Het beeld van afgelopen week: de marktrentes daalden, terwijl de hypotheekrentes nog behoorlijk stegen. Hypotheekrentes volgen de marktrentes over het algemeen, maar wel met een zekere vertraging. Dat komt ook doordat de marktrentes heel grillig bewegen en geldverstrekkers niet op elke individuele beweging reageren, maar wel op de trend.
We laten in dit artikel daarom een wat complexe grafiek zien. Een grafiek met twee assen. Op de linker-as staat de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast, dat is de gemiddelde verkoopprijs die geldverstrekkers hanteren. Op de rechter-as staat de ontwikkeling van de swaprente 10 jaar vast, wij nemen dat als uitgangspunt voor de inkoopprijs van de geldverstrekkers (NB dat is een indicatie, want geldverstrekkers funden hun hypotheken op verschillende manieren).
Het verschil tussen de linker- en rechter-as bedraagt 1%. Dat is het gemiddelde verschil dat we vorig jaar zagen tussen enerzijds de swaprente 10 jaar en de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG. Wat we in de grafiek dus duidelijk zien is dat vaak met enige vertraging de gemiddelde hypotheekrente de ontwikkeling van de swaprente volgt.
Zo ging bijvoorbeeld aan het begin van het jaar de swaprente fors omhoog, waarna de hypotheekrente een paar weken later volgde. Toen in week 22 en 23 de swaprentes fors opliepen, zagen we in week 24 de hypotheekrente fors stijgen.
Afgelopen week zagen we de swaprente omlaaggaan. Maar dat zal niet meteen leiden tot hypotheekrenteverlagingen. Bij de vorige daling van de swaprente zagen we wel dat geldverstrekkers na enige tijd het aantal hypotheekrenteverhogingen terugschroefden. Maar geldverstrekkers zijn ook voorzichtig omdat de swaprentes een heel grillig verloop vertonen. Dat hebben we zichtbaar gemaakt door in de uitsnede het verloop te tonen van de swaprente op dag basis in de afgelopen twee weken. Dan zien we uitschieters op dag basis van +16%, +25%, -17%, -12% en -21%.
Beleggers vinden het regelmatig erg moeilijk om de verschillende economische ontwikkelingen te waarderen. Het is ook lastig te bepalen welke richting de inflatie opgaat en in te schatten of bijvoorbeeld de ECB op de goede weg is met haar beleid. Twee weken geleden kondigde de ECB aan haar opkoopbeleid van obligaties te stoppen en haar depositorente in juli voor het eerst in meer dan een decennium te verhogen. Vervolgens liepen de verschillen tussen de rentes die verschillende overheden voor staatsobligaties moeten betalen op, wat politiek zeer onwenselijk was. De ECB kwam in een extra sessie bijeen en blijkbaar gaf dat toch iets meer vertrouwen bij beleggers, omdat de rentes daalden.
De hypotheekrentes gingen ondertussen vorige week nog behoorlijk fors omhoog. Voor de komende week verwachten we dat de stijging iets kleiner zal zijn. Veel verder vooruitkijken is bij een huidige onzekere situatie niet goed mogelijk.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
APELDOORN, 16 juni 2022 – Van Bruggen Adviesgroep biedt klanten vanaf vandaag mogelijkheid om de overwaarde van hun woning te verzilveren, door het huis te verkopen en vervolgens direct terug te huren. Dat is opeens mogelijk dankzij een nieuwe samenwerking met Levius. Senioren kunnen tot wel negentig procent van de woningwaarde uitgekeerd krijgen, met de garantie dat men in de woning kan blijven wonen.
“Senioren willen het risico niet lopen dat hun overwaarde deels of zelfs volledig verdwijnt bij een eventueel toekomstige huizenprijsdaling. Dankzij het Levius-product wordt het grootste deel van de overwaarde verzilverd, waarna ze dat naar eigen inzicht kunnen besteden”, stelt Michiel Meijer, algemeen directeur bij Van Bruggen Adviesgroep.
Het financiële warenhuis voor senioren
“Van Bruggen Adviesgroep wil ‘het financiële warenhuis’ voor senioren zijn. Wij moeten in principe alle financiële vraagstukken voor de toekomst kunnen beantwoorden”, vervolgt Meijer. “Wij bieden al langer verschillende hypotheekmogelijkheden voor senioren die willen verhuizen, verbouwen, verduurzamen of hun overwaarde willen verzilveren. Maar met deze uitbreiding kunnen we echt een specifieke groep helpen, die we tot nu toe niet optimaal konden bedienen.”
