Kosteloos eerste gesprek
100% onafhankelijke financieel advies
We vergelijken ruim 40 geldverstrekkers
Telefonisch, online of op de vestiging

2022

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Er zijn nog meerdere manieren om voor Sinterklaas te spelen

05 december 2022

Wie voor Sinterklaas wil spelen en zijn kind op weg wil hebben met een grote schenking voor de aankoop van een woning kan in de meeste gevallen het beste in de maand december nog in actie komen. Maar ook in 2023 zijn er nog mogelijkheden en is er zeker ook een alternatief.

Grote schenking in 2022 en spreidingsmogelijkheid naar 2023

Als je kind (tussen de 18 en 40 jaar) een woning heeft gekocht en die woning in december 2022 nog passeert, dan kan je kind nog gebruikmaken schenkingsvrijstelling voor de eigen woning van € 106.671,-. Per 1-1-2023 gaat het bedrag voor de belastingvrije schenking omlaag naar € 28.947,-. In feite betekent dit een afschaffing van de extra vrijstelling voor de eigen woning, omdat er sowieso al een schenkingsvrijstelling geldt van ouder aan kind van € 28.947,-, waarbij de besteding van dat geld vrij is.

Als je weet dat je kind in 2023 een woning gaat kopen, kun je ook gebruikmaken van de mogelijkheid om de grote schenking te spreiden. Je doet dan in 2022 een kleine schenking, waarvan je kind aangifte schenkbelasting moet doen in combinatie met een beroep op de verhoogde schenkingsvrijstelling. In 2023, als de woning daadwerkelijk wordt gekocht, geef je het resterende bedrag als schenking aan je kind. Ook hierover moet dan aangifte schenkbelasting gedaan worden, met weer een beroep op de verhoogde schenkvrijstelling.

Bij de spreiding van de hoge schenking was lang onduidelijk hoe qua verdeling de minimale hoogte van de schenking in 2022 zou moeten zijn. Moet het deel dat in 2022 geschonken wordt minimaal één euro zijn of moet het hoger zijn dan de reguliere vrijstelling € 5.677,-. Vorige week heeft de Belastingdienst op haar website duidelijkheid gegeven en is het voldoende om € 1,- te schenken.

Schenken in 2023

Als een kind pas in 2023 een grote schenking ontvangt, krijgt hij/zij dus te maken met een verlaagd belastingvrij bedrag. Dat hoeft vermogende ouders er niet van te weerhouden om toch een grotere schenking aan hun kind te doen dan € 28.947,-. Het betekent alleen dat het kind over het meerdere schenkingsbelasting moet betalen.

Overigens mag ook een kind van 40 jaar of ouder een schenking ontvangen, alleen geldt dan een lager vrijstellingsbedrag van € 6.035,-, en moet ook hier over het meerdere schenkbelasting betaald worden. Bij bedragen tot € 138.642,- bedraagt het schenktarief 10%, daarboven is het 20%. We geven een paar voorbeelden van hoeveel schenkbelasting betaald moet worden.

Te schenken bedragSchenkbelasting;
kind jonger dan 40 jaar
Schenkbelasting;
kind 40 jaar of ouder
€ 25.000,-€ 0,-€ 1.896,50
€ 50.000,-€ 2.105,30€ 4.396,50
€ 100.000,-€ 7.105,30€ 9.396,50
€ 150.000,-€ 13.241,10€ 15.532,20
€ 200.000,-€ 23.241,10€ 25.532,20

 

Alternatief voor grote schenking: de familiehypotheek

Nu de grote schenkingsvrijstelling ten behoeve van de aankoop van een eigen woning fors omlaaggaat in 2023, zullen we nog vaker zien dat een familiehypotheek gebruikt zal worden. Een familiehypotheek is meestal een lening of hypotheek die de ouders aan een kind geven (maar het kan ook een andere familiaire band zijn). In de meeste gevallen wordt er naast de familiehypotheek nog een reguliere hypotheek bij een geldverstrekker gesloten.

De hypotheekrente van een familiehypotheek is gewoon aftrekbaar, als tenminste voldaan is aan de voorwaarden die ook gelden voor een ‘reguliere’ hypotheek. Verder is van belang dat een hypotheekrente wordt afgesproken die marktconform is. Dat betekent dat de hypotheekrente niet heel erg mag afwijken van de hypotheekrentes die reguliere geldverstrekkers rekenen. De rente mag niet te laag zijn, maar ook niet te hoog.

Op zich levert een familiehypotheek dus niet meteen lagere hypotheeklasten op. Maar die familiehypotheek kan gecombineerd worden met een schenking van de ouders aan het kind. Jaarlijks mag een bedrag van € 6.035,- belastingvrij worden geschonken.

Stel je verstrekt aan je kind een familiehypotheek van € 100.000,- tegen een rente van 4,3%. De maandelijkse bruto maandlast bedraagt dan € 495,- en dat bedrag kun je belastingvrij terugschenken aan je kind, want op jaarbasis valt dat binnen de € 6.035,-. Het is zelfs zo dat je kind de rente ook nog eens mag aftrekken. Heb je voldoende vermogen dan zou je er over kunnen denken om de maximale jaarlijkse belastingvrije schenking te benutten voor het betalen van de netto hypotheeklasten van je kind. Een familiehypotheek van ongeveer € 135.000,- is voor het kind dan kosteloos. Een hoger bedrag zou natuurlijk ook kunnen, maar als je dan als ouder meer schenkt dan € 6.035,- moet het kind daar wel schenkbelasting over betalen.

Als ouder moet je wel goed realiseren dat je het geld van de familiehypotheek in beginsel wel kwijt bent (wat natuurlijk ook het geval is bij de grote schenking voor de eigen woning). Zeker als de familiehypotheek de gehele looptijd gaat duren. Dat is helemaal van belang als er meerdere kinderen zijn. Maar ook als je dit spaargeld in de toekomst toch zelf nodig hebt voor bijvoorbeeld een aanvulling van je pensioen. Ook is het goed om je te realiseren dat spaargeld de afgelopen jaren meestal niks opleverde, maar de komende jaren misschien wel weer.

In het bovenstaande voorbeeld zijn we er vanuit gegaan dat de volledige hypotheeklasten terug worden geschonken, maar daar zijn natuurlijk ook nog andere varianten met een lagere schenking op denkbaar.

Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn voor een schenking? Een adviseur van Van Bruggen Adviesgroep kan je hier deskundig advies over geven. Plan een eerste kennismaking!

Plan een kennismaking

Hypotheek gewijzigd in 2022? Pas je voorlopige aanslag 2023 aan!

29 november 2022

Heb je op dit moment een voorlopige aanslag? Dan krijg je rond half december het voorstel van de voorlopige aanslag 2023 van de Belastingdienst. Heb je dit jaar een woning gekocht of je hypotheek overgesloten of aangepast, dan is het belangrijk dat je de voorlopige aanslag aanpast. Andere redenen om de voorlopige aanslag aan te passen zijn bijvoorbeeld dat je een kind hebt gekregen, je gaat scheiden, je hebt de AOW-leeftijd bereikt, je bent meer of minder gaan verdienen of je bent (deels) als zzp’er begonnen. Bij belangrijke wijzigingen gedurende het jaar is het raadzaam om die wijzigingen meteen door te voeren, maar heb je dat nog niet gedaan, dan is dit het moment om dat alsnog te doen.

VOORLOPIGE AANSLAG

Met een voorlopige aanslag krijg je maandelijks belasting terug, bijvoorbeeld voor de hypotheekrenteaftrek, en hoef je niet tot de jaarlijkse belastingaangifte achteraf te wachten. Het is uiteraard belangrijk dat je maandelijks niet teveel terugkrijgt, omdat je anders bij de definitieve aanslag geld terug moet betalen. Controleer daarom je voorlopige aanslag 2023 goed en geef wijzigingen door aan de Belastingdienst.

WAT IS WEL MEEGENOMEN IN DE VOORLOPIGE AANSLAG 2022?

In de voorlopige aanslag 2022 heeft de Belastingdienst de nieuwe tarieven voor de inkomstenbelasting verwerkt. Een belangrijke wijziging is bijvoorbeeld dat hogere inkomens de hypotheekrente slechts mogen aftrekken tegen het tarief van de eerste schijf. In 2023 is namelijk de afbouw van de maximale hypotheekrenteaftrek voltooid. Dat betekent dat het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek voor hoge inkomens omlaag gaat van 40% in 2022 naar 36,93% in 2023. Voor mensen met een hoog inkomen die te maken hebben met deze verlaging van het maximale aftrekpercentage, betekent het dat de Belastingdienst in de voorlopige aanslag automatisch met het lagere aftrekpercentage rekent en de teruggave voor de hypotheekrente omlaag gaat.

