Slechts 1 op de 5 geldverstrekkers voerde afgelopen week een wijziging door in de hypotheekrentes. Het ging vaak om een wijziging voor een beperkt aantal rentevaste periodes. Sommige hypotheekaanbieders verlaagden de rentes, terwijl anderen deze juist verhoogden. Per saldo was er sprake van een heel lichte daling van de gemiddelde hypotheekrentes. Wij verwachten dat het rustige beeld op de hypotheekmarkt aanhoudt zolang er geen belangrijk economisch of politiek nieuws is dat de renteontwikkeling op de financiële markten verstoort.
Geldverstrekkers kijken bij het vaststellen van hun hypotheekrentes niet alleen naar hun concurrenten, maar vooral naar de ontwikkeling van de rentes op de financiële markten. Deze rentes staan op ongeveer hetzelfde niveau als aan het begin van de maand. De afgelopen weken hebben we wel wat schommelingen gezien, maar de verlagingen en verhogingen houden elkaar in evenwicht. De schommelingen worden onder meer veroorzaakt door berichten over de inflatie in de eurozone en in de Verenigde Staten (VS) en door de toelichting van de centrale banken op hun rentebesluiten.
Afgelopen week was het de beurt aan de Federal Reserve (Fed), de centrale bank van de Verenigde Staten. Zoals verwacht hield de Fed haar rentes ongewijzigd. De toelichting van de Fed bracht zowel negatief als positief nieuws. Het gaat economisch beter met de VS dan eerder verwacht en de toekomstige groei pakt hoger uit dan voorspeld was. Ook over de arbeidsmarkt is de Fed positief: de werkloosheid daalt iets. Dat lijkt goed nieuws, maar het betekent aan de andere kant dat de inflatie minder hard omlaag gaat dan eerder verwacht. Net als de Europese Centrale Bank (ECB) heeft de Fed een inflatie van 2% als doel. De verwachting van de Fed is dat de inflatie eind dit jaar uitkomt op 2,6%, terwijl de verwachting eerder was dat die zou dalen naar 2,4%.
Wel wordt verwacht dat de inflatie in 2025 vervolgens daalt naar 2,2% en in 2026 naar de beoogde 2,0%. Al met al kan dit betekenen dat de Fed besluit om de eerste renteverlaging naar later dit jaar te verplaatsen. Het positieve nieuws was dat de Fed desondanks verwacht dat ze de rente dit jaar drie keer gaat verlagen.
Na drie weken van licht stijgende hypotheekrentes zagen we afgelopen week vooral hypotheekrenteverlagingen. De meeste verlagingen zie je bij langere rentevaste periodes, van 20 en 30 jaar. Ongeveer de helft van de geldverstrekkers voerde een verlaging door tussen de 5 en 10 honderdsten. Bij de meest populaire rentevaste periode van 10 jaar zagen we dat ongeveer 2 op de 5 geldverstrekkers een wijziging doorvoerde. Vaak ging het om een kleine verlaging.
De hypotheekrentes gingen vorige week omlaag doordat de Europese Centrale Bank (ECB) een week eerder positief nieuws bracht over de inflatieverwachting voor de eurozone. De ECB stelde zijn verwachting van de inflatie voor de komende jaren licht bij naar beneden. Op de financiële markten leidde dit tot een daling van de rentes. Daardoor zagen sommige geldverstrekkers ruimte om hun hypotheekrentes te verlagen. Dat gold dus vooral voor de lange rentevaste periodes. Beleggers verwachten dat de ECB nog vóór de zomer haar rentetarieven gaat verlagen.
Inmiddels is het positieve sentiment op de financiële markten gedraaid van dalend naar stijgend. Aan de overkant van de oceaan werden vorige week tegenvallende inflatiecijfers gepresenteerd. Deze week zal de centrale bank van de Verenigde Staten (de Fed) waarschijnlijk aankondigen dat ze haar rentetarieven ongewijzigd laat. Een meerderheid van de beleggers verwacht wel dat de Fed haar rente voor de zomer nog gaat verlagen. Maar beleggers zijn voorzichtiger geworden in hun voorspellingen over het tempo waarmee de Fed haar rentes gaat verlagen en het aantal renteverlagingen.
Het kan zomaar zijn dat de licht dalende trend bij de hypotheekrentes op korte termijn draait naar licht stijgend. Bij individuele geldverstrekkers kan dat soms tot een behoorlijke rentewijziging leiden voor bepaalde rentevaste periodes. Maar voor alle geldverstrekkers bij elkaar zien we dat de gemiddelde hypotheekrentes in 2024 binnen een heel smalle bandbreedte bewegen. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG beweegt in 2024 bijvoorbeeld tussen de 3,78% en 3,88%. Dat is een bandbreedte van slechts 0,10%. In de eerste elf weken van 2023 was die bandbreedte 0,33% en in 2022 zelfs 0,79%. Kortom: het is op dit moment niet erg spannend met heel stabiele gemiddelde hypotheekrentes.
Vergelijken we deze gemiddelde hypotheekrentes met een jaar geleden, dan zien we dat op dit moment de populairste rentevaste periode van 10 jaar met NHG 0,41% lager ligt. Deze bedraagt namelijk 3,86%, tegenover 4,27% in half maart 2023. Bij hypotheken voor 10 jaar vast zonder NHG is de daling 0,44%.
Voor 5 jaar vaste rentes is de daling 0,56% bij hypotheken met NHG en 0,62% bij hypotheken zonder NHG. Voor 20 en 30 jaar vast ligt de daling ten opzichte van vorig jaar op ongeveer 0,3% voor hypotheken met NHG en rond de 0,4% voor hypotheken zonder NHG. Een uitzondering zien we bij de variabele hypotheekrente, die bijna 1,3% hoger ligt dan een jaar geleden.
