Wie een studieschuld heeft en een hypotheek wil afsluiten, kan een minder hoge hypotheek krijgen. Reden is dat bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek rekening wordt gehouden met de maandelijkse lasten die horen bij de studieschuld. In september 2015 is het nieuwe leenstelsel ingegaan met de studielening. Een veel gehoord verwijt is dat door de invoering van die studielening starters op dit moment veel minder hypotheek kunnen krijgen dan met de oude studiefinanciering. Op basis van de gemiddelden vanuit het CBS blijkt dat de invoering van het nieuwe leenstelsel niet de oorzaak is.
Is de gemiddelde studielening dan niet gestegen sinds de invoering in 2015? Jawel, gemiddeld van € 12.400,- in 2015 naar € 15.200,- in 2021; zo blijkt uit cijfers van het CBS van afgelopen week. Maar vanwege het feit dat in die totalen ook de oude studiefinanciering zit, kunnen we beter kijken naar twee leeftijdscategorieën:
Waarbij we moeten bedenken dat voor een belangrijk deel van de mensen in de leeftijdscategorie van 20 tot 25 jaar de studielening nog in omvang zal toenemen, omdat ze nog aan het studeren zijn. In de groep 25 tot 30 jaar zal ook een aantal zitten waar de oude studiefinanciering nog van toepassing.
De gemiddelde studieschuld van mensen in de leeftijdscategorie 20 tot 25 jaar is tussen 2015 en 2021 gestegen van € 7.600,- naar € 12.800,-. In de leeftijdscategorie 25 tot 30 jaar steeg de gemiddelde studieschuld van € 15.900,- naar € 19.100,-.
Wat zijn de gevolgen van de studielening voor de maximale hypotheek? In 2015 werd bij de maximale hypotheekberekening rekening gehouden met extra maandlasten ter grootte van 0,75% van de oorspronkelijke studieschuld. Inmiddels is dit percentage verlaagd voor ‘oude’ studieschulden naar 0,65%. Voor de maximaal berekening wordt voor een nieuwe studieschuld rekening gehouden met een extra last van 0,35%.
Wat betekent dit voor de berekening van de maximale hypotheek van twee starters met beiden een bruto jaarinkomen van € 32.500,-? We maken de berekening op basis van de hypotheeknormen 2022 en een hypotheekrente van 1,4% (20 jaar vast met NHG).
Zonder studieschuld kan dit koppel € 318.307,- aan hypotheek krijgen.
Stel dat ze in de leeftijdscategorie 20 tot 25 jaar vallen. Hebben ze elk een oude studieschuld ter grootte van het gemiddelde van 2015 in deze leeftijdscategorie, wat neerkomt op € 7.600,-, dan zouden ze in 2022 € 289.278,- aan hypotheek kunnen krijgen. Ruim € 28.000,- minder dan zonder studieschuld. Vergelijken we dat met een stel met een hogere, gemiddelde studielening onder het nieuwe stelsel van € 12.800,-, dan kunnen zij maximaal € 291.981,- lenen. Ondanks de hogere gemiddelde studieschuld, kunnen ze dus ruim € 2.700,- meer lenen dan het stel met een gemiddeld lagere studieschuld uit het oude stelsel.
In de leeftijdscategorie 25 tot 30 jaar, waar de gemiddelde schulden nog iets groter zijn, zijn de verschillen nog groter. Met een gemiddelde oude studieschuld van elk € 15.900,- bedraagt de maximale hypotheek € 257.574,-. Met een gemiddelde nieuwe studielening van € 19.100,-, is de maximale hypotheek € 279.023,-. De maximaal berekening onder de nieuwe regeling pakt ondanks de hogere gemiddelde schuld bijna € 21.500,- hoger uit.
De oorzaak dat steeds meer starters moeite hebben met het vinden van een betaalbare koopwoning heeft vooral te maken met de snelle stijging van de huizenprijzen en dus niet met de gestegen studieschulden.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Het beeld van vorige week was nagenoeg gelijk aan die van de week ervoor, namelijk bijna evenveel hypotheekrente verhogingen als verlagingen. Alleen het aantal hypotheek-rentewijzigingen voor de meest afgesloten rentevaste periodes lag een stuk lager dan de week ervoor.