NIET MEEGENOMEN IN DE VOORLOPIGE AANSLAG 2023

Zijn er wijzigingen in je inkomen, in de waarde van je woning, zorgkosten, hypotheek of ben je in 2022 gescheiden en moet je partneralimentatie betalen of ga je die ontvangen? Het zijn allemaal zaken die de Belastingdienst nog niet weet. We lichten er een paar wijzigingen toe die te maken hebben met de eigen woning.

Hypotheek overgesloten, rentemiddeling of nieuwe rente

Heb je het afgelopen jaar een lagere rente op je hypotheek gekregen, omdat je een nieuwe rentevaste periode hebt gekregen of je hypotheek overgesloten of rentemiddeling toegepast? Dan is de voorlopige aanslag gebaseerd op een te hoge teruggave. Pas deze aan bij de Belastingdienst, zodat je niet bij de definitieve aanslag ineens een groot bedrag moet terugbetalen.

Nieuwe woning gekocht

Ben je het afgelopen jaar verhuisd, dan moet er voor de voorlopige aanslag met twee nieuwe gegevens rekening worden gehouden:

  • Een andere waarde van de woning.
  • Een nieuwe hypotheek, betekent ook een andere bedrag aan aftrekbare hypotheekrente.

Verbouwing

Heb je het afgelopen jaar je woning grondig verbouwd, dan is je woning waarschijnlijk meer in waarde gestegen dan de gemiddelde waardestijging. Je WOZ-waarde kan dan wel eens fors gestegen zijn, waardoor de bijtelling van het eigenwoningforfait omhoog moet.

Heb je de verbouwing niet met spaargeld gefinancierd maar met een hypotheek of lening, dan is het belangrijk om deze gegevens ook door te geven aan de Belastingdienst.

OPTIMALE VERDELING BIJ FISCALE PARTNERS

Doe je samen met je fiscale partner aangifte, dan kun je gezamenlijke aftrekposten zoals voor de eigen woning en het vermogen verdelen over beide personen. Dat betekent dat je over het algemeen de aftrekposten zoveel mogelijk wilt toe rekenen aan degene met het hoogste inkomen. De Belastingdienst helpt je met het uitzoeken van de ideale verdeling.

HOE PAS IK MIJN VOORLOPIGE AANSLAG AAN?

Je aanpassingen kun je online doorgeven aan de Belastingdienst door in te loggen op Mijn Belastingdienst. Op de site van de Belastingdienst staat stap voor stap beschreven hoe je de wijzigingen door kunt voeren. 

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Kabinet zet belangrijke stap voor meer woningen voor ouderen

29 november 2022

Van Bruggen Adviesgroep heeft begin dit jaar in een open brief aan de nieuwe minister de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gevraagd om niet met oogkleppen op meer huizen bij te bouwen maar om ook rekening te houden met de wijzigende demografische omstandigheden. De belangrijkste alinea’s uit deze brief waren:

“De grootste uitdaging volgens vele stakeholders, waaronder de media en de politiek, is de hoeveelheid woningen die gebouwd moeten worden. Het kabinet wil in tien jaar tijd 100.000 woningen per jaar bouwen. Dit is zeker noodzakelijk. Van Bruggen Adviesgroep is echter van mening dat we ook veel beter moeten kijken naar wat voor soort woningen we bouwen en voor welke doelgroep we dat doen. Als gevolg van de stijgende senioriteit van onze bevolking, in minder fijne bewoording ook wel de vergrijzing genoemd, ontstaat er namelijk de komende jaren behoefte aan andere type woonvormen en woningen. Daarbij is er niet één type oudere aan te wijzen, maar gaat het om verschillende doelgroepen. Wij adviseren u om goed onderzoek te doen naar de verschillende wensen en behoeften van deze groepen ouderen. Als het woningbeleid onvoldoende rekening houdt met de groeiende groep senioren, dan hebben we over tien jaar wellicht het woningtekort opgelost, maar ontstaat er wel een nieuw probleem: een niet pássende woningvoorraad.

Een goed woonbeleid dat méér dan in de huidige plannen rekening houdt met de stijgende senioriteit, zorgt voor meer doorstroming op de woningmarkt. Het kabinet zet wel in op seniorenwoningen bij de bouw van coöperatiewoningen, maar belangrijk is dat ook een steeds groter deel van de senioren behoefte heeft aan een koopwoningen- of appartementen voor senioren. Het liefst in de huidige eigen buurt. Een mogelijke oplossing hiervoor kan liggen in het ombouwen van kantoorpanden tot communities voor senioren, waarbij er ook extra voorzieningen zijn voor de vitale senioren. Of de optie van het verruimen van de mogelijkheden om een recreatiewoning als volwaardige woning te gebruiken. Wij juichen het ook toe dat er meer ruimte komt voor alternatieve woonvormen en coöperatieve woonprojecten die door bewoners zelf worden ontwikkeld, maar zien ook een rol voor dit kabinet om hier zelf een stimulerende rol bij te spelen. Wij denken dat er genoeg ideeën zijn die ervoor kunnen zorgen dat senioren óók over kunnen én willen stappen naar een andere woningen en daarmee de doorstroming op gang brengen, die vervolgens ook het woningtekort voor starters en middengroepen verkleind.”

Van Bruggen Adviesgroep is dan ook erg blij met de lange termijn visie die de ministers de Jonge en Helder (Langdurige Zorg en Sport) hebben gepresenteerd in het ‘Programma Wonen en zorg voor ouderen’. Het programma omvat drie belangrijke doelen:

  1. Versnelling woningbouw, waarbij minimaal 290.000 van de beoogde 900.000 woningen geschikt zijn voor ouderen. Daarbij wordt ingezet op verschillende type woningen, namelijk 170.000 nultredenwoningen, 80.000 geclusterde woonvormen en 40.000 verpleegzorgplekken. Bij geclusterde woonvormen moet gedacht worden aan hofjeswoningen, serviceflats en seniorenflats. Het gaat daarbij niet alleen om toegankelijke woningen, maar deze woonvormen dienen ook om het sociaal contact en het gemeenschapsgevoel te bevorderen.

  2. Verbeteren van de informatie en ontzorging van ouderen, zodat zij op tijd nadenken over hun toekomstige woonwensen en het aantrekkelijk maken om te verhuizen. Nog een tip aan het kabinet: misschien moet de term ‘ouderen’ vervangen worden. Veel ‘ouderen’ voelen zich helemaal niet oud, terwijl ze het wel fijn vinden om vooruit te kijken en bijvoorbeeld af te zijn van onderhoud aan de woning en het fijn vinden om een compactere woning te hebben. Wij gebruiken zelf vaak de term senior of vitalo, maar ook die voelt niet voor iedereen van deze doelgroep passend. (Wie een goede naam weet; laat het s.v.p. weten).

  3. Het moet niet alleen gaan om wonen; het kabinet heeft ook als doel om voldoende voorzieningen voor ouderen in de wijk te verzorgen, zodat zij uitgenodigd worden om te blijven bewegen en elkaar te ontmoeten, zodat ze langer gezond blijven en zelfstandig kunnen wonen.

Wij wensen ministers de Jonge en Helder heel veel succes met de implementatie van hun programma.

De financiële blik

Naast de wooncomponent zit er natuurlijk ook een financiële component in een geschikte woning vinden voor senioren. Zeker als men gaat verhuizen. Bovendien verschilt de situatie per persoon. Wat is bijvoorbeeld de financiële situatie? Hoe hoog is het inkomen en hoe constant is dat in de toekomst, hoeveel overwaarde en spaargeld is er? Maar ook wat zijn de woonwensen, die onder meer ook afhankelijk zijn van de gezondheid. Bij Van Bruggen Adviesgroep maken wij dit samen met klanten inzichtelijk via ‘De Financiële Blik’. Aan de hand van de specifieke woonwensen en financiële situatie van de klant, laten we zien wat de financiële gevolgen en mogelijkheden zijn. Dat kan bijvoorbeeld ook betekenen dat door het nu treffen van financiële maatregelen, je in de toekomst in staat bent je woonwens te realiseren.

Als het gaat om in een meer geschikte woning wonen zijn er meerdere mogelijkheden, waarvan we er drie bespreken.

