers, maar gemiddeld gezien is er zeker voor de gemiddeld 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG weinig beweging geweest in 2021, met uitzondering van een lichte daling in januari.
Het vorige jaar was weer een spannend jaar voor veel pensioenfondsen, omdat ze wellicht de pensioenuitkeringen moesten gaan korten, omdat hun dekkingsgraden te laag waren. Voor de meeste pensioenfondsen was dit uiteindelijk niet nodig, mede wegens coulance vanuit minister Koolmees van Sociale Zaken.
Dit jaar zagen pensioenfondsen hun dekkingsgraden fors groeien, enerzijds door mooie beleggingsresultaten, maar vooral door de stijging van de marktrente. In het eerste half jaar stegen de gemiddelde dekkingsgraden van 100% naar 110%. Dankzij de stijging van de dekkingsgraden is de kans kleiner geworden voor de meeste pensioenfondsen dat ze eind dit jaar alsnog een pensioenkorting moeten aankondigen. De meeste pensioenfondsen zitten nog wel een behoorlijk stuk af van indexatie van de pensioenen, al lijkt dit voor een enkel pensioenfonds dichterbij te komen.
Het slechte nieuws is dat in één maand tijd de gemiddelde dekkingsgraad alweer is gedaald van 110% naar 108%. Belangrijkste oorzaak: de dalende rente, waardoor de waarde van de toekomstige verplichtingen toeneemt. Het laat zien hoe kwetsbaar en volatiel de dekkingsgraden zijn.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Achteraf gezien hadden veel huizenbezitters vanuit financieel perspectief beter een variabele rente kunnen kiezen dan een vaste rente van bijvoorbeeld 10 jaar. Want wie in de afgelopen decennia koos voor een 10 jaar vaste hypotheekrente was in bijna elke periode duurder uit dan met een variabele hypotheekrente. Achteraf gezien is dat ook heel logisch, omdat we eigenlijk sinds 1990 een dalende lijn zien in de hypotheekrentes, met zo nu en dan even een korte, kleine stijging.
De marktrente is de laatste drie maanden met ongeveer een kwart procentpunt gedaald. Maar die daling van 0,25% zien we niet terug in lagere hypotheekrentes. Terwijl de marktrentes behoorlijk fluctueren dit jaar, blijven de gemiddelde hypotheekrentes nagenoeg gelijk sinds ongeveer maart van dit jaar. Alleen de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente met NHG is in die periode met 0,1% gestegen. We zien wel een beperkt aantal hypotheekrentewijzigingen, maar dat zijn vaak hele kleine verlagingen of verhogingen voor vaak slechts een paar rentevaste periodes.
Normaal gesproken volgen hypotheekverstrekkers met een zekere vertraging de marktrente. Maar dit jaar is dat anders. Eind vorig jaar stegen de marktrentes; dankzij de komst van vaccins verbeterden de economische vooruitzichten sterk en daarmee ook de kans op een aantrekkende economie en inflatie. De marges van hypotheekverstrekkers daalden daardoor en bereikten zelfs een dieptepunt die we sinds 2008 niet gezien hadden. Hypotheekrenteverhogingen leken dan ook een logisch gevolg. Maar op wat kleine hypotheekrenteverhogingen na, en dus met name voor 20 jaar vast met NHG, durfden de meeste hypotheekverstrekkers de rente niet te verhogen. Ze waren bang om de hypotheekproductie te verliezen.
Hun geduld werd beloond, mede ‘dankzij’ de delta variant van het coronavirus. Die zorgt ervoor dat beleggers weer wat minder optimistisch zijn over hoe hard de economie zal aantrekken. Ook de centrale banken gaven aan de komende tijd vol door te blijven gaan met hun stimuleringsmaatregelen, waaronder het opkopen van obligaties. Het gevolg: de marktrentes dalen weer.
Op het gebied van de hypotheekrente lijken het daarom rustige zomermaanden te worden. De rentemarges liggen nog altijd aan de onderkant van de bandbreedte in de afgelopen jaren, die loopt van 1,3% naar 1,6%, waardoor een serieuze hypotheekrenteverlaging op dit moment nog niet waarschijnlijk lijkt.
