Wie op zoek is naar de beste hypotheek, is op zoek naar de hypotheek die een scherpe rente in combinatie met goede voorwaarden biedt. De rente lijkt de makkelijkste van die twee om naar te kijken. Je kunt eenvoudig de rentetarieven van verschillende geldverstrekkers vergelijken. Verderop geven we overigens een voorbeeld waaruit blijkt dat het soms verstandig is om verder te kijken dan het initiële rentepercentage. Het lastige deel van hypotheken vergelijken zijn de voorwaarden. Veel voorwaarden zijn abracadabra voor de gemiddelde consument. Vooral de lange-termijn-impact van sommige voorwaarden is lastig te overzien, als je al begrijpt wat er in bepaalde voorwaarden staat. Bovendien is het een persoonlijke afweging welke voorwaarden belangrijk zijn. Dat terwijl je van heel veel voorwaarden bij het afsluiten van de hypotheek misschien nog niet weet of die in de toekomst voor jou van belang zijn. Verder maken we bij voorwaarden onderscheid tussen acceptatievoorwaarden en hypotheekvoorwaarden die spelen gedurende de looptijd. Acceptatievoorwaarden zijn voorwaarden die een geldverstrekker hanteert bij de aanvraag van een hypotheek. Het gaat dan bijvoorbeeld om de geldigheidstermijn van een offerte, de maximaal af te sluiten hypotheek en de geaccepteerde onderpanden. Volgende week gaan we nader in op de acceptatievoorwaarden; deze week concentreren we ons op de hypotheekvoorwaarden die gelden tijdens de looptijd van de hypotheek. Betere voorwaarden: de 3 belangrijkste verbeteringen De hypotheekvoorwaarden zijn de afgelopen jaren over het algemeen beter geworden. Dat is enerzijds te danken aan de forse concurrentie op de hypotheekmarkt en de komst van nieuwe geldverstrekkers. Zij probeerden zich met nieuwe kenmerken te onderscheiden. Een andere belangrijke verbetering hebben we te danken aan de wetgever en de Autoriteit Financiële Markten (AFM), die gezorgd hebben voor meer transparantie en duidelijkere regels voor geldverstrekkers. We zetten de 3 belangrijkste verbeteringen op een rij: Transparantere, eerlijkere boeteberekening bij oversluiten Je kunt in principe een hypotheek boetevrij aflossen zodra je je woning verkoopt of als je aan het eind van de rentevaste periode voor de keuze van een nieuwe rentevaste periode staat. Maar wil je terwijl de rente vaststaat je hypotheek openbreken, dan moet je waarschijnlijk een boete betalen. Dat geldt als de rente die je nu betaalt hoger is dan de op dat moment geldende rente. Toen de rente tussen 2014 en begin 2022 steeds verder daalde, wilden veel consumenten hun hypotheekcontract openbreken om over te stappen naar de lagere rente en die vaak voor een lange periode vast te zetten. Hoeveel boete je precies moest betalen, was vroeger vaak een grote verrassing. Geldverstrekkers berekenden vaak een boete zonder de achterliggende berekening duidelijk te laten zien. Bovendien zorgden sommige geldverstrekkers ervoor dat de berekening gunstiger uitpakte voor henzelf dan voor de klant. Sinds 2017 gelden er dankzij de AFM duidelijke regels waaraan geldverstrekkers moeten voldoen. Dat betekent niet dat je geen boete meer hoeft te betalen, maar de berekening is nu wel veel eerlijker. Bovendien kun je zien hoe die berekening is gemaakt. Vooral tussen 2017 en begin 2022 hebben veel consumenten geprofiteerd van deze nieuwe regels. In de bijlage staat het artikel ‘Boeterente geen black box meer’, dat we eerder schreven en waarin we uitgebreider ingaan op de verbeteringen rondom de boeteberekening. Daling rente gedurende de rentevaste periode Vroeger betaalden bestaande klanten bij sommige geldverstrekkers een hogere rente dan nieuwe klanten. Geldverstrekkers lokten nieuwe klanten met forse rentekortingen. Aan het eind van de rentevaste periode werd je dan geconfronteerd met een veel hogere rente. Dankzij de wetgever mogen geldverstrekkers geen onderscheid meer maken qua rentetarieven tussen bestaande en nieuwe klanten. Wie een hypotheek afsluit zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaalt een renteopslag. Hoe hoger je hypotheek is in vergelijking met de waarde van je woning, hoe hoger de renteopslag. En omgekeerd: hoe lager je hypotheek in vergelijking met de waarde van de woning, hoe lager de renteopslag. Als je de rente voor een bepaalde periode vastzet, dan verandert de rente gedurende die periode niet. Maar ook gedurende de rentevaste periode daalt het risico van de geldverstrekker doordat je bij een annuïteiten- en lineaire hypotheek elke maand een stukje aflost. Daardoor wordt de hypotheek verhoudingsgewijs kleiner, ervan uitgaande dat de waarde van de woning gelijk is. Een van de nieuwe geldverstrekkers besloot om dit voordeel van de geldverstrekker terug te geven aan zijn klanten. Als de hoogte van de hypotheek in vergelijking met de woningwaarde onder een bepaald percentage uitkomt, dan wordt automatisch de renteopslag en daarmee de rente verlaagd. In de inleiding schreven we al dat rentes vergelijken eenvoudig lijkt, maar dat niet altijd is. Zo kan een geldverstrekker die bij aanvang een iets hogere rente hanteert alsnog goedkoper zijn als diegene een automatische rentedaling toepast gedurende de rentevaste periode. Er zijn steeds meer geldverstrekkers die de automatische rentedaling als voorwaarde hanteren, maar er zijn ook nog veel hypotheekaanbieders die dat niet doen. Er valt dus iets te kiezen en te vergelijken. Nog een manier om de renteopslag te verlagen, is aantonen dat de waarde van je woning (fors) is gestegen. Ook dan daalt namelijk het risico van de geldverstrekker, omdat de hypotheek in vergelijking met de waarde van de woning lager ligt. Maar ook hierin zijn er grote verschillen tussen geldverstrekkers. Bij sommige geldverstrekkers mag je de waardestijging aantonen met je WOZ-beschikking; bij andere geldverstrekkers moet je per se je woning laten taxeren. Tot slot zijn er geldverstrekkers die gedurende de rentevaste periode geen wijziging toestaan van de rente. Boetevrij aflossen Een voorwaarde die consumenten goed begrijpen, maar die weleens overschat wordt, is  welk deel van de hypotheek je boetevrij kunt aflossen. Het gaat dan om aflossingen tijdens de rentevaste periode; aan het eind van een rentevaste periode kun je namelijk bij de meeste geldverstrekkers boetevrij aflossen. Bij de meeste geldverstrekkers is dit 10%, maar bij sommige geldverstrekkers ligt dit percentage hoger. Deze voorwaarde kan vooral prettig zijn als je de hypotheek op een bepaald moment wilt oversluiten, omdat de rente gedaald is en de boete dan kleiner is. Maar ook als je opeens veel geld tot je beschikking hebt, bijvoorbeeld door een erfenis, kun je behoefte hebben om een groot bedrag af te lossen op je hypotheek en zo de maandlasten te verlagen. Als de aflossing meer is dan het boetevrije deel, moet je misschien een boete betalen. Tenminste, als de huidige rente lager is dan de rente die jij betaalt. Het goede nieuws is dat er steeds meer geldverstrekkers zijn die het toestaan dat je een groter deel boetevrij aflost. Daarbij geldt wel als voorwaarde dat deze aflossing uit eigen geld moet komen. Verhuisregeling voor de rente Een van de belangrijkste voorwaarden is de verhuisregeling. Jarenlang leek dat een onbelangrijke voorwaarde. Heel lang was er sprake van een dalende trend bij de hypotheekrentes. Wie ging verhuizen, loste zijn hypotheek af en ging van een hoge rente naar een lagere rente. Toen de rente in 2022 fors omhoog ging, is de verhuisregeling met terugwerkende kracht een heel belangrijke voorwaarde geworden. Bij bijna elke geldverstrekker kun je de lage rente meeverhuizen naar een volgende woning. Maar de voorwaarden waaronder je je huidige lage rente kunt meenemen, verschillen enorm per geldverstrekker. Verdiep je er, voordat je plannen maakt om te verhuizen, goed in onder welke voorwaarden je de lage rente kunt meenemen.  

