Ongeveer 1 op de 3 geldverstrekkers voerde afgelopen week een wijziging door in de hypotheekrentes. Dat waren vooral verlagingen, maar er waren ook een paar geldverstrekkers die een verhoging doorvoerden. De trend op de kapitaalmarkt is al enkele weken stijgend. Sinds het dieptepunt zijn de lange rentes met ongeveer een 0,5% gestegen. Dat terwijl de gemiddelde hypotheekrentes de afgelopen weken met ongeveer 0,35% daalden. De extra marges die de geldverstrekkers de zomermaanden genoten, zijn dan ook rap aan het slinken. Als de marktrentes door blijven stijgen in het huidige tempo, dan zouden we op heel korte termijn ook een omslag kunnen zien bij de hypotheekrentes.
In onderstaande grafieken laten we de stijgende marktrentes zien in combinatie met de dalende hypotheekrentes in de afgelopen weken. Als uitgangspunt voor de marktrentes hanteren we de swap-rentes voor respectievelijk 10 en 20 jaar vast. Op de linker as staat de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekrente en op de rechter as de ontwikkeling van de swap-rente. Het verschil tussen de linker as en rechter as is het gemiddelde verschil dat in 2021 gold (ofwel de bruto marge voor een geldverstrekker, waaruit alle overige kosten betaald moeten worden en uiteindelijk een stuk winst overblijft).
Wat bijzonder is, is dat op dit moment de marktrentes voor 10 en 20 jaar nagenoeg gelijk aan elkaar liggen. Normaal gesproken betaal je een hogere rente als je de rente langer vast wilt zetten. Bij de gemiddelde hypotheekrentes zien we nog wel dat 20 jaar vast gemiddeld ongeveer 0,4% duurder is dan 10 jaar vast. Dat is slechts licht hoger dan het verschil aan het begin van het jaar. Er zit op dit moment nog iets meer ruimte qua marge voor de geldverstrekkers bij 20 jaar vast in vergelijking met 10 jaar vast. Dat heeft er onder andere mee te maken dat de concurrentie op 10 jaar vast toe is genomen door de grotere vraag naar deze rentevaste periode.
De Europese Centrale Bank (ECB) staat voor een grote uitdaging: hoe breng je de inflatieverwachtingen omlaag terwijl je weet dat er ook een recessie aankomt? De ECB zit dus met een groot dilemma; al is dat voor een belangrijk deel ook aan haar zelf te wijten, omdat ze niet eerder het ruime geldbeleid heeft afgebouwd.
Afgelopen juli verhoogde de ECB haar rente met een half procent. Dat was een kwart meer dan ze eerder had gecommuniceerd. Doel was om beleggers duidelijk te maken dat het menens was om de inflatie te beteugelen. Want een deel van de beleggers verwachtte op dat moment dat de inflatie voor langere tijd boven de 2,5% zal blijven en sommigen verwachtten toentertijd zelfs dat de inflatie gedurende vijf jaar hoger zal zijn dan 4%.
De vraag is of beleggers er inmiddels meer vertrouwen in hebben dat de inflatie beteugeld kan worden. De ECB hanteert nog altijd een veel lagere rente dan de Fed, de Amerikaanse tegenhanger. Daardoor is de euro verzwakt ten opzichte van de dollar, waardoor we extra inflatie importeren. De energieprijzen zijn de laatste tijd alleen maar verder gestegen, doordat de Russen doorgaan met het beperken van de gasaanvoer naar Europa en ook de elektriciteitsprijzen zijn gestegen door onder andere de droogte. Als we kijken naar de weer oplopende marktrentes dan kunnen we concluderen dat beleggers er nog onvoldoende vertrouwen in hebben dat de inflatie op korte termijn beteugeld gaat worden en willen ze dus logischerwijs via een hogere rente gecompenseerd worden.
