Hoe profiteer jij van jouw overwaarde? Download ons gratis whitepaper hier.
Kosteloos eerste gesprek
100% onafhankelijke financieel advies
We vergelijken ruim 40 geldverstrekkers
Telefonisch, online of op de vestiging
  • Marleen Overduin
  • Coördinator support & products

Marleen Overduin

Mijn naam is Marleen Overduin, ik ben 34 jaar en sinds 2019 werkzaam op het hoofdkantoor bij Van Bruggen Adviesgroep. Binnen mijn huidige functie ben ik dagelijks bezig met het ondersteunen van onze adviseurs in het hele land. Samen met mijn team zorg ik ervoor dat onze adviseurs bezig kunnen zijn met het adviseren van onze klanten en dragen wij bij aan het vlot en soepel verlopen van o.a. een hypotheekaanvraag proces. Ik zie en hoor dus dagelijks wat er speelt bij onze adviseurs, op de markt en bij onze klanten.

Onderdeel van mijn werk is ook het beheren van de contacten met onze partners. Door het actief onderhouden van deze relaties, zorgen wij voor een breed en sluitend assortiment aan aanbieders. Op deze manier kunnen wij altijd een passend advies geven voor elke willekeurige klant.

Ik vind het belangrijk in mijn werk dat we altijd denken in het belang van de klant en hoe wij vanuit het hoofdkantoor, samen met de adviseur, daar een mooie bijdrage aan kunnen leveren. Uiteindelijk moeten we het samen doen en daar hebben we elkaar voor nodig. De adviseur is voor mij en mijn team de verbinding met de klant.

Een aantal keer per jaar mag ik een webinar geven voor onze klanten, dit maakt mijn werk heel divers en afwisselend. Ik bespreek dan samen met mijn collega Oscar Noorlag onderwerpen die op dit moment spelen in de markt. Daarnaast deel ik mijn expertise graag met diverse landelijke media. Dit heb ik o.a. gedaan voor InFinance en Libelle.

Achtergrond en opleiding

Mijn loopbaan binnen de financiële dienstverlening is gestart bij mijn studie. Ik heb gestudeerd aan de hogeschool van Arnhem en Nijmegen en de opleiding Financial Services en management gevolgd. Tijdens mijn studie heb ik stage gelopen bij ABN AMRO, ben hier afgestudeerd en na mijn studie de overstap gemaakt als adviseur vermogen binnen ABN AMRO. Uiteindelijk heb ik gekozen voor het intermediair en daar ben ik doorgegroeid van medewerker binnendienst naar relatiemanager. Deze achtergrond zorgt ervoor dat ik mijn huidige functie als teamleider Support & Products met veel plezier uit kan voeren. Ik vind het erg belangrijk om mijn kennis bij te houden en ik ben dan ook in het bezit van de WFT diploma’s Hypothecair Krediet, Inkomen en Schade particulier/Schade zakelijk.

Meer publicaties van Marleen Overduin

09 augustus 2022

Maatwerk bij hypotheken van groot belang voor kwetsbare groepen

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft na onderzoek bij een aantal geldverstrekkers, een groot aantal geldverstrekkers aangeschreven en benadrukt dat ze een beter acceptatiebeleid op moeten stellen zodat er duidelijkere regels zijn voor maatwerk situaties, zodat daarmee overkreditering wordt voorkomen. Wanneer spreken we van maatwerk? Dat is met name als voor een potentiële klant op basis van de standaard hypotheeknormen zoals die door de overheid zijn vastgelegd, de gevraagde hypotheek niet haalbaar is op basis van het inkomen. Die standaard hypotheeknormen zijn bepaald aan de hand van een gemiddelde consument. Het is daarom goed dat in de wetgeving is vastgelegd dat onder bepaalde voorwaarden afgeweken kan worden van die standaardnorm, het zogenaamde maatwerk (in vaktaal ook wel explain genoemd). Het is een misverstand dat heel veel hypotheken als maatwerk worden gesloten. De overgrote meerderheid van de afgesloten hypotheken past prima binnen de normen. En als er afgeweken wordt, dan moet wel duidelijk aangetoond worden dat dit tot een verantwoorde hypotheek leidt en niet tot overkreditering. Voor een deel van de huidige maatwerk situaties hanteren geldverstrekkers duidelijke regels, maar sommige zaken liggen in een grijs gebied en zijn mede afhankelijk van de beoordeling van een individuele acceptant van een geldverstrekker. Van Bruggen Adviesgroep is er een groot voorstander van dat geldverstrekkers (samen met) de AFM duidelijkere spelregels moeten opstellen wanneer maatwerk is toegestaan en wanneer niet, waarbij het ook belangrijk is dat het acceptatiebeleid gedeeld wordt met financieel adviseurs. Reflex: geen maatwerk meer mogelijk Nadat de AFM een brief uitstuurde waarin zij waarschuwde voor onzorgvuldig maatwerk, zagen we dat meerdere geldverstrekkers de mogelijkheden voor maatwerk fors inperkten. Van Bruggen Adviesgroep vindt dat een hele slechte zaak. Want zonder maatwerk staan bepaalde kwetsbare groepen in de kou, zoals bijvoorbeeld bepaalde groepen senioren, mensen die gaan scheiden en sommige ondernemers. Het is een maatschappelijke verantwoordelijkheid van geldverstrekkers om voor die kwetsbare groepen maatwerkbeleid te hebben, maar uiteraard wel met dusdanige waarborgen dat dit niet tot onverantwoorde hypotheken leidt. Het is dan ook te hopen dat de geldverstrekkers die in het verleden maatwerk boden, dit ook in de toekomst weer gaan doen. Alleen met duidelijkere regels in hun acceptatiebeleid. Misverstand: maatwerk voor starter om net iets meer te lenen Hoeveel maatwerk er precies plaatsvindt op de hypotheekmarkt is niet bekend; de AFM noemt daarover ook geen cijfers. Op basis van een onderzoek onder onze adviseurs schatten we in dat dit om ongeveer 5 tot 10% van alle hypotheekaanvragen gaat. Om meteen een misverstand weg te nemen: wanneer bijvoorbeeld een starter op basis van zijn inkomen de hypotheek niet kan verkrijgen, dan is het niet zo dat een hypotheekadviseur een maatwerk aanvraag kan doen en er alsnog een hypotheek wordt verstrekt. Alleen in hele specifieke situaties is maatwerk mogelijk. Maatwerk vindt met name plaats bij senioren (hierover verderop meer), en in veel mindere mate bij scheiding of een ondernemer. Maatwerk senioren Een groeiende groep op de woning- en hypotheekmarkt zijn de senioren; dat is ook logisch als gevolg van de vergrijzing. Bij die groeiende groep senioren moet niet alleen rekening gehouden met het huidige inkomen, maar ook met het pensioeninkomen. Want bijvoorbeeld een zestiger die een woning koopt en hypotheek afsluit, moet de hypotheeklasten niet alleen kunnen betalen tot de tijd dat hij werkt, maar ook als hij met pensioen gaat en zijn inkomen lager uitvalt. Hypotheekadviseurs en geldverstrekkers houden dan ook rekening met het pensioeninkomen bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek. Alleen zien we dat de standaard hypotheeknormen behoorlijk rigide zijn en de daaruit voortvloeiende hypotheeklasten van een senior in de praktijk vaak niet aansluiten bij zijn werkelijke hypotheeklasten. Op basis van die standaardnormen kan dat leiden tot een afwijzing van de hypotheek. En dat kan zonder maatwerk zelfs tot heel schrijnende situaties leiden. We laten dat zien aan de hand van een voorbeeld. Rekenvoorbeeld gepensioneerde senior Een gepensioneerde weduwe van 72 jaar, waarvan haar man drie jaar geleden is overleden. Ze woont in een groot huis ter waarde van € 450.000,-, waar nog slechts een aflossingsvrijehypotheek (box 3) op rust van € 250.000,-, de rente staat nog 1 jaar vast op 4,6%. Haar bruto maandlast bedraagt € 767,-. Ze kan net de hypotheeklasten opbrengen met haar pensioeninkomen (inclusief AOW) van € 30.000,-, evenals haar kosten voor onderhoud en de tuin, die omgerekend per maand ongeveer € 150,- zijn. Ze wil de woning verkopen en verhuizen naar een appartement van € 350.000,-, waarbij de servicekosten € 100,- per maand zijn. Ze wil graag een nieuwe aflossingsvrije hypotheek van € 150.000,- en zou de rente 20 jaar vast kunnen zetten tegen 4,3%. Op basis van alleen de standaard hypotheeknormen is er slechts een maximale hypotheek mogelijk van ongeveer € 123.500,-. Dat komt omdat de standaardnormen ervan uitgaan dat mevrouw een annuïteitenhypotheek afsluit, waar maandelijks op wordt afgelost. Maar wordt er met de werkelijke maandelijkse kosten van de aflossingsvrije hypotheek gerekend, dan is de hypotheek van € 150.000,- wel haalbaar. Haar maandelijkse maandlasten bedragen € 538,-; en dat valt dan weer binnen het bedrag dat volgens de standaardnormen verwoond mag worden, namelijk € 612,-. Mevrouw is financieel een stuk gunstiger uit. Haar bruto hypotheeklasten dalen van € 767,- naar € 538,- en ze heeft zekerheid over de hoogte van haar hypotheeklasten voor de komende 20 jaar. Haar maandelijkse kosten voor onderhoud en tuin dalen van € 150,- naar € 100,-, te weten de servicekosten. Dat is een daling van 30% in kosten (nog los van het lagere eigenwoningforfait en lagere onroerend zaakbelasting). En ze verwacht er veel meer woonplezier te hebben, omdat de huidige woning veel te groot was voor haar alleen. Deze stap zou niet mogelijk zijn, als er geen maatwerk zou mogen plaatsvinden. En zo zijn er bij senioren veel meer voorbeelden te vinden waarbij maatwerk een passende uitkomst biedt. Een ander voorbeeld is bijvoorbeeld als door het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd het pensioeninkomen een stuk lager is dan het inkomen tijdens het werkzame leven. Door het oversluiten van de hypotheek, waarbij een aflossende hypotheek deels of volledig wordt omgezet in een aflossingsvrije hypotheek, gecombineerd met een lange rentevaste periode; kan ervoor zorgen dat de hypotheek weer goed betaalbaar wordt en waarbij er ook voor langere tijd zekerheid is over de hoogte van de hypotheeklasten. Scheiding: ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid Een andere kwetsbare groep zijn stellen die uit elkaar gaan en één van beide in de woning wil blijven wonen. Dat betekent dat de ander uitgekocht moet worden en de hypotheek door de achterblijvende partner alleen gedragen moet kunnen worden. Als dat op basis van de standaard hypotheeknormen met een volledige annuïteitenhypotheek moet plaatsvinden, dan past dat regelmatig niet. Maar als er een deels aflossingsvrije hypotheek is, kunnen de hypotheeklasten soms prima betaalbaar zijn. Het is dan wel belangrijk dat hier duidelijke regels in het acceptatiebeleid staan, onder welke randvoorwaarden mag naar de werkelijke last gekeken worden en hoe wordt dan bepaald of die daadwerkelijk betaalbaar zijn. Maatwerk moet blijven Samenvattend is het dus heel belangrijk dat maatwerk mogelijk blijft. Niet om een niet financieel haalbare hypotheek alsnog door te laten gaan, maar om een oplossing te bieden voor een specifieke groep. Waarbij door duidelijke acceptatieregels op te stellen, gewaarborgd moet worden dat de hypotheek ook daadwerkelijk goed betaalbaar is. Ook als consument moet je verder kijken dan je neus lang is. Je kunt kiezen voor de goedkoopste geldverstrekker met de laagste rente. Maar in de toekomst blijkt dat je misschien beter bij een geldverstrekker had kunnen zitten die een iets hogere rente hanteert, maar wel bereid is om via maatwerk je uit de brand te helpen in een specifieke situatie. Bijvoorbeeld als je relatie eindigt of als je pensioeninkomen anders uitpakt dan verwacht.
Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

