Hoe profiteer jij van jouw overwaarde? Download ons gratis whitepaper hier.
  • Marleen Overduin
  • Coördinator support & products

Marleen Overduin

Mijn naam is Marleen Overduin, ik ben 34 jaar en sinds 2019 werkzaam op het hoofdkantoor bij Van Bruggen Adviesgroep. Binnen mijn huidige functie ben ik dagelijks bezig met het ondersteunen van onze adviseurs in het hele land. Samen met mijn team zorg ik ervoor dat onze adviseurs bezig kunnen zijn met het adviseren van onze klanten en dragen wij bij aan het vlot en soepel verlopen van o.a. een hypotheekaanvraag proces. Ik zie en hoor dus dagelijks wat er speelt bij onze adviseurs, op de markt en bij onze klanten.

Onderdeel van mijn werk is ook het beheren van de contacten met onze partners. Door het actief onderhouden van deze relaties, zorgen wij voor een breed en sluitend assortiment aan aanbieders. Op deze manier kunnen wij altijd een passend advies geven voor elke willekeurige klant.

Ik vind het belangrijk in mijn werk dat we altijd denken in het belang van de klant en hoe wij vanuit het hoofdkantoor, samen met de adviseur, daar een mooie bijdrage aan kunnen leveren. Uiteindelijk moeten we het samen doen en daar hebben we elkaar voor nodig. De adviseur is voor mij en mijn team de verbinding met de klant.

Een aantal keer per jaar mag ik een webinar geven voor onze klanten, dit maakt mijn werk heel divers en afwisselend. Ik bespreek dan samen met mijn collega Oscar Noorlag onderwerpen die op dit moment spelen in de markt. Daarnaast deel ik mijn expertise graag met diverse landelijke media. Dit heb ik o.a. gedaan voor InFinance en Libelle.

Achtergrond en opleiding

Mijn loopbaan binnen de financiële dienstverlening is gestart bij mijn studie. Ik heb gestudeerd aan de hogeschool van Arnhem en Nijmegen en de opleiding Financial Services en management gevolgd. Tijdens mijn studie heb ik stage gelopen bij ABN AMRO, ben hier afgestudeerd en na mijn studie de overstap gemaakt als adviseur vermogen binnen ABN AMRO. Uiteindelijk heb ik gekozen voor het intermediair en daar ben ik doorgegroeid van medewerker binnendienst naar relatiemanager. Deze achtergrond zorgt ervoor dat ik mijn huidige functie als teamleider Support & Products met veel plezier uit kan voeren. Ik vind het erg belangrijk om mijn kennis bij te houden en ik ben dan ook in het bezit van de WFT diploma’s Hypothecair Krediet, Inkomen en Schade particulier/Schade zakelijk.

Meer publicaties van Marleen Overduin

17 mei 2022

Hypotheekrente meeverhuizen of toch een nieuwe geldverstrekker?

De afgelopen jaren was het een makkie: wie een andere, nieuwe woning kocht, kon kosteloos afscheid nemen van zijn oude, hoge rente en kon zijn hypotheek bij de op dat moment meest passende geldverstrekker afsluiten.  Dat geldt nog steeds voor de meeste huishoudens die de huidige woning vóór 2015 kochten en de afgelopen jaren hun hypotheek niet hebben overgesloten. Maar voor huishoudens die nu een lagere hypotheekrente hebben dan de huidige rente, is het belangrijk een afweging te maken of ze hun huidige, lage hypotheekrente meeverhuizen of toch kiezen voor een nieuwe rentevaste periode bij een geldverstrekker naar keuze. Een paar factoren die daarbij een rol spelen: 1. Hoelang kun je de rente meeverhuizen? Een belangrijke factor om te bepalen of je de huidige, lage hypotheekrente mee wilt verhuizen, is hoe lang de rente nog vaststaat. Is dat nog slechts één of een paar jaar, dan vind je het wellicht interessanter om de rente voor een nieuwe, lange periode vast te zetten zodat je zekerheid hebt over de hoogte van de hypotheeklasten. 2. Hoe groot is de hypotheek die je mee gaat verhuizen en hoe groot is het deel dat je extra nodig hebt? Het is van belang of de nieuwe hypotheek een stuk hoger is of slechts beperkt hoger. Want als je je huidige hypotheekrente mee wilt nemen, dan moet je dus ook bij dezelfde geldverstrekker blijven. En die is misschien niet de goedkoopste of het best passend voor het hypotheekgedeelte dat je extra moet lenen. Uiteindelijk is het belangrijk om dus ook de complete hypotheek te kijken.  3. Wat is je huidige hypotheekvorm? Heb je bijvoorbeeld een bankspaar- of spaarhypotheek dan is het vanuit financieel oogpunt over het algemeen voordelig om die voort te zetten. Het makkelijkst gaat dat bij je huidige geldverstrekker.  4. Gooit de inkomenstoets roet in het eten? Stel je hebt in 2018 je hypotheek 10 jaar vast gezet voor 1,9% en je wilt die rente graag meenemen. Dan staat die rente op dit moment nog slechts 6 jaar vast. Bij het bepalen van de hoogte van de maximale hypotheek wordt dan niet gerekend met de maandlast die hoort bij een rente van 1,6%, maar wordt gerekend met een rente van 5%. Dat kan betekenen dat hierdoor de hypotheek niet haalbaar is. Wellicht valt dit te ondervangen door rentemiddeling toe te passen, maar dat is lang niet bij alle geldverstrekkers mogelijk. Wil je in gesprek met een adviseur om te kijken wat voor jouw situatie het beste is? Maak een vrijblijvende afspraak.  Maak een afspraak
10 mei 2022

