Kun jij ook besparen op je maandlasten? Download ons gratis whitepaper hier.

2021

Nieuws, Blogs, Vlogs

Toon

Hypotheekmarkt op weg naar post-kredietcrisis record

26 oktober 2021

Na een booming eerste kwartaal zwakte de woningmarkt in de daarop volgende twee kwartalen steeds verder af. In het eerste kwartaal waren er bijna 30% meer woningtransacties dan in hetzelfde kwartaal in 2020. In het tweede kwartaal lag het aantal bestaande woningverkopen 4% lager en in het derde kwartaal is de daling zelfs ruim 13%, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster. Over de eerste drie kwartalen van 2021 zijn er overigens nog bijna 3% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar.

Over geheel 2021 slechts iets minder woningtransacties dan in 2020

Het Kadaster baseert haar cijfers op de woningen die passeren bij de notaris. Makelaars zitten nog iets eerder in het traject en op basis van hun sombere cijfers kunnen we nu al voorspellen dat ook het vierde kwartaal een duidelijke min laat zien tegenover het vierde kwartaal van vorig jaar, waardoor we de cijfers van 2020 waarschijnlijk niet gaan overtreffen. Wij verwachten dat we over heel 2021 ongeveer 2 à 3% minder woningtransacties zullen zien dan in 2020. Het is goed om te realiseren dat afgelopen jaar op de tweede plaats staat qua aantal woningtransacties; alleen in 2017 werden er nog meer woningen verkocht. Het aantal woningverkopen van 2018 en 2019 gaan we dit jaar dan ook zeker overtreffen.

Dalende trend qua woningtransacties zet door in 2022

Maar de trend van het derde kwartaal maakt wel dat 2022 er wat minder rooskleurig uitziet. De doorstroming op de woningmarkt gaat steeds stroever. Potentiële verkopers stellen de verkoop van hun woning uit, omdat ze eerst een andere woning willen kopen. Door het verminderde aanbod is dat lastig. Een ander deel van de woningeigenaren die eerder overwogen om te verhuizen, is hier op terug gekomen, omdat ze de prijzen van de volgende woning te hoog vinden. Een deel van hen heeft besloten om in plaats van te verhuizen de huidige woning te verbouwen. De starter heeft het helemaal lastig, omdat die te maken heeft met aan de ene kant de beperkte doorstroming, waardoor er ook aan de onderkant van de markt weinig woningen vrijkomen en er ook beperkt nieuwbouw is voor starters. Aan de andere kant heeft de starter niet de luxe van de stijgende overwaarde van een bestaande woning, waardoor voor menigeen een koopwoning niet meer haalbaar is door de gestegen prijzen. Wij verwachten dat het aantal woningtransacties tussen de 7,5% en 10% lager gaan uitvallen in 2022.

Drukte op hypotheekmarkt dankzij oversluitingen

Het aantal afgesloten hypotheken is op weg om, sinds de kredietcrisis, een nieuw record te vestigen. In de eerste drie kwartalen zijn er bijna 10% meer hypotheken afgesloten dan in 2020. De groei is voor namelijk te danken aan het aantal oversluitingen en tweede hypotheken (voor bijvoorbeeld een verbouwing).

Door de oplopende rente zien we de afgelopen weken nog een verdere toename in het aantal afspraken om te bekijken of het interessant is om de hypotheek over te sluiten. Consumenten die nog overwegen of ze willen oversluiten, moeten er ook rekening mee houden dat geldverstrekkers het in de laatste maand altijd extra druk hebben. Als ze nog dit jaar willen oversluiten, moeten ze op tijd een afspraak maken. Naast de oplopende rente kan er nog een reden zijn om nog dit jaar over te sluiten. Voor hogere inkomens geldt dat ze de bijkomende kosten, waaronder de boeterente, nu nog af kunnen trekken tegen 43%, terwijl dit volgend jaar nog maar 40% is. Dat kan zo enkele honderden euro’s schelen.

Een voorspelling over het aantal hypotheken over geheel 2022 is lastig. Wij verwachten dat het aantal woningaankoop gerelateerde hypotheken lager uit zal vallen. Daar staat tegenover dat zeker in de eerste helft van het nieuwe jaar, het aantal oversluitingen en bijsluitingen hoog zal blijven. We verwachten dat de licht stijgende hypotheekrente nog even voortzet, en hierdoor het aantal oversluitingen zeker in het eerste halve jaar de niveaus van dit jaar kunnen overtreffen. Er zijn nog veel slapers, die door de stijgende hypotheekrentes getriggerd kunnen worden om hun hypotheek open te breken en daarmee zekerheid te kopen over de hoogte van hun hypotheeklasten voor een lange periode.

Vele mensen hebben de afgelopen tijd dus kunnen profiteren van het oversluiten van hun hypotheek en daarmee vaak een bijkomende besparing. Achter elke besparing gaat een uniek en persoonlijk verhaal schuil. Dit heeft Euridice onlangs zelf mogen ervaren. Ze heeft onlangs haar hypotheek laten oversluiten door Van Bruggen Adviesgroep. Lees hier haar verhaal. 

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

50-plusser kiest bij oversluiten vaker voor 30 jaar vast

12 oktober 2021

De 50-plusser in de leeftijdscategorie 50 tot 60 jaar kiest vaker voor een rentevaste periode van 30 jaar vast dan andere leeftijdscategorieën. Van de gekozen rentevaste periodes is 23% een 30 jaar vaste rente. Bij de meeste andere leeftijdscategorieën ligt dit onder de 15%. Al zien we ook bij de 40-plusser een stijging van het aandeel 30 jaar vast; namelijk 16% in de leeftijdscategorie 40-44 en 19% in de categorie 45-50. Op hogere leeftijd zien we dan weer een afname in het afsluiten van 30 jaar vast. Wat ook logisch is, omdat de kans dat je bijvoorbeeld op 80-jarige leeftijd die 30 jaar nog als huiseigenaar gaat meemaken, niet zo groot is en er voor een kortere, iets goedkopere rentevaste periode wordt gekozen.