Op 8 september moet de ECB de rente dan ook verder verhogen, maar grote vraag is met hoeveel. Want duidelijk is dat de economie al aan het afkoelen is en we binnenkort een formele recessie hebben. De gemiddelde consument zal de huidige situatie ook al als een recessie ervaren, omdat de koopkracht al een aantal kwartalen hard achteruit holt. Extra probleem is dat de ECB snel problemen verwacht van een hogere rente bij vooral ZuidEuropese landen die dankzij het goedkope rentebeleid en mede als gevolg van corona, hun staatsschuld de afgelopen jaren hebben laten oplopen. Dan hakt een hogere rente er hard in, want je kunt minder geld uitgeven aan andere zaken. Terwijl je juist bij een recessie de economie wilt aanjagen met extra uitgaven. De ECB zit niet te wachten om weer een andere crisis in te rollen, maar het is uiteindelijk ook wel een beetje hun eigen schuld.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
- Senioren wegen financiële consequenties van vervroegd pensioen
- Onrust onder kwart Nederlanders over hoogte pensioenopbouw
- Alleenstaande vrouwen beter op de hoogte én meer bezorgd
APELDOORN, 3 augustus 2022 – Ruim zestig procent van de werkende vijftigplussers wil eerder dan de AOW leeftijd met pensioen. Dat blijkt uit onderzoek van Van Bruggen Adviesgroep onder ruim 1.500 senioren. Momenteel ligt de AOW-leeftijd op 66 jaar en zeven maanden. In 2024 loopt deze nog verder op naar 67 jaar. Zes procent wil het liefst nooit stoppen met werken.
87 procent van de vijftigplussers bouwt momenteel pensioen op of heeft dat in het verleden gedaan. Twee derde geeft aan een goed beeld van de hoogte van dat pensioen te hebben. “Het is goed om te zien dat een groot deel van de senioren stilstaat bij hun toekomstige, financiële situatie”, zegt Michiel Meijer, algemeen directeur bij Van Bruggen Adviesgroep. “In de praktijk zie ik veel senioren inventariseren of zij eerder kunnen stoppen of minder kunnen gaan werken. Daarbij is het belangrijk om vooruit te kijken: in hoeverre bestaat de financiële ruimte om af te bouwen?
Ruim één op de vijf vijftigers die eerder wil stoppen met werken, wil dat al doen op zestigjarige leeftijd. Nog eens een extra één op de vijf wil dit doen op 62 of 63-jarige leeftijd. “Dat vraagt om een overbrugging van vier tot zeven jaar en is alleen te realiseren als je ruim op tijd een financieel plan hebt, maar dit ontbreekt vaak in de praktijk”, stelt Meijer, die ziet dat zestigers noodgedwongen meer realiteitszin hebben. “Doordat ze vaak niet op tijd een financieel plan hebben gemaakt, zien zij in dat er vaak geen financiële ruimte is om heel veel eerder te stoppen.” Uit het onderzoek blijkt dat zij hun vervroegd pensioen daarom later plannen, op 64, 65, 66 of gewoon 67-jarige leeftijd.
Een kwart van de vijftigplussers (23%) maakt zich zorgen of zij uiteindelijk afdoende pensioen hebben opgebouwd. Bij alleenstaanden is dit met 31 procent ietwat hoger. Meijer: “Het maakt uit of jij alleen verantwoordelijk bent voor de vaste lasten of dat je dit samen met een partner doet. Wat ook een rol speelt is de aanwezigheid van kinderen die misschien studeren.” Huishoudens zonder (thuiswonende) kinderen hebben, zo blijkt uit de resultaten, een beter beeld van de financiële situatie over tien jaar.
Vrouwen weten iets minder goed wat de hoogte is van hun aanstaande pensioen dan mannen: 59 tegenover zeventig procent. “In het geval van een relatiebreuk of echtscheiding leidt dit regelmatig tot zeer ongewenste situaties. We zien vaak dat de financiële situatie van de vrouwelijk ex-partner aanzienlijk slechter is dan zij dacht”, aldus Meijer.