Overwaarde inzetten voor verduurzaming en lagere energierekening

Niemand kan met zekerheid de energieprijzen voor de komende jaren voorspellen. Maar de kans lijkt groot dat we voor langere tijd te maken zullen hebben met hogere kosten voor onze energierekening. Waar we bij een groot deel van onze vaste maandelijkse kosten weinig invloed hebben op de hoogte van die kosten, kunnen we met enerzijds ons gedrag en anderzijds door verduurzamingsmaatregelen te treffen behoorlijk wat invloed uitoefenen op ons energieverbruik en daarmee op de hoogte van onze energierekening. De waarschijnlijk nu en komende jaren hoge energieprijzen, maken dat de terugverdientijd van verduurzamingsmaatregelen een stuk korter is geworden. Zelfs als we rekening houden met de hogere hypotheekrente op dit moment.  Waar begin je?  Je wilt misschien wel verduurzamen, zeker met de hoge energieprijzen, maar hoe weet je welke verduurzamingsmaatregelen je moet nemen? Gelukkig zijn er vele sites waar je een eerste indicatie kunt krijgen welke verduurzamingsmaatregelen voor jouw woning relevant zijn, wat die qua investering ongeveer kosten en opleveren. Bijvoorbeeld de overheidssite verbeterjehuis.nl of de woningscan op greenfactor.nl.  Een voorbeeld We hebben een concreet voorbeeld gepakt van een doorsnee rijtjes huis, waarbij met een investering van € 17.000,- een combinatie van verduurzamingsmaatregelen doorgevoerd kan worden. Waaronder bijvoorbeeld isolatie van de muren, vloeren en dak, zonnepanelen en een hybride warmtepomp. Door deze maatregelen gaat het gasverbruik in een jaar naar verwachting met ruim 600 kubieke meter omlaag en daalt het aantal kilowatturen met 850.  Op basis van de energieprijzen van 2021 zou je de investering in ongeveer 20 jaar terugverdiend hebben als gevolg van de lagere energierekening, terwijl dat op basis van de huidige prijzen al na ruim acht jaar is. Nog los van het extra woongenot wat je vaak hebt bij een beter geïsoleerd huis en de waardestijging die een huis met een beter energielabel met zich meebrengt. En ook nog los van eventuele subsidies. Wie meerdere verduurzamingsmaatregelen uitvoert komt namelijk mogelijk ook in aanmerking voor subsidie. Op de website van de overheid kun je veel informatie vinden over de subsidie voor isolatie van je woning: welke maatregelen komen in aanmerking voor subsidie, de voorwaarden, de hoogte van de subsidie en een stappenplan hoe je de subsidie kunt aanvragen. Of ga naar de energiesubsidiewijzer waar je kunt zien welke subsidiemogelijkheden er gelden in jouw gemeente.  Financieren via een hypotheek  Niet iedereen wil of kan een dergelijke investering uit zijn spaargeld betalen. Een andere manier om deze investering te financieren is via een hypotheek. Dankzij overwaarde is er voor de meeste huishoudens ruimte om verduurzamingsmaatregelen te financieren via een hypotheek verhoging of tweede hypotheek. Uitgaande van een hypotheek van € 20.000,- en een rente van 3% betaal je bij een annuïteitenhypotheek bruto ongeveer € 85,- per maand en dat is slechts de helft dan de verwachte maandelijkse besparing in de energiekosten. Bovendien is de hypotheekrente in beginsel aftrekbaar en betaal je het eerste jaar ongeveer € 65,- netto per maand, waarbij dit bedrag jaarlijks wel iets oploopt.  Je kunt ook voor een aflossingsvrije hypotheek kiezen, dan komt zowel de bruto als netto extra hypotheeklast uit op € 50,- per maand. Dat zijn dus iets lagere lasten, maar daar staat wel tegenover dat je niet aflost op deze hypotheek en je na 30 jaar nog steeds die hypotheek hebt van € 20.000,-.
Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

 
26 april 2022

Belang van Nationale Hypotheek Garantie neemt toe

Steeds minder huizenkopers kunnen een woning kopen met NHG, omdat de meeste te koop staande woningen boven de kostengrens van NHG liggen. Voor starters is dat nog iets vervelender dan voor doorstromers, maar ook die laatste groep mist daardoor het extra vangnet dat NHG biedt.  Rentekorting Het directe financiële voordeel van NHG is dat je een lagere rente betaalt. Voor wie volledig moet financieren scheelt dat gemiddeld ruim 0,4%. Daar staat tegenover dat je eenmalig 0,6% van het hypotheekbedrag aan NHG kosten moet betalen. Dat heb je dus terugverdiend in anderhalf jaar tijd. Een doorstromer brengt meestal een groot bedrag aan eigen middelen in, dankzij de overwaarde uit de huidige woning, waardoor die te maken heeft met een veel lagere rente-opslag van hoogstens 0,1% of 0,2%. Daardoor is de terugverdienperiode voor doorstromers al wat langer, namelijk drie à zes jaar.  Vangnet Veel belangrijker dan de rentekorting is het vangnet dat NHG biedt als je door onvoorziene omstandigheden in betalingsproblemen komt. Bijvoorbeeld door overlijden van je partner, als je ziek of werkloos wordt, of als je relatie eindigt. NHG probeert dan samen met de geldverstrekker te bekijken welke mogelijkheden er zijn om toch in de woning te kunnen blijven wonen. Uiteraard moet dat wel betaalbaar zijn met het resterende inkomen. Is het toch verstandiger om de woning te verkopen, dan scheldt NHG onder voorwaarden een eventuele restschuld kwijt. Dat lijkt in een huizenmarkt waar de prijzen alleen maar lijken te stijgen een nutteloze voorwaarde. Maar bedenk je dat we tot niet zolang gelden ook dachten dat de hypotheekrente nog voor een hele lange periode op een heel laag niveau zou staan.  Economisch onzekere tijden Ondanks de nog altijd heel scheve verhouding van vraag en aanbod op de woningmarkt, valt het niet uit te sluiten dat huizenprijzen op een bepaald moment een correctie doormaken. Als dan bijvoorbeeld net je relatie uitgaat en jullie de woning moeten verkopen, dan is het fijn als je niet met een restschuld blijft zitten. Juist in economisch onzekere tijden als op dit moment, is het NHG-vangnet extra van belang.  
20 april 2022

Plan ruim bij een verbouwing

Veel 50- en 60-plussers kiezen ervoor om hun woning te verbouwen. In tegenstelling tot jongere generaties, wonen veel 50- en 60-plussers al langer in dezelfde woning. Dat maakt ook dat sommige zaken aan vernieuwing of vervanging toe zijn. Je kunt denken aan een badkamer of keuken, maar ook aan een goede werkkamer nu we vaker thuiswerken. Misschien is een kamer van een kind dat het huis heeft verlaten daar wel geschikt voor. Door de stijgende energieprijzen denken ook veel mensen na over verduurzamingsmaatregelen. De extra hypotheeklasten worden dan deels of volledig goedgemaakt door een lagere energierekening. Planb Verhoog post onvoorzien  Een verbouwing verloopt nooit precies zoals je gepland had. Je loopt altijd tegen onverwachtse zaken aan. Dat betekent dat je altijd al een post onvoorzien moest begroten. Maar in de huidige marktomstandigheden is het belangrijk om deze post extra hoog te stellen. Door inflatie kunnen de materiaalkosten behoorlijk oplopen. Vanwege het feit dat een aannemer vinden ook niet makkelijk is, is de kans aanwezig dat zij een hogere prijs vragen, waardoor het ook verstandig is hier ruim te begroten. Leg je afspraken met aannemers ook goed vast en kijk naar de kleine lettertjes. Het komt steeds vaker voor dat aannemers vastleggen dat bepaalde kostenstijgingen voor jouw rekening komen.  Als je ruim begroot hebt, houd je aan het einde van de verbouwing hopelijk een bedrag over. Dat kun je dan aflossen op je hypotheek. Je hebt dan een paar maanden teveel rente betaald, maar dat is fijner dan dat je voor het einde van de verbouwing merkt dat je geld op is.  Nu al hypotheek regelen en pas later verbouwen  Een veel gestelde vraag: ‘Wat als ik pas over een paar maanden wil gaan verbouwen, kan ik dan nu al de hypotheek regelen, want ik zie de hypotheekrente alleen maar oplopen?’ Ja dat kan, waarbij het dan extra verstandig is om een hogere post onvoorzien op te nemen, omdat de kosten over een langere periode kunnen stijgen.  Afhankelijk van de waarde van je woning en bij welke geldverstrekker je zit, krijg je het gevraagde bedrag op je bankrekening gestort of op een speciale bouwdepotrekening. Sluit je een annuïteiten- of lineaire hypotheek af, dan is de hypotheekrente in beginsel aftrekbaar. Dat is niet het geval als je een aflossingsvrije hypotheek afsluit.  In een rekenvoorbeeld laten we het verschil zien tussen de maandlasten van een extra hypotheek van € 40.000,- via een annuïteitenhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek. Bij een rente van 3% betaal je bij een annuïteitenhypotheek bruto € 169,- per maand en netto in het eerste jaar ongeveer € 132,- per maand.  Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je vaak een iets hogere rente; wij gaan even uit van een rente van 3,15%. De bruto en netto maandlast van de extra aflossingsvrije hypotheek bedraagt dan € 105,-. Voor dus ongeveer drie tientjes in de maand extra heb je na dertig jaar deze extra hypotheekschuld volledig afgelost.  Hypotheekrente aftrek  Wie dus een verbouwingshypotheek afsluit en voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek kiest, mag de hypotheekrente in beginsel aftrekken. Je moet dan uiteraard wel kunnen aantonen dat je het geld daadwerkelijk voor de verbouwing hebt gebruikt. De Belastingdienst staat toe dat de hypotheekrente voor de hypotheek die aangegaan is voor een verbouwing, volledig aftrekbaar is als de verbouwing binnen een half jaar is afgerond na het afsluiten van de hypotheek. Eventueel ontvangen rente over geld dat in bouwdepot staat (dus niet als dit geld op een eigen bank- of spaarrekening staat; dan telt dit mee voor je box 3 vermogen), hoef je niet aan te geven en hoef je ook niet in mindering te brengen op de betaalde hypotheekrente.  Duurt de verbouwing langer dan een half jaar of start je later met de verbouwing, dan mag je de hypotheekrente nog anderhalf jaar aftrekken, wel moet je een eventuele rentevergoeding die je ontvangt op het depot verrekenen. Staat het geld niet op een bouwdepotrekening maar op een spaarrekening, dan geldt dat de hypotheekrente over het niet gebruikte deel in box 3 valt.  Ben je na twee jaar nog niet klaar met de verbouwing, dan is de hypotheekrente over het nog niet gebruikte deel niet aftrekbaar. Totdat uiteindelijk het geld wel gebruikt wordt voor een verbouwing of onderhoud.
Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

