Bijna alle geldverstrekkers verhoogden de afgelopen week de hypotheekrentes voor één of meerdere rentevaste periodes. Op Lloyds Bank na, die de hypotheekrente in 2022 nog niet verhoogde, was dit de tweede of zelfs derde of vierde keer dat geldverstrekkers de hypotheekrentes verhoogden. Het gaat met relatief kleine stapjes. De gemiddelde rente van de populairste rentevaste periode 20 jaar vast is in januari tot nu toe het meest gestegen.
Voor hypotheken met NHG steeg de gemiddelde rente 20 jaar vast met 0,10 procentpunt van 1,39% naar 1,49%. Voor hypotheken zonder NHG (t/m 100% marktwaarde) was de stijging 0,08 procentpunt, namelijk van 1,87% naar 1,95%. Maar het is goed om je te bedenken dat dit gaat om de stijging van de gemiddelde 20 jaar vaste rente. Er zijn geldverstrekkers waar de rente helemaal niet is gestegen, zoals Lloyds Bank, of beperkt zijn gestegen, maar er zijn dus ook meerdere geldverstrekkers waar de rente fors is gestegen, met stijgingen van tussen de 15 en 25 basispunten.
Ook deze week zal menig geldverstrekker de hypotheekrente verhogen. De eerste verhogingen zijn inmiddels al doorgegeven.
Januari 2022 is overigens een heel andere maand dan januari 2021. Wat wel vergelijkbaar is, is het feit dat in zowel 2021 als in 2022 de marktrente oploopt. Alleen zagen we vorig jaar januari de rare tegendraadse beweging dat de hypotheekrentes wel verlaagd werden, terwijl we dit jaar de hypotheekrentes omhoog zien gaan.
Waarom deze verschillende bewegingen? Begin januari 2021 was het verschil tussen de 10 jaar kapitaalmarktrente en de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente ruim 1,6%, terwijl dit verschil nu op ongeveer 1,1% ligt. De marges waren januari 2021 dus een stuk hoger en dankzij de sterke concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt was er ook ruimte om de rentes te verlagen, wel met als gevolg dat de marges omlaag gingen. Uiteindelijk kwam de gemiddelde marge in 2021 uit op 1,23%. Dat is dus een stuk lager dan de 1,6% aan het begin van het jaar. In het afgelopen decennium is de marge niet zo laag geweest en er is waarschijnlijk weinig tot geen ruimte voor een verdere verlaging van de marges. Omdat de huidige marge met 1,08% lager ligt dan de gemiddelde marge van vorig jaar, die op 1,23% lag, verwachten we dat de hypotheekrente de komende tijd ook nog iets verder zal doorstijgen.
De hogere marktrente heeft gevolgen voor de financiële markten. Hieronder geven we beknopt aan wat die gevolgen zijn.
• De hypotheekrente volgt met enige vertraging de stijgende trend van de marktrente.
• Aandelen reageren over het algemeen negatief op hogere renteverwachtingen. Bedrijven moeten een hogere rente betalen over schulden, maar vooral ook toekomstige verwachte winsten worden contant gemaakt tegen een hogere rente. We zien dan ook dat de AEX tot nu toe elke week een stukje lager staat en eenzelfde beeld zien we bij andere beurzen.
• Kun je dan beter in obligaties zitten? Nee, want als de rente stijgt, dan daalt de koers van bestaande obligaties.
• Bovenstaande lijkt slecht nieuws voor pensioenen; want de beleggingsresultaten van pensioenfondsen zullen ook onder druk staan. Maar bij pensioenfondsen gaat het niet alleen om de beleggingsresultaten, maar ook om de pensioenverplichtingen die pensioenfondsen in de toekomst hebben aan hun pensioendeelnemers. En daar ligt het goede nieuws voor pensioenfondsen: die verplichtingen dalen bij een hogere rente. Het is afwachten hoe deze twee tegengestelde twee krachten precies uitwerken op de dekkingsgraden van pensioenfondsen.
• Tot slot de spaarrente. Gaat die nu ook omhoog? Nee, helaas niet. Het is de lange rente die op dit moment omhoog gaat. Het kan nog een hele tijd duren voordat de korte rente en daarmee ook de spaarrente omhoog gaat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Ongeveer twee op de drie geldverstrekkers verhoogden de hypotheekrente tarieven afgelopen week. Daarmee waren er net iets minder geldverstrekkers die de hypotheekrente verhoogden dan de week ervoor. Ook de gemiddelde renteverhoging was met 5 à 6 basispunten, dat wil zeggen 5 à 6 honderdsten, net iets lager dan de 7 à 8 basispunten van de week ervoor.