19 juli 2022

Deel 50-plussers heeft nog slechts 8,5 jaar hypotheekrenteaftrek

50-plussers die in ieder geval al sinds 2001 een hypotheek hebben, moeten er rekening mee houden dat op 1-1-2031 de hypotheekrenteaftrek eindigt voor het hypotheekdeel dat 30 jaar loopt. Per 1 januari 2001 werd namelijk ingevoerd dat de hypotheekrenteaftrek maximaal 30 jaar is. Wie een annuïteiten-, lineaire of (bank-)spaarhypotheek had afgesloten, hoeft zich nergens zorgen over te maken. Na 30 jaar is de hypotheek volledig afgelost en is het dus ook niet erg dat de hypotheekrenteaftrek eindigt. Maar juist veel 50-plussers hebben een deels of volledig aflossingsvrije hypotheek. Wat zijn voor hen de gevolgen? Het jaar 2031: een simpel voorbeeld Laten we met een simpel voorbeeld beginnen. Stel we hebben een stel dat op 1 januari 2001 een woning kocht en een hypotheek nodig had van € 300.000,-, voor de helft een spaarhypotheek en voor de helft een aflossingsvrije hypotheek. Dan resteert op 1-1-2031 nog een aflossingsvrije hypotheek van € 150.000,-, want de spaarhypotheek wordt na 30 jaarineens afgelost. Stel dit stel betaalt een rente van 4%. Ze betalen dan per 1-1-2031 nog € 500,- rente per maand en die is niet aftrekbaar. Als de rente wel aftrekbaar zou zijn dan betaalden ze netto ongeveer € 315,-. Dat scheelt € 185,-. Voor de meeste huishoudens is het einde van de hypotheekrenteaftrek prima op te vangen, omdat de hypotheek relatief klein is. Er is vaak al een belangrijk deel van de hypotheek afgelost. In de praktijk is het meestal ingewikkelder De meeste huishoudens kunnen niet zo heel makkelijk de gevolgen van de maximale duur van de hypotheekrenteaftrek op een rij te zetten. Veel huishoudens hebben tussentijds een wisseling gehad van woning, met verschillende ingangsdata van nieuwe hypotheekdelen. Een groot deel heeft zelfs één of meer andere partners gekregen. Dan is het even puzzelen wanneer de hypotheekrenteaftrek van je hypotheekdelen precieseindigt. Wat doet de rente? Veel 50-plussers hebben de rente de afgelopen jaren voor een lange periode vastgezet tegen heel lage rentes. Wanneer je bijvoorbeeld in 2019 de rente voor 20 jaar vastzette tegen een rente van bijvoorbeeld 2,5%, dan zijn de procentuele gevolgen van het einde van de hypotheekrenteaftrek misschien nog wel serieus, maar in absolute bedragen valt het erg mee. Stel je hebt nog een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,-. Dan gaat per 1-1-2031 jenetto hypotheeklast omhoog van € 262,- naar 417,-. Pas in 2039 krijg je te maken met een nieuwe rente.Maar heb je in 2019 de rente voor 10 jaar vast gezet dan moet je afwachten hoe hoog de rente is als je die in 2029 moet vastzetten en kan het effect dus wel een stuk groter zijn, zowel bruto als netto. Dat is dus een onzekerheid. Pensioeninkomen Als het einde van de hypotheekrenteaftrek ook nog eens samenvalt met een lager pensioeninkomen, dan kan dit impact hebben op de betaalbaarheid van de hypotheeklasten. Zorg er daarom voor dat je nu al inzicht krijgt in de ontwikkeling van je netto hypotheekmaandlasten als gevolg van het bereiken van de pensioenleeftijd en het aflopenvan de hypotheekrenteaftrek. Dan kun je indien nodig nu nog maatregelen nemen. Bijvoorbeeld door toch een extra deel van de hypotheek in de komende jaren af te lossen of door te verhuizen naar een goedkopere woning.
Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

28 juni 2022

Onzekere rente-toekomst: wel of niet oversluiten?