Overigens is de meest gekozen rentevaste periode ook voor de oversluitende 50-plusser 20 jaar vast; ruim 47% van de gekozen rentevaste periodes is 20 jaar vast. Bij de oversluitende 60-plusser zien we zelfs dat die van alle leeftijdscategorieën het meest voor 20 jaar vast kiezen; namelijk 56%.

50-plusser kiest voor zekerheid bij oversluiten

De 50-plusser kiest voor het oversluiten van de hypotheek dus vaak voor lang vast. Op zich is dat ook niet zo raar. Jongere generaties hebben vaak nog een stijgend inkomensperspectief, terwijl voor de 50-plusser de pensioensituatie veel belangrijker is. Dit pensioeninkomen is vaak een stuk lager dan het huidige inkomen. Zelfs als je rekening houdt met de lagere belastingen/sociale premies, moeten veel gepensioneerden netto een stapje terug doen. En dan wil je in de toekomst niet nog eens verrast worden door een stijging van de hypotheekrente van misschien wel 1%, 2%, 3% of zelfs 4%. Want hoewel niemand het lijkt te verwachten, valt niet met zekerheid te zeggen waar de hypotheekrente over 1 of 2 jaar staat, laat staan over 10 of 20 jaar.

Kleine verschillen in rente

Daar komt nog eens bij dat de verschillen tussen 10, 20 en 30 jaar vast ook historisch klein zijn. Het gemiddelde hypotheektarief voor 20 jaar vast is ongeveer 0,35% hoger dan 10 jaar vast en het gemiddelde hypotheektarief voor 30 jaar vast is ongeveer 0,25% hoger dan 20 jaar vast. Omdat de meeste mensen 10 jaar te kort vinden, gaat het vooral om de afweging of je bereidt bent om 0,25% extra te betalen voor 10 jaar extra zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten. Overigens is het wel zaak om je goed te laten adviseren, omdat de verschillen tussen geldverstrekkers groot kunnen zijn.

De dalers en stijgers bij de rentevaste periodes

Als we niet alleen kijken naar de gekozen rentevaste periodes bij oversluitingen, maar naar het totaal kijken inclusief woning gebonden hypotheekaanvragen, dan zien we de afgelopen zeven jaar een enorme stijging bij de rentevaste periode 20 jaar vast. Het aandeel 20 jaar vast is gestegen van 32% in 2017 naar boven de 50%. Ook 30 jaar vast maakte een grote stijging door van een kleine 4% naar ruim 16%. De stijging van 20 en 30 jaar vast ging met name ten koste van 10 jaar vast. Dit aandeel daalde van ruim 45% in 2017 naar 20% nu.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Belangrijke reden voor oversluiten: zekerheid over hypotheeklasten

05 oktober 2021

In het derde kwartaal zagen we 38% meer hypotheekaanvragen voor oversluitingen in vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ten opzichte van het tweede kwartaal waren er juist 22% minder hypotheekaanvragen voor oversluitingen. Waarbij we ons moeten bedenken dat het tweede kwartaal een behoorlijke uitschieter naar boven was.

Sinds het vierde kwartaal van 2019 zien we een grote toename in het aantal oversluitingen.

Veel consumenten kiezen dus om over te sluiten. Ze hebben daarvoor verschillende redenen. Een belangrijke reden is natuurlijk om een lagere rente en lagere maandlasten te krijgen. Een andere reden is de wens om de hypotheek aan te passen en dat moment aangrijpen om meteen over te stappen naar een andere geldverstrekker. Denk bijvoorbeeld aan een andere hypotheekvorm, nieuwe looptijd van 30 jaar of financiering van een verbouwing. Maar een hele belangrijke reden is ook dat je door over te sluiten, nu zekerheid krijgt voor een lange periode over de hoogte van de rente en daarmee over de hoogte van de maandelijkse hypotheeklasten. Veel consumenten kiezen daarbij voor een lange rentevaste periode van 20 jaar.

De keuze om nu over te sluiten is niet raar. De hypotheekrente staat historisch laag. Heel veel meer kan de hypotheekrente niet omlaag, terwijl er wel ruimte is voor een behoorlijke stijging van de hypotheekrente. Al wordt dit laatste ook niet echt verwacht; maar een stijging van een paar tienden is heel goed mogelijk. Zo sprak De Nederlandsche Bank in haar halfjaarlijkse Economische Ontwikkelingen en Voortuitzichten van juni de verwachting uit dat de ‘lange rente Nederland’ de komende jaren stijgt. Van -0,4% in 2020 naar -0,1% in 2021 en vervolgens in 2022 doorstijgt naar 0,2% en in 2023 naar 0,4%. Dat betekent voor de komende twee jaar een verwachte stijging van 0,3% à 0,5%; waarbij het uiteraard de vraag is in hoeverre dit zich ook één op één zal vertalen in een hogere hypotheekrente.

Ook een paar tienden scheelt serieus geld

Heb je de afgelopen jaren niet overgesloten en betaal je nog een hoge rente, dan is het misschien nu wel tijd om over te sluiten of rentemiddeling toe te passen. Want ook een stijging van enkele tienden kan over de duur van een nieuwe rentevaste periode van 10 of 20 jaar een boel geld schelen.

Rekenvoorbeeld

We pakken een concreet voorbeeld van twee 55-jarigen die in 2013 een andere koopwoning kochten van € 350.000,-. Hun hypotheek bestond uit een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,- met een rente van 4,6% voor 10 jaar vast en een annuïteitenhypotheek van € 130.000,- met een rente van 4,4%. Hun bruto maandlast bedraagt € 1.428,-.