Hypotheekrenteverhogingen lijken ook niet snel in het verschiet te liggen, ook niet als de marktrentes weer iets stijgen. We hebben tenslotte de afgelopen maanden gezien dat hypotheekverstrekkers huiverig zijn om die hogere inkooptarieven door te rekenen aan de consument.
De Europese Centrale Bank (ECB) stimuleert een lage rente, zodat de economie weer op het niveau komt van voor de coronacrisis. Fijn voor hypotheekbezitters, die daardoor nu al jaren een enorm lage hypotheekrente betalen. Fijn voor een overheid die regelmatig geld toe krijgt als ze staatsobligaties uitgeeft. Fijn voor aandelenbezitters, doordat de beurs het over het algemeen beter doet bij een lage rente dan bij een hoge rente. Fijn voor bedrijven die tegen hele lage kosten geld kunnen lenen.
De afgelopen maanden hebben ook de pensioenfondsen het goed gedaan. In de eerste maanden was dat ook mede te danken aan de stijgende rente, in combinatie met goede beleggingsresultaten. In het tweede kwartaal zijn het met name de beleggingen die het goed hebben gedaan. De dekkingsgraden van de pensioenfondsen zijn mooi gestegen.
De kans op een korting van de pensioenuitkeringen is daardoor voor de grote pensioenfondsen klein geworden, al wordt dat uiteindelijk pas aan het eind van het jaar vastgesteld. Pensioenfondsen zullen hopen dat de rente niet verder daalt en hopelijk weer een stukje oploopt. Want bij een dalende rente, stijgen hun toekomstige verplichtingen en daalt de dekkingsgraad.
Hoewel de dekkingsgraad van de grote pensioenfondsen mooi is gestegen dit jaar, zitten de meeste pensioenfondsen nog wel onder een niveau waarbij pensioenuitkeringen weer geïndexeerd kunnen worden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het beeld is gelijk aan vorige week: de marktrente daalt licht en er zijn heel weinig hypotheekrentewijzigingen. De wijzigingen die er zijn betreffen vooral hypotheekrentes zonder NHG.
Bij de hypotheekrentes zonder NHG hebben wij als uitgangspunt de gemiddelde 10 en 20 jaar vaste hypotheekrente genomen, waarbij de hypotheek gelijk is aan de waarde woning (in vaktermen 100% LTV). Toen vorig jaar maart de lockdown werd afgekondigd, zagen we dat de hypotheekrentes met ongeveer 0,25% stegen.
Maar de rentes zonder NHG stegen uiteindelijk harder dan de rentes met NHG. Voor corona was het verschil tussen de gemiddelde 10 en 20 jaar vaste hypotheekrente met en zonder NHG 0,45%. Dat liep voor 10 jaar vast op naar 0,5% en voor 20 jaar vast naar 0,6%. Sinds begin dit jaar daalt het verschil weer voor zowel 10 als 20 jaar vast en is nu weer terug op 0,45%, het verschil voor de corona-uitbraak.
Geldverstrekkers verhoogden hun hypotheekrentes extra voor hypotheken zonder NHG, omdat ze daar grotere risico’s lopen dan bij hypotheken zonder NHG. Economen en geldverstrekkers verwachtten dat de economie een enorme dreun zou krijgen en dat dit zou leiden tot veel ontslagen. Verder was de verwachting dat zzp’ers en ondernemers zakelijk in de problemen zouden komen, met ook problemen voor de betaling van de hypotheeklasten in de privésfeer. Tot slot was hun verwachting dat de huizenprijzen zouden gaan dalen.
Die dreun voor de economie kwam er, maar ook een enorme steunoperatie vanuit de overheid. De werkloosheid liep in het begin wel even scherp op, maar inmiddels is ook al een daling ingezet en de voorspelde hoogtes zijn bij lange niet gehaald. Werknemers die ontslagen werden, wisten vaak toch redelijk makkelijk een andere baan te vinden in een andere sector. Door de overheidsondersteuning en soepele betalingsregelingen door geldverstrekkers werd voorkomen dat hypotheekklanten op grote schaal in de betalingsproblemen kwamen. In tegenstelling tot eerdere crisissen bleef de woningmarkt overeind, waardoor niet zoals in de kredietcrisis meer dan een miljoen mensen een huis had die onder water stond (dat wil zeggen: een hypotheek die hoger is dan de waarde van de woning).
