Sinds 2021 worden door particuliere beleggers netto meer woningen verkocht dan gekocht. Uit onderzoek van het tijdschrift ESB blijkt dat particuliere beleggers in 2023 6.800 meer woningen aan eigenaar-bewoners verkochten dan dat ze woningen van eigenaar-bewoners kochten. Het aflopen van een huurcontract is een belangrijk moment voor particuliere beleggers om te overwegen hun verhuurwoning te verkopen. Redenen voor verkoop verhuurwoning Het wordt voor particuliere beleggers steeds minder interessant om een woning te verhuren en een woning voor de verhuur te kopen. Dat heeft met 4 redenen te maken. Overdrachtsbelasting van 2% naar 10,4% In 2021 werd de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd van 2% naar 8%. Dat leidde vlak voor 2021 nog tot een piek in woningaankopen voor de verhuur, ook omdat op dat moment de hypotheekrente nog laag stond. Op 1 januari 2023 ging de overdrachtsbelasting voor beleggers verder omhoog naar 10,4%. Door die stijging van de overdrachtsbelasting hebben beleggers een grotere kostenpost bij de aanschaf van de woning. Daardoor duurt het veel langer voordat een belegger die kosten heeft terugverdiend met de huur van de woning. Fors gestegen hypotheekrente Het rendement van de aankoop van een verhuurwoning wordt verder gedrukt door de fors gestegen hypotheekrente. Wie een hypotheek wil afsluiten op een woning voor de verhuur moet meer eigen geld inbrengen dan als je een koopwoning voor eigen bewoning koopt. Ook geldt voor verhuurwoningen een hogere hypotheekrente. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente voor verhuurhypotheken (tot en met 70% van de marktwaarde) is gestegen van 2,34% in januari 2022 naar 5,23% in april 2024. In plaats van een hypotheek te nemen op de verhuurwoning, kunnen sommige mensen een extra hypotheek op hun eigen koopwoning nemen als ze veel overwaarde hebben. Dan valt de hypotheekrente lager uit. Tarief box 3 gestegen Een woning voor de verhuur valt onder het vermogen (een hypotheek voor de verhuurwoning geldt als schuld en wordt afgetrokken van de bezittingen). Vermogen valt in box 3 en daar moet je vermogensrendementsheffing over betalen. Een woning in de verhuur wordt de laatste jaren ongunstiger belast in box 3. Het tarief voor vermogensbelasting is namelijk gestegen van 30% in 2020 naar 36% in 2024. Het fictief rendement voor overige beleggingen, waaronder een verhuurwoning valt, ligt in 2023 en 2024 boven de 6%. Bovendien is de regeling versoberd waarbij er rekening mee wordt gehouden dat een woning in verhuurde waarde staat minder waard is bij directe verkoop dan een leegstaande woning (de zogenaamde leegwaarde-ratio van de WOZ-waarde is verhoogd). Tot slot zijn er plannen voor een grote wijziging van box 3. Dat vergroot de onzekerheid over het toekomstige rendement voor beleggers. Nieuwe wetten In de Eerste Kamer is de Wet vaste huurcontracten aangenomen. Door deze wet is het in beginsel niet meer toegestaan om huurcontracten voor bepaalde tijd af te sluiten. Op dit moment kiezen veel particuliere verhuurders daar nog wel voor. Zo kunnen zij gemakkelijker van een slechte huurder af komen. Er geldt een beperkt aantal uitzonderingen voor specifieke doelgroepen. De verwachting is dat de wet per 1 juli 2024 ingaat. Tot slot is er nog de Wet betaalbare huur. Door die wet gaat het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten gelden. Deze wet wordt momenteel behandeld door de Tweede Kamer. Het doel is dat ook deze wet 1 juli 2024 ingaat. Verkoop huurwoning vooral kans voor starter op de koopwoningmarkt Dat steeds meer particuliere verhuurders hun huurwoning verkopen, is goed nieuws voor starters op de koopwoningmarkt. De verkochte huurwoningen zitten over het algemeen in het goedkopere segment, waardoor ze makkelijker te betalen zijn voor starters. Voor de gehele woningmarkt kun je je afvragen of de verkoop van huurwoningen goed is. Niet alleen op de koopwoningmarkt is er namelijk een tekort aan woningen; dat geldt ook voor de huurmarkt. Starters die niet in staat zijn om een koopwoning te kopen, hebben juist last van de terugtrekkende beweging van particuliere beleggers. Huurwoningwebsite Pararius maakte vorige week bekend dat de huren in de vrije sector in het eerste kwartaal van 2024 gemiddeld met 8,6% zijn gestegen ten opzichte van vorig jaar. Voor nieuwe huurders kwamen in het eerste kwartaal 17.594 huurwoningen vrij. Dat is bijna 28% minder dan in het eerste kwartaal van 2023.