Nog niet zo lang geleden spraken de meeste economen de verwachting uit dat de rente, en daarmee ook de hypotheekrente, nog jaren laag zou blijven. Wellicht dat de rente met een paar tienden tot misschien zelfs wel één procent extra zou oplopen. En die verwachting gold niet alleen voor de nabije toekomst, maar die verwachting werd vaak uitgesproken voor de komende tien jaar. En heel raar was dat ook niet. De afgelopen twintig jaar ging de rente alleen maar naar beneden, op enkele korte tijdelijke oplevingen na. Belangrijke oorzaak was de wereldwijde vergrijzing, waarbij er steeds meer geld beschikbaar was, en het aanbod van geld dus groot was. Bovendien leken we in Europa de inflatie uitgeroeid te hebben en probeerde de Europese Centrale Bank (ECB) het afgelopen decennium met onconventionele maatregelen de inflatie op te krikken omdat die niet rond het gewenste niveau van 2% wilde komen. Een coronacrisis en oorlog in onze achtertuin later, is de situatie drastisch anders geworden met een inflatie die we voor het laatst in de jaren zeventig van de vorige eeuw hadden. De koopkracht van huishoudens staat onder druk door de hoge energie-, brandstof- en boodschappenuitgaven. De gemiddelde hypotheekrente van 10 jaar vast is sinds het dieptepunt met 2,6% gestegen. Hoge hypotheekrente voor velen geen probleem De meeste huishoudens hebben hun hypotheekrente de afgelopen jaren tegen een enorm laag hypotheekrentepercentage vast gezet. We zijn een voorzichtig volk, dus vaak is de rente voor minimaal 10 jaar vastgezet, maar vaker zelfs nog voor 20 jaar en de laatste jaren zagen we een opmars van 30 jaar vast. De meeste huishoudens kunnen op dit moment zorgeloos naar de stijging van de hypotheekrente kijken, omdat het nog vele jaren duurt voordat hun rentevaste periode afloopt. Korte resterende rentevaste periode Heb je nog een korte rentevaste periode te gaan, dan heb je op dit moment een moeilijk dilemma. Hoop je dat de hypotheekrente over enkele maanden of jaren, afhankelijk van de duur van je resterende rentevaste periode, weer gaat dalen? Daar valt iets voor te zeggen als de prognoses van de ECB uitkomen dat de inflatie volgend jaar weer richting de 2% gaat. Of ben je bang dat de rente nog wel eens verder kan stijgen? Ook geen onrealistisch scenario als bijvoorbeeld de oorlog in de Oekraïne nog lang aanhoudt en Rusland de gasaanvoer steeds verder afknijpt, bedrijven de hogere kosten van energie en grondstoffen steeds vaker doorrekenen in een hogere prijs voor hun producten, en werknemers hogere lonen gaan eisen en dit mogelijk tot een loon-prijs spiraal leidt. Het is geen gemakkelijk dilemma, omdat niemand met zekerheid kan voorspellen welke kant de hypotheekrente op zal gaan. Dat heeft het afgelopen half jaar ons wel geleerd. Vijf rentescenario’s Het is zinvol als je weet wat de gevolgen zijn van een toekomstige rente-ontwikkeling op je maandlasten. Die gevolgen verschillen per situatie, waarbij de hoogte van de hypotheek, de hypotheekvorm en de huidige rente een rol spelen. Aan de hand van twee concrete voorbeelden laten we de gevolgen zien van vijf rentescenario’s: De hypotheekrente daalt de komende tijd met 2% t.o.v. de rente van dit moment De rente daalt met 1% De hypotheekrente blijft gelijk De hypotheekrente stijgt met nog eens 1% De hypotheekrente stijgt met 2% Voorbeeld 1 Als uitgangspunt pakken we een vijftigplus koppel die een aflossingsvrije hypotheek hebben van € 200.000,- en de rente in juni 2013 10 jaar vast hebben gezet tegen 4,2%. Dat was het gemiddelde hypotheekrentepercentage op dat moment. De bruto maandlast bedraagt op dit moment € 700,- en de netto maandlast exclusief eigenwoningforfait ongeveer € 441,-. Wat gebeurt er met de bruto- en netto maandlast in de verschillende scenario’s, uitgaande van de huidige 10 jaar vaste hypotheekrente van 3,6%? Op basis van deze verschillende rentescenario’s heb je beter inzicht in de concrete gevolgen voor de maandlasten en kun je weloverwogen een keuze maken over of je afwacht wat de rente gaat doen of dat je toch liever nu actie onderneemt en zekerheid krijgt over je hypotheeklasten. Voorbeeld 2 In het tweede voorbeeld hebben we een wat jonger stel gepakt van begin veertig die in juli 2014 hun eerste huis kochten en een annuïteitenhypotheek hebben van € 260.000,- met een 10 jaar vaste rente van 3%, wat het gemiddelde tarief op dat moment was. Hun huidige bruto maandlast bedraagt € 1.096,- en de netto maandlast exclusief eigenwoningforfait ongeveer € 902,-. Wat gebeurt er met de bruto- en netto maandlast in de verschillende scenario’s uitgaande van weer de huidige 10 jaar vaste hypotheekrente van 3,6% als over twee jaar hun huidige rentevaste periode afloopt? Extra gegeven is dat de hypotheek dankzij de aflossingen op het renteverlengingsmoment nog € 197.652,- bedraagt. * De netto maandlast is die in het eerste jaar na ingang van de nieuwe rente. De netto maandlast loopt bij een annuïteitenhypotheek op. Voor wie zekerheid wil Wil je nu al zekerheid over een lange periode, dan kun je verschillende acties ondernemen: rentemiddelen bij je huidige geldverstrekker; oversluiten bij je huidige geldverstrekker; oversluiten naar een nieuwe geldverstrekker. Elk van deze opties heeft zo zijn voor- en nadelen en je financieel adviseur kan berekeningen voor je maken en je adviseren welke optie goed bij jouw situatie aansluit. Moet je bijvoorbeeld wel of geen boeterente betalen? Betaal je op dit moment een lagere rente dan de huidige rente, dan kun je meestal zonder boeterente je hypotheek oversluiten. Je gaat na oversluiten een hogere rente betalen, maar je hebt dan wel voor een langere periode zekerheid over je hypotheeklasten. Als je geldverstrekker rentemiddeling toestaat, is dat mogelijk een interessantere optie, omdat je huidige lage rente meetelt in het bepalen van de nieuwe rente.
21 juni 2022

