De overwaarde van bestaande huizenbezitters heeft tussen de zomer van 2022 en de zomer van 2023 een kleine tik gehad door de daling van de huizenprijzen. Maar sinds zomer 2023 is die daling van de overwaarde alweer ruimschoots goedgemaakt door de ontwikkeling van de huizenprijzen in het afgelopen jaar. De laatste cijfers over de overwaarde die we ter beschikking hebben, zijn die voor 2022 (gebaseerd op cijfers van het CBS).
Wat opvalt? Hoe hoger de leeftijdsklasse, hoe hoger de overwaarde is. De gemiddelde overwaarde van een 65-plusser ligt boven de € 375.000,-. Daarbij moeten we wel bedenken dat dit een gemiddelde is. Dus niet elke 65-plusser beschikt over zo’n grote overwaarde.
Wonen ouderen dan gemiddeld in duurdere woningen? Nee, de gemiddelde waarde van de woning is voor alle leeftijdscategorieën vanaf 35-45 jaar redelijk gelijk. Het grote verschil is dat ouderen gemiddeld een veel kleinere hypotheek hebben of zelfs hypotheekvrij zijn. Dat zorgt automatisch voor een hogere overwaarde.
Nu de huizenprijsdaling weer gedraaid is naar een stijging, zien we dat bestaande huizenbezitters weer steeds vaker op zoek gaan naar een volgende, veelal duurdere woning. Vooral jonge huizenbezitters die een volgende koopwoning zoeken, maken het koopstarters lastig. Starters hebben namelijk niet de luxe van een overwaarde die ze bij de bieding kunnen inzetten. Doorstromers kunnen dankzij hun overwaarde meer overbieden.
Er zijn 2 manieren om de overwaarde te gelde te maken:
Wie over de overwaarde in zijn woning wil beschikken, kan zijn woning verkopen. Dit kan voor sommige oudere huizenbezitters een interessante optie zijn. Zeker als ze af willen van het onderhoud aan hun woning en liever in een appartement wonen.
Kiezen zij voor een koopappartement? Dan komt de overwaarde alleen vrij als het aan te kopen appartement goedkoper is dan het bedrag dat hun huidige woning bij de verkoop oplevert. Je kunt ook besluiten om niet de volledige overwaarde te gebruiken om de hypotheek voor de nieuwe woning te verlagen. Dan houd je een deel van de overwaarde voor andere dingen beschikbaar. Dat betekent wel dat de hypotheekrente over dat deel van de hypotheek niet aftrekbaar is. Bovendien moet het wel passen op het inkomen.
Wie verhuist naar een huurwoning of -appartement krijgt de volledige beschikking over zijn overwaarde. Voor veel mensen betekent dit dat ze ook (meer) vermogensbelasting moeten betalen. Je kunt dan zelf beslissen hoe je de vrijgekomen overwaarde wilt besteden.
Een andere manier om de overwaarde te gelde te maken, is door een extra hypotheek af te sluiten. Als je het geld besteedt aan de eigen woning, dan is de hypotheekrente in principe aftrekbaar. Dat geldt bijvoorbeeld als je met de overwaarde je woning gaat verbouwen. Denk aan vervanging van de keuken, een nieuwe badkamer of een uit- of opbouw. Ook verduurzamen, bijvoorbeeld in de vorm van betere isolatie of de aanschaf van zonnepanelen of een warmtepomp, valt hieronder.
Maar je kunt de overwaarde ook gebruiken voor andere doeleinden. Denk aan de aanschaf van een auto, camper of vakantiehuisje, het financieren van een grote reis, aanvulling op het pensioeninkomen of een schenking aan de kinderen (bijvoorbeeld zodat ze een eigen woning kunnen kopen). Realiseer je dat een extra hypotheek ook extra lasten met zich meebrengen. Je betaalt elke maand rente en (bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek) ook aflossing.
Houd er verder rekening mee dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is als je de extra hypotheek niet aan je woning besteedt. Je bent meestal vrij om zelf de hypotheekvorm te kiezen: een annuïteiten-, lineaire of aflossingsvrije hypotheek. Welke hypotheekvorm het beste bij jou past, hangt af van je persoonlijke omstandigheden. Uiteraard moet je geldverstrekker wel bereid zijn om de extra hypotheek te verstrekken. Dat is onder andere afhankelijk van je inkomen.
Het zal niemand zijn ontgaan: op de woningmarkt stijgen de prijzen weer fors. Koopwoningen die in juni 2024 bij de notaris passeerden, waren gemiddeld 10% duurder dan in juni 2023. Wij zetten de belangrijkste trends op een rij die de NVM en het Kadaster zien.
