Januari

Ben je van plan om in 2021 een (andere) woning te kopen, laat dan altijd voordat je op huizenjacht gaat door je financieel adviseur een maximaal berekening maken. Ga niet blind af op een maximaal berekening op een website, omdat die geen rekening houdt met je bestaande hypotheek, waardoor je vaak minder kunt lenen.

Lopende annuïteitenhypotheek drukt nieuwe maximale hypotheek

Een bestaande hypotheek en vooral een lopende annuïteitenhypotheek kan een grote invloed hebben op de maximale hypotheek voor een nieuwe woning. Dat komt omdat bij een nieuwe annuïteitenhypotheek de hypotheekrente niet aftrekbaar is als je deze volledig voor een looptijd van 30 jaar afsluit. Om renteaftrek te houden moet het restantbedrag van de oude annuïteitenhypotheek in de nieuwe hypotheek dezelfde looptijd hebben. Dit kan betekenen dat je mogelijk tienduizenden euro’s minder kunt lenen, afhankelijk van je specifieke, persoonlijke situatie.

Rekenvoorbeeld
Els en Hans hebben een inkomen van respectievelijk € 45.000,- en € 30.000,-.
Stel dat Els en Hans starters zijn, dan kunnen ze bij een rente van 1,6% maximaal € 410.786,- aan hypotheek krijgen.
Maar stel dat ze in maart 2013 al een woning kochten van € 300.000,- en toen een annuïteitenhypotheek afsloten van ook € 300.000,-, met een rente van 5%.
De restanthypotheek, acht jaar later is € 258.000,-.
De restant looptijd is dus nog 22 jaar. Bij verkoop van de woning profiteren ze er wel van dat ze naar de lagere hypotheekrente mogen.

De maximale hypotheek voor Els en Hans bedraagt nu € 337.429,-.
Dat is bijna € 75.000,- minder dan in een startersituatie en het bedrag dat op de meeste websites getoond zal worden bij een maximaal berekening.
De totale hypotheek bestaat dan voor € 258.000,- uit een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 22 jaar en een rente van 1,6% en voor € 79.429,- uit een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar en een rente van 1,6%.
Hoe langer de annuïteitenhypotheek al loopt, hoe groter het effect op de maximale hypotheek. Andersom geldt ook: hoe korter de annuïteitenhypotheek loopt, hoe minder groot het effect is op je maximale hypotheekmogelijkheden.

Andere hypotheekvormen

Bovenstaande geldt ook als je een lopende lineaire hypotheek hebt. Ook bij andere hypotheekvormen kan de lopende hypotheek invloed hebben op de maximale hypotheek. Bovendien gelden er regels voor het deel van de hypotheek dat maximaal aflossingsvrij mag worden afgesloten.

Heb je een lopende annuïteiten- of lineaire hypotheek, dan kan het soms zinvol zijn om de hypotheekvorm te wijzigen zodat je meer kunt lenen. Let er dan wel op dat dit mogelijk gevolgen kan hebben voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.

Bewijs van leencapaciteit

Heb je dus een bestaande hypotheek en wil je weten hoeveel je kunt lenen voor een nieuwe woning? Maak dan een afspraak met je financieel adviseur zodat hij/zij een ‘Bewijs van leencapaciteit’ voor jou kan opstellen, dat rekening houdt met je persoonlijke situatie. Naast je huidige hypotheek kan de adviseur ook rekening houden met de wens voor de nieuwe rentevaste periode. De meeste websites rekenen met een rente van 10 jaar vast, maar misschien wil jij wel langer zekerheid hebben over de hoogte van je hypotheeklasten. Bij een langere rentevaste periode van bijvoorbeeld 15 of 20 jaar vast hoort een hogere rente en dan kun je meestal net iets minder lenen.