De grote banken hebben hun modellen dan ook bijgesteld en het risico van hypotheken zonder NHG-garantie zijn weer terug op het niveau van voor de crisis. Bij veel geldverstrekkers hoeven potentiële klanten vanaf 15 juli geen coronaformulier meer in te vullen en zijn enkele aanscherpingen ten aanzien van de geldigheid van bepaalde stukken, zoals bijvoorbeeld de werkgeversverklaring en de salarisstrook, teruggedraaid. Op het coronaformulier moest de potentiële klant een aantal vragen invullen, die de geldverstrekker een beeld moest geven van de bestendigheid van het inkomen en de betaalbaarheid van de hypotheeklasten.
Maar het einde van het coronaformulier geldt niet voor alle potentiële klanten; voor ondernemers gold en geldt nog wel een aparte vragenlijst. Sowieso kunnen zzp’ers en ondernemers die financieel geraakt zijn door de coronacrisis nog jarenlang de gevolgen ondervinden bij het afsluiten van een hypotheek. Bij het bepalen van het inkomen wordt namelijk gekeken naar het inkomen van de afgelopen jaren.
De forse stijging van de huizenprijzen is niet alleen goed nieuws voor huizenbezitters, maar ook voor geldverstrekkers. Het risico dat ze een verlies lijden als klanten hun woning gedwongen moeten verkopen bij betalingsproblemen, is veel kleiner geworden. Want de woning kan in tegenstelling tot de kredietcrisis veel vaker met winst verkocht worden. Door het lagere risico wordt de hypotheekportefeuille van geldverstrekkers meer waard.
Als klant profiteer je daar niet direct van. Heb je een hypotheek zonder NHG dan gaat bij sommige geldverstrekkers de rente-opslag en daarmee de hypotheekrente omlaag, als je de rentevaste periode moet verlengen. Wil je tussentijds de rente-opslag verlagen, dan moet je zelf actie ondernemen. Hoe langer geleden je de hypotheek hebt afgesloten, hoe groter waarschijnlijk de besparing. Niet elke geldverstrekker staat overigens toe dat je tussentijds aan de hand van een hogere woningwaarde ontleend uit een taxatierapport, een lagere rente-opslag kunt krijgen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De marktrente daalt licht de laatste twee weken. Beleggers maken zich zorgen over de stijging van de coronabesmettingen door de deltavariant. Mogelijk leidt dit tot een beperking van het economische herstel en tempert dit de inflatiestijging. Daarnaast heeft de Europese Centrale Bank (ECB) haar inflatiedoelstelling verhoogd. De inflatiedoelstelling was dat de afgelopen twee decennia de inflatie dichtbij, maar onder de 2% moest liggen.
De doelstelling is nu gewijzigd in vlakbij de 2%, waarbij tijdelijk de inflatie hoger mag zijn. Dit kan de komende tijd best werkelijkheid worden, als de economie fors blijft aantrekken en de inflatie voor het eerst in vele jaren boven die 2% uit gaat komen. De ECB kan dan de rente laag houden, maar ook haar opkoopprogramma langer voortzetten.
Voorlopig blijven de meeste hypotheekverstrekkers stilzitten. Er zijn bijna geen hypotheekrentewijzigingen en zeker niet voor de populaire rentevaste periodes. Ook de afgelopen weken waren er bijna geen hypotheekrentewijzigingen en als die er waren, dan waren het vooral verhogingen. Nu zien we dat bij de spaarzame wijzigingen sommige geldverstrekkers licht verhogen en anderen juist verlagen.
Toen de marktrente enkele maanden geleden omhoog ging, besloten ze om de hypotheekrentes niet mee te verhogen. De marges op hypotheken daalden daardoor. Op dit moment liggen de marges nog 0,1% à 0,4% onder het gemiddelde niveau van de afgelopen jaren. De kans is daarom groot dat de hypotheekverstrekkers nog iets langer even stil blijven zitten en niet meteen overgaan tot hypotheekrenteverlagingen. Het is namelijk ook niet heel waarschijnlijk dat de marktrente nog veel verder zal dalen.
