Heb je een koopwoning en ben je van plan om een andere woning te kopen? Dan kun je met de maximaal berekeningen die op websites staan niet goed uit de voeten. Die houden namelijk geen rekening met de al lopende hypotheek. Heb je bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek dan geldt als uitgangspunt voor de nieuwe hypotheek dat er ook rekening moet worden gehouden met de kortere, resterende looptijd van je huidige hypotheek. Bovendien zal voor de meeste mensen inmiddels gelden dat ze op dit moment voor hun bestaande hypotheek een lagere rente betalen dan nu in de markt geldt. In veel gevallen wil en kun je die lagere rente meeverhuizen. Ervan uitgaande dat je een hogere hypotheek nodig hebt voor je volgende woning, betekent dit dat bij het bepalen van de maximale hypotheek rekening gehouden moet worden met verschillende leningdelen en rentes.
Heb je een bestaande annuïteitenhypotheek (die afgesloten is na 31-12-2012) dan moet je bij je volgende hypotheek rekening houden met de restant looptijd van je oude hypotheek. Zou je weer een nieuwe hypotheek afsluiten met een looptijd van 30 jaar, dan kom je niet voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking. Hoe langer geleden je de annuïteitenhypotheek hebt afgesloten hoe groter de impact, dat wil zeggen dat in vergelijking met een starter je minder kunt lenen. Dat kan tienduizenden euro’s schelen.
Rekenvoorbeeld:
Petra en Peter hebben een inkomen van respectievelijk € 45.000,- en € 30.000,-. Stel dat zij starters zijn, dan kunnen ze bij de huidige rente van 4,5% maximaal € 351.550,- aan hypotheek krijgen.
Maar stel dat ze in 2013 al een woning kochten van € 300.000,- en toen een annuïteitenhypotheek afsloten van ook € 300.000,-, met ook een rente van 4,5%. De restanthypotheek, negen jaar later is € 247.519,-. De restant looptijd is dus nog 21 jaar. De maximale hypotheek voor Peter en Petra bedraagt nu € 299.069,-. Dat is ruim € 50.000,- minder dan in een startersituatie. De totale hypotheek bestaat dan voor € 247.519,- uit de oude annuïteitenhypotheek met een looptijd van 21 jaar en voor € 51.550,- uit een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar.
Hoe langer de annuïteitenhypotheek al loopt, hoe groter het effect op de maximale hypotheek. Andersom geldt ook: hoe korter de annuïteitenhypotheek loopt, hoe minder groot het effect is op je maximale hypotheekmogelijkheden.
Door een bestaande annuïteitenhypotheek kan men bij verhuizing dus minder lenen, maar daar staat tegenover dat wel vaak de huidige lage rente meeverhuisd kan worden. We laten ook dit zien aan de hand van een rekenvoorbeeld.
Rekenvoorbeeld:
Hennie en Henk hebben een inkomen van respectievelijk € 50.000,- en € 30.000,-. Stel dat Hennie en Henk starters zijn, dan kunnen ze bij een rente van bijvoorbeeld 4,8% maximaal € 381.195,- aan hypotheek krijgen.
Maar stel dat ze twee jaar geleden al een woning kochten van € 300.000,- en toen een annuïteitenhypotheek afsloten van ook € 300.000,-, met een rente van 2,0% voor 20 jaar vast. Het restant van de hypotheek, twee jaar later is € 285.104,-. De restant looptijd is dus nog 28 jaar. Als ze deze rente meenemen en voor het extra deel de huidige rente van 4,8% betalen, dan bedraagt de maximale hypotheek voor Hennie en Henk ongeveer € 397.000,-.
Kortom: voor iemand met een bestaande hypotheek die een andere woning gaat kopen is het heel belangrijk om een maximaal berekening op maat te maken. Zo kan er rekening gehouden worden met de resterende looptijd en een lagere hypotheekrente die waarschijnlijk meegenomen wordt. Sowieso is het ook belangrijk om een marge aan te houden, zeker in een markt met stijgende hypotheekrentes.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
