Steeds meer woningbezitters kiezen ervoor hun huidige woning te verbouwen of te verduurzamen in plaats van te verhuizen. In het eerste half jaar van 2025 was 55 procent van de hypotheekaanvragen van bestaande huiseigenaren bedoeld voor een hypotheekverhoging, ook wel een tweede hypotheek. Het hoogste percentage ooit, blijkt uit een analyse van financieel dienstverlener Van Bruggen. Deze verschuiving, aangewakkerd door de gestegen rente en het beperkte aanbod van (geschikte) woningen, remt de doorstroming op de woningmarkt.
De stijgende rente – van circa 1 à 2 procent enkele jaren geleden naar zo’n 4 procent nu – heeft een belangrijke rol gespeeld in de verschuiving van verhuizen naar verbouwen. Door de lage rente konden woningbezitters financieel aantrekkelijk verhuizen en boetevrij afkomen van hun hogere hypotheekrente. Tussen 2017 en 2019 koos nog 75 procent van de huiseigenaren bij een hypotheekaanvraag voor de aankoop van een andere woning. Nu gebruiken huiseigenaren meer dan de helft van de gevallen een tweede hypotheek voor een verbouwing, vaak in combinatie met verduurzaming.
De toenemende populariteit van de tweede hypotheek laat zien dat de doorstroming op de woningmarkt onvoldoende benut wordt. Tot de leeftijd van 35 jaar ziet Van Bruggen dat het kopen van een andere koopwoning populairder is dan een tweede hypotheek, omdat in deze categorie vaak sprake is van een gezinsuitbreiding. Maar hoe ouder men is, des te vaker valt de keuze voor een tweede hypotheek.
Behoefte aan geschikte seniorenwoningen
Zeker onder zestig- en zeventig plussers is er sprake van terughoudendheid om te verhuizen. “De overheid richt zich momenteel vooral op de bouw van betaalbare nieuwbouwwoningen. Senioren worden hierin te weinig erkend als belangrijke doelgroep.
Onze hypotheekadviseurs zien dat het woningaanbod vaak onvoldoende aansluit op hun specifieke wensen”, aldus Oscar Noorlag, hypotheekexpert bij Van Bruggen.
“Zelfs als het lukt om het huidige woningtekort in de komende zes jaar in te lopen, dient zich met de vergrijzing van Nederland de volgende uitdaging aan: voldoende passende woningen realiseren voor ouderen. Hopelijk krijgt dit punt extra aandacht in de verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen”, vervolgt Noorlag.
Populariteit schenkingen ook van invloed
Maar ook andere generaties zijn niet happig om te verhuizen. Noorlag: “Veel huiseigenaren geven aan tevreden te zijn met hun huidige woonplek en buurt. Ook vinden veel mensen andere koopwoningen simpelweg te duur. Je bespaart daarnaast onder meer de overdrachtsbelasting en makelaarskosten, wat al snel neerkomt op meer dan tienduizend euro. Voor gezinnen met schoolgaande kinderen speelt bovendien mee dat zij liever niet verhuizen vanwege de sociale omgeving van hun kinderen.”
Een andere reden voor de keuze voor een tweede hypotheek is een schenking of familiehypotheek om een kind op weg te helpen naar een eerste koopwoning, hetgeen eerder al gebeurde in 2021 en begin 2022. Noorlag: “Ouders willen hun kinderen laten profiteren van de waardestijging van hun eigen woning. Het vervelende voor potentiële starters is dat die extra bestedingsruimte voor het kind leiden tot een verder prijsopdrijvend effect op de woningmarkt.”
Andere leenbedragen bij tweede hypotheken
Het gemiddelde hypotheekbedrag voor een tweede hypotheek steeg de afgelopen vier jaar fors: van ongeveer € 75.000 begin 2021 naar ruim € 90.000 in 2025. Die stijging komt mede door de inflatie, waardoor verbouwingen flink duurder zijn geworden.
Bij de aankoop van een woning lenen stellen gemiddeld meer dan singles, omdat zij gezamenlijk een hoger inkomen hebben. Bij tweede hypotheken zien we dat beeld niet terug: singles leenden in het eerste half jaar van 2025 gemiddeld € 11.500 meer dan stellen. Singles en stellen hebben bij een tweede hypotheek gemiddeld € 11.000 minder inkomen dan bij de aankoop van een andere woning.