Sinds het dieptepunt van de hypotheekrentes in oktober vorig jaar zijn de gemiddelde hypotheekrentes voor 10 en 20 jaar vast met één volle procentpunt gestegen. Het gemiddelde 10 jaar vaste tarief met NHG is verdubbeld van 1,00% in oktober 2021 naar 2,00% eind maart; kortom een stijging van maar liefst 100%! De gemiddelde 20 jaar vaste rente met NHG is gestegen van 1,33% in oktober 2021 naar 2,36% nu. Alleen in de eurocrisis zagen we in een dergelijk korte periode een vergelijkbare stijging.
Voor wie denkt dat geldverstrekkers hun hypotheekrentes op dit moment extra verhogen om extra te verdienen op hypotheken, heeft het mis. De hypotheekrenteverhogingen zijn een logisch gevolg van de stijgende marktrentes. In onderstaande grafiek zien we in het oranje de ontwikkeling van de Nederlandse kapitaalmarktrente 10 jaar vast, met op de rechter-as de bijbehorende waarde. In het blauw tonen we de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG, met op de linker-as de waarden. De oranje en blauwe lijn vallen op dit moment zo goed als samen, wat aangeeft dat de marges op dit moment overeenkomen met de gemiddelde marges van rond de 1,3% van de afgelopen vijf jaren.
Marges moeten overigens niet als winst gelezen worden, maar meer als het verschil tussen een inkoop- en verkoopprijs, waarvan nog allerlei kosten afgaan voor bijvoorbeeld personeel, administratie, marketing, hypotheekverliezen, enzovoort.
We hebben een voorbeeld uitgewerkt van de gevolgen van de hypotheekrentestijging die we tot nu toe in 2022 hebben gehad. Om de gevolgen voor de maandlasten te laten zien hebben we een berekening gemaakt voor de aankoop van een woning van € 350.000,- waarop een annuïteitenhypotheek wordt gevestigd van € 350.000,-. We zijn uitgegaan van een stel met middeninkomens. Als uitgangspunt is de meest populaire rentevaste periode gepakt: 20 jaar vast.
Het effect van een hogere rente is bij een annuïteitenhypotheek tweeledig: je maandlast gaat omhoog én je lost minder hard af dan bij een lagere rente.
Sinds 1 januari is de gemiddeld 20 jaar vaste hypotheekrente met nagenoeg 1% gestegen, van 1,4% naar bijna 2,4%.
Door de stijging van de rente van 1,4% naar 2,4% is bij een annuïteitenhypotheek de bruto maandlast € 174,- gestegen. De netto maandlast stijgt minder, namelijk € 66,-. Kijk je over een periode van 10 jaar dan betaal je door de gestegen rente € 9.150,- meer aan netto hypotheeklasten dan bij de oude rente. Maar misschien nog wel belangrijker: je lost ook minder snel af dan bij een lage rente. Dat scheelt in de eerste 10 jaar € 10.714,-. Per saldo is het stel uit dit voorbeeld in 10 jaar tijd € 19.864,- duurder uit als gevolg van de huidige stijging van 1%.
Een hogere rente heeft ook invloed op hoeveel je maximaal kunt lenen (https://www.vanbruggen.nl/hypotheekadvies/jouw-maximale-hypotheek-berekenen ). De stijging van de populaire 20 jaar vaste hypotheekrente van 1,4% naar 2,4% leidt ook tot een lager te lenen hypotheekbedrag van enkele duizenden euro’s. Maar de daling blijft nog relatief beperkt. We geven een paar voorbeelden, te beginnen met twee voorbeelden die binnen de NHG-grens vallen.
Een stel met inkomens van € 35.000,- en € 25.000,- kon bij een rente van 1,4% € 286.476,- lenen. Bij een rente van 2,4% daalt dat naar € 275.682,-. Dat is dus bijna € 11.000,- minder.
Een stel met inkomens van € 38.000,- en € 30.000,- kon bij een rente van 1,4% € 341.323,- lenen. Bij een rente van 2,4% daalt dat naar € 334.238,-. Dat is dus ruim € 7.000,- minder.
