Het Kadaster meldde vorige week dat de huizenprijzen in april met 19,7% waren gestegen in vergelijking met april 2021. Daarbij moeten we ons wel bedenken dat het hier gaat om woningen die van eigenaar wisselen bij de notaris. Die woningen zijn al een paar maanden eerder verkocht. De NVM die dichter op de daadwerkelijke verkoop zit, zag in het eerste kwartaal de mediane koopprijs met 13,7% op jaarbasis stijgen. Maar ten opzichte van het laatste kwartaal van 2021 was sprake van een daling van 2,1%.
De drie grootbanken verwachten dit jaar nog een prijsstijging van tussen de 12,5% en 17,3% en voor volgend jaar een stijging van tussen de 4,5% en 5,5%. Voorspellen van de ontwikkeling van de woningprijzen is altijd een riskante zaak, omdat er zoveel verschillende factoren zijn die de prijzen beïnvloeden.
We noemen er een paar:
• Er is nog altijd een enorm tekort aan woningen, de nieuwbouw gaat niet hard genoeg, waardoor de komende jaren de vraag naar koopwoningen nog steeds een stuk groter is dan het aanbod.
• De hypotheekrente is dit jaar fors gestegen, waardoor de leencapaciteit daalt en de kosten van een hypotheek fors omhooggaan.
• Het is onzeker welke kant de economie opgaat en onder meer door de gestegen rente en inflatie daalt het consumentenvertrouwen om nu een (andere) woning te kopen.
Hoewel het Centraal Planbureau ook niet weet hoe de huizenprijzen zich zullen ontwikkelen, hebben ze een simulatie gemaakt en bekeken wat de gevolgen zijn van een huizenprijsdaling van 10%, 20% en 30%. Bij een huizenprijsdaling van 30% stijgt het aantal huishoudens dat onder water staat, dat wil zeggen dat de hypotheek groter is dan de waarde van de woning, van 6% naar 33%. Dat is maar liefst 1 op de 3 huishoudens. Bij een daling van 20% blijft dat beperkt tot 1 op de 4 huishoudens.
Een belangrijke kanttekening die het CPB zelf al maakt, is dat dit gebaseerd is op de laatst bekende cijfers uit begin 2020. Van Bruggen Adviesgroep acht een scenario met een forse prijsdaling van 20% of 30% heel erg klein. Maar zelfs bij een dergelijke forse correctie verwachten wij dat het aantal huishoudens dat onder water komt te staan een stuk kleiner zal zijn dan het CPB becijfert. Ten opzichte van het peiljaar 2020 van het CPB stegen de huizenprijzen namelijk met 24%, waardoor in de afgelopen twee jaar de meeste huishoudens een behoorlijk stuk extra buffer hebben gekregen.
Maar uiteraard zijn er ook huishoudens die geen of een minder grote buffer hebben. Bijvoorbeeld starters die de afgelopen jaren maximaal hebben gefinancierd en misschien wel zwaar overboden hebben. Maar zelfs voor deze starters geldt dat de risico’s een stuk kleiner zijn dan gedurende de vorige woningprijsdaling, die plaatsvond in de periode 2008 tot en met 2013 en 20% bedroeg. Want starters kunnen tegenwoordig maximaal 100% van de waarde van de woning lenen en lossen verplicht maandelijks af (tenzij ze een deel aflossingsvrij hebben afgesloten), waardoor de hypotheek maandelijks daalt.
Het is altijd goed om ook eens een individuele simulatie te doen. Houd je nog overwaarde over als jouw woning 10%, 20% of 30% in waarde daalt? Zo niet, dan is het verstandig om een extra spaarbuffer achter de hand te houden, voor het geval je onverwachts je woning moet verkopen.
De meeste huishoudens met een koopwoning beschikken over een grote overwaarde. Zelfs na een ruime prijscorrectie houden zij een ruime overwaarde over. Huishoudens kunnen die overwaarde voor meerdere doeleinden inzetten, bijvoorbeeld voor verduurzaming. Door je huis beter je isoleren, zonnepanelen aan te schaffen of een hybride warmtepomp, kun je de energierekening fors terugbrengen. Dat kan ervoor zorgen dat je totale woonlasten goed betaalbaar blijven, zelfs als de energieprijzen voor langere tijd hoog blijven.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Afgelopen week zagen we eindelijk een kentering bij de steeds maar stijgende rentes op de kapitaalmarkt. Het verloop is nog steeds grillig, maar naast stijgingen zagen we ook enkele dagen verlagingen. Per saldo eindigden de kapitaalmarktrente en swaprentes voor 10 en 20 jaar lager dan de week ervoor. Dat gold niet voor de hypotheekrentes; want de gemiddelde hypoheekrentes van 5, 10, 20 en 30 jaar vast stegen allemaal met meer dan 0,1%.
Uitleg swaprentes: de swaprentes zijn een goede graadmeter voor de ontwikkeling van de hypotheekrentes. Met een renteswap kan een variabele rente in feite omgevormd worden tot een financiering met een vaste rente. De swaprente kan worden gezien als een maatstaf voor de risicovrij rente.
We zien sowieso dat de marktrentes de laatste weken minder hard stijgen dan de gemiddelde hypotheekrentes. Dat betekent dat de marges van geldverstrekkers toenemen en er ruimte ontstaat om de hypotheekrentes minder te verhogen dan in de afgelopen maanden steeds wekelijks gebeurde. Wij verwachten daarom dat we de komende week minder en minder hoge hypotheekrenteverhogingen gaan zien. Al blijft het koffiedik kijken of we daadwerkelijk een voorlopig hoogtepunt bij de markt- en hypotheekrentes hebben bereikt.