  1. Van koop naar huur
    Een geschikte seniorenwoning kan ook een huurwoning zijn. Voor veel senioren met een koopwoning geldt dat zij een grote overwaarde hebben. Die valt in één keer vrij als ze naar een huurwoning gaan. Voor degene die nog een hypotheek heeft, moet die aflossen en daarna zijn er geen hypotheeklasten meer. Ook de onderhoudskosten vallen weg en je hebt bijvoorbeeld met minder gemeentelijke belastingen te maken.

    Dat betekent niet dat je per definitie goedkoper uit bent, want je gaat wel een huur betalen die waarschijnlijk hoger is dan je huidige hypotheeklast, en daar komen de servicekosten nog bovenop. Je overwaarde kun je dan waarschijnlijk ook goed gebruiken om die hogere maandlasten voor een langere periode van te betalen. En afhankelijk van de individuele situatie is er wellicht voldoende overwaarde om ook nog voor andere zaken te gebruiken. Bijvoorbeeld meer budget voor vakantie, hobby’s, uitgaan, dineren of een schenking aan de kinderen.

  2. Van koop naar koop
    Een steeds grotere groep senioren woont in een koopwoning, ook op hogere leeftijd, en dat aandeel zal alleen maar toenemen. Als dit en volgende kabinetten de plannen weten te realiseren, ontstaan er meer mogelijkheden om te verhuizen naar een meer geschikte seniorenwoning. Soms betekent het dat je naar een goedkopere woning verhuist, waardoor je hypotheeklasten omlaaggaan. Ook kun je kijken of je een deel van de overwaarde laat uitkeren zodat je deze op een andere manier kunt besteden. Verder moet je goed kijken of de hypotheekvorm nog aansluit bij je huidige situatie en toekomst wensen. Een compactere woning betekent overigens niet automatisch ook een goedkopere woning. Maar als het pensioeninkomen voldoende is, hoeft dat een hogere hypotheek niet in de weg te staan.

  3. Woning levensloopbestendig maken
    Veel ouderen wonen met veel plezier in hun huidige woning en buurt. Verhuizen is voor hen niet altijd een fijne optie. Soms is het mogelijk om de woning levensloopbestendiger te maken. Dit kun je financieren met een extra hypotheek en in sommige gemeenten (70) kun je gebruikmaken van de Blijverslening. Denk van tevoren altijd goed na of je woning wel geschikt is om voldoende aangepast te worden. Soms is verhuizen toch de beste en verstandigste optie. En dan zou het mooi zijn als, dankzij de plannen van de overheid, er voldoende geschikte seniorenwoningen in onder andere je eigen buurt beschikbaar zijn.

Cijfers

Tot slot sluiten we af met enkele cijfers (gebaseerd op gegevens van het CBS), die betrekking hebben op de demografische ontwikkelingen, het aantal senioren met een koopwoning en de gemiddelde overwaarde bij senioren.

  • Forse groei senioren
    Vooral in de leeftijdsgroepen 75 tot 85 jaar en 85 jaar en ouder zien we de komende decennia een forse groei. Tot en met 2040 groeit ook de groep 65 tot 75 jaar hard.
    Demografische ontwikkelingen 2010-2050
  • Verdeling eigenwoningbezit naar leeftijdscategorie
    In 2010 was 19% van de koopwoningen in handen van 65-plussers. In 2021 was dit aandeel gestegen naar 28%. Het aandeel 55-plussers steeg van 39% naar 50% in 2021.
    Verdeling eigenwoningbezit per leeftijd
  • Grote gemiddelde overwaarde
    Senioren beschikken gemiddeld over een grote overwaarde dankzij de gestegen huizenprijzen en de veelal kleine hypotheek die ze nog hebben.
    Gemiddelde woningwaarde, hypotheek en overwaarde

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Aflossingsvrije hypotheek onder veranderende omstandigheden

22 november 2022

Een paar maanden geleden besteedden we aandacht aan het teruglopend aandeel van aflossingsvrije hypotheken bij nieuw afgesloten hypotheken. De conclusie was dat het niet gek was dat er meer aflossende hypotheken werden afgesloten. Door de snel gestegen hypotheekrente is de impact van een niet aftrekbare hypotheekrente veel groter geworden dan een jaar geleden toen de rente nog rond de 1 à 1,5% stond.

Veranderende renteverwachting

Ook voor consumenten met een bestaande aflossingsvrije hypotheek en een lage rente is de renteontwikkeling van het afgelopen jaar van belang. Niet direct op de korte termijn, maar wel aan het einde van de rentevaste periode. Voor sommige consumenten zal dat over enkele jaren zijn, voor anderen pas over bijna 20 jaar. Niemand weet op welk niveau de hypotheekrente aan het einde van de rentevaste periode zal staan. Wat de renteontwikkeling van het afgelopen jaar ons wel leert, is dat we er niet zomaar vanuit mogen gaan dat de hypotheekrente altijd op een laag niveau van 1 à 2% zal staan. Dat lijkt nu een open deur, maar ruim een jaar geleden was de verwachting bij veel consumenten en economen dat we nog heel lang, zeker een decennium, te maken zouden hebben met deze hele lage hypotheekrentes.

Inzicht via scenario’s

Heb je een aflossingsvrije hypotheek, dan is het handig om onder verschillende situaties te kijken wat er met je hypotheeklasten gebeurt en te kijken of die dan nog betaalbaar zijn. In de eerste plaats als de rente aan het einde van de rentevaste periode verandert. Maar houdt er ook rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek eindig is, namelijk maximaal 30 jaar, waardoor voor sommigen geldt dat de hypotheekrente vanaf 1-1-2031 niet meer aftrekbaar is. Nog een factor om rekening mee te houden: een lager pensioeninkomen. Hierdoor kan de hypotheekrenteaftrek ook lager worden en/of de hypotheeklasten een groter deel opslokken van het maandelijkse netto inkomen. Tot slot willen we nog een positieve factor noemen. Veel huishoudens hebben een combinatiehypotheek. Dat betekent dat ze naast de aflossingsvrije hypotheek een hypotheekdeel hebben waar maandelijks op wordt afgelost of die aan het einde van de looptijd wordt afgelost (bijvoorbeeld een bankspaar- of spaarhypotheek). Dat betekent juist dat de hypotheeklasten in de toekomst opeens een stuk lager worden.

Een financieel adviseur kan verschillende scenario’s voor je doorrekenen. Dan weet je of je hypotheek in de toekomst ook goed betaalbaar is, of dat het handig is om een extra buffer aan te leggen om tijdelijk hogere hypotheeklasten op te kunnen vangen, of dat het bijvoorbeeld raadzaam is om een deel van de aflossingsvrije hypotheek alsnog af te lossen.

Een voorbeeld

Hans, 55 jaar, heeft een combinatiehypotheek bestaande uit een spaarhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek. Hans zijn hypotheeklasten en het deel van zijn inkomen dat opgaat aan hypotheeklasten gaat de komende jaren behoorlijk fluctueren.

2028
In 2028 loopt de rentevaste periode van zijn aflossingsvrije hypotheek af. Hij betaalt nu een rente van 2% en de aflossingsvrije hypotheek is € 150.000,- groot. Hij betaalt netto ongeveer € 158,- per maand voor deze aflossingsvrije hypotheek en daarnaast de hypotheeklasten voor de spaarhypotheek. Als de rente in 2028 op 5% staat, dan is er sprake van meer dan een verdubbeling van zijn netto hypotheeklasten voor de aflossingsvrije hypotheek. Die gaan namelijk omhoog van € 158,- naar € 394,-.

2031
Op 1-1-2001 had Hans al een hypotheek ter grootte van € 150.000,-, waardoor per 1-1-2031 de hypotheekrenteaftrek eindigt voor dit deel van de hypotheek. De netto hypotheeklast van de aflossingsvrije hypotheek gaat omhoog van € 394,- naar € 625,-. Gelukkig voor Hans geldt er voor de spaarhypotheek nog hypotheekaftrek tot en met 2037, omdat hij pas in 2007 de spaarhypotheek afsloot toen hij een andere, duurdere woning kocht.

2034
Hans gaat met pensioen. Zijn pensioeninkomen ligt een stuk lager dan zijn inkomen toen hij nog werkte. De aftrek op de hypotheekrente die hij betaalt voor de spaarhypotheek gaat omlaag van bijna 37% naar ongeveer 19%. Hans betaalt een rente voor de spaarhypotheek van 4% over € 100.000,-. De netto te betalen rente voor de spaarhypotheek gaat omhoog van € 210,- per maand naar € 270,- per maand.