De Nederlandsche Bank (DNB) maakte vorige week bekend dat de rentemarges behoorlijk onder druk staan. Het gaat daarbij niet alleen over de rentemarges op hypotheken, maar in zijn algemeenheid. Wat ook duidelijk blijkt uit onderstaande grafiek (bron DNB):
DNB constateert dat de banken hun rentemarge lange tijd op peil hebben kunnen houden. Dat komt onder meer doordat bijvoorbeeld bij hypotheken consumenten de rente voor een lange periode hebben vaststaan en het dus enige tijd duurt voordat de lagere rente doorwerkt in de rentemarge. Aangezien de hypotheekmarges ook in 2021 onder druk staan, is de kans groot dat de rentemarges in zijn algemeenheid ook in 2021 een dalende trend zullen laten zien.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) houdt vanaf 1 juli rekening met het einde van de hypotheekrenteaftrek bij de bepaling van de hoogte van de maximale hypotheek. De meeste geldverstrekkers doen dit ook voor hypotheken zonder NHG. Dit kan dus leiden tot een lager te lenen bedrag.
Ans, 55 jaar, heeft een inkomen van € 37.500,-. Ze heeft een woning gekocht in 2000 met daarop een aflossingsvrije hypotheek met NHG en met nog een restantschuld van
€ 160.000,-. De woning is € 320.000,- waard. Ze zit bijna aan het einde van de rentevaste periode en wil de hypotheek per 1 augustus graag oversluiten naar een andere geldverstrekker zodat ze nu alvast zekerheid heeft voor een nieuwe periode van 20 jaar, waarbij ze een rente van 1,35% moet gaan betalen. De boeterente en bijkomende kosten kan en wil ze uit haar spaargeld betalen.
Op basis van haar inkomen en zonder rekening te houden met einde hypotheekrenteaftrek, kan ze een hypotheek krijgen van ruim € 171.000,-. Maar omdat de hypotheekrenteaftrek in haar geval eindigt op 1 januari 2031, valt de maximale hypotheek lager uit, namelijk € 146.710,- als ze de hypotheek volledig aflossingsvrij wil houden. Ze kan daardoor niet oversluiten.
De maximale hypotheek die ze wel kan krijgen bedraagt € 157.360,- maar dan mag het aflossingsvrije deel maximaal € 146.710,- zijn. Het restant, dat wil zeggen € 8.650,-, moet als een annuïteitenhypotheek worden afgesloten met een looptijd van 112 maanden, zodat de hypotheek op 1-1-2031 is afgelost. Het betekent dat Ans dus ook nog bijna € 3.000,- extra aan spaargeld moet gebruiken om de hypotheek te verlagen.
In de praktijk zien we vaak dat de voorbeelden een stuk complexer zijn. Want bij Ans zijn we er even van uitgegaan dat ze na 1-1-2020 niet meer is verhuisd. Maar voor de meeste mensen zien we dat er één of meerdere verhuizingen hebben plaatsgevonden; vaak naar duurdere woningen. De hypotheek en de duur van de nog te genieten hypotheekrenteaftrek zit in die gevallen dan ook wat complexer in elkaar.
De belangrijkste boodschap is: heb je een hypotheek afgesloten voor 1 juli 2001, dan moet er bij de berekening van je hypotheekmogelijkheden bij een nieuwe hypotheek of hypotheekomzetting rekening gehouden worden met de beperkte hypotheekrenteaftrek. Voor sommige mensen kan dat betekenen dat ze fors minder kunnen lenen. Een belangrijke groep die dit kan raken zijn mensen die in het verleden de woning met een partner hadden, maar tegenwoordig alleen zijn; omdat de relatie is beëindigd of de partner is overleden.
Sommige eind vijftigers en begin zestigers moeten extra goed opletten. Het einde van de hypotheekrenteaftrek zal in een aantal gevallen dicht in de buurt liggen van het bereiken van de pensioenleeftijd. Dat betekent dat zij geconfronteerd kunnen worden met enerzijds het einde van de hypotheekrenteaftrek, waardoor de bruto maandlast de netto maandlast wordt, en anderzijds een lager inkomen, als het pensioeninkomen een stuk lager ligt dan het huidige inkomen. Ook met een lager pensioeninkomen moet rekening gehouden worden bij de maximaal berekening, als dit pensioen binnen 10 jaar wordt bereikt. Dit kan dus zorgen voor een dubbel drukkend effect op de maximaal haalbare hypotheek.