Met een bewijs van leencapaciteit krijg je niet alleen zelf vooraf meer zekerheid over hoeveel je kunt lenen. In het aankoopproces kan het ook een overtuigend document zijn om richting de verkoper en de makelaar te overleggen, zodat er voor de verkoper minder onzekerheid is of jij de prijs die je biedt wel kunt betalen.

De NVM maakte vorig week bekend dat de prijs van de gemiddeld verkochte woning in 2020 met maar liefst 11,6% was gestegen. Dat is de hoogste stijging in de afgelopen vijf jaar en gemiddeld komen we de laatste vijf jaar uit op een stijging van bijna 10% per jaar. Met name dankzij rentedalingen in de jaren 2016, 2017 en 2019 kon de hogere benodigde hypotheek een stukje gecompenseerd worden, waardoor in die jaren de stijging van de bruto maandlasten minder hard ging dan de prijsstijging of zelfs nagenoeg op 0% uitkwam (2019).

Maar doordat afgelopen jaar de hypotheekrente per saldo gelijk eindigde zoals die begon, stegen de bruto maandlasten in 2020 ten opzichte van 2019 voor een vergelijkbare woning; namelijk net als de huizenprijzen met 11,6%. Doordat de inkomens in de afgelopen vijf jaar veel minder hard stegen, betekent dit dat de betaalbaarheid met uitzondering van het jaar 2019 elk jaar omlaag is gegaan.

In onderstaande tabel laten we voor een stel, dat elk een modaal inkomen heeft, zien hoe de ontwikkeling was van dit gezamenlijke modale inkomen, de huizenprijs, de hypotheekrente en de bruto maandlasten in de afgelopen vijf jaar: 

Verhuizer/doorstromer veel beter uit dan starter

In vergelijking met de starter zijn de effecten voor de betaalbaarheid voor een doorstromer veel minder negatief. Want de doorstromer heeft het grote voordeel dat hij voor zijn bestaande woning ook profiteert van de huizenprijsstijging. Bovendien heeft de doorstromer de afgelopen jaren al een deel van zijn bruto maandlast besteed aan de aflossing, waardoor zijn hypotheek ook nog iets lager is geworden. Dat resulteert in een grote overwaarde, waardoor de doorstromer meer speelruimte heeft om een hogere prijs te bieden dan een starter en hij dankzij deze overwaarde een lagere hypotheek nodig heeft.

Vergelijking starter en doorstromer

We laten dat zien aan de hand van een voorbeeld, waarbij we twee stellen hebben met exact dezelfde twee modale inkomens. Het ene stel is starter en het andere stel doorstromer:

De doorstromer in dit voorbeeld gaat wel een iets hogere bruto maandlast betalen, maar die is veel lager dan de bruto maandlast van de starters. Doordat de doorstromers eigen geld inbrengen, betalen ze ook een lagere rente dan de starters, waarbij we er even vanuit zijn gegaan dat ze een volledige hypotheek nodig hebben.

In dit voorbeeld zijn we er van uitgegaan dat de doorstromers in 2016 een woning hadden gekocht van € 180.000,-. Hadden ze destijds een duurdere woning gekocht dan zou het plaatje er nu nog rooskleuriger uitzien. En hadden ze voor 2016 een woning gekocht, dan hadden ze waarschijnlijk een veel hogere rente betaald dan 2,53%. Door nu te verhuizen naar een duurdere woning, kunnen ze boetevrij af van hun huidige hoge hypotheekrente en kan het zelfs zijn dat ze op een lagere bruto maandlast uitkomen in vergelijking met de huidige situatie.