Daarbij is het goed om te bedenken dat de NVM-cijfers vaak een actueler beeld geven van de woningmarkt dan de cijfers van het Kadaster. Dat komt doordat het meestal nog enkele maanden duurt voordat een woningverkoop daadwerkelijk passeert bij de notaris en in het Kadaster wordt geregistreerd.
Zowel het Kadaster als de NVM constateren meer verkooptransacties in het 2e kwartaal van 2024. Overigens viel de maand juni tegen: er passeerden die maand 12% minder woningen bij de notaris dan in juni 2023. Over het gehele 2e kwartaal passeerden bijna 8% meer woningen bij de notaris dan in het 2e kwartaal van 2023. In het 1e kwartaal was ook al sprake van een grote stijging van het aantal woningtransacties. Het ging om een stijging van 10% ten opzichte van het 1e kwartaal van 2023.
Bij de NVM zien we een voorzichtigere groei van het aantal woningverkopen. De groei was bijna 4% in het 1e kwartaal en 3% in het 2e kwartaal ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Het is positief dat er veel woningen te koop worden gezet en dat deze woningen snel worden verkocht. De NVM is alleen wel bang dat de toename van het woningaanbod tijdelijk is. De lente is altijd een populaire periode om een woning te koop te zetten.
Voor de doorstroming is het ook van belang dat er voldoende nieuwbouwwoningen worden opgeleverd en verkocht. De oplevering van het aantal nieuwbouwwoningen blijft achter bij wat de markt nodig heeft, maar we zien wel dat de verkoop van nieuwbouwwoningen aantrekt.
In alle leeftijdscategorieën nam het aantal woningverkopen toe. De belangrijkste stijging was bij jongeren tot 35 jaar. Zij kochten 55% van alle woningen die in het 2e kwartaal passeerden bij de notaris. Het zijn niet alleen starters, maar ook jonge doorstromers die toe zijn aan hun volgende woning. De starters profiteerden van het toegenomen aanbod, onder andere doordat (particuliere en institutionele) beleggers voormalige huurwoningen verkochten.
Er lijkt wel een kentering in de markt aan te komen als we kijken naar de NVM-cijfers. In het 2e kwartaal was juist een forse daling te zien van het aantal transacties in het lagere prijssegment. Slechts 16% van de woningen werd voor minder dan € 300.000,- verkocht, terwijl dit vorig jaar nog 25% van de woningen was. Uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk bleek dat veel starters het lastiger hebben door de gestegen koopsom voor veel woningen. Dit geldt alleen niet voor starters met een hoog inkomen en vaak een behoorlijk bedrag aan eigen middelen uit spaargeld of een schenking.
In de hogere prijsklassen worden juist meer woningen verkocht, ziet de NVM. Van bijna 4 op de 10 woningen was de verkoopprijs hoger dan € 500.000,-. Nog opmerkelijker: bij 1 op de 20 woningen was de verkoopprijs zelfs hoger dan € 1.000.000,-. Doorstromers hebben na de waardedaling tussen de zomer van 2022 en zomer van 2023 even de kat uit de boom gekeken. Maar nu durven ze weer op steeds grotere schaal stappen op de woningmarkt te zetten. Daarbij gaan ze vaak eerst op zoek naar een andere koopwoning en zetten ze pas daarna, als ze een voorlopig koopcontract hebben getekend, hun eigen woning in de verkoop.
In het 2e kwartaal werd 2 op de 3 woningen boven de vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen geldt dat zelfs voor 80% van de woningen. Uit cijfers van de NVM blijkt dat er gemiddeld 4,3% meer wordt betaald dan de vraagprijs. Dat komt neer op € 20.000,- extra overbieding op een gemiddelde verkoopprijs.
Zoals we in de inleiding al noemden, stegen de huizenprijzen (woningen die bij de notaris passeerden bij de notaris) in juni met 10% ten opzichte van juni 2023.
De NVM meldde dat de verkoopprijzen in het 2e kwartaal 13,6% hoger lagen dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Omdat veel verkochte woningen uit het 2e kwartaal nog moeten passeren bij de notaris, verwachten wij dat we in de komende maanden een verdere stijging van de gemiddelde CBS-verkoopprijs gaan zien.
