Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maakte bekend dat de huizenprijzen in de periode november 2020 tot en met november 2021 gemiddeld met 20,1% gestegen zijn. Dat is een extreem hoge prijsstijging in een jaar tijd. Na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 gingen tussen november 2008 en november 2013 de huizenprijzen omlaag met 20%. Maar die daling is inmiddels ruimschoots goed gemaakt. In de periode tussen november 2013 en november 2021 gingen de huizenprijzen gemiddeld met maar liefst 85% omhoog.
Van Bruggen Adviesgroep heeft onderzoek gedaan naar wat de gevolgen zijn van de forse huizenprijsstijging voor enerzijds de hypotheeklasten en anderzijds de hypotheekkosten. Je zou verwachten dat de lasten en kosten fors stijgen als de huizen veel duurder worden. Het onderzoek hebben we beperkt voor de periode november 2016 tot en met november 2021. In die periode stegen de gemiddelde woningprijzen met 64%. Dit is gebaseerd op de cijfers van het CBS. In de bijlage hebben we de indexcijfers vermeld en de jaarlijkse stijgingspercentages (van november op november).
De gemiddelde woningprijs in november 2021 bedroeg € 403.941,-. Als we rekening houden met de gemiddelde huizenprijsstijgingen van de afgelopen jaren, dan hoort daar een prijs in november 2016 bij van € 246.305,-. Ervan uitgaande dat een consument de woning volledig moet financieren, moet hij in 2021 dus € 157.636,- extra aan hypotheek nemen ten opzichte november 2016. Een hogere hypotheek betekent ook hogere bruto en netto hypotheeklasten, ondanks de gedaalde hypotheekrente. De gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente zonder NHG (tot en met 100% marktwaarde) daalde van 3,25% in 2016 naar 1,86% in 2021.
De bruto hypotheeklast steeg van € 1.072,- in november 2016 naar € 1.465,- in november 2021. De netto hypotheeklast steeg van € 867,- in november 2016 naar € 1.297,- in november 2021.
Uitgangspunten:
De hypotheeklasten stijgen bruto met 37% en netto met 50% in de periode november 2016 - november 2021. De bruto hypotheeklast bestaat uit rente en aflossing. Bij de netto hypotheeklast houden we rekening met de hypotheekrenteaftrek en bijtelling van het eigenwoningforfait.
De hypotheeklasten zijn dus fors toegenomen, maar minder dan de stijging van de woningprijzen. De minder hoge stijging komt vooral door de daling van de hypotheekrente.
Niet alle maandelijks te betalen hypotheeklasten zijn ook daadwerkelijk kosten. Want de grootste component in de hypotheeklast is aflossing. Die aflossing komt ten goede aan jezelf.
De netto kosten bestaan alleen uit de hypotheekrente, waarbij we rekening houden met de hypotheekrenteaftrek en de bijtelling van het eigenwoningforfait.
De netto maandelijkse hypotheekkosten zijn in de periode november 2016 – november 2021 nagenoeg gelijk gebleven, want ze zijn gedaald van € 456,- naar € 452,-.
Het is dus niet zo raar dat de huizenprijzen zo extreem gestegen zijn, want als je kijkt naar de daadwerkelijke netto kosten, dan is een woning in 2021 net zo duur als in 2016.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
● 45 procent van de vijftigplussers kiest bij tweede hypotheek voor aflossingsvrij
● Grotere overwaarde in het voordeel van vijftigplusser
● Lagere maandlasten belangrijker dan vergroting overwaarde door periodieke aflossing
● Aandeel aflossingsvrij bij vijftigplusser groter door overgangsregeling
APELDOORN, 20 december 2021 – Van Bruggen Adviesgroep merkt op dat vijftigplussers veel vaker bij een tweede hypotheek voor een aflossingsvrije hypotheek kiezen dan mensen die jonger dan vijftig zijn. Uit cijfers van HDN blijkt dat slechts zeventien procent van de vijftigminners voor deze vorm kiest terwijl dat percentage bij vijftigplussers bijna op de helft ligt. Vanaf zestigplus kiest zelfs 62 procent bij een nieuwe voor een aflossingsvrije hypotheek.
Het aandeel aflossingsvrije hypotheken bij een tweede hypotheek is bij vijftig- en zestigplussers de afgelopen jaren gestaag gestegen, van respectievelijk 26 naar 33 procent en van 48 naar 62 procent. Het verschil met vijftigminners is groot. Volgens Michiel Meijer, algemeen directeur van Van Bruggen Adviesgroep, komt dit door verschillen in uitgangspunten. “De 50-plusser heeft gemiddeld meer overwaarde in het huis zitten en benut deze vaker voor consumptieve doeleinden of een schenking aan kinderen. Dit wordt veroorzaakt doordat de gemiddelde restant hypotheekschuld steeds lager is bij een hogere leeftijdsklasse. Er is daardoor veel meer ruimte om op een verantwoorde wijze een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten.”
