Hypotheekrente onder 4%, regel of uitzondering?
De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG ligt heel 2024 al onder de 4%. Deze gemiddelde hypotheekrente beweegt dit jaar tot nu toe binnen een heel smalle bandbreedte van 3,78% tot 3,88%. De huidige stand van de 10 jaar vaste rente ligt precies in het midden, namelijk op 3,83%.
Regel of uitzondering?
Kijken we naar de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in deze eeuw, dan lag die vaker boven dan onder de 4%. Toch zullen de meeste mensen het idee hebben dat deze rente vaak onder de 4% lag, omdat deze rente in het recente verleden (van 2014 tot en met derde kwartaal van 2022) onder de 4% lag. In het vierde kwartaal en bijna heel 2023 lag deze rente boven de 4%. Maar in 2024 hebben we dus weer een rente van onder de 4%.
Tot 2014 was er slechts een korte periode van 20 weken in 2005 dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG even onder de 4% lag. In de eerste jaren van deze eeuw bewoog deze rente zich tussen de 4% en 7%. Kijken we naar de vorige eeuw, dan zien we dat toen op geen enkel moment het niveau van 4% werd bereikt. Hieronder zie je de ontwikkeling van de gemiddelde 5 jaar vaste hypotheekrente met NHG vanaf 1965 (de gegevens van 10 jaar vast hebben we niet van voor 2000).
Wat opvalt aan de grafiek van de 5-jarige hypotheekrente, is de duidelijk dalende trend bij de rentes sinds het begin van de jaren ‘80. Een belangrijke reden daarvoor is de vergrijzing. We zien in de westerse wereld dat ouderen over het algemeen meer vermogen hebben dan jongere generaties.
Naarmate mensen ouder worden, gaan ze meer sparen voor hun oude dag. Daardoor neemt het aanbod van geld toe en dat drukt de rente.
Geen garantie voor de toekomst
De dalende trend van de afgelopen decennia betekent niet dat er tussentijds geen schommelingen kunnen zijn. Sowieso is een belangrijke vraag hoe normaal de lage rente in de periode van 2008 tot en met 2023 was. Dat kunnen economen pas over enkele decennia echt goed bepalen.
Duidelijk is dat de rente in de periode 2008 tot en met 2023 enorm is beïnvloed door de centrale banken, zeker in Europa. De ene crisis volgde al snel na de andere crisis. Op 26 juli 2012 hield Draghi, op dat moment president van de Europese Centrale Bank (ECB), een belangrijke speech. Hij benadrukte dat hij er alles aan zou doen wat in zijn macht lag om de euro te redden. Deze speech staat dan ook te boek als de ‘whatever it takes’-speech. Alleen al zijn woorden lieten de hoge rentes die Zuid-Europese landen moesten betalen omlaag gaan. Maar er volgden ook daden, zoals een omvangrijk opkoopprogramma van staatsobligaties en later ook van andere obligaties. De ECB verlaagde haar rente, eerst naar nul, maar op een bepaald moment naar de unieke situatie dat de rente negatief werd.
Dat alles liet de rentes op de financiële markten naar ongekend lage niveaus dalen. Huizenkopers en -bezitters profiteerden ervan door hun hypotheek tegen een rente tussen de 1% en 2% af te sluiten of over te sluiten. Om de coronacrisis te boven te komen, zetten de ECB en overheden weer alle geldsluizen open. Maar waar de inflatie tussen 2012 en 2022 steeds onder de 2% was gebleven, begon die eind 2022 te stijgen. Door de oorlog in Oekraïne rezen de prijzen de pan uit en kwam de inflatie in Nederland zelfs uit op 10%. De centrale banken moesten wel ingrijpen en hun rentes fors verhogen. Door de hoge inflatie gingen ook de rentes op de financiële markten flink omhoog, net als de hypotheekrentes.
Centrale banken zijn geschrokken van hoe de inflatie uit de bocht kon vliegen. Nu de inflatie op de middellange termijn richting de gewenste 2% gaat, zullen ze op relatief korte termijn bereid zijn om hun rentes iets te verlagen. Maar waarschijnlijk zullen ze de rentes niet meer naar zulke enorm lage niveaus verlagen als in de jaren 2012 tot en met 2022. Al weet je dat nooit zeker, omdat er altijd weer nieuwe crisissen kunnen ontstaan die vragen om actie vanuit de centrale banken.
Het meest realistische scenario lijkt dat centrale banken hun rentes licht verlagen in de komende 12 maanden. Als de inflatie in diezelfde periode richting de 2% gaat, dan is er ook ruimte voor iets lagere rentes op de financiële markten en iets lagere hypotheekrentes. Daarbij geldt wel dat de renteverlagingen die de centrale banken doorvoeren in veel mindere mate doorgevoerd zullen worden in de lange rentes op de financiële markten en in de hypotheekrentes. Dat komt doordat beleggers de rentedaling door de centrale banken al voor een belangrijk deel in hebben geprijsd in de rentes op de financiële markten.
De kans dat we binnen enkele jaren weer hypotheekrentes zien tussen de 1% en 2% lijkt ons dan ook klein. Maar de kans dat de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG onder de 4% ligt, achten wij redelijk groot. Al leert het verleden ook dat er altijd een nieuwe onvoorziene crisis kan komen, die ervoor zorgt dat de verwachtingen niet uitkomen en dat de rente óf extra stijgt óf extra daalt. In het recente verleden zorgde de coronacrisis voor een extra daling van de rente en de Oekraïne-oorlog voor een grote extra rentestijging. Op dit moment ligt er weer een mogelijk nieuwe reden klaar voor een schokgolf bij de rentes, namelijk de onzekere situatie in het Midden-Oosten.
Licht oplopende rentes op de financiële markten
Door de spanning in het Midden-Oosten zagen we afgelopen week de rentes op de financiële markten heel licht oplopen. Voor een paar geldverstrekkers was dat reden om voor een beperkt aantal rentevaste periodes de hypotheekrente licht te verhogen.
Toch waren er ook een paar geldverstrekkers die vanuit concurrentieoverwegingen voor een beperkt aantal rentevaste periodes de hypotheekrentes verlaagden. Al met al was er weinig beweging bij de gemiddelde hypotheekrentes, maar zijn er wel net iets meer verhogingen dan verlagingen. Als de rentes op de financiële markten licht verder stijgen, bestaat de kans dat meer geldverstrekkers hun hypotheekrentes verhogen.
De hypotheekrente volgt meestal met enige vertraging de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en heeft een iets minder grillig verloop.
We zien dat het verschil tussen de kapitaalmarktrente en de hypotheekrente de laatste weken oploopt. Dat betekent dat de marges voor geldverstrekkers dalen ten opzichte van vorig jaar. Dat is een indicatie dat de concurrentie op dit moment groot is. Maar als de stijging van de rentes op de financiële markten voortduurt, stijgt de kans dat de geldverstrekkers hun hypotheekrentes verhogen.
De waarden op de rechter-as geven de kapitaalmarktrente (oranje lijn) aan voor 10 jaar vast in Nederland. De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn). Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as laat het gemiddelde verschil zien dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast.
