Verlaag je rente-opslag

Veel Nederlanders met een hypotheek zonder NHG laten geld liggen door geen gebruik te maken van hun gestegen huizenprijs en lagere hypotheek

De meerderheid van de Nederlanders, namelijk zes op de tien, die in de afgelopen vijf jaar voor de aankoop van een woning een hypotheek afsloot, deed dat zonder NHG. Niet zo gek als je bedenkt dat steeds meer woningen boven de kostengrens van NHG worden verkocht.

Heb je een hypotheek zonder NHG dan betaal je een rente-opslag ten opzichte van het rentetarief met NHG. Dat is logisch, omdat de geldverstrekker niet de achterliggende garantie van NHG heeft en daardoor iets meer risico loopt, mocht je niet in staat zijn om je hypotheeklasten te betalen. Er is een hele grote kans dat je die rente-opslag kunt verlagen. 

Hoe wordt de rente-opslag bepaald?

Hoe hoger de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning, hoe hoger de rente-opslag. En omgekeerd: hoe lager de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning, hoe lager de rente-opslag.

Een voorbeeld:
Stel je hebt een paar jaar geleden een woning gekocht van € 350.000,- en had ook een volledige hypotheek nodig van € 350.000,-. De verhouding van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning bedraagt 100%. De rente-opslag ten opzichte van het NHG tarief zal in de meeste gevallen ergens tussen de 0,4% en 0,8% geweest zijn; in sommige gevallen bedraagt de opslag zelfs meer dan 1%. De hoogte van de rente-opslagen verschillen per geldverstrekker en liggen in het verleden ook hoger dan op dit moment. 

Had je niet een volledige hypotheek nodig, dan was ook de rente-opslag lager. Laten we naar een concreet voorbeeld bij geldverstrekker X kijken, waarbij klant Y in 2018 de rente voor 20 jaar vastgezet heeft (de rente lag toen een stukje hoger dan nu). T/m 65% van de marktwaarde gold er geen opslag, tussen 65% en 85% marktwaarde gold er een opslag van 0,2% ten opzichte van het NHG tarief en daarboven gold er een opslag van 0,55%.

Uitgaande van een marktwaarde van € 350.000,- betekent dat concreet:

Hoogte hypotheek OpslagRente
NHG hypotheekNHGgeen2,50%
<= € 227.500,-t/m 65% marktwaardegeen2,50%
tussen € 227.501,- en € 297.500,-t/m 85% marktwaarde0,2%2,70%
tussen € 297.501,- en € 350.000,-t/m 100% marktwaarde0,55%3,05%

 

Wanneer kan de rente-opslag omlaag?

Er kunnen twee redenen zijn waarom de rente-opslag omlaag kan:

  1. Doordat je hebt afgelost en daardoor de hypotheek kleiner is geworden. Dat kan zijn door reguliere maandelijkse aflossingen of door extra aflossingen.
  2. Als de waarde van de woning is gestegen.

Hoe groot is de kans dat je kan besparen?

Die kans is heel groot. De belangrijkste reden is de forse huizenprijsstijging in de afgelopen jaren, maar ook de aflossingen op de hypotheek kunnen er toe bijdragen dan de rente-opslag met een paar tiende naar beneden kan.

Hoe langer geleden je de woning hebt gekocht, hoe meer de woningwaarde gestegen zal zijn. Het Kadaster maakte bekend dat tussen mei 2020 en mei 2021 de huizenprijzen met gemiddeld 12,9% zijn gestegen. 
Sinds mei 2019 tot mei 2021 gaat het om een gemiddelde stijging van 22%.
Sinds mei 2018 is de stijging tot nu 30%.
Sinds mei 2017 is de stijging tot nu 42%.
En sinds mei 2016 is de stijging tot nu toe zelfs 53%.

Voorbeeld:
Stel je had in mei 2018 een woning gekocht van € 350.000,- en een annuïteitenhypotheek van € 350.000,- afgesloten, met een rente van 20 jaar vast tegen een rente van 3,05% (de hypotheek is dus 100% van de marktwaarde)

Er van uitgaande dat de prijs van de woning is gestegen met de gemiddelde waardestijging, dan is de marktwaarde nu € 455.000,-. Dankzij de reguliere aflossingen is de hypotheek inmiddels gedaald naar € 328.000,-. Dat betekent dat de verhouding van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning is gedaald naar 72%. De rente-opslag kan verlaagd worden met 0,35% naar 2,7%. Schematisch:

Schema hypotheekrente

Was de woning gekocht in mei 2017 dan is de marktwaarde in mei 2021 al gestegen naar € 497.000,-, als op deze woning de gemiddelde huizenprijsstijging van toepassing is. De hypotheek zou in mei 2021 gedaald zijn naar € 320.000,-. De verhouding tussen de hypotheek en de waarde van de woning bedraagt minder dan 65% en de rente zou zelfs omlaag kunnen naar 2,50%; dat betekent een daling van 0,55%.

Wat moet je doen om een lagere rente-opslag te krijgen?

Om te beginnen het slechte nieuws: niet bij elke geldverstrekker kun je tussentijds de rente-opslag verlagen. Bij een paar geldverstrekkers kan dat alleen aan het einde van de rentevaste periode. Het goede nieuws is dat bij de meeste geldverstrekkers je wel tussentijds de rente-opslag aan kunt laten passen. In veel gevallen heb je dan wel een taxatierapport nodig. Die kost een paar honderd euro, maar dat heb je vaak in één of twee jaar al terugverdiend. Bij 
sommige geldverstrekkers mag je de hogere waarde ook aantonen met een WOZ-waarde beschikking. Maar bedenk je dat die een waarde geeft, die vaak wel een stuk lager ligt dan de werkelijke waarde.

Hoe langer geleden je je hypotheek zonder NHG hebt afgesloten, hoe groter de mogelijke besparing. 

Plan een vrijblijvend eerste gesprek in