De meeste mensen die een hypotheek afsluiten, “kiezen” voor een looptijd van 30 jaar. Het woord “kiezen” staat tussen aanhalingstekens, omdat je wel voor een kortere looptijd kunt kiezen, maar in principe niet voor een langere looptijd. Er is overigens één geldverstrekker die speciaal voor starters wel een looptijd van 40 jaar aanbiedt.
Waarom is het zo dat de standaard looptijd van een hypotheek 30 jaar is? Dat heeft een paar redenen.
Een belangrijke reden dat een hypotheek vaak voor 30 jaar wordt afgesloten, is dat 30 jaar de maximale duur is van de hypotheekrenteaftrek. Maar ook al voordat de maximale 30-jarige aftrek werd ingevoerd, hanteerden de meeste geldverstrekkers een maximale looptijd van 30 jaar. Een geldverstrekker wil tenslotte op een bepaald moment zijn geld terug hebben.
Dat geldverstrekkers een maximale looptijd hanteren, komt mede doordat ze vaak zelf geld moeten inkopen op de financiële markten om dat geld vervolgens aan te bieden in de vorm van hypotheken. Die investeerders willen dat er duidelijke en strikte voorwaarden gelden voor de looptijd van de hypotheek.
Je kunt de looptijd niet los zien van de aflossingsvorm. Aan het einde van de looptijd moet een hypotheek terugbetaald worden of terugbetaald zijn.
Wie een nieuwe hypotheek afsluit en de hypotheekrente wil aftrekken, moet een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluiten. In beide gevallen betaal je maandelijks aflossing.
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je zolang de rente niet wijzigt een vast bedrag per maand. Dat maandbedrag bestaat in het begin vooral uit rente en voor een klein deel uit aflossing. Doordat je hypotheekschuld steeds kleiner wordt, wijzigt de verdeling binnen het vaste maandbedrag in de loop van de tijd. Je gaat dan steeds meer aflossing en minder rente betalen.
Bij een lineaire hypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag aan aflossing en steeds minder rente. Een lineaire hypotheek heeft de eerste jaren een hogere maandlast dan een annuïteitenhypotheek. Het voordeel is dat je aan het begin sneller aflost, waardoor je hypotheekschuld sneller daalt dan bij een annuïteitenhypotheek. Je totale kosten (alle betaalde rente plus aflossingen) zijn over de gehele looptijd gezien kleiner bij een lineaire hypotheek. Het eindresultaat is overigens bij beide hypotheken hetzelfde: na 30 jaar is de hypotheek volledig afgelost.
Daarnaast kennen we de aflossingsvrije hypotheek. Daarbij los je gedurende de looptijd niet af op de hypotheek, maar moet je aan het eind van de looptijd in één keer de hypotheek aflossen. De hypotheekrente is bij een aflossingsvrije hypotheek niet aftrekbaar, tenzij de hypotheek onder de overgangsregeling valt. Dat wil zeggen dat de aflossingsvrije hypotheek al bestond op 31 december 2012.
Als je kiest voor een korte looptijd, heb je zowel bij een annuïteiten- als bij een lineaire hypotheek een kortere periode om je hypotheek af te lossen. Je maandelijks aflossingsbedrag is hoger en dus ligt ook het totale bedrag van de bruto maandlast hoger. Het grote voordeel is dat je hypotheek sneller afneemt, waardoor je minder rente betaalt over de totale looptijd gezien.
Veel starters moeten wel kiezen voor een 30-jarige looptijd, omdat ze een maximale hypotheek nodig hebben. Bij een kortere looptijd is de hypotheeklast anders te hoog. Leen je niet maximaal? Dan kan een kortere looptijd een optie zijn. Je lost dan sneller af, waardoor je hypotheek sneller daalt en je meer overwaarde opbouwt. Dat is al helemaal prettig als je na een aantal jaar wilt verhuizen naar een volgende duurdere woning.
Realiseer je wel dat je later niet eenvoudig de looptijd alsnog kunt verlengen. Wil je meer flexibiliteit houden? Dan kun je voor een 30-jarige looptijd kiezen en jaarlijks vrijwillig extra aflossen op de hypotheek. Dat vraagt wel om zelfdiscipline, want het kan verleidelijk zijn om je spaargeld aan iets anders uit te geven.
Doorstromers moeten er rekening mee houden dat ze bij een verhuizing naar een duurdere woning twee hypothekendelen (of zelfs meer) krijgen met verschillende looptijden. Het eerste deel ter grootte van de bestaande hypotheek moet afgelost worden binnen de resterende looptijd. Doe je dat niet, dan is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar. Voor het extra deel dat je leent, mag je wel een nieuwe looptijd van 30 jaar kiezen.
Doorstromers lenen vaker dan starters niet maximaal. Zij hebben meer financiële ruimte en kunnen daarom makkelijker kiezen voor een kortere looptijd om zo sneller hun hypotheek af te lossen.
In een ideale wereld, die niet geregeerd wordt door fiscale spelregels en strakke eisen van geldverstrekkers, zou je als consument een flexibele hypotheek hebben. Daarbij kun je gedurende de looptijd variëren met de looptijd en de aflossingsvorm, afhankelijk van wat op dat moment past bij jouw financiële en persoonlijke situatie.