De gemiddelde hypotheekrentes stijgen overigens minder hard, omdat er ook geldverstrekkers zijn die in een week de hypotheekrentes niet verhogen. Daarnaast geldt dat de geldverstrekkers die de rente wel verhogen, dit niet altijd doen voor alle rentevaste periodes. Het gevolg is dat we ondanks enkele weken van veel hypotheekrenteverhogingen, de gemiddelde hypotheekrentes per saldo dit jaar met nog geen eens 0,1 procentpunt zijn gestegen.
Dit terwijl dit jaar ongeveer een derde van de geldverstrekkers al twee renteverhogingen heeft doorgevoerd en een andere derde van de geldverstrekkers al drie keer een hypotheekrente verhoging doorgaf.
Er is veel onrust op de financiële markten. Omikron lijkt steeds minder invloed te hebben op de economische ontwikkeling. De economie barst op allerlei plekken uit zijn voegen, met te weinig vakmensen en een tekort aan allerlei grond- en hulpstoffen, waarbij het chiptekort er boven uitspringt. De inflatie is dan ook in decennia niet zo hoog geweest en economen verwachten dat een renteverhoging door centrale banken, en in ieder geval in de Verenigde Staten, steeds dichterbij komt. Gevolg: de marktrente stijgt gestaag en als we als uitgangspunt voor de marktrente de Nederlandse staatsobligaties 10 jaar vast nemen, dan is die sinds mei 2019 niet zo hoog geweest.
Bekijken we de gemiddelde hypotheekrentes van nu met die van mei 2019, dan zien we dat de huidige hypotheekrente tussen de 0,56% en 0,92% lager zijn.
Ervan uitgaande dat de inkooptarieven van geldverstrekkers gelijke tred houden met de kapitaalmarktrente, betekent het dat geldverstrekkers tussen de 0,56% en 0,92% minder marge verdienen op hypotheken. Dat geeft aan dat de concurrentie op de hypotheekmarkt heel scherp is.
Als brutomarge voor geldverstrekkers gebruiken wij het verschil tussen de kapitaalmarktrente 10 jaar vast en de gemiddelde hypotheekrente met NHG 10 jaar vast. Waarbij we ons moeten bedenken dat geldverstrekkers geld tegen een ongunstiger tarief aan kunnen trekken dan de overheid. Uit die brutomarge moeten vervolgens de kosten betaald worden, voor onder meer de administratie, personeel en hypotheekverliezen, waarna de winst overblijft.
De brutomarge bedroeg in 2021 gemiddeld 1,23%. Op dit moment ligt die marge op ongeveer 1,08%, want de kapitaalmarkt rente is de afgelopen vijf weken harder gestegen dan de gemiddelde hypotheekrente. Als geldverstrekkers minimaal dezelfde marge willen halen als in 2021, dan zit er de komende tijd nog een hypotheekrentestijging in het vat van ongeveer 0,15%. Dat kan hoger, maar misschien ook lager uitvallen, afhankelijk van hoe ook de marktrente zich de komende tijd gaat ontwikkelen. En tot nu toe is in ieder geval de trend stijgend.
Zoals hiervoor al geschreven hebben bijna alle geldverstrekkers de hypotheekrente dit jaar al verhoogd en sommige al twee of zelfs drie keer. Daarop is één uitzondering: Lloyds Bank. Tot op heden hebben zij de hypotheekrente nog niet verhoogd.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Samen met een open brief heeft Hugo de Jonge, de nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, in januari dit prachtige paar Crocs met zebraprint ontvangen van Van Bruggen Adviesgroep. De achterliggende gedachte: meer voorrang voor senioren bij het aanpakken van het woningprobleem.
Van Bruggen Adviesgroep heeft zich in januari in een open brief direct gericht tot de minister. Directeur Michiel Meijer: “We hebben de minister op twee belangrijke zaken gewezen waar de minister zich mee bezig zou moeten gaan houden: het woningtekort en een woonbeleid dat tegemoet komt aan de veranderende woonbehoeften als gevolg van demografische veranderingen. De toenemende vergrijzing leidt namelijk tot andere woonbehoeften. Het bouwen van meer woningen voor senioren (in plaats van starterswoningen wat vaak als oplossing wordt aangedragen) zal leiden tot een betere doorstroming op de hele woningmarkt. Hierdoor komen er juist ook weer meer mogelijkheden voor starters en doorstromers om een eerste of volgende woning te kopen.
Van Bruggen Adviesgroep vreest dat als de nieuwe minister in zijn woonbeleid daar niet nadrukkelijk rekening mee houdt er een nieuw probleem ontstaat. Meijer: “De woningnood is dan misschien opgelost, maar er ontstaat een woningmarkt die niet aansluit bij de wensen van een belangrijk en groeiende groep van de bevolking. De groep Nederlanders tussen de 75 tot 85 jaar en 85 jaar en ouder gaat de komende decennia flink uitdijen. Als wij de verschuiving bij 65-plussers van de afgelopen tien jaar doortrekken naar 2030, dan is er een extra behoefte aan ongeveer 400.000 extra woningen voor deze groep. Voor de periode 2030-2040 komen daar nog eens 200.000 benodigde woningen bij.”