Betaalbaarheid woonlasten verbeteren

Voor veel huizenbezitters met een hypotheek is er op dit moment niks aan de hand qua betaalbaarheid van de hypotheeklasten zelf. Zij hebben de hypotheekrente voor 10, 20 of zelfs 30 jaar vast gezet. Ook degenen die nu een nieuwe rentevaste periode moeten afsluiten, hebben in hun huidige contract meestal een hogere rente staan dan de hypotheekrente van dit moment. Bij verlengen gaan ze een lagere rente betalen, maar in vergelijking met de afgelopen jaren is het voordeel minder groot dan waarschijnlijk gehoopt.  Dat betekent overigens niet dat bepaalde huishoudens geen problemen kunnen hebben met het betalen van de woonlasten. Want een steeds grotere groep huishoudens krijgt te maken met een hogere energierekening, naarmate er meer vaste energiecontracten aflopen en noodgedwongen omgezet moeten worden in een variabel contract met veel hogere tarieven. Verder zetten de hoge brandstof- en boodschappenprijzen het budget van steeds meer huishoudens onder druk.  Verschillende mogelijkheden  Bestaande huizenbezitters hebben de mogelijkheid om de betaalbaarheid van de lasten op een paar manieren te verbeteren. Je kunt je hypotheeklasten bijvoorbeeld verlagen door een aflossende hypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Gaat het om een hypotheek die is afgesloten voor 1-1-2013 dan blijft de hypotheekrente in beginsel aftrekbaar. Houd er wel rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek stopt na 30 jaar aftrek. Bedenk je ook dat je nu goedkoper uit bent, maar dat je niet meer aflost en in de toekomst dus nog wel een hypotheek hebt, terwijl je die in de huidige situatie aan het einde van de looptijd had afgelost. Wel heb je de flexibiliteit om zelf vrijwillig extra aflossingen te doen, wanneer jouw financiële situatie weer verbeterd is.  Een andere mogelijkheid lijkt misschien in eerste instantie vreemd, maar door te investeren in verduurzaming kun je je energiekosten verder naar beneden brengen dan je hypotheeklasten omhooggaan.  Voor degene die geen mogelijkheid ziet om de betaalbaarheid te verbeteren en verwachten in betalingsproblemen te komen, is het advies om dit te bespreken met je financieel adviseur en de geldverstrekker. Laat het niet zover komen dat een incasso van de geldverstrekker niet betaald wordt, maar bekijk of een betalingsregeling mogelijk is.  Betaalbaarheid voor starters dubbel onder druk  Waar een bestaande huizenbezitter vooral de gevolgen merkt van de hogere inflatie op energie- en brandstofprijzen, heeft een starter ook nog eens te maken met een hogere hypotheekrente. Zij moeten én een hoge prijs neertellen voor een woning, én in tegenstelling tot de afgelopen jaren betalen ze nu wel een hoge rente.  Hun bruto maandlast wordt daarmee een stuk hoger. Op het dieptepunt betaalde je vorig jaar voor een volledig annuïteitenhypotheek van € 400.000,- bij een rente van 1% een bruto maandlast van € 1.287,-. Bij de huidige hogere rente van 3,4% is de bruto maandlast gestegen naar € 1.774,-. Bovendien is binnen dit maandbedrag het maandelijks af te lossen bedrag ook nog eens kleiner. Na 10 jaar heb je bij de huidige rente van 3,4% € 91.421 afgelost, terwijl dit bij een rente van 1% maar liefst € 120.249 geweest zou zijn.  De hogere hypotheekrente heeft overigens ook invloed op de schatkist. Degenen die nu een hypotheek afsluiten met een hogere rente, zullen meer hypotheekrente aftrekken bij hun belastingaangifte.
15 juni 2022

Verbouwen? Let op de gevolgen voor de opstalverzekering

Wie zijn woning gaat of laat verbouwen, moet er rekening mee houden dat bepaalde zaken ook van invloed zijn op de opstalverzekering (ook wel woonhuisverzekering genoemd). 1. Is de aannemer verzekerd? Je eigen opstalverzekering biedt geen dekking voor schade veroorzaakt door een ingehuurde aannemer. Daarom is het belangrijk om na te gaan of je aannemer verzekerd is als hij schade veroorzaakt. Een aannemer heeft normaal gesproken een zogenaamde CAR-verzekering, waarmee schade gedekt is die hij veroorzaakt tijdens een verbouwing bij klanten. Ook is het aan te bevelen dat de aannemer aangesloten is bij Bouwgarant. Je hebt dan de zekerheid dat bij een faillissement van je aannemer de extra afbouwkosten worden vergoed. Bovendien krijg je garantie tegen verborgen en constructieve gebreken.  2. Montage- of instructiefouten meestal niet verzekerd  Bij de meeste opstalverzekeringen is schade die ontstaat door montage- of instructiekosten niet gedekt. Heb je een aannemer ingeschakeld dan kun je die aansprakelijk stellen voor de schade. Als er een conflict ontstaat over de schade, kun je baat hebben bij een rechtsbijstandsverzekering. Ga je zelf verbouwen, weet dan dat als je een montage- of instructiefout maakt, de daaruit voortkomende schade niet gedekt is.  3. Uitbouw of aanbouw doorgeven  Het verbouwen van de woning heeft over het algemeen een waardevermeerderende invloed en dat kan soms ook betekenen dat de herbouwwaarde aangepast moet worden. Vooral een inhoud vergrotende verbouwing, bijvoorbeeld een dakkapel of uitbouw, moet worden doorgegeven aan de verzekeraar.  Het verduurzamen van de woning heeft over het algemeen geen invloed op de verzekerde waarde. Dus na het plaatsen van kunststof kozijnen of het isoleren van de woning hoeft de polis over het algemeen niet te worden aangepast.  4. Zijn zonnepanelen verzekerd?  Zonnepanelen daarentegen zijn bij een aantal verzekeraars pas verzekerd als dit ook op de polis is aangetekend. Het advies is dan ook om altijd navraag te doen bij je financieel adviseur of een verbouwing of het installeren van zonnepanelen een aanpassing van de opstalverzekering vereist.  Oude polis? Check of je garantie hebt tegen onderverzekering  De herbouwwaarde is het uitgangspunt voor een opstalverzekering en de waarde waar de premie op wordt gebaseerd. Ondanks dat huizenprijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen is de marktwaarde geen uitgangspunt doordat bijvoorbeeld de grond niet opnieuw hoeft te worden aangeschaft in geval van schade. De herbouwwaarde valt in bijna alle gevallen dus lager uit dan de marktwaarde en is gebaseerd op de kosten voor materiaal en arbeid bij een totaalverlies van de woning. Het is dus van belang dat het verzekerde bedrag de kosten dekt bij een schade want mocht dit niet het geval zijn is er sprake van onderverzekering en hier ondervindt je niet alleen nadeel van bij totaal verlies maar bij iedere schade aan de woning.  Voorbeeld onderverzekering Herbouwwaarde € 200.000,- verzekerde waarde op de polis € 150.000,-. Er is een schade van       € 10.000,-. De uitkering wordt als volgt bepaald: € 150.000,- (verzekerde waarde) : € 200.000,- (echte waarde) = 0,75 € 10.000,- (schade) * 0,75 = € 7.500,-, dit is het bedrag dat de verzekeraar zal uitkeren.  Garantie tegen onderverzekering  Veel opstalverzekeringen worden afgesloten met een garantie tegen onderverzekering. Hierbij geeft de verzekeraar de garantie dat bovenstaande situatie, de onderverzekering, niet meer mogelijk is. Afhankelijk van de verzekeraar wordt de waarde aan de hand van een aantal hulpmiddelen vastgesteld. Dit kunnen de Herbouwwaardemeter of een herbouwwaardetaxatie zijn, of gegevens die een verzekeraar zelf voorhanden heeft. Bij de laatste maakt de verzekeraar gebruik van een database waardoor een herbouwwaarde kan worden bepaald. Door deze garantie is er een extra zekerheid waardoor je in het geval van een schade niet met nog meer misère wordt geconfronteerd.  Wel is het belangrijk dat de verzekeraar goed wordt geïnformeerd over bijvoorbeeld de bouwaard of de dakbedekking van de woning. Mochten deze gegevens niet kloppen, dan kan je alsnog onderverzekerd zijn omdat de polis op basis van verkeerde gegevens is opgemaakt. Daarnaast is het ook belangrijk om te letten op de geldigheid van garantie want deze is niet oneindig geldig en zal dus periodiek moeten worden gecontroleerd en verlengd worden. Tot slot kan de verzekeraar ook de herbouwwaarde aanpassen op basis van indexatie. Hierbij past de verzekeraar jaarlijks de verzekerde waarde aan op basis van gegevens van het CPB. De verzekeraar zorgt hiervoor dat de waarde op pijl blijft en er dus geen sprake is van onderverzekering.  Heb je nog een oude polis, die bijvoorbeeld meer dan vijf jaar geleden is afgesloten, en daarna niet is aangepast, dan bestaat de kans dat in je verzekering nog geen garantie tegen onderverzekering zit. Het is dus verstandig om dit te controleren.  Brandmelders  Vanaf 1 juli heeft de wetgever het hebben van een rookmelder op iedere verdieping waar gewoond wordt, verplicht gesteld. Mocht hier niet aan voldaan worden, dan heeft dit vooralsnog geen gevolgen voor de dekking van de opstalverzekering. Verzekeraars blijven dezelfde dekking bieden als vóór het verplicht stellen van de rookmelders. Uiteraard neemt dat niet weg dat door het hebben van rookmelders schade en of letsel kan worden beperkt of voorkomen, wat je een veel ellende kan besparen en mogelijk zelfs je leven. Heb je al wel een rookmelder, let dan op de “houdbaarheid” van de rookmelder, die is vaak 10 jaar, maar dit is merk en type afhankelijk. Zorg er daarnaast voor dat je periodiek de rookmelder test.
14 juni 2022