15 maart 2022

Zekerheid voornaamste reden voor 50-plussers om over te sluiten

“Ben ik te laat?” “Heeft het nu nog wel zin om mijn hypotheek over te sluiten?” Wie nog een hoge hypotheekrente heeft en nog niet heeft overgesloten, kan zitten met deze vragen. Of het financieel verstandig is om nu over te sluiten, kan alleen maar achteraf bepaald worden. Want er valt niks met zekerheid te zeggen over de toekomstige hypotheekrente ontwikkeling.  Maar wat je wel kunt krijgen door over te sluiten, is nú een stuk zekerheid over je toekomstige hypotheeklasten. Dat geeft veel mensen een gerust gevoel. Helemaal als je bijvoorbeeld een aantal jaar voor je pensioen zit of al met pensioen bent en je met je pensioeninkomen een eventueel hogere rente op het officiële renteverlengingsmoment minder goed kunt dragen. Als de rente daalt dan betaal je achteraf gezien iets meer hypotheeklasten, maar daarvoor heb je nu al meteen de zekerheid gekregen dat je hypotheeklasten betaalbaar zijn, en dat is veel waard. Stijgt de rente, dan ben je ook nog eens goedkoper uit.  Boeterente stukken lager door hogere hypotheekrente  De fors gestegen hypotheekrente betekent dat als je nu gaat oversluiten, je een stuk duurder uit bent dan wanneer je dit een aantal maanden geleden had gedaan. Maar wie nu wel zekerheid wil hebben over zijn toekomstige hypotheeklasten heeft niks aan terugkijken. Bovendien heeft de hogere rente ook nog een vaak onverwachtse meevaller: de boeterente voor het afkopen van het huidige rentecontract valt een stuk lager uit. Afhankelijk van de exacte situatie kan dit enkele duizenden tot soms wel meer dan tienduizend euro schelen. We geven een voorbeeld van de lagere boeterente en de afweging om nu wel over te sluiten.  Rekenvoorbeeld Een nu 58-jarig stel heeft in maart 2014 een nieuwe woning betrokken. Ze hebben een volledig aflossingsvrije hypotheek (waarvan de rente nog aftrekbaar is, omdat ze onder het oude regime vallen) van € 200.000,-. Ze hebben de rente destijds 10 jaar vastgezet voor 4,1%.  Begin dit jaar gold bij hun geldverstrekker een rente van 1,25% voor een nieuw af te sluiten 10 jaar vaste rente. Hadden ze toen overgesloten, dan hadden ze een boeterente moeten betalen van ruim € 10.000,-. Doordat de rente bij hun geldverstrekker is gestegen naar 1,85%, is de boete gedaald naar onder de € 8.000,-. Ze besluiten over te sluiten en de rente voor 30 jaar vast te zetten, tegen een rente van 2,4%. Ze financieren de boeterente en overige oversluitkosten mee, waardoor over dat deel de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Ze bereiken hiermee dat hun hypotheeklasten bruto met enkele honderden euro’s per maand naar beneden gaan, van € 683,- per maand naar € 422,-. Maar veel belangrijker, ze zijn voor hun toekomstige hypotheeklasten niet meer afhankelijk van wat de hypotheekrente de komende twee jaar gaat doen. Ze weten dat hun nieuwe hypotheeklasten ook met hun lager pensioeninkomen prima betaalbaar zijn, zelfs als de hypotheekrente (in hun geval) vanaf 2036 niet meer aftrekbaar is. Gratis oriëntatiegesprek  Onderneem nu actie en plan een gratis oriëntatiegesprek. Ontdek of het oversluiten van een nieuwe hypotheek voor jou gustig uit zal pakken. De financieel adviseur in jouw buurt kan een berekening op maat maken voor jouw persoonlijke situatie.
01 maart 2022