De afgelopen week zette de licht dalende hypotheekrente trend zich door. Maar liefst 3 op de 5 geldverstrekkers verlaagde één of meerdere hypotheekrentes. Maar het waren vooral kleine verlagingen van slechts een paar honderdsten. De komende week wordt spannend. De Europese Centrale Bank (ECB) gaat hoogstwaarschijnlijk haar rente verlagen. Maar veel belangrijker is welke toelichting de ECB op het rentebesluit gaat geven. De renteverlaging is al grotendeels verwerkt in de vaste rentes, maar misschien kan de toelichting beleggers nog verrassen en invloed hebben op de lange rentes.

Wie zijn hypotheek vóór het aflopen van de rentevaste periode wil oversluiten, krijgt te maken met een boeterente. Of beter gezegd: een vergoeding voor vervroegde aflossing. Het voelt misschien als een boete, maar feitelijk ben jij degene die een contract openbreekt. Het is ook redelijk dat je dan het financiële nadeel moet vergoeden dat de geldverstrekker heeft als gevolg van het openbreken van het rentecontract. In de rest van dit artikel zullen we de in de volksmond bekende naam ‘boeterente’ gebruiken. Hoogte boeterente voor consument black box Als je als consument plannen hebt om je hypotheek open te breken, dan is het nog niet zo makkelijk om te berekenen hoe hoog die boeterente wordt. Voor de consument is die berekening een behoorlijke black box. Maar dankzij de invoering van Europese regels in 2016 moet de berekening van de boetrente aan strakke regels voldoen en ook transparant zijn voor de consument. Dat was vroeger wel anders, toen de berekening van de boeterente een black box was en de  hoogte van de boete meestal ten gunste van de geldverstrekker zelf werd berekend. De consument moest in vergelijking met nu vaak duizenden euro’s extra boete betalen. In dat opzicht is er veel lof voor de Nederlandse toezichthouder, de AFM. Die heeft er de afgelopen jaren voor gezorgd dat deze Europese regels daadwerkelijk nageleefd worden, waardoor boeterentes, tegenwoordig veel lager uitvallen. Zij hebben ervoor gezorgd dat er duidelijke spelregels zijn gekomen voor het berekenen van de boete. Wij noemen er een paar. Boetevrije deel De meeste consumenten weten wel dat ze een deel van de hypotheeksom boetevrij mogen aflossen. Bij veel geldverstrekkers is dat 10%, maar in sommige gevallen ligt dat hoger. Over dat deel van de vervroegde aflossing wordt dus geen boete berekend. Heb je een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek? Dan moet de geldverstrekker óók rekening houden met de opgebouwde spaarwaarde. Stel: je hebt een spaarhypotheek van € 200.000,-. In de voorwaarden staat dat je 10% boetvrij mag aflossen. Je hebt € 100.000,- opgebouwd in je spaarverzekering. De geldverstrekker mag de boeterente dan maar berekenen over maximaal € 80.000. Want:    Hypotheek:                                     € 200.000,--/- boetevrije aflossing:                 €   20.000,--/- opgebouwde spaarwaarde      € 100.000,-                                                         €   80.000,- Heb je een zogenaamde hybride hypotheek, waarin je deels kunt beleggen en sparen binnen een verzekering? Dan moet de geldverstrekker rekening houden met de via sparen opgebouwde waarde. Reguliere toekomstige aflossingen De meeste nieuwe hypotheken die sinds 2013 worden afgesloten, zijn annuïteitenhypotheken. Bij deze hypotheken betaal je een vast bedrag per maand, maar de samenstelling van dit bedrag wijzigt. In de loop der tijd wordt het rentebedrag steeds kleiner en het aflossingsbedrag steeds groter. Geldverstrekkers moeten bij het berekenen van de boete wegens vervroegde aflossing rekening houden met de toekomstige aflossingen. Ze mogen dus alleen een boete rekenen over het daadwerkelijke rente-nadeel dat ze lijden. Dit nadeel voor de geldverstrekker wordt bij een annuïteitenhypotheek elke toekomstige maand kleiner, dus voor de boete geldt hetzelfde. Overigens geldt deze regel ook voor een lineaire hypotheek of (bank)spaarhypotheek. Laten we in een rekenvoorbeeld duiken, waarbij we de boete van een aflossingsvrije hypotheek vergelijken met die van een annuïteitenhypotheek. In beide gevallen is de huidige rente 3,5%, de resterende rentevaste periode 3 jaar en de huidige rente bij deze geldverstrekker 0,9%. Aflossingsvrije hypotheek:                           Annuïteitenhypotheek: Huidige schuldrest: € 170.089,-                      Huidige schuldrest: € 170.089,-Boeterente: € 11.776,-                                    Boeterente: € 11.286,- Dankzij de AFM scheelt het in dit voorbeeld bijna € 500,- aan boeterente. Dit verschil wordt uiteraard nog groter als de resterende rentevaste periode langer is of als je annuïteitenhypotheek al langer loopt en de aflossingscomponent inmiddels groter is geworden. Vergelijkingsrente Voor het bepalen van het renteverschil vergelijkt de geldverstrekker de huidige rente die je betaalt met de hypotheekrente die op dit moment geldt voor vergelijkbare hypotheken. Hoe lager deze vergelijkingsrente is, hoe hoger de boete wordt. De resterende rentevaste periode komt zelden exact overeen met een rentevaste periode die een geldverstrekker voert. Stel: de resterende rentevaste periode is nog 1,5 jaar. Wanneer de geldverstrekker als rentevaste periode alleen 1 jaar vast en 5 jaar vast kende, dan koos menig geldverstrekker de rente van 1 jaar vast als vergelijkingsrente. De 1 jaar vaste rente is namelijk meestal lager dan de 5 jaar vaste rente en dan werd de boete het hoogst. Door de regels van de AFM moeten geldverstrekkers nu de hoogste rente pakken van de twee dichtstbijzijnde rentevaste periodes. Dat is in dit voorbeeld de hogere rente bij 5 jaar vast, wat ook een lagere boete betekent. Doordat de renteverschillen tussen verschillende rentevaste periodes de afgelopen jaren een stuk minder zijn geworden, werd het effect van deze regel minder groot. Het kan vooral nog een rol spelen bij geldverstrekkers die slechts een beperkt aantal rentevaste periodes kennen. Berekening boeterente altijd een momentopname Tot slot is er een belangrijk aandachtspunt. Heb je plannen om je hypotheek over te sluiten? Laat dan een berekening maken van de boeterente. De berekeningswijze is tegenwoordig transparant, dus in dat opzicht weet je waar je aan toe bent. Maar realiseer je wel dat de boeterente-berekening een momentopname is. Voordat je alles geregeld hebt voor de hypotheek, ben je weer een stuk verder in de tijd. Dat kan invloed hebben op de hoogte van de boete. Bij een dalende hypotheekrente kan de boete op het moment van bij het afkopen van de nieuwe hypotheek en het passeren van de nieuwe hypotheek hoger zijn dan nu. Bij een stijgende rente kan de boete juist lager uitvallen. Houd dus een marge aan.  