Voor de (potentiële) huizenbezitter hebben we de belangrijkste hypotheek wijzigingen die per 2021 gelden op een rij gezet. Het gaat in hoofdlijnen om vier zaken:

• Wijzigingen overdrachtsbelasting
• Wijzigingen NHG
• Maximale hypotheek
• Overige belastingwijzigingen

Wijzigingen overdrachtsbelasting per 2021

• De overdrachtsbelasting voor zowel starters als doorstromers in de leeftijd van 18 tot en met 34 jaar, is per 1-1-2021 0%. Iedereen in deze leeftijdscategorie krijgt een eenmalige vrijstelling voor het betalen van de overdrachtsbelasting met als voorwaarde dat ze wel de woning als hoofdverblijf gaan bewonen. Dus ook de jonge eigenaar van een koopwoning mag gebruikmaken van deze eenmalige vrijstelling als hij of zij een andere woning koopt.
  Voldoe je niet aan de criteria, maar ga je de woning wel zelf bewonen, dan is de overdrachtsbelasting 2%.
• Vanaf 1-4-2021 geldt dat de koopsom maximaal € 400.000,- mag zijn om in aanmerking te komen voor de eenmalige vrijstelling van 0% overdrachtsbelasting. Als de woning dus vóór 1 april passeert, mag de koopsom nog hoger zijn dan € 400.000,- als je in de leeftijdscategorie 18 tot en met 34 jaar zit.
• De overdrachtsbelasting voor een woning die niet gebruikt wordt als eigen hoofdbewoning gaat omhoog naar 8%. Dat geldt voor beleggers, maar ook als je een tweede woning koopt voor recreatie of als je een woning koopt ten behoeve van een studerend kind.

Wijzigingen NHG per 2021

• Het maximale NHG-bedrag, de kostengrens, stijgt naar € 325.000,- (dit was: € 310.000,-). Is er sprake van energiebesparende maatregelen dan is de maximale kostengrens € 344.500,- (dit was: € 328.600,-).
• Niet gewijzigd: de kosten voor NHG; die blijven 0,7% van het hypotheekbedrag. Dit heb je in de meeste gevallen binnen twee jaar terugverdiend.
• Consumenten met de Britse nationaliteit moeten als gevolg van de Brexit in 2021 over een verblijfsdocument in Nederland beschikken. Een Brits paspoort is niet meer voldoende.
• Er gaan strengere regels gelden om te kunnen oversluiten van niet-NHG naar een hypotheek met NHG. Alleen een lagere rente en maandlasten behalen is vanaf 2021 onvoldoende grond om niet-NHG over te mogen sluiten naar een hypotheek met NHG.
• Om van niet-NHG over te kunnen sluiten naar NHG, moet het oversluiten nodig zijn om woningbehoud voor de klant mogelijk te maken of dient de aflossingsvrije hypotheek deels te worden omgezet naar een hypotheek met aflosvorm. 

Maximale hypotheek in 2021

• Het tweede inkomen telt in 2021 meer mee bij het bepalen van de hoogte van de woonquote, namelijk 90% in plaats van 80%. Dat kan betekenen dat een huishouden met twee inkomens in sommige gevallen in 2021 meer kan lenen dan in 2020, maar in heel veel gevallen heeft het geen effect op de maximale hoogte van de hypotheek.
• Studieleningen wegen iets minder zwaar, waardoor er iets meer geleend kan worden.
• Ben je van plan om in 2021 een (andere) woning te kopen, laat dan altijd voor je op huizenjacht gaat door je financieel adviseur een nieuwe maximaal berekening maken. Ga niet blind af op een maximale hypotheek berekening op een website, omdat die geen rekening houdt met je bestaande hypotheek, waardoor je vaak minder kunt lenen. Maak een afspraak met je Van Bruggen-adviseur zodat hij/zij een ‘Bewijs van leencapaciteit’ voor jou kan opstellen, die rekening houdt met je persoonlijke situatie.