Inzichtelijk maken van de financiële mogelijkheden
Op basis van een persoonlijk plan wordt uitgezocht of deze constructie een goede optie is voor de senior. Meijer: “We geven inzicht in de nieuwe huursituatie en de financiële aandachtspunten Zodoende wordt op een transparante manier duidelijk wat het verzilveren van de overwaarde oplevert, maar ook wat de huursituatie gaat kosten.”
Los van eventuele financiële voordelen worden een aantal zorgen uit handen genomen. “Er zijn veel senioren die graag in hun eigen huis willen blijven wonen, maar bijvoorbeeld niet meer verantwoordelijk willen zijn voor het onderhoud. Ook om die reden zorgt deze verzilverpropositie voor een zorgeloze vorm van wonen”, aldus Meijer.
Levius
Levius is een Nederlands bedrijf dat zich richt op senioren die de overwaarde in hun woning willen verzilveren. Via Levius kunnen zij waarde vrijspelen door hun woning te verkopen en weer terug te huren. Levius staat voor een eenvoudig product en een eerlijke en transparante manier van werken. Levius wil een betrouwbare partner zijn door persoonlijke aandacht en maatwerk voor haar klanten.
Van Bruggen Adviesgroep
Als landelijke organisatie met onafhankelijke, financieel adviseurs heeft Van Bruggen Adviesgroep een duidelijk hoofddoel: dé meest klantvriendelijke dienstverlener van Nederland worden én bij alle life-events altijd het verschil kunnen maken voor de klant. Naast financieel advies biedt zij ook makelaarsdiensten, zodat de klant op één adres terecht kan voor alle zaken rond de koop of verkoop van een huis, en nu dus ook voor het verkopen én tegelijkertijd terughuren van de ‘eigen’ woning.
Het zal niemand ontgaan zijn: de hypotheekrentes zijn dit jaar enorm gestegen. Waar je vorig jaar op het laagste punt de hypotheekrente voor 1% 10 jaar vast (met NHG) kon zetten, betaal je op dit moment meer dan 3,36%. En tijdens het schrijven van dit bericht loopt die rente al verder op.
Afgelopen week hadden we de grootste stijging van deze eeuw, met een stijging van de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente van meer dan 0,3%. Terwijl we dit jaar sowieso al enorm veel grote renteverhogingen zagen, met gemiddeld een tiende per week. Wanneer een econoom dit vorig jaar voorspeld zou hebben, zou deze voor gek zijn verklaard.
In de onderstaande grafiek staat de stijging van de gemiddelde hypotheekrentes voor 10 en 20 jaar vast met NHG. Bij de 10 jaar vaste rente hebben we ook de wekelijkse stijging in een getal boven de staaf geplaatst.
Afgelopen week was dus een uitzonderlijke week. Verder viel op dat de gemiddelde stijging voor de kortere rentevaste periodes iets groter was dan voor de langere periodes (zie de grafiek).
Ook is het goed om je te bedenken dat het hier alleen om de gemiddelde rentestijging gaat. Sommige geldverstrekkers verhoogden voor specifieke rentevaste periodes de rente met 0,5% en de grootste uitschieter zat zelfs op 0,7%.
Hieronder onze rentegrafiek met de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekrentes met en zonder NHG in het afgelopen jaar.
Ondanks de hele hoge inflatie is de hypotheekrente in historisch perspectief nog altijd laag. Dat laat onderstaande grafiek met de ontwikkeling van de 5 jaar vaste hypotheekrente zien.
Maar zoomen we in op de periode vanaf 2010, dan zitten we qua hypotheekrentes inmiddels wel op het niveau van 2014 en vooral verontrustend is de enorm steile lijn omhoog.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De Europese Centrale Bank (ECB) verhoogt in juli haar belangrijkste rentetarief, de depositorente, met een kwart procent. De depositorente is de rente die banken ontvangen, en bij de huidige negatieve rente betalen, als ze geld stallen bij de ECB. De depositorente gaat van – 0,50% naar – 0,25%. Ook stopt de ECB per 1 juli met het opkopen van obligaties.
De ECB gaat de rente in september verder verhogen, maar weet nog niet met welk percentage. De ECB hoopt dat ze met het beëindigen van het opkoopprogramma van obligaties en het verhogen van de rente een rem kan zetten op de inflatie.
De ECB is rijkelijk laat met het stoppen van het opkoopprogramma en het verhogen van de rente. De ECB verwacht dat de inflatie in Europa dit jaar uitkomt op 6,8%, in 2023 afzwakt naar 3,5% en nog verder afzwakt in 2024 naar 2,1%. Het lijkt erop dat we in ieder geval twee jaar af zitten van het belangrijke doel van de ECB dat de inflatie rond de 2% ligt.