Als deze consumenten nu oversluiten, dan gaat de rente fors omlaag. Zelfs als ze kiezen voor een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar in plaats van 10 jaar. De nieuwe rente voor 20 jaar vast komt uit op 2% en voor de annuïteit op 1,8%. Maar dankzij de gestegen waarde van de woning kan de rente-opslag er grotendeels van af, waardoor de rente voor aflossingsvrij op 1,6% en voor de annuïteit op 1,4%. De nieuwe bruto maandlast komt uit op € 751,-.

Als je vervroegd oversluit en naar een andere geldverstrekker gaat, moet je een boete betalen plus de bijkomende kosten voor de notaris, taxatie en hypotheekadvies. In dit voorbeeld komen die uit op ongeveer € 18.000,-. We gaan er vanuit dat de klant die kosten uit eigen spaargeld betaalt. Deze kosten zijn ook aftrekbaar.

Het grote voordeel voor de klant is dus dat zijn bruto maandlast daalt naar € 751,-. De extra kosten zijn na iets minder dan twee jaar terugverdiend. Dat is dus nagenoeg gelijk aan de resterende rentevaste periode die de klant nog heeft.

Stel dat de rente ongewijzigd blijft, dan kan de klant dus net zo goed nog even afwachten. Maar wat als de rente stijgt? We laten in totaal 4 scenario’s zien, wat de klant bespaard zou hebben over de komende 20 jaar of juist extra betaald zou hebben, als hij besluit om nu niet over te sluiten.

Wanneer oversluiten?

Of en op welk moment je het beste kunt oversluiten is dus op voorhand niet met zekerheid te zeggen. Dat is namelijk afhankelijk van de renteontwikkeling in de resterende duur van je rentevaste periode. Maar uitgaande van een stijging van de hypotheekrente in de komende tijd, lijkt dit een goed moment om het te overwegen.

Meer weten over oversluiten? Lees het hier. 

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Vijf redenen om voor een nieuwbouwwoning te kiezen

14 september 2021

Van alle woningen die er in Nederland verkocht worden, gaat het in 1 op de 4 à 5 gevallen om een nieuwbouwwoning. In 2020 waren er 69.000 nieuwbouwwoningen en voor dit jaar worden er 68.000 verwacht en in 2022 70.000. We benoemen vijf redenen waarom consumenten graag voor een nieuwbouwwoning kiezen.

1. Energiezuinig/energieneutraal

Nieuwbouwwoningen zijn heel energiezuinig en steeds meer nieuwbouwwoningen zijn zelfs energieneutraal (dat wil zeggen dat een woning evenveel energie opwekt als verbruikt). Dat betekent dat je ook geen of zeer lage energiekosten hebt. Bij bestaande woningbezitters, die geen energiebesparende maatregelen hebben doorgevoerd, zien we juist dat de energiekosten en steeds groter deel van de woonlasten vormen.

2. Onderhoudsvrij

Een nieuwbouwwoning vraagt om veel minder onderhoud dan een bestaande woning. Zeker in de beginjaren. Maar ook door het gebruik van andere materialen, zoals bijvoorbeeld kunststof kozijnen, heb je er in de toekomst veel minder onderhoud aan. Dat zal zeker ook voor oudere woningkopers, die een steeds groter deel van de woningmarkt vormen, een belangrijke factor zijn.

3. Waardestijging

Een nieuwbouwwoning stijgt de eerste jaren na aankoop vaak veel sneller dan een bestaande koopwoning.

4. Zelf bepalen hoe de woning eruit ziet

Een belangrijk voordeel van een nieuwbouwwoning is dat je vanaf de tekening een boel zelf kunt bepalen. Via meerwerk kun je de woning helemaal naar je eigen zin inrichten en ook de inrichting van de tuin kun je zelf bepalen. Bij een bestaande woning is dat veel
lastiger en zelfs met slopen en verbouwen ben je vaak toch beperkter dan in een
nieuwbouwwoning.

5. Soms lagere hypotheekrente

We zien steeds meer geldverstrekkers die een lagere hypotheekrente aanbieden bij nieuwbouwwoningen. De hoogte van de korting kan erg verschillen, van enkele honderdsten tot soms enkele tienden. Zo kent ABN AMRO Bank een duurzaamheidskorting van 0,15%, bij Obvion is die 0,05%, en bij Florius en Rabobank is de korting 0,1%. Rabobank kent ook een Groenhypotheek voor milieuvriendelijke en duurzame nieuwbouwwoningen waar een groenverklaring voor is afgegeven. Je kunt daarmee maar liefst 0,5% korting krijgen op je hypotheekrente, waarbij je er wel rekening mee moet houden dat dit alleen geldt voor een 10 jaar vaste hypotheekrente (de meeste woningkopers zetten de rente graag tot iets langer vast). Een wat kleinere geldverstrekker, Woonnu, richt zich heel nadrukkelijk op nieuwbouw en energiezuinige bestaande woningen. Woonnu laat de hoogte van de korting afhangen van hoe energiezuinig een woning is, waarbij de korting fors kan zijn, tot wel 0,25%. Verder kent Nationale Nederlanden een speciaal nieuwbouwtarief, waarbij de korting afhankelijk is van de gekozen rentevaste periode en hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van de woning. 

Verduurzamen omdat het kan en niet omdat het moet

07 september 2021

Max Verstappen en de Formule 1 hebben er afgelopen weekend een feestje van gemaakt op het circuit van Zandvoort. Al zorgt dit evenement ook voor veel controverse. Natuurbeschermers probeerden de bouw van het circuit tegen te houden, omdat dit ten koste ging van zandhagedissen en rugstreeppadden. Evenementenorganisaties waren verbolgen dat de Formule 1 wel doorging, maar dat zij geen evenementen mogen organiseren. Een milieuorganisatie probeerde via een kort geding vergeefs de race tegen te houden, omdat de provincie bij de vergunningverlening een verkeerde rekensom zou hebben gemaakt ten aanzien van de uit te stoten stikstof. Vorige week lekte uit dat het kabinet op Prinsjesdag bekend gaat maken dat zij zes tot zeven miljard euro extra gaat uittrekken om de CO2-uitstoot te verminderen. Ondanks alle mooie woorden dat klimaatbeleid hoog op de agenda staat, lijkt het nog steeds meer zo te zijn dat het kabinet dit doet omdat het ‘moet’ in plaats van dat ze zelf hier het belang van inziet. De extra miljarden voor onder meer elektrische auto’s en isolatie van woningen lijken voor een belangrijk deel afgedwongen door de Urgenda rechtszaak.