Meijer: “Een goed woonbeleid dat méér dan in de huidige plannen rekening houdt met de stijgende senioriteit, zorgt voor meer doorstroming op de woningmarkt. Zaak is om eerst de woonbehoeften van senioren met een onderzoek in kaart te brengen. Een mogelijke oplossing die Van Bruggen Adviesgroep alvast aandraagt is onder andere het ombouwen van kantoorpanden tot communities.”
Alle enkele maanden zien we een golf aan oversluitingen, waarbij vooral ook 50-plussers een belangrijk aandeel hebben. De behoefte aan oversluiten kan voortkomen uit meerdere motieven, die overigens vaak samen gaan of gecombineerd kunnen worden.
We noemen er een paar:
We gaan op deze vier motieven iets dieper in.
Wie wil dat nu niet; een lagere rente? Bijna iedereen die in het verleden een hypotheek heeft afgesloten, zou dit op dit moment naar een lagere rente kunnen gaan. Hoe langer geleden de hypotheek afgesloten is, hoe groter het verschil tussen de rente die je betaalt en die je nu zou kunnen krijgen. Maar een hypotheek oversluiten is niet gratis. Je moet een boeterente aan de geldverstrekker betalen en je hebt extra kosten, zoals hypotheekadvies-, notaris- en taxatiekosten. Hoe langer de resterende rentevaste periode, hoe hoger de boeterente; en hoe langer het duurt voordat je die hebt terugverdiend. Hoe langer de terugverdientijd, hoe meer je je moet afvragen of het voor jou wel interessant is om over te sluiten. Omdat er meer voorziene of onvoorziene zaken kunnen gebeuren; denk bijvoorbeeld aan verhuizen naar een andere woning of vervelender een scheiding, waardoor het achteraf minder interessant was om hypotheekrente voor meerdere jaren af te kopen.
Voor veel oversluiters is een belangrijk motief langer zekerheid en duidelijkheid te krijgen over de hoogte van hun hypotheeklasten, door hun huidige rentevaste periode open te breken en voor een langere, nieuwe rentevaste periode met de op dit moment lage hypotheekrente vast te zetten.
Niemand heeft een glazen bol en weet hoe de hypotheekrente er over 1, 2, 5 of 10 jaar voor staat. Het enige wat we wel weten is dat de hypotheekrente historisch laag staat. Waarbij we wel de kanttekening moeten maken dat we dat ook de afgelopen jaren steeds dachten. Inmiddels weten we dat de hypotheekrente toch nog steeds lager kon worden.
Ook nu is onze verwachting dat de hypotheekrente niet serieus lager kan worden; maar een zekerheid is dat dus niet. Wel achten wij het voor de komende jaren waarschijnlijk dat de hypotheekrente licht hoger zal uitkomen.
Nederlanders zijn een voorzichtig volk, als het aankomt op het vastzetten van de hypotheekrentes. In 2021 zagen we een nog verdere verschuiving naar lang vastzetten. Voor meer dan 50% van de afgesloten hypotheekdelen was sprake van een rentevaste periode van 20 jaar vast en 30 jaar vast steeg naar een aandeel van 17%. Vooral 50-plussers kozen voor deze lange rentevaste periodes. Voor hen is het vaak nog belangrijker dan voor jongere generaties om de hypotheekrente lang vast te zetten. Zij krijgen vanaf de pensioenleeftijd vaak te maken met een lager pensioeninkomen, dat vaak ook nog eens minder of niet meestijgt met de inflatie. Door lang vast te zetten, voorkom je in de toekomst een vervelende stijging van de hypotheeklasten, mocht de hypotheekrente gaan stijgen.
Menig oversluiter past ook zijn hypotheekconstructie aan bij het oversluiten van de hypotheek. Door een groter deel van de hypotheek aflossingsvrij te nemen, kunnen de hypotheeklasten nog verder omlaag dan alleen de verlaging die ontstaat doordat je naar een lagere rente gaat. Een lagere hypotheekrente betekent bij bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek dat je brutolast naar beneden gaat, maar misschien minder hard dan je verwacht had. Dat komt omdat de aflossingscomponent een groot deel van de maandelijkse last uitmaakt. Door een annuïteitenhypotheek om te zetten in een (deels) aflossingsvrije hypotheek bespaar je niet alleen rente, maar dus ook die maandelijkse aflossing.
