Onze hypotheekrenteverwachting voor 2023 die we twee weken geleden communiceerden, staat al weer op losse schroeven. Ons meest realistische scenario was dat de hypotheekrente met een paar tienden zou dalen in 2023. Als spelbreker voor dit scenario zagen we het risico dat de inflatie langer op een substantieel hoger niveau blijft en in 2024 niet richting de 2% gaat.
Op 15 december bleek dat de ECB haar inflatieverwachtingen negatief heeft bijgesteld en verwacht dat de inflatie pas in 2025 richting de 2% gaat. De ECB besloot haar belangrijkste rente, de depositorente, met een half procent te verhogen. Die verhoging zag iedereen wel aankomen, maar verrassend was de negatieve toon van de ECB en de aankondiging dat er in 2023 waarschijnlijk nog meerdere renteverhogingen zullen volgen. De dalende trend bij de marktrentes veranderende meteen in een stijgende trend.
Het betekent dat we onze eerste en meest waarschijnlijke scenario voor de hypotheekrentes iets conservatiever insteken en dat we ook ons tweede pessimistischer scenario niet uit moeten sluiten. Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat de hypotheekrente in 2023 met enkele tienden in de min of plus gaat bewegen. De hypotheekrente blijft dus op een substantieel hoger niveau dan de laatste jaren.
Belangrijk: dit is slechts een voorspelling. Het is heel lastig om de hypotheekrente in de toekomst te voorspellen. Dat heeft 2022 wel laten zien. Op misschien enkele mensen van de Amerikaanse inlichtingendienst na, had niemand voorzien dat Rusland een oorlog zou beginnen tegen Oekraïne en dit land massaal aan te vallen. De energiecrisis die hierdoor ontstond, zorgde voor een veel grotere stijging van de inflatie dan economen verwachtten. Dat de hypotheekrentes net als in de jaren zeventig niet tweecijferig zijn geworden, komt doordat nog steeds de verwachting is dat de inflatie slechts tijdelijk op dit extreme niveau staat.
Omdat de realiteit meestal grilliger is dan onze verwachtingen geven we naast onze voorspelling die we het meest reëel achten, ook nog een positiever en negatiever scenario. Waarbij we aangeven waar deze scenario’s van afhankelijk zijn. Maar ook hier geldt dat uiteindelijk alle scenario’s ingehaald kunnen worden door de werkelijkheid.
Zoals we in de inleiding al schreven, verwacht Van Bruggen Adviesgroep als het meest waarschijnlijke scenario dat de hypotheekrente rond het huidige niveau zullen liggen, met misschien een kleine daling of stijging van enkele tienden. Wij verwachten dat de inflatie in 2023 fors omlaaggaat, maar nog steeds op een veel hoger niveau uit zal komen dan rond de gewenste 2% die de Europese Centrale Bank (ECB) als doelstelling heeft.
Dat de inflatie omlaaggaat, komt doordat de hoge energieprijzen voor een groot deel uit de nieuwe inflatiecijfers gaan lopen. Want als de energieprijzen op hetzelfde hoge niveau blijven als afgelopen jaar, betekent dat deze 0% bijdragen aan de inflatie in 2023. Tot zover het goede nieuws. Want het lijkt er namelijk niet op dat de energieprijzen fors naar beneden zullen gaan in 2023 of 2024. De hoge energieprijzen zorgen ervoor dat er een spiraal is van hogere prijzen voor diensten en producten en lonen. Bedrijven vragen hogere prijzen om te compenseren voor de hogere energiekosten, de hogere materiaalkosten en de hogere personeelskosten. Inmiddels is de ECB net als wij al een stuk minder optimistisch geworden en verwacht zij dat de inflatie hoger uitvalt dan de eerdere voorspellingen voor 2023 en 2024. De inflatie zal in 2023 in Europa waarschijnlijk wel dalen naar een verwacht niveau van 6 à 7%, maar de inflatie gaat pas in 2025 richting de 2%. Ook lijkt onze verwachting uit te komen dat de ECB in 2023 meer dan één renteverhoging gaat doorvoeren. Vaak zien we dat aan het begin van een nieuw jaar geldverstrekkers weer met een schone lei beginnen en zich in de picture willen zetten met lagere hypotheekrentes, waardoor onderling de concurrentie toeneemt.
