Een goede graadmeter voor de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt is het verschil tussen de gemiddelde rente voor staatsleningen voor 10 jaar en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG. Naar mate de concurrentie groter is, zien we over het algemeen dat het verschil kleiner wordt.
In de crisisjaren 2010 tot en met 2013 zien we dat het verschil behoorlijk oploopt. Dat kwam enerzijds doordat de concurrentie afnam, doordat enkele geldverstrekkers de Nederlandse hypotheekmarkt vaarwel zegden en sommige andere geldverstrekkers veel minder geïnteresseerd waren om veel hypotheken weg te zetten, door de toegenomen risico’s op de hypotheekmarkt. Overigens speelde toen ook mee dat geldverstrekkers relatief gezien een stuk duurder moesten lenen dan de overheid.
Als we 2023 vergelijken met 2022 dan zien we dat het verschil iets is afgenomen. Dat heeft er onder andere mee te maken dat veel geldverstrekkers op een stuk kleinere hypotheekmarkt hun hypotheekvolume op peil willen houden. Het makkelijkste middel om dit te realiseren is te concurreren met een scherp rentetarief. Omdat de hypotheekmarkt in 2024 naar verwachting op een vergelijkbaar of iets lager niveau uitkomt in vergelijking met vorig jaar, verwachten wij dat de concurrentie ook in 2024 fors zal zijn.
De forse concurrentie zien we ook terug bij de hypotheekrente ontwikkeling in het nieuwe jaar. Terwijl de rentes op de financiële markten licht omhoog gingen, verlaagden veel geldverstrekkers hun vaste hypotheekrentes (zie bijlage). De gemiddelde vaste hypotheekrentes gingen met 0,05% tot en met 0,08% omlaag.
Bijna alle geldverstrekkers verlaagden in de eerste week van het nieuwe jaar hun hypotheekrentes, maar in sommige gevallen ging het alleen om een verlaging van de rente voor een beperkt aantal rentevaste periodes. De belangrijkste uitzondering was de Rabobank die geen verlaging doorvoerde afgelopen week, maar dat deze week goed maakt met extra grote verlagingen tot wel 0,15% voor onder andere enkele van de populairste rentevaste periodes met NHG.
Dat de rentes op de financiële markten een pas op de plaats maken is niet heel verrassend. De afgelopen twee maanden waren de rentes fors gedaald door het optimisme onder beleggers dat de inflatie sterk op zijn retour is en ze steeds eerder in 2024 een renteverlaging verwachten van de centrale banken. Op een bepaald moment zit al dat positieve nieuws verwerkt in de rentes en is het wachten op nieuw positief nieuws, voordat de rentes weer serieus verder omlaag kunnen. Of juist weer iets omhoog kunnen gaan, als er negatief nieuws komt. Zoals bijvoorbeeld een vertraging in de daling van de inflatie of zelfs een korte stijging.
Zijn de hypotheekrentes op dit moment hoog? Ja, als je dat vergelijkt met een groot deel van de afgelopen 10 jaar wel. Maar in de jaren 2010 tot en met 2013 lagen de hypotheekrentes nog een stukje hoger en dat gold ook voor veel van de jaren voor 2010.
Nog een paar opvallende zaken als we kijken naar bovenstaande grafiek:
Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maakte vorige week bekend dat de inflatie over de maand december bij een snelle berekening uit kwam op 1,2%. In november kwam de inflatie nog uit op 1,6%. Over heel 2023 zijn consumentengoederen en -diensten 3,8% duurder dan in 2022.
Dat betekent dat we ook de prijsontwikkeling van huizen zouden moeten corrigeren voor de inflatie. Want we kunnen met een euro nu niet alleen minder consumentengoederen en -diensten kopen, maar ook minder huis.
Ontwikkeling hypotheekrentes afgelopen 12 maanden
In de grafiek op de volgende pagina laten we de ontwikkeling van de prijsindex van bestaande woningen zien in de periode 2020 tot en met november 2023. In dezelfde grafiek laten we ook de ontwikkeling van die zelfde prijsindex zien gecorrigeerd voor inflatie.
Wat je in de grafiek kunt zien is dat vanaf juni de prijsindex van bestaande woningen draait van dalend naar stijgend. In november staat de prijsindex op 183,2 is daarmee nagenoeg gelijk aan de maand januari, toen de prijsindex 183,3 bedroeg. De prijzen zijn daarmee nog wel verwijderd van het hoogste punt dat bereikt werd in juli 2022, toen de prijsindex 189,2 bedroeg.
Ook de reële prijsindex gaat rond de zomer omhoog, maar de inflatie in 2023 zorgt er wel voor dat reëel gezien woningen in november met een reële prijsindex van 144,9 nog wel een paar procent in reële waarde zijn gedaald ten opzichte van januari, toen de prijsindex op 148,8 stond. Doordat de inflatie in 2022 fors was, lag het hoogtepunt van de reële prijsindex niet in juli 2022, maar in januari 158,2.
Zoals we eerder al schreven, stegen in de eerste week van het nieuwe jaar de rentes op de financiële markten. Dat is ook niet zo raar naar het over-optimisme van beleggers in de laatste twee maanden van 2023.
De banencijfers in de Verenigde Staten (VS) vielen hoger uit dan verwacht, wat voor de Fed, de centrale bank van de VS reden kan zijn om de eerste renteverlaging langer in de tijd vooruit te schuiven.
In Nederland kwam de inflatie in december lager uit dan in november. Nederland was daarmee een uitzondering in Europa. De inflatie in de eurozone kwam in december uit op 2,9%, iets hoger dan de 2,4% van november.
De waarden op de rechter-as geven de rente aan van de kapitaalmarktrente (oranje lijn) 10 jaar Nederland. De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn).
Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as geeft het gemiddelde verschil aan dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast.
De hypotheekrente volgt meestal met enige vertraging de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en heeft een iets minder grillig verloop.