Afgelopen week verlaagden 4 op de 5 geldverstrekkers één of meerdere hypotheekrentes. Van de geldverstrekkers die hun rentes verlaagden, deed een derde dat voor een breed scala aan rentevaste periodes: van korte (5 jaar vast) tot lange rentevaste periodes (30 jaar vast). Maar een groot deel van de geldverstrekkers beperkte zich tot een verlaging van een deel van de rentevaste periodes. Veelal ging het om verlagingen tussen de 0,05% en 0,10%. We zagen de meeste gemiddelde hypotheekrentes met 0,03% dalen. Dit komt doordat niet elke geldverstrekker de rente verlaagde en de geldverstrekkers die dat wel deden niet voor elke rentevaste periode een verlaging doorvoerden. Inflatie eurozone daalt van 2,6% naar 2,2%. De inflatie in Nederland daalde van 3,7% in juli naar 3,6% in augustus. Maar voor de rente is het veel belangrijker dat de inflatie in de eurozone daalde van 2,6% naar 2,2% in augustus. Dat de inflatie nu echt richting de 2% gaat, zal voor de Europese Centrale Bank (ECB) belangrijk nieuws zijn.   Dat vergroot de mogelijkheden om de komende maanden eventueel meerdere renteverlagingen door te voeren. Half september is de volgende rentevergadering van de ECB, maar ook van de centrale bank in de Verenigde Staten (de Fed). Beide centrale banken gaan de rente hoogstwaarschijnlijk verlagen met 0,25%. Deze verlaging zit al grotendeels verwerkt in de lange rentes. Pas als beleggers verrast worden door een grotere renteverlaging of door de toelichting die de centrale banken geven, kan dit leiden tot een verdere daling van de lange rentes op de financiële markten. Voor de komende week verwachten wij dat de licht dalende trend bij de hypotheekrentes aanhoudt.

Wie aan het eind van zijn rentevaste periode zit, wordt tegenwoordig veel beter geïnformeerd dan in het verleden. Geldverstrekkers zijn wettelijk verplicht om minimaal 3 maanden voor het aflopen van de rentevaste periode een voorstel te doen voor de nieuwe rente. Daardoor heb je als consument de tijd om uit te zoeken of het eventueel interessant is om over te stappen naar een andere geldverstrekker met een betere rente en/of voorwaarden. Vroeger kreeg je vaak vlak van tevoren te horen wat je nieuwe rente werd. Dan was het uitgangspunt dat je dezelfde rentevaste periode zou nemen als je huidige rentevaste periode. Geldverstrekkers zijn nu verplicht om je bij het verlengingsvoorstel minimaal 3 rentevaste periodes voor te leggenrente. Dat is ook heel terecht, want het kan zomaar zijn dat je nu voor een heel andere rentevaste periode kiest dan bij het afsluiten van de vorige rentevaste periode. De rentestand kan heel anders zijn. Misschien zijn de verschillen tussen de kort en lang vaststaande rentes kleiner. Het kan ook zijn dat je financieel meer of minder ruimte hebt om een eventuele toekomstige rentestijging aan het einde van de nieuwe rentevaste periode op te vangen. Dat speelt allemaal mee. Keuze nieuwe rentevaste periode blijft lastig De keuze voor een rentevaste periode is een van de belangrijkste beslissingen als je een hypotheek afsluit. Je financieel adviseur helpt je dan bij die beslissing door je met verschillende berekeningen inzicht te geven in de gevolgen van je keuze. Dat begint met de verschillende rentes inzichtelijk maken die horen bij de verschillende rentevaste periodes en de bijbehorende maandlasten. Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger de rente en hoe hoger de maandlasten zijn. Maar daar staat tegenover dat je langer duidelijkheid en zekerheid hebt over de hoogte van je maandlasten. Als je de rente 20 jaar in plaats van 10 jaar vastzet, dan weet je niet alleen waar je aan toe bent in jaar 1 t/m 10, maar ook in jaar 11 t/m 20. Zet je de rente 10 jaar vast, dan moet je maar afwachten op welk niveau de rente over 10 jaar staat. Dat kan niemand voorspellen. Bij je beslissing tussen bijvoorbeeld 10 of 20 jaar vast, kan het enorm helpen als er een rentescenario wordt gemaakt. Daarin kun je zien wat het effect is van een rentestijging na 10 jaar, maar ook wat het effect is van een rentedaling na 10 jaar op je maandelijkse hypotheeklasten. Verderop geven we daar een voorbeeld van. Bij het afsluiten van een hypotheek kan je financieel adviseur je dit inzicht geven. Maar ook bij een renteverlenging zou zo’n rentescenario nuttig zijn om een goede beslissing te nemen. Omdat geldverstrekkers zo’n rentescenario nog niet in hun verlengingsvoorstel zetten, kun je het beste naar een financieel adviseur gaan om deze berekening te maken. Hoe korter de resterende looptijd van de hypotheek, hoe groter het effect van een rentewijziging bij een annuïteitenhypotheek is. Voorbeeld van een rentescenario bij verlenging Stel: je hebt in december 2014 een woning gekocht en een annuïteitenhypotheek afgesloten van € 263.000,- met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Je rentevaste periode is 10 jaar en de rente bedraagt 3,00%. Je betaalt een bruto maandlast van € 1.109,-, die bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. Doordat je bij een annuïteitenhypotheek elke maand aflost, is je hypotheekschuld op het renteverlengingsmoment gedaald naar ongeveer € 200.000,-. Stel dat je de rente voor een nieuwe periode tegen dezelfde rente van 3,00% kunt verlengen, dan blijf je dezelfde bruto maandlast van € 1.109 betalen, ondanks dat de hypotheekschuld ondertussen een stuk kleiner is geworden. Bovendien is dit geen echte optie, omdat de rente op dit moment iets hoger ligt dan 10 jaar geleden. Je ontvangt van je geldverstrekker in september een verlengingsvoorstel waarin minimaal 3 rentevaste periodes en de bijbehorende rentes staan. In het voorbeeld hierna vergelijken we de gevolgen van de nieuwe rente bij een rentevaste periode van 5, 10 en 20 jaar. Ook tonen we rentescenario’s voor elk van die keuzes. Stel: je geldverstrekker hanteert de tarieven die in de markt gebruikelijk zijn. Dan krijg je de volgende keuzes voorgelegd: · 5 jaar vast 3,70%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.180,-. · 10 jaar vast 3,75%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.185,-. · 20 jaar vast 4,05%: je bruto maandlast stijgt naar € 1.217,-. De bruto maandlasten stijgen dus, afhankelijk van welke rentevaste periode je kiest, met € 71,- tot € 108,- per maand ten opzichte van je huidige bruto maandlast. De nieuwe rentes en de daarbij behorende bruto maandlasten voor 5 en 10 jaar vast liggen heel dicht bij elkaar. Zelfs als je voor 20 jaar vast kiest, scheelt het maar een paar tientjes per maand. De keuze zal dan ook vooral afhangen van hoeveel zekerheid je wilt hebben over je