Zolang er geen duidelijke beweging in de marktrente komt, zullen we waarschijnlijk dit wisselende beeld van verhogingen en verlagingen bij de hypotheekrentes zien. Waarbij de marktrente de komende tijd nog alle kanten op kan. Door het oplaaiende coronavirus zien we steeds meer maatregelen doorgevoerd worden in Nederland en andere Europese landen. De economie heeft tot nu toe aangetoond hier veerkrachtig mee om te gaan, maar dit kan mogelijk toch invloed hebben op de besluitvorming van bijvoorbeeld de Europese Centrale Bank (ECB). De kans lijkt groot dat die in december aankondigt om het pandemie opkoopprogramma van obligaties per maart 2022 te beëindigen, om de stijgende inflatie een halt toe te roepen. Maar als de economische groei inzakt, dan kan de afbouw misschien langer uitgespreid worden, waardoor de marktrente ook minder omhoog zal gaan of misschien zelfs toch weer een beetje naar beneden.
De afgelopen vijf weken zagen wij een toename aan hypotheekaanvragen als gevolg van de stijging in de hypotheekrentes. De gemiddelde hypotheekrentes stegen met drie honderdste (voor bijvoorbeeld 5 jaar vast zonder NHG) tot en met 10 honderdsten, ofwel 0,1% (voor 20 jaar vast zonder NHG). Dat zijn nog geen spectaculaire stijgingen. Dit zijn overigens gemiddelden. Dat betekent dat in de afgelopen vijf weken er ook geldverstrekkers waren waarbij de stijging een stuk kleiner was, of waar zelfs een daling heeft plaatsgevonden; al is dat laatste echt een uitzondering. Er zijn dus ook geldverstrekkers waarbij voor bepaalde rentevaste periodes de stijging veel groter uitviel; namelijk een stijging van 0,27 procentpunt.
De stijging van de hypotheekrentes heeft geleid tot een forse stijging in het aantal hypotheekaanvragen van ongeveer 44%. Een deel van de stijging zit bij hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning door een starter of doorstromer, waarbij de aanvraag deels naar voren is gehaald om nog te kunnen profiteren van de huidige lagere rente.
Maar de grootste stijging, tussen de 80% en 90%, zit bij oversluitingen. Consumenten die enerzijds willen profiteren van de huidige lage hypotheekrente, maar vooral ook de zekerheid willen hebben over hun hypotheeklasten voor een nieuwe, lange rentevaste periode en niet verrast willen worden in de toekomst met een stijgende rente.
Hoe de hypotheekrente zich in de toekomst zal ontwikkelen kan niemand met zekerheid zeggen. Maar consumenten die nu de rente vastzetten, hebben in ieder geval wel de zekerheid dat ze voor langere tijd weten waar ze aan toe zijn. Waarbij wij de kans voor de middellange termijn groter achten dat de hypotheekrente licht stijgt met een paar tienden, in plaats van dat de hypotheekrente nog serieus naar beneden gaat.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Afgelopen week was het een rustige week als we kijken naar het totale aantal hypotheekrentewijzigingen. Aan de andere kant voerde ruim de helft van de geldverstrekkers afgelopen week een hypotheekrentewijziging door. Het beeld was daarbij heel verschillend.
Wij krijgen een rentewijziging van een geldverstrekker door in kleuren:
Afgelopen week kregen wij 14 rode berichten, 6 oranje en 8 groene.
Als we alle rentewijzigingen voor de belangrijkste rentevaste periodes bekijken, dan zien we dat een kleine meerderheid een verhoging betrof en een kleine minderheid een verlaging.
De ontwikkeling van de marktrente is zelfs nog onrustiger dan de ontwikkelingen bij de hypotheekrentes. De ene keer beweegt de marktrente omlaag en de andere keer omhoog, waarbij de verschillen tussen de voorgaande dag de laatste tijd groter zijn dan een paar weken geleden.
Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank (DNB), is er niet gerust op dat de inflatie voldoende onder controle is. Op een conferentie gaf hij vorige week aan dat hij gelooft dat de hoge inflatie voor een belangrijk deel tijdelijk is. De verwachting is dat de inflatie aan het eind van 2022 terug zal vallen naar onder de 2%. Maar er bestaat daarnaast wel een groot risico dat de inflatie daar bovenuit gaat komen. Knot geeft daarom alvast een voorzet voor de eerst komende vergadering van de Europese Centrale Bank (ECB) in december. Het corona opkoopprogramma moet wat hem betreft in maart 2022 eindigen en daarnaast moet het reguliere opkoopprogramma vanaf maart niet klakkeloos verhoogd worden. De vermindering van het opkoopprogramma kan in 2022 een opwaartse druk op de rente geven.
We blijven nog maar eens onze rentevoorspelling herhalen: “Voor de middellange termijn verwachten wij dat zowel de marktrente als de hypotheekrente licht gaan stijgen. Waarbij het vooral ook ‘hopen’ is dat het bij een lichte stijging van een paar tienden zal blijven.”
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Best, Amsterdam, Capelle aan den IJssel, Apeldoorn, 8 november 2021 – De vier grootste onafhankelijke hypotheekadviesketens van Nederland - Hypotheek Visie, De Hypotheekshop, De Hypotheker en Van Bruggen Adviesgroep -lanceren in samenwerking met de OvFD vandaag de Advieswijzer. Bij het afsluiten van een hypotheek kan het voor een consument een groot verschil maken op welke wijze het productaanbod aangeboden wordt. Advieswijzer geeft met behulp van drie iconen in één oogopslag inzicht over de totstandkoming van het productaanbod bij het afsluiten van een hypotheek: krijgt de consument persoonlijk advies over het gekozen product, vergelijkt de financiële dienstverlener producten en aanbieders en is de dienstverlener ongebonden.
Onafhankelijk advies is voor veel consumenten geen helder begrip. Met de Advieswijzer willen de adviesketens consumenten duidelijk maken wat de verschillen zijn tussen onafhankelijk advies en een niet onafhankelijk advies. Sinds 2013, met de ingang van het provisieverbod, ontvangt iedere consument voorafgaand, tijdens of na het eerste oriënterende gesprek met een hypotheekadviseur het dienstverleningsdocument (DVD). Uit de evaluatie in 2018 van het provisieverbod door het Ministerie van Financiën blijkt dat de inhoud van het DVD onvoldoende transparantie biedt in het productaanbod en het de consument onvoldoende helpt bij het maken van keuzes. Een nieuwe DVD is in de maak, maar de vier grote onafhankelijke hypotheekadviesketens willen het voor de consument nu al zo helder mogelijk maken.
De Advieswijzer biedt met behulp van drie iconen gemakkelijk inzicht in de totstandkoming van het productaanbod. De drie iconen staan voor persoonlijk advies, uitgebreide vergelijking en ongebonden advies. Het laat zien of de consument advies ontvangt dat is afgestemd op de persoonlijke situatie en wensen, of er een uitgebreide vergelijking van producten en aanbieders plaatsvindt en of de gekozen dienstverlener ongebonden is.
Op de overkoepelende website (www.advies-wijzer.nl) staan de iconen met een extra toelichting waarom persoonlijk advies, een (uitgebreide) vergelijking en een ongebonden dienstverlener zo belangrijk is. De vier onafhankelijke adviesketens zullen de iconen met uitleg ook op hun eigen website en in andere communicatiemiddelen gaan gebruiken. De informatie en iconen helpt de consument een bewustere keuze te maken op welke wijze het productaanbod aangeboden wordt.
Het aantal hypotheekrentewijzigingen is afgelopen week fors afgenomen. Er waren minder geldverstrekkers die de hypotheekrentes aanpasten en ook het aantal rentevaste periodes waarvoor de rentes werden aangepast, was veel kleiner. De trend is nog steeds stijgend, al zagen we ook wel een verdwaalde renteverlaging.