Bovendien kiest zeker de zestigplusser graag voor een in de toekomst betaalbare maandlast. Meijer: “De lasten zijn laag bij een aflossingsvrije hypotheek. En door de rente lang vast te zetten, is er ook lang zekerheid over deze lage maandlasten. Dit is wenselijk voor wanneer het pensioeninkomen lager is. Zelfs bij een verbouwing wordt daarom regelmatig voor een aflossingsvrije hypotheek gekozen, ondanks dat de hypotheekrente dan niet meer aftrekbaar is. De voorkeur voor meer aflossingsvrij is prima verklaarbaar op die leeftijd.”
“Voor een 50-minner met een veel langere horizon, waarbij de kans bestaat dat hij in de toekomst naar een duurdere woning wil verhuizen, is het vaak veel verstandiger om te kiezen voor een hypotheek met aflossing. Dit omdat je dan meer overwaarde opbouwt, waardoor je in de toekomst ook bij een duurdere woning een betaalbare hypotheek overhoudt”, vult Meijer aan.
Aandeel aflossingsvrije hypotheek door overgangsregeling groter bij vijftigplusser.
Onderzoeksresultaten laten verder zien dat het aflossingsvrije deel bij vijftigplussers ook groter is bij oversluitingen en doorstromers. Meijer: “Dit is logisch omdat vijftigplussers in grotere mate gebruik kunnen maken van de overgangsregels. Per januari 2013 geldt dat de hypotheekrente alleen nog aftrekbaar is voor aflossende hypotheken. Maar wie voor die tijd al een hypotheek had, wat voor veel vijftigplussers geldt, mag zijn aflossingsvrije hypotheek gewoon voortzetten en zelfs oversluiten met behoud van de hypotheekrentearek.”
Toch blijkt uit cijfers dat ook onder vijftigminners de aflossingsvrije hypotheek aan populariteit heeft gewonnen. Dat geldt niet alleen voor tweede hypotheken maar ook voor oversluiten en doorstromen. Bij doorstromen kiest 39 procent van de vijftigminners voor een aflossingsvrije hypotheek, terwijl dit bij oversluiten geldt voor 44 procent van hen. De reden is van vergelijkbare aard. “Ook een deel van de vijftigminners heeft inmiddels een behoorlijke overwaarde opgebouwd. Het is zeer waarschijnlijk dat dit vooral op gaat voor de veertigers”, besluit Meijer.
Over Van Bruggen Adviesgroep
Als landelijke organisatie met onafhankelijke, financieel adviseurs heeft Van Bruggen Adviesgroep een duidelijk hoofddoel: dé meest klantvriendelijke dienstverlener van Nederland worden én bij alle life-events altijd het verschil kunnen maken voor de klant. Naast financieel advies biedt zij ook makelaarsdiensten, zodat de klant op één adres terecht kan voor alle zaken rond de koop of verkoop van een huis.
Update (07-2022): in onderstaand bericht gaven wij onze verwachtingen voor de hypotheekrente ontwikkeling in 2022. Door verschillende gebeurtenissen die dit jaar hebben plaatsgevonden is deze verwachting echter niet meer van toepassingen op de huidige markt. Voor een actuele prognose van de hypotheekrente ontwikkelingen verwijzen we je dan ook graag door naar onze pagina met actuele hypotheekrente verwachtingen.
Hypotheekrente in 2022: wat is onze verwachting?
Het is heel lastig om de hypotheekrente in de toekomst te voorspellen. Er kunnen zich gedurende een jaar allerlei verrassende ontwikkelingen voordoen, die grote invloed hebben op een economie en op de renteontwikkeling. Denk maar aan het faillissement van Lehman Brothers in 2008, wat leidde tot de kredietcrisis, of heel recent de corona-pandemie die een mega impact had op de economie.
In plaats van één voorspelling laten we voor 2022 drie hypotheekrente scenario’s zien, waarbij wij het ene scenario waarschijnlijker achten dan het andere.
Scenario 1: de gemiddelde hypotheekrentes stijgen in 2022 met 0,2 à 0,4%
Waarschijnlijkheid: groot
Van Bruggen Adviesgroep acht het meest waarschijnlijke scenario dat de hypotheekrente in 2022 licht gaat stijgen met 0,2 à 0,4%. Als de economische groei zich door blijft ontwikkelen zoals de belangrijke instituties op dit moment verwachten, dan hoeft de ECB minder monetaire steun en zal ze nog slechts beperkt obligaties opkopen. Als resultaat zal de marktrente licht oplopen met een paar tienden. Ervan uitgaande dat de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt nu al stevig is, zal de stijging van de marktrente 1-op-1 door vertaald worden in een hypotheekrentestijging.
Scenario 2: de gemiddelde hypotheekrentes stijgen in 2022 met 0,5 à 1%
Waarschijnlijkheid: minder groot
Een grote onzekere factor is op dit moment de inflatie. Die is zowel in Europa als in de Verenigde Staten erg hoog met percentages van rond de 6%, terwijl 2% als een gezond percentage wordt gezien. Vooral de Europese Centrale Bank (ECB) roept hard dat het slechts om een tijdelijke inflatie gaat, die in de loop van 2022 weer omlaag gaat. Hoewel Klaas Knot van de Nederlandsche Bank het op dit moment niet verwacht, is hij toch een stuk voorzichtiger en wijst hij nadrukkelijk op de mogelijkheid dat de inflatie wel eens langer op een niveau boven de 2% uit kan komen. Die kans wordt groter als producenten de hogere prijzen voor energie en grondstoffen door gaan rekenen aan hun klanten of als werknemers hogere looneisen gaan stellen.