toekomstige hypotheeklasten en hoe lang je zekerheid wilt hebben. Daarbij is het rentescenario van groot belang. We vergelijken eerst 5 jaar vast met 10 jaar vast. Als je de rente 10 jaar vastzet, weet je voor de komende 10 jaar welke bruto maandlast je hebt. Dat is € 1.185,-. Zet je de rente 5 jaar vast, dan weet je wat je bruto maandlast is in de eerste 5 jaar, namelijk € 1.180,-. Maar daarna ben je afhankelijk van de rentestand op dat moment. In de tabel zie je de gevolgen van verschillende mogelijke rentedalingen en -stijgingen na 5 jaar. Daling/stijging Rente -2% Rente -1% Rente +1% Rente +2% Rente na 5 jaar 1,7% 2,7% 4,7% 5,7% Bruto maandlast na 5 jaar € 1.026,- € 1.101,- € 1.262,- € 1.348,- Heb je voldoende financiële ruimte om een hogere bruto maandlast op te vangen en wordt je niet nerveus van een eventueel stijgende rente? Dan kun je ervoor kiezen om de rente 5 jaar vast te zetten. Je profiteert dan mogelijk van een rentedaling in de komende jaren. Maar dat blijft wel altijd een gok, want de rente kan ook stijgen. Dan gaan je bruto maandlasten omhoog. Een soortgelijke vergelijking kunnen we maken voor de keuze tussen 10 en 20 jaar vast. Bij 20 jaar vast weet je dat de bruto maandlast 20 jaar lang € 1.217,- is. Zet je de rente 10 jaar vast, dan betaal je de eerste 10 jaar € 1.217,- per maand. Daarna ben je afhankelijk van de rente op dat moment. Daling/stijging Rente -2% Rente -1% Rente +1% Rente +2% Rente na 10 jaar 1,75% 2,75% 4,75% 5,75% Bruto maandlast na 10 jaar € 1.030,- € 1.106,- € 1.268,- € 1.354,- Doordat het renteverschil tussen 5 en 10 jaar klein is, zijn de gevolgen van de rentewijziging aan het eind van de rentevaste periode redelijk gelijk voor de vergelijking van 5 jaar vs. 10 jaar vast, en voor 10 jaar vs. 20 jaar vast. Let op: de hoogte van de rente heeft niet alleen invloed op de bruto maandlast, maar ook op de hoogte van je aflossingen. Bij een lagere rente los je iets meer af dan bij een hogere rente. Bij een lagere rente heb je dus aan het eind van de rentevaste periode een lagere hypotheekschuld in vergelijking met een hogere rente. In het voorgaande voorbeeld heb je bij een rente van 3,75% aan het eind van de 10-jarige rentevaste periode een restschuld van € 118.465,-. Zet je de rente voor 20 jaar vast tegen 4,05%, dan is er na 10 jaar nog een restschuld van € 119.904,-. Door de rente 10 jaar vast te zetten, bespaar je de eerste 10 jaar € 37,- per maand aan bruto hypotheeklast. In 10 jaar tijd is dat een besparing van € 4.440,-. Bovendien is je hypotheekschuld na 10 jaar € 1.439,- lager. Financieel gezien is een rentevaste periode van 10 jaar in totaal dus € 5.879,- goedkoper dan een periode van 20 jaar vast in de eerste 10 jaar. Maar na die 10 jaar weet je niet wat voordeliger is. En voor minder slapeloze nachten zijn sommige mensen graag bereid extra te betalen. Rentescenario bij afsluiten nieuwe hypotheek Tot nu toe zijn we vooral ingegaan op het belang van een rentescenario om je te helpen bij je keuze voor de nieuwe rentevaste periode bij verlenging. Het voorbeeld dat we gaven, sluit aan bij hypotheekbedragen van mensen die in 2024 een hypotheek hebben afgesloten. Ook bij een nieuwe hypotheek is een dergelijk rentescenario heel inzichtelijk en wordt die door de financieel adviseurs gemaakt. Doordat de hypotheekbedragen de afgelopen jaren fors zijn gestegen, gaat het meestal om veel hogere bruto maandlasten en zijn de absolute verschillen ook groter.

De gemiddelde hypotheekrentes voor de vaste rentes dalen de laatste weken licht. Inmiddels liggen de gemiddelde hypotheekrentes voor 10, 20 en 30 jaar vast op het laagste punt in 2024. Voor de meest populaire rentevaste periode van 10 jaar vast is het een evenaring van het niveau dat eerder in januari en februari werd bereikt, maar deze week zullen we daar waarschijnlijk onder komen. Alleen voor het gemiddelde tarief voor 5 jaar vast zitten we nog niet op het laagste punt in 2024.   5 jaar vast 10 jaar vast 20 jaar vast 30 jaar vast Begin 2024       3,80       3,88       4,24        4,37 Eerder laagste punt in 2024       3,67       3,78       4,10        4,19 Nu 2024       3,75       3,78       4,08        4,19 Hoewel de gemiddelde hypotheekrentes op hun laagste punt in 2024 staan, valt juist op dat er over geheel 2024 eigenlijk nog maar heel weinig beweging zit in de hypotheekrentes. Wellicht dat daar in het laatste deel van 2024 nog verandering in kan komen, maar een zekerheid is dat niet. Al lijkt het wel waarschijnlijk dat de trend eerder licht dalend, dan licht stijgen zal zijn. De inflatieontwikkeling en de rentebesluiten van centrale banken zullen daarbij een belangrijke rol spelen. Fed en ECB gaan hun rente in september verlagen Afgelopen vrijdag maakte Powell, de president van de Amerikaanse centrale bank (de Fed), bekend dat ze in september de rente gaat verlagen. Vraag is alleen nog of dat met 0,25% of 0,5% zal zijn. Sowieso is de verwachting dat de Fed meerdere renteverlagingen in 2024 en 2025 zal doorvoeren. Het niveau van de rente van de centrale bank van Amerika ligt met een bandbreedte van 5,25% tot 5,5% ook nog een stukje hoger dan de rente van de Europese Centrale Bank (ECB), die 3,75% bedraagt. De ECB verlaagde in juni de depositorente al een keer met een kwart procent van 4,00% naar 3,75%. Deze verlagingen van de korte rentes door de centrale banken zijn al voor een groot deel verwerkt in de hoogte van de lange rentes op de financiële markten. Dat betekent dat als zowel de Fed als de ECB de rente in september met een 0,25% verlaagd er waarschijnlijk weinig gebeurt met de lange rentes. Pas als beleggers verrast worden met een gunstigere inflatieontwikkelingen in Europa of Amerika kan dit leiden tot een snellere verlaging van de lange rentes. Hypotheekrentes volgen vaak met enige vertraging de rentes op de financiële markten. Waarbij we dit jaar zien dat de concurrentie op de hypotheekmarkt groot is en de bruto marges kleiner zijn dan de twee voorgaand jaren. Het is zelfs zo dat we sinds 2008 niet zulke kleine verschillen zien tussen de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente en de 10 jaar rente voor Nederlandse staatsleningen. Aan het begin van de zomermaanden zagen we dat dit verschil weer iets aan het oplopen was, doordat geldverstrekkers minder hard de verlagingen van de rentes op de financiële markten volgden. Inmiddels is de marge weer een stukje teruggelopen en lijkt het erop dat geldverstrekkers weer veel na elkaar kijken wat er aan hypotheekrenteverlagingen wordt doorgevoerd. Wij verwachten dat zich de komende weken door zal zetten.