Want het is zaak om te zorgen dat de maandlasten dan wel betaalbaar blijven. Dat kan door misschien de komende jaren toch nog wat extra af te lossen op de hypotheek. Een andere mogelijkheid kan zijn dat bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek (deels) wordt omgezet in een aflossingsvrije hypotheek op het moment van pensionering. Je bespaart je dan de maandelijkse aflossing, waardoor de hypotheeklasten beter betaalbaar worden. Het is dan wel fijn als je de rente voor een lange periode hebt vaststaan, zodat je niet bang hoeft te zijn dat je over een paar jaar toch opeens nog met een veel hogere hypotheeklast te maken krijgt. Bovendien moet je geldverstrekker ook aan deze omzetting mee willen werken.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Veel Nederlanders met een hypotheek zonder NHG laten geld liggen door geen gebruik te maken van hun gestegen huizenprijs en lagere hypotheek
De meerderheid van de Nederlanders, namelijk zes op de tien, die in de afgelopen vijf jaar voor de aankoop van een woning een hypotheek afsloot, deed dat zonder NHG. Niet zo gek als je bedenkt dat steeds meer woningen boven de kostengrens van NHG worden verkocht.
Heb je een hypotheek zonder NHG dan betaal je een rente-opslag ten opzichte van het rentetarief met NHG. Dat is logisch, omdat de geldverstrekker niet de achterliggende garantie van NHG heeft en daardoor iets meer risico loopt, mocht je niet in staat zijn om je hypotheeklasten te betalen. Er is een hele grote kans dat je die rente-opslag kunt verlagen.
Hoe hoger de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning, hoe hoger de rente-opslag. En omgekeerd: hoe lager de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning, hoe lager de rente-opslag.
Een voorbeeld:
Stel je hebt een paar jaar geleden een woning gekocht van € 350.000,- en had ook een volledige hypotheek nodig van € 350.000,-. De verhouding van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning bedraagt 100%. De rente-opslag ten opzichte van het NHG tarief zal in de meeste gevallen ergens tussen de 0,4% en 0,8% geweest zijn; in sommige gevallen bedraagt de opslag zelfs meer dan 1%. De hoogte van de rente-opslagen verschillen per geldverstrekker en liggen in het verleden ook hoger dan op dit moment.
Had je niet een volledige hypotheek nodig, dan was ook de rente-opslag lager. Laten we naar een concreet voorbeeld bij geldverstrekker X kijken, waarbij klant Y in 2018 de rente voor 20 jaar vastgezet heeft (de rente lag toen een stukje hoger dan nu). T/m 65% van de marktwaarde gold er geen opslag, tussen 65% en 85% marktwaarde gold er een opslag van 0,2% ten opzichte van het NHG tarief en daarboven gold er een opslag van 0,55%.
Uitgaande van een marktwaarde van € 350.000,- betekent dat concreet:
| Hoogte hypotheek | Opslag | Rente | |
| NHG hypotheek | NHG | geen | 2,50% |
| <= € 227.500,- | t/m 65% marktwaarde | geen | 2,50% |
| tussen € 227.501,- en € 297.500,- | t/m 85% marktwaarde | 0,2% | 2,70% |
| tussen € 297.501,- en € 350.000,- | t/m 100% marktwaarde | 0,55% | 3,05% |
Er kunnen twee redenen zijn waarom de rente-opslag omlaag kan:
Die kans is heel groot. De belangrijkste reden is de forse huizenprijsstijging in de afgelopen jaren, maar ook de aflossingen op de hypotheek kunnen er toe bijdragen dan de rente-opslag met een paar tiende naar beneden kan.
Hoe langer geleden je de woning hebt gekocht, hoe meer de woningwaarde gestegen zal zijn. Het Kadaster maakte bekend dat tussen mei 2020 en mei 2021 de huizenprijzen met gemiddeld 12,9% zijn gestegen.
Sinds mei 2019 tot mei 2021 gaat het om een gemiddelde stijging van 22%.
Sinds mei 2018 is de stijging tot nu 30%.