Vooral oudere huizenbezitters laten kans op verlaging rente-opslag liggen

Wie enkele jaren geleden een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie afsloot en geen plannen heeft om te verhuizen, heeft een grote kans om enkele tienden te besparen op zijn rente.  De eerste voorwaarde is dat je een hypotheek zonder NHG hebt. Er zit dan namelijk een rente-opslag in je rente, omdat de geldverstrekker meer risico loopt dat die zijn geld niet (volledig) terugkrijgt in vergelijking met een NHG hypotheek. De tweede voorwaarde is dat je woning de afgelopen jaren in waarde gestegen moet zijn. En dat geldt eigenlijk voor iedereen. Hoe langer geleden je je hypotheek hebt afgesloten of de rente hebt vastgezet, hoe meer je woning in waarde is gestegen (in ieder geval vanaf 2013).  Geen noodzakelijke voorwaarde, maar het kan wel helpen bij het extra verlagen van je rente-opslag, is als je (extra) afgelost hebt op je hypotheek. Want er wordt gekeken naar de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Dat betekent dat die verhouding en daarmee het risico daalt als de waarde van de woning stijgt en/of de hypotheekschuld daalt.  We zien in de praktijk dat vooral ook veel oudere huizenbezitters, 50-, 60- en 70-ers met veel tevredenheid al lang in hun woning wonen en de rente enkele jaren gelden tegen een aantrekkelijke rente voor een lange periode hebben vastgezet. Zij denken dat ze niet meer naar hun hypotheek om hoeven te kijken.  Maar door actie te ondernemen kan de rente met vaak een paar tienden naar beneden. De meeste mensen weten ook niet hoe groot de rente-opslag is en weten alleen hoe hoog het totale rentepercentage is dat ze betalen. En hoe verder terug in de tijd de hypotheek of rente is vastgezet, toen de rentes nog hoger waren, hoe meer er valt te besparen. Dat laten we zien aan de hand van de ontwikkeling van de rente-opslag.  Ontwikkeling rente-opslag  De gemiddelde rente-opslagen zijn de afgelopen jaren gedaald van ongeveer 0,65 in 2016 naar gemiddeld 0,35 voor 10 jaar vast en 0,44 voor 20 jaar vast in 2022. Hoe verder terug in de tijd je dus een hypotheek afsloot en/of je rente vast zette, hoe groter je mogelijke besparing. Maar ook voor degene die in recente jaren een hypotheek heeft afgesloten, kan soms al een tiende of enkele tienden besparen dankzij de gestegen overwaarde.  Bedenk je ook dat dit overzicht de gemiddelde rente-opslag weergeeft. Het kan zijn dat jouw geldverstrekker op het moment van afsluiten van je hypotheek een hogere of lagere rente-opslag kende. Voor bepaalde hypotheekvormen kwamen zelfs rente-opslagen voor van meer dan één procent.  Aantonen waardestijging  Je geldverstrekker zal wel willen dat je aantoont dat je woning in waarde is gestegen. Hoe je dat mag aantonen verschilt per geldverstrekker; soms mag dat met een goedkope desktoptaxatie, soms is een normale taxatie verplicht. Dat kost natuurlijk geld, maar verdien je meestal heel snel terug, omdat een lagere rente-opslag vaak een paar honderd euro per jaar kan schelen. Je hypotheekadviseur kan op basis van een geschatte waarde van je woning een inschatting maken met hoeveel je rente-opslag omlaag kan en je begeleiden bij het regelen van de taxatie en de communicatie met de geldverstrekker. Maak een afspraak
08 juni 2022

Bijna 60% van hypotheken aflossingsvrij bij 50-plusser

Het aandeel van aflossingsvrije hypotheken blijft stijgen. Van alle aangevraagde hypotheken (dat wil zeggen hypotheekdelen) was bij 50-plussers bijna 60% (vorig jaar was dit bijna 56%) een aflossingsvrije hypotheek. De overige 40% is aflossend, waarbij de annuïteitenhypotheek met 38% vele malen populairder is dan de lineaire hypotheek, die slechts 2% scoort. 50-minners sluiten veel minder vaak een aflossingsvrije hypotheek af, namelijk bijna 32%, en dit aandeel stijgt in 2022 ook minder hard dan bij de 50-plusser. Waarom sluit 50-plusser vaker aflossingsvrij?  De belangrijkste oorzaak dat 50-plussers meer aflossingsvrij afsluiten, is dat zij vaak al lang een eigen woning hebben en sinds het dieptepunt in 2013 profiteerden van de ongekende huizenprijsstijgingen.  Daardoor hebben ze een grote overwaarde opgebouwd. Vaak hebben ze zowel in verhouding tot de waarde van de woning, als in verhouding tot hun inkomen een lage hypotheek. Als er een extra hypotheek nodig is, omdat een andere (soms duurdere) woning wordt gekocht, er verbouwd wordt, of omdat men wil overwaarde verzilveren, dan is de goedkoopste manier een aflossingsvrije hypotheek. De bijbehorende hypotheeklasten zijn dan meestal prima te betalen, zelfs als een toekomstig pensioeninkomen lager uitvalt. En zelfs als de hypotheekrente niet aftrekbaar is (wat het geval is als het niet om een nieuwe hypotheek gaat die nog niet bestond op 1-1-2013).  Bovendien wordt de rente vaak lang vastgezet voor 20 of zelfs 30 jaar, zodat je ook niet snel aan het einde van de rentevaste periode verrast wordt door een hogere hypotheekrente.  Bovendien zijn er veel 50-plussers die bij het oversluiten van hun hypotheek hun bestaande aflossingsvrije hypotheek weer omzetten in een nieuwe aflossingsvrije hypotheek. Voor hen geldt dat de hypotheekrente wel aftrekbaar is, als die hypotheek nog stamt van voor 1-1-2013 en toen ook al aftrekbaar was. We zien zelfs dat bij een oversluiting een bestaande (bank-)spaarhypotheek, leven- of beleggingshypotheek aflossingsvrij wordt voortgezet. De maandlasten gaan dan meestal fors naar beneden. Overigens moet het opgebouwde spaar- of beleggingskapitaal dan wel gebruikt worden om de hypotheek te verlagen, want anders is de hypotheekrente niet aftrekbaar.  DNB niet blij met aflossingsvrij  De Nederlandsche Bank (DNB) is niet blij met de groei van de aflossingsvrije hypotheken. Hun grootste zorg zit overigens bij starters, die kwetsbaarder zijn dan bestaande huizenbezitters, mochten opeens de huizenprijzen omlaaggaan. Maar DNB waarschuwt ook voor de betaalbaarheid van de hypotheken in de toekomst. Deels is dat terecht. De hypotheek moet namelijk ook in de toekomst betaalbaar zijn. Daarbij spelen een drietal belangrijke aandachtspunten:  Zijn de hypotheeklasten nog betaalbaar als je met pensioen gaat en je inkomen misschien wel een stuk lager is dan je huidig inkomen? Kun je ook een forse rentestijging opvangen als die omhoog vliegt aan het einde van je rentevaste periode? Niemand kan de rente voor volgend jaar voorspellen, laat staan op welke stand de rente over 10 of 20 jaar staat. Dan is het verstandig om ook rekening te houden met een scenario waarbij de rente op een hoog niveau staat.  Hoe lang is de hypotheekrente nog aftrekbaar? Sluit je een nieuwe hypotheek af, die dus niet al op 1-1-2013 bestond, dan heb je geen renteaftrek meer bij een aflossingsvrije hypotheek. Maar ook als je rente wel aftrekbaar is, omdat je onder de oude regeling valt, moet je er rekening mee houden dat de rente voor maximaal 30 jaar aftrekbaar is. Heb je bijvoorbeeld je aflossingsvrije hypotheek al voor 1-1-2001 afgesloten, dan eindigt je aftrek per 1-1-2031. Tot slot moeten bijna gepensioneerden rekening houden met het feit dat als ze nu nog wel renteaftrek hebben, dit misschien wel tegen een veel lager percentage gaat op het moment dat ze de AOW-gerechtigde leeftijd bereiken.  Het is dus belangrijk om met deze drie punten, die ook in combinatie op kunnen treden, rekening te houden. In de praktijk zien we overigens bij 50-plussers juist hele verantwoorde hypotheekkeuzes. De afgelopen jaren hebben veel 50-plussers hun hypotheek overgesloten en de rente lang vastgezet tegen hele lage rentetarieven. Bij verbouwingen is vaak ook meteen geïnvesteerd in verduurzamingsmaatregelen, waardoor hogere energietarieven minder impact hebben op de totale woonlasten. 50-plussers hebben hun financiële positie dan ook over het algemeen verbeterd en kunnen schokken opvangen.  Uiteraard is er ook een beperkte groep ouderen met een koopwoning die wel kwetsbaar is. Het gaat vooral om degenen die een laag pensioeninkomen hebben of gaan krijgen. Daar zit bijvoorbeeld ook een groeiende groep zzp’ers tussen, die zelf onvoldoende pensioen hebben opgebouwd in de jaren dat ze zzp’er zijn/waren. Deze groep loopt het risico dat de hypotheeklasten te hoog zijn of dat aan het einde van de looptijd er geen nieuwe hypotheek afgesloten kan worden. Juiste deze groep is in veel gevallen gebaat bij flexibele hypotheekregels, waarbij hun hypotheek omgezet kan worden in een volledig aflossingsvrije hypotheek tegen een lange vaste rente. Dat levert waarschijnlijk een lagere maandlast op dan het alternatief: de woning verkopen en gaan huren. Deze oplossing is helaas niet altijd, noch bij alle geldverstrekkers mogelijk.  APK voor hypotheken  DNB maakt zich zorgen over de groei van de aflossingsvrije hypotheek. Grootste probleem is dat DNB en individuele geldverstrekkers niet goed kunnen overzien in hoeverre deze aflossingsvrije hypotheken in de toekomst een probleem kunnen vormen. Zo lopen bijvoorbeeld veel aflossingsvrije hypotheken af in de periode 2034 tot en met 2051. Als de (pensioen-)inkomens voldoende zijn om ook eventuele hogere hypotheekrentes tegen die tijd op te vangen, dan is er niks aan de hand. Maar DNB en geldverstrekkers hebben geen inzicht in de verwachte pensioeninkomens.  Wat er macro-economisch speelt, zal een individuele consument weinig kunnen schelen. En terecht. Wel zou het verstandig zijn om zelf periodiek te kijken of de hypotheek ook in de toekomst goed betaalbaar is. Een financieel adviseur kan een APK uitvoeren op de hypotheek en aan de hand van het verwachte pensioeninkomen en een rentescenario, inzicht geven in de toekomstige betaalbaarheid van de hypotheekasten. Als je dat op tijd doet, dan heb je ook nog de gelegenheid om stappen te ondernemen als blijkt dat je in de kwetsbare categorie valt.
02 juni 2022