Het is belangrijk om kinderen al op jonge leeftijd te leren over geld. Zakgeld en kleedgeld zijn daar een handig middel voor. Zo kan je kind zelf ervaren dat het niet alles kan kopen en dat het belangrijk is om voor duurdere aankopen te sparen. Maar dan is de vraag: hoeveel zakgeld geef je je kind? En wat is een normaal bedrag aan kleedgeld? We zetten de gemiddelde bedragen voor zakgeld en kleedgeld op een rij. Zo weet je hoeveel je jouw kind kunt geven en of de zakgeldverhoging waar je kind assertief om vroeg wel écht terecht is. Vanaf welke leeftijd geef je zakgeld? Het is volgens het Nibud gebruikelijk om vanaf ongeveer 6 jaar te beginnen met zakgeld geven. Vanaf die leeftijd kunnen kinderen munten en biljetten herkennen. Sommige kinderen zijn al op jongere leeftijd geïnteresseerd in geld. In dat geval kun je al eerder met zakgeld beginnen. Kijk overigens niet vreemd op als je kind het zakgeld in het begin steeds direct uitgeeft. Veel jongere kinderen hebben die neiging. Pas later komt het besef dat ze ook kunnen sparen om zo uiteindelijk iets groters met het gespaarde geld te kunnen kopen. Hoeveel zakgeld geef je je kind? Hoeveel zakgeld je je kind geeft, hangt uiteraard deels af van je eigen budget. Als je met moeite rondkomt, is het verstandig om je kind niet te veel zakgeld te geven. Verder hangt het bedrag aan zakgeld af van de leeftijd van je kind en van wat je je kind laat betalen. Moet je kind daar bijvoorbeeld ook cadeautjes voor andere kinderen van kopen of sportlessen van betalen? Dan zal je waarschijnlijk meer zakgeld geven dan als jij die typen kosten betaalt. Laten we ervan uitgaan dat je kind geen cadeaus of sportlessen hoeft te betalen van het spaargeld. In dat geval kun je in de tabel hieronder aflezen hoeveel zakgeld ouders hun kind gemiddeld geven. De cijfers t/m 12 jaar komen uit het Nibud Kinderonderzoek uit 2023. De cijfers voor kinderen van 13 t/m 16 jaar komen uit het Nibud Scholierenonderzoek uit 2020. Leeftijd kind Hoeveel zakgeld gemiddeld per week? 6 jaar € 1,20 tot € 2,30 7 jaar € 1,40 tot € 2,30 8 jaar € 1,90 tot € 2,80 9 jaar € 2,30 tot € 2,90 10 jaar € 2,30 tot € 2,80 11 jaar € 2,30 tot € 3,50 12 jaar € 2,60 tot € 4,70 13 jaar € 4,45 tot € 4,89 14 jaar € 4,89 tot € 5,56 15 jaar € 4,89 tot € 6,67 16 jaar € 4,45 tot € 5,56 Sidenote: Heeft je kind de leeftijd om een bijbaantje te nemen? Dan kan het goed zijn dat je je kind minder of zelfs geen zakgeld meer geeft. Je kind verdient dan immers meer geld om zelf vrij te besteden. De tabel hierboven laat gemiddelden zien. Daarbij zijn zowel kinderen met als zonder bijbaantje meegenomen. Als je kind gaat werken, kun je het beste samen onderzoeken wat je kind zoal nodig heeft en wil kopen, en in hoeverre het salaris dat dekt. Op basis daarvan kun je beslissen of je nog zakgeld of kleedgeld geeft en hoeveel dan. Hoeveel kleedgeld geef je je kind? Veel ouders beginnen zo rond de 12 jaar met kleedgeld geven aan hun kind. Daardoor leren kinderen zelf de waarde van kleding kennen en kunnen ze ook bewuster kleding, schoenen en accessoires kopen. Overigens kiest niet elke ouder hiervoor. Sommige kinderen hebben weinig belangstelling voor kleding; dan kan het ook een bewuste keuze zijn om niet met kleedgeld te werken en soms samen met je kind kleding te kopen. Hoeveel kleedgeld normaal is? Gemiddeld kregen middelbare scholieren in 2020 zo’n € 50,- kleedgeld per maand. Dit bedrag is ongeveer gelijk per leeftijd. Die cijfers komen uit Nibud-onderzoek. Ook hierbij kun je er rekening mee houden of je kind wel/niet zelf nog geld verdient met een bijbaantje. Overigens wijzen andere Nibud-cijfers uit dat 12-jarige meisjes zo’n € 77,- kleedgeld per maand nodig hebben om alle kleding van te betalen en jongens zo’n € 71,- per maand. Maar omdat de meeste kinderen niet al hun kleding van het kleedgeld hoeven te betalen, komen ze meestal met een lager bedrag goed uit. Vaak betalen ouders dan onder andere de sport- en badkleding voor hun kind en soms ook de schoenen. Hoe leer je je kind goed omgaan met zakgeld, kleedgeld of salaris? Zakgeld en kleedgeld is dus bedoeld om je kind te leren over de waarde van geld en ook te beseffen dat je met een beperkt budget niet alles kunt kopen. Hetzelfde geldt voor het salaris van een eerste bijbaantje. Maar daarvoor is het wel belangrijk dat je kind goed met dit geld leert om te gaan. Sommige kinderen hebben de neiging om geld in hun zak te voelen branden en het meteen uit te geven. Of misschien koopt je kind er in jouw ogen de verkeerde dingen (bijvoorbeeld veel snoep) van. Hoe zorg je ervoor dat jouw kind goed met het zak- en kleedgeld of het eerste salaris omgaat? Dit zijn een paar handige tips: Geef zakgeld steeds op een vast dagdeel per week of per maand. Dus bijvoorbeeld elke zaterdagochtend of elke eerste dag van de maand. Spreek af wat je kind wel en niet mag kopen van het zakgeld en kleedgeld. En maak ook afspraken over wat je kind betaalt en wat jij voor je kind koopt. Houd zakgeld niet in als een vorm van straf. Laat het losstaan van straf of beloning. Zakgeld is vooral bedoeld om je kind te helpen bij de financiële opvoeding. Heeft je kind een duurdere aankoop op het oog? Geef dan tips om daarvoor te sparen of maak eventueel samen een spaarschema waarbij je kind elke week of maand een bedrag apart zet. Zit er niet te dicht bovenop. Soms is het ook goed om je kind “fouten” te laten maken door bijvoorbeeld te snel geld uit te geven. Daar leert je kind weer van voor een volgende keer. Schiet geen dingen voor als je kind iets niet kan betalen. Zo leer je je kind dat op echt op is. Dat helpt een kind juist om voortaan slimmer met geld om te gaan. Komt je kind niet uit met het geld? Draag dan ideeën aan om te gaan werken. Dat kan bijvoorbeeld al op jonge leeftijd in de vorm van een krantenwijk. Werken voor salaris laat kinderen nog beter inzien dat geld een bepaalde waarde heeft en dat het er niet oneindig is.

