Op deze pagina:
De boeterente is de boete die je betaalt voor het oversluiten van je hypotheek. Je betaalt dit bedrag aan je huidige hypotheekverstrekker, omdat die de afgesproken rente-inkomsten misloopt doordat jij je hypotheek stopzet.
Soms noemen mensen de boeterente als reden om hun hypotheek niet over te sluiten. Het bedrag van de boeterente kan namelijk best wel oplopen. Maar in het ideale geval levert oversluiten je (veel) meer op dan dat het je aan boeterente kost. Het is dan ook altijd goed om vooraf zowel de boeterente en oversluitkosten als je bespaarvoordeel te berekenen. Een hypotheekadviseur helpt je hier graag bij.
Als je je hypotheek oversluit, breek je in feite je huidige hypotheekcontract met je bank open. Je hebt in dat contract eerder voor de gehele rentevaste periode een percentage aan hypotheekrente afgesproken. De bank rekent erop gedurende die periode dat percentage aan rente te ontvangen. Zodra je je hypotheek oversluit, kom je in feite je afspraken met de hypotheekverstrekker niet na. Daarom moet je een vergoeding betalen: de boeterente.
De term ‘boeterente’ doet vermoeden dat je extra rente betaalt als boete. Dat is niet zo. Eigenlijk is boeterente een vergoeding om je nog te betalen rente vooruit te mogen betalen, zodat je een nieuwe hypotheek kunt afsluiten.
Je bank kan niet zomaar zelf de hoogte van de boeterente bepalen. Hiervoor moet elke hypotheekverstrekker de richtlijnen van de AFM volgen.
Voor het berekenen van de boeterente kijkt de bank naar een aantal zaken:
Het bedrag aan boeterente lijkt misschien hoog, maar daar staat tegenover dat je – in het ideale geval - de komende jaren een lager percentage rente zult betalen- en/of betere voorwaarden hebt. Daardoor verdien je de oversluitboete als het goed is ruimschoots terug. Als dat niet zo is, is oversluiten mogelijk een minder slimme zet.
Een onafhankelijke hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep zal altijd voor je uitzoeken hoe lang jouw terugverdienperiode is. Ook als oversluiten voor jou niet gunstig is, zullen we je dat eerlijk vertellen.
Hieronder zie je een vereenvoudigde voorbeeldberekening voor de boeterente:
Stel: je betaalt nu een rente van 5% voor een aflossingsvrije hypotheek van € 300.000,- en deze rente staat nog twee jaar vast. De huidige rente bedraagt 3,5%. Dan bedraagt de boeterente ongeveer € 7.800,-. Dat is veel geld, maar je betaalt de komende twee jaar ook 1,5% minder rente - iedere maand opnieuw. Kortom: die boeterente is eigenlijk het vooruit betalen van de rente tot het einde van jouw huidige rentevaste periode. Vanaf dat moment bespaar je elke maand flink op je hypotheeklasten.
(In dit voorbeeld laten we buiten beschouwing dat je een deel van je hypotheek boetevrij mag aflossen en dat de boete contant gemaakt wordt. Daardoor komt de boeterente feitelijk lager uitkomt.)
Je hypotheek oversluiten is dus niet gratis. Maar zoals gezegd kies je er meestal alleen voor als het je meer besparing oplevert dan dat je aan kosten kwijt bent.
Naast de boeterente moet je ook rekening houden met de volgende kosten voor hypotheek oversluiten:
Ja, je mag de boeterente aftrekken van je belastbaar inkomen (in box 1) bij de belastingaangifte. Daardoor betaal je over een lager bedrag inkomstenbelasting. Ook de andere kosten voor je hypotheek oversluiten zijn fiscaal aftrekbaar. Een mooi financieel voordeel dus!
Let op: je mag de boeterente alleen aftrekken voor het hypotheekdeel dat je gebruikt voor een verbouwing, verduurzaming of verbetering van een woning die geldt als hoofdverblijf. Dus gebruik je een hypotheekdeel voor bijvoorbeeld de aanschaf van een auto of voor je pensioen? Dan is de boeterente over dat deel van je hypotheek niet aftrekbaar.
Er is meer goed nieuws: je kunt de kosten voor de boeterente en overige bijkomende kosten voor hypotheek oversluiten (zoals advieskosten en de notariskosten) soms meefinancieren in de hypotheek. Besef wel dat de hypotheekrente die je over dat deel van de hypotheek betaalt niet aftrekbaar is.
Een logische vraag natuurlijk. Maar helaas, als je je hypotheek oversluit voordat de rentevaste periode is afgelopen, zal je altijd een boete moeten betalen.
Toch is je hypotheek oversluiten zonder boete in één specifiek geval wel mogelijk. Dat is aan het eind van je rentevaste periode. Je krijgt vaak drie maanden voor afloop van die periode een nieuw aanbod van je geldverstrekker om je hypotheek te verlengen. Let op: zet onder dit voorstel nooit direct je handtekening. Het kan best zijn dat je ergens anders voordeliger uit bent. Dit is juist hét moment waarop je je hypotheek kunt oversluiten zonder dat je een oversluitboete hoeft te betalen.