Ook hier geldt dat zeker voor 50-plussers dit een belangrijke afweging kan zijn om een aflossende hypotheek (deels) om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Zij hebben vaak namelijk al veel overwaarde in de woning zitten en hebben nog maar een relatief kleine hypotheek over. Het is natuurlijk wel van belang om je goed te realiseren dat je dan niet meer aflost op je hypotheekschuld en de hypotheeklasten moeten ook in de toekomst betaalbaar blijven bij een lager pensioeninkomen, einde hypotheekrenteaftrek en hypotheekrentestijging.
Een verbouwing kun je soms financieren door weer een bedrag van eerdere aflossingen op te nemen, door een extra hypotheek op te nemen, of door de huidige hypotheek af te lossen en een nieuwe, hogere hypotheek af te sluiten. De verbouwing is dan de aanleiding om ook meteen naar een lagere rente, langere zekerheid en/of andere hypotheekconstructie met lagere maandlasten te gaan. Maar een oversluiting kan ook de ogen openen, om na te denken over een verbouwing, omdat er opeens financiële ruimte vrijkomt door lagere maandlasten. Overigens kan naast een verbouwing ook de behoefte bestaan om een extra bedrag te besteden te hebben.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De laatste twaalf weken is het ongelofelijk rustig op de hypotheekmarkt, met zo nu en dan een kleine verlaging of verhoging, maar geen noemenswaardige wijzigingen.
Een heel ander beeld zien we op de financiële markten. Daar loopt vanaf de laatste weken van december de marktrente op met 0,2 à 0,3%, afhankelijk van de renteduur. De rente loopt steeds verder op, doordat steeds meer beleggers zich zorgen maken over de stijgende inflatie.
De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente volgde in de afgelopen jaren behoorlijk de marktrente. Het verschil bedroeg de laatste jaren steeds ongeveer tussen de 1,3 en 1,6%. Het afgelopen jaar leverden de geldverstrekkers behoorlijk marge in en lag de marge een stuk lager. In de linker grafiek staat het verloop over de periode 2009 tot en met 2022. De rechter grafiek kijkt alleen naar het afgelopen jaar.
Ondanks de hogere marktrente werd in 2022 slechts op twee momenten de hypotheekrentes verhoogd. De vraag is hoe lang geldverstrekkers dit nog vol willen houden. Al blijft de dreiging voor ze bestaan om hypotheekproductie mis te lopen, wanneer de eerste geldverstrekker de hypotheekrente verhoogd en de rest niet volgt. Voor de komende tijd lijken lichte hypotheekrenteverhogingen eerder in het verschiet te liggen dan verlagingen; zeker als de marktrente zijn weg omhoog verder voortzet.
Bekijk voor alle actuele hypotheekrentes dit overzicht.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Ondanks een stijgende marktrente over heel 2021 gezien, bereikten we in 2021 nieuwe laagterecords voor de hypotheekrentes. Aan het einde van 2021 gingen de hypotheekrentes licht omhoog, doordat duidelijk is dat het stimuleringsbeleid van de centrale banken teruggeschroefd wordt.
Onze verwachting is dat we in 2021 de laagste stand van hypotheekrentes hebben bereikt en dat in 2022 de hypotheekrentes licht gaan stijgen. In december hebben wij drie hypotheekrentescenario’s gepresenteerd, bekijk ze hier.
Als we kijken naar de gemiddelde hypotheekrenteontwikkeling van de renteperiodes 10 en 20 jaar vast over de afgelopen tien jaar, dan zien we een forse daling tussen vooral 2013 en 2016. Na een aantal jaren van nagenoeg gelijkblijvende rente, vond er een behoorlijke verlaging plaats in 2019. In de jaren 2020 en 2021 was de daling beperkt.
Voor wie de rente vóór 2017 voor 10 of 20 jaar vast heeft gezet, valt er behoorlijk wat te besparen als de rente opnieuw vastgezet kan worden. Dat kan boetevrij als je gaat verhuizen. Of tussentijds oversluiten zin heeft, hangt af van de individuele situatie. Er kan sprake zijn van forse boetes wegens vervroegde aflossing. Dan duurt het lang voordat je die hebt terugverdiend. Aan de andere kant kan het gunstig uitpakken als de rentes de komende jaren (fors) stijgen en je anders aan het einde van je oorspronkelijke rentevaste periode geconfronteerd zou worden met een veel hogere rente.
In de onderstaande grafiek zie je de hypotheekrente ontwikkeling van 5 jaar vast met NHG sinds 1965.
Zelfs met een lichte verhoging in 2022 zijn de hypotheekrentes historisch laag. De lage rentes zijn voor een deel te danken aan de grote steunoperaties van de centrale banken. Maar ook zonder die steun, zien we al decennia lang dat de rentes dalen. Een belangrijke oorzaak is de vergrijzing, die ervoor zorgt dat er heel veel geld beschikbaar is.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.