Focus je op alleenstaanden, dan zijn vrouwen juist beter geïnformeerd: 62 versus 54 procent. Ook weten alleenstaande vrouwen beter wat stoppen met werk zou betekenen voor hun financiële situatie dan mannen: 52 tegenover 35 procent. 36 procent van de alleenstaande vrouwen maakt zich zorgen over de hoogte van hun pensioen, tegenover 26 procent van de alleenstaande mannen
Als landelijke organisatie met onafhankelijke, financieel adviseurs heeft Van Bruggen Adviesgroep een duidelijk hoofddoel: dé meest klantvriendelijke dienstverlener van Nederland worden én bij alle life-events altijd het verschil kunnen maken voor de klant.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De vaste hypotheekrentes gaan nog steeds omlaag en zullen de komende weken hoogstwaarschijnlijk verder dalen. Wel is het zaak om de marktrentes goed in de gaten te houden. Die vertonen een licht stijgende trend. Voorlopig liggen de marges bij geldverstrekkers nog steeds een stuk hoger dan een jaar geleden en is er nog voldoende
ruimte voor verdere hypotheekrente verlagingen. Vooral ook doordat de verlagingen in relatief kleine stapjes gaan. De gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG is de afgelopen vier weken het meest gedaald met 0,29%, maar de daling bij 5 jaar vast zonder NHG is bijvoorbeeld slechts 0,1%.
De populariteit van 10 jaar vast neemt toe ten koste van 20 jaar vast. Geldverstrekkers concurreren daarom de laatste weken iets harder op 10 jaar vast dan op 20 jaar vast. De marges van geldverstrekkers zijn bij 10 jaar vast iets harder geslonken dan bij 20 jaar vast. Ook zien we dat bij 10 jaar vast de gemiddelde hypotheekrente met NHG iets harder is gedaald dan zonder NHG.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De dalende trend bij de vaste hypotheekrentes zet zich voort, maar het gaat nog steeds heel langzaam. Ongeveer 3 op de 5 geldverstrekkers verlaagden afgelopen week de hypotheekrentes voor de meest populaire rentevaste periodes van 10 en 20 jaar vast. Dat is slechts 60% van de geldverstrekkers, terwijl je door het nog steeds extra grote verschil tussen de marktrentes en de gemiddelde hypotheekrentes je zou verwachten dat alle geldverstrekkers de hypotheekrentes verlagen. En dan niet met de gemiddeld slechts 0,1% van afgelopen week, maar met enkele tienden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De trend bij de vaste hypotheekrentes is nu duidelijk dalend, maar het aantal verlagingen en vooral de hoogte van de verlagingen is nog steeds beperkt. Eigenlijk kun je de huidige verlagingen vergelijken met een gebakje zonder slagroom. Je denkt ‘leuk, ik krijg een gebakje’, de hypotheekrentes gaan omlaag, maar dan blijkt dat het een ‘oud gebakje is zonder slagroom’, want de verlagingen zijn zo beperkt dat deze niet in verhouding staan tot de verlaging van de inkoopprijzen van de geldverstrekkers. De geldverstrekkers kunnen hypotheekgeld ongeveer een procent extra goedkoper inkopen op de kapitaalmarkt dan anderhalve maand geleden, maar geven die lagere inkoopprijs niet door aan de consument. Dat betekent dat geldverstrekkers nu veel hogere marges behalen.
Als indicatie van de inkoopprijzen kijken wij naar de rente op Nederlandse staatsleningen. Die vergelijken we vervolgens met de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG. Dat is natuurlijk niet helemaal een eerlijke vergelijking, omdat geldverstrekkers voor een iets hogere prijs geld moeten lenen dan de rijksoverheid, maar omdat we geen inzicht hebben in de exacte inkoopprijzen geeft dit wel een goede benadering. Dit verschil noemen we de bruto rentemarge. Dit is niet de winst die geldverstrekkers maken, want uit deze brutomarge moeten ze ook nog allerlei kosten betalen, zoals bijvoorbeeld voor personeel, administratie en hypotheekverliezen.