Makelaars noemen 5 redenen voor de stijging van de verkoopprijzen:
Iedere (toekomstige) huizenkoper en vele huizenbezitters zijn benieuwd op welk niveau de hypotheekrentes in de toekomst staan. Het eerlijke antwoord is dat niemand dat met zekerheid kan zeggen. Wel kunnen we trends en factoren noemen die de hoogte van de hypotheekrente beïnvloeden. Het vervelende is alleen dat zich altijd onverwachte gebeurtenissen kunnen voordoen die grote invloed hebben op de rentes.
Een belangrijke lange-termijn-trend is dat de bevolking in de westerse wereld vergrijst. Oudere mensen hebben vaak veel meer vermogen dan jongeren. In Nederland zit hun vermogen voor een groot deel vast in de eigen woning (zie hieronder de ontwikkeling van de gemiddelde overwaarde van verschillende leeftijdscategorieën, in 2022 versus 2012).
Maar wereldwijd zoekt dit stijgende vermogen al decennialang een weg naar de financiële markten. Dat betekent dat het aanbod van geld alsmaar toeneemt. Als dit harder gaat dan de vraag naar geld, dan heeft het een rentedaling tot gevolg.
Naast de lange-termijn-trend zijn er andere factoren die op een bepaald moment de hoogte van de rente bepalen. In 2008 zagen we bijvoorbeeld het vertrouwen in financiële instellingen, zoals banken, fors dalen. Deze financiële crisis leidde tot stijgende rentes op de financiële markten.
De stijgende rentes zorgden er op hun beurt voor dat vooral Zuid-Europese landen in de problemen kwamen, omdat de rentelasten op hun staatsschuld de pan uit rezen. Deze eurocrisis leidde ertoe dat de rentes nog verder stegen. Vervolgens sprak president Draghi van de Europese Centrale Bank (ECB) in 2012 de legendarische woorden ‘whatever it takes’ uit. Daarmee gaf hij aan dat hij alles zou doen wat in zijn macht lag om de euro te redden en de rentes niet te hoog te laten oplopen. Deze woorden waren genoeg om de rentes omlaag te brengen.
Doordat de inflatie in Europa niet het gewenste niveau haalde van rond de 2%, bleef de ECB lang de economie stimuleren met een lage rente en met de opkoop van obligaties . Bij het uitbreken van de coronacrisis in 2020 deden ze daar zelfs nog een schepje bovenop. Maar toen de coronacrisis eindigde, zorgde het economische herstel ook voor inflatie. Die inflatie werd nog verder aangewakkerd door de oorlog die Rusland in 2022 tegen Oekraïne begon. De energieprijzen stegen fors en die stijging werd doorberekend in hogere prijzen voor producten. Werknemers wilden gecompenseerd worden voor de hogere inflatie en vroegen hogere lonen, die ook weer verwerkt werden in hogere prijzen. De inflatie kwam in Nederland op een bepaald moment zelfs boven de 10% uit.
Beleggers die geld uitlenen, houden niet van inflatie. Inflatie betekent namelijk dat ze minder kunnen kopen met het uitgeleende geld op het moment dat de lening wordt afgelost. Beleggers willen dus gecompenseerd worden voor inflatie. In 2022 stegen de hypotheekrentes dan ook van 1-2% naar boven de 4%.
Inmiddels is de inflatie in de eurozone teruggebracht naar 2,4%. Dat is wel nog steeds hoger dan de 2% waar de ECB naar streeft. De daling van de inflatie vond met name in 2023 plaats en lijkt in 2024 te stagneren. De ECB verwacht dat de inflatie in 2025 en 2026 alsnog verder gaat afnemen en uiteindelijk zelfs iets onder de 2% uitkomt.
Daarom is onze verwachting dat de rentes op de financiële markten, en daarop volgend ook de hypotheekrentes, de komende jaren licht zullen dalen. We verwachten dat de populaire 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in 2025 uitkomt tussen de 3 en 3,5%.
Bij een stabiele economische ontwikkeling kan deze hypotheekrente in de jaren 2027 tot en met 2030 zelfs tot iets onder de 3% dalen. Maar wij verwachten niet dat de hypotheekrente snel teruggaat naar een niveau tussen de 1 en 2%. De ECB heeft van de afgelopen jaren geleerd dat overstimulering door een lage of zelfs negatieve rente in combinatie met een opkoopprogramma van obligaties niet bijdraagt aan financiële stabiliteit in Europa.
Het probleem van de renteontwikkelingen voorspellen, is dat de kans op toekomstige verstoringen groot is. Wat als Trump de nieuwe president van de Verenigde Staten wordt? De kans op een wereldwijde handelsoorlog neemt dan toe. Dit soort onrust vertaalt zich meestal in hogere rentes. Wat als China de druk op Taiwan opvoert om weer onderdeel te worden van China? Wat als de oorlog in het Midden-Oosten zich verder uitbreidt naar andere Arabische landen? Wat als Oekraïne de oorlog met Rusland verliest, of juist wint? Wat als de vogelgriep overslaat op de mens?