De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG ligt heel 2024 al onder de 4%. Deze gemiddelde hypotheekrente beweegt dit jaar tot nu toe binnen een heel smalle bandbreedte van 3,78% tot 3,88%. De huidige stand van de 10 jaar vaste rente ligt precies in het midden, namelijk op 3,83%. Regel of uitzondering? Kijken we naar de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in deze eeuw, dan lag die vaker boven dan onder de 4%. Toch zullen de meeste mensen het idee hebben dat deze rente vaak onder de 4% lag, omdat deze rente in het recente verleden (van 2014 tot en met derde kwartaal van 2022) onder de 4% lag. In het vierde kwartaal en bijna heel 2023 lag deze rente boven de 4%. Maar in 2024 hebben we dus weer een rente van onder de 4%. Tot 2014 was er slechts een korte periode van 20 weken in 2005 dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG even onder de 4% lag. In de eerste jaren van deze eeuw bewoog deze rente zich tussen de 4% en 7%. Kijken we naar de vorige eeuw, dan zien we dat toen op geen enkel moment het niveau van 4% werd bereikt. Hieronder zie je de ontwikkeling van de gemiddelde 5 jaar vaste hypotheekrente met NHG vanaf 1965 (de gegevens van 10 jaar vast hebben we niet van voor 2000). Wat opvalt aan de grafiek van de 5-jarige hypotheekrente, is de duidelijk dalende trend bij de rentes sinds het begin van de jaren ‘80. Een belangrijke reden daarvoor is de vergrijzing. We zien in de westerse wereld dat ouderen over het algemeen meer vermogen hebben dan jongere generaties. Naarmate mensen ouder worden, gaan ze meer sparen voor hun oude dag. Daardoor neemt het aanbod van geld toe en dat drukt de rente. Geen garantie voor de toekomst De dalende trend van de afgelopen decennia betekent niet dat er tussentijds geen schommelingen kunnen zijn. Sowieso is een belangrijke vraag hoe normaal de lage rente in de periode van 2008 tot en met 2023 was. Dat kunnen economen pas over enkele decennia echt goed bepalen. Duidelijk is dat de rente in de periode 2008 tot en met 2023 enorm is beïnvloed door de centrale banken, zeker in Europa. De ene crisis volgde al snel na de andere crisis. Op 26 juli 2012 hield Draghi, op dat moment president van de Europese Centrale Bank (ECB), een belangrijke speech. Hij benadrukte dat hij er alles aan zou doen wat in zijn macht lag om de euro te redden. Deze speech staat dan ook te boek als de ‘whatever it takes’-speech. Alleen al zijn woorden lieten de hoge rentes die Zuid-Europese landen moesten betalen omlaag gaan. Maar er volgden ook daden, zoals een omvangrijk opkoopprogramma van staatsobligaties en later ook van andere obligaties. De ECB verlaagde haar rente, eerst naar nul, maar op een bepaald moment naar de unieke situatie dat de rente negatief werd. Dat alles liet de rentes op de financiële markten naar ongekend lage niveaus dalen. Huizenkopers en -bezitters profiteerden ervan door hun hypotheek tegen een rente tussen de 1% en 2% af te sluiten of over te sluiten. Om de coronacrisis te boven te komen, zetten de ECB en overheden weer alle geldsluizen open. Maar waar de inflatie tussen 2012 en 2022 steeds onder de 2% was gebleven, begon die eind 2022 te stijgen. Door de oorlog in Oekraïne rezen de prijzen de pan uit en kwam de inflatie in Nederland zelfs uit op 10%. De centrale banken moesten wel ingrijpen en hun rentes fors verhogen. Door de hoge inflatie gingen ook de rentes op de financiële markten flink omhoog, net als de hypotheekrentes. Centrale banken zijn geschrokken van hoe de inflatie uit de bocht kon vliegen. Nu de inflatie op de middellange termijn richting de gewenste 2% gaat, zullen ze op relatief korte termijn bereid zijn om hun rentes iets te verlagen. Maar waarschijnlijk zullen ze de rentes niet meer naar zulke enorm lage niveaus verlagen als in de jaren 2012 tot en met 2022. Al weet je dat nooit zeker, omdat er altijd weer nieuwe crisissen kunnen ontstaan die vragen om actie vanuit de centrale banken. Het meest realistische scenario lijkt dat centrale banken hun rentes licht verlagen in de komende 12 maanden. Als de inflatie in diezelfde periode richting de 2% gaat, dan is er ook ruimte voor iets lagere rentes op de financiële markten en iets lagere hypotheekrentes. Daarbij geldt wel dat de renteverlagingen die de centrale banken doorvoeren in veel mindere mate doorgevoerd zullen worden in de lange rentes op de financiële markten en in de hypotheekrentes. Dat komt doordat beleggers de rentedaling door de centrale banken al voor een belangrijk deel in hebben geprijsd in de rentes op de financiële markten. De kans dat we binnen enkele jaren weer hypotheekrentes zien tussen de 1% en 2% lijkt ons dan ook klein. Maar de kans dat de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG onder de 4% ligt, achten wij redelijk groot. Al leert het verleden ook dat er altijd een nieuwe onvoorziene crisis kan komen, die ervoor zorgt dat de verwachtingen niet uitkomen en dat de rente óf extra stijgt óf extra daalt. In het recente verleden zorgde de coronacrisis voor een extra daling van de rente en de Oekraïne-oorlog voor een grote extra rentestijging. Op dit moment ligt er weer een mogelijk nieuwe reden klaar voor een schokgolf bij de rentes, namelijk de onzekere situatie in het Midden-Oosten. Licht oplopende rentes op de financiële markten Door de spanning in het Midden-Oosten zagen we afgelopen week de rentes op de financiële markten heel licht oplopen. Voor een paar geldverstrekkers was dat reden om voor een beperkt aantal rentevaste periodes de hypotheekrente licht te verhogen. Toch waren er ook een paar geldverstrekkers die vanuit concurrentieoverwegingen voor een beperkt aantal rentevaste periodes de hypotheekrentes verlaagden. Al met al was er weinig beweging bij de gemiddelde hypotheekrentes, maar zijn er wel net iets meer verhogingen dan verlagingen. Als de rentes op de financiële markten licht verder stijgen, bestaat de kans dat meer geldverstrekkers hun hypotheekrentes verhogen.  De hypotheekrente volgt meestal met enige vertraging de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en heeft een iets minder grillig verloop. We zien dat het verschil tussen de kapitaalmarktrente en de hypotheekrente de laatste weken oploopt. Dat betekent dat de marges voor geldverstrekkers dalen ten opzichte van vorig jaar. Dat is een indicatie dat de concurrentie op dit moment groot is. Maar als de stijging van de rentes op de financiële markten voortduurt, stijgt de kans dat de geldverstrekkers hun hypotheekrentes verhogen.  De waarden op de rechter-as geven de kapitaalmarktrente (oranje lijn) aan voor 10 jaar vast in Nederland. De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn). Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as laat het gemiddelde verschil zien dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast. 

