Twee redenen om het renteverlengingsvoorstel niet direct te tekenen

Zit je aan het einde van je rentevaste periode dan krijg je drie maanden van tevoren een nieuw rentevoorstel van je geldverstrekker. Je moet dan in ieder geval een beslissing nemen over de duur van de nieuwe rentevaste periode en de daarbij behorende nieuwe rente. Maar dit is ook hét moment om (meestal) boetevrij over te stappen naar een andere geldverstrekker. Daar kunnen twee belangrijke redenen voor zijn:

1. Een lagere rente

Sowieso moet je aan het einde van je rentevaste periode een belangrijke keuze maken over de duur van de nieuwe rentevaste periode. Hoe langer de nieuwe rentevaste periode, hoe hoger de rente, maar ook hoe langer je zekerheid hebt over de hoogte van je hypotheeklasten. De verschillen tussen de verschillende rentevaste periodes zijn de afgelopen jaren een stuk kleiner geworden. Dat zal mede een reden zijn dat steeds vaker voor een lange rentevaste periode wordt gekozen en 20 jaar vast tegenwoordig de meest populaire rentevaste periode is.

De kans dat de geldverstrekker waar je nu de hypotheek hebt lopen, ook net op het moment dat jij de rente moet verlengen, de gunstigste rente biedt, is klein. De kans is vele malen groter dat jouw geldverstrekker een relatief hoge rente kent. We noemen een paar redenen:

• Je hebt een deels of volledige aflossingsvrije hypotheek en jouw geldverstrekker hanteert een (hogere) renteopslag voor aflossingsvrije hypotheken.
• Je hebt nog een ‘oud’ hypotheekproduct, met een hoger renteniveau.
• De hoogte van de renteopslag bij hypotheken zonder NHG is afhankelijk van de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning, dit wordt de loan-to-value genoemd (LTV). Hoe lager je LTV, wat wil zeggen, hoe lager je hypotheek relatief is ten opzichte van de waarde van de woning, hoe lager de rente. Geldverstrekkers hanteren verschillende rente-opslagen bij verschillende LTV niveaus.
• De ene geldverstrekker is gunstiger bij een korte rentevaste periode en de andere weer bij een langere rentevaste periode.

De kans is dus groot dat je een tiende tot enkele tienden aan rente kunt besparen door over te stappen naar een andere geldverstrekker. Het betekent wel dat je extra kosten moet maken voor het oversluiten, zoals taxatiekosten en kosten voor je financieel adviseur en de notaris. Je financieel adviseur kan je voor rekenen of, en zo ja in welke periode je die kosten gaat terugverdienen en hoeveel je dan gaat besparen. 

2. Een andere hypotheekconstructie

Het einde van de rentevaste periode is ook het ideale moment om de hypotheekconstructie nog eens tegen het licht te houden. Je kunt tegen relatief lage kosten, omdat je geen boeterente hoeft te betalen, je hypotheekconstructie aanpassen. Soms kan een aanpassing ook tussentijds bij je eigen geldverstrekker, maar ook hier geldt dat je bij een andere geldverstrekker mogelijk gunstiger deze nieuwe hypotheekconstructie kunt realiseren.

Een paar redenen om je hypotheekconstructie aan te willen passen:

• Je wilt lagere maandlasten hebben

Waarschijnlijk ga je al lagere maandlasten betalen, omdat de kans groot is dat je in het verleden een hogere rente betaalde dan bij de huidige rentestand. Wil je desondanks nog lagere maandlasten hebben, dan kun je wellicht een aflossende hypotheek, bijvoorbeeld een annuïteiten- of (bank-)spaarhypotheek, omzetten in een aflossingsvrije hypotheek. Laat je altijd goed adviseren, omdat dit soms kan betekenen dat je de hypotheekrenteaftrek verliest.

• Je wilt een deel van je hypotheek extra snel aflossen

Zoals hiervoor al aangegeven, gaan dankzij de huidige lage rente de hypotheeklasten waarschijnlijk sowieso al omlaag. Die extra ruimte zou je ook kunnen gebruiken om een aflossingsvrije hypotheek (deels) om te zetten in een aflossende hypotheek, namelijk in een lineaire of annuïteitenhypotheek. 

Bijvoorbeeld omdat de hypotheekrenteaftrek eindigt per 1-1-2031 of enkele jaren later en je netto hypotheeklasten dan omhoog gaan. Of omdat je meer te besteden wilt hebben als je met pensioen gaat en door nu extra af te lossen, je hypotheeklasten in de toekomst lager zijn. Dat kan bijvoorbeeld verstandig zijn als je verwachte pensioeninkomen een stuk lager ligt dan je het huidige inkomen of als je zzp’er geen of weinig pensioen opbouwt.

• Je wilt een nieuwe looptijd van 30 jaar

Heb je een (deels) aflossingsvrije hypotheek dan moet je er rekening mee houden dat je aan het einde van de looptijd van je hypotheek, je de hypotheek in één keer moet aflossen, eventueel door een nieuwe hypotheek af te sluiten. In sommige situaties kan dat in de toekomst wel eens een stuk lastiger liggen. Bijvoorbeeld als je pensioeninkomen dan een stuk lager ligt.

Het kan dan in sommige gevallen raadzaam zijn om nu al een nieuwe looptijd van 30 jaar te kiezen in combinatie met bijvoorbeeld een lange rentevaste periode, omdat je in de toekomst misschien moeilijker een nieuwe hypotheek kunt krijgen. Geldverstrekkers houden vanaf tien jaar voor je pensioenleeftijd al rekening met je toekomstige pensioeninkomen.