Het kabinet heeft bekendgemaakt hoe het nieuwe pensioen er uit moet komen te zien. Als de FNV op 4 juli positief stemt over het voorstel, dan start de behandeling in het parlement. De bedoeling is om begin 2021 het wetsvoorstel in te dienen bij de Tweede Kamer en na een overgangsperiode moeten uiterlijk 1 januari 2026 alle pensioenregelingen aan de nieuwe wet voldoen. Wij willen de belangrijkste punten op een zo beknopt mogelijke wijze beschrijven. Voor een verdieping verwijzen wij graag naar de uitgebreide documenten van het kabinet.
Al acht weken op rij zien we slechts een heel beperkt aantal rentewijzigingen, waarbij verlagingen en verhogingen elkaar afwisselen. De gemiddelde hypotheekrentes met NHG voor de verschillende rentevaste periodes zijn nagenoeg ongewijzigd. Bij de gemiddelde hypotheekrentes zonder NHG zien we wel een stijging voor de langere rentevaste periodes in de laatste acht weken. Namelijk met 0,05% voor 10 jaar vast, 0,10% voor 20 jaar vast en 0,07% voor 30 jaar vast.
De gemiddelde 30 jaar vaste hypotheekrente bereikte vorige week een nieuw laagterecord. FreddieMac, een grote Amerikaanse partij, meldde dat de gemiddelde 30 jaar vaste hypotheekrente uitkwam op 3,13%. De verlaging komt doordat in coronatijd meer beleggers ervoor kiezen om hun geld te verschuiven naar de relatief veilige hypotheken. De centrale bank van de Verenigde Staten zorgt ook voor de daling van de hypotheekrentes door hypotheekobligaties op te kopen en de uitspraak van Fed-voorzitter Powell, dat zij haar rente tot 2022 om en nabij het nulpunt houdt. Daarmee ligt de 30 jaar vaste rente overigens nog altijd een stuk fors hoger dan de Nederlandse 30 jaar vaste hypotheekrente.
Bijna alle hypotheeksluiters kiezen in Nederland bij de huidige lage hypotheekrentes voor een lange rentevaste periode. Wat zijn nu de afwegingen om te kiezen voor 10, 20 of 30 jaar vast? De belangrijkste afweging is die tussen een zo laag mogelijke rente en zoveel mogelijk zekerheid. Want hoe langer je zekerheid wilt hebben over de hoogte van je hypotheeklasten, hoe hoger de rente. De gemiddelde 20 jaar vaste hypotheekrente ligt ongeveer 0,35% à 0,40% hoger dan 10 jaar vast en de gemiddelde 30 jaar vaste hypotheekrente ligt weer ongeveer 0,35% hoger dan 20 jaar vast. Van alle hypotheekaanvragen is ongeveer 21% voor een 10 jaar vaste hypotheekrente, een ruime meerderheid van 57% kiest 20 jaar vast en 12,5% kiest voor 30 jaar vast.
Een rekenvoorbeeld:
Bij een hypotheek van € 350.000,- kom je bij een 10 jaar rente van 1,8% op een bruto maandlast uit van ongeveer € 1.260,-. Als je de rente 20 jaar vast zet, ben je ongeveer € 70,- per maand duurder uit, namelijk € 1.330,-. Zet je de rente 30 jaar vast dan ben je ongeveer € 60 duurder uit dan 20 jaar vast, de bruto maandlast bedraagt dan ongeveer € 1.390,-. De netto verschillen zijn veel kleiner, waarbij het verschil mede afhankelijk is van de hoogte van het inkomen. In het eerste jaar is de netto maandlast met 10 jaar vast ongeveer € 1.135,- en is 20 jaar vast € 20,- duurder en 30 jaar vast nog eens € 20,- duurder. De netto verschillen tussen de verschillende rentevaste perioden lopen gedurende de looptijd wel op. Ook moet je er rekening mee houden dat je bij een lage rente in de beginjaren sneller aflost dan met een hoge rente. Na 10 jaar heb je bij een 10 jaar vaste hypotheekrente van 1,8% ongeveer € 96.500,- afgelost, bij 20 jaar vast is dat een paar duizend euro minder, namelijk € 92.000,- en bij 30 jaar vast is na 10 jaar € 88.500,- afgelost.
Zet je een rente lang vast, dan is het belangrijk om goed naar de voorwaarden en het beleid van de geldverstrekker te kijken. Want de kans dat je in die 20 of 30 jaar tijd een keer gaat verhuizen is groot. Als op dat moment de hypotheekrente hoger staat dan nu, dan wil je je huidige rente graag meenemen en dan moeten de voorwaarden wel ruim genoeg zijn om dit daadwerkelijk te kunnen doen.
Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.
Starters sluiten vaak een annuïteiten- of lineaire hypotheek af en geen aflossingsvrije hypotheek, omdat de hypotheekrente voor een aflossingsvrije hypotheek voor hen niet aftrekbaar is. Bij doorstromers en oversluiters zien we vaak dat zij, naast een hypotheekdeel waarop wel afgelost wordt, een aflossingsvrij deel hebben. Vaak is de hypotheekrente op deze aflossingsvrije hypotheek wel aftrekbaar, omdat het aflossingsvrije deel afgesloten is voor 1 januari 2013 en het zogenaamde overgangsrecht van toepassing is. Maar ook zien we bij doorstromers en oversluiters dat die vaker voor een aflossingsvrij deel kiezen, zelfs als de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Er is meestal al behoorlijk wat overwaarde in de woning en met een vaak relatief klein deel aan een nieuw aflossingsvrij deel hebben ze lagere maandlasten dan wanneer ze dit extra deel via een annuïteitenhypotheek afsluiten.
Bij de laatste twee grote crisissen ging de hypotheekrente omhoog. Dat zagen we bij de kredietcrisis en de eurocrisis. Tot nu toe is bij de coronacrisis sprake van een zeer bescheiden rentestijging van veelal 0,2% à 0,3%, afhankelijk van de rentevaste periode. De grote vraag is uiteraard of het bij deze ‘rimpeling’ blijft.
De toekomst van de hypotheekrente-ontwikkeling is helaas moeilijk te voorspellen en zal ook erg afhangen van hoe deze crisis zich verder ontwikkelt. Het goede nieuws is dat we geleerd hebben van de vorige crisissen; overheden, de Europese Unie en de Europese Centrale Bank (ECB) hebben snel allerlei maatregelen genomen om de economie zoveel mogelijk te stutten.
De ECB nam vorige week het besluit om meer geld beschikbaar te stellen voor het opkopen van obligaties in de komende maanden. Naast de al bestaande € 750 miljard komt daar nog eens € 600 miljard bij. Dat moet er vooral voor zorgen dat de rentes die Italië en andere zuidelijke landen moeten betalen niet oplopen. Het grootste deel van het geld gaat naar het opkopen van staatsobligaties, maar het is de bedoeling dat ook de rente voor bedrijven laag blijft.
De laatste week van mei zagen we voornamelijk een aantal rentverhogingen, met name voor de langere rentevaste periodes en vaker voor hypotheken zonder Nationale HypotheekGarantie dan met NHG. Ongeveer 1 op de 5 geldverstekkers verhoogden de hypotheekrente met NHG voor de rentevaste periodes 20 en 30 jaar vast. Bij de andere rentevaste periodes zagen we nagenoeg geen wijzigingen. Bij hypotheken zonder NHG verhoogden 1 op de 3 geldverstrekkers hun hypotheekrente voor de rentevaste periodes 20 en 30 jaar vast. Ook zagen we enkele verhogingen voor 5 en 10 jaar vast.