Beleggers zullen op termijn een hoge inflatie vertaald willen zien in een hogere rente. Centrale banken zullen bij een structureel hogere inflatie op de rem gaan staan en de beleidsrente
verhogen. Op dit moment lijkt de kans hierop in 2022 eerder te gebeuren in de Verenigde Staten dan in Europa. Maar blijft de inflatie hoog, dan kan dit ook leiden tot een forsere hypotheekrentestijging.
Scenario 3: de gemiddelde hypotheekrentes blijven gelijk of dalen licht met 0,2% in 2022
Waarschijnlijkheid: klein
Eigenlijk is scenario 3 een evenaring van het daadwerkelijke scenario van het jaar 2021. erwijl de marktrentes met ongeveer 0,2 à 0,3% stegen in 2021, gingen voor de meeste rentevaste periodes de gemiddelde hypotheekrentes met tussen de 0 en 0,2% omlaag. Belangrijkste oorzaak was de sterke concurrentie op de hypotheekmarkt.
Dit derde scenario achten we niet heel waarschijnlijk voor 2022. Om te beginnen zien we voor 2022 weinig verdere ruimte voor toenemende concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. De concurrentie is namelijk al fors en de hypotheekmarges liggen al op het laagste niveau in 13 jaar tijd.
Een verlaging van de marktrentes is wellicht wel mogelijk, waardoor er een vergelijkbare verlaging mogelijk is bij de hypotheekrentes. Er kunnen meerdere aanleidingen zijn voor een verlaging van de marktrentes. We noemen er een paar die we op dit moment met enige fantasie al kunnen bedenken, maar de kans is misschien wel groter op een nu nog niet voorzienbare gebeurtenis. Als de omikron variant niet alleen besmettelijker blijkt te zijn maar ook meer ziekmakend, dan kan dit in 2022 tot extra maatregelen leiden die de economie schaden. Ook een nieuwe besmettelijkere en dodelijkere variant, bijvoorbeeld de ypsilon
variant, kan grote economische schade brengen.
Een Russische inval in Oekraïne of faillissementen bij Chinese vastgoedreuzen kunnen ook grote invloed hebben op de economie. Al deze voorbeelden kunnen aanleiding geven voor
hernieuwde stimulering door centrale banken, waardoor de rente alsnog naar beneden gaat. Maar wij denken wel dat het downside potentieel beperkt is, zodat de marktrente en hypotheekrentes met hoogstens enkele tienden nog kan dalen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De overwaarde van huishoudens steeg in 2020 met ongeveer 13% ten opzichte van 2019. Zo blijkt uit cijfers van het CBS. De gezamenlijke hypotheekschuld steeg in 2020 naar bijna € 724 miljard; dit was in 2019 bijna € 716 miljard. De belangrijkste oorzaak van deze stijging is dat er meer huishoudens met een koopwoning bij zijn gekomen, die veelal ook een hypotheek nodig hebben. De waarde van de eigen woning steeg in diezelfde periode van €1.441 miljard naar € 1.549 miljard. De cijfers over 2021 zijn nog niet bekend, maar al wel is duidelijk dat de gemiddelde overwaarde nog een behoorlijke groei heeft doorgemaakt in 2021.
De Nederlandsche Bank (DNB) en internationale organisaties waarschuwen nog al eens voor de hoge hypotheekschuld ten opzichte van het bruto binnenlands product (bbp). De hypotheekschuld was in 2020 ruim 90% van het bbp. Maar als je naar de risico’s wilt kijken, is het logischer om dit af te zetten tegen twee andere criteria, namelijk de waarde van de woningen en de verhouding van de maandlasten ten opzichte van het inkomen. Uitgedrukt als percentage van de waarde van de woningen is onze gezamenlijke hypotheekschuld nog geen 47%. De meeste huishoudens kunnen dan ook een eventuele huizenprijsdaling prima opvangen. Dankzij de fors gedaalde hypotheekrente gaat voor de meeste huishoudens een lager percentage van het maandelijkse inkomen naar de hypotheeklasten. Het zijn met name starters die op beide punten nog kwetsbaar zijn.
Hoe ouder, hoe hoger de gemiddelde overwaarde. Bovendien zien we dat hoe hoger de leeftijd, hoe groter het deel van de huishoudens dat helemaal geen hypotheek meer heeft.
Waar is die overwaarde aan te danken? Wonen ouderen in duurdere woningen? Als we naar de gemiddelde waarde van woningen in de verschillende leeftijdsklassen kijken, dan is dat niet het geval. De gemiddelde waarde van de woning van de 85-plusser is met € 351.000,- zelfs iets lager dan bijvoorbeeld in de leeftijdsklasse 45 tot 55 jaar, waar de gemiddelde waarde van de woning het hoogst is met een gemiddelde waarde van € 364.000,-.