We tonen ook nog twee voorbeelden met een hogere niet-NHG rente, waarbij we uitgaan dat onderstaande stellen geen eigen geld inbrengen. De gemiddelde 20 jaar vaste rente was 1,85% en is inmiddels gestegen naar bijna 2,8%.
Een stel met inkomens van € 50.000,- en € 40.000,- kon bij een rente van 1,85% € 497.013,- lenen. Bij een rente van 2,8% daalt dat naar € 483.701,-. Dat is dus ruim € 13.000,- minder.
Tot slot een stel met inkomens van € 60.000,- en € 50.000,-, zij konden bij een rente van 1,85% € 620.116,- lenen. Bij een rente van 2,8% daalt dat naar € 613.499,-. Dat scheelt dus bijna € 7.000,- euro.
Samenvattend: een hogere rente leidt tot een lager maximaal te lenen bedrag. Maar de daling is relatief beperkt als je het vergelijkt met de procentuele stijging van de hypotheekrente. Toch is het raadzaam om voor een bieding na te vragen welk effect de hogere rente heeft op jouw maximaal te lenen bedrag. Zorg er ook voor dat je na een geaccepteerd bod snel de hypotheekaanvraag door je financieel adviseur laat versturen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De renteverschillen tussen hypotheken met NHG en zonder NHG, waarbij maximaal geleend wordt tot 100% van de marktwaarde, blijven maar dalen. Blijkbaar zien geldverstrekkers de risico’s van hypotheken zonder NHG steeds kleiner worden en vragen ze een steeds minder hoge rente-opslag. In de grafiek hieronder tonen we voor de drie populairste rentevaste periodes de ontwikkeling van de rente-risico-opslagen in de periode 2016 tot en met nu.
De risico-opslag voor 10 jaar vast is gedaald van 0,68 procentpunt in 2016 naar 0,34 procentpunt nu. Voor 20 jaar is de daling van 0,64 procentpunt in 2016 naar 0,42 procentpunt nu en voor 30 jaar is de risico opslag gedaald van 0,80 procentpunt naar 0,46 procentpunt.
De peildata zijn allemaal maart van het desbetreffende jaar, met uitzondering van de een na laatste staaf, die is van 31 december vorig jaar. Die hebben we er bewust tussen gezet om te laten zien dat ondanks de forse hypotheekrentestijging van de afgelopen maanden, de oorlog in Oekraïne en de oplopende inflatie, geldverstrekkers blijkbaar geen hogere risico’s zien voor hypotheken zonder NHG.
Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) is een overlegorgaan van De Nederlandsche Bank (DNB), de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en het ministerie van Financiën die de ontwikkelingen op het gebied van financiële stabiliteit in Nederland bespreken. Het FSC maakt zich zorgen over de hogere inflatie en de stijgende rentes en die kunnen leiden tot financiële kwetsbaarheden. Het FSC sprak haar zorgen uit op 12 februari en dat was nog voor de escalatie van de situatie in Oekraïne en sindsdien zijn bijvoorbeeld de hypotheekrentes nog fors opgelopen.
Mede door de lage rente, knelpunten in het aanbod en aanhoudende stimulering van de vraag zijn de afgelopen jaren de huizenprijzen sterk gestegen. Huishoudens maken volgens FSC steeds vaker gebruik van de maximale leenruimte en ook de inzet van aflossingsvrije hypotheken neemt weer toe. Het FSC geeft aan dat als de huizenmarkt langzaam afkoelt, dit naar verwachting beperkte economische effecten zal hebben, maar een grotere correctie kan een forse impact hebben.
Van Bruggen Adviesgroep ziet dat de kwetsbaarheden voor de meeste hypotheeksluiters erg beperkt zijn. Dat komt omdat doorstromers en oversluiters vaak helemaal niet maximaal lenen en door de rente lang vast te zetten ook voor een lange periode weten wat hun hypotheeklasten zullen zijn. Die huishoudens zullen niet verrast worden met opeens snel stijgende hypotheeklasten, zoals nu sommige huishoudens wel verrast worden door de hogere energieprijzen omdat ze een variabel contract hebben en daardoor een veel hogere energierekening krijgen.