Einde rentevaste periode belangrijk evaluatiemoment voor 50-plusser

Uit het periodieke consumentenonderzoek van de AFM blijkt dat al jaren rond de 40% van de oversluiters de hypotheek oversluit aan het einde van de rentevaste periode. Een belangrijk voordeel van het einde van de rentevaste periode is dat je boetevrij naar een andere geldverstrekker over kunt stappen en je door over te stappen kunt profiteren van een lagere rente bij een andere geldverstrekker. Maar zeker voor 50-plusser is het einde van de rentevaste periode ook het ideale evaluatiemoment van de hypotheek. Hoe toekomstbestendig is de bestaande hypotheek nog? Evaluatie hypotheek Bij de evaluatie van de hypotheek spelen dus meerdere factoren een rol: de rente, de looptijden de hypotheekvorm. Waarbij het bij die laatste twee ook gaat om hoe makkelijk je die inde toekomst nog kunt aanpassen. 1. De rente Als de rentestanden laag zijn, is dit gunstig voor bijna iedereen die aan het einde van de rentevaste periode komt. Het nieuwe rente aanbod ligt dan wellicht lager dan de oude rente waardoor je flink kunt besparen. Alleen als je nog een spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of hybride hypotheek hebt, kan het zijn dat je netto voordeel wel eens tegen kan vallen. Tegenover een lagere aftrekbare rente staat namelijk een hogere, niet aftrekbare spaarinleg. Omdat mensen door hun nieuwe lagere rente al het gevoel hebben te profiteren, wordt soms vergeten dat overstappen naar een andere geldverstrekker soms nog een paar extra tienden op kan leveren. Dit geldt helemaal als je bijvoorbeeld nog bij een oud product van een geldverstrekker zit, waar hogere rentes gelden. Vergelijk dus altijd goed. Als 50-plusser moet je er ook goed over nadenken hoe lang je volgende rentevaste periode gaat worden. Een belangrijke afweging om bijvoorbeeld voor een langere rentevaste periode te kiezen is dat je daarmee ook lang zekerheid krijgt over de hoogte van je hypotheeklasten. Op dit moment betaal je bijvoorbeeld gemiddeld ongeveer 0,4% extra rente voor een rentevaste periode van 20 jaar in plaats van 10 jaar. Wel zo fijn als je over een aantal jaar misschien met pensioen gaat en je inkomen wat lager uitkomt. En voor gemiddeld ongeveer nog eens 0,1% extra rente, zet je de rente zelfs 30 jaar vast. Overigens zijn dit wel de gemiddelde verschillen tussen verschillende rentevaste periodes en kunnen die per geldverstrekker groter of kleiner zijn. Heb je een hypotheek zonder NHG? Hoe langer je in je woning woont, hoe hoger over het algemeen je overwaarde is geworden. Dat betekent dat je rente-opslag waarschijnlijk omlaag kan, maar dat moet je vaak wel zelf aanvragen bij de geldverstrekker. 2. De looptijd Vooral 50-plussers moeten ook goed nadenken over de resterende looptijd van hun hypotheek. Hoe lang is die nog? Bijvoorbeeld nog 10, 15 of 20 jaar. Het kan soms verstandig zijn om aan het einde van de rentevaste periode de hypotheek over te sluiten naar een nieuwe looptijd van 30 jaar. Want heb je een hypotheek met een belangrijk deel aflossingsvrij dan heb je dus ook aan het einde van de looptijd nog steeds een hypotheek over. Wil je aan het eind van de looptijd je hypotheek alsnog verlengen, dan loop je het risico dat de geldverstrekker daartoe niet bereid is als je pensioeninkomen ontoereikend is. En hoewel je daar natuurlijk niet aan wilt denken, je pensioeninkomen kan ook lager uitpakken doordat je partner komt te overlijden. Overigens zal een geldverstrekker al vanaf je 56e bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek bekijken of de hypotheek betaalbaar is met je toekomstig pensioeninkomen. En dat kan best eens een stuk lager liggen. Bijvoorbeeld:- omdat je als zzp’er slechts een klein aanvullend pensioen op je AOW hebt;- je door een echtscheiding een deel van je pensioen hebt moeten afdragen aan je ex-partner;- je veel baanwisselingen hebt gehad;- enzovoort. Bedenk je dat veel geldverstrekkers niet kijken naar de daadwerkelijke hypotheeklasten maar bekijken of je hypotheek betaalbaar is als dit een annuïteitenhypotheek is (die levert veel hogere maandlasten op dan een deels of volledig aflossingsvrije hypotheek). Om dit soort vervelende situaties in de toekomst voor te zijn, kun je nu een nieuwe hypotheek afsluiten met een looptijd van 30 jaar. 3. De hypotheekvorm Het einde van de rentevaste periode is ook het ideale evaluatiemoment voor de hypotheekvorm. Zeker voor 50-plussers die nog regelmatig een ‘oude’ hypotheekvorm hebben of een aflossingsvrije hypotheek. Met oude hypotheekvorm bedoelen we bijvoorbeeld de spaarhypotheek, bankspaarhypotheek, beleggingshypotheek, hybride hypotheek en leven hypotheek. Deze hypotheken mogen sinds 1-1-2013 niet meer als nieuwe hypotheek worden afgesloten. Er zitten voordelen aan deze oude hypotheken, maar ook nadelen, zodat het verstandig is om een afweging te maken of je de hypotheek voortzet of toch omzet in een andere vorm. Zo wordt er regelmatig door hypotheekklanten gekozen om een aflossende hypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Vaak blijft de hypotheekrente dan aftrekbaar. Het grote voordeel is dat de hypotheeklasten fors naar beneden gaan. Het nadeel is natuurlijk dat je wel aan het einde van de looptijd van de hypotheek nog steeds een restschuld hebt. Maar omdat veel 50-plussers een forse overwaarde hebben, gaat het vaak om slechts een relatief kleine hypotheek, die ook met het toekomstig pensioeninkomen prima betaalbaar is. Aan de andere kant is het soms juist ook belangrijk om de beweging de andere kant op te maken. Als je bijvoorbeeld een verwacht laag pensioeninkomen hebt, kan het verstandig zijn om een grote aflossingsvrije hypotheek toch deels te gaan aflossen in de jaren tot het pensioen. Dankzij de lagere rente voor de nieuwe rentevaste periode ontstaat vaak financiële ruimte. Bij een nieuwe hypotheek wordt regelmatig een hoger bedrag afgesloten. Zoals om een verbouwing te financieren, bijvoorbeeld om de woning te vernieuwen met een nieuwe keuken of badkamer, of om de woning ouderdoms- en onderhoudsvriendelijker te maken. Als je kiest voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek dan is de hypotheekrente meestal aftrekbaar. Maar we zien ook vaak dat het extra deel aflossingsvrij wordt afgesloten, omdat dan de extra maandlasten heel laag zijn. Bij de meeste geldverstrekkers kun je ook een extra hypotheek afsluiten voor andere zaken, zoals een camper of auto, tweede vakantiehuis, afkopen consumptieve leningen, een schenking voor een (klein-)kind, enzovoort. De hypotheekrente is dan niet aftrekbaar, ook niet bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Kortom: er valt genoeg te evalueren aan het einde van de rentevaste periode. Zeker voor 50-plussers. Maak direct een afspraak  
31 mei 2022