Overige belastingwijzigingen in 2021

• De maximale hypotheekrenteaftrek is in 2021 omlaag gegaan naar 43% (2020: 46%). Dit geldt ook voor bepaalde grondslag verminderende posten.
• Het eigenwoningforfait voor een WOZ-waarde van € 75.000,- tot en met € 1.110.000,- is omlaag naar 0,5% (2020: 0,6%). Bedenk wel dat de WOZ-waarde ook stijgt, waardoor de besparing op het eigenwoningforfait beperkt is.
• Percentage toepasbaarheid Wet Hillen daalt naar 90% (2020: 93,33%).
• Eenmalige schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is omhoog naar € 105.302,- (2020: € 103.643,-).
• De ‘gewone’ schenkingsvrijstelling (jaarlijks mogelijk) is voor kinderen omhoog naar € 6.604,- (2020: 5.515,-). Let op: hierin zit een tijdelijke, alleen voor 2021 geldende, coronaverhoging ter grootte van € 1.000,-.
• De ‘gewone’ schenkingsvrijstelling (jaarlijks mogelijk) is voor overige gevallen omhoog naar € 3.244,- (2020: 2.208,-). Let op: ook hierin zit een tijdelijke, alleen voor 2021 geldende, coronaverhoging ter grootte van € 1.000,-.
• Het heffingsvrije vermogen van box 3 is verhoogd naar € 50.000,- per belastingplichtige (2020: € 30.846,-). Ook de schijfgrenzen en forfaitaire rendementen worden aangepast.

De grootste pensioenfondsen hoeven op basis van voorlopige cijfers de pensioenen niet te korten. Lang zag het er naar uit dat miljoenen ambtenaren en medewerkers in de zorg te maken zouden krijgen met een korting van de pensioenuitkeringen. Maar ABP en Pensioenfonds voor de Zorg en Welzijn bereikten dankzij goede beleggingsresultaten in de laatste maanden toch een dekkingsgraad van boven de 90%. Hoewel normaal gesproken deze dekkingsgraad te laag is, heeft minister Koolmees voor het tweede jaar op rij pensioenfondsen toestemming gegeven om bij een dekkingsgraad van minimaal 90% niet verplicht te korten. Van enkele andere grote pensioenfondsen, zoals de metaal pensioenfondsen PMT en PME en het pensioenfonds voor de bouw, was al langer duidelijk dat ze ruim boven de 90% uit zouden komen. Overigens moeten enkele kleinere pensioenfondsen hoogstwaarschijnlijk wel korten.

Zelf regie nemen

Pensioen is voor veel mensen redelijk abstract en dan komt er ook nog een complexe wijziging naar een nieuw pensioenstelsel aan. Toch kun je zelf heel goed regie voeren.

Zorg er in de eerste plaats voor dat je een inschatting hebt van je inkomen als je de gepensioneerde leeftijd bereikt. Dat kan gemakkelijk via mijnpensioenoverzicht.nl. Je krijgt heel eenvoudig een overzicht van je pensioeninkomen inclusief AOW. Ook kun je prima zien welke bedragen je op welke leeftijd krijgt. Sommige pensioenen beginnen bijvoorbeeld eerder, bijvoorbeeld al op 65 jaar, of starten juist later dan de AOW-leeftijd, bijvoorbeeld bij 68 jaar in plaats van 67 jaar. Let op: in het pensioenoverzicht zijn de lijfrente-uitkeringen die je zelf individueel hebt geregeld niet opgenomen.

Uitgaven

Vervolgens is het zaak om je pensioen in het grotere financiële plaatje te bekijken. Want hoe zit het bijvoorbeeld met je uitgaven als je met pensioen gaat? Is dan bijvoorbeeld (een deel van) je hypotheek afgelost? Of heb je juist hogere uitgaven, omdat je dan geen auto van de zaak meer hebt. Sowieso zal je uitgavenpatroon waarschijnlijk behoorlijk veranderen als je met pensioen gaat, omdat je geld aan andere zaken uitgeeft.

In gesprek met een financieel adviseur

Je financieel adviseur kan je helpen door de verwachte inkomsten en uitgaven op de pensioenleeftijd goed op een rij te zetten. Pas dan kun je goed bepalen of je nog extra maatregelen moet nemen. Waarbij je uit een groot arsenaal aan maatregelen kunt kiezen, die bijvoorbeeld erg afhankelijk zijn hoeveel risico je bereid bent te nemen en waarbij de fiscaliteit (aftrekbaarheid) ook een rol kan spelen. Denk aan een lijfrenteverzekering of lijfrenterekening, extra aflossen op de hypotheek, extra sparen of juist beleggen, anders gaan wonen.