Die bruto rentemarge is in de loop van de tijd niet constant. Hoe groter de concurrentie, hoe lager die marge. Op dit moment staat die bruto rentemarge enorm hoog op 2,33%. Alleen ten tijde van een heel uitzonderlijke situatie zoals de eurocrisis, lag deze bruto rentemarge hoger. De afgelopen zes jaren schommelde die tussen de 1,24% en 1,66%.
Op dit moment kunnen we rustig stellen dat het even niet best gesteld is met de concurrentie op de hypotheekmarkt. Door het hoge omzetvolume in de eerste helft van het jaar als gevolg van de stijgende markt- en hypotheekrentes, hebben veel geldverstrekkers een belangrijk deel van hun hypotheekvolume voor 2022 al behaald. Dat maakt de noodzaak om op dit moment extra hypotheekomzet binnen te halen minder groot. Vooral enkele kleinere geldverstrekkers bieden geen hypotheken aan voor bepaalde ‘buckets’. Dat houdt in dat nieuwe klanten voor bepaalde rentevaste periodes, met of juist zonder NHG, geen hypotheek kunnen krijgen bij die geldverstrekker. Een andere manier om geen of in ieder geval veel minder hypotheekproductie te krijgen is door simpelweg een substantieel hogere hypotheekrente te vragen dan in de markt gebruikelijk is. Dan blijven de nieuwe klanten sowieso weg, maar dat is wel heel vervelend voor bestaande klanten, die bijvoorbeeld naar een duurdere woning willen verhuizen of verbouwen en een extra hypotheek nodig hebben.
Bovendien realiseren geldverstrekkers zich dat als zij de hypotheekrente fors verlagen, dit waarschijnlijk gevolgd wordt door andere geldverstrekkers. Dat betekent ook voor hun zelf mindere marges en bovendien is het afwachten wat er dan gebeurt met de eerder uitgebrachte offertes, met name ten behoeve van oversluiten, die nog wachten om te passeren bij de notaris. Voor geldverstrekkers is het daarom interessant om de rente voorlopig niet verder omlaag te brengen dan het niveau van half juni, toen er een grote golf hypotheekaanvragen kwam doordat geldverstrekkers in twee weken tijd de hypotheekrentes met gemiddeld 0,5 à 0,55% verhoogden.
Ongeveer de helft van de geldverstrekkers verlaagde afgelopen week de vaste hypotheekrentes. De gemiddelde verlaging lag net onder de 0,1%. Net als vorige week zagen we dat enkele geldverstrekkers de variabele hypotheekrente verhoogden en wij verwachten dat die stijging de komende maanden verder doorzet, als de Europese Centrale Bank (ECB) haar rente verhoogd. De depositorente die de ECB hanteert en nu op 0% staat, heeft een grote invloed op de variabele hypotheekrente en spaarrente.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De gemiddelde vaste hypotheekrentes gingen afgelopen week licht omlaag met een paar honderdsten. Nog steeds zijn geldverstrekkers voorzichtig, maar de trend is in ieder geval duidelijk, namelijk dalend. Dat geldt tenminste voor de vaste hypotheekrentes. Ongeveer 2 op de 5 geldverstrekkers verlaagden de rentes voor 10, 20 en 30 jaar vast. Een paar geldverstrekkers deden een serieuze verlaging, ter grootte van 0,15% à 0,2%. Voor de kortere periode van 5 jaar vast verlaagde slechts 1 op de 5 geldverstrekkers de hypotheekrente.
De gemiddelde variabele hypotheekrente ging omhoog. Dat was ook wel te verwachten als reactie op de renteverhoging van de Europese Centrale Bank (ECB), ruim een week geleden. Er is een grote kans dat de variabele hypotheekrente de komende tijd verder zal stijgen.
