Lagere hypotheek door einde hypotheekrenteaftrek

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) houdt vanaf 1 juli rekening met het einde van de hypotheekrenteaftrek bij de bepaling van de hoogte van de maximale hypotheek. De meeste geldverstrekkers doen dit ook voor hypotheken zonder NHG. Dit kan dus leiden tot een lager te lenen bedrag.

Een eenvoudig rekenvoorbeeld:

Ans, 55 jaar, heeft een inkomen van € 37.500,-. Ze heeft een woning gekocht in 2000 met daarop een aflossingsvrije hypotheek met NHG en met nog een restantschuld van

€ 160.000,-. De woning is € 320.000,- waard. Ze zit bijna aan het einde van de rentevaste periode en wil de hypotheek per 1 augustus graag oversluiten naar een andere geldverstrekker zodat ze nu alvast zekerheid heeft voor een nieuwe periode van 20 jaar, waarbij ze een rente van 1,35% moet gaan betalen. De boeterente en bijkomende kosten kan en wil ze uit haar spaargeld betalen.

Op basis van haar inkomen en zonder rekening te houden met einde hypotheekrenteaftrek, kan ze een hypotheek krijgen van ruim € 171.000,-. Maar omdat de hypotheekrenteaftrek in haar geval eindigt op 1 januari 2031, valt de maximale hypotheek lager uit, namelijk € 146.710,- als ze de hypotheek volledig aflossingsvrij wil houden. Ze kan daardoor niet oversluiten.

De maximale hypotheek die ze wel kan krijgen bedraagt € 157.360,- maar dan mag het aflossingsvrije deel maximaal € 146.710,- zijn. Het restant, dat wil zeggen € 8.650,-, moet als een annuïteitenhypotheek worden afgesloten met een looptijd van 112 maanden, zodat de hypotheek op 1-1-2031 is afgelost. Het betekent dat Ans dus ook nog bijna € 3.000,- extra aan spaargeld moet gebruiken om de hypotheek te verlagen.

Praktijk vaak complexer

In de praktijk zien we vaak dat de voorbeelden een stuk complexer zijn. Want bij Ans zijn we er even van uitgegaan dat ze na 1-1-2020 niet meer is verhuisd. Maar voor de meeste mensen zien we dat er één of meerdere verhuizingen hebben plaatsgevonden; vaak naar duurdere woningen. De hypotheek en de duur van de nog te genieten hypotheekrenteaftrek zit in die gevallen dan ook wat complexer in elkaar.

De belangrijkste boodschap is: heb je een hypotheek afgesloten voor 1 juli 2001, dan moet er bij de berekening van je hypotheekmogelijkheden bij een nieuwe hypotheek of hypotheekomzetting rekening gehouden worden met de beperkte hypotheekrenteaftrek. Voor sommige mensen kan dat betekenen dat ze fors minder kunnen lenen. Een belangrijke groep die dit kan raken zijn mensen die in het verleden de woning met een partner hadden, maar tegenwoordig alleen zijn; omdat de relatie is beëindigd of de partner is overleden.

Soms dubbelop: einde hypotheekrenteaftrek en lager pensioeninkomen

Sommige eind vijftigers en begin zestigers moeten extra goed opletten. Het einde van de hypotheekrenteaftrek zal in een aantal gevallen dicht in de buurt liggen van het bereiken van de pensioenleeftijd. Dat betekent dat zij geconfronteerd kunnen worden met enerzijds het einde van de hypotheekrenteaftrek, waardoor de bruto maandlast de netto maandlast wordt, en anderzijds een lager inkomen, als het pensioeninkomen een stuk lager ligt dan het huidige inkomen. Ook met een lager pensioeninkomen moet rekening gehouden worden bij de maximaal berekening, als dit pensioen binnen 10 jaar wordt bereikt. Dit kan dus zorgen voor een dubbel drukkend effect op de maximaal haalbare hypotheek.

Want het is zaak om te zorgen dat de maandlasten dan wel betaalbaar blijven. Dat kan door misschien de komende jaren toch nog wat extra af te lossen op de hypotheek. Een andere mogelijkheid kan zijn dat bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek (deels) wordt omgezet in een aflossingsvrije hypotheek op het moment van pensionering. Je bespaart je dan de maandelijkse aflossing, waardoor de hypotheeklasten beter betaalbaar worden. Het is dan wel fijn als je de rente voor een lange periode hebt vaststaan, zodat je niet bang hoeft te zijn dat je over een paar jaar toch opeens nog met een veel hogere hypotheeklast te maken krijgt. Bovendien moet je geldverstrekker ook aan deze omzetting mee willen werken.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.