Sinds mei 2017 is de stijging tot nu 42%.
En sinds mei 2016 is de stijging tot nu toe zelfs 53%.
Voorbeeld:
Stel je had in mei 2018 een woning gekocht van € 350.000,- en een annuïteitenhypotheek van € 350.000,- afgesloten, met een rente van 20 jaar vast tegen een rente van 3,05% (de hypotheek is dus 100% van de marktwaarde)
Er van uitgaande dat de prijs van de woning is gestegen met de gemiddelde waardestijging, dan is de marktwaarde nu € 455.000,-. Dankzij de reguliere aflossingen is de hypotheek inmiddels gedaald naar € 328.000,-. Dat betekent dat de verhouding van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning is gedaald naar 72%. De rente-opslag kan verlaagd worden met 0,35% naar 2,7%. Schematisch:
Was de woning gekocht in mei 2017 dan is de marktwaarde in mei 2021 al gestegen naar € 497.000,-, als op deze woning de gemiddelde huizenprijsstijging van toepassing is. De hypotheek zou in mei 2021 gedaald zijn naar € 320.000,-. De verhouding tussen de hypotheek en de waarde van de woning bedraagt minder dan 65% en de rente zou zelfs omlaag kunnen naar 2,50%; dat betekent een daling van 0,55%.
Om te beginnen het slechte nieuws: niet bij elke geldverstrekker kun je tussentijds de rente-opslag verlagen. Bij een paar geldverstrekkers kan dat alleen aan het einde van de rentevaste periode. Het goede nieuws is dat bij de meeste geldverstrekkers je wel tussentijds de rente-opslag aan kunt laten passen. In veel gevallen heb je dan wel een taxatierapport nodig. Die kost een paar honderd euro, maar dat heb je vaak in één of twee jaar al terugverdiend. Bij
sommige geldverstrekkers mag je de hogere waarde ook aantonen met een WOZ-waarde beschikking. Maar bedenk je dat die een waarde geeft, die vaak wel een stuk lager ligt dan de werkelijke waarde.
Hoe langer geleden je je hypotheek zonder NHG hebt afgesloten, hoe groter de mogelijke besparing.
Met de aanschaf van één vakantiewoning zitten alle eieren in één mand
APELDOORN, 23 juni 2021- Van Bruggen Adviesgroep maakt zich zorgen over mensen die voornemens zijn te beleggen in een vakantiewoning of recreatiewoning. De financieel dienstverlener waarschuwt voornamelijk de consumenten die overwegen een extra huis aan te schaffen om er snel rijk van te worden en zich blindstaren op hoge rendementen.
Recreatiewoningen worden nu vaak gezien als een waardevolle belegging met hoog rendement. Het is, volgens directeur bij Van Bruggen Adviesgroep Michiel Meijer, nog maar de vraag of iedereen zijn vakantiewoning rendabel kan exploiteren: “Er zijn aanzienlijke risico’s maar ook is er onwetendheid over hoe rendabel een vakantiehuis kan zijn. Allereerst kopen mensen vaak maar één pand. Waardoor het risico bestaat dat je het 'verkeerde' huisje als investering hebt gekocht.”
De belangrijkste wijsheid bij beleggen is dat je in meerdere beleggingscategorieën moet beleggen en binnen aandelen, in meerdere aandelen. Anders is er een groot risico dat jij net het verkeerde aandeel hebt gekozen. Dat geldt ook bij de aankoop van een vakantiewoning als belegging, waarbij de locatie een hele belangrijke rol speelt. In de eerste plaats voor de bezetting die je weet te behalen maar ook hoe de waarde van je vakantiewoning zich ontwikkelt.
De waarschuwing komt op een moment dat het aanbod van recreatiewoningen in het land groeit als kool. Van Bruggen Adviesgroep is bang dat consumenten, door de lage rentestand op spaartegoeden, en het groeiende aanbod makkelijk over iets fundamenteels als de locatie van de woning heen stappen. “Mensen willen gewoon hun geld laten renderen en maken de locatie ondergeschikt aan dat hogere doel. Wat dat betreft kan een investering snel duurkoop worden, want kom er over tien jaar maar eens vanaf als het huisje niet op een A-locatie staat op het moment dat sparen wel loont. Ook kan het gebeuren dat er op een gegeven moment door bouw sprake is van overcapaciteit. Ook dat werkt niet in je voordeel.”