De belangrijkste risico categorie zijn starters, waar wel een aanzienlijk deel maximaal leent. Maar ook zij zetten de hypotheekrente lang vast, zodat ze lang zekerheid hebben over hun hypotheeklasten. Toch kunnen zij kwetsbaar zijn als de huizenprijzen met een forse correctie te maken krijgen, als ze om een bepaalde reden gedwongen zijn om hun woning te verkopen. Bijvoorbeeld omdat hun inkomen fors omlaag gaat als ze hun baan kwijt raken of als ze arbeidsongeschikt worden. Maar misschien nog wel het grootste risico: als een relatie eindigt.
Ook nu is het uitermate vervelend als een relatie eindigt, maar de risico’s op een restschuld zijn op dit moment relatief klein (tenzij je veel te veel betaald hebt voor een woning) als je de woning gedwongen moet verkopen. Het grootste probleem nu is: waar ga je een andere, betaalbare woonruimte vinden. Maar stel we krijgen een serieuze prijscorrectie, bijvoorbeeld doordat we in een grote recessie terechtkomen, dan kunnen sommige huishoudens weer te maken krijgen met situaties zoals in de vorige crisis rond 2012 en 2013, waarbij stellen die uit elkaar wilden, financieel gedwongen waren om bij elkaar te blijven wonen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Er waren afgelopen week minder hypotheekrenteverhogingen dan in de weken daarvoor. Daardoor zagen we een verdere afvlakking van de gemiddelde hypotheekrente stijgingen. Op het hoogtepunt ging de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente met NHG in één week omhoog met 19 basispunten (ofwel 0,19 procentpunt). Drie weken geleden was dat afgenomen naar 12 basispunten, twee weken geleden was dat 6 basispunten en afgelopen week was de stijging 4 basispunten. Wij achten de kans groot dat de hypotheekrentes de komende week toch weer iets harder gaan stijgen. Reden: de dalende trend voor de marktrentes als gevolg van de oorlog in Oekraïne is omgeslagen in een stijgende trend.
De oorlog in Oekraïne zorgde ervoor dat de stijging van de marktrentes, die al aan de gang is sinds half december vorig jaar, heel tijdelijk onderbroken werd. Beleggers wisten even niet heel goed welke kant het op zou gaan en we zagen een grillig verloop van onder andere de 10 jaar kapitaalmarktrente van Nederland. Maar deze week is toch duidelijk de stijgende lijn weer opgepakt. De marktrentes staan op een niveau die we voor het laatst rond eind 2018 en begin 2019 hebben gezien.
Belangrijke reden is dat de inflatie de komende tijd hoogstwaarschijnlijk hoog blijft, ver boven de waarde die als comfortabel wordt gezien. Het meest duidelijk zien we dat aan de energieprijzen. Wie een variabel energiecontract heeft, wordt geconfronteerd met een grote onzekerheid over de hoogte van de energierekening dit jaar. Bij de pomp gaan de benzine- en dieselprijzen op dag basis soms met tien cent omhoog. Tot slot merken we het ook steeds meer bij de dagelijkse boodschappen en andere inkopen die we doen. De prijzen gaan snel omhoog. Het kabinet probeert met de aangekondigde accijns- en btw-verlaging voor energie en brandstof de schade iets te beperken.
Het CBS maakte bekend dat de inflatie in februari iets lager uitkwam dan in januari, maar met 6,2% ligt die nog altijd heel erg hoog. Een inflatie van 6,2% betekent dat je in vergelijking met februari 2021 voor eenzelfde pakket aan boodschappen/goederen je nu € 106,20 betaalt, terwijl je daar vorig jaar € 100,00 voor betaalde.
Niet alleen de Nederlandse inflatie is hoog, dat geldt voor de hele eurozone. De Europese Centrale Bank (ECB) geeft toe dat de hoge inflatie niet meer tijdelijk is en verwacht dat in 2022 de eurozone uitkomt op een inflatie van 5,1%. De ECB heeft daarom besloten het opkoopprogramma van obligaties sneller te gaan afbouwen. De kans op een renteverhoging in 2022 van de ECB rentes is volgens beleggers ook een stuk dichter bijgekomen.
