De eerste geldverstrekkers hanteren voor de populairste rentevaste periode van 10 jaar vast met NHG weer een hypotheekrente van onder de 4%. De gemiddelde hypotheekrente ligt met 4,14% nog wel iets boven de 4%. De gemiddelde vaste hypotheekrentes dalen nu al voor de zevende week op rij. In die periode zijn de gemiddelde 5 en 10 jaar vaste hypotheekrente met ongeveer 0,4% gedaald. De rentes voor 20 jaar vast daalden met bijna 0,3% en die voor 30 jaar vast met 0,25%.
De daling van de hypotheekrentes volgt op een nog snellere daling van de lange rentes op de financiële markten. Het wordt interessant hoe beleggers kijken naar de toelichting van de Europese Centrale Bank (ECB) op het rentebesluit om de rente ongewijzigd te laten. Die beslissing kwam voor niemand als een verrassing, omdat de inflatie de afgelopen maanden is gedaald. De ECB kwam wel met een waarschuwing: op korte termijn zal de inflatie waarschijnlijk tijdelijk weer stijgen, vooral door hogere loonkosten.
De ECB verwacht dat de inflatie (exclusief de kosten voor energie en voedingsmiddelen) in 2024 uitkomt op 2,7%, in 2025 op 2,1% en in 2026 op 1,9%.
De ECB maakte duidelijk dat er voorlopig nog geen zicht is op een rentedaling: “Op basis van onze huidige beoordeling zijn we van mening dat de basisrentetarieven van de ECB op een niveau staan dat, indien aangehouden voor een voldoende lange periode, een substantiële bijdrage gaat leveren aan dit doel. Met onze toekomstige besluiten zullen we ervoor zorgen dat onze basisrentetarieven zo lang als nodig worden vastgesteld op een niveau dat restrictief genoeg is.”
Deze week gaan we zien welke uitwerking de rentebesluiten van de ECB en de Fed (de Amerikaanse centrale bank) hebben op de ontwikkeling van de rentes op de financiële markten. De eerste reactie van beleggers was positief, de rentes op de financiële markten nog iets verder omlaag.
Het zou ons niet verbazen als de rentes op de financiële markten straks met een lager tempo dalen, of als de trend zelfs tijdelijk licht stijgend wordt doordat de daling de afgelopen weken wel heel hard is gegaan. Wel blijven wij optimistisch dat de kans groot is dat we gedurende een groot deel van 2024 een licht dalende trend van de rentes gaan zien. Dat geldt zeker als de verwachtingen van de ECB over de inflatieontwikkeling uitkomen.
Onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheekrentes voor variabel, 5, 10, 20 en 30 jaar vast in het afgelopen jaar. Met in de linker grafiek de tarieven met NHG en in de rechter grafiek de tarieven zonder NHG, waarbij we uitgaan van de tarieven tot en met 100% marktwaarde.
In onderstaande grafiek tonen we de rente ontwikkeling van verschillende rentes in het jaar 2022 en 2023.
Legenda:
De groene lijn geeft de ECB-depositorente weer. In juli 2022 is die rente verhoogd van -0,5% naar 0%. Daarna volgden in totaal nog negen verhogingen, waardoor de ECB-depositorente op dit moment op 4% staat. De grootste rentestappen waren in 2022.
In 2023 kwamen daar nog stapjes van eerst 0,5% en later 0,25% bij. In totaal bedroeg de stijging in 2023 2,5%. De laatste verhoging was in september en, zoals het er nu naar uitziet, blijft het bij die laatste verhoging.
In de lichtblauwe lijn zie je de ontwikkeling van de 3 maands-geldmarktrente. Eigenlijk loopt die lijn de hele tijd vooruit op de verwachte renteverhoging van de ECB. Omdat beleggers geen renteverhoging van de ECB meer verwachten, is de geldmarktrente nagenoeg gelijk aan de ECB-depositorente.
De donkerblauwe lijn geeft de gemiddelde variabele hypotheekrente met NHG weer. Vanaf ongeveer juli vorig jaar stijgt deze variabele rente in hetzelfde tempo als de geldmarktrente, behalve in de periode vanaf de laatste rentewijziging van de ECB. Toen stopte de stijging van de geldmarktrente, terwijl de gemiddelde variabele hypotheekrente nog heel licht een aantal weken door steeg, om pas iets later te stabiliseren.
De donkergele lijn geeft de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente weer, dus de rente voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar. We zien dat die kapitaalmarktrente al vóór de renteverhogingen van de ECB in 2022 aan het oplopen is. Dat is niet zo raar, omdat beleggers bij de hoogte van de rente kijken naar de inflatieontwikkeling en de verwachting over de toekomstige inflatieontwikkeling. Gedurende 2022 loopt de kapitaalmarktrente op van rond de 0% naar boven de 2,5%. Gedurende 2023 beweegt de kapitaalmarktrente meer zijwaarts, met een licht stijgend patroon, tot iets boven de 3% eind oktober. Daarna zet weer een daling in richting 2,5%.
De oranje lijn geeft de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met Nationale Hypotheek Garantie weer. In feite volgt die rente de kapitaalmarktrente voor een groot deel, alleen is de ontwikkeling van de 10 jaar vaste rente minder grillig. In 2022 stijgt de 10 jaar vaste hypotheekrente van rond de 1% naar 4,5%. In 2023 beweegt de 10 jaar vaste hypotheekrente eigenlijk het hele jaar tussen de 4% en 4,5%. Dus ondanks een stijging van 2,5% van de ECB-depositorente bleef de gemiddelde hypotheekrente binnen die smalle bandbreedte van 4% en 4,5% bewegen. Dat komt doordat beleggers er vertrouwen in hebben dat de inflatie door het ECB-rentebeleid voldoende naar beneden zal gaan.
We zien nu dat beleggers vooruitlopen op renteverlagingen van de ECB, die hopelijk ergens in de loop van het tweede deel van 2024 plaatsvinden. Zij denken dat de inflatie op de goede weg is. Daardoor zien we ook de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente dalen. Maar waar de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente iets minder steeg tot en met oktober van dit jaar, gaat de daling nu ook even iets minder hard.
Voor een verdere daling van de rentes is het belangrijk dat het optimisme van de beleggers over de inflatieontwikkeling wel uitkomt. De ECB gaf afgelopen week wel een waarschuwing af: zij verwacht dat de inflatie in ieder geval tijdelijk weer even gaat stijgen.