De daling van de marktrente die wij vorige week al meldden, heeft zich de afgelopen week nog iets verder doorgezet. De lagere inkoopprijzen, namelijk een lagere markrente, in combinatie met iets hogere verkoopprijzen, door de recent doorgevoerde hypotheekrente verhogingen, hebben ervoor gezorgd dat de marges bij geldverstrekkers weer iets omhoog gegaan zijn. Maar ze liggen nog altijd een paar tienden onder de gemiddelde marges in de afgelopen jaren.
Het betekent waarschijnlijk wel dat we deze week weer een relatief rustige week gaan krijgen qua hypotheekrentewijzigingen.
We herhalen nog maar eens onze rentevoorspelling: “Voor de middellange termijn verwachten wij dat zowel de marktrente als de hypotheekrente licht gaan stijgen. Waarbij het vooral ook ‘hopen’ is dat het bij een lichte stijging van een paar tienden kan blijven.”
Het Centraal Bureau voor de Statistiek maakte de afgelopen week bekend dat de inflatie in Nederland over oktober het hoogste percentage heeft bereikt in 20 jaar. De inflatie in oktober bedroeg 3,4%. Dat wil zeggen dat de prijzen in oktober 2021 gemiddeld 3,4% hoger lagen dan de prijzen in oktober 2020.
Het mantra van de centrale banken is nog steeds dat het om een ‘tijdelijke’ inflatie gaat als gevolg van aanbodschokken die door de coronacrisis zijn veroorzaakt. Centrale banken moeten dit wel roepen. Want als het niet om tijdelijke inflatie gaat, moeten ze ingrijpen en het opkopen van obligaties stopzetten en haar eigen rente verhogen om te voorkomen dat we in een loon-prijs spiraal komen, en dat kan heel slecht zijn voor de economie.
Hoewel de Fed, de centrale Amerikaanse centrale bank, nog steeds verwacht dat de inflatie tijdelijk hoger is (die bedroeg 5,4% in september) gaat zij de obligatie-aankopen vanaf deze maand terugschroeven met ongeveer $ 15 miljard per maand. Dat betekent dat er in november nog $ 105 miljard wordt aangekocht in plaats van $ 120 miljard en dat wordt elke maand $ 15 miljard minder. Naast de afbouw van de obligatie-aankopen verwachten beleggers dat de Fed volgend jaar twee renteverhogingen zal aankondigen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
De nieuwe hypotheeknormen voor 2022 zijn bekend gemaakt. Het zijn vooral inkomens tot ongeveer een kleine € 50.000,- die bij een ongewijzigd inkomen en een ongewijzigde hypotheekrente iets meer kunnen lenen in 2022, dan in 2021.
Voor een beperkt aantal tweeverdieners met wat hogere inkomens geldt juist dat ze in 2022 wat minder kunnen lenen, dan op dit moment. We geven een paar voorbeelden.
Als uitgangspunt hebben we de gemiddelde hypotheekrente van dit moment gepakt, 20 jaar vast, omdat dit de meest gekozen rentevaste periode is. Voor hypotheken tot de NHG-grens staat die op 1,4% en voor hypotheken zonder NHG tot en met 100% marktwaarde, staat de rente gemiddeld op 1,9%.
Een alleenstaande met een inkomen van € 40.000,- kan bij een rente van 1,4% € 186.087,- lenen in 2022. Dat is bijna € 5.000,- meer dan op dit moment. Een alleenstaande met een inkomen van € 45.000,- kan ongeveer € 5.500,- meer lenen; namelijk € 209.348,-.
Een stel met inkomens van respectievelijk € 30.000,- en € 15.000,- kan bij een rente van 1,4% € 209.348,- lenen. Dat is ook ruim € 5.500,- meer dan in 2021.
Maar een stel met inkomens van € 35.000,- en € 30.000,- kan juist bijna € 6.700,- minder lenen dan nu; namelijk € 318.307,-, in plaats van € 325.000,-.
En ook bijvoorbeeld een stel met inkomens van € 50.000,- en € 40.000,- kan in 2022 ongeveer € 10.000,- (-2%) minder lenen, namelijk € 483.355,- in plaats van het huidige bedrag á € 493.639,-.