Dankzij de fors gestegen huizenprijzen hebben veel Nederlanders een behoorlijke overwaarde in hun woning zitten. Dat is geld dat in principe “vast zit” in de woning, terwijl sommige mensen dat geld graag zouden gebruiken om een van hun dromen waar te maken. Dat kan bijvoorbeeld de aanschaf van een vakantiewoning of een camper zijn. Zeker als ze niet voldoende spaar- of beleggingsgeld hebben of dit niet willen aanbreken, kan de overwaarde een goede manier zijn om die droom te verwezenlijken. Een hypotheek afsluiten op de overwaarde kan soms een oplossing zijn, mits de geldverstrekker bereid is om een hypotheek te verstrekken. Aandachtspunten geldverstrekkers Een extra hypotheek afsluiten kun je niet zomaar bij een willekeurige geldverstrekker doen. Daarvoor ben je aangewezen op je huidige geldverstrekker. Dat betekent dat je afhankelijk bent van de voorwaarden die je geldverstrekker stelt. De belangrijkste zaken waar een geldverstrekker naar kijkt, zijn je inkomen en de waarde van je woning. Inkomen Je inkomen moet voldoende zijn om de extra lasten van de hypotheek te kunnen dragen. Als je 10 jaar voor je pensioendatum zit, zal een geldverstrekker mede rekening houden met je pensioeninkomen. De hypotheeklasten moeten ook betaalbaar blijven als je met pensioen gaat en je inkomen waarschijnlijk een stuk lager uitvalt. Koop je een vakantiewoning? Dan moet je ook rekening met de extra kosten die daarbij horen, zoals de jaarlijkse parkkosten, eventueel erfpacht, onderhoudskosten, verzekeringen en belastingen. Realiseer je dat een geldverstrekker met die kosten bij de maximale-hypotheek-berekening geen rekening houdt. Maak dus zelf een begroting van deze kosten en bepaal samen met je financieel adviseur of die kosten passen binnen je maandelijkse uitgaven en inkomsten (nu en in de toekomst). Waarde woning Als je een extra hypotheek wilt, moet je voldoende overwaarde op je woning hebben. Een geldverstrekker mag maximaal 100% van je woningwaarde financieren. Er zijn ook geldverstrekkers die een lagere grens stellen als de hypotheek niet bedoeld is voor de (verbouwing of verduurzaming van) je eigen woning. Dan mag je soms bijvoorbeeld tot maximaal 80% of 90% van de woningwaarde lenen. Enkele geldverstrekkers gaan slechts tot 50% van de waarde van de woning. Bij een enkele geldverstrekker is het zelfs helemaal niet mogelijk om een hypotheek te nemen voor een consumptieve financiering. Daarnaast geldt bij bijna elke geldverstrekker dat maximaal 50% van de totale hypotheek aflossingsvrij mag zijn. Bovendien zien we tegenwoordig bij sommige geldverstrekkers dat die extra eisen stellen als je een hypotheek voor een consumptieve besteding afsluit, namelijk dat de hypotheek niet aflossingsvrij mag zijn. De extra hypotheek moet dan een annuïteiten- of lineaire hypotheek zijn. Oversluiten Als jouw geldverstrekker beperkende voorwaarden heeft waardoor jouw wens niet mogelijk is, kun je altijd overwegen om je volledige hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker. Dat is financieel wel ongunstig als je nog een lage rente hebt op je eerste hypotheek en die rente nog voor langere tijd vaststaat. Vakantiewoning kopen Heb je interesse in de aankoop van een vakantiewoning? Dan zijn er een aantal zaken waar je rekening mee moet houden. We noemen hieronder de belangrijkste financiële zaken. Overdrachtsbelasting Als je een vakantiewoning koopt in Nederland, dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Koop je bijvoorbeeld een vakantiewoning van € 250.000,-? Dan ben je dus € 26.000,- kwijt aan overdrachtsbelasting. Vermogensbelasting De waarde van de vakantiewoning telt mee als bezitting voor de vermogensrendementsheffing. Daarbij is de WOZ-waarde van de woning het uitgangspunt voor de belastingberekening. Daar staat tegenover dat de extra hypotheek meetelt bij de schulden. Voor zowel de bezittingen als de schulden wordt in 2024 gerekend met fictieve rendementen. De Belastingdienst gaat uit van een fictief rendement over de waarde van de vakantiewoning van 6,04%. Voor de hypotheek geldt een fictief negatief rendement van 2,47%. Bovendien geldt voor schulden een drempel van € 3.700,- per belastingplichtige. Elke belastingplichtige heeft een heffingsvrij vermogen van € 57.000,-. Als stel heb je dus een heffingsvrije grens van € 114.000,-. Je moet 36% (2024) belasting betalen over het rendement. Hieronder geven we een voorbeeldberekening: Voorbeeld Een stel heeft € 150.000,- spaargeld en overweegt om een vakantiewoning te kopen van € 250.000,-. Die woning willen ze voor € 100.000,- financieren vanuit hun spaargeld en voor € 150.000,- met een hypotheek (we vergeten voor het gemak even de extra kosten zoals de overdrachtsbelasting). Vóór de aankoop van de vakantiewoning zouden ze € 371,- vermogensbelasting moeten betalen. Na aankoop van de vakantiewoning gaan ze € 1.197,- aan vermogensbelasting betalen. Hoe is dit bedrag tot stand gekomen? Het rendement op hun spaargeld van € 50.000,- (het spaarsaldo is door de aankoop immers gedaald) is 1,03%. Oftewel: € 515,-. Voor de vakantiewoning met een waarde van € 250.000,- geldt een rendement van 6,04%. Dat is € 15.100,-. Van schulden wordt eerst de drempelwaarde afgetrokken. Daarna geldt voor schulden, ongeacht de hypotheekrente die je betaalt, een vast fictief rendement van 2,47%. In dit geval wordt over € 142.600,- (= de extra hypotheek van € 150.000,- min 2x de drempelwaarde van € 3.700,-) een negatief rendement gerekend van 2,47. Dat is - € 3.522,-. Het totale rendement is € 12.093,-. Voor de belastingberekening moeten we eerst nog de vrijstelling aftrekken. We besparen je de ingewikkelde berekening hiervoor. Maar in dit voorbeeld moet het stel over ongeveer 27,5% van het totale rendement 36% belasting betalen. Dat is € 12.093,- * 27,5% * 36% = € 1.197,-. Verder is het belangrijk om te weten dat het al een tijdje rommelt rond de vermogensbelasting. Beleggers hebben rechtszaken aangespannen, omdat zij vonden dat hun feitelijke rendement lager was dan het fictieve rendement. De rechter heeft hen gelijk gegeven. Dat betekent onder andere dat er een aangepast stelsel voor de vermogensbelasting moet komen. Het voorstel dat er nu ligt, brengt grote wijzigingen met zich mee voor mensen die een vakantiewoning bezitten. Het gaat wel om een voorstel en het zou ons ook niet verbazen als dit nog gewijzigd wordt. Wel betekent dit dat nog onzeker is hoe de Belastingdienst een vakantiewoning (verhuurd of volledig voor eigen gebruik) in de komende jaren meetelt voor de vermogensbelasting. Hypotheekrente niet aftrekbaar De hypotheekrente die je betaalt voor de extra hypotheek is niet aftrekbaar. Verzekeringen Check je schadeverzekeringen goed. Zorg dat je een opstalverzekering afsluit voor de vakantiewoning en een inboedelverzekering voor de spullen in je vakantiewoning. Geef ook door of je de vakantiewoning wel of niet verhuurt. Onderhoud en afschrijvingen Een vakantiewoning moet je ook onderhouden. Houd daarom ook rekening met de kosten voor onderhoud. Daarnaast moet je rekening houden met afschrijvingen op de inboedel. Dat geldt zeker als je de woning verhuurt; dan slijt je inboedel sneller. Keuze locatie Een van de belangrijkste keuzes die je moet maken, is waar je een vakantiewoning gaat kopen. De locatie heeft een belangrijke invloed op de waardeontwikkeling in de toekomst. Maak hier dus een weloverwogen keuze in. De NVM ziet een trend naar steeds luxere, duurzamere vakantiewoningen. Camper kopen De afgelopen jaren zijn er heel veel campers verkocht. Het aantal in Nederland geregistreerde campers nadert de 200.000. Het is tegenwoordig zelfs een uitdaging om een stallingsplek te vinden voor als je niet met de camper op reis bent. Als je een camper aanschaft, dan moet je niet alleen rekening houden met de financieringskosten voor de camper, maar ook met periodieke kosten. We zetten de belangrijkste financiële aspecten op een rij. Hypotheekrente niet aftrekbaar De hypotheekrente die je betaalt voor de extra hypotheek voor een camper is niet aftrekbaar. Verzekeringen Sluit een camperverzekering af. Daarbij kun je ook de inventaris mee verzekeren. Check goed wat wel en niet meeverzekerd is. Misschien wil je ook een ANWB-abonnement afsluiten voor als je pech krijgt met je camper. Onderhoud en afschrijvingen Een camper brengt ook kosten voor onderhoud met zich mee. Daarnaast moet je rekening houden met afschrijvingskosten. Een camper wordt elk jaar minder waard. Een goede manier om met die afschrijving rekening te houden, is door voor een lineaire hypotheek te kiezen. Op die hypotheekvorm los je namelijk relatief sneller af in het begin. Houd bij de looptijd van de hypotheek ook rekening met de levensduur van de camper. Het kan dus raadzaam zijn om een korte looptijd te kiezen, die overeen komt met de verwachte levensduur van de camper. Nadeel is wel dat als je daarna weer een nieuwe camper wilt kopen, je weer een nieuwe hypotheek moet afsluiten. Als je voldoende spaardiscipline hebt, kun je beter de afschrijvingen op een aparte spaarrekening zetten om daar eventueel een nieuwe camper van te betalen. Opstalkosten In de inleiding gaven we al aan dat het tegenwoordig niet eenvoudig is om een opstalplek voor een camper te vinden. Uiteraard zijn er ook kosten verbonden aan het stallen van een camper. Wegenbelasting Je betaalt motorrijtuigenbelasting voor een camper. Overig Afhankelijk van waar je naartoe gaat met je camper, moet je rekening houden met brandstofkosten, eventueel tolgeld en kampeerplekkosten.

