De huizenmarkt is in een rap tempo aan het veranderen. ABN AMRO bank verwacht dat de huizenprijzen in 2023 met 2,5% gaan dalen. Veel huishoudens hebben het zwaar door de hoge inflatie die zich vertaald in hoge energieprijzen en dure boodschappen. De hypotheekrente is verviervoudigd in een jaar tijd. Economen waarschuwen dat we afstevenen op een recessie. Als consument word je daar niet vrolijk van en sommigen zullen zich nog de krediet- en eurocrisis herinneren toen meer dan een miljoen huishoudens een woning hadden die onder water stond. Dat wil zeggen hun hypotheek was groter dan de waarde van hun woning.
Welke risico’s zijn er nu voor huizenbezitters en voor wie hebben die impact en voor wie niet of minder?
Voor de meeste huizenbezitters maakt het op korte termijn helemaal niet uit dat de hypotheekrente fors stijgt. In Nederland hebben de meeste huishoudens hun hypotheekrente lang vastgezet. De Nederlandsche Bank (DNB) meldde afgelopen week dat in het eerste kwartaal van 2022 de gemiddeld afgesloten rentevaste periode meer dan 15 jaar bedroeg. Dat komt ook overeen met onze cijfers, want in de afgelopen jaren werd de rente vaak voor 15, 20 of zelfs 30 jaar vastgezet en ook nog eens tegen hele lage rentetarieven.
Een kleine groep huizenbezitters heeft een rentevaste periode die binnenkort of de komende jaren afloopt. Voor een groot deel van hen geldt dat als zij ongeveer tien jaar geleden de rente hebben vastgezet, dit tegen een iets hoger rentepercentage was dan dat deze nu is. Zij gaan er dus nog steeds op vooruit als ze aan het einde van hun rentevaste periode komen. Maar voor degene die in 2014 of 2015 de rente heeft vastgezet zal mogelijk in de toekomst wel met een hogere rente geconfronteerd worden. Al blijft het uiteraard ook lastig om de ontwikkeling van de hypotheekrente te voorspellen voor 2024 en 2025.
Wie gaat verhuizen naar een volgende woning kan waarschijnlijk zijn huidige lage hypotheekrente meeverhuizen. Het is wel belangrijk dat je goed navraagt onder welke voorwaarden dat kan. Alleen voor het deel dat je extra gaat lenen betaal je de hogere rente van nu, waardoor over het algemeen de impact beperkt is.
De grootste impact van de hogere hypotheekrente is er voor starters. De hoge rente drukt het maximaal te lenen bedrag, maar veel belangrijker nog hun netto hypotheeklasten zijn een stuk hoger en ook lossen starters de eerste jaren minder af bij een annuïteitenhypotheek.
De huizenmarkt is in een rap tempo aan het veranderen. De NVM meldde begin oktober dat de gemiddelde prijsstijging op jaarbasis gedaald is naar 2% en ABN AMRO verwacht dus een prijsdaling van 2,5% in 2023. Al met al lijkt een beperkte huizenprijs daling waarschijnlijk en dat is eigenlijk ook wel gezond.
‘Maar wat als?’ is ook een goede vraag om je te stellen en dat heeft De Nederlandse Bank (DNB) gedaan. Wat als de huizenprijzen met 20% zouden dalen? Volgens DNB krijgt dan 13% van de huishoudens te maken met een hypotheek die hoger is dan 90% van de waarde van de woning. Waarvan 8% van de huiseigenaren zelfs een hypotheek zou hebben die meer bedraagt dan de waarde van de woning.
Wie zijn de risicogroepen?
Over het algemeen geldt dat hoe langer geleden je een woning hebt gekocht, hoe meer overwaarde je hebt. De meeste huishoudens komen dan ook niet in gevaar bij een prijsdaling van 20%. Vaak is dat namelijk de prijsstijging die ze in de afgelopen 1 à 2 jaar hebben meegemaakt.
Een groep die wel risico loopt zijn vooral starters die het afgelopen jaar of de afgelopen jaren een huis hebben gekocht, en bijvoorbeeld ook nog eens overboden hebben, en een volledige financiering nodig hadden. Komen die dan meteen in de problemen?
Nee, want zolang ze in hun huis blijven wonen maakt het in feite niet uit wat de ‘papieren’ waarde van hun woning is. Dat wordt alleen anders als ze willen verhuizen, omdat ze bijvoorbeeld in een andere stad een baan krijgen of vervelender als de relatie eindigt of de lasten niet meer betaald kunnen worden door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Overigens geldt ook voor starters dat de risico’s in de loop van de tijd kleiner worden, doordat ze ook aflossen op hun hypotheek.
Een rekenvoorbeeld: een stel starters hebben een tijdje geleden een woning gekocht voor € 400.000,-. Ze hebben een hypotheek van € 400.000,- afgesloten tegen een rente van 2% 20 jaar vast. Als de waarde van hun woning met 20% daalt, dan is hun woning nog € 320.000,- waard.
Als ze een jaar geleden een volledige annuïteitenhypotheek hebben afgesloten, dan hebben ze inmiddels bijna € 9.900,- afgelost, na 2 jaar is dat € 19.900,- en na 3 jaar is dat ruim € 30.000,-. Dat betekent dat bij een prijsdaling van 20% ten opzichte van de oorspronkelijke prijs ze na 3 jaar aflossing nog een restantschuld zouden hebben van € 50.000,-. Hoe verder in de tijd, hoe lager de restschuld wordt.
Dat de meeste starters dankzij de fiscale regelgeving een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluiten, zorgt er dus voor dat starters minder kwetsbaar zijn voor een prijsdaling. Zeker als we dit vergelijken met de situatie voor de kredietcrisis, toen je ook de bijkomende kosten in de hypotheek kon meefinancieren en er vaak een groot deel aflossingsvrij werd afgesloten.
De hypotheeklasten zijn voor de meeste huishoudens constant. Toch kan de betaalbaarheid van die hypotheeklasten in gevaar komen door de hoge energieprijzen en kosten voor levensonderhoud. Dat hebben we de afgelopen maanden gezien. Maar een ander voorbeeld zagen we tijdens corona toen bepaalde mensen een belangrijk deel of hun volledige inkomen zagen wegvallen. Dit treft/trof een brede groep huishoudens. Geldverstrekkers merken daar overigens beperkt iets van, omdat over het algemeen huishoudens als eerste hun hypotheeklasten betalen, ook als het financieel zwaarder wordt.
Bekijken we de risico’s en de groep die dit het meest treft, dan springt de starter eruit. Het is dan ook een goede zaak dat we in Nederland een goed vangnet hebben voor de hiervoor genoemde risico’s, namelijk de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De kostengrens om in aanmerking te komen voor NHG gaat omhoog van € 355.000,- in 2022 naar € 405.000,- in 2023. Dat is belangrijk omdat daarmee een belangrijk deel van de starters gebruik kan maken van NHG en de bescherming die NHG biedt. Dat ze dan ook een rentekorting krijgen is mooi meegenomen, maar het vangnet is veel belangrijker.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