Het lastige is wel dat veel consumenten juist de strakke regels van de fiscus en geldverstrekkers nodig hebben. Psychologisch gezien zijn we namelijk geneigd om het korte-termijn-voordeel te verkiezen boven lange-termijn-voordeel.
De Europese Centrale Bank (ECB) nam donderdag 7 maart, zoals verwacht, het besluit om haar rente niet te wijzigen. Belangrijker was de toelichting die president Lagarde van de ECB zou geven. Positief is dat de ECB de projectie van de inflatie neerwaarts bijstelt. De verwachting is nu dat de inflatie in 2024 gemiddeld uitkomt op 2,3%, op 2,0% in 2025, en op 1,9% in 2026. De sterke loongroei is nog wel een onzekere factor voor de ECB.
De rentes op de financiële markten stegen ongeveer 0,4% in de eerste twee maanden van 2024. Maar afgelopen week zagen we daling van 0,15% van de rentes na de persconferentie van de ECB. Beleggers beoordelen de toelichting van de ECB positief, omdat die de kans vergroot dat de ECB voor de zomer met een eerste renteverlaging komt. Het is een kwestie van afwachten of de ECB-toelichting leidt tot serieus verder dalende marktrentes.
De ontwikkeling van de hypotheekrentes gaat niet helemaal gelijk op met die van de rentes op de financiële markten. Vanwege de concurrentie durfden geldverstrekkers hun hypotheekrentes in de twee eerste maanden van 2024 vaak niet te verhogen. Dat ging ten koste van hun marges. Drie weken geleden zagen we dat sommige geldverstrekkers toch besloten enkele hypotheekrentes licht te verhogen; ook afgelopen week.
In de afgelopen drie weken gingen vooral de gemiddelde hypotheekrentes van 5 en 10 jaar vast met ongeveer 0,1% omhoog. Die stijging is nog steeds een stuk lager dan de stijging van de rentes op de financiële markten. Bij de rentevaste periodes van 20 en 30 jaar gaat het om nog kleinere hypotheekrente-stijgingen, van slechts een paar honderdsten.
Wij verwachten dat het rustige beeld bij de hypotheekrentes voorlopig aanhoudt en we verwachten dat er een einde komt aan de licht stijgende trend van de afgelopen drie weken. Het is afwachten of geldverstrekkers meteen serieus de hypotheekrentes gaan verlagen, omdat de marges tenslotte met enkele tienden gedaald in de afgelopen maanden.
Ontwikkeling hypotheekrentes in het afgelopen jaar en laagste, hoogste en gemiddelde hypotheekrentes van dit moment.
Kapitaalmarkt- en hypotheekrente
In de grafiek hieronder zie je de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente. De gemiddelde hypotheekrente volgt vaak met enige vertraging de kapitaalmarktrente.
De waarden op de rechter-as geven de kapitaalmarktrente aan voor 10 jaar vast in Nederland (oranje lijn).
De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn).
Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as geeft het gemiddelde verschil aan dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast.
Je moet tussen 1 maart en vóór 1 mei belastingaangifte doen als je een eigen woning hebt. Verwacht je de deadline van 1 mei niet te halen? Vraag dan op tijd uitstel aan. Je kunt online aangifte doen via Mijn Belastingdienst of via de aangifte-app.
Je hoeft niet alles zelf in te vullen. De gegevens die al bij de Belastingdienst bekend zijn, zijn al voor je ingevuld. Dit geldt bijvoorbeeld voor je persoons- en adresgegevens, de gegevens van je werkgever, de WOZ-waarde en informatie over de hypotheekrente die je in 2023 betaalde. Controleer die gegevens wel goed, zeker als je het afgelopen jaar bent verhuisd. Je blijft er zelf voor verantwoordelijk dat je gegevens kloppen.
Mede dankzij de vooraf ingevulde gegevens wordt belastingaangifte doen steeds makkelijker. Zorg dat je de juiste documenten bij de hand hebt, bijvoorbeeld:
In dit artikel behandelen we een aantal onderwerpen rondom de eigen woning in de belastingaangifte.
Hierna behandelen we de belangrijkste aftrek- en bijtelposten rond de eigen woning. Dat zijn de rente, financieringskosten en het eigenwoningforfait.
Rente die je betaalt voor de aanschaf of het onderhoud van een eigen woning is in principe aftrekbaar. We onderscheiden verschillende rentes:
Geldverstrekkers moeten jouw betaalde hypotheekrente doorgeven aan de Belastingdienst. Als het goed is, staat dit dan ook al in je aangifte ingevuld. Controleer dit wel goed. Je moet bijvoorbeeld zelf aangeven of er sprake is van een eigenwoningschuld. Alleen dan is de hypotheekrente aftrekbaar.
De hypotheekrente die je invult in je belastingaangifte wordt afgetrokken van je belastbaar inkomen. Dankzij de aftrek betaal je minder inkomstenbelasting. Hoeveel je terugkrijgt van de hypotheekrente wordt achter de schermen voor je berekend.
In 2023 krijg je 36,93% terug van de betaalde hypotheekrente als je niet ouder bent dan de AOW-gerechtigde leeftijd. AOW-gerechtigden met lagere en middeninkomens tot ongeveer € 37.000,- betalen minder belasting, maar krijgen ook minder hypotheekrenteaftrek krijgen, namelijk 19,03%. Voor AOW-gerechtigden met hogere inkomens geldt een aftrek van 36,93%.
Als de hypotheek geen eigenwoningschuld is, is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Je mag de hypotheek dan wel opgeven als schuld in box 3, zodat je minder vermogensbelasting hoeft te betalen.