Ruim een derde stroom komt uit hernieuwbare bron

Afgelopen twee maanden kwam meer dan een derde van alle gebruikte stroom in Nederland uit een hernieuwbare bron. Ondanks het matige zomerweer waren  zonnepanelen in augustus, goed voor 13,6% van de stroom, eenzelfde percentage kwam uit windenergie en 10% kwam
uit biomassa. Ongeveer 1,5 miljoen huishoudens hebben zonnepanelen op hun huis liggen. Dat betekent dat bijna 1 op de 5 huishoudens nu zonnepanelen heeft. Gemiddeld komen er de laatste drie jaar 240.000 huizen bij met zonnepanelen. Zonnepanelen zijn een laagdrempelige manier om aan verduurzaming te doen, maar er zijn uiteraard veel meer manieren. Welke wijze van verduurzamen bij jou past is uiteraard ook afhankelijk van het type en de leeftijd van je woning.

Vier redenen om aan verduurzaming te doen

Er zijn meerdere redenen om je woning te verduurzamen:
1. Een beter milieu
Als we de klimaatgevolgen willen afremmen, zullen we allemaal, particulieren en bedrijven, stappen moeten zetten om onze CO2-uitstoot te verminderen.

2. Meer wooncomfort
Wat nog wel eens vergeten wordt, is dat veel verduurzamingsmaatregelen aan een woning ook leiden tot een hoger wooncomfort. Bijvoorbeeld extra isolerend glas zorgt ervoor dat je minder last hebt van tocht. Hetzelfde geldt voor isolerende kozijnen en bijkomend voordeel van deze kunststof kozijnen is dat je er ook veel minder onderhoud aan hebt.

3. Hogere waarde van de woning
Een woning die energiezuinig en goed geïsoleerd is, levert bij verkoop meer geld op, dan een woning die minder zuinig en minder geïsoleerd is. Er van uitgaande dat de verduurzaming van woningen de komende jaren een steeds grotere vlucht zal krijgen, zal dit de prijs van woningen met een laag energielabel steeds meer gaan drukken.

4. Lagere energiekosten
Verduurzamen van een woning leidt ook tot minder energiekosten. Hoe lang de terugverdientijd is, verschilt per energiebesparende maatregel.

Lage financieringskosten

Investeren in verduurzaming is interessant bij de huidige lage spaarrente van rond de nul procent. Maar ook als je geld moet lenen via bijvoorbeeld je hypotheek, profiteer je nu van de lage hypotheekrente. We laten voor een paar verschillende investeringsbedragen zien wat de bruto kosten ongeveer zijn als je die financiert met een hypotheek. De hoogte van de rente die je betaalt, is afhankelijk van hoe lang je de rente vast zet en of je met of zonder NHG leent. In de onderstaande berekening van de bruto maandlasten zijn we even uitgegaan van een rente die 15 jaar vastgezet wordt tegen 1,6%.

 

Hoogte investeringAnnuïteitenhypotheek Aflossingsvrije hypotheek
€ 5.000,-€ 18€ 7
€ 10.000,-€ 35€ 13
€ 20.000,-€ 70€ 27
€ 30.000,-€ 105€ 40


We zijn even van bruto bedragen uitgegaan, maar als je een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluit, dan is de rente ook nog eens aftrekbaar, als je de investering gebruikt voor verduurzaming van je eigen woning. Je komt dan netto nog een paar euro lager uit dan de bedragen die in de tabel worden genoemd.
De kosten van de investering zullen in veel gevallen lager zijn dan de besparing in de energielasten. Verduurzamen is dus een mooie manier om je energielasten te verlagen, de waarde van je woning stijgt, je wooncomfort stijgt en het is goed voor het klimaat. Genoeg redenen om te verduurzamen, en niet omdat het moet, zoals bij de overheid, maar omdat het kan en zinvol is.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verhuisregeling is een onderschatte hypotheekvoorwaarde

09 augustus 2021

Met de lage hypotheekrentes van dit moment zetten veel consumenten de rente lang vast. De meest populaire rentevaste periode is 20 jaar vast en ook 30 jaar vast komt steeds vaker voor. Omdat bij een lange rentevaste periode de kans groter is dat je in die periode een nieuwe woning koopt, is het belangrijk om te weten dat de geldverstrekker een goede en duidelijke verhuisregeling heeft.

Een verhuisregeling, ook wel meeneemregeling genoemd, houdt in dat je op het moment dat je gaat verhuizen naar een andere woning, je de rente mee mag nemen die je op dat moment hebt, voor de resterende rentevaste periode. Dat is gunstig als je op dat moment een lagere rente hebt dan op dat moment geldt. Omdat de rente nu historisch laag staat, is de kans groot dat in de toekomst de rente hoger zal zijn en is dit één van de belangrijkste hypotheekvoorwaarden om goed te bekijken.

Een voorbeeld

Stel je gaat een hypotheek afsluiten voor € 300.000,- met NHG, dan heb je nu onder meer de keuze uit 10 jaar vast 1,05% of 20 jaar vast 1,4%. Je betaalt dus 0,35% extra voor een langere periode zekerheid over je hypotheeklasten.

Stel je kiest voor 20 jaar vast en je gaat over 10 jaar verhuizen. Niemand weet hoe hoog de rente dan staat. We laten een paar scenario’s zien. Als de rente gelijk gebleven is, dan hoef je de rente niet mee te verhuizen, want voor een nieuwe rentevaste periode 10 jaar betaal je met 1,05% een lagere rente dan wanneer je de oude rente van 1,4% meeneemt. Als de rente met 1% stijgt voor zowel 10 en 20 jaar vast, dan is de keuze ook simpel; dan wil je die heel graag meenemen. Het voordeel van meenemen van de rente is dat je ook de komende 10 jaar slechts 1,4% betaalt in plaats van 2,05%.