50’ers opgelet; plan financiering grote uitgave vóór je 57e

Wie als 50’er plannen heeft om nog een grote uitgave te doen en hiervoor een hypotheek nodig heeft, kan dit vaak het beste plannen voor zijn 57e. Vanaf 57 jaar kun je namelijk te maken krijgen met minder mogelijkheden, onder meer omdat dan rekening wordt gehouden met je pensioeninkomen. Voorbeelden gewenste grote uitgaven Dat betekent dat het ook goed is om op tijd na te denken over eventueel toekomstige plannen. Want soms is het verstandig vóór je 57e de financiering te regelen, terwijl je dat geld wellicht pas later nodig hebt. Een grote uitgave kan zijn dat je bijvoorbeeld een auto of camper wilt kopen, of een vakantiewoning, of een schenking in de toekomst aan je kind wilt doen om zelf een woning te kunnen kopen. Een ander voorbeeld is dat je geld wilt reserveren zodat je vanaf een bepaalde leeftijd minder kunt gaan werken en je dit deels wilt financieren uit je huidige overwaarde. Overwaarde groot  Veel 50’ers hebben een behoorlijk grote overwaarde in hun woning zitten. De gemiddelde overwaarde van een 50’er ligt op dit moment rond de € 250.000,-. Dit is uiteraard slechts een gemiddelde en hangt uiteindelijk helemaal af van de persoonlijke situatie. Grote uitgave goedkoop te financieren Veel 50’ers kunnen een deel van die overwaarde benutten om goedkoop een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten en een grote uitgave te doen of te reserveren voor later. Geldverstrekkers hanteren over het algemeen als regel dat een aflossingsvrije hypotheek maximaal 50% van de waarde van de woning mag bedragen. Daarbij wordt ook rekening gehouden met een eventueel al bestaande aflossingsvrije hypotheek. Belangrijk is natuurlijk wel dat de hypotheeklasten nu en in de toekomst betaalbaar zijn. Daar kun je behoorlijk wat zekerheid over krijgen, door de rente lang vast te zetten voor 20 of 30 jaar. Ondanks de gestegen hypotheekrentes kan dat nog altijd tegen een laag rentepercentage.  Rekenvoorbeeld 1  Een stel van beiden 55 jaar heeft een studerende zoon en een eigen woning die € 500.000,- waard is, met daarop een hypotheek van € 200.000,-, waarvan € 100.000,- een spaarhypotheek (resterende looptijd 10 jaar) en € 50.000,- aflossingsvrij. Het is hun wens om, als hun kind klaar is met studeren, te helpen met een eenmalige grote schenking van € 100.000,- (en mocht die afgeschaft zijn; willen ze een familiehypotheek van € 100.000,- verstrekken).  Op basis van hun huidige inkomens kunnen ze die € 100.000,- aflossingsvrij als extra hypotheek nemen. Het totale aflossingsvrije deel komt daarmee op € 150.000,- en dat is minder dan 50% van de waarde van de woning; in dit geval € 250.000,-. Door de rente 30 jaar vast te zetten tegen een rente van bijvoorbeeld 2,5% weten ze dat ze een extra maandlast hebben van € 208,- in de maand. Die extra last kunnen ze prima betalen met hun huidige inkomen. De spaarhypotheek die ze hebben afgesloten, wordt op hun 65e afgelost. Ze weten daardoor dat de hypotheeklast ook betaalbaar is met hun pensioeninkomen.  Als dit stel de extra hypotheek wil afsluiten vanaf of na hun 57e, dan lopen ze een gerede kans dat de geldverstrekker geen hypotheek wil verstrekken, doordat de geldverstrekker rekening houdt met een lager pensioeninkomen. Bij de berekening of de hypotheeklasten betaalbaar zijn, wordt er in beginsel vanuit gegaan dat de hypotheek een annuïteitenhypotheek is. Dat betekent dat er minder mogelijk is. Soms is een geldverstrekker bereid om naar de werkelijke lasten te kijken, die veel lager zijn, omdat je voor de aflossingsvrije hypotheek alleen rente betaalt en geen aflossing.  Rekenvoorbeeld 2  Een ander stel van beiden 55 jaar heeft de wens om vanaf hun 60e minder te gaan werken. Zij hebben maar beperkt spaargeld en willen de netto inkomensachteruitgang van € 1.000,- per maand opvangen middels een extra hypotheek. Ze verwachten dat voor hen de pensioenleeftijd nog oploopt naar 68 jaar, wat betekent dat ze 8 jaar moeten overbruggen. In totaal hebben ze dan een extra hypotheek nodig van ongeveer € 120.000,-. Namelijk 8 * € 1.000,- * 12 als inkomensaanvulling, plus € 24.000,- om de extra hypotheekrente in die 8 jaar van te betalen (te weten € 250,- per maand bij wederom een rente van 2,5%).  Ook in dit voorbeeld geldt dat de kans dat ze een dergelijke hypotheek van € 120.000,- af kunnen sluiten groter is wanneer ze dit doen voor hun 57e, omdat ze anders de kans lopen dat een geldverstrekker op 60-jarige leeftijd niet bereid is om deze hypotheek te verstrekken. En ook in dit voorbeeld is het natuurlijk weer belangrijk om goed te bekijken of de hypotheek betaalbaar blijft met het pensioeninkomen. Waarbij je er ook nog eens rekening mee moet houden dat je ook minder pensioen gaat opbouwen als je inkomen omlaag gaat, doordat je minder gaat werken.  Reserveren voor toekomstig doel kost wel geld Niet voor iedereen is een toekomstige hypotheek lastiger; dus ook niet de noodzaak om voor je 57e een extra hypotheek af te sluiten. Want het nadeel is natuurlijk dat je al meteen kosten maakt, namelijk rente gaat betalen, terwijl de rente op een spaarrekening zo goed als 0% is en ook op een depositorekening een stuk lager dan de te betalen hypotheekrente. Hoe langer de uitgave in de toekomst ligt, hoe hoger in feite je reserveringskosten. Maar menig 50’er zal graag bereid zijn om die reserveringskosten te betalen als daarmee de wens in de toekomst in vervulling kan gaan.
Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