2037
De spaarhypotheek heeft de einddatum bereikt en wordt volledig afgelost. Hans bespaart € 270,-, netto rente op de spaarhypotheek plus de maandelijkse premie voor de spaarhypotheek van € 165,- per maand. In totaal gaan zijn netto hypotheeklasten omlaag met € 435,-, waarna de resterende hypotheeklasten voor de aflossingsvrije hypotheek van € 625,- volgens Hans prima te betalen zijn.

Extra aflossen of niet?

Een oplossing die veel geldverstrekkers promoten, is om extra af te lossen op de aflossingsvrije hypotheek. En dat kan in sommige gevallen ook de beste oplossing zijn om de hypotheeklasten structureel naar beneden te brengen. Maar in sommige gevallen zijn andere oplossingen beter passend.

Laten we nog eens teruggaan naar het voorbeeld van Hans. Op basis van het inzicht dat de financieel adviseur heeft gegeven over de mogelijke ontwikkeling van zijn hypotheeklasten en netto besteedbaar inkomen op verschillende momenten, heeft Hans aangegeven dat hij de hogere hypotheeklasten van een eventueel hogere rente en het einde van de hypotheekrenteaftrek per 1-1-2031 voor de aflossingsvrije hypotheek prima kan dragen met zijn inkomen. Anders is dat op het moment dat hij met pensioen gaat. Doordat de netto hypotheeklasten een veel groter deel van zijn lager netto inkomen uitmaken, verwacht hij in de periode 2034 tot en met 2037 lastig rond te kunnen komen. In overleg met zijn financieel adviseur besluit hij om eerst een spaarbuffer op te bouwen waarmee hij de hogere lasten in die jaren kan overbruggen. Als die buffer bereikt is, gaan ze opnieuw bekijken of het interessant is om een stukje extra af te lossen.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Hoezo geen goede tijd om je woning te verkopen?

15 november 2022

De woningmarkt is aan het veranderen. Woningen gaan niet meer direct als warme broodjes over de toonbank, waarbij de ene koper de vraagprijs met nog meer overbiedt dan de ander. Maar voor wie graag wil verhuizen naar een andere woning zijn er genoeg mogelijkheden, als je de juiste strategie en verwachtingen hanteert. 5 tips en aandachtspunten van onze makelaars:

1. Scherpe en realistische vraagprijs

Het belangrijkste advies aan wie zijn woning wil verkopen: hanteer een scherpe en realistische vraagprijs. De meeste mensen hebben de afgelopen jaren een enorme overwaarde opgebouwd, van tienduizenden tot soms honderdduizenden euro’s. Onze makelaars zien dat verkopers die nog steeds de maximale overwaarde willen behalen door een hoge vraagprijs te hanteren, zij hun woning moeilijk verkocht krijgen. Maar wie genoegen neemt met minder overwaarde en een realistische vraagprijs hanteert, maakt een veel betere kans. Bedenk je daarbij ook dat de gemiddelde koper zijn woning over het algemeen al iets hoger inschat dan die daadwerkelijk waard is. Succes is niet gegarandeerd, maar de kans neemt wel enorm toe. Vooral ook omdat in de huidige markt er nog genoeg verkopers zijn die een te hoge prijs vragen, waardoor je huis er bij zoekers eerder uit zal springen.

2. Is je huis wel af? Zo niet, doe dan extra water bij de wijn

Een andere belangrijke factor is in hoeverre je woning af is. In de huidige woningmarkt zitten kopers minder te wachten op een kluswoning. Want vind maar eens een aannemer die de verbouwing voor je gaat doen. Bovendien liggen de materiaalkosten ook nog eens hoog. Is je keuken of badkamer gedateerd, dan zul je dat daarom extra aan de prijsbepaling van je woning mee moeten nemen.

3. Zorg dat je in een brede Funda prijsrange valt

Onze makelaars adviseren om goed te kijken naar de Funda prijsrange waarbinnen je verkoopprijs valt. Heb je bijvoorbeeld een realistische verkoopprijs in gedachten van € 369.000,- dan kan het misschien verstandig zijn om een vraagprijs van € 350.000,- te hanteren, omdat je dan door meer kopers wordt meegenomen tijdens het zoeken.

4. Inloopuurtje

In de meeste gevallen vallen de kopers niet meer over elkaar heen om een nieuw te koop gezette woning te bezichtigen. Kopers hebben meer mogelijkheden om te kiezen. Dat betekent ook dat sommige kopers op een laagdrempeliger wijze kennis willen maken met een woning. Onze makelaars organiseren daarom soms een inloopuurtje in plaats van een ‘officiële bezichtiging’.

5. Lagere verkoopprijs maak je (deels) goed met goedkopere aankoop volgende woning

De meeste verkopers gaan na de verkoop een andere woning kopen. Als je door een scherpe prijsstelling je huidige woning weet te verkopen, met dus misschien wel net iets minder overwaarde dan je in eerste instantie voor ogen had, dan kom je vervolgens wel terecht in een gunstigere woonmarkt. Er is meer aanbod en er valt weer te onderhandelen met verkopers. Grote kans dat je besparing door scherp te onderhandelen over je volgende woning, je meer oplevert dan wat jij minder aan overwaarde hebt ontvangen voor je huidige woning.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Maximale hypotheek in 2023: afhankelijk van 3 factoren

09 november 2022

De nieuwe hypotheeknormen voor 2023 zijn bekendgemaakt. De hypotheeknormen liggen iets lager dan die voor 2022. Dat betekent overigens niet perse dat iemand in 2023 minder kan lenen dan in 2022. Want als het inkomen omhooggaat, dan hangt het van de hoogte van de stijging af of je meer, evenveel of minder kunt lenen. En dan gaan we er voor het gemak even vanuit dat er geen wijziging is in de hypotheekrente.

Maar als je inkomen niet wijzigt per 1-1-2023, bijvoorbeeld omdat je je loonsverhoging al eerder hebt gehad, en de hypotheekrente blijft op hetzelfde niveau als nu, dan kan als gevolg van de lagere hypotheeknormen gemiddeld tussen de 3% à 3,8% minder geleend worden. Wat voor lagere en middeninkomens neerkomt op ongeveer 5 à 9 duizend euro minder lenen en hogere inkomens kunnen tussen ongeveer de 14 en 22 duizend euro minder lenen. Dit is het algemene beeld, maar per hoogte van het inkomen kunnen er verschillen zitten. Bij gezamenlijke inkomens rond de 75 en 80 duizend euro zien we bijvoorbeeld dat die per saldo meer kunnen lenen, doordat zij door de hogere NHG-grens in 2023 eerder gebruik kunnen maken van NHG en de daarbij behorende lagere rente.

In de bijlage geven we voor een groot aantal inkomens aan wat zij bij de huidige gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met en zonder NHG kunnen lenen. Wij maken daarbij een vergelijking wat er geleend kan worden onder de normen 2022 en 2023. Tot de NHG-grens van € 355.000,- in 2022 en € 405.000,- in 2023 rekenen wij met de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG, die de afgelopen zes weken gemiddeld 4,52% bedraagt. Boven de NHG-grens rekenen we met een rente van 4,94%, die betrekking heeft op de 10 jaar vaste rente zonder NHG, waarbij de hypotheek gelijk is aan de waarde woning (MW 100%).

Hypotheeknormen minder hard omlaag dan verwacht

De verwachting was dat de hypotheeknormen harder achteruit zouden gaan dan nu gepresenteerd is. Door de hoge inflatie is het leven een stuk duurder geworden als gevolg van hoge energie- en brandstofprijzen, steeds duurdere boodschappen, maar bijvoorbeeld ook uit eten gaan en andere uitgaven. Daardoor blijft er van het maandelijks inkomen steeds minder over om uit te geven aan wonen. Maar omdat het kabinet een enorm koopkrachtpakket doorvoert in 2023 met onder andere een energieplafond en verhoging van de heffingskortingen, is berekend en besloten dat de hypotheeknormen iets minder hard omlaag moeten als eerder verwacht.

3 factoren bepalen hoogte maximale hypotheek

Drie factoren bepalen de hoogte van hoeveel je maximaal kunt lenen: 1. de hypotheeknormen; 2. je inkomen en 3. de hypotheekrente.

In een aantal scenario’s laten we zien wat deze factoren voor invloed hebben op de maximaal berekening van een stel met 2 inkomens, één van anderhalf modaal en één van modaal, ofwel € 57.000,- en € 38.000,-.