We zullen nooit weten of eerder ingrijpen de inflatie beter in toom had gehouden, want een deel van de hoge inflatie wordt verklaard door bijvoorbeeld de oorlog in Oekraïne. Het blijft nu afwachten of we niet in een spiraal terechtkomen van hogere prijzen en lonen, waardoor de doelstelling van de ECB wel eens voor langere tijd niet gehaald kan worden.
De rente op de geldmarkt is vooruitlopend op dit besluit van de ECB de afgelopen weken met een paar tienden opgelopen. De lange rentes op de kapitaalmarkt en de hypotheekrentes zijn al lang fors opgelopen. Beleggers vragen een hogere rentevergoeding om gecompenseerd te worden voor de hoge rente. Het is de komende tijd interessant om te zien of zij vertrouwen hebben in de maatregelen van de ECB. Zo niet, dan zal de stijgende trend in de marktrentes zich de komende weken voortzetten en zullen de hypotheekrentes die ook gaan volgen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Afgelopen week wijzigden slechts 1 op de 3 geldverstrekkers de hypotheekrentes en dat waren over het algemeen kleine hypotheekrenteverhogingen voor een beperkt aantal rentevaste periodes. Een enkele geldverstrekker verlaagde zelfs licht de hypotheekrentes.
Deze adempauze is mogelijk omdat de hypotheekrentes de afgelopen weken harder opliepen dan de marktrentes. Die marktrentes leken een paar weken terug een piek bereikt te hebben. Maar mede doordat de inflatie in de eurozone een nieuw record bereikte van 8,1% in mei, tegen 7,4% in april, blijft de onrust er bij beleggers in zitten.
De marktrentes gingen afgelopen week weer behoorlijk omhoog en de oude pieken werden doorbroken. Nu is er de afgelopen weken voldoende extra marge opgebouwd zodat geldverstrekkers niet meteen die hogere marktrente hoeven door te vertalen naar hogere hypotheekrentes. Maar als de marktrentes door blijven stijgen, dan liggen er ook nieuwe verhogingen voor de hypotheekrentes in het verschiet.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Uit het periodieke consumentenonderzoek van de AFM blijkt dat al jaren rond de 40% van de oversluiters de hypotheek oversluit aan het einde van de rentevaste periode. Een belangrijk voordeel van het einde van de rentevaste periode is dat je boetevrij naar een andere geldverstrekker over kunt stappen en je door over te stappen kunt profiteren van een lagere rente bij een andere geldverstrekker. Maar zeker voor 50-plusser is het einde van de rentevaste periode ook het ideale evaluatiemoment van de hypotheek. Hoe toekomstbestendig is de bestaande hypotheek nog?
Bij de evaluatie van de hypotheek spelen dus meerdere factoren een rol: de rente, de looptijd
en de hypotheekvorm. Waarbij het bij die laatste twee ook gaat om hoe makkelijk je die in
de toekomst nog kunt aanpassen.
Als de rentestanden laag zijn, is dit gunstig voor bijna iedereen die aan het einde van de rentevaste periode komt. Het nieuwe rente aanbod ligt dan wellicht lager dan de oude rente waardoor je flink kunt besparen. Alleen als je nog een spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of hybride hypotheek hebt, kan het zijn dat je netto voordeel wel eens tegen kan vallen. Tegenover een lagere aftrekbare rente staat namelijk een hogere, niet aftrekbare spaarinleg.
Omdat mensen door hun nieuwe lagere rente al het gevoel hebben te profiteren, wordt soms vergeten dat overstappen naar een andere geldverstrekker soms nog een paar extra tienden op kan leveren. Dit geldt helemaal als je bijvoorbeeld nog bij een oud product van een geldverstrekker zit, waar hogere rentes gelden. Vergelijk dus altijd goed.
Als 50-plusser moet je er ook goed over nadenken hoe lang je volgende rentevaste periode gaat worden. Een belangrijke afweging om bijvoorbeeld voor een langere rentevaste periode te kiezen is dat je daarmee ook lang zekerheid krijgt over de hoogte van je hypotheeklasten. Op dit moment betaal je bijvoorbeeld gemiddeld ongeveer 0,4% extra rente voor een rentevaste periode van 20 jaar in plaats van 10 jaar. Wel zo fijn als je over een aantal jaar misschien met pensioen gaat en je inkomen wat lager uitkomt. En voor gemiddeld ongeveer nog eens 0,1% extra rente, zet je de rente zelfs 30 jaar vast. Overigens zijn dit wel de gemiddelde verschillen tussen verschillende rentevaste periodes en kunnen die per geldverstrekker groter of kleiner zijn.
