Een annuïteitenhypotheek is eigenlijk best wel een ingewikkelde hypotheek. Tijdens je rentevaste periode betaal je elke maand hetzelfde bedrag. Dat bedrag bestaat uit twee delen: rente en aflossing.
Wat deze hypotheekvorm bijzonder maakt? Rente en aflossing veranderen elke maand een beetje. De rente daalt langzaam, terwijl je aflossing juist toeneemt.
Hoe hoger de rente, hoe hoger je maandbedrag (de annuïteit). Dat komt doordat je dan meer rente betaalt. En er gebeurt nog iets: bij een hoge rente los je per maand minder af dan bij een lage rente.
We laten het effect zien met een voorbeeld
Stel: je sluit een annuïteitenhypotheek af van € 400.000 met een looptijd van 30 jaar. Je kiest voor een rentevaste periode van 10 jaar met een rente van 3,65%. Je betaalt dan elke maand € 1.830.
In maand 1 bestaat dit bedrag uit € 1.217 rente en € 613 aflossing. Aan het einde van de rentevaste periode betaal je in de laatste maand van de 10 jaar nog steeds € 1.830 per maand. Maar de verdeling verandert: je betaalt dan € 950 rente en € 880 aflossing.
Kies je voor 20 jaar rentevast tegen 4,05%, dan betaal je € 1.921 per maand. In de eerste maand is dat € 1.350 rente en € 571 aflossing. In de laatste maand is de rente € 1.068 en de aflossing € 853.
In de eerste 10 jaar betaal je bij 3,65% in totaal € 219.580 aan bruto hypotheeklasten. Bij 4,05% is dat € 230.545. Dat is bijna € 11.000 meer.
Door de hypotheekrenteaftrek is het verschil netto kleiner. Bij 3,65% betaal je € 170.505 aan netto hypotheeklasten (exclusief eigenwoningforfait), bij 4,05% is dat € 175.745. Je bent dus netto ruim € 5.000 duurder uit in de eerste 10 jaar.
De verrassing: je lost ook minder af bij een hogere rente
Veel mensen kijken vooral naar hun maandlasten. Maar vergeet je restschuld na 10 jaar niet. Na 10 jaar is je restschuld bij 3,65% rente € 311.357. Bij 4,05% is dat € 315.667. Je houdt dus € 4.310 meer schuld over bij de hogere rente.
Kortom: wat betekent een hogere rente bij een annuïteitenhypotheek?
- Je betaalt meer aan bruto en netto hypotheeklasten.
- Je houdt meer restschuld over aan het einde van de rentevaste periode.
In totaal ben je in 10 jaar bijna € 10.000 duurder uit bij een rente van 4,05%, vergeleken met 3,65%.
Kies je voor 10 jaar vast, dan heb je wat ruimte om een rentverhoging na 10 jaar op te vangen
Zolang de nieuwe rente over 10 jaar niet hoger is dan 4,05%, ben je met 10 jaar vast voordeliger uit dan wanneer je direct voor 20 jaar vast had gekozen. Maar je marge is groter dan dat. Door de lagere rente bij 10 jaar vast los je in de eerste jaren namelijk meer af. Daardoor is je restschuld lager na 10 jaar. Zelfs als de rente daarna oploopt naar 4,2%, ben je vanaf jaar 11 tot en met 20 nog steeds iets goedkoper uit dan wanneer je vanaf het begin voor 20 jaar vast had gekozen.
Is korter vastzetten dan altijd de beste keuze?
Zeker niet. Een langere rentevaste periode kost misschien meer, maar je krijgt er iets waardevols voor terug: duidelijkheid over je maandlasten, voor een langere tijd. Zet je de rente 20 jaar vast, dan voorkom je dat je over 10 jaar ineens te maken krijgt met bijvoorbeeld 5,5% rente. Je maandlast stijgt dan naar € 2.231 – dat is € 310 per maand meer dan wanneer je meteen voor 20 jaar vast had gekozen.
De keerzijde? Je profiteert niet als de rente over 10 jaar lager blijkt te zijn.
Een ander voordeel van 20 jaar vastzetten zie je bij verhuizen. Wil je je huidige rente meenemen en staat de nieuwe rente op dat moment hoger? Dan wil je graag je huidige rente meenemen en kun je met 20 jaar vast vaak meer lenen.
Waarom? Geldverstrekkers rekenen bij het bepalen van je maximale hypotheek met de rente die je betaalt. Tenzij je rentevaste periode korter is dan 10 jaar. Dan moeten ze uitgaan van een minimale rente van 5%. Stel: je zet de rente 10 jaar vast en verhuist na 1 jaar. Dan is je resterende rentevaste periode 9 jaar. In dat geval mag de bank niet rekenen met de werkelijke rente van 3,65%, maar moet ze 5% gebruiken. Dat kan flink verschil maken in wat je kunt lenen.