De overwaarde is vooral te danken aan de steeds lager wordende hypotheekschuld. Zo heeft maar liefst 64% van de gemiddelde 85-plussers helemaal geen hypotheek meer en als ze wel een hypotheek hebben, bedraagt die gemiddeld slechts een kleine €82.000,-. Terwijl in de leeftijdscategorie 55 tot 65 jaar ‘slechts’ 16% geen hypotheek heeft, en bij degenen die wel een hypotheek hebben, bedraagt deze gemiddeld ruim € 222.000,-.
Bovenstaande cijfers zijn allemaal gebaseerd op die van 2020. Door de forse stijging van de huizenprijzen in 2021 zal de overwaarde nog verder gegroeid zijn.
Als vijftig-, zestig-, zeventig- of tachtigplusser wil je misschien wel deze overwaarde te gelde maken. De makkelijkste manier is natuurlijk je woning verkopen, waardoor de overwaarde vrij valt. Maar je zult ook dan weer ergens moeten wonen. Daarbij geldt vaak: hoe ouder, hoe vaker voor een huurwoning gekozen als volgende woning.
Als je lekker in je eigen woning wilt blijven wonen dan kun je je hypotheek verhogen of een tweede hypotheek nemen. Je inkomen en je toekomstig pensioeninkomen moeten dan wel voldoende zijn. Het voordeel is dat je nu voor een lange periode de rente tegen een laag tarief kunt vastzetten. Je extra maandlasten zijn laag, zeker als de extra hypotheek een aflossingsvrije hypotheek kan zijn. Een aflossingsvrije hypotheek is mogelijk tot 50% van de waarde van de woning.
Wij zien in de praktijk veel verschillende redenen om de hypotheek te verhogen of een tweede
hypotheek te nemen:
Er zijn erg veel verschillende mogelijkheden met betrekking tot het verzilveren van je overwaarde. Op onze website vertellen we je nog meer, zodat jij weet hoe je je overwaarde kunt benutten op een manier die bij jou past.
Al zes weken zit er nagenoeg geen beweging in de hypotheekrentes. We zien wel een heel beperkt aantal kleine hypotheekrente wijzigingen, maar het aantal is heel beperkt en doordat kleine verhogingen en kleine verlagingen zich afwisselen, blijven de gemiddelde hypotheekrentes nagenoeg gelijk.
In die zes weken is het op de hypotheekmarkt dus erg rustig, terwijl op de kapitaalmarkt de rente wel met ruim 20 basispunten daalde. Dat betekent dat geldverstrekkers weer iets voordeliger geld kunnen inkopen, dat ze daarna uit kunnen zetten in hypotheken. Toch is het niet zo raar dat geldverstrekkers niet massaal de hypotheekrentes verlaagd hebben in de afgelopen periode. De marges van geldverstrekkers liggen dit jaar een stuk lager dan de afgelopen jaren. Sinds 2008 zijn de marges niet zo laag geweest. Vanwege het feit dat we geen inzicht hebben in de daadwerkelijke inkoopprijzen en de verschillende kosten die komen kijken bij hypotheken, hanteren we als vergelijkingsmaatstaf voor de brutomarges (dus voor kosten) het verschil tussen de kapitaalmarktrente (10 jaar) en de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG.
De afgelopen zes weken is de brutomarge gestegen van 1,03 naar 1,30. Dat betekent dat er iets meer marge behaald wordt dan gemiddeld dit jaar. Maar het is nog steeds lager dan de laagste gemiddelde marge in de afgelopen twaalf jaar. Geldverstrekkers zullen daarom niet enorm geneigd zijn om nu al de hypotheekrentes fors te verlagen.
Voor de marktrente breekt een interessante week aan met belangrijke vergaderingen bij de centrale banken in de Verenigde Staten en Europa. De Fed en ECB zullen meer inzicht geven hoe zij tegen de huidige economische omstandigheden aankijken, met enerzijds een hoge inflatie en anderzijds de economische onzekerheden als gevolg van toenemende corona besmettingen en de nieuwe omikron variant. Verhogingen van de beleidsrente zit er nog niet in, maar vooral beslissingen over (eventueel versnelde) afbouw van de opkoopprogramma’s kan invloed hebben op de marktrente.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het aantal auto’s dat loopt via een private lease contract is gestegen van 64.000 in 2016 naar 214.000 in 2020. Dat is 3% van de totale voorraad aan personenauto’s. Private lease maakt nog steeds een sterke groei door, mede doordat het bij de overstap naar een elektrische auto vaak om veel geld gaat. Steeds vaker kiezen consumenten daarom voor private lease. Enerzijds doordat ze niet een bedrag in één keer op tafel hoeven te leggen, anderzijds ook door de zekerheid dat je niet opeens geconfronteerd zult worden met incidenteel hoge onderhoudskosten. Wat ze zich daarbij misschien niet goed realiseren is dat het in de toekomst grote invloed kan hebben op het afsluiten van een hypotheek.
