Bij de presentatie van de NVM cijfers sprong de daling van de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning met 5,8% ten opzichte van het tweede kwartaal eruit. Er ontstaat meer woningaanbod, met een plus van maar liefst 80% ten opzichte van het derde kwartaal van 2021. Het aantal verkochte woningen is met bijna 32.500 ongeveer gelijk aan hetzelfde kwartaal vorig jaar. Dat er een daling is ten opzichte van het tweede kwartaal is normaal als gevolg van de zomervakantie.
Het positieve aan de huidige woningmarkt is dat er meer keuze komt voor huizenzoekers en dat de absurd hoge prijsstijgingen van de afgelopen jaren voorbij zijn. Belangrijke oorzaken zijn de sterk gestegen hypotheekrente en de fors gestegen energierekening. Wat we natuurlijk niet willen is dat de woningmarkt volledig de andere kant opslaat en dat we net als na de kredietcrisis opeens een enorm woningaanbod krijgen van veel moeilijk te verkopen woningen. Maar daar ziet het voorlopig niet naar uit, omdat de vraag naar koopwoningen nog steeds enorm is. Het aantal woningverkopen ligt tot nu toe in 2022 wel 20% onder 2021, maar het aantal woningverkopen lijkt zich nu toch te stabiliseren.
Voor zoekende starters is het fijn dat ze niet langer met tweecijferige woningprijsstijgingen geconfronteerd worden. Maar de starters die nu wel een woning weten te vinden, krijgen wel met veel hogere woonlasten te maken dan een jaar geleden, door de fors hogere hypotheekrente en energieprijzen.
Kijken we naar de senioren, dan hebben die door het bredere woningaanbod een grotere kans om een woning te vinden, en dat kan zijn een appartement maar ook een andere koopwoning. Hoe langer geleden ze hun huidige woning gekocht hebben, hoe groter de overwaarde die ze hebben opgebouwd. Vooral dankzij de fors gestegen huizenprijzen, maar ook door de aflossingen op de hypotheek.
Dat de huizenprijsstijging er nu uitgaat en misschien zelfs omslaat in een lichte correctie, hoeft een verhuizing niet in de weg te staan. De huidige overwaarde neemt dan wel niet verder toe, maar er hoeft ook niet meer de hoofdprijs betaald te worden voor de volgende woning.
De gestegen hypotheekrente heeft ook minder impact op senioren. Door de grote overwaarde hebben zij vaak een lagere hypotheek nodig. Bovendien kunnen ze in veel gevallen de hypotheekrente meenemen naar de volgende woning. Het is daarbij belangrijk om goed te kijken welke voorwaarden de geldverstrekker stelt aan het meenemen van de hypotheekrente. Als je de overwaarde inzet voor de aankoop van de nieuwe woning en de hypotheek kunt meenemen, dan is er vaak slechts een beperkte extra hypotheek nodig in het geval er verhuisd wordt naar een duurdere woning. En alleen over dit extra deel ga je dan de huidige hogere hypotheekrente betalen.
Heb je nog een vast energiecontract, dan kun je die meeverhuizen naar je volgende woning. Maar ook steeds meer senioren zullen inmiddels een variabel energiecontract hebben. Door te verhuizen kun je wellicht wel een energiezuiniger huis vinden of via energiebesparende maatregelen je nieuwe huis energiezuiniger maken.
Het verschil in uitgangssituatie tussen een starter en seniore doorstromer wordt duidelijker aan de hand van een rekenvoorbeeld.
Stel een starter koopt een woning van € 350.000,- en heeft voor hetzelfde bedrag een annuïteitenhypotheek nodig. Als de rente voor 10 jaar wordt vast gezet tegen 4,25%, dan bedraagt de bruto maandlast € 1.722,- per maand.
Stel een senior is in 2015 verhuisd naar een andere koopwoning en heeft die aangekocht voor € 250.000,- en had daarvoor een combinatiehypotheek afgesloten bestaande uit € 100.000,- aflossingsvrij tegen een rente van 3% 20 jaar vast en een annuïteitenhypotheek van € 150.000,- ook tegen een rente van 3% 20 jaar vast. Deze senior heeft dan een bruto maandlast van € 882,- per maand.
Inmiddels is de waarde van de woning gestegen naar € 410.000,-. Er zit een overwaarde op de woning van € 184.000,-, die hoofdzakelijk tot stand is gekomen door de prijsstijging maar deels ook doordat er ongeveer € 24.000,- is afgelost op de hypotheek.
Als de woning verkocht wordt en er wordt bijvoorbeeld een duurdere woning gekocht van € 500.000,-, dan kan de huidige hypotheek met de bruto maandlast van € 882,- meeverhuisd worden en is er alleen een extra annuïteitenhypotheek nodig voor de extra € 90.000,-. Bij een rente zonder NHG van bijvoorbeeld 4,5% voor 10 jaar vast, kom je dan uit op een extra bruto maandlast van € 456,- en in totaal op € 1.338,-.
De gemiddelde senior, met een gemiddeld hoger inkomen dan een starter, zal dankzij de overwaarde uit de huidige woning en de mogelijkheid om de lage hypotheekrente mee te verhuizen, een gunstige uitgangspositie hebben voor een volgende stap op de woningmarkt.
Senioren die een volgende woning gaan kopen moeten bij de financiering wel met een aantal zaken rekening houden. Hebben zij nog een resterende rentevaste periode die korter is dan 10 jaar, dan wordt bij de berekening of de hypotheek betaalbaar is, voor de bestaande hypotheek niet gerekend met het daadwerkelijk lage rentepercentage die men nu betaalt, maar met een hogere toetsrente van 5%. Dit drukt de maximale hypotheek.
Overigens is het sowieso van belang om van te voren goed aan je adviseur te vragen welke voorwaarden er gelden om je huidige lage hypotheekrente mee te mogen nemen.
Wees ook voorzichtig met de snelle maximaal berekeningen op internet en ga naar een financieel adviseur die een maatwerk berekening kan maken van enerzijds hoeveel je kunt lenen, maar ook hoeveel dat per maand gaat kosten. Ben je namelijk een doorstromer, dat wil zeggen je hebt nu een koopwoning en koopt een ander koopwoning, dan moet je er rekening mee houden dat voor je bestaande annuïteitenhypotheek de resterende looptijd blijft gelden. Websites laten over het algemeen zien wat een starter kan lenen en als er rekening wordt gehouden met een lopende hypotheek dan kan de maximale hypotheek wel eens duizenden tot soms tienduizenden euro’s lager uitvallen.
Overigens zien we in de praktijk dat bij senioren dit meestal minder een issue is, omdat zij vaak een heel stuk onder de maximale hypotheekmogelijkheid uitkomen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