Daarnaast lijkt er op dit moment langzaam een eind te komen aan de maatregelen waardoor reizen weer mogelijk wordt. Misschien neemt daarmee het animo voor een vakantie in eigen land af met alle gevolgen van dien. Het is natuurlijk nog maar de vraag of mensen vaker voor een vakantie in eigen land blijven kiezen.
Het aanschaffen van een recreatiewoning als beleggingsobject is zeer in trek. Her en der zijn er behoorlijk wat berichten verschenen in de media over een run op extra vastgoed. Vakanties in eigen land zijn mede door corona populairder geworden en daarnaast is het aantal mensen dat er even een weekend tussenuit gaat ook groot. Thuiswerken is een veel genoemde reden om er even tussenuit te gaan. Dat kan allemaal extra motivatie zijn voor mensen om nu een vakantiewoning aan te schaffen.
“Vorige zomer was men massaal met de aanschaf van een bootje bezig. Nu richten mensen hun pijlen op een vakantiewoning”, zegt Meijer. “Ook bij ons melden zich mensen met vragen hoe ze dit verstandig aan kunnen pakken. Wij proberen ze dan gewoon zo eerlijk mogelijk te adviseren over de mogelijkheden van financiering. Zo’n aanschaf klinkt natuurlijk als een droom, maar mensen weten vaak niet wat er allemaal bij komt kijken. Consumenten moeten weten waar ze aan beginnen.”
Meijer adviseert verder om de inkomsten en uitgaven niet al te rooskleurig in te schatten en ook rekening te houden met een pessimistischer scenario. Zoals hiervoor aangegeven, kan de bezetting en daarmee de inkomsten tegenvallen maar consumenten houden er soms bijvoorbeeld onvoldoende rekening mee dat een vakantiewoning die verhuurd wordt en een inventaris veel sneller slijt. Logisch, omdat de woning en het inventaris intensiever gebruikt worden en een huurder minder netjes is, dan jij als eigenaar. Neem daarom afschrijvingskosten op in je financieel plan.
Meijer wil overigens helemaal niet beweren dat het aanschaffen van een vakantiehuis altijd een slecht idee is: “Integendeel! Dankzij de lage rente zijn er veel mogelijkheden om een vakantiewoning aan te schaffen en zijn er steeds meer geldverstrekkers, die een hypotheek op een vakantiewoning mogelijk maken. Ook zijn er dankzij de overwaarde op de eigen woning vaak mogelijkheden voor de financiering. Maar mensen moeten vooral eerst even goed bedenken met welk doel ze een extra woning kopen. Willen ze het voor zichzelf om te ontspannen? Of zien ze het als een investering? In dat laatste geval is het goed om te weten dat een goed rendement geen garantie is en dat het kiezen van een goede locatie heel belangrijk is en een goede begroting met realistische inkomsten en kosten ”
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Ben je journalist en wil je meer informatie? Neem dan snel contact met ons op, lees op onze pers pagina hoe.
In de afgelopen week zagen we 17 rentewijzigingsberichten van geldverstrekkers voorbijkomen. Maar pel je die af naar de populaire rentevaste periodes, dan blijven er weinig wijzigingen over. Het enige opvallende was dat een aantal geldverstrekkers de 20 jaar vaste hypotheekrente zonder NHG verhoogden.
De renteberichten die wij ontvangen krijgen automatisch een kleurtje mee. Groen voor verlagingen, rood voor verhogingen en tenslotte oranje als een rentebericht zowel verhogingen als verlagingen bevat. Afgelopen week waren er twee groene berichten, zes oranje berichten en negen rode berichten. De verdeling naar kleurtjes geeft een goed beeld van de trend, die nog steeds stijgend is.
De verhogingen die we de laatste weken zien, zijn overigens heel klein, het gaat steeds om maar een paar honderdsten. Zo klein zelfs, dat afgelopen week de gemiddelde hypotheekrentes voor 5, 10, 20 en 30 jaar allemaal ongewijzigd bleven.