Op de financiële markten ontstond vorige week onrust door de tegenvallende banencijfers in de Verenigde Staten en de oplopende werkloosheid. Beleggers zijn bang dat de Fed, de centrale bank van de Verenigde Staten niet adequaat heeft gehandeld en de rente te lang hoog heeft gehouden, waardoor Amerika mogelijk in een recessie belandt. De aandelenbeurzen gingen vorige week vrijdag fors achteruit en ook deze week blijft de nervositeit hoog, met soms een opleving en dan weer een terugval. Verwachte renteverlaging in september en mogelijk eerder Beleggers verwachten dat in september de Fed en de Europese Centrale Bank (ECB) beiden hun rente gaan verlagen met 0,25%. Door de slechte banencijfers is inmiddels zelfs de verwachting dat de Fed de rente met 0,5% gaat verlagen in plaats van 0,25% of dat zij zelfs eerder besluit om de rente te verlagen en niet wacht tot de reguliere vergadering in september. Kapitaalmarktrente laatste weken gedaald, geen echt vervolg hypotheekrentes Op de financiële markten daalden sinds juli de marktrentes al, met ongeveer 0,3 à 0,45%. De gemiddelde hypotheekrentes daalden in die zelfde periode met slechts 0,05%, waarvan het grootste deel van die daling deze week plaatsvond. En hoewel deze week 3 op de 5 geldverstrekkers hun hypotheekrentes verlaagden, ging het over het algemeen om kleine verlagingen voor een beperkt aantal rentevaste periodes. De hypotheekrentes volgen vaak met enige vertraging de marktrentes. Toch is het niet zo raar dat op dit moment de hypotheekrentes minder hard dalen dan de marktrentes. Daarvoor zijn twee redenen. De eerste reden is dat we sowieso zien dat geldverstrekkers in de zomermaanden vaak wat voorzichtiger zijn met het doorvoeren van rentewijzigingen. Ze werken vanwege de vakantie vaak met minder personeel en dan wil je niet meer hypotheekaanvragen binnenhalen door een scherpe hypotheekrente te voeren. De tweede reden is dat de brutomarge dit jaar een stuk lager ligt dan vorig jaar. We kijken daarbij naar het verschil tussen de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG en de 10 jaars Nederlandse staatsleningen. Vorig jaar was het gemiddeld verschil 1,44%, terwijl dit tot nu toe in 2024 slechts 1,16% is. Oorzaak is de scherpe concurrentie op de hypotheekmarkt. In onderstaande grafiek laten we het niveau van de bruto marge per jaar zien. Waar eerder dit jaar geldverstrekkers niet meteen de renteverhogingen op de financiële markten volgden en marge inleverden, vinden ze het nu wel fijn om een deel van die verloren marge terug te winnen. Onderstaande grafiek laat zien dat de hypotheekrente meestal de rentes op de kapitaalmarkt volgt. Maar de grafiek laat ook zien dat in 2024 geldverstrekkers de renteverhogingen op de financiële markten niet durfden te volgen, wegens de grote onderlinge concurrentie. In de grafiek toont de oranje lijn de rente op de kapitaalmarkt voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar vast. Op de rechter-as staan de bijbehorende waardes.  De blauwe lijn laat de ontwikkeling zien van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG. Op de linker-as staan de bijbehorende waarden. Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as is het gemiddelde verschil tussen deze twee rentes in 2023. De concurrentiedruk en lagere marge werden deze week nog eens bevestigd door het persbericht bij de halfjaarcijfers van Rabobank: “Onze kredietverlening wordt nog steeds beïnvloed door competitieve marktomstandigheden, wat resulteert in een enigszins lagere marge op onze hypotheekportefeuille.” Deze week kleine hypotheekrenteverlagingen De gemiddelde verlaging die doorgevoerd werden, bedroeg 0,07%. Doordat 2 op de 5 geen renteverlaging doorvoerde daalde de gemiddelde hypotheekrente met slechts 0,3% à 0,04%. Wij verwachten dat die heel licht dalende trend voorlopig nog wel even aanhoudt, tenzij er zich nog nieuwe ontwikkelingen voordoen op economisch of geopolitiek gebied; wat uiteraard niet uitgesloten is. Pas als meerdere geldverstrekkers serieuze hypotheekrenteverlagingen doorvoeren, zal de rest waarschijnlijk volgen. Hypotheekrente ontwikkeling

Er gebeurt al enkele weken bijna niks bij de hypotheekrentes. Afgelopen week waren er enkele geldverstrekkers die een kleine renteverlaging doorvoerden, maar dat heeft weinig invloed op de gemiddelde hypotheekrentes. Op de financiële markten zagen we de rentes wel dalen. Zo daalde de rente van de 10-jaars Nederlandse staatslening in juli met 0,3%, van 2,9% naar 2,6%. In de eerste dagen van augustus daalde deze rente rap verder met nog eens 0,15% naar 2,45%. Er gebeurt ook genoeg in de wereld. Die gebeurtenissen kunnen allemaal op hun manier effect hebben op de ontwikkeling van de rentes. We noemen er een paar: Inflatie eurozone stijgt met 0,1% Een tegenvaller was dat de inflatie in de eurozone over de maand juli met een tiende steeg, van 2,5% in juni naar 2,6% in juli. De hoop was juist dat de dalende trend voortgezet zou worden nadat de inflatie was gedaald van 2,6% in mei naar 2,5% in juni. Als je de grafiek van de inflatieontwikkeling in 2023 en 2024 op de volgende pagina bekijkt, zie je onmiddellijk waar de pijn voor beleggers en de Europese Centrale Bank zit. De inflatie daalde in 2023 rap, maar in 2024 stokt die daling, terwijl het belangrijk is dat de inflatie uiteindelijk naar een streefniveau van 2% daalt. Beleggers verwachtten tot nu toe dat de ECB in september een volgende renteverlaging door zou voeren, maar dat komt nu mogelijk op losse schroeven te staan. Het wordt dan ook extra spannend wat de inflatiecijfers over augustus zullen zijn. Overigens is de verwachting voorlopig nog steeds dat de ECB haar rente in september met een kwart zal verlagen. Bij haar beslissing in september zal de ECB ook met een schuin oog kijken naar de Fed (de centrale bank van de Verenigde Staten). Laat die nu net vorige week ook een vergadering gehad hebben. Fed laat rente ongewijzigd, maar er is zicht op een verlaging in september Zoals verwacht, hield de Fed haar rente vorige week ongewijzigd. Toch was er goed nieuws voor beleggers. Powell, de voorzitter van de Fed, hintte op een renteverlaging in september. Tenminste, als de inflatie blijft dalen en de arbeidsmarkt zich naar verwachting blijft ontwikkelen. Nog niet eerder was Powell zo uitgesproken over een mogelijke renteverlaging. Daarom verwachten de meeste beleggers dat die renteverlaging er in september gaat komen. En toen kwam afgelopen vrijdag een zeer tegenvallend banenrapport. Het werkloosheidspercentage steeg in juli naar 4,3% (juni 4,1%), waardoor de angst op een recessie toeneemt. Dat was ook zeker te zien op de beurzen, waar zware verliezen werden