Kans op arbeidsongeschiktheid lijkt klein, financiële risico’s zijn groot

Wie gezond is, vindt het vaak lastig om zich voor te stellen arbeidsongeschikt te worden. Vaak is de reactie: “Dat overkomt mij niet”. Maar in Nederland krijgen meer dan 820.000 personen een arbeidsongeschiktheidsuitkering. Elk jaar worden enkele tienduizenden nieuwe arbeidsongeschiktheidsuitkeringen toegekend en gelukkig eindigt ook een deel van de uitkeringen, omdat mensen weer volledig kunnen werken.  Je kent vast wel iemand die opeens ziek is geworden en niet meer kan werken. Een nieuwe groep zijn bijvoorbeeld mensen met long covid. Maar ook een verkeersongeval of een klusongeval rond je eigen woning kan verstrekkende gevolgen hebben.  Hoe ouder hoe groter de kans op arbeidsongeschiktheid  Vijftigers en zestigers moeten er rekening mee houden dat met het stijgen van de leeftijd ook de kans toeneemt dat ze arbeidsongeschikt worden. Die kans is voor zestigplussers ongeveer twee keer zo groot als voor zestigminners. Voor een zestigplusser was de kans in 2020 bijna 1,2% dat hij arbeidsongeschikt zou worden, terwijl dat voor een zestigminner tussen de 0,5 en 0,6% lag. Het percentage 1,2% klinkt misschien als een heel klein risico, maar de financiële gevolgen kunnen groot zijn. Bovendien moet je er rekening mee houden dat die 1,2% slechts de kans is dat je in bepaald jaar arbeidsongeschikt wordt, de kans dat je de komende vijf jaar arbeidsongeschikt wordt is dus alweer een stuk groter.  Inzicht belangrijk voor vijftiger en zestiger  Ook als het alweer een tijdje geleden is dat je een hypotheek afsloot, is het verstandig om als vijftiger en zestiger nog eens te laten kijken naar de financiële gevolgen van arbeidsongeschiktheid. Een financieel adviseur kan een aantal scenario’s voor je doorrekenen en de financiële gevolgen in kaart brengen.  Daaruit kan bijvoorbeeld naar voren komen dat je op dit moment per maand al veel spaart en je een goede spaarbuffer hebt, waardoor je een inkomensachteruitgang goed kunt opvangen. Dat geeft een gerust gevoel. Of misschien heb je een partner die extra zou kunnen werken om een inkomensachteruitgang op te vangen. Of wellicht is het verstandig om een stukje te verzekeren. Al is het maar om de grootste kostenpost, de hypotheeklasten, af te dekken. Dat kan vaak zelfs al voor slechts een paar tientjes per maand via een woonlastenverzekering.  Arbeidsongeschiktheidsverzekering voor zzp’er  Verder speelt mee of je werknemer bent of zzp’er. Als werknemer krijg je je loon doorbetaald in de eerste twee ziektejaren. In de meeste gevallen krijg je het eerste jaar 100% doorbetaald en 70% in het tweede ziektejaar. Daarna wordt je gekeurd door het UWV en is de hoogte van de uitkering afhankelijk van welke mate je nog in staat bent om te werken. Maar je hebt sowieso met een inkomensachteruitgang te maken.  Alleen is die inkomensachteruitgang als zzp’er nog veel groter, omdat je niet terug kunt vallen op een WIA-uitkering. Als zzp’er is het dus nog belangrijker om een goede spaarbuffer te hebben en een arbeidsongeschiktheidsverzekering te hebben. Ook nu in de toekomst een arbeidsongeschiktheidsverzekering in de nieuwe pensioenwet verplicht wordt, kan het nu al verstandig zijn om een dergelijke verzekering af te sluiten.
26 mei 2022

Je pensioensituatie verbeteren; wat kun je doen?