Dit zijn voorbeelden van situaties waarin je hypotheek geen eigenwoningschuld is:
Ook de rente die je betaalt voor een persoonlijke lening, waaronder ook een duurzaamheidslening valt, bijvoorbeeld voor het Nationaal Warmtefonds, is aftrekbaar. Belangrijk is wel dat je de lening annuïtair of lineair aflost in maximaal 30 jaar. Bovendien moet je de lening gebruiken voor onderhoud of verduurzaming van de woning en dus niet voor een consumptief doel.
Heb je een hypotheek afgesloten voor een vakantiehuis of een tweede woning? Dan is die woning geen hoofdwoning en is de hypotheekrente daarom niet aftrekbaar. Het maakt daarbij niet uit of de hypotheek gevestigd is op het vakantiehuis of de tweede woning of op de woning die je wel als hoofdwoning gebruikt. Een tweede woning wordt regelmatig gefinancierd door een extra hypotheek te nemen op de hoofdwoning, gezien de overwaarde op dat huis. Maar het doel is dan niet om de aankoop of het onderhoud van deze hoofdwoning te financieren. Daarom is de rente niet aftrekbaar. Je mag de hypotheek wel als schuld meenemen in box 3.
Kosten die je eenmalig maakt voor de financiering van een eigen woning zijn eenmalig aftrekbaar. Denk aan de notariskosten voor de hypotheekakte, de kosten van NHG, taxatiekosten, de kosten voor de hypotheekadviseur en eventueel betaalde bereidstellingsprovisie of boeterente.
Bij een nieuwbouwwoning is ook de bouwrente aftrekbaar. De bouwrente is de rente die je betaalt over de periode nadat je de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst hebt ondertekend. Het gaat daarbij om de netto kosten van het nieuwbouwdepot of om het verbouwingsdepot bij een bestaande woning (onder bepaalde voorwaarden).
Sloot je in 2023 je hypotheek over? Dan is de eventuele boeterente aftrekbaar, net als de notariskosten voor de hypotheek en de taxatiekosten.
Heb je een extra hypotheek afgesloten voor een tweede woning of een consumptief doel, zoals de aankoop van een auto of een schenking aan je kind? Dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar en kun je ook de eenmalige financieringskosten niet aftrekken.
Het kan ook zijn dat je een hypotheek hebt afgesloten die deels in box 1 valt en deels in box 3. Dat betekent dat je de financieringskosten niet volledig mag aftrekken, maar slechts naar rato van het deel dat in box 1 valt.
Heb je in 2023 een taxatierapport laten maken om aan te tonen dat je hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning lager is geworden voor een lagere renteopslag? Dan zijn ook die taxatiekosten en eventuele administratiekosten van de geldverstrekker aftrekbaar.
De erfpacht die je betaalde in 2023 mag je aftrekken bij de belastingaangifte. Er is sprake van erfpacht als je woning niet op eigen grond staat en je voor de grond maandelijks of jaarlijks een bedrag betaalt aan de grondeigenaar. Vaak is dat de gemeente.
Bij de belastingaangifte heb je als koophuiseigenaar ook te maken met een bijtelpost: het eigenwoningforfait. De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van je WOZ-waarde. Let op: het gaat om de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2022. Dat is dus de WOZ-waarde die je vorig jaar van de gemeente hebt gekregen en niet de WOZ-waarde die je recent hebt ontvangen.
Voor een woning met een WOZ-waarde tussen de € 75.000,- en € 1.130.000,- is het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde. Voor een woning met een WOZ-waarde van € 500.000,- is de bijtelling dan € 1.750,-.
Het programma van de Belastingdienst berekent achter de schermen hoeveel belasting je hiervoor betaalt. Hoge inkomens betalen een hoger percentage dan lage inkomens. De hypotheekrenteaftrek is maximaal 36,93% maar dat maximale percentage geldt niet voor de bijtelling van het eigenwoningforfait. Lage en middeninkomens betalen over de bijtelling van het eigenwoningforfait 36,93% belasting. Dat komt in het voorbeeld van een WOZ-waarde van € 500.000,- neer op ruim € 646,- per jaar. Hogere inkomens betalen 49,5% belasting, wat bijna € 866,- per jaar is.
Voor een woning met een WOZ-waarde onder de € 75.000,- geldt een lager eigenwoningforfaitpercentage; voor een woning vanaf € 1.200.000,- geldt juist een hoger percentage. Wie bijvoorbeeld in een huis woont met een WOZ-waarde van € 1.500.000,- heeft een eigenwoningforfait van 0,35% over de eerste € 1.200.000,- plus 2,35% over € 300.000,- (het deel boven de € 1.200.000,-). De bijtelpost van het eigenwoningforfait komt dan uit op € 11.250,-. Uitgaande van een belastingtarief van 49,5% betaalt deze bewoner dan ruim € 5.569,- belasting op basis van de bijtelpost.
Als je een fiscaal partner hebt, dan mag je bepaalde inkomsten en aftrekbare kosten - waaronder de kosten voor de eigen woning - onderling verdelen. Dat kun je op zo’n manier doen dat het voor jou en je partner het meest gunstig uitpakt.
Heb je in 2022 of 2023 een woning gekocht en had je daardoor tijdelijk twee woningen in 2023? Als je aan een aantal voorwaarden voldoet, mag je voor beide woningen de hypotheekrente aftrekken. Bovendien hoef je in principe maar voor één woning de WOZ-waarde op te geven. Op de site van de Belastingdienst kun je meer lezen over de voorwaarden.
Een andere bijzondere situatie is als jij en je partner uit elkaar zijn gegaan. Hoe de belastingaangifte dan werkt, hangt af van jullie situatie. Ook hierover kun je meer lezen op de website van de Belastingdienst of je kunt je financieel adviseur om uitleg vragen.