Omdat je maandelijks vaste lasten hebt, wordt hier rekening mee gehouden bij het bepalen van de hoogte van een hypotheek. Op dit moment wordt in een BKR een private lease contract opgesplitst in twee delen. Een deel voor de financiering (65%) en een servicedeel (35%) voor onder andere wegenbelasting, onderhoud en autoverzekering. Alleen die 65% verlaagt op dit moment het maximaal te krijgen hypotheekbedrag. De maximale maandlast wordt verlaagd met 2% van 65% van het totale private lease contract.
Een voorbeeld:
Anton heeft een inkomen van € 80.000,-. Anton wil weten hoeveel hij kan lenen als hij de rente 20 jaar vast zet tegen een rente van 1,9%. Anton kan dan € 429.649,- lenen als hij géén private lease contract heeft.
Maar wat als Anton wel een private lease contract heeft? Hij betaalt bijvoorbeeld 4 jaar lang € 500,- per maand. De maximale hypotheeklast wordt dan verlaagd met 2% van 65% van 48 maal € 500,-; ofwel 312,-. Hij kan daardoor ruim € 85.000,- minder aan hypotheek krijgen; namelijk € 344.085,-.
Vanaf 1 januari 2022 wordt bij een financiële verplichting rekening gehouden met de werkelijke betalingsverplichting als die hoger is dan de 2% berekening.
In bovenstaand voorbeeld is de werkelijke betalingsverplichting 65% van € 500,-, ofwel
€ 325,-. Dat is hoger dan in de oude berekening gebruikte € 312,-.
Per 1 januari 2022 kan Anton in dit voorbeeld € 340.520,- aan hypotheek krijgen. Dus
€ 3.500,- minder dan op 31-12-2021.
Maar het wordt nog een stuk ongunstiger per 1 april 2022. Want dan wordt door het BKR geen rekening meer gehouden met 65% van het totale private lease contract, maar 100%. Dat betekent dat vanaf 1 april 2022 rekening wordt gehouden met de hoogste van de volgende twee:
In dit geval wordt dus rekening gehouden met een maandlast van € 500,- en wordt de maximale hypotheek per 1 april 2022 € 292.527,-. Dat is ruim € 50.000,- minder dan nu. In totaal kan er vanaf 1 april 2022 dus ruim € 137.000,- minder geleend worden als gevolg van het private lease contract.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
In 2022 gaan de belastingtarieven iets omlaag, tenminste in de eerste schijf voor mensen jonger dan de AOW leeftijd en in de eerste twee schijven voor mensen die minimaal de AOW leeftijd hebben. Maar het zijn wel echt hele kleine verlagingen.
In 2022 zijn er dus twee belastingschijven. Tot € 69.398 betaalt u 37,07% aan belasting en over het meerdere 49,50%. Mensen boven de AOW leeftijd betalen 19,17% tot € 35.472, 37,07% tot € 69.398 en 49,50% vanaf een inkomen van € 69.398,-.
Door de nihile wijziging in de belastingschijven in 2022 is de hypotheekrenteaftrek iets verlaagd. Het tarief voor de eerste schijf van de inkomstenbelasting (en de eerste en tweede schijf voor mensen die de AOW leeftijd al bereikt hebben) gaat omlaag van 37,1% naar 37,07%. Het betekent voor de lagere en middeninkomens dat de hypotheekrenteaftrek tegen een iets lager percentage gaat, maar dat is zo verwaarloosbaar dat het voor de meeste huishoudens meestal om nog geen euro op jaarbasis gaat. Dat is anders voor hogere inkomens.
Voor de hogere inkomens gaat de maximale hypotheekrenteaftrek meer omlaag, namelijk van 43% in 2021 naar 40% in 2022. Stel je hebt een hypotheek van € 400.000,- en je hypotheekrente bedraagt 2%, dan betaal je op jaarbasis € 8.000 aan hypotheekrente (voor de eenvoud gaan we even uit van een aflossingsvrije hypotheek). Je hypotheekrenteaftrek is in 2022 per maand dan € 20,- lager. Overigens zijn er ook genoeg huishoudens die een rente vast hebben gezet voor 4% of hoger. Dan gaat het dus al om € 40,- minder aftrek per maand.
Eigenwoningforfait omlaag
Het eigenwoningforfait gaat omlaag van 0,5% in 2021 naar 0,45% in 2022. Maar bedenk wel dat de WOZ-waarde van je woning ook stijgt. Voor woningen met een WOZ-waarde lager dan € 75.000,- of hoger dan € 1.110.000,- geldt een ander percentage voor het eigenwoningforfait.
Stel de WOZ-waarde van je woning is voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 300.000,-. Het eigenwoningforfait, het bijtellingsbedrag voor de inkomstenbelasting was dan € 1.500,-. De lagere en middeninkomens betalen daar ongeveer € 46,- per maand belasting over.
Stel de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 stijgt met 9%. De WOZ-waarde neemt dan toe naar € 327.000,-. Het eigenwoningforfait in 2022 komt dan uit op ongeveer € 1.472,-. De lagere en middeninkomens betalen in 2022 daar dan ongeveer € 45,- per maand belasting over. Een netto meevaller van ongeveer € 1,- per maand.