Scenario 1: nieuwe hypotheeknormen, gelijk inkomen, gelijke hypotheekrente
Om te beginnen laten we zien wat het verschil is in maximale hypotheek als de nieuwe hypotheeknormen per 1-1-2023 ingaan en het inkomen blijft onveranderd en de hypotheekrente blijft ook gelijk.

In 2022 kan bij een gemiddelde 10 jaar vaste rente van 4,94% € 460.305,- geleend worden. In 2023 daalt dit door de nieuwe hypotheeknormen naar € 445.457,-. Dat is bijna € 15.000,- minder dan in 2022.

Scenario 2: nieuwe hypotheeknormen, stijgend inkomen, gelijke hypotheekrente
We zien dat veel bedrijven loonsverhogingen doorvoeren. Daarom laten we ook het effect zien van een loonsverhoging van 1 tot en met 6%. We gaan er nog steeds vanuit dat de hypotheekrente ongewijzigd blijft.

Huidig inkomen, norm 2022: € 460.305,-
Huidig inkomen, norm 2023: € 445.547,-

Stijging inkomens met 1%, norm 2023: € 449.911,-
Stijging inkomens met 2%, norm 2023: € 454.366,-
Stijging inkomens met 3%, norm 2023: € 458.820,-
Stijging inkomens met 4%, norm 2023: € 463.275,-
Stijging inkomens met 5%, norm 2023: € 483.321,-
Stijging inkomens met 6%, norm 2023: € 487.924,-

Let op: dit is slechts een voorbeeld. Per inkomen kan de uitkomst van hoeveel er meer geleend kan worden verschillen. In dit voorbeeld zien we dat als dit stel een loonsverhoging krijgt per 1-1-2023 van 4% of meer, dat ze ondanks de lagere hypotheeknormen meer kunnen lenen in 2023.

Scenario 3: nieuwe hypotheeknormen, gelijkblijvend inkomen, wijzigende hypotheekrente
Tot slot willen we het scenario laten zien wat er gebeurt als de hypotheekrente wijzigt, waarbij we de inkomens gelijk houden. We laten het effect zien van een rentedaling van een half procent, een heel procent en een stijging met respectievelijk een half en heel procent.

Daling rente met heel procent, norm 2023: € 467.688,- (rente 3,94%)
Daling rente met half procent, norm 2023: € 450.990,- (rente 4,44%)
Gelijk blijvende rente, norm 2023: € 445.547,- (huidige rente: 4,94%)
Stijging rente met half procent, norm 2023: € 435.113,- (rente 5,44%)
Stijging rente met heel procent, norm 2023: € 425.271,- (rente 5,94%)

Kortom: de ontwikkeling van de hypotheekrente kan een forse invloed hebben op wat iemand kan lenen.

Gebruik je gezond verstand

We schreven het al eerder; een maximaal berekening is een moment opname, maar ook nog eens gebaseerd op een soort van gemiddeld huishouden. Dat betekent dat de samenstelling van jouw gezin een hoger uitgavenpatroon met zich mee kan brengen, waardoor er minder ruimte is om geld uit te geven aan wonen. Maar ook de levensstijl en de daarbij behorende uitgaven verschillen sterk per huishouden. Het is dan ook veel belangrijker om te bepalen wat voor jou een betaalbare woonlast is en niet alleen te kijken naar wat je maximaal kunt lenen.

Zorg er verder voor dat als je op huizenjacht gaat, dat je regelmatig navraag doet bij je financieel adviseur wat je hypotheekmogelijkheden zijn, omdat je inkomen en rente kunnen wijzigen. Zeker als je op het punt staat om te gaan bieden. Heb je al een koopwoning en ben je op zoek naar een andere woning, dan is dat een extra reden om vooraf goed te laten berekenen wat je kunt lenen en niet alleen te vertrouwen op de snelle maximaal berekeningen op websites die over het algemeen gericht zijn op starters. De adviseur kan dan rekening houden met je lopende hypotheek. Aan de ene kant kun je iets minder lenen doordat rekening gehouden moet worden met de kortere resterende looptijd van je hypotheek, aan de andere kant profiteer je waarschijnlijk van een lage rente die je hopelijk mee kunt verhuizen. Hoe dat per saldo uitpakt moet altijd vastgesteld worden op basis van een berekening op maat.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Enorme overwaarde goede bron voor verduurzaming en verbouwing

01 november 2022

Het CBS maakte anderhalve week geleden cijfers bekend over de vermogens van Nederlanders. Die cijfers betreffen 2021. Een heel belangrijk deel van het vermogen van huishoudens bestaat uit de overwaarde in de eigen woning. De gemiddelde overwaarde op koopwoningen bedraagt maar liefst € 217.000,-. Hoe ouder de koper is, hoe hoger de gemiddelde overwaarde. Het is niet zo dat ouderen gemiddeld in een duurdere woning wonen, maar wel dat ze gemiddeld een veel lagere hypotheek hebben. Onderstaande grafiek hebben we opgemaakt op basis van data van CBS.

Woningwaarde, hypotheek en overwaarde 2021

Een aantal zaken dat opvalt:

  • Vanaf de leeftijdscategorie 45 tot 55 jaar neemt de gemiddelde hypotheek af ten opzichte van de jongere leeftijdscategorie.
  • En vanaf de leeftijdscategorie 55 tot 65 jaar is de gemiddelde overwaarde groter dan de gemiddelde hypotheek.
  • Zelfs voor de jonge leeftijdscategorieën geldt dat als we kijken naar hun totale hypotheekschuld ten opzichte van de totale waarde van de woning de zogenaamde Loan To Value (LTV) ‘slechts’ 67% bedraagt. Waarbij we wel goed moeten bedenken dat het hier slechts om gemiddelden gaat.

Zonder hypotheek

In de oudere leeftijdscategorieën zien we ook een groeiend aantal huishoudens dat helemaal geen hypotheek meer heeft. In de hoogste leeftijdscategorie van 85 jaar en ouder is dat zelfs 62%.

Ontwikkeling overwaarde

De overwaarde is in de periode 2017 tot en met 2021 sterk gestegen.

Ontwikkeling overwaarde 2017-2021

Interessant is dat zelfs de jongere leeftijdscategorieën over het algemeen een forse groei van de overwaarde hebben gezien. Dat betekent dat als we heel breed kijken de woningmarkt ook een stootje op kan vangen mochten de huizenprijzen een lichte daling doormaken. Op individueel niveau hoeft dat natuurlijk niet te gelden. Wat dat betreft zijn vooral starters die dit jaar of vorig jaar een woning hebben gekocht nog kwetsbaar.

Overwaarde benutten

Hiervoor hebben we gezien dat vooral senioren, dat wil zeggen vijftigers, zestigers, zeventigers en tachtigers beschikken over heel veel overwaarde. Op zich is het hebben van overwaarde fijn, maar uiteindelijk is het ook slechts waarde op papier. Je kunt er in de meeste gevallen niet direct wat mee.

Behalve dan als je een hypotheek zonder NHG hebt. Dan is het wel verstandig om te kijken of je de overwaarde niet kunt gebruiken om in een lagere risicoklasse te komen, waardoor je een lagere rente gaat betalen.

Wie echt de volledige beschikking wil krijgen over zijn overwaarde, die moet zijn huis verkopen. Bij de verkoop krijg je na afbetaling van de hypotheek het restant op je rekening gestort. In de praktijk zien we dat dit voor slechts een hele beperkte groep interessant is. Je moet tenslotte ook weer ergens anders wonen. Een alternatief is nog om goedkoper te gaan wonen. Dat past soms ook bij de levensfase en levensomstandigheden waarin iemand zit. Dan valt een deel van de overwaarde vrij en dat kun je bijvoorbeeld gebruiken voor een aanvulling van je pensioen, het doen van een schenking of een grote aankoop of reis.

Wie gewoon in zijn woning wil blijven wonen kan de overwaarde deels te gelde maken door een hypotheek te nemen. Het betekent uiteraard wel dat je daardoor extra hypotheeklasten krijgt die nu, maar ook in de toekomst betaalbaar moeten zijn. Een goede besteding kan bijvoorbeeld zijn om je woning te verduurzamen, zeker met het oog op de hoge energiekosten van tegenwoordig. Ook is het goed om na te denken hoe levensloopbestendig je woning is. Via een verbouwing kun je de woning meer geschikt maken om er ook op hogere leeftijd te kunnen wonen. Wel is het ook altijd raadzaam goed te bedenken of verhuizen een betere, makkelijkere en/of goedkopere oplossing is.