In het eerste kwartaal zagen we (op basis van de HDN-hypotheekaanvragen) dat het gemiddelde bedrag voor hypotheken voor een woningaankoop steeg. Dat was voor het vijfde kwartaal op rij. Tussen het vierde kwartaal van 2023 en het eerste kwartaal van 2024 steeg het gemiddeld aangevraagde hypotheekbedrag van ongeveer € 338.000,- naar bijna € 346.500,-. De stijging van de gemiddeld aangevraagde hypotheek heeft meerdere redenen: Een hoger inkomen Mensen die een hypotheekaanvraag deden voor een woningaankoop, hadden gemiddeld een hoger inkomen. Dit steeg naar maar liefst € 88.715,- in het eerste kwartaal van 2024. Een gedaalde hypotheekrente Halverwege het vierde kwartaal lag de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast (het gemiddelde van het NHG-tarief en het tarief zonder NHG t/m 100% marktwaarde) op 4,6%. Halverwege het eerste kwartaal van 2024 is dat gedaald naar 4,0%. Nieuwe hypotheeknormen in 2024 Vooral alleenstaanden en mensen die een woningen met een goed energielabel kopen, kunnen meer lenen. Betaalbaarheid hypotheken gestegen De stijging van het gemiddelde hypotheekbedrag ging in 2023 gepaard met een dalende betaalbaarheid van de hypotheeklasten. De bruto maandlast als percentage van het bruto maandinkomen steeg van 22,6% in het eerste kwartaal van 2023 naar 23,7% in het vierde kwartaal. In het eerste kwartaal van 2024 steeg de betaalbaarheid, doordat de hypotheekrente fors lager lag en het gemiddelde inkomen wederom steeg. In het eerste kwartaal ging nog gemiddeld 22,4% van het bruto maandsalaris naar de betaling van de hypotheeklasten. Dat is dus een daling van 1,3% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023.   Gemiddelde hypotheekbedrag Hypotheek-rente Bruto            maandlast % van bruto inkomen Q1-2023 € 323.250 4,25% € 1.590 22,6% Q2-2023 € 329.483 4,35% € 1.640 23,1% Q3-2023 € 337.451 4,45% € 1.700 23,3% Q4-2023 € 338.005 4,60% € 1.733 23,7% Q1-2024 € 346.466 4,00% € 1.654 22,4% Mediane verkoopprijs gedaald Terwijl in het eerste kwartaal de gemiddelde aangevraagde hypotheek voor een woning steeg, meldde de NVM dat de mediane verkoopprijs van een woning in het eerste kwartaal juist licht daalde. De mediane verkoopprijs ging van € 434.000,- in het vierde kwartaal van 2023 naar € 432.000,- in het eerste kwartaal van 2024. De NVM constateerde bij hoekwoningen een lichte prijsstijging van 1,5% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023. Ook bij tussenwoningen is sprake van een stijging, van 0,4%. Voor 2-onder-1-kap-huizen, vrijstaande woningen en appartementen is sprake van een lichte prijsdaling van respectievelijk 1,3%, 0,2% en 0,6%. De NVM ziet dat de woningprijzen op jaarbasis met maar liefst 9,1% zijn gestegen. Onze verwachting is dat de huizenprijzen in de rest van 2024 verder stijgen. De reden daarvoor is dat wij verwachten dat sommige mensen nog steeds een behoorlijke loonsverhogingen krijgen. Dat komt enerzijds doordat in cao’s nog steeds behoorlijke verhogingen worden afgesproken, en anderzijds doordat mensen in de krappe arbeidsmarkt overstappen naar een baan waarin ze substantieel meer verdienen. Verder verwachten wij dat de hypotheekrentes hoogstwaarschijnlijk niet zullen stijgen in 2024 en mogelijk later dit jaar zelfs iets verder omlaag gaan. De hogere inkomens en eventueel lagere hypotheekrente leiden tot een hogere leencapaciteit. Die hogere leencapaciteit zal zich vertalen in hogere biedingen.

NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal van 2024 bijna 7.000 nieuwbouwwoningen. Dat was 16% meer dan in het vierde kwartaal van 2023 en zelfs meer dan een verdubbeling ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Dit is in lijn met de forse toename van het aantal hypotheekaanvragen voor nieuwbouwwoningen, waarover Van Bruggen Adviesgroep en Independer eerder schreven. In dat persbericht gaven we een aantal redenen voor de sterke toename van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen: Sinds 2024 kun je extra lenen voor een energiezuinig huis. Het gaat vaak om bedragen van wel € 30.000,- tot zelfs € 50.000,- extra. De hypotheekrente is licht gedaald, waardoor mensen meer kunnen lenen. Dat zorgt ervoor dat in verhouding iets duurdere nieuwbouwwoningen beter betaalbaar zijn. Het lijkt erop dat de variabele hypotheekrente niet verder zal oplopen. Daardoor hebben doorstromers minder onzekerheid over stijgende lasten voor de overbruggingshypotheek. Het algemene koopsentiment is gestegen. Potentiële doorstromers zien de huizenprijzen sinds half 2023 weer stijgen en durven daardoor ook zelf weer over de aankoop van een woning te denken. Ze hebben meer vertrouwen dat hun huidige woning goed verkocht zal worden en zijn minder bang dat hun nieuwe woning op korte termijn in waarde zal dalen. Door het beperkte aanbod van bestaande woningen kan nieuwbouw een goed alternatief zijn. Aanbod droogt op Maar net als bij de bestaande woningen, zijn er ook bij nieuwbouw zorgen over het opdrogende aanbod. De NVM zag het aanbod van nieuwbouwwoningen in het eerste kwartaal van 2024 dalen met 15% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023. Dat aanbod kan niet snel aangevuld worden, omdat nieuwbouw een lange doorlooptijd kent, met een groot aantal drempels. De verwachting is dan ook dat er ondanks de aantrekkende vraag naar nieuwbouwwoningen waarschijnlijk in 2024 minder nieuwbouwwoningen verkocht worden dan in 2023. CBS-cijfers lieten vorige week al zien dat er, ondanks een aantrekkende verkoop van nieuwbouwwoningen, in het vierde kwartaal van 2023 over heel 2023 een stuk minder nieuwbouwwoningen waren verkocht dan in eerdere jaren.

De ECB hield afgelopen week haar rentetarieven ongewijzigd. Beleggers hadden dat ook verwacht. De ECB zag dat de inflatie verder is gedaald. De ECB verwacht dat de loongroei matig zal zijn en dat bedrijven een deel van de hogere lonen niet doorrekenen in hogere prijzen. Verder is haar verwachting dat de inflatie de komende maanden zal schommelen rond het huidige peil en in 2025 zal dalen naar rond de 2%. Dat percentage is ook de doelstelling van de ECB. President Lagarde van de ECB gaf in haar toelichting op het rentebesluit aan dat de rente in juni mogelijk omlaag kan als aan een aantal voorwaarden is voldaan. De ECB laat zich daarbij leiden door de op dat moment bekende inflatieverwachtingen. De kans op een renteverlaging in juni lijkt al met al groot. Het is nog onduidelijk of dit het begin zal zijn van een reeks renteverlagingen. Dat zal mede afhangen van het rentebeleid van andere centrale banken, vooral van de Fed (de centrale bank van de Verenigde Staten). Vorige week werden in de Verenigde Staten inflatiecijfers bekendgemaakt die hoger waren dan verwacht. Daarmee nam de kans op een snelle renteverlaging door de Fed af. De rentes op de financiële markten gingen daardoor afgelopen week eerst licht omhoog na het nieuws uit de Verenigde Staten en daarna licht omlaag na het rentebesluit van de ECB. Onderaan dit artikel laten we met een grafiek de ontwikkeling zien van verschillende rentes en hun onderlinge verbanden. Weinig hypotheekrentewijzigingen Net als in de eerdere weken waren er afgelopen week heel weinig hypotheekrentewijzigingen. Wel zagen we dat er afgelopen week iets meer verhogingen waren dan verlagingen. Onze verwachting is dat we ook komende week iets meer verhogingen dan verlagingen zullen zien, maar ook deze week verwachten we vooral weer weinig rentewijzigingen. De rentebesluiten die de ECB neemt, hebben in de eerste plaats veel invloed op de geldmarktrente en de variabele hypotheekrente. De geldmarktrente en de variabele hypotheekrente lopen meestal iets voor op een verwachte renteverhoging van de ECB. Ook voor de lange rentes is het belangrijk hoe de ECB kijkt naar de inflatie en of zij haar rente gaat verhogen of juist verlagen. Maar de ontwikkeling is niet één op één gekoppeld aan de rentes op de financiële markten. Zo zagen we in 2022 dat de kapitaalmarktrente al enkele maanden opliep voordat de ECB haar eerste renteverhoging doorvoerde. Ook zagen we in 2023 dat de ECB een groot aantal renteverhogingen doorvoerde, terwijl de kapitaalmarktrente licht steeg in de loop van 2023 en dankzij een behoorlijke verlaging in de laatste twee maanden van 2023 zelfs lager het jaar uitging. Verder is er wel een relatie tussen de hypotheekrentes en de rentes op de financiële markten. Zo zien we dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met enige vertraging en iets minder grillig de kapitaalmarktrente van 10 jaar volgt.

Maar weinig geldverstrekkers wijzigden hun hypotheekrentes afgelopen week. Het saaie beeld van nauwelijks hypotheekrentewijzigingen dat we eigenlijk al heel 2024 zien, zet zich dus voort. Inflatie Nederland stijgt De voorlopige inflatiecijfers voor Nederland worden altijd iets eerder gepresenteerd dan die voor de gehele eurozone. De inflatiecijfers voor Nederland vielen tegen: de inflatie steeg van 2,8% in februari naar 3,1% in maart. De hoop is toch dat we elke maand iets lagere inflatiecijfers gaan zien, zodat er ruimte komt voor de Europese Centrale Bank (ECB) om haar rente te verlagen. Als de inflatie hard genoeg daalt, zullen beleggers ook een lagere rente vragen en ontstaat er ruimte voor een daling van de hypotheekrentes. Wel moeten we de verwachtingen iets temperen. Alleen als de inflatie harder daalt dan verwacht, leidt dit tot een rentedaling op de financiële markten en bij de hypotheekrentes. Inflatie eurozone daalt Uit Nederland kwam er dus slecht nieuws, maar voor de ECB en beleggers is het grote plaatje belangrijk. Daarvoor wordt gekeken naar de cijfers in de eurozone. De inflatie daalde binnen de eurozone juist harder dan verwacht: van 2,6% in februari naar 2,4% in maart. Daarmee wordt de dalende trend van de afgelopen maanden voortgezet. Goed nieuws dus. Maar deze ontwikkeling leidde niet tot een daling van de rentes op de financiële markten. Afgelopen week was zelfs sprake van een lichte rentestijging.