Als de rente nog veel harder stijgt, met 2% of zelfs 3%, dan ben je helemaal blij dat je gebruik kunt maken van een verhuisregeling. Misschien denk je nu ‘kan de rente echt zoveel stijgen?’, maar bedenk dan dat nog geen zeven jaar geleden de hypotheekrentes 2% hoger stonden en acht jaar geleden zelfs 3% hoger.

Goed nieuws: bijna alle geldverstrekkers kennen verhuisregeling

Bijna alle geldverstrekkers kennen een verhuisregeling. Wel verschillen de voorwaarden. Zo mag er bij sommige geldverstrekkers slechts maximaal drie maanden zitten tussen de verkoop van de oude woning (en passering bij de notaris) en de aankoop van de nieuwe woning (en passering) bij de notaris. Terwijl bij de meeste geldverstrekkers er zes maanden tussen mag zitten. Bij een enkele geldverstrekker is dit zelfs negen of 12 maanden.

Omdat je niet in een glazen bol kunt kijken óf je gaat verhuizen en al helemaal niet binnen hoeveel maanden je dan een nieuwe woning hebt, is het uiteraard prettig als je hier wat speling in hebt. Zo is het bijvoorbeeld ook van de marktomstandigheden afhankelijk of jij als koper makkelijk eisen kunt stellen aan een snelle passeerdatum of dat de verkoper hier meer bepalend in kan zijn. In de huidige markt kun je behoorlijk wat eisen stellen als verkoper en wordt meestal eerst een nieuwe woning gekocht en dan pas de huidige woning verkocht; maar de markt kan er over een aantal jaar anders voor staan.

Aandachtspunten verhuisregeling

Sommige geldverstrekkers hebben meerdere hypotheeklabels. Je kunt dan vaak niet overstappen naar een ander label en tegelijkertijd gebruikmaken van de verhuisregeling. Dat is vooral vervelend als de geldverstrekker inmiddels een nieuw label heeft gekregen met een scherpere rentestelling en betere voorwaarden. Bij een scheiding kan slechts één van beiden de rente meenemen. Dat kan wel eens een behoorlijke waarde vertegenwoordigen als de rente in de tussentijd fors is gestegen.

Goede verhuisfaciliteit geen zekerheid voor meenemen hypotheek

Tot slot is het goed om te melden dat ook een goed beschreven verhuisfaciliteit nog niet automatisch betekent dat je de oude hypotheek mee kunt nemen naar een nieuwe woning. Je moet ook voldoen aan de acceptatievoorwaarden van de geldverstrekker op dat moment. Er kan iets gewijzigd zijn in je persoonlijke situatie waardoor je in de toekomst geen nieuwe hypotheek bij je huidige geldverstrekker kunt afsluiten. Je bent bijvoorbeeld in de tussentijd zelfstandig ondernemer geworden en jouw geldverstrekker heeft minder ruime hypotheeknormen dan andere geldverstrekkers.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Minder woninginbraken, maar geen garantie voor de toekomst

02 augustus 2021

In het eerste half jaar van 2021 waren er 9766 woninginbraken (bron: cijfers CBS), dat is een halvering ten opzichte van voor corona. Ook niet zo raar, omdat het lastiger inbreken is als veel mensen vanuit huis werken. Inbrekers zullen het in de toekomst waarschijnlijk wel een stuk lastiger hebben, als we meer blijven thuiswerken dan voor de coronacrisis. Maar we zagen in de tweede helft van 2020 dat zodra de coronamaatregelen minder werden en er minder thuis gewerkt werd, het aantal woninginbraken ook meteen steeg, naar 16.093 in het tweede half jaar (al zijn er sowieso in de donkere wintermaanden altijd al iets meer woninginbraken, met een piek tijdens de feestdagen in december). Hoe meer de situatie normaliseert, hoe meer inbrekers hun ‘normale werkzaamheden’ zullen gaan oppakken.

Overdrachtsbelasting grote invloed op aantal verkochte woningen

27 juli 2021

In het eerste half jaar passeerden er 119.414 woningen bij de notaris. Dat is 12% meer dan in het eerste half jaar van 2020. In onderstaande grafiek is duidelijk te zien dat de wijzigingen in de overdrachtsbelasting een belangrijke invloed hadden op het aantal woningtransacties. De eerste pijl staat bij de maand december 2020. December is altijd al een maand waarin de meeste woningtransacties plaatsvinden, maar dat was vorig jaar extreem. Onder andere doordat nog veel beleggers een beleggingspand wilden laten passeren bij de notaris, voordat per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting naar 8% ging.

Ook januari was een topmaand (zie de tweede pijl), doordat een deel van de starters de overdracht had uitgesteld, zodat ze van de startersvrijstelling gebruik konden maken vanaf 1 januari 2021. De naam startersvrijstelling is trouwens een beetje misleidend, omdat ook niet-starters, die nog geen 35 jaar waren, gebruik mogen maken van deze vrijstelling. De derde pijl staat bij de maand maart. Ook toen was de overdrachtsbelasting aanleiding om een woningtransactie naar voren te halen, want vanaf 1 april 2021 geldt dat de startersvrijstelling niet meer van toepassing is voor woningen die meer dan € 400.000,- waard zijn.

Deze drie pieken zijn voor een belangrijk deel ook de oorzaak van een dip in november 2020, februari 2021 en mei 2021. Afgelopen juni zagen we nagenoeg evenveel passeringen als in juni 2020.