Voor de meeste midden en hogere inkomens geldt overigens dat ze in 2022 hetzelfde bedrag kunnen lenen als nu.
Zie de tabellen hieronder voor een duidelijk overzicht van de nieuwe hypotheeknormen en de maximale hypotheek per inkomensklasse:
Onthoud goed dat een maximaal berekening een momentopname is. Heb je eerder een maximaal berekening gemaakt, laat die dan actualiseren per 1-1-2022, zodat rekening wordt gehouden met de nieuwe normen. Maar ook als je inkomen wijzigt of als de hypotheekrente verandert is het verstandig om een nieuwe berekening te laten maken.
Houd er daarnaast rekening mee dat een maximaal berekening gebaseerd is op een gemiddeld stel zonder kinderen. Een gezin met bijvoorbeeld twee jonge kinderen kan evenveel lenen als het stel zonder kinderen, maar kent een geheel ander uitgavenpatroon. Het is dan ook altijd belangrijk om te bepalen wat voor jou een betaalbare woonlast is en gaat het er niet zo zeer om hoeveel de geldverstrekker je maximaal wil lenen.
Wil je zelf gemakkelijk te weten komen wat jouw maximale hypotheek in 2021 is? Check dan onze handige rekentool! Geen zorgen: je hebt geen rekenmachine nodig voor een eerste indicatie van jouw maximale hypotheek. Onze handige rekentool doet het werk voor je! Vul enkel een aantal gegevens in, zoals je inkomen en terugkerende financiële lasten. Onze rekentool geeft dan een goede inschatting van jouw maximale hypotheek. Check het snel!
Ons advies is om vanaf januari 2022 een nieuwe hypotheekberekening te doen voor je maximale hypotheek 2022.
De trend voor de hypotheekrentes is duidelijk gedraaid van dalend naar stijgend. Wij verwachten dat dit de komende tijd ook zo blijft. Het positieve nieuws is dat de marktrente de afgelopen weken juist iets tot rust is gekomen, waardoor een derde ronde aan hypotheekverhogingen bij nagenoeg alle geldverstrekkers op dit moment even uitblijft. Voor de komende week verwachten we dan ook minder hypotheekverhogingen dan in de afgelopen weken.
Voor de middellange termijn verwachten wij dat zowel de marktrente als de hypotheekrente licht gaan stijgen. Waarbij het vooral ook ‘hopen’ is dat het bij een lichte stijging van een paar tienden kan blijven.
Vorige week betoogde president Lagarde van de Europese Centrale Bank (ECB) nog maar weer eens dat de hoge inflatie van dit moment slechts een tijdelijke verhoging is. Veel beleggers twijfelen daaraan. Een deel van de prijsverstoringen kan verklaard worden doordat de economie na de coronacrisis weer snel op gang aan het komen is, waarbij aanbieders de vraag op dit moment niet kunnen bijbenen. Dat zal op termijn wel hersteld worden.
Maar we zien ook dat bedrijven de hogere prijzen van bijvoorbeeld containervervoer, een tekort aan grondstoffen en hogere energieprijzen steeds vaker verrekenen in hogere consumentenprijzen. Dat kan een sneeuwbaleffect hebben. Zeker als de consument de hogere prijzen van producten gecompenseerd wil zien in een hoger salaris.
Een loon-prijs spiraal kan funest zijn voor de economie. De ECB kan dit voorkomen door op tijd in te grijpen, bijvoorbeeld door het opkopen van obligaties te verminderen of te stoppen, of door haar rente te verhogen. Op beide gebieden zien marktvorsers veranderingen. Zo gaf Lagarde voor het eerst aan dat zij verwacht dat het speciale pandemie-opkoopprogramma hoogstwaarschijnlijk per maart volgend jaar wordt beëindigd. Terwijl de ECB eerder vooral opties open hield om die mogelijk nog verder te verlengen. Bovendien verwachten kenners dat de ECB mogelijk al in 2022 de rente een keer gaat verhogen.
De richting van de rente lijkt dus wel duidelijk. De grote vraag is, met hoeveel gaat de rente stijgen en in welk tempo.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.