De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft na onderzoek bij een aantal geldverstrekkers, een groot aantal geldverstrekkers aangeschreven en benadrukt dat ze een beter acceptatiebeleid op moeten stellen zodat er duidelijkere regels zijn voor maatwerk situaties, zodat daarmee overkreditering wordt voorkomen.
Wanneer spreken we van maatwerk? Dat is met name als voor een potentiële klant op basis van de standaard hypotheeknormen zoals die door de overheid zijn vastgelegd, de gevraagde hypotheek niet haalbaar is op basis van het inkomen. Die standaard hypotheeknormen zijn bepaald aan de hand van een gemiddelde consument. Het is daarom goed dat in de wetgeving is vastgelegd dat onder bepaalde voorwaarden afgeweken kan worden van die standaardnorm, het zogenaamde maatwerk (in vaktaal ook wel explain genoemd). Het is een misverstand dat heel veel hypotheken als maatwerk worden gesloten. De overgrote meerderheid van de afgesloten hypotheken past prima binnen de normen.
En als er afgeweken wordt, dan moet wel duidelijk aangetoond worden dat dit tot een verantwoorde hypotheek leidt en niet tot overkreditering. Voor een deel van de huidige maatwerk situaties hanteren geldverstrekkers duidelijke regels, maar sommige zaken liggen in een grijs gebied en zijn mede afhankelijk van de beoordeling van een individuele acceptant van een geldverstrekker. Van Bruggen Adviesgroep is er een groot voorstander van dat geldverstrekkers (samen met) de AFM duidelijkere spelregels moeten opstellen wanneer maatwerk is toegestaan en wanneer niet, waarbij het ook belangrijk is dat het acceptatiebeleid gedeeld wordt met financieel adviseurs.
Nadat de AFM een brief uitstuurde waarin zij waarschuwde voor onzorgvuldig maatwerk, zagen we dat meerdere geldverstrekkers de mogelijkheden voor maatwerk fors inperkten. Van Bruggen Adviesgroep vindt dat een hele slechte zaak. Want zonder maatwerk staan bepaalde kwetsbare groepen in de kou, zoals bijvoorbeeld bepaalde groepen senioren, mensen die gaan scheiden en sommige ondernemers. Het is een maatschappelijke verantwoordelijkheid van geldverstrekkers om voor die kwetsbare groepen maatwerkbeleid te hebben, maar uiteraard wel met dusdanige waarborgen dat dit niet tot onverantwoorde hypotheken leidt. Het is dan ook te hopen dat de geldverstrekkers die in het verleden maatwerk boden, dit ook in de toekomst weer gaan doen. Alleen met duidelijkere regels in hun acceptatiebeleid.
Hoeveel maatwerk er precies plaatsvindt op de hypotheekmarkt is niet bekend; de AFM noemt daarover ook geen cijfers. Op basis van een onderzoek onder onze adviseurs schatten we in dat dit om ongeveer 5 tot 10% van alle hypotheekaanvragen gaat.
Om meteen een misverstand weg te nemen: wanneer bijvoorbeeld een starter op basis van zijn inkomen de hypotheek niet kan verkrijgen, dan is het niet zo dat een hypotheekadviseur een maatwerk aanvraag kan doen en er alsnog een hypotheek wordt verstrekt. Alleen in hele specifieke situaties is maatwerk mogelijk. Maatwerk vindt met name plaats bij senioren (hierover verderop meer), en in veel mindere mate bij scheiding of een ondernemer.
Een groeiende groep op de woning- en hypotheekmarkt zijn de senioren; dat is ook logisch als gevolg van de vergrijzing. Bij die groeiende groep senioren moet niet alleen rekening gehouden met het huidige inkomen, maar ook met het pensioeninkomen. Want bijvoorbeeld een zestiger die een woning koopt en hypotheek afsluit, moet de hypotheeklasten niet alleen kunnen betalen tot de tijd dat hij werkt, maar ook als hij met pensioen gaat en zijn inkomen lager uitvalt. Hypotheekadviseurs en geldverstrekkers houden dan ook rekening met het pensioeninkomen bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek.
Alleen zien we dat de standaard hypotheeknormen behoorlijk rigide zijn en de daaruit voortvloeiende hypotheeklasten van een senior in de praktijk vaak niet aansluiten bij zijn werkelijke hypotheeklasten. Op basis van die standaardnormen kan dat leiden tot een afwijzing van de hypotheek. En dat kan zonder maatwerk zelfs tot heel schrijnende situaties leiden. We laten dat zien aan de hand van een voorbeeld.