Vind een adviseur: onze onafhankelijke adviseurs kijken graag met je mee!
Wil je je hypotheek oversluiten zonder boete? Of met een wat lagere boete? Dan heb je twee opties.
De eerste optie is verhuizen naar een andere woning en daarbij een nieuwe hypotheek afsluiten. Als je openstaat voor een nieuwe woning, is verhuizen dé manier om van een nieuw hypotheekproduct te profiteren (en tegelijkertijd ook van een nieuw stulpje). Je kunt dan bijna altijd zonder boete een nieuwe hypotheek afsluiten.
Zit je nou helemaal goed waar je zit qua woning? Dan is rentemiddeling misschien een goede optie. Dit houdt in dat je je huidige rentevaste periode openbreekt en een nieuwe rente afspreekt met je geldverstrekker. Die nieuwe rente is het gemiddelde van je vorige rente en de actuele rente. Voorwaarde is wel dat je bij dezelfde hypotheekverstrekker blijft. Je betaalt dan alsnog een vergoeding en administratiekosten, maar de vergoeding wordt gespreid over de hele nieuwe rentevaste periode.
Wil je weten wat voor jou de handigste optie is? Een onafhankelijke hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep zoekt dat graag voor je uit.
Er kleven nogal wat voordelen aan oversluiten. De boeterente hoeft dus geen reden te zijn om oversluiten te laten zitten. Zo heb je dankzij oversluiten de zekerheid dat je de hele nieuwe rentevaste periode (soms wel 20 jaar) hetzelfde rentepercentage betaalt. Bovendien kan oversluiten een manier zijn om bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een hypotheekproduct dat je meer zekerheid geeft.
Loopt je rentevaste periode bijna af en sta je voor de keuze tussen oversluiten of akkoord gaan met het nieuwe rentevoorstel van je geldverstrekker? Dan is het altijd slim om een second opinion voor je hypotheek aan te vragen. Een onafhankelijke adviseur kijkt dan objectief naar jouw situatie, zodat je zeker weet dat je een goede keuze maakt.
Wees gerust: je hoeft de keuze voor wel of niet oversluiten met boeterente niet alleen te maken. Een onafhankelijke hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep helpt je graag om een goede keuze te maken. Is dat oversluiten, rentemiddeling of een andere optie? Daarover krijg je persoonlijk en professioneel advies.
Je kunt de betaalde boeterente onder bepaalde voorwaarden aftrekken van je belastingaangifte. Dit doe je in het jaar nadat je je hypotheek hebt overgesloten. Tenminste, als je de boeterente in één keer betaalt. Als je kiest voor rentemiddeling, dan trek je de betaalde rente inclusief de boeterente jaarlijks af bij de belastingaangifte. Bij het doen van je aangifte via Mijn.belastingdienst.nl zie je op de pagina ‘Hypotheken en andere schulden’ de vraag ‘Betaalde rente in [jaartal]’ staan. Hier vul je het volledige bedrag aan betaalde boeterente in.
Ja, onder bepaalde voorwaarden kun je de boeterente aftrekken van je inkomstenbelasting.
Voor de berekening van de boeterente moeten hypotheekverstrekkers zich houden aan de richtlijnen van de Autoriteit Financiële Markten. De hoogte van de boeterente wordt bepaald op basis van een aantal factoren. Dat zijn bijvoorbeeld je huidige en nieuwe rentepercentage, je rentevaste periode, het opeenstaande bedrag aan hypotheek en het bedrag dat je maximaal boetevrij mag aflossen.
Als je rentevaste periode is afgelopen, kun je je hypotheek oversluiten zonder boeterente. Dat is dus een goede optie. Verder kun je bij verhuizen een nieuwe hypotheek afsluiten zonder dat je boeterente hoeft te betalen. Ook rentemiddeling kan een optie zijn als je bij dezelfde hypotheekverstrekker blijft. Je betaalt de boeterente dan gespreid over de nieuwe rentevaste periode.
Als je je hypotheek oversluit terwijl je rentevaste periode nog niet is afgelopen, dan betaal je boeterente aan de aanbieder van je huidige hypotheek.
Je betaalt boeterente omdat je je hypotheekcontract voortijdig openbreekt door je hypotheek over te sluiten. Aangezien je de rentevaste periode niet afmaakt, loopt de bank een deel aan rente-inkomsten mis. Met de boeterente mag je de nog te betalen rente vooruitbetalen. Dat maakt het mogelijk om een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Die vraag kunnen wij het best voor je beantwoorden in een persoonlijk adviesgesprek. Onze adviseurs kijken graag mee naar jouw situatie. Ze bekijken de verwachte boeterente, je huidige maandlasten en zoeken precies voor je uit of oversluiten voor jou een goed idee is.
Ben je benieuwd naar jouw mogelijkheden voor oversluiten? Maak een afspraak met een van onze adviseurs. Geheel vrijblijvend vertellen zij je graag meer.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.
Van Bruggen Adviesgroep is sinds 1973 actief als financieel dienstverlener. Onze ruime kennis en ervaring zetten wij graag in om jou van dienst te zijn.
Ga in gesprek met een van onze financieel adviseurs.