Verkochte woningen

Meer dan helft niet-woningtransactie gerelateerde hypotheken

In het eerste half jaar van 2021 werden 251.829 hypotheken afgesloten. Dat zijn er 14% meer dan in de eerste helft van 2020. Meer dan de helft van de hypotheken heeft betrekking op een hypotheek die niet betrekking heeft op een woningtransactie; dat wil zeggen dat het gaat om een oversluiting, verhoging of tweede hypotheek, bijvoorbeeld om een verbouwing te financieren. Het aantal oversluitingen, verhogingen en tweede hypotheek steeg met 16% ten opzichte van het eerste half jaar van vorig jaar.

Dat is ook niet zo verrassend, omdat er veel wordt verbouwd in Nederland. Ook zijn er nog genoeg woningeigenaren die kunnen besparen op hun hypotheeklasten door de hypotheek over te sluiten of die voor langere tijd zekerheid willen hebben over hun toekomstige hypotheeklasten en de rente nu lang vast willen zetten, nu de rente historisch laag staat.

Woningen 14,6% duurder

Het Kadaster meldde dat de bestaande koopwoningen in juni 14,6% duurder waren dan een jaar eerder. Dat is lager dan de NVM meldde, maar dat komt omdat het Kadaster en de NVM een iets andere definitie hanteren: het Kadaster kijkt naar alle woningen en de NVM alleen naar de woningen die via hen verkocht worden en tot slot doordat de NVM kijkt naar het moment dat de verkoopdeal wordt gesloten en het Kadaster het moment van passering.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Deel 4: De financiële risico’s van onverwachtse gebeurtenissen

26 juli 2021

Bij hypotheekadvies denken consumenten in eerste instantie vooral aan het rondkrijgen en vormgeven van de hypotheek. Een belangrijk onderdeel van hypotheekadvies is ook het inzicht krijgen in mogelijke risico’s die bepaalde gebeurtenissen in je leven kunnen hebben op je financiële situatie. Het betekent niet altijd dat je er ook voor moet of kunt verzekeren, maar je moet wel de gevolgen kennen.

De belangrijkste vier zijn:

  1. Overlijden
  2. Ziekte en arbeidsongeschiktheid
  3. Werkloosheid / geen werk of minder werk als ondernemer
  4. Einde relatie

Eerder besteedden we aandacht aan het risico van overlijden, ziekte/ arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Deze week is de beurt aan het risico van het eindigen van een relatie.

Grootste risico geen fijn gespreksonderwerp

De kans dat je komt te overlijden tijdens de looptijd van de hypotheek is relatief klein. Toch willen de meeste huizenkopers dit risico verzekeren, zodat de nabestaanden in de woning kunnen blijven wonen. Het risico op ziekte, arbeidsongeschiktheid en werkloosheid is al wat groter. Maar het grootste risico dat een stel heeft, is dat de relatie eindigt. Bijna 40 % van de huwelijken strandt. En dan hebben we het over huwelijken en het geregistreerd partnerschap. Bij samenwonenden is de kans dat een relatie eindigt statisch gezien nog groter.

Bij een hypotheekgesprek zal de financieel adviseur de verschillende risico’s bespreken. Bij het onderwerp ‘einde relatie’ voelt het even ongemakkelijk, maar het is wel belangrijk om ook even zakelijk naar dit onderwerp te kijken.

Eén of beiden moeten het huis verlaten

Een scheiding heeft emotioneel en financieel een grote impact en ook grote gevolgen voor de woonsituatie. Met geluk kan één van beiden in de woning blijven wonen, als het inkomen van die persoon op het moment van scheiding voldoende is om de hypotheek alleen te dragen en, ook een grote uitdaging in de huidige woningmarkt, de ex-partner uit te kopen. Kan niet één van beiden de financiering rondkrijgen of willen ze dat beiden niet, dan moet de woning worden verkocht. In de huidige markt zal er snel sprake zijn van overwaarde, maar naar de toekomst toe is dat geen zekerheid. Een klein decennium geleden was bij meer dan een miljoen huishoudens de hypotheek groter dan de waarde van de woning. Het gebeurde dan regelmatig dat een stel maar bij elkaar bleef, omdat op dat moment verkopen tot een (grote) restschuld leidde.

Verzekeren tegen relatiebreuk

Er bestaat geen verzekering tegen een relatiebreuk. Een beetje een cliché: de belangrijkste verzekering ben jij en je partner zelf, die kunnen investeren in de relatie. Wel biedt NHG een achtervang wanneer een relatie eindigt en de hypotheek niet meer betaalbaar is. NHG bekijkt dan samen met de geldverstrekker of de hypotheek aangepast kan worden, zodat één van beide toch in de woning kan blijven wonen. Mocht dat niet lukken en is er sprake van een restschuld, dan kan NHG die onder voorwaarden kwijtschelden.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verbouw- of oversluitplannen? Denk ook aan verduurzaming

19 juli 2021

Nederlanders zijn massaal aan het verbouwen of sluiten hun hypotheek over. Ze kiezen ervoor om hun hypotheek over te sluiten, om daarmee voor langere tijd zekerheid te krijgen over hun hypotheeklasten door gebruik te maken van de huidige lage rente.

Veel huizenbezitters zien het in de huidige huizenmarkt met weinig aanbod niet zitten om op zoek te gaan naar een andere woning en besluiten hun woning te verbouwen. Dankzij de lage rente kan dat relatief goedkoop; helemaal als je besluit om dit aflossingsvrij te doen. Al betekent aflossingsvrij wel dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is en aan het einde van de looptijd de hypotheek nog steeds hetzelfde bedrag is.

Denk na over verduurzamen

Als je je hypotheek gaat oversluiten of je gaat je woning verbouwen, dan is dat ook het ideale moment om na te denken over verduurzaming van je woning. Verduurzamen is nog niet verplicht, maar dat is in de toekomst niet uitgesloten. De Europese Commissie presenteerde vorige week het ‘Fit for 55’ plan, met voorstellen die betrekking hebben op onder andere het klimaat- en energiebeleid van de EU. Die kunnen ook een grote impact hebben op huiseigenaren, zo waarschuwt bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis. De kans is groot dat de prijs van energie niet alleen aan de pomp maar ook aan huis, een stuk hoger gaat worden. Dat moet stimuleren dat huizen energiezuiniger en uiteindelijk minimaal energieneutraal worden gemaakt.