geleden. Het is nu eigenlijk wel zeker dat de Fed in september de rente gaat verlagen. De vraag is nu of dat misschien wel met 0,5% gaat in plaats van maar met 0,25%. In de maanden erop zullen er meer renteverlagingen volgen. Dat betekent overigens niet dat de ECB evenveel renteverlagingen zal doorvoeren als de Fed. Het renteniveau ligt in de Verenigde Staten veel hoger dan in Europa. Toch zal een dalende rente door de Fed wel extra ruimte bieden voor de ECB om ook de dalende lijn in te zetten. Liquidaties Midden-Oosten Vorige week dinsdag doodde Israël een Hezbollah-commandant in Beiroet en op woensdag werd de politiek leider van Hamas in Iran gedood, waarschijnlijk door Israël. De olieprijs liep in reactie daarop woensdag meteen op met 4%. Het scheelt dat we de laatste weken in een dalende trend zaten, waarbij de weken hiervoor de olieprijs met 10% omlaag ging. Het laat wel zien hoe gebeurtenissen in de wereld de financiële markten kunnen beïnvloeden. Als het conflict in het Midden-Oosten verder ontaardt, kan dit tot een serieuze stijging van de olieprijzen leiden, wat de inflatie weer kan aanzwengelen. Dan zou een renteverlaging van de centrale banken er minder snel aankomen. Gaan de hypotheekrentes mee met de verlaging van de marktrentes? Doordat de rentes op de financiële markten licht gedaald zijn, is er in principe ruimte ontstaan voor een verlaging bij de hypotheekrentes. Aan de andere kant hebben we eerder dit jaar gezien dat geldverstrekkers niet meteen de renteverhogingen op de financiële markten volgden en marge hebben ingeleverd. Ze zullen het fijn vinden om een deel van die verloren marge terug te winnen. Vorig jaar was het verschil tussen de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente en de 10 jaars-rente op staatsleningen 144 basispunten (1,44%). In de eerste 31 weken van 2024 is dat gedaald naar 115 basispunten (1,15%), mede door de sterke concurrentie op de hypotheekmarkt. Geldverstrekkers houden elkaar goed in de gaten. Pas als enkele geldverstrekkers serieuze renteverlagingen doorvoeren, zal de rest waarschijnlijk volgen.

Het zal niemand zijn ontgaan: op de woningmarkt stijgen de prijzen weer fors. Koopwoningen die in juni 2024 bij de notaris passeerden, waren gemiddeld 10% duurder dan in juni 2023. Wij zetten de belangrijkste trends op een rij die de NVM en het Kadaster zien. Daarbij is het goed om te bedenken dat de NVM-cijfers vaak een actueler beeld geven van de woningmarkt dan de cijfers van het Kadaster. Dat komt doordat het meestal nog enkele maanden duurt voordat een woningverkoop daadwerkelijk passeert bij de notaris en in het Kadaster wordt geregistreerd. Meer transacties Zowel het Kadaster als de NVM constateren meer verkooptransacties in het 2e kwartaal van 2024. Overigens viel de maand juni tegen: er passeerden die maand 12% minder woningen bij de notaris dan in juni 2023. Over het gehele 2e kwartaal passeerden bijna 8% meer woningen bij de notaris dan in het 2e kwartaal van 2023. In het 1e kwartaal was ook al sprake van een grote stijging van het aantal woningtransacties. Het ging om een stijging van 10% ten opzichte van het 1e kwartaal van 2023. Bij de NVM zien we een voorzichtigere groei van het aantal woningverkopen. De groei was bijna 4% in het 1e kwartaal en 3% in het 2e kwartaal ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Het is positief dat er veel woningen te koop worden gezet en dat deze woningen snel worden verkocht. De NVM is alleen wel bang dat de toename van het woningaanbod tijdelijk is. De lente is altijd een populaire periode om een woning te koop te zetten. Voor de doorstroming is het ook van belang dat er voldoende nieuwbouwwoningen worden opgeleverd en verkocht. De oplevering van het aantal nieuwbouwwoningen blijft achter bij wat de markt nodig heeft, maar we zien wel dat de verkoop van nieuwbouwwoningen aantrekt. Wie zijn de woningkopers en wat voor woningen kopen ze? In alle leeftijdscategorieën nam het aantal woningverkopen toe. De belangrijkste stijging was bij jongeren tot 35 jaar. Zij kochten 55% van alle woningen die in het 2e kwartaal passeerden bij de notaris. Het zijn niet alleen starters, maar ook jonge doorstromers die toe zijn aan hun volgende woning. De starters profiteerden van het toegenomen aanbod, onder andere doordat (particuliere en institutionele) beleggers voormalige huurwoningen verkochten. Er lijkt wel een kentering in de markt aan te komen als we kijken naar de NVM-cijfers. In het 2e kwartaal was juist een forse daling te zien van het aantal transacties in het lagere prijssegment. Slechts 16% van de woningen werd voor minder dan € 300.000,- verkocht, terwijl dit vorig jaar nog 25% van de woningen was. Uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk bleek dat veel starters het lastiger hebben door de gestegen koopsom voor veel woningen. Dit geldt alleen niet voor starters met een hoog inkomen en vaak een behoorlijk bedrag aan eigen middelen uit spaargeld of een schenking. In de hogere prijsklassen worden juist meer woningen verkocht, ziet de NVM. Van bijna 4 op de 10 woningen was de verkoopprijs hoger dan € 500.000,-. Nog opmerkelijker: bij 1 op de 20 woningen was de verkoopprijs zelfs hoger dan € 1.000.000,-. Doorstromers hebben na de waardedaling tussen de zomer van 2022 en zomer van 2023 even de kat uit de boom gekeken. Maar nu durven ze weer op steeds grotere schaal stappen op de woningmarkt te zetten. Daarbij gaan ze vaak eerst op zoek naar een andere koopwoning en zetten ze pas daarna, als ze een voorlopig koopcontract hebben getekend, hun eigen woning in de verkoop. Boven de vraagprijs verkopen is de norm In het 2e kwartaal werd 2 op de 3 woningen boven de vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen geldt dat zelfs voor 80% van de woningen. Uit cijfers van de NVM blijkt dat er gemiddeld 4,3% meer wordt betaald dan de vraagprijs. Dat komt neer op € 20.000,- extra overbieding op een gemiddelde verkoopprijs. Zoals we in de inleiding al noemden, stegen de huizenprijzen (woningen die bij de notaris passeerden bij de notaris) in juni met 10% ten opzichte van juni 2023. De NVM meldde dat de verkoopprijzen in het 2e kwartaal 13,6% hoger lagen dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Omdat veel verkochte woningen uit het 2e kwartaal nog moeten passeren bij de notaris, verwachten wij dat we in de komende maanden een verdere stijging van de gemiddelde CBS-verkoopprijs gaan zien. Makelaars noemen 5 redenen voor de stijging van de verkoopprijzen: krapte op de woningmarkt de stabiele hypotheekrente de gestegen lonen en verbeterde betaalbaarheid van huizen de overwaarde van doorstromers het gestegen consumentenvertrouwen