En dan hebben we nog maar een paar gebeurtenissen benoemd die we op dit moment als mogelijke scenario’s kunnen bedenken. Maar er zullen ook gebeurtenissen plaatsvinden die we nu nog niet kunnen voorzien.
Wie de rente voor zijn hypotheek voor een bepaalde tijd moet vastzetten, heeft op dat moment meestal niet zo veel aan een renteverwachting. Zoals beschreven, zijn er allerlei onverwachte gebeurtenissen die het verloop van de hypotheekrente in de toekomst onzeker maken. Niemand kan met zekerheid de hoogte van de hypotheekrente voorspellen in 2025 – laat staan over 5, 10 of 20 jaar.
Je moet bij de keuze voor de rentevaste periode vooral een afweging maken tussen deze zaken:
De rentes op de financiële markten dalen sinds 1 juli. De rente voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar zijn deze maand met ongeveer 0,2% gedaald. Toch zien we weinig actie bij geldverstrekkers om hun hypotheekrentes te verlagen. Dat is op zich niet zo gek, omdat geldverstrekkers ook voorzichtig waren met het verhogen van de hypotheekrentes toen de rentes op de financiële markten stegen.
Onderaan deze pagina laten we onze reguliere grafiek zien, met de ontwikkeling van de hypotheekrentes in de afgelopen 12 maanden. Dat is een grafiek die nog een grote piek én een forse daling laat zien, maar die stijging en daling vonden allebei in de laatste maanden van 2023 plaats.
In de onderstaande grafiek zoomen we in op het verloop van de gemiddelde hypotheekrentes met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in 2024. Dat laat een wel heel saai plaatje zien, met bijna horizontale lijnen. De verschillende gemiddelde hypotheekrentes bewegen het hele jaar 2024 al binnen een smalle bandbreedte van 0,2%. Bij individuele geldverstrekkers kunnen de verschillen gedurende het jaar groter zijn, maar over de hele hypotheekmarkt gebeurt er bij de gemiddelde hypotheekrentes niet zoveel.
Het verloop van de 10-jarige Nederlandse staatsleningen is een stuk grilliger, maar ook hier zien we dat die binnen een relatief smalle bandbreedte bewegen in 2024. Al is die brandbreedte wel iets breder dan bij de gemiddelde hypotheekrentes, namelijk tussen de 2,55% en ongeveer 2,95%. Oftewel: een bandbreedte van 0,4%.
Wij achten de kans groot dat de zomerstilte bij de hypotheekrentes nog wel even aanhoudt, ondanks de mooie daling bij de rentes op de financiële markten van de afgelopen weken.
De oorzaak voor de daling van de lange rentes is dat de inflatie zich in Europa en de Verenigde Staten iets gunstiger ontwikkelt dan eerder verwacht. De economie aan beide kanten van de oceaan kan inmiddels wel een impuls gebruiken. Daarmee lijkt de kans groter op één of meerdere renteverlagingen door de centrale banken van Europa en de Verenigde Staten in de resterende maanden van 2024.
Toch hield de Europese Centrale Bank (ECB) haar rente, zoals verwacht, vorige week nog ongewijzigd. Ook wilde president Lagarde niet vooruitlopen op een mogelijke renteverlaging in september. Aan het einde van de week liepen daardoor de rentes op de financiële markten weer licht op. Maar als de inflatiecijfers over de zomermaanden geen roet in het eten gooien, kan dit na de zomer misschien alsnog leiden tot een daling van de rentes op de financiële markten en vervolgens een daling van de hypotheekrentes. Veel beleggers hadden al eerder dit jaar op zo’n daling gehoopt.
Eén van de belangrijkste vragen om over na te denken bij het afsluiten van een hypotheek is hoe lang je de rente wilt vastzetten. Die keuze is heel persoonlijk en is mede-afhankelijk van de omstandigheden. Toen de hypotheekrente een paar jaar geleden tussen de 1% en 2% lag, kozen mensen massaal voor 20 en 30 jaar vast. Op dit moment zien we dat de meest gekozen rentevaste periode 10 jaar is.