Het blijft opvallend dat geldverstrekkers een rente-opslag hanteren voor (bank)spaarhypotheken, wat vooral ten koste gaat van de schatkist. Wie een andere hypotheekvorm heeft dan een annuïteiten- of lineaire hypoheek, betaalt bij de meeste geldverstrekkers een rente-opslag. Dat geldt bijvoorbeeld voor een aflossingsvrije hypotheek, maar ook voor een nog lopende (bank)spaarhypotheek.  Het idee achter de rente-opslag bij een aflossingsvrije hypotheek is dat de geldverstrekker een groter risico loopt dan bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Tijdens de looptijd wordt immers niet afgelost. Dus als de woning ooit per executie verkocht moet worden, omdat de eigenaar niet meer voldoet aan de betalingsverplichtingen, dan is de restschuld even groot als aan het begin van de looptijd. Dat is een risicovollere situatie dan bij andere hypotheekvormen: de restschuld bij een annuïteiten- en lineaire hypotheek is in zo’n situatie door de aflossingen kleiner dan die bij een aflossingsvrije hypotheek.  Gemiddelde rente-opslag De gemiddelde rente-opslag bedraagt voor 10 jaar vast 0,11% tot 0,14% voor respectievelijk NHG-hypotheken en hypotheken zonder NHG tot en met 100% van de marktwaarde. Voor 20 jaar vast ligt de gemiddelde opslag iets hoger met respectievelijk 0,15% voor NHG-hypotheken en 0,19% voor hypotheken zonder NHG tot en met 100% van de marktwaarde. Dit zijn overigens gemiddelden. Er zitten behoorlijke verschillen tussen geldverstrekkers. Enkele geldverstrekkers rekenen helemaal geen rente-opslag voor aflossingsvrije hypotheken, maar er zijn ook geldverstrekkers die rente-opslagen rekenen van 0,2%, 0,3% of zelfs 0,55%. Als je aan het einde van een rentevaste periode zit of als je een andere woning koopt en een gedeeltelijke of volledige aflossingsvrije hypotheek of een andere oude hypoheekvorm hebt, kan het dus lonen om te onderzoeken welke geldverstrekker in jouw geval gunstige rentes biedt kijkend naar je hele hypotheek. Kijken we naar zes jaar geleden, dan zien we dat de gemiddelde rente-opslagen redelijk gelijk zijn gebleven. Maar er zijn 2 belangrijke ontwikkelingen: 1. Er zijn minder geldverstrekkers die geen rente-opslag hanteren voor een aflossingsvrije hypotheek. In 2018 hanteerde 45% van de geldverstrekkers geen rente-opslag, terwijl dat percentage in 2024 gedaald is naar 17%. De trend is dus dat steeds meer geldverstrekkers een rente-opslag hanteren voor een aflossingsvrije hypotheek.2. Overall zijn de verschillen in renteopslag tussen geldverstrekkers kleiner geworden. Dat geldt al helemaal als iemand kiest voor een lange rentevaste periode van 20 jaar. Nog steeds zien we dat vooral banken een iets hogere rente-opslag hanteren dan andere geldverstrekkers. De meeste banken hanteren wel iets lagere rente-opslagen dan in 2018. Rente-opslag (bank)spaarhypotheek ten koste van schatkist De rente-opslagen gelden vaak niet alleen voor een aflossingsvrije hypotheek, maar ook voor (bank)spaarhypotheken. Dat is vreemd. Op die hypotheken wordt dan wel niet maandelijks afgelost. Maar als de consument niet meer aan zijn betalingsverplichting voldoet, dan kan de opgebouwde waarde wel verrekend worden met de hypotheek. Dan geldt in feite dezelfde restschuldsituatie als bij een annuïteitenhypotheek, en die is niet heel risicovol. Veel consumenten zullen er niet over klagen, omdat hun (bank)spaarhypotheek al lange tijd loopt en het effect op de netto hypotheeklast klein is. Een hogere rente betekent een lagere spaarpremie en de rente is wel aftrekbaar en de premie niet. In sommige situaties kan de netto maandlast zelfs licht dalen bij een iets hogere rente.  Het zijn dus vooral de geldverstrekkers die een hogere marge verdienen en dat gaat met name ten koste van de schatkist, omdat de consument een hogere renteaftrek krijgt. Sommige geldverstrekkers maken het wel heel bont door zelfs een hogere rente te hanteren voor een (bank)spaarhypotheek dan voor een aflossingsvrije hypotheek.

We kunnen het rentebericht van vorige week grotendeels herhalen. Er zijn maar weinig hypotheekrentewijzigingen. Bij de wijzigingen die er zijn, gaat het meestal om kleine veranderingen voor een beperkt aantal rentevaste periodes. Wel gaat het in bijna alle gevallen om verlagingen, terwijl er vorige week ongeveer evenveel verlagingen als verhogingen waren. Die rust komt mede doordat we weinig bewegingen zien bij de rentes op de financiële markten, waarbij de trend afgelopen week licht dalend was. Opvallend: de lange rentes (20 en 30 jaar vast) dalen in 2024 iets harder dan de korte rentes.