15 februari 2022

Bankspaarhypotheek nog altijd heel voordelig

Door de lagere hypotheekrente en de gedaalde hypotheekrenteaftrek zijn de voordelen van een bankspaarhypotheek de afgelopen jaren een stuk kleiner geworden. Maar nog altijd geldt dat een bankspaarhypotheek lagere netto hypotheeklasten geeft dan een annuïteitenhypotheek. De bankspaarhypotheek kan sinds 1 januari 2013 niet meer als nieuwe hypotheek worden afgesloten, maar degene die deze hypotheek al had, mag deze wel gewoon uitdienen. Bij het afsluiten van een nieuwe rentevaste periode krijgen wij regelmatig de vraag of het niet verstandig is om de bankspaarhypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek, omdat de spaarinleg omhoog gaat bij een lagere hypotheekrente. Het antwoord is nee, tenminste als het je bedoeling is om de hypotheek uiteindelijk wel af te lossen. Er kunnen overigens wel andere redenen zijn om een bankspaarhypotheek om te zetten in een andere hypotheekvorm. De voordelen van de bankspaarhypotheek Laten we eerst nog even bekijken waarom de bankspaarhypotheek in het verleden zo populair was. Dat was te danken aan de gunstige fiscale constructie. Op een bankspaarhypotheek wordt gedurende de looptijd niet afgelost. Daardoor heb je maximale hypotheekrenteaftrek gedurende de looptijd. Daarnaast betaal je een spaarinleg, waarover je als vergoeding de hypotheekrente ontvangt. Aan het einde van de looptijd heb je precies het hypotheekbedrag bij elkaar gespaard en los je in één keer belastingvrij de hypotheek af. De bankpaarhypotheek kenmerkt zich als een hypotheek met een constante netto maandlast zolang de rente vaststaat. Als de hypotheekrente omhoog gaat, dan gaat de netto maandlast slechts beperkt omhoog. Bij een bankspaarhypotheek van € 200.000,- was je bij een constante hypotheekrente van 5% over de gehele looptijd ongeveer € 40.000,- à € 55.000,- netto goedkoper uit dan met een annuïteitenhypotheek. Het netto voordeel was zelfs groter voor de hogere inkomens, omdat die een veel hogere renteaftrek hadden. Voordelen bankspaarhypotheek kleiner geworden De voordelen van een bankspaarhypotheek ten opzichte van een annuïteitenhypotheek zijn de afgelopen jaren minder geworden. De belangrijkste oorzaken in volgorde van grootste impact: De veel lagere hypotheekrente De belangrijkste oorzaak voor het verminderde voordeel is de veel lagere hypotheekrente. Hoe lager de hypotheekrente, hoe minder groot het voordeel ten opzichte van de annuïteitenhypotheek. We laten dit zien aan de hand van een voorbeeld. Stel je hebt 20 jaar achter de rug van je bankspaarhypotheek ter grootte van € 200.000,- en voor het gemak gaan we er even vanuit dat je al die jaren 5% hypotheekrente hebt betaald. Je hebt dus nog 10 jaar te gaan. Het alternatief is om de bankspaarhypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Dankzij de opgebouwde spaarwaarde kun je een veel lagere annuïteitenhypotheek afsluiten. Na 20 jaar heb je bijna € 100.000,- spaarkapitaal opgebouwd, je houdt dus nog slechts een hypotheek van ongeveer € 100.000,- over. Zou de hypotheekrente nog steeds 5% zijn en heb je een middeninkomen, dan ben je met de bankspaarhypotheek de laatste 10 jaar ongeveer € 25.000,- goedkoper uit dan met een annuïteitenhypotheek. Doordat de hypotheekrente fors is gedaald, naar ongeveer 1,35% voor 10 jaar vast met NHG, is het netto voordeel van de bankspaarhypotheek in de resterende 10 jaar gedaald naar ongeveer € 7.000,-. Maar je bent dus nog altijd een stuk voordeliger uit met een bankspaarhypotheek, zelfs als je rekening houdt met de vaak iets hogere rente die je moet betalen voor een bankspaarhypotheek. Lagere maximale hypotheekrenteaftrek De bankspaarhypotheek is interessanter bij een hogere hypotheekrenteaftrek, terwijl die juist steeds verder omlaag gaat. Vooral voor de hogere inkomens is de maximale aftrek de laatste jaren gedaald van 52% naar 40% dit jaar. Maar ook voor de midden- en lagere inkomens is tegenwoordig de aftrek gedaald van 42% naar net iets boven de 37%. Hogere renteopslag voor de rest van de hypotheek Voor een bankspaarhypotheek betaal je vaak een iets hogere rente. Dat komt door twee zaken. In de eerste plaats rekenen bijna alle geldverstrekkers ten onrechte een iets hogere hypotheekrente voor een bankspaarhypotheek dan voor een annuïteitenhypotheek. Ten tweede, doordat je niet aflost op een bankspaarhypotheek is je hypotheek in verhouding tot de waarde van je woning groter dan bij een annuïteitenhypotheek. Geldverstekkers rekenen een hogere rente-opslag naarmate je hypotheek hoger is in verhouding tot de waarde van je woning. Die hogere rente voor de bankspaarhypotheek maakt voor de bankspaarhypotheek zelf niet zo heel veel uit, omdat een hogere rente tot slechts een iets hogere netto maandlast leidt. Maar de bankspaarhypotheek is vaak een onderdeel van een grotere hypotheek en ook voor die andere hypotheekdelen ga je dan een hogere rente betalen. Hierdoor wordt een deel van het voordeel van de bankspaarhypotheek teniet gedaan. Steeds vaker wordt bankspaarhypotheek beëindigd We zien dat de laatste jaren veel huishoudens hun bankspaarhypotheek beëindigen als ze gaan verhuizen of hun hypotheek oversluiten. Redenen om toch de bankspaarhypotheek te beëindigen, zijn: De belangrijkste, zeker voor 50-plussers: door de bankspaarhypotheek aflossingsvrij voort te zetten ontstaat een veel lagere maandlast. Let op: het spaarsaldo moet wel gebruikt worden om de hypotheek af te lossen en je houdt wel een restschuld over. Maar vaak is dit toch een hele interessante optie omdat de hypotheek vaak relatief klein is ten opzichte van de waarde van de woning en de lagere maandlast is vaak prima te betalen. Ook bij een eventueel lager pensioeninkomen. Een bankspaarhypotheek is vaak in combinatie met andere hypotheekvormen afgesloten. Doordat er niet afgelost is op de bankspaarhypotheek heb je een grotere hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning (de zogenaamde LTV), waardoor je ook een hogere rente-opslag betaalt voor de andere hypotheekvormen. Daar komt nog eens bij dat voor ‘oude hypotheekvormen’, zoals de bankspaarhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek vaak extra renteopslagen door geldverstrekkers gerekend worden. Je kunt niet makkelijk overstappen naar een andere geldverstrekker. Niet alle geldverstrekkers kennen nog een bankspaarhypotheek, waardoor je keuze beperkt is. Bovendien is overstappen naar een andere geldverstrekker die wel een bankspaarhypotheek kent, vaak administratief lastig Als het geld uit de spaaropbouw bedoeld is om een verbouwing te financieren. Soms vormt een bankspaarhypotheek een belemmering om het overbruggingskrediet geregeld te krijgen. Kortom: veel bankspaarhypotheken halen niet hun einddatum, maar de huishoudens hebben in ieder geval wel de voorgaande jaren geprofiteerd van het gunstige fiscale regime. Wie zijn hypotheek wil aflossen kan aan het einde van een rentevaste periode meestal het beste toch zijn bankspaarhypotheek voortzetten. Tot slot krijgen we ook regelmatig de vraag of aflossen op een bankspaarhypotheek wel zinvol is. Het antwoord is ja, maar er is zeker ook nog een interessantere optie: namelijk extra storten. Extra aflossen op een aflossingsvrij, annuïteiten en bankspaarhypotheek Het effect van aflossen is verschillend per hypotheekvorm. Aflossen op een annuïteiten- of bankspaarhypotheek levert netto per maand een groter besparing op dan bij een aflossingsvrije hypotheek. Dat komt omdat je bij een aflossingsvrije hypotheek alleen bespaart op de rente. Maar bij een annuïteitenhypotheek gaat ook het maandelijks aflossingsbedrag omlaag, omdat je over de resterende looptijd minder hoeft af te lossen. Hetzelfde geldt voor de bankspaarhypotheek, maar daar is het niet het maandelijkse aflossingsbedrag dat naar beneden gaat, maar het maandelijkse bedrag aan spaarinleg. Er bestaat een misverstand dat aflossen op een bankspaarhypotheek niet interessant is, maar in feite is dat net zo interessant als aflossen op een annuïteitenhypotheek. Je hebt alleen een alternatief dat nog interessanter is, namelijk storten op de bankspaarrekening. Je hypotheekbedrag blijft dan gelijk, maar je maandelijkse spaarinleg bedrag gaat dan fors naar beneden. Omdat de rente wel aftrekbaar is en de maandelijkse spaarinleg niet, daalt je netto maandlast door extra storten harder dan bij eenzelfde bedrag aan extra aflossing. Een rekenvoorbeeld Stel een koppel had precies 10 jaar geleden, in 2012, een hypotheek afgesloten van € 250.000,- met een rente van 5% 20 jaar vast. Ze gaan nu 10 jaar later een extra aflossing doen van € 10.000,-. Wat is dan het effect op de bruto en netto maandlast, uitgaande van de verschillende hypotheekvormen? Laten we eerst eens kijken wat de bruto en netto maandlast nu is. Bij de berekening van het eigenwoningforfait zijn we uitgegaan van middeninkomens en hebben we het eigenwoningforfait even buiten beschouwing gelaten. Wat als dit koppel nu in 2022 een extra aflossing van € 10.000,- doet, wat betekent dit voor de hypotheekschuld en de bruto en netto maandlast? In de tabel hieronder laten we zien wat dat betekent voor de bruto en netto maandlast en wat de besparing is. Als dit koppel een bankspaarhypotheek heeft, kan het in plaats van een extra aflossing ook een extra storting doen. We laten in onderstaande tabel het verschil zien tussen extra aflossen en extra storten. Aandachtspunt bij extra storten is wel dat de verhouding tussen het jaar met de meest betaalde spaarinleggen (inclusief extra storting) en jaar het met de minst betaalde spaarinleggen, niet meer mag bedragen dan de verhouding 1:10. Bij een hele hoge storting kan het daarom soms wenselijk zijn om de storting te spreiden over twee jaren.
Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