Overigens zien we dat veel senioren honkvast zijn en graag in hun eigen woning en buurt willen blijven wonen.

Wie nog niet met pensioen is maar eerder wil stoppen met werken of minder wil gaan werken, kan ook overwegen om door middel van een hypotheek extra financiële ruimte te creëren. Bedenk je wel dat een extra hypotheek ook extra hypotheeklasten met zich meebrengt en niet alleen voor de overbruggingsperiode maar ook daarna. Maar voor sommige mensen met voldoende pensioeninkomen kan dit een prima oplossing zijn om een periode van lagere of geen inkomsten te overbruggen en zo eerder van meer vrije tijd te profiteren.

Ook zien we soms dat vooral vijftigers of begin zestigers een extra hypotheek nemen om geld te schenken aan hun kind, zodat zij een woning kunnen kopen. Wie nog een grote schenking aan zijn kind wil doen, moet snel actie ondernemen. De grote vrijstelling verdwijnt per volgend jaar. Heeft je kind nog geen woning op het oog maar wel plannen om op korte termijn een woning te kopen en ben jij bereid om een grote schenking te doen, dan kun je gebruikmaken van de gespreide schenking. Dat betekent dat je in ieder geval een bedrag in 2022 moet schenken en dat uiterlijk in 2024 de schenking besteed moet zijn voor een eigen woning.

Tot slot kun je ook de overwaarde gebruiken voor een grote aankoop, bijvoorbeeld een auto of een tweede woning. Het voordeel is dat je via een hypotheek een lagere rente betaalt dan via een persoonlijke lening. Bovendien heb je meer keuze in aflossingsvorm, tenminste als je voldoende overwaarde hebt en jouw geldverstrekker bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek toestaat. Sowieso geldt dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is als je die niet besteedt aan een eigen, eerste woning.

BRONNEN EN EXPERTISE

Bij het schrijven van dit blog is de volgende bron geraadpleegd:

  • CBS

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Maximale hypotheekberekening maatwerk voor verhuizer

25 oktober 2022

Heb je een koopwoning en ben je van plan om een andere woning te kopen? Dan kun je met de maximaal berekeningen die op websites staan niet goed uit de voeten. Die houden namelijk geen rekening met de al lopende hypotheek. Heb je bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek dan geldt als uitgangspunt voor de nieuwe hypotheek dat er ook rekening moet worden gehouden met de kortere, resterende looptijd van je huidige hypotheek. Bovendien zal voor de meeste mensen inmiddels gelden dat ze op dit moment voor hun bestaande hypotheek een lagere rente betalen dan nu in de markt geldt. In veel gevallen wil en kun je die lagere rente meeverhuizen. Ervan uitgaande dat je een hogere hypotheek nodig hebt voor je volgende woning, betekent dit dat bij het bepalen van de maximale hypotheek rekening gehouden moet worden met verschillende leningdelen en rentes.

Hoe drukt een lopende annuïteitenhypotheek de nieuwe maximale hypotheek?

Heb je een bestaande annuïteitenhypotheek (die afgesloten is na 31-12-2012) dan moet je bij je volgende hypotheek rekening houden met de restant looptijd van je oude hypotheek. Zou je weer een nieuwe hypotheek afsluiten met een looptijd van 30 jaar, dan kom je niet voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking. Hoe langer geleden je de annuïteitenhypotheek hebt afgesloten hoe groter de impact, dat wil zeggen dat in vergelijking met een starter je minder kunt lenen. Dat kan tienduizenden euro’s schelen.

Rekenvoorbeeld:
Petra en Peter hebben een inkomen van respectievelijk € 45.000,- en € 30.000,-. Stel dat zij starters zijn, dan kunnen ze bij de huidige rente van 4,5% maximaal € 351.550,- aan hypotheek krijgen.

Maar stel dat ze in 2013 al een woning kochten van € 300.000,- en toen een annuïteitenhypotheek afsloten van ook € 300.000,-, met ook een rente van 4,5%. De restanthypotheek, negen jaar later is € 247.519,-. De restant looptijd is dus nog 21 jaar. De maximale hypotheek voor Peter en Petra bedraagt nu € 299.069,-. Dat is ruim € 50.000,- minder dan in een startersituatie. De totale hypotheek bestaat dan voor € 247.519,- uit de oude annuïteitenhypotheek met een looptijd van 21 jaar en voor € 51.550,- uit een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar.

Hoe langer de annuïteitenhypotheek al loopt, hoe groter het effect op de maximale hypotheek. Andersom geldt ook: hoe korter de annuïteitenhypotheek loopt, hoe minder groot het effect is op je maximale hypotheekmogelijkheden.

Hoe kan je een hogere maximale hypotheek krijgen door meenemen rente?

Door een bestaande annuïteitenhypotheek kan men bij verhuizing dus minder lenen, maar daar staat tegenover dat wel vaak de huidige lage rente meeverhuisd kan worden. We laten ook dit zien aan de hand van een rekenvoorbeeld.

Rekenvoorbeeld:
Hennie en Henk hebben een inkomen van respectievelijk € 50.000,- en € 30.000,-. Stel dat Hennie en Henk starters zijn, dan kunnen ze bij een rente van bijvoorbeeld 4,8% maximaal € 381.195,- aan hypotheek krijgen.

Maar stel dat ze twee jaar geleden al een woning kochten van € 300.000,- en toen een annuïteitenhypotheek afsloten van ook € 300.000,-, met een rente van 2,0% voor 20 jaar vast. Het restant van de hypotheek, twee jaar later is € 285.104,-. De restant looptijd is dus nog 28 jaar. Als ze deze rente meenemen en voor het extra deel de huidige rente van 4,8% betalen, dan bedraagt de maximale hypotheek voor Hennie en Henk ongeveer € 397.000,-.

Maatwerk maximaal berekening

Kortom: voor iemand met een bestaande hypotheek die een andere woning gaat kopen is het heel belangrijk om een maximaal berekening op maat te maken. Zo kan er rekening gehouden worden met de resterende looptijd en een lagere hypotheekrente die waarschijnlijk meegenomen wordt. Sowieso is het ook belangrijk om een marge aan te houden, zeker in een markt met stijgende hypotheekrentes.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Markt- en hypotheekrentes stijgen iets minder hard

18 oktober 2022

Wil je weten welke richting de hypotheekrentes opgaan, dan zijn Nederlandse staatsobligaties een goede graadmeter. In de grafiek rechts zie je in de oranje lijn de ontwikkeling van de 10 jaars rente voor Nederlandse staatsobligaties. De blauwe lijn met de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG volgt die oranje lijn, met uitzondering van de zomer toen geldverstrekkers meer marges pakten.

Uiteraard zijn de rentes voor staatsobligaties en hypotheekrentes niet gelijk aan elkaar. De hoogte van de rente voor staatsobligaties is af te lezen op de oranje rechter-as en de hoogte van de hypotheekrentes op de blauwe rechter-as. Het verschil tussen die twee rentes bedraagt ongeveer 1,5%- punt. Daarbij moet je bedenken dat een geldverstrekker voor iets hogere prijs geld inkoopt dan de overheid. Bovendien moet de geldverstrekker daar ook zijn personeel en administratie van betalen, de eventuele hypotheekverliezen en dan blijft er tot slot een stuk over voor winst.

De richting in de grafiek is duidelijk. Op een kleine dip in de zomer na stijgt zowel de kapitaalmarktrente als de hypotheekrente. De stijging van de hypotheekrentes was deze week wel iets minder dan de voorgaande weken.

Kapitaalmarkt- en hypotheekrente 18 oktober

De vaste hypotheekrentes voor 5, 10, 20 en 30 jaar zijn in het afgelopen jaar gestegen met 3,1 tot 3,3%- punt.

Voor de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG betekent dat een ongekende meer dan verviervoudiging van de rente van 1,02% in oktober 2021 naar 4,33% nu.

De variabele rente kon de eerste maanden ontsnappen aan de forse stijging, maar die gaat sinds augustus ook fors omhoog. Dat komt door de renteverhogingen van de Europese Centrale Bank (ECB). De verwachting is dat er de komende maanden nog meer renteverhogingen door de ECB zullen volgen.

