Potentiële starters hebben het moeilijk op de woningmarkt. Alleen met een hoog inkomen én spaargeld of een schenking lukt het sommigen om hun eerste huis te kopen. Omdat starters met elkaar concurreren om een woning, blijven de prijzen hard stijgen. Maar starters krijgen ook concurrentie van stellen met een koopwoning die uit elkaar gaan. Bij een scheiding of relatiebreuk trekt één van de twee uit het huis en zoekt een nieuwe woning. Hebben ze allebei te weinig inkomen voor de hypotheek? Dan moeten ze het huis verkopen en zoeken ze allebei een nieuw huis.
Een scheidende woningeigenaar heeft vaak een groot voordeel: de overwaarde uit het vorige huis. Omdat huizen de laatste jaren veel duurder zijn geworden, kunnen zij vaak meer bieden dan starters. Daardoor vinden ze meestal sneller een nieuw huis.
Overwaarde biedt kansen, maar vormt ook een drempel
Als je relatie eindigt, zijn er drie veelvoorkomende scenario’s:
- Je verkoopt samen het huis. Was je samen eigenaar? Dan krijg je de helft van de opbrengst, na aftrek van de helft van de hypotheek.
- Je ex blijft in het huis wonen en jij vertrekt. Je ex koopt jou uit. Jij krijgt de helft van de waarde, min de helft van de hypotheek.
- Jij blijft in het huis wonen. Dan neem je de hypotheek over en koop je je ex uit.
Verkoop je het huis, of blijft je ex erin wonen? Dan heb jij met je deel van de overwaarde en ander vermogen een goede startpositie om iets nieuws te kopen.
Een voorbeeld uit de praktijk
De woning is € 600.000 waard, met een hypotheek van € 360.000. De overwaarde is dus € 240.000. Jouw deel daarvan is € 120.000. Naast de hypotheek die je op jouw inkomen kunt krijgen, heb je dus € 120.000 extra om een nieuw huis te kopen. Dat is vaak veel meer dan wat een starter aan spaargeld meebrengt.
Wil jij in het huis blijven wonen? Dan kan de overwaarde juist een struikelblok zijn. Je betaalt niet alleen de huidige hypotheek, maar ook een extra lening om je ex uit te kopen. Die extra lening kan flink oplopen, als er veel overwaarde is. En waar je nu nog profiteert van een lage rente, betaal je over het nieuwe deel de rente van nu.
Dan is er nog de geldverstrekker. Die moet akkoord gaan dat je ex uit de hypotheek stapt én dat jij het bedrag verhoogt. Dat heet ‘ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid’: je ex is dan niet meer mede-aansprakelijk voor de lening. Geldverstrekkers snappen gelukkig vaak dat het belangrijk is als één van jullie in het huis kan blijven wonen. Zeker als er kinderen zijn. Daarom gelden soms wat soepelere regels dan bij een gewone hypotheek. Maar ze moeten er natuurlijk wel op vertrouwen dat jij de maandlasten kunt betalen.
Lage rente oude hypotheek kan drempel zijn bij scheiding
Veel huiseigenaren hebben vóór 2022 hun hypotheek voor lange tijd vastgezet tegen een lage rente. Ga je uit elkaar? Dan wil je die lage rente het liefst meenemen naar je nieuwe hypotheek.
Maar bij de meeste geldverstrekkers mag maar één van jullie de rente meenemen. In uitzonderlijke gevallen mogen jullie allebei de helft van de hypotheek meenemen met de lage rente. Dat komt echter weinig voor.
Daarom is het belangrijk om samen duidelijke afspraken te maken. Wie neemt de lage rente mee? En wat krijgt de ander daarvoor terug?