Stijgt de WOZ-waarde van je woning harder of heb je een hoger inkomen, dan ben je al snel duurder uit in 2022.
De Wet Hillen wordt volgens schema verder afgebouwd in 2022. Dat betekent dat mensen met geen of een geringe eigenwoningschuld nog maar 86 2/3% van de bijtelling van het eigenwoningforfait als aftrekpost mogen opvoeren. Dit treft vooral oudere woningeigenaren; maar ook dit betekent dat de netto hypotheeklast met slechts een paar euro per maand omhooggaat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Wie een studieschuld heeft en een hypotheek wil afsluiten, kan een minder hoge hypotheek krijgen. Reden is dat bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek rekening wordt gehouden met de maandelijkse lasten die horen bij de studieschuld. In september 2015 is het nieuwe leenstelsel ingegaan met de studielening. Een veel gehoord verwijt is dat door de invoering van die studielening starters op dit moment veel minder hypotheek kunnen krijgen dan met de oude studiefinanciering. Op basis van de gemiddelden vanuit het CBS blijkt dat de invoering van het nieuwe leenstelsel niet de oorzaak is.
Is de gemiddelde studielening dan niet gestegen sinds de invoering in 2015? Jawel, gemiddeld van € 12.400,- in 2015 naar € 15.200,- in 2021; zo blijkt uit cijfers van het CBS van afgelopen week. Maar vanwege het feit dat in die totalen ook de oude studiefinanciering zit, kunnen we beter kijken naar twee leeftijdscategorieën:
Waarbij we moeten bedenken dat voor een belangrijk deel van de mensen in de leeftijdscategorie van 20 tot 25 jaar de studielening nog in omvang zal toenemen, omdat ze nog aan het studeren zijn. In de groep 25 tot 30 jaar zal ook een aantal zitten waar de oude studiefinanciering nog van toepassing.
De gemiddelde studieschuld van mensen in de leeftijdscategorie 20 tot 25 jaar is tussen 2015 en 2021 gestegen van € 7.600,- naar € 12.800,-. In de leeftijdscategorie 25 tot 30 jaar steeg de gemiddelde studieschuld van € 15.900,- naar € 19.100,-.
Wat zijn de gevolgen van de studielening voor de maximale hypotheek? In 2015 werd bij de maximale hypotheekberekening rekening gehouden met extra maandlasten ter grootte van 0,75% van de oorspronkelijke studieschuld. Inmiddels is dit percentage verlaagd voor ‘oude’ studieschulden naar 0,65%. Voor de maximaal berekening wordt voor een nieuwe studieschuld rekening gehouden met een extra last van 0,35%.
Wat betekent dit voor de berekening van de maximale hypotheek van twee starters met beiden een bruto jaarinkomen van € 32.500,-? We maken de berekening op basis van de hypotheeknormen 2022 en een hypotheekrente van 1,4% (20 jaar vast met NHG).
Zonder studieschuld kan dit koppel € 318.307,- aan hypotheek krijgen.
Stel dat ze in de leeftijdscategorie 20 tot 25 jaar vallen. Hebben ze elk een oude studieschuld ter grootte van het gemiddelde van 2015 in deze leeftijdscategorie, wat neerkomt op € 7.600,-, dan zouden ze in 2022 € 289.278,- aan hypotheek kunnen krijgen. Ruim € 28.000,- minder dan zonder studieschuld. Vergelijken we dat met een stel met een hogere, gemiddelde studielening onder het nieuwe stelsel van € 12.800,-, dan kunnen zij maximaal € 291.981,- lenen. Ondanks de hogere gemiddelde studieschuld, kunnen ze dus ruim € 2.700,- meer lenen dan het stel met een gemiddeld lagere studieschuld uit het oude stelsel.
In de leeftijdscategorie 25 tot 30 jaar, waar de gemiddelde schulden nog iets groter zijn, zijn de verschillen nog groter. Met een gemiddelde oude studieschuld van elk € 15.900,- bedraagt de maximale hypotheek € 257.574,-. Met een gemiddelde nieuwe studielening van € 19.100,-, is de maximale hypotheek € 279.023,-. De maximaal berekening onder de nieuwe regeling pakt ondanks de hogere gemiddelde schuld bijna € 21.500,- hoger uit.
De oorzaak dat steeds meer starters moeite hebben met het vinden van een betaalbare koopwoning heeft vooral te maken met de snelle stijging van de huizenprijzen en dus niet met de gestegen studieschulden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het beeld van vorige week was nagenoeg gelijk aan die van de week ervoor, namelijk bijna evenveel hypotheekrente verhogingen als verlagingen. Alleen het aantal hypotheek-rentewijzigingen voor de meest afgesloten rentevaste periodes lag een stuk lager dan de week ervoor.