Heb je geen of slechts een kleine hypotheek? De kans is dan groot dat de bijtelling van het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrek van de hypotheekrente. Om te voorkomen dat je een hogere bijtelling hebt dan wat je aan hypotheekrente mag aftrekken, is de Wet Hillen ingevoerd. Volgens die wet heb je recht op een extra aftrekbedrag aan belasting, waardoor je per saldo geen belasting hoeft te betalen over het saldo van het eigenwoningforfait min de betaalde hypotheekrente.
Inmiddels is besloten dat de Wet Hillen fasegewijs afgeschaft wordt in kleine stapjes. Deze extra aftrekpost bedraagt in 2023 maximaal 83,33% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning.
Voorbeeld:
Stel: je hebt een woning van € 500.000,- en je hebt nog een aflossingsvrije hypotheek van € 40.000,- waar je een rente van 2% voor betaalt. Je moet dan als eigenwoningforfait € 1.750,- (namelijk 0,35% * € 500.000,-) bijtellen. Je mag de rente van € 800,- op jaarbasis als aftrekpost opvoeren. Daarnaast heb je als extra aftrekpost 83,33% van € 1.750,- min € 800,-, oftewel € 792,-.
Beëindigde je in 2023 je (bank-)spaar-, leven- of beleggingshypotheek? Dan kreeg je een uitkering van de levensverzekering of een uitkering uit de spaar- en beleggingsrekening. Die uitkering moet je opgeven bij de belastingaangifte. In de meeste gevallen kun je een vrijstelling gebruiken als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Daardoor hoef je geen belasting te betalen over je uitkering.
Inmiddels hebben alle huiseigenaren hun WOZ-beschikking van de gemeente ontvangen. Heb je een hypotheek zonder NHG? Dan is er een redelijk grote kans dat je rente met één of een paar tienden omlaag kan. Via een paar stappen kun je zien of jij mogelijk een lagere rente kunt krijgen.
Heb je een hypotheek mét NHG, dan betaal je geen extra rente-opslag en kun je die dus ook niet verlagen. Hier houdt de check op.
Heb je een hypotheek zonder NHG? Ga dan door naar check 2.
Heb je een annuïteiten- of lineaire hypotheek en los je dus automatisch af, of heb je vrijwillig extra afgelost sinds je de rente hebt vastgezet? Dan is je hypotheek op dit moment lager dan toen je de rente vastzette.
De huizenprijzen zijn vanaf de zomer in 2022 tot en met het voorjaar van 2023 licht gedaald. Toch ligt bij de meeste mensen de waarde van hun woning hoger dan op het moment dat zij de rente vastzetten. Zeker als het alweer een tijd geleden is dat je de rente hebt vastgezet, kan het om een forse stijging van de woningwaarde gaan.
Geldt voor jou dat je hypotheek gedaald is en/of de waarde van je woning is gestegen? Ga dan door naar check 3.
Tot nu toe waren de vragen redelijk simpel. Check 3 vraagt iets meer werk, omdat je twee berekeningen moet maken. Daar heb je ook gegevens bij nodig.
Berekening 1:
Hypotheekschuld op het moment van vastzetten rente / taxatiewaarde woning
Berekening 2:
Huidige hypotheekschuld / huidige waarde van de woning
Voorbeeld:
Met een voorbeeld laten we zien hoe je de berekening maakt en wat dan de uitkomst is. Stel: je hebt in 2019 een woning gekocht van € 400.000,-. Het huis is ook op die waarde getaxeerd. Daarvoor heb je een annuïteitenhypotheek afgesloten van € 400.000,-. Daarbij heb je de rente 20 jaar vastgezet op 2,8%.
Berekening 1: € 400.000,- / € 400.000,- * 100% = 100%
Dankzij de gebruikelijke aflossingen is de hypotheek ondertussen gedaald naar € 355.000,-. We gaan ervan uit dat de waarde van je woning, gezien de landelijke gemiddeldes, is gestegen naar € 565.000,-.
Berekening 2: € 355.000,- / € 565.000,- * 100% = 62,8%
Nu komt er een lastiger gedeelte. Je moet controleren of je in aanmerking komt voor een lagere rente-opslag. Daarvoor moet je het renteoverzicht opzoeken van je geldverstrekker op het moment dat je de rente vastzette. Bij sommige geldverstrekkers kun je dit terugvinden in de online omgeving.
Stel: het renteoverzicht van de geldverstrekker ziet er als volgt uit (MW staat voor marktwaarde):
| NHG | t/m 65% MW | t/m 85% MW | boven 85% MW | |
| 20 jaar | 2,45% | 2,55% | 2,65% | 2,8% |
In dit voorbeeld zou je rente met 0,35% naar beneden kunnen, wat per saldo bruto ongeveer € 100,- per maand scheelt.
Zoek wel goed uit of je tussentijds een aanpassing van de rente-opslag mag aanvragen en wat je daarvoor moet aanleveren. Mag je een WOZ-beschikking van de gemeente gebruiken of stelt de geldverstrekker een desktoptaxatie (een vereenvoudigde taxatie) of een volledig taxatierapport verplicht? Met de besparing in dit voorbeeld verdien je zelfs een duur taxatierapport snel terug, dus dan hoeft het niet zo’n probleem te zijn. Let op: sommige geldverstrekkers bieden alleen de mogelijkheid om de rente-opslag aan te passen op het moment dat een nieuwe rentevaste periode ingaat.