01 februari 2022

Bij grote verbouwing verduurzaming verplicht

Wie vanaf 1 februari een grote verbouwing aan zijn woning wil laten uitvoeren, is in sommige gevallen verplicht om verduurzamingsmaatregelen door te voeren. In de nieuwe wetgeving wordt niet gesproken over verbouwing maar over een ingrijpende renovatie. Voor de meeste consumenten zal deze nieuwe wetgeving niet van toepassing zijn, maar bij sommige grote verbouwingen dus wel. Het is best een ingewikkelde regeling, waarin ook veel voor een consument minder bekende termen gebruikt worden. We zullen proberen het zo eenvoudig mogelijk uit te leggen. Wanneer is sprake van een ‘grote’ verbouwing? Er is sprake van een grote verbouwing als bij de verbouwing meer dan 25% van de oppervlakte van de gebouwschil verandert. De gebouwschil bestaat uit de begane vloer, de buitenmuren, de ramen, de kozijnen, de deuren en het dak. Bovendien moet je een installatie voor ruimteverwarming of ruimtekoeling plaatsen of vernieuwen. Wie dus alleen een dakkapel plaatst, komt niet aan die 25%. Maar wie een grote uitbouw laat uitvoeren, waarbij bijvoorbeeld ook de radiatoren verplaatst worden, moet hier mogelijk wel rekening mee houden. Verduurzamingsmaatregelen Val je onder deze regeling, dan moet je verplicht een bepaalde minimumwaarde aan hernieuwbare energie toepassen in je woning. Hoeveel je aan hernieuwbare energie moet plaatsen, kan berekend worden op de overheidssite rvo.nl. Bij verduurzamingsmaatregelen kun je denken aan bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtepomp. Geen grote verbouwing, wel verduurzamen Ook als jouw verbouwing niet voldoet aan de vereisten uit deze nieuwe wettelijke regeling, adviseren wij je om goed te bekijken op welke wijze je direct verduurzamingsmaatregelen mee kunt nemen. Uiteraard is dat goed voor het klimaat, maar vaak ook voor je eigen portemonnee. Dankzij de huidige lage rentestand kun je de extra kosten voor verduurzaming goedkoop meefinancieren. Je energiekosten gaan er drastisch door omlaag. We hebben het afgelopen jaar gezien dat de energietarieven substantieel kunnen stijgen. Voor huishoudens maken de energiekosten een steeds groter deel uit van de maandelijkse woonlasten. Door te verduurzamen maak je je minder kwetsbaar voor de prijsontwikkelingen op de energiemarkt. Een bijkomend voordeel om nu verduurzamingsmaatregelen door te voeren, is dat de overheid allerlei subsidiepotjes kent waar je mogelijk gebruik van kunt maken. Het is maar de vraag of die potjes er over een aantal jaren ook nog zijn. Heb jij grote verbouwplannen? Zoals je hebt gelezen, komt er veel kijken bij het verbouwen van een woning. Wil je ook een vrijblijvende (financiele) verbouwcheck laten uitvoeren? Een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep helpt je graag om de juiste keuzes te maken.  Plan gerust een gratis en vrijblijvende verbouwcheck!                                                          Je zit na dit gesprek nog nergens aan vast, maar komt het eerste gesprek wel al een stuk wijzer uit.
20 december 2021

Hypotheektrends 2022: alles op een rij!

Een aantal van de trends die we in de afgelopen jaren hebben gezien, krijgen een vervolg in 2022. Maar sommige trends zetten naar onze verwachting niet door in 2022. 1. Einde in 2022 aan dalende gemiddelde hypotheekrentes In de periode 2016-2021 gingen de gemiddelde hypotheekrentes voor de rentevaste periodes van 5, 10, 20 en 30 jaar elk jaar omlaag. Ditzelfde beeld zien we bij de gemiddelde hypotheekrentes zonder NHG. Zoals in het eerdere artikel al aangegeven, is onze verwachting dat 2022 een trendbreuk gaat brengen. Wij verwachten dat de gemiddelde hypotheekrentes met 0,2 à 0,4% gaan stijgen. 2. In 2022 einde aan dalende renteverschillen tussen verschillende rentevaste periodes In de periode 2016-2021 groeiden de gemiddelde hypotheekrentes van verschillende rentevaste periodes steeds meer naar elkaar toe. De grootste daling was te zien bij het verschil tussen 10 en 20 jaar vast. Dit verschil halveerde in vijf jaar tijd van 0,68% naar 0,32%. Je betaalt dus slechts 0,32% extra rente maar krijgt wel 10 jaar langer zekerheid over de hoogte van je maandlasten. Dat verklaart mede de grote stijging van de populariteit van de 20 jaar rentevaste periode (zie 3). Voor 2022 verwachten wij dat de verschillen weer een heel klein beetjegroter worden. 3. Lang vast blijft populair en stijgt waarschijnlijk in 2022 verder door Consumenten zijn de hypotheekrente steeds langer vast gaan zetten in de afgelopen zes jaar. Ruim van de helft afgesloten rentevaste periodes is op dit moment 20 jaar vast. Dat is ten koste gegaan van 10 jaar vast. De grootste groei zat in 2021 bij 30 jaar vast. Hoewel wij verwachten dat de verschillen tussen rentevaste periodes weer iets groter worden, denken wij wel dat de trend van langer vastzetten zich verder zal doorzetten in 2022. De in de grafiek genoemde percentages slaan op het aandeel van de desbetreffende rentevaste periode ten opzichte van het totaal in 2021. 4. Daling aandeel NHG hypotheken zet door in 2022 Het percentage aankopen dat met NHG gefinancierd wordt, daalde van 48% in 2016 naar slechts 35% in 2021. Belangrijke oorzaak is dat de stijging van de NHG-kostengrens minder hard gaat dan de gemiddelde stijging van de huizenprijzen. Het aandeel NHG zal dan ook verder afnemen in 2022. Kijken we niet alleen naar de woningaankopen maar naar alle hypotheken, dan is het aandeel in de periode 2016 tot en met 2021 zelfs gedaald van 39% naar 29%. 5. Er lijkt weinig ruimte voor verdere verlaging van de bruto rentemarge in 2022 De bruto rentemarge bereikte in 2021 het laagste niveau in 13 jaar tijd. Vanwege het feit dat we geen inzicht hebben in de daadwerkelijke inkoopprijzen en de verschillende kosten die komen kijken bij hypotheken, hanteren we als vergelijkingsmaatstaf voor de brutomarges (dus voor kosten) het verschil tussen de kapitaalmarktrente (10 jaar) en de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG. Wij verwachten dat de concurrentiestrijd fel blijft op de Nederlandse hypotheekmarkt in 2022. Toch verwachten wij geen serieuze verdere daling, omdat de marges al klein zijn. 6. Daling woningaankopen en stijging woningprijzen in 2022 Na een flitsende start in 2021 dankzij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor ‘starters’, is het aantal gepasseerde woningen vanaf het tweede kwartaal steeds verder teruggezakt ten opzichte van 2020. Steeds meer starters kunnen geen woning meer kopen en steeds meer doorstromers zijn niet bereid om de hoofdprijs te betalen voor een andere koopwoning. De dalende trend qua aantal woningverkopen zal zeker aanhouden in 2022. De kans is groot dat het aantal woningverkopen in 2022 uitkomt onder de 200.000 en dat zou het laagste niveau zijn in zeven jaar tijd. In de periode 2016 tot en met 2021 zat het altijd boven de 214.000. Het is ook erg lastig om een goede voorspelling te kunnen doen van de ontwikkeling van de woningprijzen in 2022. De vraag is nog steeds veel groter dan het aanbod, waardoor er een woningtekort is. Steeds meer bestaande woningbezitters haken af om een nieuwe, duurdere koopwoning te kopen en nieuwbouw is er ook onvoldoende om te voldoen aan de inhaalvraag. De prijzen zullen dan ook door blijven stijgen in 2022, maar waarschijnlijk niet zo absurd als in het afgelopen jaar. Het is te hopen dat het nieuwe kabinet voortvarend aan de slag gaat met de uitdagingen op het gebied van de woningmarkt. Maar daar hoeven we in 2022 nog weinig van te verwachten, qua aantal nieuw op te leveren woningen. 7. Overwaarde blijft stijgen in 2022 De gemiddelde overwaarde is voor alle leeftijdscategorieën fors gestegen in de jaren 2017 tot en met 2020. De cijfers zijn gebaseerd op cijfers van het CBS en zijn nog niet bekend over 2021. De stijgende trend kunnen we met zekerheid doortrekken voor het jaar 2021 en wij verwachten dat de groei ook door zal zetten in 2022. Steeds vaker wordt de overwaarde benut om een lagere rente-opslag te krijgen, een verbouwing te realiseren of als consumptief doel. Bijvoorbeeld om een grote consumptieve uitgave te doen of het pensioen aan te vullen. 8. Aandeel aflossingsvrije hypotheken stijgt door in 2022 In de afgelopen vijf jaar is het aandeel aflossingsvrije hypotheken gegroeid. In 2022 verwachten wij dat de groei verder door zal zetten. Dat is te danken aan enerzijds de lagere rente en anderzijds de grote overwaarde. Daarbij zien we ook dat het aandeel aflossingsvrij bij de 50-plusser substantieel hoger ligt dan de 50-minner. De stijging van het aandeelaflossingsvrij geldt overigens voor zowel de 50-plusser als de 50-minner. 9. Verbouwingen en oversluitingen blijven populair in 2022 Hoewel de cijfers over 2021 niet volledig zijn (t/m half december) kunnen we nu al zien dat het aantal hypotheekaanvragen gerelateerd aan woningaankopen voor zowel starters als doorstromers dit jaar terugloopt. Wij verwachten dat die terugloop in 2022 verder doorzet. Wij verwachten dat de groei in oversluitingen doorzet in 2022;zeker als de hypotheekrente inderdaad gaat stijgen. Ook denken wij dat de stijging van tweede hypotheken en hypotheekverhogingen doorzet. Het aantal verbouwingen en benutting van overwaarde neemt naar onze verwachting toe in 2022. 10. Aflossingsdeel in annuïteitenhypotheek fors gegroeid Dankzij de sterk gedaalde rente bestaat een steeds groter deel van de netto maandlast uit aflossing. Uitgaande van de gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente met NHG, gaat maar liefst 76% van de netto maandlast in het eerste jaar naar jezelf. Want dat is aflossing, waardoor je hypotheekschuld minder wordt. In 2022 zal dit slechts heel beperkt afnemen als de rente iets stijgt.
Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