Zolang er geen duidelijke beweging in de marktrente komt, zullen we waarschijnlijk dit wisselende beeld van verhogingen en verlagingen bij de hypotheekrentes zien. Waarbij de marktrente de komende tijd nog alle kanten op kan. Door het oplaaiende coronavirus zien we steeds meer maatregelen doorgevoerd worden in Nederland en andere Europese landen. De economie heeft tot nu toe aangetoond hier veerkrachtig mee om te gaan, maar dit kan mogelijk toch invloed hebben op de besluitvorming van bijvoorbeeld de Europese Centrale Bank (ECB). De kans lijkt groot dat die in december aankondigt om het pandemie opkoopprogramma van obligaties per maart 2022 te beëindigen, om de stijgende inflatie een halt toe te roepen. Maar als de economische groei inzakt, dan kan de afbouw misschien langer uitgespreid worden, waardoor de marktrente ook minder omhoog zal gaan of misschien zelfs toch weer een beetje naar beneden.
De afgelopen vijf weken zagen wij een toename aan hypotheekaanvragen als gevolg van de stijging in de hypotheekrentes. De gemiddelde hypotheekrentes stegen met drie honderdste (voor bijvoorbeeld 5 jaar vast zonder NHG) tot en met 10 honderdsten, ofwel 0,1% (voor 20 jaar vast zonder NHG). Dat zijn nog geen spectaculaire stijgingen. Dit zijn overigens gemiddelden. Dat betekent dat in de afgelopen vijf weken er ook geldverstrekkers waren waarbij de stijging een stuk kleiner was, of waar zelfs een daling heeft plaatsgevonden; al is dat laatste echt een uitzondering. Er zijn dus ook geldverstrekkers waarbij voor bepaalde rentevaste periodes de stijging veel groter uitviel; namelijk een stijging van 0,27 procentpunt.
De stijging van de hypotheekrentes heeft geleid tot een forse stijging in het aantal hypotheekaanvragen van ongeveer 44%. Een deel van de stijging zit bij hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning door een starter of doorstromer, waarbij de aanvraag deels naar voren is gehaald om nog te kunnen profiteren van de huidige lagere rente.
Maar de grootste stijging, tussen de 80% en 90%, zit bij oversluitingen. Consumenten die enerzijds willen profiteren van de huidige lage hypotheekrente, maar vooral ook de zekerheid willen hebben over hun hypotheeklasten voor een nieuwe, lange rentevaste periode en niet verrast willen worden in de toekomst met een stijgende rente.
Hoe de hypotheekrente zich in de toekomst zal ontwikkelen kan niemand met zekerheid zeggen. Maar consumenten die nu de rente vastzetten, hebben in ieder geval wel de zekerheid dat ze voor langere tijd weten waar ze aan toe zijn. Waarbij wij de kans voor de middellange termijn groter achten dat de hypotheekrente licht stijgt met een paar tienden, in plaats van dat de hypotheekrente nog serieus naar beneden gaat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Afgelopen week was het een rustige week als we kijken naar het totale aantal hypotheekrentewijzigingen. Aan de andere kant voerde ruim de helft van de geldverstrekkers afgelopen week een hypotheekrentewijziging door. Het beeld was daarbij heel verschillend.
Wij krijgen een rentewijziging van een geldverstrekker door in kleuren:
Afgelopen week kregen wij 14 rode berichten, 6 oranje en 8 groene.
Als we alle rentewijzigingen voor de belangrijkste rentevaste periodes bekijken, dan zien we dat een kleine meerderheid een verhoging betrof en een kleine minderheid een verlaging.
De ontwikkeling van de marktrente is zelfs nog onrustiger dan de ontwikkelingen bij de hypotheekrentes. De ene keer beweegt de marktrente omlaag en de andere keer omhoog, waarbij de verschillen tussen de voorgaande dag de laatste tijd groter zijn dan een paar weken geleden.
Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank (DNB), is er niet gerust op dat de inflatie voldoende onder controle is. Op een conferentie gaf hij vorige week aan dat hij gelooft dat de hoge inflatie voor een belangrijk deel tijdelijk is. De verwachting is dat de inflatie aan het eind van 2022 terug zal vallen naar onder de 2%. Maar er bestaat daarnaast wel een groot risico dat de inflatie daar bovenuit gaat komen. Knot geeft daarom alvast een voorzet voor de eerst komende vergadering van de Europese Centrale Bank (ECB) in december. Het corona opkoopprogramma moet wat hem betreft in maart 2022 eindigen en daarnaast moet het reguliere opkoopprogramma vanaf maart niet klakkeloos verhoogd worden. De vermindering van het opkoopprogramma kan in 2022 een opwaartse druk op de rente geven.
We blijven nog maar eens onze rentevoorspelling herhalen: “Voor de middellange termijn verwachten wij dat zowel de marktrente als de hypotheekrente licht gaan stijgen. Waarbij het vooral ook ‘hopen’ is dat het bij een lichte stijging van een paar tienden zal blijven.”