In de afgelopen 10 jaar zijn er vijf rentevaste periodes die relatief vaak gekozen worden: 5, 10, 15, 20 en 30 jaar vast. Daarvan worden 10 en 20 jaar verreweg het meest gekozen. De onderstaande grafiek laat de gekozen rentevaste periodes zien bij alle HDN-aanvragen.
Dit zijn een paar opvallende zaken:
Hogere rente voor langer vast
Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger de rente over het algemeen is. Op dit moment zijn de renteverschillen tussen de diverse rentevaste periodes relatief klein. Voor 10 jaar vast ligt de gemiddelde rente met NHG maar 4 honderdste hoger dan voor 5 jaar vast. Een 20 jaar vaste rente is slechts 0,27% duurder dan die voor 10 jaar vast (10 jaar vast 3,92% versus 4,19% voor 20 jaar vast). En het verschil tussen 30 en 20 jaar vast is slechts 7 honderdsten.
In het verleden waren die verschillen veel groter. In januari 2016 was 10 jaar vast 0,26% duurder dan 5 jaar vast. De rente voor 20 jaar vast lag zelfs 0,66% hoger dan die voor 10 jaar vast (10 jaar vast 2,26% versus 2,92% voor 20 jaar vast). Voor 30 jaar vast was de rente nog eens 0,35% hoger dan voor 20 jaar vast.
Rekenvoorbeeld
Wat scheelt het in netto hypotheeklast als je de rente 5, 10 of 20 jaar vastzet? We gaan even uit van een annuïteitenhypotheek van € 360.000,- (dit is het gemiddelde hypotheekbedrag voor de aankoop van een woning in het tweede kwartaal van 2024) en een woningwaarde van € 485.000,-.
Bij een rentevaste periode van 5 jaar is de gemiddelde rente op dit moment 3,88% en kom je in het eerste jaar uit op een netto maandlast van ongeveer € 1.252,-. Zet je de rente 10 jaar vast, dan is de rente 3,92% en bedraagt de netto hypotheeklast in het eerste jaar € 1.255,-. Dat is een verschil van slechts een paar euro met 10 jaar vast. Zet je de rente 20 jaar vast tegen 4,19%? Dan bedraagt de netto hypotheeklast € 1.276,-. Een verschil van ruim € 20,- per maand ten opzichte van 10 jaar vast!
Wat in deze berekening niet meegenomen is, is dat je bij een annuïteitenhypotheek met een lagere rente ook meer aflost, waardoor je een lagere restschuld overhoudt. Zet je de rente 10 jaar vast tegen 3,92%, dan is de restschuld na 10 jaar € 282.853,-. Laat je de rente 20 jaar vastzetten tegen 4,19%, dan is de restschuld na 10 jaar € 285.430,-. Je totale financiële voordeel om de rente 10 jaar in plaats van 20 jaar vast te zetten, bedraagt dan ongeveer € 5.300,- in de eerste 10 jaar.
Het voordeel van de rente lang vastzetten? Je hebt lang zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten. De keerzijde is dat je er niet van profiteert als de hypotheekrente daalt. Je kunt wel besluiten om op dat moment je hypotheek over te sluiten, maar dan moet je een (forse) boete betalen.
Overigens kun je meestal wel boetevrij onder een hoge hypotheekrente uit als je je woning verkoopt en een nieuwe woning koopt. In de jaren 2017 tot en met begin 2022 zagen we dat dit een behoorlijke stimulans gaf aan de woningmarkt. Voor veel huizenbezitters werd het daardoor extra interessant om naar een nieuwe, grotere, duurdere woning te verhuizen. Doordat mensen meteen boetevrij van hun hoge hypotheekrente af konden, gingen de hypotheeklasten maar beperkt omhoog of in sommige gevallen zelfs omlaag bij een verhuizing.
Rekenvoorbeeld
Laten we opnieuw het vorige voorbeeld erbij pakken. Stel: je hebt gekozen voor 20 jaar vast. Je betaalt in jaar 11 dan nog steeds dezelfde rente van 4,19%. Je netto hypotheeklast komt wel iets hoger uit dan in jaar 1, omdat je netto maandlast bij een annuïteitenhypotheek elk jaar iets stijgt. Dit komt doordat je elk jaar iets minder rente betaalt en iets meer aflossing. In jaar 11 bedraagt je netto hypotheeklast € 1.392,-.
Stel: je zou gekozen voor 10 jaar vast in plaats van 20 jaar vast. Dan krijg je na 10 jaar te maken met een nieuw rentepercentage. Nu valt nog niet te zeggen wat die gaat worden.