De NVM Open Huizen Dag op zaterdag 6 april zal waarschijnlijk druk bezocht worden. Van Bruggen Adviesgroep merkt in haar vestigingen dat nog steeds veel starters graag een woning willen kopen. Waar veel huizenbezitters vorig jaar nog voorzichtig waren, zien we ook onder deze groep een grotere behoefte om een andere koopwoning te vinden. Dat vertaalt zich in meer vraag naar koopwoningen, terwijl het aanbod nog steeds beperkt is. Daardoor zijn de prijzen op jaarbasis tussen februari 2023 en februari 2024 al met 4% gestegen. Wij verwachten dat die stijging de komende maanden verdergaat. Het gevolg is dat overbieden weer vaker voorkomt. Wees realistisch over wat je te besteden hebt Ga je op zoek naar een koopwoning. Zorg er dan voor dat je weet hoeveel je te besteden hebt. Er zijn manieren om snel uit te vinden hoeveel je kunt lenen. Bijvoorbeeld via de maximale-hypotheek-berekening op een website. Bedenk wel dat de uitkomst zo goed is als de input die je hebt gegeven, dat het een momentopname is en dat de snelle berekening mogelijk geen rekening houdt met persoonlijke omstandigheden. Zo wordt je bestaande hypotheek niet altijd meegenomen. De berekening van je budget voor een huis is voor een starter eenvoudiger dan voor een doorstromer. Die laatste heeft al een eigen woning en een bestaande hypotheek. Dat biedt extra mogelijkheden: je kunt de overwaarde in het nieuwe huis steken en kunt mogelijk een lage rente meenemen. Aan de andere kant moet je er wel rekening mee houden dat de hypotheek al een tijdje loopt. Voor de bestaande hypotheek geldt de resterende looptijd. Extra lenen dankzij goed energielabel Nieuw voor zowel starters als doorstromers is dat de maximale hypotheekmogelijkheid sinds dit jaar gekoppeld is aan het energielabel van de woning die je koopt. Hoe beter het energielabel, hoe meer je kunt lenen. Het bedrag dat je extra kunt lenen, loopt van € 5.000,- voor een woning met een energielabel C of D tot € 50.000,- voor een woning met een energielabel A+++++ met energieprestatie-garantie voor minimaal 10 jaar. Starter Hoeveel je als starter te besteden hebt aan een koopwoning is afhankelijk van hoeveel je kunt lenen en hoeveel spaargeld je hebt. Op websites kun je een snelle berekening maken van je hypotheekmogelijkheden. Zorg er dan wel voor dat je ook eventuele leningen, zoals een studieschuld, goed invult. Heb je geen vast contract of ben je zzp’er? Dan is het altijd raadzaam om een financieel adviseur een maatwerk-berekening te laten maken. Sowieso is een berekening op een website en bij een financieel adviseur een momentopname. Als de hypotheekrente wijzigt, dan verandert ook het bedrag dat jij maximaal kunt lenen. Hetzelfde geldt als je inkomen wijzigt. Wie een woning koopt, heeft sowieso spaargeld nodig. Tegenwoordig kun je namelijk maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. Dat betekent dat je de bijkomende kosten uit spaargeld moet betalen. Denk aan notaris-, hypotheekadvies-, taxatie- en eventuele NHG-kosten. Bovendien moet je een deel van je spaargeld reserveren voor de verhuizing en de inrichting van je woning. In steeds meer steden en regio’s wordt weer overboden. Houd er, voordat je overbiedt, wel rekening mee dat de taxatiewaarde soms lager uitvalt dan het bedrag dat jij biedt. Je kunt het bedrag boven de taxatiewaarde niet financieren vanuit de hypotheek; dit moet uit spaargeld komen. Tip: financier verduurzaming mee Heb je een woning gekocht? Dan is het verstandig om meteen een extra bedrag te lenen om de woning te verduurzamen. Je verdient dit bedrag meestal snel terug, omdat de waarde van de woning stijgt door verduurzaming en je energiekosten lager uitvallen. Hoeveel je extra kunt lenen, is afhankelijk van het energielabel van de woning die je koopt. Koop je een woning met een E-, F- of G-label? Dan kun je € 20.000,- extra lenen om te verduurzamen. Bij een C- of D-label is dat € 15.000,-, en bij een label A+++, A++, A+, A of B kun je € 10.000,- extra lenen. Doorstromer Een doorstromer is een bestaande huizenbezitter die een andere woning koopt. Een doorstromer heeft vaak meer te besteden dan een starter, omdat doorstromers naast een hypotheek en spaargeld de overwaarde op de bestaande woning in het nieuwe huis kunnen investeren. Hypotheek berekenen als doorstromer Houd er rekening mee dat een snelle maximale-hypotheek-berekening op een website je bestaande hypotheek niet meeneemt. Heb je bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek, dan telt voor de maximale hypotheek mee dat je voor dat deel niet mag rekenen met een nieuwe looptijd van 30 jaar. Je moet hiervoor met de resterende