Doordat de ECB zo enorm lang heeft gewacht met het afbouwen van het stimuleringsprogramma en het verhogen van haar rente, heeft ze maar heel weinig middelen om een eventuele recessie in combinatie met hoge inflatie aan te pakken.
De stijging van de gemiddelde hypotheekrentes ligt voor de verschillende rentevaste periodes allemaal zo rond de 6 tienden. De stijging is met 0,57 procentpunt voor 5 jaar vast het laagst en voor de populairste rentevaste periode van 20 jaar vast met 0,67 procentpunt het hoogst.
Kijken we naar de relatieve stijging, dan zien we dat in verhouding hoe langer de rentevaste periode hoe minder hard de rentes zijn gestegen. De gemiddelde rentes van 5 en 10 jaar vast gingen met ruim 60% omhoog. Voor 20 jaar vast ligt dat iets onder de 50% en voor 30 jaar vast net onder de 40%.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Ook afgelopen week verhoogden veel geldverstrekkers hun hypotheekrentes, maar de verhogingen lagen wel weer lager dan de week ervoor. Vier en drie weken terug gingen de meeste gemiddelde hypotheekrentes omhoog met 15 tot 20 basispunten (ofwel tussen de 0,15 procentpunt en 0,20 procentpunt). Twee weken geleden was dat afgenomen naar de 8 tot 13 basispunten en afgelopen week lag dat tussen de 5 en 8 basispunten. Wij verwachten voor de komende week een verdere afvlakking van de stijgingen.
De stijgende trend van de marktrentes, die al aan de gang is sinds december, is door de dreiging van de oorlog in Oekraïne en het daadwerkelijk uitbreken van de oorlog in ieder geval voorlopig geëindigd. De marktrentes hadden de afgelopen anderhalve week een erg grillig verloop; per saldo gingen de marktrentes omlaag. Maar het is zeer lastig te voorspellen wat de marktrentes de komende tijd gaan doen.
Ten aanzien van de hypotheekrentes verwachten wij in ieder geval de komende week nog vooral licht stijgende hypotheekrentes te zien. De marktrentes zijn niet dusdanig gedaald dat er nu meteen reden is voor geldverstrekkers om de hypotheekrentes te verlagen. Bovendien hebben alle geldverstrekkers enorm veel hypotheekaanvragen binnengekregen die ze moeten verwerken. Er zal op dit moment weinig behoefte zijn om door een hypotheekrenteverlaging nog een extra stroom hypotheekaanvragen te ontvangen.
Het is behoorlijk lastig om in de huidige onzekere omstandigheden de ontwikkeling van de markt- en hypotheekrentes te voorspellen. Onze verwachting is dat we voor langere tijd de effecten gaan merken van hogere energieprijzen en dat die ook doorberekend worden in andere producten, waardoor de inflatie voor een langere periode hoog blijft. Beleggers zullen daarvoor gecompenseerd willen worden met een hogere rente. Voor de middellange termijn verwachten wij dan ook een stijgende rente, maar of dit een beperkte stijging zal zijn van slechts een paar tienden of groter, zal de tijd moeten leren.
Een scenario waarbij de rentes uiteindelijk gaan dalen is niet geheel uitgesloten, maar achten wij minder waarschijnlijk. Een wereldwijde recessie met een sterk vertraagde economische groei zou aanleiding kunnen zijn voor lagere rentes. Maar dan zou de inflatie ook als sneeuw voor de zon verdwenen moeten zijn en dat zien we op korte termijn niet gebeuren.
Of de stijgende trend zich zal voortzetten kan niemand met zekerheid zeggen. Daarom is het verstandig om te berekenen wat het oversluiten van je hypotheek jou kan opleveren. Zo kun je nog profiteren van de huidige, lage hypotheekrente. Onderneem nu actie en doe de gratis oversluitcheck en ontdek jouw mogelijkheden. Jouw financieel adviseur in de buurt kan een berekening op maat maken voor jouw persoonlijke situatie.