Twee weken geleden kondigde de Europese Centrale Bank (ECB) aan dat zij voorlopig haar rentetarieven ongewijzigd houdt en in hetzelfde tempo als in het tweede kwartaal obligaties blijft opkopen. Dat stelde veel beleggers (voorlopig) gerust, omdat het de vraag was of de ECB haar opkoopprogramma niet zou gaan minderen om de stijgende inflatie te beteugelen. Want als de ECB het opkoopprogramma terugschroeft, dan is de kans groot dat de rente oploopt.
De Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten, deed grotendeels hetzelfde als de ECB. De rente en het opkoopprogramma blijven voorlopig onveranderd. Maar een belangrijke wijziging is wel dat de Fed verwacht dat de rente waarschijnlijk eerder verhoogd zal worden dan tot nu toe de consensus was, namelijk op zijn vroegst in 2024. Ook 2023 ligt echter nog een behoorlijk eind vooruit. Belangrijker voor de ontwikkeling van de marktrente is dat verwacht wordt dat in augustus of september de Fed gaat aankondigen om zijn opkoopprogramma terug te schroeven.
Vorige week maakte De Nederlandsche Bank (DNB) haar ramingen voor de economie bekend. Voor de komende jaren, tot en met 2023, verwacht DNB dat de lange rente stijgt met een half procent. Als de marktrente stijgt, zal de hypotheekrente in beginsel volgen. Als de verwachtingen van DNB uitkomen en de hypotheekrentes volgen de marktrente, dan kan het in sommige gevallen nu zinvol zijn om over te sluiten. Zodat je de rentestijging voor bent. Bedenk je wel dat het slechts een voorspelling is, want niemand heeft de garantie dat de uitkomsten van de glazen bol ook daadwerkelijk realiteit worden.
Verder verwacht DNB dat de krapte op de woningmarkt aanhoudt en dat de huizenprijzen in 2021 gemiddeld met 10% stijgen. DNB schrijft verder: “Doordat de werkloosheid in 2022 toeneemt en de hypotheekrente – in lijn met de licht oplopende rentestanden op de kapitaalmarkt – wat zal stijgen, wordt de bestedingsruimte van huishoudens gedrukt. Hierdoor is de verwachte prijsstijging op de woningmarkt in 2022 lager dan in 2021, maar met 5,5% in historisch perspectief nog steeds hoog. In 2023 loopt de gemiddelde hypotheekrente naar verwachting wat verder op, waardoor de woningprijsstijging afvlakt naar 3,5%.”
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Ga je een woning kopen of verkopen? Of wil je jouw hypotheek wijzigen, bijvoorbeeld vanwege verbouwing of verduurzaming? Dan heb je een taxatierapport nodig. Door nieuwe Europese regels valt het opstellen van een taxatierapport duurder uit vanaf 1 juli 2021. Taxateurs moeten namelijk een examen afleggen om aan de strengere kenniseisen te voldoen met betrekking tot het beoordelen van de energieprestatie en bouwkundige staat van huizen.
Een taxatierapport kost nu ongeveer tussen de € 500,- en € 600,- en wordt mogelijk enkele honderden euro’s duurder. Toch levert dit nieuwe taxatiemodel, én dus een hogere kostenpost, ook iets op voor jou als consument.
Een taxateur beschrijft alle eigenschappen van een huis in een uitgebreid rapport. Aan de hand van dit officiële taxatierapport bepaalt de taxateur de waarde van het huis. De bank kan hierom vragen bij het aanvragen, verhogen of oversluiten van jouw hypotheek.
Door nieuwe Europese regels wordt de taxatie van een huis per 1 juli 2021 een stuk uitgebreider. Maar ook duurder. Toch levert de uitgebreide taxatie jouw ook iets op: een nauwkeurigere waardebepaling van jouw huis én een beter beeld van de energieprestatie en bouwkundige staat. Zo kom je bijvoorbeeld ook te weten wat je aan investeringen moet doen om het huis de komende jaren te verduurzamen. En dat is wel zo fijn om te weten voordat je een huis koopt.
Door de uitbreiding van de taxatie, wordt het taxatierapport fors duurder. Een rapport kost nu ongeveer € 500,- en wordt mogelijk enkele honderden euro's duurder. Goed om te weten: taxatiekosten zijn meestal aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.