De kosten van verduurzaming kun je meefinancieren, en afhankelijk van de energiebesparende maatregel die je wilt doorvoeren, leidt dit vaak tot lagere energiekosten. De besparing is vaak groter dan de extra hypotheekkosten van de verduurzamingsinvestering. Zeker als dat deel aflossingsvrij gesloten wordt. Naast lagere energiekosten en een bijdrage aan een beter milieu, leveren sommige maatregelen ook nog eens een groter wooncomfort op en stijgt de waarde van de woning.

Een rekenvoorbeeld

Een systeem van 10 zonnepanelen kost ongeveer € 4.200,-, zo valt te lezen op de overheidssite van milieucentraal.nl. Volgens deze site leveren deze zonnepanelen een besparing qua energielasten op van € 448,- per jaar, dus € 37,- per maand. Met de eventuele stijging van de energiekosten in de toekomst is nog geen rekening gehouden.

Wel goed om te vermelden dat je na ongeveer 12 jaar toe bent aan een nieuwe omvormer, dit is een apparaat die de gelijkstroom van de zonnepanelen omzet in de wisselstroom van het elektriciteitsnet, die ongeveer € 1.100,- kost.

Als je die € 4.200,- extra leent via een annuïteitenhypotheek tegen een rente van 1,8% voor 20 jaar vast; dan betaal je bruto ruim € 15,- in de maand. Na 30 jaar is de hypotheek volledig afgelost. Netto vallen de kosten de beginjaren ongeveer € 2,- lager uit, omdat de hypotheekrente ook nog eens aftrekbaar is. De netto besparing, de extra netto hypotheeklasten minus de besparing op de energielasten bedraagt dus ongeveer € 24,- per maand. Dat is toch mooi meegenomen.

Zou je de extra hypotheek aflossingsvrij afsluiten dan betaal je misschien wel een iets hogere rente van 2%, maar komen je extra hypotheeklasten uit op slechts € 8,- per maand. De rente is dan dus niet aftrekbaar en je lost dus ook niet af.

Kortom: ga je verbouwen of oversluiten; leen dan extra om ook te investeren in verduurzaming van je woning. Denk in ieder geval aan zonnepanelen, maar bedenk ook dat er nog heel veel andere manieren zijn om je woning energiezuiniger te maken.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Prijzen woningen stijgen veel sneller dan leencapaciteit

12 juli 2021

De NVM presenteerde vorige week weer forse prijsstijgingen bij koopwoningen. De transactieprijs steeg in een jaar tijd 19,9%. Ruim 3 op de 4 woningen werd in het tweede kwartaal verkocht voor een prijs hoger dan de vraagprijs. Of je nu de makelaar spreekt of de financieel adviseur, beiden zijn het er over eens dat het een gekkenhuis is op de woningmarkt en dat dit geen gezonde situatie is. 

Van anderhalf modaal naar tweemaal modaal 

Regelmatig wordt met de beschuldigende vinger van de sterk stijgende woningprijzen gewezen naar de lage rente in combinatie met ruime leennormen. Maar als we die gemiddelde koopsom zoals het Kadaster die vaststelt, afzetten tegen de maximale leencapaciteit, dan zien we dat de gemiddelde koopsom veel sneller stijgt dan de leencapaciteit. 

Kon een stel met een modaal inkomen plus een half modaal inkomen in de periode 2011 tot en met 2016 ongeveer de gemiddelde koopsom betalen; inmiddels heeft een stel bijna elk een modaal inkomen nodig om de gemiddelde koopsom te kunnen betalen.

Leencapaciteit

De lichtblauwe lijn geeft de maximale leencapaciteit van een stel met een modaal inkomen en een half modaal inkomen weer, waarbij per jaar uitgegaan is van het modaal inkomen in het desbetreffende jaar, op basis van CBS gegevens in combinatie met de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG. 

De donkerblauwe lijn toont de maximale leencapaciteit van een stel met elk een modaal inkomen en op basis van de 10 jaar vaste hypotheekrente zonder NHG. 

De oranje lijn geeft de gemiddelde koopsom weer volgens het Kadaster tot en met mei 2021. Waarbij het er op lijkt dat die oranje lijn waarschijnlijk nog scherper omhoog zal gaan, als we naar de cijfers van de NVM kijken, die altijd eerst voorlopen op die van het Kadaster (en ook iets andere definitie). 

Overheidsbeleid belangrijke veroorzaker 

De belangrijkste reden dat de prijzen zo sterk stijgen, komt doordat de vraag veel groter is dan het aanbod. Vorige week kwam de overheid met het rapport ‘Staat van de Woningmarkt’. Het woningtekort bedraagt nu 279.000 woningen. Hoewel dat minder is dan de 331.000 uit 2020, betekent dit dat heel veel mensen op zoek zijn naar een woning. Op dit moment bedraagt het woningtekort 3,5% van de totale woningvoorraad, waarbij een tekort van 2% als ‘normaal’ wordt gezien. Het woningtekort betekent niet dat mensen geen woning hebben om in te wonen, maar dat ze geen zelfstandige woning bewonen, terwijl ze dat wel zouden willen (bijvoorbeeld nog thuiswonende kinderen). 

Het woningtekort zal tot en met 2024 verder groeien doordat de groei van het aantal huishoudens harder gaat dan de bouw van nieuwe woningen. Volgens de prognose gaat het tekort vanaf 2025 licht dalen, omdat de bouw van woningen dan harder gaat dan de groei van het aantal huishoudens. Pas in 2035 komen we dan uit op een ‘normaal’ woningtekort van 2%. In 2035 moeten er netto 989.000 woningen bijgekomen zijn. Omdat er ook woningen gesloopt worden, betekent dit dat er 1.157.000 woningen gebouwd moeten worden. 