Als de rente is gestegen naar 5%, dan gaat je netto hypotheeklast in jaar 11 naar € 1.422,-. Is de rente naar 6% gestegen, dan gaat je netto maandlast omhoog naar € 1.479,-.
Maar wat als de rente na 10 jaar juist is gedaald naar 3%? Dan daalt je netto hypotheeklast naar € 1.325,-. Mocht de rente zelfs dalen naar 2%, dan komt je netto hypotheeklast uit op € 1.289,-.
Kortom: je betaalt een prijs voor een langere rentevaste periode. Daar krijg je langere zekerheid over de hoogte van je hypotheeklasten voor terug. Je komt dus niet voor verrassingen te staan. Omdat niemand de toekomstige renteontwikkeling kan voorspellen moet je zelf de afweging maken tussen aan de ene kant de lagere kosten bij een korte rentevaste periode en aan de andere kant de zekerheid over je hypotheeklasten bij een langere rentevaste periode.
De inflatie in de eurozone komt op basis van voorlopige cijfers uit op 2,5% over de maand juni. Dat is iets lager dan de 2,6% over de maand mei, maar wel nog steeds iets hoger dan de inflatiecijfers in april en maart. Na een snelle daling van de inflatie in 2023 zien we een stagnatie in 2024. De eerste drie maanden zagen we nog wel een daling van 2,8% in januari (december 2023 was 2,9%) naar 2,6% in februari en naar 2,4% in april en mei.
De inflatie in Nederland kwam in juni uit op 3,2%, een stuk hoger dan de 2,7% in mei. Gelukkig is voor de renteontwikkeling niet zozeer de inflatie in Nederland van belang, maar de inflatie in de hele eurozone.
Beleggers hadden eind 2023 gehoopt en verwacht dat we in 2024 al richting de gewenste 2% inflatie voor de eurozone zouden gaan. Daarom gingen de rentes voor de lange termijn, waaronder de hypotheekrentes, in november en december 2023 met ruim een half procent naar beneden. De rente bij de meest populaire rentevaste periode van 10 jaar vast met NHG daalde tot onder de 4%.
Door de stagnatie van de daling van de inflatie in 2024, kwam ook de daling van de lange rentes tot stilstand. De Europese Centrale Bank (ECB) verlaagde in juni wel voor het eerst sinds enkele jaren haar rente met 0,25%. De ECB verwacht dat we in de loop van 2025 op het gewenste inflatiepercentage van rond de 2% uitkomen. Dat de inflatie nu met 0,1% daalt, is goed nieuws. Wel zal de ECB waarschijnlijk een verdere daling willen zien voordat ze besluit tot meer verlaging van haar rente.
Tot nu toe heeft de renteverlaging van de ECB niet geleid tot een serieuze daling van de vaste hypotheekrentes. Pas als beleggers verwachten dat de inflatie de komende tijd verder daalt, ontstaat er ruimte voor een verlaging van de hypotheekrentes van een paar tienden.
Bovendien is het de vraag hoe snel geldverstrekkers bereid zijn om een toekomstige daling van de rentes op de financiële markten meteen door te vertalen naar lagere hypotheekrentes. Door de scherpe concurrentie hebben geldverstrekkers in 2024 genoegen genomen met lagere marges dan vorig jaar.
Afgelopen week zagen we dat de rentes op de kapitaalmarkt aan het begin van de week nog opliepen. Dat was reden voor enkele geldverstrekkers om hun hypotheekrentes te verhogen. Na de bekendmaking van de inflatie in de eurozone zakten de rentes op de financiële markten in eerste instantie weer. Al met al verwachten wij dat het op korte termijn bij incidentele hypotheekrente-verhogingen of -verlagingen blijft.
Vorige week trad het nieuwe kabinet aan en trad het oude kabinet dus af. Minister de Jonge heeft de afgelopen jaren volkshuisvesting weer een gezicht gegeven en ambitieuze doelen gesteld. Het is aan Mona Keijzer, de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, om hier een vervolg aan te geven. Ze staat daarbij voor meer dan genoeg uitdagingen. Voor een groot deel kan ze wel voortbouwen op acties die minister de Jonge al in gang heeft gezet. Eén van die acties is het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen.
Het doel van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (kortweg “Koopfonds”) is om meer nieuwbouwwoningen betaalbaar te maken voor starters met een middeninkomen. De afgelopen jaren werden de prijzen van nieuwbouwwoningen opgedreven door een aantal factoren. De belangrijkste zijn:
Het doel was dat tweederde van de nieuwe woningen binnen de betaalbaarheidsgrens zouden vallen (waarbij de grens wel jaarlijks geïndexeerd wordt). Maar de stijgende kosten voor nieuwbouwwoningen maakten het steeds lastiger om betaalbare nieuwbouwwoningen te realiseren binnen de betaalbaarheidsgrens van € 390.000,- die minister de Jonge had ingesteld.