Verder geldt over het algemeen: hoe langer geleden je de rente hebt vastgezet, hoe meer de rente-opslag omlaag kan.
APELDOORN, 6 maart 2024 - Studenten die vanaf 2024 afstuderen worden benadeeld ten opzichte van eerder afgestudeerden, doordat de verhoogde rente op studieschulden leidt tot een hogere maandlast en zij hierdoor minder kunnen lenen. Het zorgt ervoor dat deze pechgeneratie in sommige gevallen duizenden euro’s minder aan hypotheek kunnen krijgen en dus nu dubbel pech hebben, zo blijkt uit een analyse van Van Bruggen Adviesgroep.
Bij de oude regels werd bij de berekening van de maximale hypotheek gekeken naar de oorspronkelijke hoogte van de studieschuld. Inmiddels wordt gekeken naar de maandlast van de studielening. Dit omdat voorheen geen rekening werd gehouden met studenten die extra afgelost hadden op hun studielening. “Op zich een goede wijziging, maar die pakt uiteindelijk wel negatief uit voor studenten die te maken krijgen met een hogere rente”, stelt Jan Thale Haandrikman, directeur bij Van Bruggen Adviesgroep.
Voor studenten die in 2024 afstuderen of van wie de 5-jarige rentevaste periode afloopt, gaat een hogere rente van 2,56 procent gelden op studieschulden. Haandrikman: “De studenten die de afgelopen jaren geen basisbeurs kregen, worden nu ook nog eens geconfronteerd met minder leencapaciteit. Dit terwijl de omstandigheden op de woningmarkt voor deze generatie al ongelukkig zijn, vanwege het zeer beperkte aanbod en hoge prijzen.”
Voorbeeld
Een stel heeft elk een studieschuld €20.000,- en heeft een gezamenlijk inkomen van €75.000,-. Zij willen samen een woning kopen (met energielabel A of B). De hypotheekrente staat op 3,8%. Afhankelijk van het moment van afstuderen, kunnen zij het volgende lenen:
Afgestudeerd in 2024: € 313.124,-
Afgestudeerd in 2023: € 325.239,-
Omdat de rente van ex-studenten, die in 2023 of eerder zijn afgestudeerd, op 0,46% staat, vallen hun maandlasten op dit vlak dusdanig lager uit, dat zij maar liefst twaalfduizend euro meer kunnen lenen.
Hebben ze geen studieschuld? Dan kunnen ze, ongeacht het moment van afstuderen, € 352.038,- lenen.
Haandrikman pleit voor een vast rentepercentage op studieleningen en dus een gelijke behandeling van studenten. “Ik zou de politiek adviseren om de hoogte van de rente op studieleningen onafhankelijk te maken van de grillen van de financiële markten. Neem als uitgangspunt de gemiddelde vijfjarige rente voor staatsleningen over de afgelopen 10 jaar. Dan leg je als overheid soms even iets toe op de studieleningen, terwijl je op een ander moment er iets aan verdient. Maar dan voorkom je dat dit over de rug gaat van een student die net op het verkeerde moment afstudeert.”
Uit cijfers van DUO blijkt dat vorig jaar fors meer mensen een extra aflossing hebben gedaan op hun studieschuld, namelijk 22 procent meer dan in 2022. Haandrikman waarschuwt echter dat extra aflossen op de studielening niet altijd een verstandige optie is voor een potentiële huizenzoeker. “Het is erg afhankelijk van je individuele situatie. In sommige gevallen is de hoogte van de extra aflossing op de studielening lager dan wat je meer kunt lenen als gevolg van de lagere maandlast voor je studielening. Starters doen er echt goed aan om zich goed te laten adviseren als ze iets willen op de woningmarkt.”
Voorbeeld 1
We nemen dezelfde casus als hierboven. Een gezamenlijke schuld van €40.000,- en een gezamenlijk inkomen van €75.000,- .
In het geval ze afstuderen in 2024 dan scheelt het niet zo veel of ze de studielening wel of niet extra aflossen. Lossen ze de studieschuld in één keer af, dan hebben ze maximaal te besteden € 352.038,-. Lossen ze niet af, dan hebben ze € 313.124,- + € 40.000,- te besteden, wat ook neerkomt op € 353.124,-.
Studeerden ze in 2023 af, dan is het advies makkelijker. Wacht maar even met aflossen op de studieschuld. Met studieschuld heb je € 365.239,- (namelijk € 325.239,- + € 40.000,-) te besteden, terwijl dit maar € 352.038,- is als je versneld in één keer de beide studieleningen aflost.
Voorbeeld 2
Twee ex-studenten die een studieschuld hebben onder de oude regels (binnen 15 jaar aflossen) hebben gezamenlijk een studieschuld van € 40.000,-, waar ze maandelijks € 166,- per maand voor betalen. Lossen ze de studieschuld in één keer af, dan hebben ze maximaal te besteden € 352.038,- (net als in de voorgaande voorbeelden). Lossen ze niet af, dan hebben ze € 309.287,- + € 40.000,- te besteden, wat neerkomt op € 349.287,-. Door in één keer af te lossen, kunnen ze dus bijna € 3.000,- meer lenen.
Als landelijke organisatie met onafhankelijke, financieel adviseurs heeft Van Bruggen Adviesgroep een duidelijk hoofddoel: dé meest klantvriendelijke dienstverlener van Nederland worden én bij alle life-events altijd het verschil kunnen maken voor de klant. Naast financieel advies biedt zij ook makelaarsdiensten, zodat de klant op één adres terecht kan voor alle zaken rond de koop of verkoop van een huis.