Heb je een hypotheek zonder NHG? Hoe langer je in je woning woont, hoe hoger over het algemeen je overwaarde is geworden. Dat betekent dat je rente-opslag waarschijnlijk omlaag kan, maar dat moet je vaak wel zelf aanvragen bij de geldverstrekker.
Vooral 50-plussers moeten ook goed nadenken over de resterende looptijd van hun hypotheek. Hoe lang is die nog? Bijvoorbeeld nog 10, 15 of 20 jaar. Het kan soms verstandig zijn om aan het einde van de rentevaste periode de hypotheek over te sluiten naar een nieuwe looptijd van 30 jaar. Want heb je een hypotheek met een belangrijk deel aflossingsvrij dan heb je dus ook aan het einde van de looptijd nog steeds een hypotheek over. Wil je aan het eind van de looptijd je hypotheek alsnog verlengen, dan loop je het risico dat de geldverstrekker daartoe niet bereid is als je pensioeninkomen ontoereikend is. En hoewel je daar natuurlijk niet aan wilt denken, je pensioeninkomen kan ook lager uitpakken doordat je partner komt te overlijden.
Overigens zal een geldverstrekker al vanaf je 56e bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek bekijken of de hypotheek betaalbaar is met je toekomstig pensioeninkomen. En dat kan best eens een stuk lager liggen. Bijvoorbeeld:
- omdat je als zzp’er slechts een klein aanvullend pensioen op je AOW hebt;
- je door een echtscheiding een deel van je pensioen hebt moeten afdragen aan je ex-partner;
- je veel baanwisselingen hebt gehad;
- enzovoort.
Bedenk je dat veel geldverstrekkers niet kijken naar de daadwerkelijke hypotheeklasten maar bekijken of je hypotheek betaalbaar is als dit een annuïteitenhypotheek is (die levert veel hogere maandlasten op dan een deels of volledig aflossingsvrije hypotheek). Om dit soort vervelende situaties in de toekomst voor te zijn, kun je nu een nieuwe hypotheek afsluiten met een looptijd van 30 jaar.
Het einde van de rentevaste periode is ook het ideale evaluatiemoment voor de hypotheekvorm. Zeker voor 50-plussers die nog regelmatig een ‘oude’ hypotheekvorm hebben of een aflossingsvrije hypotheek. Met oude hypotheekvorm bedoelen we bijvoorbeeld de spaarhypotheek, bankspaarhypotheek, beleggingshypotheek, hybride hypotheek en leven hypotheek. Deze hypotheken mogen sinds 1-1-2013 niet meer als nieuwe hypotheek worden afgesloten. Er zitten voordelen aan deze oude hypotheken, maar ook nadelen, zodat het verstandig is om een afweging te maken of je de hypotheek voortzet of toch omzet in een andere vorm.
Zo wordt er regelmatig door hypotheekklanten gekozen om een aflossende hypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Vaak blijft de hypotheekrente dan aftrekbaar. Het grote voordeel is dat de hypotheeklasten fors naar beneden gaan. Het nadeel is natuurlijk dat je wel aan het einde van de looptijd van de hypotheek nog steeds een restschuld hebt. Maar omdat veel 50-plussers een forse overwaarde hebben, gaat het vaak om slechts een relatief kleine hypotheek, die ook met het toekomstig pensioeninkomen prima betaalbaar is.
Aan de andere kant is het soms juist ook belangrijk om de beweging de andere kant op te maken. Als je bijvoorbeeld een verwacht laag pensioeninkomen hebt, kan het verstandig zijn om een grote aflossingsvrije hypotheek toch deels te gaan aflossen in de jaren tot het pensioen. Dankzij de lagere rente voor de nieuwe rentevaste periode ontstaat vaak financiële ruimte.
Bij een nieuwe hypotheek wordt regelmatig een hoger bedrag afgesloten. Zoals om een verbouwing te financieren, bijvoorbeeld om de woning te vernieuwen met een nieuwe keuken of badkamer, of om de woning ouderdoms- en onderhoudsvriendelijker te maken. Als je kiest voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek dan is de hypotheekrente meestal aftrekbaar. Maar we zien ook vaak dat het extra deel aflossingsvrij wordt afgesloten, omdat dan de extra maandlasten heel laag zijn. Bij de meeste geldverstrekkers kun je ook een extra hypotheek afsluiten voor andere zaken, zoals een camper of auto, tweede vakantiehuis, afkopen consumptieve leningen, een schenking voor een (klein-)kind, enzovoort. De hypotheekrente is dan niet aftrekbaar, ook niet bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Kortom: er valt genoeg te evalueren aan het einde van de rentevaste periode. Zeker voor 50-plussers.