Al enkele weken zien we dat geldverstrekkers niet bereid zijn om de hypotheekrentes serieus te verlagen. De trend bij de hypotheekrentes is dan wel gekanteld van stijgend naar dalend, maar die daling stelt op dit moment nog niks voor.
Dat is wel heel anders met de marktrentes. Die gaan al enkele weken hoofdzakelijk naar beneden. Ook vorige week. Het lijkt erop dat de hoge inflatieverwachtingen zo langzamerhand wel volledig zijn ingeprijsd in de rentestanden. De Amerikaanse centrale bank, de Fed, besloot vorige week haar rentetarief met ‘slechts’ 0,75% te verhogen, terwijl beleggers iets daarvoor nog bang waren dat de Fed de rente met misschien een vol procent zou verhogen. Maar de
Fed is voorzichtiger geworden nu de Amerikaanse economie twee kwartalen op rij is gekrompen, wat officieel betekent dat de Verenigde Staten in een recessie zit. De rente van de Fed staat nu op 2,25% tot 2,5%; dat is dus stukken hoger dan de 0% die de Europese Centrale Bank (ECB) hanteert. Dat komt omdat de Fed al veel langer bezig is om de rente te verhogen en de ECB pas twee weken geleden de eerste stap zette. Ook voor Europa wordt de kans op een recessie steeds groter geacht, wat ervoor zorgt dat de kapitaalmarktrentes omlaaggaan.
Een goede indicator voor de ontwikkeling van de hypotheekrente is de kapitaalmarktrente. Die laatste is wat grilliger dan de hypotheekrente, maar we zien dat de hypotheekrente vaak met enige vertraging de kapitaalmarktrente volgt. Gemiddeld was het verschil tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG ongeveer 1,3% in 2021. In onderstaande grafiek kun je goed zien dat de hypotheekrente tot en met juni van dit jaar in grote lijnen de kapitaalmarktrente volgt.
De gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast is de blauwe lijn en de hoogte van de rente lees je af op de linkeras. Je ziet dat de rentestijging is geëindigd, maar het gemiddelde gaat slechts heel minimaal naar beneden. Dat is anders met de kapitaalmarktrente die weergegeven wordt met de oranje lijn en waarvan je de hoogte kunt aflezen op de rechteras. De kapitaalmarktrente is sinds juni fors gedaald. Geldverstrekkers kunnen op dit moment dus veel goedkoper geld inkopen en dit uitzetten tegen nog steeds hoge hypotheekrentetarieven. Kortom: ze behalen veel hogere marges. De kapitaalmarkrente staat nu op hetzelfde niveau als in april, alleen bedroeg toen de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast 2,4% in plaats van de huidige 3,6%.
Geldverstrekkers hebben er een collectief belang bij om op dit moment de hypotheekrentes niet te verlagen. Zodra een aantal geldverstrekkers de lage inkoopprijs door zou vertalen naar serieus lagere hypotheekrentes, zou dit tot gevolg hebben dat hypotheekaanvragen hun kant opkomen. Dat speelt niet alleen voor consumenten die op dat moment behoefte hebben aan een hypotheek. Ook consumenten die al een offerte hebben liggen met een hogere rente,
zullen verleid worden om die offerte te laten verlopen en een nieuwe offerte aan te vragen met die lagere rente. Tenminste als ze dat nog kunnen zonder een boete te moeten betalen, of als die boete lager is dan het rentevoordeel en alsnog voor een andere geldverstrekker te kiezen met een lagere rente. De huidige status quo komt daarom de meeste geldverstrekkers wel even goed uit en de hypotheekrentedaling zal waarschijnlijk traag gaan, totdat een paar geldverstrekkers bereid zijn om de knuppel in het hoenderhok te gooien. Maar ook zij weten dat als de rest van de geldverstrekkers volgt, ook hun eigen belangen geschaad worden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.