De voorlopig vastgesteld inflatie over februari in de eurozone daalde naar 2,6% (ten opzichte van 2,8% in januari). Ook de kerninflatie viel met 3,1% in februari iets lager uit dan in januari, toen deze nog 3,3% was. De daling van de inflatie was minder hard dan verwacht. De inflatie ligt in de eurozone inmiddels al wel geruime tijd een tijdje onder de 3%. Dat is een stuk lager dan de 8,7% en 8,5% inflatie die we vorig jaar nog hadden in januari en februari.
Toch is er een probleem: de daling van de inflatie gaat niet hard genoeg meer en het duurt waarschijnlijk nog een tijdje voordat de inflatie rond de 2% ligt. Beleggers hoopten eerder dat de centrale banken al vroeg in 2024 hun rentes zouden verlagen. Maar het wordt steeds duidelijker dat de centrale banken willen voorkomen dat ze de dalende trend van de inflatie doorbreken door te vroeg de rente te verlagen. De verwachting is inmiddels dat zowel de Europese Centrale Bank als de Federal Reserve (VS) de rente in maart ongewijzigd laten. Het overoptimisme van beleggers, met name in december 2023, maakt steeds meer plaats voor realisme. Het gevolg is dat de rentes op de financiële markten in 2024 licht oplopen.
De hypotheekrentes volgden heel lang niet de stijgende trend bij de rentes. De oorzaak daarvan is de sterke concurrentie op de hypotheekmarkt. Maar nu de licht stijgende trend van de rentes op de financiële markten aanhoudt, zien we de laatste twee weken dat ook hypotheekverstrekkers de hypotheekrentes verhogen. Wel gaat het in het algemeen nog steeds om beperkte verhogingen. De hypotheekrenteverhogingen zijn dus een logisch gevolg van de stijgende marktrentes. De hypotheekrente volgt namelijk meestal met enige vertraging en iets minder grillig de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente.
De waarden op de rechter-as geven de kapitaalmarktrente aan voor 10 jaar vast in Nederland (oranje lijn).
De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn).
Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as geeft het gemiddelde verschil aan dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast.
Het nummer ‘Should I stay or should I go’ van de Britse popgroep The Clash gaat over een stormachtige relatie. Maar de titeltekst is net zo relevant voor een grote groep huizenbezitters die zich afvragen of ze beter een andere woning kunnen kopen op de stormachtige woningmarkt, of toch kiezen voor een verbouwing van hun huidige woning. Laten we iets dieper in dat dilemma duiken.
In de eerste twee maanden van 2024 zien we dat het aantal hypotheekaanvragen voor een extra hypotheek (24.596 aanvragen in totaal) 8% hoger ligt dan het aantal aanvragen voor de aankoop van een andere koopwoning (22.742 aanvragen). Een belangrijke oorzaak is de krapper wordende huizenmarkt. Het aantal woningen dat beschikbaar staat op Funda daalt al een paar maanden op rij. In oktober 2023 waren dat nog ongeveer 45.000 huizen; nu is dat gedaald naar 35.000 woningen. Overigens is dat ook deels een seizoenspatroon: aan het begin van het jaar zetten standaard minder mensen hun huis te koop.
Het goede nieuws is dat afgelopen januari 10% meer woningen passeerden bij de notaris dan in januari 2023. Bovendien stijgt het koopwoning-sentiment. Dat zien we ook terug in stijgende huizenprijzen. Dat betekent dat je bij de aankoop van een andere woning meer voor je huidige koopwoning krijgt, maar ook meer moet betalen voor je volgende woning. Als het lastig is om een betaalbare andere koopwoning te vinden, dan is je huidige woning verbouwen in sommige gevallen een goede alternatieve optie.
Er kunnen verschillende redenen zijn dat je huidige koopwoning niet je ideale woning is. Een aantal mogelijke redenen zijn:
Wil je hier wat aan doen? Dan heb je in feite maar één optie: verhuizen.
Maar er zijn ook veel redenen waarbij je een afweging kunt maken tussen verhuizen of verbouwen:
De afweging tussen verhuizen en verbouwen is afhankelijk van diverse factoren die per persoon kunnen verschillen. We zetten de belangrijkste voor- en nadelen van verhuizen en verbouwen tegenover elkaar.
| Verhuizen | Verbouwen |
Buren en buurt | Je kiest zelf je nieuwe buurt. Deels weet je natuurlijk pas echt hoe de buurt is, als je er woont. | Je kent je buren en de buurt al goed. Maar je kunt je buren en buurt niet veranderen. |
Aantal kamers en woonruimte | Dat kun je zelf bepalen bij je selectiecriteria. | Zijn er mogelijkheden om kamers uit te breiden of juist samen te voegen? Kun je met een dakkapel meer woonruimte creëren? Kun je uitbouwen of ombouwen? |
Andere badkamer of keuken | Dit kun je meenemen bij je selectie-criteria, maar ook een andere badkamer of keuken is misschien niet geheel jouw stijl, tenzij je een nieuwbouwwoning koopt. Wel heb je de mogelijkheid om te verbouwen voordat je er gaat wonen. | Je kunt zelf een nieuwe badkamer of keuken kiezen. Wel moet je verbouwen terwijl je er woont (of tijdelijk elders gaan wonen).