Lees hier meer over pensioenadvies. 

Van Bruggen Adviesgroep verwacht in 2021 weinig beweging in de hypotheekrente. Het stimuleringsbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB), waaronder het opkopen van obligaties, zal nog lang aanhouden. De ECB heeft overheden, bedrijven en burgers gewend laten raken aan een zeer lage rente en het zal in de verre toekomst nog een hele uitdaging worden om de rente weer op te laten lopen naar een normale hoogte. Een serieuze stijging van de hypotheekrentes verwachten wij daarom niet in 2021, vooral ook omdat het erop lijkt dat door daadkrachtig optreden van de overheid, geldverstrekkers en NHG, consumenten niet massaal in de betalingsproblemen zijn gekomen of gaan komen.

Trend lijkt licht dalend

Een hele lichte daling van de hypotheekrentes zit nog wel in het vat, maar wij verwachten dat we het eerder hebben over honderdsten dan over tienden van procentpunten. Dat komt doordat, dankzij een gezonde concurrentie, de hypotheektarieven al scherp zijn. Daarnaast stonden de marges voor geldverstrekkers het afgelopen jaar al behoorlijk onder druk, waardoor wij niet verwachten dat er nog een enorme renteslag gaat plaatsvinden in 2021.

Terugblik op 2020

Laten we terugkijken naar onze verwachting begin vorig jaar: “Van Bruggen Adviesgroep verwacht voor 2020 een dynamisch jaar qua hypotheekrenteontwikkeling. Net als in 2019 zal de marktrente afhankelijk zijn van belangrijke politieke ontwikkelingen, waarbij de richting van de rente zowel omlaag als omhoog kan. Wij verwachten dan ook dat de richting van de hypotheekrente gedurende het jaar kan wijzigen, misschien zelfs wel meerdere keren.”

Dynamisch jaar vanwege corona

Het jaar 2020 begon met dalende hypotheekrentes, waarbij er wekelijks wel nieuwe laagterecords werden gebroken. Het uitbreken van het coronavirus leek in eerste instantie alleen maar te zorgen voor nóg lagere rentes, maar dat eindigde abrupt bij de afkondiging van de intelligente lockdown.

In twee maanden tijd stegen de gemiddelde hypotheekrentes van onder meer 10 en 20 jaar vast met 0,2%. Beleggers vroegen vooral in het begin van de coronacrisis een hogere vergoeding en geldverstrekkers prijsden toekomstige hypotheek-verliezen in. De ervaring leert dat een grote economische crisis in eerste instantie leidt tot een hogere hypotheekrente. Dat is in bijgaande grafiek met de ontwikkeling van de gemiddelde 5 jaar vaste hypotheekrente met NHG sinds 1965 te zien tijdens zowel de krediet- als de eurocrisis.

Coronacrisis anders: hele langzame daling na korte stijging

Bij de krediet- en eurocrisis zagen we de hypotheekrente dus fors oplopen, maar bij de coronacrisis stokte de stijging na de eerste verhogingen van half maart tot en met mei. Dat kwam omdat de Europese Unie besloot met veel geld de economische gevolgen van de coronacrisis te bestrijden en de Europese Centrale Bank weer enorme hoeveelheden obligaties ging opkopen. Waar bij de eerdere crisissen de huizenmarkt zwaar geraakt werd, bleef dat uit bij de coronacrisis. De huizenprijzen stegen zelfs fors in 2020.

De gemiddelde 10 en 20 jaar vaste hypotheekrentes met NHG bereikten uiteindelijk nieuwe laagterecords, maar voor bijvoorbeeld de gemiddelde hypotheekrentes zonder NHG zitten we daar nog een stukje vandaan.