Gemiddelde renteontwikkeling 18-10-22

Renteverschil geldverstrekkers 18-10-22

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Huizenmarktontwikkeling voor veel senioren zo gek nog niet

11 oktober 2022

Bij de presentatie van de NVM cijfers sprong de daling van de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning met 5,8% ten opzichte van het tweede kwartaal eruit. Er ontstaat meer woningaanbod, met een plus van maar liefst 80% ten opzichte van het derde kwartaal van 2021. Het aantal verkochte woningen is met bijna 32.500 ongeveer gelijk aan hetzelfde kwartaal vorig jaar. Dat er een daling is ten opzichte van het tweede kwartaal is normaal als gevolg van de zomervakantie.

Het positieve aan de huidige woningmarkt is dat er meer keuze komt voor huizenzoekers en dat de absurd hoge prijsstijgingen van de afgelopen jaren voorbij zijn. Belangrijke oorzaken zijn de sterk gestegen hypotheekrente en de fors gestegen energierekening. Wat we natuurlijk niet willen is dat de woningmarkt volledig de andere kant opslaat en dat we net als na de kredietcrisis opeens een enorm woningaanbod krijgen van veel moeilijk te verkopen woningen. Maar daar ziet het voorlopig niet naar uit, omdat de vraag naar koopwoningen nog steeds enorm is. Het aantal woningverkopen ligt tot nu toe in 2022 wel 20% onder 2021, maar het aantal woningverkopen lijkt zich nu toch te stabiliseren.

Voor zoekende starters is het fijn dat ze niet langer met tweecijferige woningprijsstijgingen geconfronteerd worden. Maar de starters die nu wel een woning weten te vinden, krijgen wel met veel hogere woonlasten te maken dan een jaar geleden, door de fors hogere hypotheekrente en energieprijzen.

Senioren profiteren van groter aanbod

Kijken we naar de senioren, dan hebben die door het bredere woningaanbod een grotere kans om een woning te vinden, en dat kan zijn een appartement maar ook een andere koopwoning. Hoe langer geleden ze hun huidige woning gekocht hebben, hoe groter de overwaarde die ze hebben opgebouwd. Vooral dankzij de fors gestegen huizenprijzen, maar ook door de aflossingen op de hypotheek.

Dat de huizenprijsstijging er nu uitgaat en misschien zelfs omslaat in een lichte correctie, hoeft een verhuizing niet in de weg te staan. De huidige overwaarde neemt dan wel niet verder toe, maar er hoeft ook niet meer de hoofdprijs betaald te worden voor de volgende woning.

De gestegen hypotheekrente heeft ook minder impact op senioren. Door de grote overwaarde hebben zij vaak een lagere hypotheek nodig. Bovendien kunnen ze in veel gevallen de hypotheekrente meenemen naar de volgende woning. Het is daarbij belangrijk om goed te kijken welke voorwaarden de geldverstrekker stelt aan het meenemen van de hypotheekrente. Als je de overwaarde inzet voor de aankoop van de nieuwe woning en de hypotheek kunt meenemen, dan is er vaak slechts een beperkte extra hypotheek nodig in het geval er verhuisd wordt naar een duurdere woning. En alleen over dit extra deel ga je dan de huidige hogere hypotheekrente betalen.

Heb je nog een vast energiecontract, dan kun je die meeverhuizen naar je volgende woning. Maar ook steeds meer senioren zullen inmiddels een variabel energiecontract hebben. Door te verhuizen kun je wellicht wel een energiezuiniger huis vinden of via energiebesparende maatregelen je nieuwe huis energiezuiniger maken.

Vergelijking starter met senior doorstromer

Het verschil in uitgangssituatie tussen een starter en seniore doorstromer wordt duidelijker aan de hand van een rekenvoorbeeld.

Stel een starter koopt een woning van € 350.000,- en heeft voor hetzelfde bedrag een annuïteitenhypotheek nodig. Als de rente voor 10 jaar wordt vast gezet tegen 4,25%, dan bedraagt de bruto maandlast € 1.722,- per maand.

Stel een senior is in 2015 verhuisd naar een andere koopwoning en heeft die aangekocht voor € 250.000,- en had daarvoor een combinatiehypotheek afgesloten bestaande uit € 100.000,- aflossingsvrij tegen een rente van 3% 20 jaar vast en een annuïteitenhypotheek van € 150.000,- ook tegen een rente van 3% 20 jaar vast. Deze senior heeft dan een bruto maandlast van € 882,- per maand.

Inmiddels is de waarde van de woning gestegen naar € 410.000,-. Er zit een overwaarde op de woning van € 184.000,-, die hoofdzakelijk tot stand is gekomen door de prijsstijging maar deels ook doordat er ongeveer € 24.000,- is afgelost op de hypotheek.

Als de woning verkocht wordt en er wordt bijvoorbeeld een duurdere woning gekocht van € 500.000,-, dan kan de huidige hypotheek met de bruto maandlast van € 882,- meeverhuisd worden en is er alleen een extra annuïteitenhypotheek nodig voor de extra € 90.000,-. Bij een rente zonder NHG van bijvoorbeeld 4,5% voor 10 jaar vast, kom je dan uit op een extra bruto maandlast van € 456,- en in totaal op € 1.338,-.

De gemiddelde senior, met een gemiddeld hoger inkomen dan een starter, zal dankzij de overwaarde uit de huidige woning en de mogelijkheid om de lage hypotheekrente mee te verhuizen, een gunstige uitgangspositie hebben voor een volgende stap op de woningmarkt.

Opletten bij maximale hypotheekberekening

Senioren die een volgende woning gaan kopen moeten bij de financiering wel met een aantal zaken rekening houden. Hebben zij nog een resterende rentevaste periode die korter is dan 10 jaar, dan wordt bij de berekening of de hypotheek betaalbaar is, voor de bestaande hypotheek niet gerekend met het daadwerkelijk lage rentepercentage die men nu betaalt, maar met een hogere toetsrente van 5%. Dit drukt de maximale hypotheek.

Overigens is het sowieso van belang om van te voren goed aan je adviseur te vragen welke voorwaarden er gelden om je huidige lage hypotheekrente mee te mogen nemen.

Wees ook voorzichtig met de snelle maximaal berekeningen op internet en ga naar een financieel adviseur die een maatwerk berekening kan maken van enerzijds hoeveel je kunt lenen, maar ook hoeveel dat per maand gaat kosten. Ben je namelijk een doorstromer, dat wil zeggen je hebt nu een koopwoning en koopt een ander koopwoning, dan moet je er rekening mee houden dat voor je bestaande annuïteitenhypotheek de resterende looptijd blijft gelden. Websites laten over het algemeen zien wat een starter kan lenen en als er rekening wordt gehouden met een lopende hypotheek dan kan de maximale hypotheek wel eens duizenden tot soms tienduizenden euro’s lager uitvallen.

Overigens zien we in de praktijk dat bij senioren dit meestal minder een issue is, omdat zij vaak een heel stuk onder de maximale hypotheekmogelijkheid uitkomen.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Leennormen 2023 omlaag

04 oktober 2022

Het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) geeft het advies aan het kabinet om de leennormen volgend jaar te verlagen. Om te bepalen hoeveel iemand kan lenen, stelt het Nibud vast hoeveel geld een huishouden kan uitgeven aan hypotheeklasten per maand. Dat betekent dat ze kijken hoeveel van het inkomen overblijft na de uitgaven voor eerste levensonderhoud. Daarbij zie je dat hogere inkomens meer overhouden van hun inkomen om aan wonen te besteden dan lagere inkomens. Maar wat voor zowel hogere als lagere inkomens geldt, is dat ze door de hoge prijzen van boodschappen, de energierekening en brandstof minder geld overhouden voor wonen. De leennormen gaan daarom in 2023 omlaag en de vraag is met hoeveel. Normaal gesproken worden de leennormen slechts beperkt aangepast door te kijken naar een gemiddelde ontwikkeling over de afgelopen vier jaar. Maar door de turbulente ontwikkeling van de inflatie is dat op dit moment niet meer reëel.

Drie factoren die de maximale hypotheek bepalen

Hoeveel je in een individuele situatie kunt lenen, hangt vooral van drie factoren af:

  1. De leennormen
    Vanaf 2023 gaan deze naar beneden, waardoor je minder kunt lenen.

  2. De hypotheekrente
    Voorlopig stijgt de hypotheekrente en ook dit leidt ertoe dat je minder kunt lenen. Zoals in het eerste artikel al aangegeven is het heel lastig te voorspellen hoe de hypotheekrente zich de komende maanden en het komende jaar zich gaat ontwikkelen.

  3. Het inkomen
    Bij de derde factor, het inkomen, zien we juist dat die voor veel mensen omhooggaat,
    waardoor je meer kunt lenen.