Om een stimulans te geven aan betaalbare koopwoningen heeft minister de Jonge het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen geïnitieerd. In 2024 heeft het kabinet hiervoor € 70 miljoen beschikbaar. Daarmee kunnen ontwikkelaars bij dit fonds een aanvraag indienen om woningen voor een lagere prijs dan de marktwaarde aan starters te kunnen aanbieden. Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen is een vervolg op het Nationaal Koopstartfonds. Dat fonds had hetzelfde doel, maar minder budget.
Wie begin 2022, of één of enkele jaren daarvoor, een hypotheek heeft afgesloten of een nieuwe rentevaste periode heeft gekregen, betaalt op dit moment waarschijnlijk een lage rente. Onder andere van 2016 tot en met begin 2022 kon je de rente 20 jaar vastzetten onder de 3%. Op het laagste punt, in 2021, kon je zelfs de rente vastzetten op 1,35%.
Veel mensen sloten in die periode hun hypotheek over. Ze betaalden wel een boete om hun huidige hypotheekcontract af te kopen. Maar daarmee kozen ze voor lagere maandlasten en voor de zekerheid van lage rente tijdens een nieuwe lange rentevaste periode. Wie een nieuw huis kocht, kon zelfs boetevrij onder de oude rente uit komen en kon voor de nieuwe woning tegen een lagere rente lenen.
De gestegen hypotheekrente is voor bestaande woningeigenaren soms een drempel om te verhuizen naar een andere woning. Ze zijn gewend aan de lage rente die ze nu voor hun hypotheek betalen. Maar er is goed nieuws: over het algemeen kunnen ze de huidige lage rente meeverhuizen naar de volgende woning. Alleen voor het bedrag dat ze extra lenen, betalen deze doorstromers dan de huidige hogere rente.
In de praktijk zien we dat starters de huidige hoge rente volledig geaccepteerd hebben. Voor een doorstromer ligt dat gevoelsmatig vaak lastiger. Hoewel doorstromers dus vaak voor het grootste deel van de hypotheek hun oude rente kunnen meenemen, lijkt het psychologisch meer pijn te doen dat ze voor het nieuwe hypotheekdeel een hogere rente moeten betalen.
Doordat de noodzaak om te verhuizen voor een doorstromer minder groot is dan de behoefte van een starter om een eerste koopwoning te bemachtigen, zagen we het dat starters afgelopen jaar prominenter aanwezig waren op de woningmarkt dan doorstromers. Dat kwam ook deels door de dalende woningprijzen tussen de zomer van 2022 en de zomer van 2023. Inmiddels zien we het koopsentiment bij doorstromers weer toenemen.
Wie zijn rente nog lange tijd heeft vaststaan tegen een laag tarief, kan die rente dus meeverhuizen. Het is wel belangrijk om goed na te gaan welke voorwaarden bij jouw geldverstrekker gelden om de rente te kunnen meeverhuizen. De voorwaarden verschillen namelijk enorm tussen geldverstrekkers.
Dit zijn een paar aandachtspunten om je in te verdiepen:
Kortom: ga er niet zomaar van uit dat je de rente van je huidige hypotheek kunt meenemen. Zoek goed uit, samen met een financieel adviseur, onder welke voorwaarden je de rente kunt meenemen.
Als je besluit om je hypotheek mee te nemen, betekent dit ook dat je bij je huidige geldverstrekker blijft. Dat is alleen niet altijd jouw gewenste of de beste keuze. Misschien ben je ontevreden over je huidige geldverstrekker en zou je liever weggaan. Je moet dan afwegen of de overstap naar een andere geldverstrekker jou het niet kunnen meenemen van de huidige lage rente waard is.
Heb je nog een relatief korte resterende rentevaste periode? Dan kan het ook een keuze zijn om toch over te stappen naar een nieuwe geldverstrekker. Je kunt dan voor een langere, nieuwe rentevaste periode kiezen. Daardoor heb je langer zekerheid over de hypotheeklasten.
Een andere reden om de rente niet mee te nemen, kan zijn dat je op dit moment bij een relatief dure geldverstrekker zit. Met overstappen naar een andere geldverstrekker kun je dan per saldo toch goedkoper uit zijn, zeker als je er een flink extra hypotheekdeel bij afsluit.