14 december 2021

Wel of niet extra aflossen op hypotheek?

Aan het einde van het jaar zien we dat veel mensen weer de overweging maken om extra af te lossen op de hypotheek. Bij de huidige lage spaarrente is het niet vreemd dat veel consumenten ervoor kiezen om extra af te lossen. Op de lange termijn is aflossen een goede zaak, maar zorg er wel altijd voor dat je een goede buffer overhoudt, zodat je op korte termijn niet in de problemen komt. Houd daarbij ook rekening met onvoorziene gebeurtenissen. Zo had niemand de corona-epidemie aan zien komen, terwijl dit financieel voor menig huishouden een enorme impact heeft gehad. Spaarbuffer belangrijk om inkomensdaling op te vangen Het is dus belangrijk om een goede spaarbuffer aan te houden. Je kunt beter iets te veel hypotheekrente betalen terwijl je nagenoeg geen rente op je spaarrekening ontvangt, dan dat je niet meer over je spaargeld kunt beschikken als het even tegenzit. Stel, je betaalt nog een hoge hypotheekrente van bijvoorbeeld 3% en je lost € 20.000,- extra af op een annuïteitenhypotheek, dan gaan je bruto hypotheeklasten omlaag met ongeveer € 84,- per maand. Maar daar heb je niet zoveel aan als je inkomen ineens met 20 à 25% naar beneden gaat als je werkloos wordt. Dan is het fijner dat je die € 20.000,- nog op je spaarrekening hebt staan, zodat je een groot aantal maanden de inkomensachteruitgang op kunt vangen. Denk er dus goed over na of je voldoende spaarbuffer achter de hand hebt, voordat je extra gaat aflossen. Zeker in deze tijd kun je misschien beter even een jaartje wachten met het doen van een extra aflossing, dan dat je volgend jaar onverwachts in de problemen komt. Eerst aflossen op consumptief krediet Heb je voldoende spaarbuffer en wil je toch extra aflossen, dan is het over het algemeen het verstandigst om eerst af te lossen op een persoonlijke lening, als je die hebt lopen. De rente die je betaalt over een persoonlijke lening ligt meestal een stuk hoger dan bij een hypotheek. Je maandelijkse besparing is waarschijnlijk ook groter dan bij een hypotheek, omdat een persoonlijke lening een kortere looptijd heeft dan een hypotheek. Het maandelijkse aflossingsbedrag gaat daardoor bij een aflossing op een persoonlijke lening meestal harder naar beneden dan bij een hypotheek. Waarbij je er soms ook voor kunt kiezen om het aflossingsbedrag gelijk te houden. Je lost dan sneller je persoonlijke lening af, waardoor je over de hele looptijd gezien minder geld kwijt bent. Aflossen op je hypotheek Heb je voldoende spaarbuffer en geen consumptief krediet dan is aflossen op je hypotheek uiteraard ook een goede optie. Heb je meerdere lening delen met verschillende rentes, resterende rentevaste periodes en/of hypotheekvormen, bespreek dan met je financieel adviseur op welk lening deel je het beste kunt aflossen. Los je bijvoorbeeld af op een aflossingsvrije hypotheekdeel, dan is je besparing alleen de rente, maar als je aflost op een annuïteiten , lineaire of (bank-)spaarhypotheek dan gaat je maandlast meer omlaag, omdat ook je aflossing of maandelijkse spaarinleg omlaag gaat. Is aflossen op een aflossingsvrije hypotheek dan slechter dan op een andere hypotheekvorm? Nee, want door af te lossen op je aflossingsvrije deel bespaar je minder rente, maar zorg je er ook voor dat je aan het einde van de looptijd een lagere restschuld overhoudt. Weeg dit dus goed af met je adviseur. Heb je een (bank-)spaarhypotheek, dan kan een goed alternatief voor aflossen zijn om extra te storten op de spaarrekening/in de spaarpolis. Het voordeel is namelijk dat je spaarinleg/spaarpremie dan behoorlijk omlaag gaat en je netto maandlast meer omlaag gaat dan met aflossen. Alternatief voor aflossen: verduurzamen In plaats van aflossen kun je er in sommige situaties ook voor kiezen om het bedrag niet te steken in extra aflossen, maar in verduurzaming. Bijvoorbeeld door zonnepanelen aan te schaffen of isolerende maatregelen te nemen. Je bespaart je dan geen rente, maar bespaart wel op je maandlasten doordat je energiekosten omlaag gaan. Bijkomend voordeel is dat het ook nog eens gunstig is voor het klimaat.
Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

23 november 2021

Tiny house, tiny mortgage?