Over het geheel genomen, ziet het er voorlopig naar uit dat de combinatie van lagere leennormen en een hogere hypotheekrente een groter effect zullen hebben dan de hogere inkomens. Maar uiteindelijk zal steeds naar de individuele situatie gekeken moeten worden.

Inkomen verhogen

Veel factoren heb je niet zelf in de hand. De leennormen, de hypotheekrente en de stijging van de cao-lonen kun je niet zelf beïnvloeden. Dat is anders met je inkomen. Wellicht kun je bovenop de reguliere loonsverhoging een extra loonstijging bedingen bij je werkgever. In de huidige arbeidsmarkt kun je misschien ook een sprong in salaris maken door over te stappen naar een andere werkgever.

Bovendien werken we in Nederland heel veel parttime. Door meer uren te gaan werken, krijg je een hoger salaris en kun je ook meer hypotheek krijgen. Het is uiteraard wel verstandig om goed te bekijken wat meer werken doet met je kosten voor bijvoorbeeld kinderopvang en toeslagen.

Bepaal zelf wat je maximaal aan hypotheek wilt uitgeven

De leennorm moet overkreditering voorkomen, maar realiseer je dat dit een algemene leennorm is. Kijk samen met je hypotheekadviseur altijd goed naar je individuele situatie. Wat ben jij bereid om aan hypotheeklasten uit te geven? En kijk dan verder dan alleen je hypotheeklasten, maar houd ook rekening met je energielasten. Want we weten inmiddels dat die behoorlijk kunnen fluctueren.

Bronnen en expertise

Bij het schrijven van dit blog zijn de volgende bronnen geraadpleegd:

  • Nibud
  • CBS
  • Vereniging Eigen Huis

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Samenvatting Miljoenennota 2023

27 september 2022

Prinsjesdag en de Miljoenennota stonden voor een groot deel in het tekenen van het repareren van de koopkracht als gevolg van hoge inflatie, waarvan de hoge energiekosten een belangrijke oorzaak zijn. Belangrijkste uitkomst is de introductie van een prijsplafond voor het gebruik van gas en elektriciteit. In dit blog gaan we in op een aantal andere maatregelen die betrekking hebben op de eigen koopwoning.

Laatste stap verlaging hypotheekrenteaftrek

De afgelopen jaren is de maximale hypotheekrenteaftrek stapsgewijs verlaagd en de laatste stap vindt plaats in 2023. De hoge inkomens kunnen de hypotheekrente dan nog maximaal tegen het tarief van 36,93% aftrekken voor de inkomstenbelasting in plaats van de huidige 40%.

Een rekenvoorbeeld:

Stel je hebt vorig jaar een woning gekocht en had daarvoor een hypotheek nodig van € 500.000,- en je betaalt een rente van 1,3%. Dan krijg je dankzij de hypotheekrenteaftrek in 2022 nog € 2.600,- terug op jaarbasis en volgend jaar daalt dat naar € 2.400,- (zonder rekening te houden met het eigenwoningforfait). Dat betekent dat je netto hypotheeklasten in 2023 met ongeveer € 17,- per maand stijgen.

Heb je net een woning gekocht, met ook een hypotheek van € 500.000,-, alleen nu met de huidige rente van 3,7% dan gaan je netto maandlasten met ongeveer € 47,- per maand omhoog in 2023.

Ook voor de lagere en middeninkomens geldt dat de hypotheekrenteaftrek iets lager uitvalt, doordat de eerste belastingschijf iets omlaag gaat van 37,07% naar 36,93%. Maar dat zal voor de meeste huishoudens nog geen euro per maand extra kosten.

Eigenwoningforfait omlaag

Het eigenwoningforfait gaat omlaag van 0,45% in 2022 naar 0,35% in 2023. Maar bedenk wel dat de WOZ-waarde van je woning ook stijgt. Voor woningen met een WOZ-waarde lager dan € 75.000,- of hoger dan € 1.200.000,- geldt een ander percentage voor het eigenwoningforfait.

Voorbeeld: Stel de WOZ-waarde van je woning is voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 400.000,-. Het eigenwoningforfait, het bijtellingsbedrag voor de inkomstenbelasting was in deze situatie € 1.800,-. De lagere en middeninkomens betalen daar ongeveer € 56,- per maand belasting over.

De Waarderingskamer schat in dat de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in 2023, met peildatum 1-1-2022, zal stijgen met 15 à 16% ten opzichte van 2022. Stel de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 stijgt met 15%, dan bedraagt de WOZ-waarde € 460.000,-. Het eigenwoningforfait in 2023 komt dan uit op ongeveer € 1.610,-. De lagere en middeninkomens betalen in 2023 daar dan ongeveer € 50,- per maand belasting over. Een netto meevaller van ongeveer € 6,- per maand. Bedenk wel dat er individueel grote verschillen zijn als het gaat om de stijging van de WOZ-waarde.

Afbouw Wet Hillen

De Wet Hillen wordt volgens schema verder afgebouwd in 2022. Dat betekent dat mensen met geen of een geringe eigenwoningschuld nog maar 83,33 % van de bijtelling van het eigenwoningforfait als aftrekpost mogen opvoeren. Dit treft vooral oudere woningeigenaren. De impact op de netto hypotheeklast is beperkt, omdat die veelal met slechts een paar euro per maand omhooggaat.

Grote vrijstelling voor eigen woning fors ingeperkt

Wie zijn kind nog belastingvrij een jubelton wil schenken heeft daar nog ruim drie maanden de tijd voor. Vanaf 1-1-2023 mag je nog maar € 28.947,- belastingvrij schenken aan een kind jonger dan 40 jaar. Het kind mag overigens zelf besluiten waaraan dat bedrag besteed wordt. Het betekent overigens niet dat je per 1-1-2023 geen ton of meer mag schenken aan je kind. Alleen moet je kind daar dan schenkingsbelasting over betalen.

Schenk je bijvoorbeeld een ton dan moet je kind ongeveer € 7.105,- schenkbelasting betalen. Als je kind toch al op zoek is naar een woning en je het voornemen hebt om je kind een grote schenking te geven, dan kun je je kind een paar duizend euro belasting besparen als hij of zijde woning nog koopt in 2022. Dit wil zeggen dat de woning ook bij de notaris passeert in 2022.

De mogelijkheid om de schenking voor de eigen woning te spreiden over meerdere jaren wordt afgeschaft per 1-1-2023. Wie in 2022 een grote schenking doet ten behoeve van de eigen woning mag dit spreiden over 2022 en 2023 (wijziging: dus niet meer ook over 2024).

Btw-vrijstelling voor zonnepanelen

Al eerder was bekend gemaakt dat er vanaf 1-1-2023 een btw-vrijstelling komt voor de aanschaf van zonnepanelen. Tot op heden kon je die btw wel terugkrijgen, maar daar moest je administratief behoorlijk wat tijd insteken of moest je kosten maken om dit door een expert te laten regelen.

Overdrachtsbelasting wijzigingen

De koopsom (dat wil zeggen het hoogste bedrag van de koopsom en de marktwaarde van de woning) om in aanmerking te komen voor het 0% overdrachtsbelasting gaat omhoog van € 400.000,- naar € 440.000,- in 2023. De vrijstelling van de overdrachtsbelasting geldt voor kopers in de leeftijd tussen de 18 en 35 jaar, die nog niet eerder van deze vrijstelling gebruik hebben gemaakt.

Wie een woning koopt voor de verhuur, een tweede woning voor een studerend kind of een vakantiewoning, betaalt vanaf 1-1-2023 niet 8% overdrachtsbelasting maar 10,4%. Koop je dus bijvoorbeeld een appartement voor je kind of een vakantiewoning van € 200.000,- dan betaal je daar in 2023 € 20.800,- overdrachtsbelasting over in plaats van € 16.000,-. De overheid wil vooral starters daarmee een sterkere positie geven ten opzichte van beleggers.

Extra geld voor isolatie

De overheid stelt in 2023 en 2024 € 300 miljoen extra beschikbaar voor het beter isoleren van woningen.

Meer betaalbare woningen

De overheid steekt vanaf 2023 10 jaar lang € 100 miljoen per jaar om de woningbouw van betaalbare woningen van verschillende doelgroepen te bevorderen. Dit is extra geld; voor investeringen in betaalbare woningen is bijna € 11 miljard beschikbaar.

In 2023 moeten er 15.000 flex- en transformatiewoningen komen. Voor het versnellen van de tijdelijke huisvesting stelt de overheid € 380 miljoen extra ter beschikking.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.