Veel marktpartijen vragen om meer sturing vanuit de overheid, zodat deze woningproductie ook daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. Het huidige kabinet heeft de afgelopen wat voorzichtige stappen gezet, maar er is meer urgentie nodig. 
Zolang het tekort groot is, is de kans op stijgende prijzen groot. Het is dan heel verleidelijk om ervoor te zorgen dat starters meer kunnen lenen, zodat ze toegang houden tot de woningmarkt. Denk aan schenkingsmogelijkheid van ruim een ton voor de eigen woning en de verlaging van de overdrachtsbelasting. Het lijken sympathieke maatregelen voor de starter, maar deze zorgen voor een nog snellere prijsstijging. 
Eenvoudige, snelle oplossingen zijn er niet voor de woningmarkt. 

Het belangrijkste is dat de bouw extra aangejaagd wordt. Van Bruggen Adviesgroep vindt het belangrijk dat daarbij ook goed gekeken naar de demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing. Want als we niet voldoende woningen/appartementen voor senioren bouwen, dan hebben we misschien in 2035 een deel van het woningtekort ingelopen, maar zitten we dan met een mismatch in de woningvoorraad. 

Van Bruggen Adviesgroep vindt het absoluut noodzakelijk dat het woningtekort centraal, door de rijksoverheid, wordt aangepakt. Wij pleiten dan ook voor een centrale in plaats van decentrale aanpak waarbij versoepeling van regelgeving, een ministerie van wonen en een duidelijke centrale richting, onontbeerlijk zijn. Het tijdelijk toestaan van permanente bewoning van vakantie woningen en een snellere transitie van kantoor- naar wooncomplexen gaan ook bijdragen.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.

Verduurzamen vaak financieel aantrekkelijk

05 juli 2021

In 2050 moeten alle woningen in Nederland van het gas af zijn. Dat betekent dat er behoorlijk geïnvesteerd moet worden in het verduurzamen van woningen. Het Planbureau van de Leefomgeving gaf vorig jaar aan dat dit voor veel huishoudens niet op een woonlasten neutrale manier gerealiseerd kan worden. De investeringen zijn groter dan het totaal van de jaarlijkse besparingen. Toch zal verduurzamen voor veel woningeigenaren financieel interessant zijn. Want je hoeft niet meteen helemaal van het gas af en er zijn genoeg maatregelen die wel snel lonen.

Ontwikkelingen

Laten we eerst eens kijken naar een paar ontwikkelingen. Het gemiddeld stroom- en gasverbruik daalt al bijna 10 jaar op rij (met uitzondering van een kleine stijging van het gemiddeld stroomverbruik in 2012). Mede dankzij steeds beter geïsoleerde huizen en zonnepanelen. Al moeten we daar ook bij bedenken dat de gemiddelde grootte van een huishouden en daarmee het energieverbruik per huishouden ook al die jaren daalt.

Een lager energieverbruik betekent overigens niet automatisch dat de energierekening ook steeds lager wordt. De energierekening fluctueert wat meer. Dat heeft onder andere te maken met wisselende energieprijzen en energiebelasting. Per 1 juli zijn de variabele tarieven voor zowel gas als energie gestegen. Dat gaan veel huishoudens in het tweede deel van het jaar merken. Bovendien moeten huishoudens er rekening mee houden als ze ook in de toekomst vaker thuis gaan werken; dat verhoogt je energiekosten.

Verduurzamen

Het verduurzamen van je woning kan op veel verschillende manieren. Afhankelijk van de ouderdom en type woning en je energieverbruik, kan een expert je adviseren wat energiebesparende maatregelen kosten en wat die je naar verwachting aan lagere energielasten gaan opleveren. Bij energiebesparende maatregelen zullen de meeste mensen in eerste instantie denken aan zonnepanelen. Maar er zijn nog veel meer mogelijkheden, zoals:

- isolatie van dak, muur, vloer of leidingen;

- hoog rendement beglazing en energiezuinig kozijnen;

- energiezuinige ventilatie;

- andere verwarmingsbronnen; bijvoorbeeld warmtepomp of zonneboiler.

Subsidies en goedkope financiering

Omdat de overheid verduurzaming belangrijk vindt, zijn er veel subsidiepotjes waar je mogelijk gebruik van kunt maken. Op de website van de overheid kun je veel informatie vinden over de investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing voor woningeigenaren: welke maatregelen komen in aanmerking voor subsidie, de hoogte van de subsidie en een stappenplan hoe je de subsidie kunt aanvragen. En kijk ook eens op de overheidssite verbeterjehuis.nl/energiesubsidiewijzer. Vul de gemeente in waarin je woont en je krijgt een overzicht van de subsidie mogelijkheden.

Een groot voordeel van op dit moment energiebesparende maatregelen doorvoeren, is dat je die op een hele goedkope manier kunt financieren. De hypotheekrente staat bijvoorbeeld historisch laag maar ook de rente op speciale duurzaamheidsleningen is laag.

Een rekenvoorbeeld: Op de overheidssite van milieucentraal.nl kun je lezen dat een systeem van 10 zonnepanelen ongeveer € 4.200,- kosten. Op jaarbasis scheelt dat ongeveer € 448,- aan energiekosten; dus € 37,- per maand. (NB na ongeveer 12 jaar ben je wel toe aan een nieuwe omvormer, dit is een apparaat die de gelijkstroom van de zonnepanelen om zet in de wisselstroom van het elektriciteitsnet), die ongeveer € 1.100,- kost). Als je je hypotheek ophoogt met € 4.200,- kost je dat bruto ruim € 15,- in de maand.

Laat dus eens berekenen wat verduurzamen je kan opleveren. Niet alleen je woonlasten (dus inclusief energielasten) gaan waarschijnlijk omlaag, ook je wooncomfort gaat omhoog, je woning wordt meer waard en je bent goed bezig in het kader van het klimaat.

Blijf op de hoogte

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste (rente)nieuws.