Wat het nieuwe pensioenstelsel precies voor invloed heeft op je eigen pensioen valt op dit moment nog niet te zeggen. Wel is duidelijk dat de hoogte van het toekomstige pensioen onzekerder gaat worden, omdat het meer met de marktontwikkelingen mee gaat bewegen. Wat kan ik wel zelf doen? Dat het pensioeninkomen uit je werkgeverspensioen onzekerder wordt, betekent niet dat je helemaal lijdzaam hoeft af te wachten hoeveel geld je te besteden hebt als je met pensioen gaat. Je kunt namelijk zelf meerdere zaken doen om ruimer te kunnen leven als je met pensioen gaat: Je toekomstige vaste uitgaven verlagen: bijvoorbeeld door er voor te zorgen dat je geen of een kleine hypotheek hebt als je met pensioen gaat door nu maandelijks af te lossen op je hypotheek. Nu zelf extra pensioen opbouwen of zelf extra sparen en beleggen. Bij pensionering: naar een goedkopere koopwoning verhuizen of gaan huren; je overwaarde langzaam weer opeten. Zelfs als je pensioeninkomen iets lager uitvalt, heb je dankzij lagere vaste maandlasten waarschijnlijk nog hetzelfde of zelfs meer te besteden. Een huis is dus een prima pensioenvoorziening. Een voorbeeld:   Huishouden 1  Huishouden 2 Netto pensioeninkomen (AOW + aanvullend pensioen) € 1.900  € 1.700 Netto hypotheeklast   €    500 €       0 Besteedbaar inkomen (wat blijft er maandelijks over) € 1.400   € 1.700   Áls consumenten al naar hun pensioensituatie kijken, dan kijken ze vaak alleen naar het pensioeninkomen. Maar ze zouden ook naar de uitgaven moeten kijken. Want als de uitgaven lager zijn, dan ziet de pensioensituatie er misschien opeens wel veel beter uit, omdat ze meer te besteden hebben. Verplichte pensioenvoorziening Sinds 2013 moeten huizenkopers kiezen voor een hypotheek die maandelijks aflost en aan het eind van de looptijd volledig is afgelost. Anders is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Gevolg is dat eigenlijk veel nieuw afgesloten hypotheek een annuïteiten- of lineaire hypotheek zijn. De overheid heeft op die manier een extra ‘verplichte pensioenvoorziening’ gecreëerd voor veelal jonge huizenbezitters. Overigens zien we steeds vaker dat doorstromers, en zelfs ook starters, voor een aflossingsvrij deel kiezen bij het kopen van een woning. Het voordeel is dat ze daardoor nu hele lage maandlasten hebben, ondanks dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is (tenzij het om een hypotheek gaat die al voor 1-1-2013 is afgesloten). Je zou er ook voor kunnen kiezen om wel maandelijks af te lossen. Aflossen staat namelijk gelijk aan sparen; je vermogen wordt daarmee groter. En je pensioensituatie wordt beter, omdat je in de toekomst geen of een lagere hypotheek hebt. Heb je een bestaande aflossingsvrije hypotheek dan kun je als pensioenvoorziening ervoor kiezen om hier extra op af te lossen op het moment dat je spaargeld overhoudt (houdt wel een goede spaarbuffer aan) of door de aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Extra pensioeninkomen Je kunt via een lijfrente geld sparen of beleggen voor je pensioen. Onder bepaalde voorwaarden zijn de uitgaven voor een lijfrente aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Op deze wijze bouw je naast je AOW en het werkgeverspensioen ook nog zelf een extra stukje pensioen op. Als je de pensioengerechtigde leeftijd bereikt, heb je hopelijk een mooi kapitaal opgebouwd, waarvan je een maandelijkse lijfrente aan kunt kopen. Daar moet je overigens wel inkomstenbelasting over betalen, maar mogelijk dan wel in een lagere belastingschijf. Daarnaast kun je zelf sparen of beleggen voor later. Bijvoorbeeld door periodiek geld te beleggen in een beleggingsfonds die aansluit bij je risicoprofiel. Kom je boven het vrijstellingsbedrag uit, dan moet je wel vermogensrendementsheffing betalen. Overwaarde benutten op pensioendatum Veel huizenbezitters hebben de afgelopen jaren veel overwaarde opgebouwd. Deels omdat hun hypotheek kleiner is geworden, maar vooral door de grote prijsstijgingen in de afgelopen jaren. Het is natuurlijk geen garantie dat de huizenprijzen altijd op dit hoge niveau blijven of zelfs nog verder stijgen, maar als je op pensioendatum nog steeds een ruime overwaarde hebt, dan kun je die mogelijk te gelde maken. De meest makkelijke manier is verhuizen naar een huurwoning of naar een goedkopere koopwoning. Je krijgt dan de overwaarde of een deel daarvan in één keer beschikbaar. Verhuis je niet, dan kun je mogelijk een tweede hypotheek nemen of een opeethypotheek om je pensioeninkomen aan te vullen.
Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

24 mei 2022

Extra geld gebruiken voor extra aflossen

Mei is nog altijd een maand waarin veel bedrijven vakantiegeld uitkeren aan hun medewerkers. De komende maanden krijgen sommige huishoudens ook belastinggeld terug op basis van hun belastingaangifte over 2021. Zeker voor wie vorig jaar de hypotheek heeft overgesloten en een boeterente moest betalen, kan dit een fors bedrag zijn. Degenen die vorig jaar hebben overgesloten zullen sowieso erg blij zijn met hun oversluitbeslissing, nu de hypotheekrente dit jaar zo snel steeg. Het vakantie- en belastinggeld kan natuurlijk uitgegeven worden aan een vakantie of andere consumptieve uitgaven. Maar voor wie nog overhoudt, geven we een paar alternatieven.  Energierekening  Heb je een variabel energiecontract dan is het raadzaam om te kijken of het maandelijks bedrag dat je betaalt redelijk overeenkomt met de energierekening van je energiemaatschappij. Je wilt aan het eind van het jaar niet voor een verrassing komen te staan. Misschien is het goed om een deel van je vakantie- of belastinggeld daarvoor te reserveren.  Verduurzamen  Je kunt (een deel van) je vakantie- en belastinggeld ook gebruiken om te verduurzamen. De kans is groot dat we voor langere tijd te maken hebben met hogere energieprijzen dan bijvoorbeeld twee jaar geleden. Hoe je kunt verduurzamen is afhankelijk van je woning. Er zijn heel veel verschillende maatregelen mogelijk, van klein tot groot. Een mooie investering van je belastinggeld, die in de toekomst geld oplevert.  Aflossen  Geen hypotheek is altijd beter dan wel een hypotheek. Door af te lossen op je hypotheek ga je minder rente betalen en mogelijk ook minder aflossing. De besparing is afhankelijk van de hypotheekrente die je betaalt. Aflossen is tevens werken aan je pensioenvoorziening. Want door nu extra af te lossen heb je ook in de toekomst een lagere hypotheek, waardoor je maandelijks meer overhoudt. Dat is zeker fijn als je met pensioen gaat en je pensioeninkomen lager uitvalt dan je huidig inkomen uit loondienst of als zzp’er. Wel is ons advies om altijd eerst te zorgen voor een goede spaarbuffer voordat je besluit om af te lossen. Want als je eenmaal afgelost hebt, is het altijd lastiger en duurder om dit later weer op te nemen. Wil je advies over wat jij in jouw situatie het beste kunt doen? Ga in gesprek met een financieel adviseur.  Maak een afspraak
17 mei 2022

Hypotheekrente meeverhuizen of toch een nieuwe geldverstrekker?

De afgelopen jaren was het een makkie: wie een andere, nieuwe woning kocht, kon kosteloos afscheid nemen van zijn oude, hoge rente en kon zijn hypotheek bij de op dat moment meest passende geldverstrekker afsluiten.  Dat geldt nog steeds voor de meeste huishoudens die de huidige woning vóór 2015 kochten en de afgelopen jaren hun hypotheek niet hebben overgesloten. Maar voor huishoudens die nu een lagere hypotheekrente hebben dan de huidige rente, is het belangrijk een afweging te maken of ze hun huidige, lage hypotheekrente meeverhuizen of toch kiezen voor een nieuwe rentevaste periode bij een geldverstrekker naar keuze. Een paar factoren die daarbij een rol spelen: 1. Hoelang kun je de rente meeverhuizen? Een belangrijke factor om te bepalen of je de huidige, lage hypotheekrente mee wilt verhuizen, is hoe lang de rente nog vaststaat. Is dat nog slechts één of een paar jaar, dan vind je het wellicht interessanter om de rente voor een nieuwe, lange periode vast te zetten zodat je zekerheid hebt over de hoogte van de hypotheeklasten. 2. Hoe groot is de hypotheek die je mee gaat verhuizen en hoe groot is het deel dat je extra nodig hebt? Het is van belang of de nieuwe hypotheek een stuk hoger is of slechts beperkt hoger. Want als je je huidige hypotheekrente mee wilt nemen, dan moet je dus ook bij dezelfde geldverstrekker blijven. En die is misschien niet de goedkoopste of het best passend voor het hypotheekgedeelte dat je extra moet lenen. Uiteindelijk is het belangrijk om dus ook de complete hypotheek te kijken.  3. Wat is je huidige hypotheekvorm? Heb je bijvoorbeeld een bankspaar- of spaarhypotheek dan is het vanuit financieel oogpunt over het algemeen voordelig om die voort te zetten. Het makkelijkst gaat dat bij je huidige geldverstrekker.  4. Gooit de inkomenstoets roet in het eten? Stel je hebt in 2018 je hypotheek 10 jaar vast gezet voor 1,9% en je wilt die rente graag meenemen. Dan staat die rente op dit moment nog slechts 6 jaar vast. Bij het bepalen van de hoogte van de maximale hypotheek wordt dan niet gerekend met de maandlast die hoort bij een rente van 1,9%, maar wordt gerekend met een rente van 5%. Dat kan betekenen dat hierdoor de hypotheek niet haalbaar is. Wellicht valt dit te ondervangen door rentemiddeling toe te passen, maar dat is lang niet bij alle geldverstrekkers mogelijk. Wil je in gesprek met een adviseur om te kijken wat voor jouw situatie het beste is? Maak een vrijblijvende afspraak.  Maak een afspraak