Een gepensioneerde weduwe van 72 jaar, waarvan haar man drie jaar geleden is overleden. Ze woont in een groot huis ter waarde van € 450.000,-, waar nog slechts een aflossingsvrijehypotheek (box 3) op rust van € 250.000,-, de rente staat nog 1 jaar vast op 4,6%. Haar bruto maandlast bedraagt € 767,-. Ze kan net de hypotheeklasten opbrengen met haar pensioeninkomen (inclusief AOW) van € 30.000,-, evenals haar kosten voor onderhoud en de tuin, die omgerekend per maand ongeveer € 150,- zijn.
Ze wil de woning verkopen en verhuizen naar een appartement van € 350.000,-, waarbij de servicekosten € 100,- per maand zijn. Ze wil graag een nieuwe aflossingsvrije hypotheek van € 150.000,- en zou de rente 20 jaar vast kunnen zetten tegen 4,3%. Op basis van alleen de standaard hypotheeknormen is er slechts een maximale hypotheek mogelijk van ongeveer € 123.500,-. Dat komt omdat de standaardnormen ervan uitgaan dat mevrouw een annuïteitenhypotheek afsluit, waar maandelijks op wordt afgelost. Maar wordt er met de werkelijke maandelijkse kosten van de aflossingsvrije hypotheek gerekend, dan is de hypotheek van € 150.000,- wel haalbaar. Haar maandelijkse maandlasten bedragen € 538,-; en dat valt dan weer binnen het bedrag dat volgens de standaardnormen verwoond mag worden, namelijk € 612,-.
Mevrouw is financieel een stuk gunstiger uit. Haar bruto hypotheeklasten dalen van € 767,- naar € 538,- en ze heeft zekerheid over de hoogte van haar hypotheeklasten voor de komende 20 jaar. Haar maandelijkse kosten voor onderhoud en tuin dalen van € 150,- naar € 100,-, te weten de servicekosten. Dat is een daling van 30% in kosten (nog los van het lagere eigenwoningforfait en lagere onroerend zaakbelasting). En ze verwacht er veel meer woonplezier te hebben, omdat de huidige woning veel te groot was voor haar alleen. Deze stap zou niet mogelijk zijn, als er geen maatwerk zou mogen plaatsvinden.
En zo zijn er bij senioren veel meer voorbeelden te vinden waarbij maatwerk een passende uitkomst biedt. Een ander voorbeeld is bijvoorbeeld als door het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd het pensioeninkomen een stuk lager is dan het inkomen tijdens het werkzame leven. Door het oversluiten van de hypotheek, waarbij een aflossende hypotheek deels of volledig wordt omgezet in een aflossingsvrije hypotheek, gecombineerd met een lange rentevaste periode; kan ervoor zorgen dat de hypotheek weer goed betaalbaar wordt en waarbij er ook voor langere tijd zekerheid is over de hoogte van de hypotheeklasten.
Een andere kwetsbare groep zijn stellen die uit elkaar gaan en één van beide in de woning wil blijven wonen. Dat betekent dat de ander uitgekocht moet worden en de hypotheek door de achterblijvende partner alleen gedragen moet kunnen worden. Als dat op basis van de standaard hypotheeknormen met een volledige annuïteitenhypotheek moet plaatsvinden, dan past dat regelmatig niet. Maar als er een deels aflossingsvrije hypotheek is, kunnen de hypotheeklasten soms prima betaalbaar zijn. Het is dan wel belangrijk dat hier duidelijke regels in het acceptatiebeleid staan, onder welke randvoorwaarden mag naar de werkelijke last gekeken worden en hoe wordt dan bepaald of die daadwerkelijk betaalbaar zijn.
Samenvattend is het dus heel belangrijk dat maatwerk mogelijk blijft. Niet om een niet financieel haalbare hypotheek alsnog door te laten gaan, maar om een oplossing te bieden voor een specifieke groep. Waarbij door duidelijke acceptatieregels op te stellen, gewaarborgd moet worden dat de hypotheek ook daadwerkelijk goed betaalbaar is.
Ook als consument moet je verder kijken dan je neus lang is. Je kunt kiezen voor de goedkoopste geldverstrekker met de laagste rente. Maar in de toekomst blijkt dat je misschien beter bij een geldverstrekker had kunnen zitten die een iets hogere rente hanteert, maar wel bereid is om via maatwerk je uit de brand te helpen in een specifieke situatie. Bijvoorbeeld als je relatie eindigt of als je pensioeninkomen anders uitpakt dan verwacht.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