looptijd rekenen. Dat kan betekenen dat je als doorstromer minder kunt lenen dan de snelle berekening op de website toont. Aan de andere kant is er een grote kans dat je voor je huidige hypotheek een veel lagere rente betaalt dan nu gebruikelijk is in de markt. Misschien kun je die lage rente meenemen naar de volgende woning en hypotheek, waardoor je juist meer kunt lenen dan het bedrag dat uit de tool rolt op basis van de huidige rente. Tenminste, als de resterende rentevaste periode nog minimaal 10 jaar is. Anders rekent de hypotheekaanbieder namelijk met een toetsrente van 5% over dit deel van de hypotheek, waardoor je juist minder kunt lenen dan uit de websiteberekening volgt. Dat terwijl je die lage rente graag wilt meenemen, zeker als de rente nog voor een aantal jaar vaststaat. Sowieso is het belangrijk om na te gaan onder welke voorwaarden je deze rente mag meenemen. Kortom: laat een maatwerkwerk-berekening maken en vraag van tevoren onder welke voorwaarden je een lage rente kunt meenemen. Spaargeld Voor het spaargeld geldt hetzelfde als voor een starter. Als je eigen spaargeld inbrengt, heb je meer te besteden. Dat vergroot dus je mogelijkheden. Overwaarde Wat duidelijk anders is voor een doorstromer dan voor een starter is dat je al een huis hebt. Voor de meeste mensen geldt dat ze een behoorlijke overwaarde in hun woning hebben zitten. Dat betekent dat een doorstromer extra geld te besteden heeft aan een volgende woning. Verkoop je eerst je huidige woning en ga je daarna pas op zoek naar een andere woning? Dan weet je precies hoeveel je aan overwaarde extra te besteden hebt. Maar in de huidige woningmarkt zien we dat doorstromers vaak eerst op zoek gaan naar een andere woning en pas later hun eigen woning verkopen. Dat betekent dat je een schatting moet maken van de overwaarde op je woning. Omdat die overwaarde in de stenen zit, heb je een overbruggingshypotheek nodig als je nieuwe woning later bij de notaris passeert dan de woning die je verkoopt. Een geldverstrekker zal een marge aanhouden: meestal kun je 90% van de overwaarde financieren met een overbruggingshypotheek. Extra lenen voor verduurzamen De tip die we eerder gaven om een extra leengedeelte voor energiebesparende maatregelen mee te nemen geldt ook voor doorstromers. Dit is dus zeker interessant om in gedachten te houden als je een nieuwe woning koopt en financiert.

Slechts 1 op de 5 geldverstrekkers voerde afgelopen week een wijziging door in de hypotheekrentes. Het ging vaak om een wijziging voor een beperkt aantal rentevaste periodes. Sommige hypotheekaanbieders verlaagden de rentes, terwijl anderen deze juist verhoogden. Per saldo was er sprake van een heel lichte daling van de gemiddelde hypotheekrentes. Wij verwachten dat het rustige beeld op de hypotheekmarkt aanhoudt zolang er geen belangrijk economisch of politiek nieuws is dat de renteontwikkeling op de financiële markten verstoort. Rentes op financiële markten redelijk stabiel Geldverstrekkers kijken bij het vaststellen van hun hypotheekrentes niet alleen naar hun concurrenten, maar vooral naar de ontwikkeling van de rentes op de financiële markten. Deze rentes staan op ongeveer hetzelfde niveau als aan het begin van de maand. De afgelopen weken hebben we wel wat schommelingen gezien, maar de verlagingen en verhogingen houden elkaar in evenwicht. De schommelingen worden onder meer veroorzaakt door berichten over de inflatie in de eurozone en in de Verenigde Staten (VS) en door de toelichting van de centrale banken op hun rentebesluiten. Afgelopen week was het de beurt aan de Federal Reserve (Fed), de centrale bank van de Verenigde Staten. Zoals verwacht hield de Fed haar rentes ongewijzigd. De toelichting van de Fed bracht zowel negatief als positief nieuws. Het gaat economisch beter met de VS dan eerder verwacht en de toekomstige groei pakt hoger uit dan voorspeld was. Ook over de arbeidsmarkt is de Fed positief: de werkloosheid daalt iets. Dat lijkt goed nieuws, maar het betekent aan de andere kant dat de inflatie minder hard omlaag gaat dan eerder verwacht. Net als de Europese Centrale Bank (ECB) heeft de Fed een inflatie van 2% als doel. De verwachting van de Fed is dat de inflatie eind dit jaar uitkomt op 2,6%, terwijl de verwachting eerder was dat die zou dalen naar 2,4%. Wel wordt verwacht dat de inflatie in 2025 vervolgens daalt naar 2,2% en in 2026 naar de beoogde 2,0%. Al met al kan dit betekenen dat de Fed besluit om de eerste renteverlaging naar later dit jaar te verplaatsen. Het positieve nieuws was dat de Fed desondanks verwacht dat ze de rente dit jaar drie keer gaat verlagen.