Dat de marktrentes een daling inzetten en de hypotheekrentes nog stijgen, tonen onderstaande twee grafieken aan, waarin we de swap rentes voor 10 en 20 jaar afzetten tegen de gemiddelde hypotheekrentes van 10 en 20 jaar met NHG. De oranje lijnen zijn de swaprentes en de blauwe lijnen de gemiddelde hypotheekrentes. Waarbij je kunt zien dat blauwe lijn, de hypotheekrentes, grofweg met een zekere vertraging de marktrentes van de oranje lijnen volgen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
In de afgelopen dertien weken (vanaf week 6) stegen de gemiddelde hypotheekrentes van 10 en 20 jaar vast met 0,12% respectievelijk 0,13% per week.
Een optimist zal in bovenstaande grafiek lezen dat de laatste twee weken de stijging met 10 basispunten lager ligt dan het gemiddelde van de afgelopen dertien weken. Maar het zijn nog steeds enorm grote wekelijkse verhogingen. Om het even in perspectief te plaatsen: in 2021 was over het hele jaar gezien het verschil tussen de laagste en hoogste gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast slechts 0,15%, en 0,12% voor 20 jaar vast.
Stijging ongekend hard
Die wekelijkse stijgingen bij elkaar opgeteld, leiden tot een spectaculaire stijging van bijvoorbeeld de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente (met NHG) van maar liefst 176% sinds het laagste punt vorig jaar in oktober.
In het huidige tempo duurt het nog twee weken en dan hebben we absoluut gezien de grootste stijging van deze eeuw te pakken. Waarbij de oude recordhouder vier jaar de tijd nam om een stijging van 1,94 procentpunten neer te zetten en we nu in nog geen zeven maanden al op 1,76 procentpunten zitten.
Verwachting voor de komende week
Wij verwachten dat de hypotheekrentes ook de komende week weer zullen stijgen. Zolang de marktrentes blijven stijgen, zullen de hypotheekrentes volgen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
APELDOORN, 28 april 2022 – Van Bruggen Adviesgroep signaleert dat hypotheekverstrekkers door toedoen van toezichthoudende instanties steeds vaker moeten terugvallen op standaardisatie van het proces. De franchiseketen vreest dat door standaardisering, het schrappen van hypotheekproducten en vereenvoudiging van acceptatiecriteria de behoefte van veel consumenten nóg verder onder druk komt te staan.
“De woonbehoefte van de Nederlander staat al jaren flink onder druk. Uiteraard moeten we verantwoord hypotheken blijven verstrekken maar ik vind het jammer dat veel partijen zich nu door de waan laten meeslepen”, vertelt Michiel Meijer, algemeen directeur van Van Bruggen Adviesgroep. “De ratio zou moeten overheersen. Wat er nu namelijk gebeurt is dat bepaalde partijen de beperkte keuze van de consument en het leveren van maatwerk juist nóg weer verder onder druk zetten.”
Volgens Van Bruggen Adviesgroep is er juist door de toename van aanvragen door oplopende rentes, de onzekerheid voor consumenten en de voorzichtig stabiliserende huizenprijzen behoefte aan maatwerk en een individuele benadering van de consument. “De spelregels binnen het woondomein moeten veel duidelijker worden en kaders scheppen om in te spelen op individuele klant situaties, zodat hypotheekverstrekkers op voorhand weten wat ze wel en niet kunnen en mogen aanbieden”, vertelt Meijer. De angst dat innovatie en maatwerk altijd meteen leiden tot sancties of terugroep-acties moet volgens hem verdwijnen.
Omarmen in plaats van afstoten
De franchiseketen vindt dat de consument nu vooral gebaat is bij duidelijkheid. Alle partijen die actief zijn op de Nederlandse woningmarkt zouden er volgens Van Bruggen Adviesgroep goed aan doen om de banden nóg meer aan te halen. Meijer hoopt dat de drie partijen (toezichthouders, geldverstrekkers en hypotheekadviseurs), die volgens hem van cruciaal belang zijn in het bedienen van de Nederlandse consument op het woondomein, veel intensiever gaan samenwerken: “Toezichthouders, geldverstrekkers en hypotheekadviseurs moeten juist nu met elkaar in gesprek met als doel verantwoord te blijven financieren ondanks de verhitte omstandigheden waarin zij momenteel moeten opereren.”
Aanleiding voor Van Bruggen Adviesgroep om te waarschuwen, is het besluit van de Rabobank om, na gesprekken met de AFM, zijn maatwerk acceptatie per 1 april stop te zetten. Meijer vreest voor een sneeuwbaleffect: “De kans is groot dat veel meer geldverstrekkers hun maatwerk zullen terugschroeven of stopzetten. De AFM poogt hiermee klanten te beschermen voor overkreditering, maar in feite betekent het dat er niet meer naar het individu gekeken wordt. Financiering moet verantwoord zijn maar mijn angst is dat iedere persoon met een financieringsvraagstuk straks over één kam wordt geschoren en dat vind ik niet terecht.”
Als landelijke organisatie met onafhankelijke, financieel adviseurs heeft Van Bruggen Adviesgroep een duidelijk hoofddoel: dé meest klantvriendelijke dienstverlener van Nederland worden én bij alle life-events altijd het verschil kunnen maken voor de klant. Naast financieel advies biedt zij ook makelaarsdiensten, zodat de klant op één adres terecht kan voor alle zaken rond de koop of verkoop van een huis.