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Best, Amsterdam, Capelle aan den IJssel, Apeldoorn, 8 november 2021 – De vier grootste onafhankelijke hypotheekadviesketens van Nederland - Hypotheek Visie, De Hypotheekshop, De Hypotheker en Van Bruggen Adviesgroep -lanceren in samenwerking met de OvFD vandaag de Advieswijzer. Bij het afsluiten van een hypotheek kan het voor een consument een groot verschil maken op welke wijze het productaanbod aangeboden wordt. Advieswijzer geeft met behulp van drie iconen in één oogopslag inzicht over de totstandkoming van het productaanbod bij het afsluiten van een hypotheek: krijgt de consument persoonlijk advies over het gekozen product, vergelijkt de financiële dienstverlener producten en aanbieders en is de dienstverlener ongebonden.
Onafhankelijk advies is voor veel consumenten geen helder begrip. Met de Advieswijzer willen de adviesketens consumenten duidelijk maken wat de verschillen zijn tussen onafhankelijk advies en een niet onafhankelijk advies. Sinds 2013, met de ingang van het provisieverbod, ontvangt iedere consument voorafgaand, tijdens of na het eerste oriënterende gesprek met een hypotheekadviseur het dienstverleningsdocument (DVD). Uit de evaluatie in 2018 van het provisieverbod door het Ministerie van Financiën blijkt dat de inhoud van het DVD onvoldoende transparantie biedt in het productaanbod en het de consument onvoldoende helpt bij het maken van keuzes. Een nieuwe DVD is in de maak, maar de vier grote onafhankelijke hypotheekadviesketens willen het voor de consument nu al zo helder mogelijk maken.
De Advieswijzer biedt met behulp van drie iconen gemakkelijk inzicht in de totstandkoming van het productaanbod. De drie iconen staan voor persoonlijk advies, uitgebreide vergelijking en ongebonden advies. Het laat zien of de consument advies ontvangt dat is afgestemd op de persoonlijke situatie en wensen, of er een uitgebreide vergelijking van producten en aanbieders plaatsvindt en of de gekozen dienstverlener ongebonden is.
Op de overkoepelende website (www.advies-wijzer.nl) staan de iconen met een extra toelichting waarom persoonlijk advies, een (uitgebreide) vergelijking en een ongebonden dienstverlener zo belangrijk is. De vier onafhankelijke adviesketens zullen de iconen met uitleg ook op hun eigen website en in andere communicatiemiddelen gaan gebruiken. De informatie en iconen helpt de consument een bewustere keuze te maken op welke wijze het productaanbod aangeboden wordt.
Het aantal hypotheekrentewijzigingen is afgelopen week fors afgenomen. Er waren minder geldverstrekkers die de hypotheekrentes aanpasten en ook het aantal rentevaste periodes waarvoor de rentes werden aangepast, was veel kleiner. De trend is nog steeds stijgend, al zagen we ook wel een verdwaalde renteverlaging.
De daling van de marktrente die wij vorige week al meldden, heeft zich de afgelopen week nog iets verder doorgezet. De lagere inkoopprijzen, namelijk een lagere markrente, in combinatie met iets hogere verkoopprijzen, door de recent doorgevoerde hypotheekrente verhogingen, hebben ervoor gezorgd dat de marges bij geldverstrekkers weer iets omhoog gegaan zijn. Maar ze liggen nog altijd een paar tienden onder de gemiddelde marges in de afgelopen jaren.
Het betekent waarschijnlijk wel dat we deze week weer een relatief rustige week gaan krijgen qua hypotheekrentewijzigingen.
We herhalen nog maar eens onze rentevoorspelling: “Voor de middellange termijn verwachten wij dat zowel de marktrente als de hypotheekrente licht gaan stijgen. Waarbij het vooral ook ‘hopen’ is dat het bij een lichte stijging van een paar tienden kan blijven.”
Het Centraal Bureau voor de Statistiek maakte de afgelopen week bekend dat de inflatie in Nederland over oktober het hoogste percentage heeft bereikt in 20 jaar. De inflatie in oktober bedroeg 3,4%. Dat wil zeggen dat de prijzen in oktober 2021 gemiddeld 3,4% hoger lagen dan de prijzen in oktober 2020.
Het mantra van de centrale banken is nog steeds dat het om een ‘tijdelijke’ inflatie gaat als gevolg van aanbodschokken die door de coronacrisis zijn veroorzaakt. Centrale banken moeten dit wel roepen. Want als het niet om tijdelijke inflatie gaat, moeten ze ingrijpen en het opkopen van obligaties stopzetten en haar eigen rente verhogen om te voorkomen dat we in een loon-prijs spiraal komen, en dat kan heel slecht zijn voor de economie.
Hoewel de Fed, de centrale Amerikaanse centrale bank, nog steeds verwacht dat de inflatie tijdelijk hoger is (die bedroeg 5,4% in september) gaat zij de obligatie-aankopen vanaf deze maand terugschroeven met ongeveer $ 15 miljard per maand. Dat betekent dat er in november nog $ 105 miljard wordt aangekocht in plaats van $ 120 miljard en dat wordt elke maand $ 15 miljard minder. Naast de afbouw van de obligatie-aankopen verwachten beleggers dat de Fed volgend jaar twee renteverhogingen zal aankondigen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.