Wij verwachten die concurrentie zeker voor 2023, omdat onze verwachting is dat er substantieel minder hypotheken zullen worden afgesloten in 2023 in vergelijking met de jaren 2020 tot en met 2022. Geldverstrekkers zullen dus harder hun best moeten doen om hun hypotheken te slijten aan consumenten. Maar als de stijgende trend van de marktrentes aanhoudt, zal er geen ruimte zijn voor verlagingen en mogen we blij zijn als de hypotheekrentes niet mee gaan stijgen.
Maar een veel verdere daling zit er waarschijnlijk niet in en in de loop van 2023 krijgen we mogelijk wel weer een lichte stijging van de hypotheekrentes, als blijkt dat de inflatieverwachtingen voor 2024 onvoldoende richting de 2% zijn gedaald.
We waren in 2022 hard op weg naar hypotheekrentes van 5%. De gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast zonder NHG bereikte dit jaar in oktober een hoogtepunt van 4,95% en voor langere rentevaste periodes gingen we er zelfs overheen. De laatste maanden hadden we gelukkig weer te maken met een lichte daling van de hypotheekrentes.
Het pessimistische scenario met opnieuw een stijging richting 5% en wellicht licht er overheen, achten wij niet het meest reëel, maar er hoeft ook niet heel veel voor te gebeuren dat dit scenario werkelijkheid wordt.
Het pessimistische scenario kan bijvoorbeeld optreden als de energiecrisis nog verder verhevigd en de inflatie langer hoog blijft. Bijvoorbeeld doordat er een zware winter komt, de gasvoorraden in de zomer onvoldoende gevuld kunnen worden, de OPEC besluit om de productie van olie te verminderen om de prijs te stuwen en/of de economie van China weer op volle toeren gaat draaien.
Een ander negatief scenario is dat de negatieve spiraal van prijs- en loonsverhogingen zich sterker doorzet dan tot nu toe verwacht. We zien steeds vaker dat vakbonden forse looneisen stellen, het minimumloon gaat fors omhoog, waardoor ook bedrijven deze hogere loonkosten in de prijzen van hun producten en diensten meenemen.
De ECB heeft inmiddels haar inflatieverwachtingen naar boven bijgesteld. Het gaat spannend worden of het inderdaad lukt om de inflatie op de langere termijn goed naar beneden te drukken. Als er onder beleggers onvoldoende vertrouwen is dat de inflatie serieus omlaag gaat in 2024 en 2025, dan gaan ze een hogere rente vragen en krijgen consumenten met een stijgende hypotheekrente richting 5% te maken.
Dit laatste scenario achten wij het minst waarschijnlijk, er moet dan wel veel samenvallen. Het zou heel mooi zijn als er een einde komt aan de energiecrisis, maar dat lijkt niet heel waarschijnlijk. We moeten vooral hopen op een zachte winter en voor de mensen in Oekraïne op een einde van de oorlog met Rusland. Al lijkt het onwaarschijnlijk dat we dan opeens weer massaal goedkoop gas uit Rusland gaan halen.
Een ander scenario is dat we in een zware recessie komen die er tevens toe leidt dat de inflatie hard achteruitgaat. Ook die combinatie lijkt voor alsnog niet heel waarschijnlijk. Op dit moment koersen we naar een lichte recessie en als we in een zware recessie komen, dan lijkt een gevaarlijke combinatie met een nog steeds te hoge inflatie waarschijnlijker dan een combinatie met lage inflatie. Daardoor zal er weinig tot geen ruimte zijn voor de ECB om de
rente weer te verlagen.
Wat de variabele hypotheekrente betreft is het een stuk eenvoudiger om de ontwikkelingen voor begin 2023 te voorspellen. Naar alle waarschijnlijkheid wordt de stijgende lijn van de afgelopen maanden voortgezet. Het ECB heeft eerder namelijk al aangekondigd dat we nog een extra verhoging van de rente kunnen verwachten. Onze voorspelling is dat we in 2023 niet één, maar twee renteverhogingen van ieder 0,5% gaan zien. Onze verwachting voor de variabele rente in 2023 is dan ook dat deze in totaal met 1% zal gaan stijgen.
Op de langere termijn (2025-2028) is de verwachting dat we naar meer neutrale rentes van de ECB gaan, de inflatie weer rond de 2% komt en er voldoende geld voor hypotheken beschikbaar is.
Een terugkeer naar hypotheekrentes tussen de 1 en 2% achten wij niet waarschijnlijk, maar hypotheekrentes tussen de 3 en 3,5% behoren tot de mogelijkheden. Maar het blijven slechts voorspellingen en waarschijnlijk worden we zowel voor 2023 als voor de lange termijn toch weer verrast door ontwikkelingen die we niet hadden voorzien.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