Op de overspannen woningmarkt is een nieuwe trend alweer een tijdje aan de gang: het kopen of soms zelf bouwen van een tiny house. RTL speelt hier zelfs op in met een apart programma, de ‘Tiny House Battle’. Een ‘tiny house’ is een kleine woning, wat wil zeggen: een vloeroppervlak van maximaal 50 vierkante meter. Naast het kleiner wonen is ook de filosofie er achter belangrijk. Kopers van een tiny house willen een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk achterlaten. Ze zijn gericht op minder consumeren, terwijl het wel volwaardige woningen zijn, maar dan op kleine schaal. Duurzaamheid is een belangrijke factor en soms zijn de woningen geheel zelfvoorzienend, dus niet aangesloten op bijvoorbeeld riool en het gasnet. Het aantal tiny houses is nog beperkt in Nederland, maar duidelijk is dat er een groeiende behoefte is en het aantal woningprojecten groeit snel. Op tinyhousenederland.nl kun je een aantal voorbeelden vinden in een aantal gemeenten. Wat kost een tiny house? De kosten van een tiny house zitten in een brede bandbreedte van € 20.000,- tot en met € 100.000,-. De uiteindelijke kosten zijn bijvoorbeeld afhankelijk van of het huis op eigen grond moet komen te staan of op huurgrond; maar ook of je zelf gaat bouwen of een kant-en-klare woning wilt kopen. Financiering van een tiny house? Als je onvoldoende spaargeld hebt, dan heb je een aanvullende financiering nodig. Dat kan door middel van een lening bij je ouders, een hypotheek of een persoonlijke lening. Welke optie het beste past, is erg afhankelijk van de individuele situatie. Hypotheek bij een verplaatsbare woning, wat voor een redelijk aantal tiny houses geldt, is een hypotheek niet mogelijk. Bij een tiny house die ‘nagelvast’ aan de grond is verbonden en een woonbestemming heeft, kun je onder bepaalde voorwaarden bij bepaalde geldverstrekkers wel een hypotheek krijgen (denk bijvoorbeeld aan een minimale hoogte van de hypotheek). Als aan de definitie van een eigenwoningschuld voldaan wordt, is de hypotheekrente gewoon aftrekbaar. Dat geldt ook als een annuïteiten- of lineaire hypotheek of lening bij ouders wordt afgesloten, die in maximaal 360 maanden wordt afgelost. En dit geldt ook bij een persoonlijke lening. De (hypotheek-)rente is niet aftrekbaar als niet aan het criterium eigenwoningschuld voldaan wordt. Persoonlijke lening Een belangrijke beperking van een persoonlijke lening ten opzichte van een hypotheek bij een geldverstrekker of hypotheek/lening bij ouders, is dat de looptijd meestal maximaal 15 jaar is. Dit maakt dat de aflossingscomponent veel hoger is. Dat hoeft overigens niet altijd een groot probleem te zijn, omdat het te lenen bedrag ook een stuk lager is dan bij een hypotheek voor een reguliere woning. Voordeel van een kortere looptijd is dat je daardoor over de gehele looptijd gezien goedkoper uit bent. Een ander bijkomend nadeel van een persoonlijke lening is de hogere rente; die is snel het dubbele ten opzichte van een hypotheek. Eigen grond of erfpacht We zien bij een groot aantal projecten bij tiny houses dat je niet zelf de grond kunt kopen, en dat er sprake is van erfpacht, huur van de grond van de gemeente. Dat kan soms een relatief grote kostenpost betekenen. Al zijn er ook bepaalde gemeenten die de grond huurvrij ter beschikking stellen, omdat ze de filosofie van tiny houses willen stimuleren. Stimuleren tiny house initiatieven Van Bruggen Adviesgroep is er een groot voorstander van dat lokale gemeenten initiatieven voor tiny houses stimuleren, door bijvoorbeeld specifieke locaties hiervoor te reserveren. In de eerste plaats omdat dit soort duurzaamheidsinitiatieven een bijdrage leveren aan de verduurzaming van de woningvoorraad. Door aandacht voor dit soort initiatieven raken ook andere mensen geïnteresseerd, waardoor we de ecologische voetafdruk van wonen kunnen verkleinen. Maar ook voor de woningmarkt is dit initiatief goed. Alle alternatieven die bij kunnen dragen aan het verlichten van de druk op de woningmarkt zijn welkom en zeker als ze duurzaam zijn en aan een behoefte voldoen. Eerder pleitten we daarom ook al voor herbestemming van lege kantoor- en winkelpanden en het op grotere schaal toestaan van permanente bewoning van vakantiewoningen.
Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

12 oktober 2021

50-plusser kiest bij oversluiten vaker voor 30 jaar vast

De 50-plusser in de leeftijdscategorie 50 tot 60 jaar kiest vaker voor een rentevaste periode van 30 jaar vast dan andere leeftijdscategorieën. Van de gekozen rentevaste periodes is 23% een 30 jaar vaste rente. Bij de meeste andere leeftijdscategorieën ligt dit onder de 15%. Al zien we ook bij de 40-plusser een stijging van het aandeel 30 jaar vast; namelijk 16% in de leeftijdscategorie 40-44 en 19% in de categorie 45-50. Op hogere leeftijd zien we dan weer een afname in het afsluiten van 30 jaar vast. Wat ook logisch is, omdat de kans dat je bijvoorbeeld op 80-jarige leeftijd die 30 jaar nog als huiseigenaar gaat meemaken, niet zo groot is en er voor een kortere, iets goedkopere rentevaste periode wordt gekozen. Overigens is de meest gekozen rentevaste periode ook voor de oversluitende 50-plusser 20 jaar vast; ruim 47% van de gekozen rentevaste periodes is 20 jaar vast. Bij de oversluitende 60-plusser zien we zelfs dat die van alle leeftijdscategorieën het meest voor 20 jaar vast kiezen; namelijk 56%. 50-plusser kiest voor zekerheid bij oversluiten De 50-plusser kiest voor het oversluiten van de hypotheek dus vaak voor lang vast. Op zich is dat ook niet zo raar. Jongere generaties hebben vaak nog een stijgend inkomensperspectief, terwijl voor de 50-plusser de pensioensituatie veel belangrijker is. Dit pensioeninkomen is vaak een stuk lager dan het huidige inkomen. Zelfs als je rekening houdt met de lagere belastingen/sociale premies, moeten veel gepensioneerden netto een stapje terug doen. En dan wil je in de toekomst niet nog eens verrast worden door een stijging van de hypotheekrente van misschien wel 1%, 2%, 3% of zelfs 4%. Want hoewel niemand het lijkt te verwachten, valt niet met zekerheid te zeggen waar de hypotheekrente over 1 of 2 jaar staat, laat staan over 10 of 20 jaar. Kleine verschillen in rente Daar komt nog eens bij dat de verschillen tussen 10, 20 en 30 jaar vast ook historisch klein zijn. Het gemiddelde hypotheektarief voor 20 jaar vast is ongeveer 0,35% hoger dan 10 jaar vast en het gemiddelde hypotheektarief voor 30 jaar vast is ongeveer 0,25% hoger dan 20 jaar vast. Omdat de meeste mensen 10 jaar te kort vinden, gaat het vooral om de afweging of je bereidt bent om 0,25% extra te betalen voor 10 jaar extra zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten. Overigens is het wel zaak om je goed te laten adviseren, omdat de verschillen tussen geldverstrekkers groot kunnen zijn. De dalers en stijgers bij de rentevaste periodes Als we niet alleen kijken naar de gekozen rentevaste periodes bij oversluitingen, maar naar het totaal kijken inclusief woning gebonden hypotheekaanvragen, dan zien we de afgelopen zeven jaar een enorme stijging bij de rentevaste periode 20 jaar vast. Het aandeel 20 jaar vast is gestegen van 32% in 2017 naar boven de 50%. Ook 30 jaar vast maakte een grote stijging door van een kleine 4% naar ruim 16%. De stijging van 20 en 30 jaar vast ging met name ten koste van 10 jaar vast. Dit aandeel daalde van ruim 45% in 2017 naar 20% nu.
Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.