Tussen 1 maart en 1 mei moeten huizenbezitters hun belastingaangifte invullen. Op onze site geven we tips voor waar je bij de aangifte rekening mee moet houden voor de eigen woning en de hypotheek. Doordat bij de Belastingdienst al veel gegevens bekend zijn, zoals de WOZ-waarde van je woning en de hypotheekgegevens, staan veel velden al ingevuld. Toch moet je jaarlijks nog een groot aantal vragen over je woning en hypotheek beantwoorden. Het aantal vragen dat je in moet vullen is dynamisch. Afhankelijk van je antwoorden op sommige vragen kun je meer vragen krijgen. Veel belastingregels rondom de eigen woning De afgelopen jaren zijn er veel belastingregels rondom de eigen woning bijgekomen.   In 2001 vond een belangrijke wijziging van de wet inkomstenbelasting plaats. Daarbij werd de hypotheekrenteaftrek beperkt tot maximaal 30 jaar.   In 2004 werd de bijleenregeling ingevoerd. Die regeling houdt in dat je bij de verkoop van je woning de overwaarde moet gebruiken om de hypotheek voor de aankoop van een nieuwe woning te verlagen. Anders is de hypotheekrente niet volledig aftrekbaar. Tot die tijd mocht je bij een verhuizing de overwaarde gebruiken voor consumptieve aankopen en dan een volledig nieuwe hypotheek afsluiten waarbij je de hypotheekrente 100% kon aftrekken. In de loop der jaren zijn er veel extra regels bijgekomen rondom de bijleenregeling om aansluiting te zoeken bij de praktijk.   De Wet Hillen werd van kracht in 2005. Met deze wet wilde de overheid stimuleren dat mensen meer aflossen. Tweede Kamerlid Hans Hillen vond het oneerlijk als huizenbezitters met een kleine of geen hypotheek een hoger bedrag aan eigenwoningforfait moeten bijtellen dan het bedrag dat ze aan hypotheekrente kunnen aftrekken. Inmiddels wordt over deze maatregel anders gedacht. Sinds 2019 wordt de Wet Hillen in 30 jaar tijd via kleine stapjes afgebouwd.   In 2013 vond een volgende grote wijziging plaats. Voor nieuwe hypotheken afgesloten vanaf 1 januari 2013 is de hypotheekrente alleen aftrekbaar bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek, die je in 30 jaar tijd volledig aflost. Voor hypotheken die op 31 december 2012 al bestonden, waaronder veel aflossingsvrije hypotheken, geldt een overgangsregeling. De hypotheekrente is dan nog steeds aftrekbaar, maar wel maximaal 30 jaar. Sinds 2014 is de maximale hypotheekrenteaftrek elk jaar iets verlaagd. Die afbouw is nu tot een einde komen. Vanaf 2023 geldt voor iedereen dat de maximale hypotheekrenteaftrek maximaal de eerste schijf is (in 2024: 36,97%). Lastig voor een hypotheek om het leven te volgen Als huizenkoper heb je maar te voldoen aan al die belastingregels. Je mag de hypotheekrente dus maximaal 30 jaar aftrekken, moet bij een verhuizing de overwaarde gebruiken om de hypotheek op je volgende woning te verlagen en je nieuwe hypotheekvorm moet aan de aflossingsregels voldoen. Een hypotheekadviseur kan je daarbij helpen. Maar dan moet je wel alle informatie beschikbaar hebben voor je adviseur. Daar wringt de schoen bij veel mensen. Sommige hypotheken zijn aan het begin van deze eeuw of zelfs in de vorige eeuw afgesloten. Je bent ondertussen misschien één of een paar keer verhuisd. Wellicht heb je één of meerdere andere partners gehad en zijn de overwaarde en hypotheek toen op een bepaalde manier verdeeld. Heb je nog je belastingaangifte van 2012 die laat zien of je onder de overgangsregeling valt voor bijvoorbeeld aflossingsvrije hypotheken? Heb je na 2012 een nieuwe hypotheek afgesloten en ben je inmiddels weer verhuisd, en heb je dan bij de volgende hypotheek voor de restanthypotheek de resterende looptijd aangehouden? Voor een “normale” belastingplichtige is dit alles niet te volgen. Uitdaging Belastingdienst De Belastingdienst gaat ervan uit dat je al die informatie op een rij hebt. Jij bent uiteindelijk verantwoordelijk voor de gegevens die je invult bij je belastingaangifte. Een belastingplichtige die al zijn financiën op een rij heeft, zijn financiële geschiedenis goed bewaart en een belastingdeskundige inhuurt voor de belastingaangifte, voldoet waarschijnlijk netjes aan de regels. Maar de gemiddelde belastingplichtige zal het moeilijker hebben en zal sommige vragen niet geheel correct invullen. Dat kan verschillende gevolgen hebben. Het kan zijn dat de Belastingdienst erachter komt dat de belastingplichtige iets verkeerd heeft ingevuld, waarna een naheffing of zelfs een boete kan volgen. Het kan ook zijn dat de belastingplichtige per ongeluk zichzelf benadeelt door iets verkeerd in te vullen. Tot slot kan het zijn dat de belastingplichtige iets verkeerds invult wat in zijn voordeel uitpakt en dat de Belastingdienst dit niet ziet. Die kans is heel groot, omdat ook de Belastingdienst veel gegevens uit het verleden niet heeft en vaak afhankelijk is van de informatie van de belastingplichtige. Kortom: we hebben een heel complex belastingstelsel als het gaat om de eigen woning. Daarnaast heeft de Belastingdienst een automatiseringssysteem dat piept en kraakt. Zeker als voor een groot aantal belastingplichtigen per 1 januari 2031 de maximale aftrek van 30 jaar voor (een deel van) de hypotheek officieel eindigt, zal er ongelijkheid komen tussen belastingplichtigen die gegevens juist hebben bijgehouden en belastingplichtigen die dat niet hebben. De Belastingdienst hoopt waarschijnlijk dat er uiterlijk in 2031 besloten is om over te stappen op een versimpeling of aanpassing van de belastingregels rondom de eigen woning. Voor versimpeling zal voldoende draagvlak zijn. Alleen de uitvoering van een versimpeling zal niet eenvoudig zijn. Tenzij je kiest voor een radicale afschaffing van de hypotheekrenteaftrek natuurlijk. Maar daar is dan weer geen groot draagvlak voor.