Het nieuwe kabinet, dat deze week wordt beëdigd, heeft al aangegeven tijdens deze kabinetsperiode niet te sleutelen aan de hypotheekrenteaftrek. Wel gaat het kabinet nadenken over manieren om het belastingstelsel en toeslagensysteem te versimpelen en verbeteren.
Overigens zijn er al veel rapporten met als conclusie dat de huidige hypotheekrenteaftrek aangepast moet worden. Reden daarvoor is dat de aftrek niet meer het doel dient waarvoor hij ooit in het leven is geroepen. Maar of en hoe de hypotheekrenteaftrek in de toekomst beperkt wordt, is geheel aan de politiek en is op dit moment niet te voorspellen. We moeten het dus doen met de huidige regels.
Een belangrijke regel is dat de hypotheekrente voor nieuw afgesloten hypotheken alleen aftrekbaar is als je die hypotheek binnen maximaal 30 jaar aflost door te kiezen voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Doordat je aflost, daalt je hypotheekschuld elk jaar en kun je dus (bij een gelijkblijvende hypotheekrente) elk jaar iets minder hypotheekrente aftrekken.
De regel dat de hypotheekrente alleen aftrekbaar is voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek is ingegaan op 1 januari 2013. Met name oudere huizenbezitters kunnen nog een aflossingsvrije hypotheek hebben die al vóór die datum is afgesloten. Voor hen geldt een overgangsregeling, waarbij de hypotheekrente op deze aflossingsvrije hypotheek nog wel aftrekbaar is. Maar zij moeten wel rekening houden met een andere regel die is ingegaan op 1 januari 2001. Dat is de regel dat de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar is.
Wie dit als eerste gaan merken? De huizenbezitters die op 1 januari 2001 al een aflossingsvrije hypotheek hadden lopen. Voor hen eindigt de hypotheekrenteaftrek voor het hypotheekdeel dat is afgesloten vóór 2001 op 1 januari 2031. Dat is over 6,5 jaar. Maar ook voor iedereen die in de jaren daarna een aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten, gaat deze maximale termijn van 30 jaar vroeg of laat gelden.
Voor de meeste, veelal wat oudere, huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek voor wie de hypotheekrenteaftrek eindigt in 2031 is dat geen onoverkomelijk probleem. Het gaat meestal om een relatief kleine aflossingsvrije hypotheek (of hypotheekdeel). Bovendien hebben deze huizenbezitters vaak de afgelopen jaren de rente voor langere tijd tegen een laag percentage vastgezet.
Stel: er is sprake van een aflossingsvrije hypotheek van € 80.000,- en het rentepercentage is 2%. De rente op maandbasis is dan ruim € 133,-; na aftrek is dat € 84,- per maand (zonder rekening te houden met het eigenwoningforfait en de eventuele Wet Hillen, en ervan uitgaande dat iemand nog niet de AOW-leeftijd heeft bereikt). Als die aftrek wegvalt, dan scheelt dat dus € 49,- per maand. Als die persoon al wel de AOW-leeftijd heeft bereikt en een niet al te hoog pensioeninkomen heeft, dan is de aftrek sowieso een stuk lager. De netto maandlast is dan al bijna € 108,-. Het effect van het einde van de hypotheekrenteaftrek is dan nog beperkter; de huizenbezitter loopt dan slechts € 25,- hypotheekrenteaftrek mis.
Het eind van de hypotheekrenteaftrek kan soms wel een probleem zijn. Dat geldt bijvoorbeeld als je een grote aflossingsvrije hypotheek hebt. Ook kan het een probleem zijn als je een hoge rente hebt of als je een hoge rente krijgt bij een renteherziening in de toekomst (dat kun je nu nog niet weten, want we weten niet hoe de rente zich in de toekomst ontwikkelt).
Verder kan het problematisch zijn als je inkomen een stuk lager wordt, bijvoorbeeld doordat je met pensioen gaat.
Een voorbeeld:
Stel je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,- met een rente van 4,5%. Dan is je bruto maandlast € 750,- en je netto maandlast € 473,- (exclusief eigenwoningforfait en de Wet Hillen). Als je renteaftrek eindigt op 1 januari 2031, dan gaat je netto maandlast omhoog met € 277,-. De netto maandlast (nog exclusief de bijtelling voor het eigenwoningforfait) wordt dan € 750,-. Dat zal voor sommige consumenten een stuk lastiger op te brengen zijn. Dat geldt zeker als het samenvalt met een lager pensioeninkomen, bijvoorbeeld alleen een AOW-inkomen.