|
Verduurzamen | Je kunt een energiezuinig huis kopen met een goed energielabel of zelfs een heel energiezuinige nieuwbouwwoning. Maar hoe energiezuiniger een woning is, hoe duurder de woning zal zijn. | Met o.a. isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen kun je een beter energielabel en meer wooncomfort creëren. Bij sommige woningen loop je wel tegen beperkte mogelijkheden aan. Er zijn subsidies beschikbaar, je energierekening gaat omlaag en de waarde van je woning stijgt. |
Rompslomp | Verhuizen betekent veel werk. Denk aan je huis verkopen en spullen inpakken en uitpakken. Mogelijk moet je ook een nieuwe school voor de kinderen zoeken. | Je zit enige tijd in de rommel als je verbouwt terwijl je in het huis woont. Een andere optie is om tijdelijk ergens anders te wonen. |
Woningmarkt | Het kan lastig en duur zijn om je ideale woning te vinden. Het is waarschijnlijk wel makkelijk om je huidige woning te verkopen. | Je woning neemt in waarde toe door een verbouwing, maar je investeringskosten zijn meestal hoger dan de waardestijging. |
Vanuit financieel oogpunt kunnen we niet zeggen dat het standaard interessanter is om te verhuizen of te verbouwen. Dat hangt onder andere af van je persoonlijke situatie en ook van de toekomstige huizenprijzenontwikkeling.
We kunnen wel enkele financiële aandachtspunten benoemen voor zowel verhuizen als verbouwen. Een deel daarvan hebben we ook al kort benoemd bij de voor- en nadelen van verhuizen en verbouwen.
Voordat je op huizenjacht gaat, is het heel belangrijk om te kijken welke verhuisregeling je hypotheek heeft. Bij bijna alle geldverstrekkers kun je een lage hypotheekrente meenemen naar een volgende woning, maar dan moet je wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Die voorwaarden verschillen enorm per geldverstrekker. Het zou jammer zijn als je er pas na de aankoop van een woning achter komt dat jij je lage hypotheekrente toch niet kunt meenemen.
Verhuizen betekent dat je extra kosten moet maken, zoals 2% overdrachtsbelasting over de koopsom van je nieuwe woning, notariskosten, verhuis- en inrichtingskosten en eventuele verbouwingskosten. Ook betaal je mogelijk dubbele hypotheekkosten en kosten voor de overbruggingshypotheek als je tijdelijk twee woningen hebt.
Als je naar een energiezuiniger woning verhuist, worden je energiekosten misschien wel lager, maar dat hoeft niet altijd het geval te zijn. Dat geldt bijvoorbeeld niet automatisch als je naar een veel grotere woning of een vrijstaande woning verhuist.
Als je gaat verbouwen, kijk dan ook altijd meteen naar de mogelijkheden om te verduurzamen. Een groot aantal energiebesparende maatregelen verdien je al na enkele jaren terug door de lagere energierekening die ze opleveren. Bovendien stijgt de waarde van je woning door de verduurzaming. Zoek ook uit of je in aanmerking komt voor subsidies. Dat scheelt je een bedrag. Ook goed om te weten: bij een klein aantal geldverstrekkers betaal je een lagere rente als je gaat verduurzamen of kun je zelfs over je gehele hypotheek een kleine rentekorting krijgen.
Maak een goede begroting en zorg dat je een ruime buffer aanhoudt voor tegenvallers. Als de uiteindelijke verbouwingskosten meevallen, kun je het restant extra aflossen. Als je kosten hoger blijken te zijn dan je begroting moet je veel extra kosten maken om extra te lenen. Dat wil je voorkomen.
Door een verbouwing stijgt de waarde van je woning. Maar de ene verbouwing leidt tot een hogere waardestijging dan de andere. Een andere badkamer of keuken levert als investering over het algemeen een kleinere waardestijging op dan bijvoorbeeld een uitbouw.
Als je met een aannemer gaat werken vraag dan offertes bij verschillende aannemers op, zodat je kunt vergelijken.
Meld bij je financieel adviseur dat je gaat verbouwen. Dan kan de adviseur meekijken of je opstalverzekering aangepast moet worden.
Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maakte bekend dat de huizenprijzen in januari gemiddeld 1,8% hoger lagen dan in januari 2023. De beperkte stijging komt doordat in de eerste helft van 2023 de huizenprijzen nog daalden en doordat de prijzen pas vanaf juni omhoog gingen. Sinds juni 2023 zijn de huizenprijzen alweer met 4,7% gestegen.
De huizenprijzen stijgen doordat de omstandigheden voor potentiële kopers, zowel starters als doorstromers, in 2023 en 2024 behoorlijk verbeterd zijn. De forse stijging van de hypotheekrentes in 2022 kwam in 2023 tot een eind. In de laatste maanden van 2023 daalden de hypotheekrentes zelfs, waardoor de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente nu 0,7% lager ligt dan op het hoogste punt in 2023. Dat betekent dat mensen meer kunnen lenen. Maar nog belangrijker voor de hogere leencapaciteit was dat veel mensen forse loonsverhogingen kregen.
Het koopwoning-sentiment is de laatste maanden dan ook flink verbeterd. De Eigen Huis Marktindicator steeg van 72 in juni 2023 naar 85 in januari 2024. Daarbij moet je wel bedenken dat een cijfer van 100 een neutrale stemming weergeeft.
De stemming wordt nog gedrukt door de relatief hoge huizenprijzen. Dat betekent dat een grote groep potentiële starters nog altijd niet de mogelijkheden heeft om een koopwoning te bemachtigen. Voor deze starters ziet ook de toekomst er niet heel positief uit.
Hoewel hun hypotheekmogelijkheden wellicht toenemen door stijgende inkomens en een mogelijk iets lagere hypotheekrente in de loop van 2024, is onze verwachting dat de stijging van de huizenprijzen in veel gevallen harder gaat.
De cijfers van het CBS geven overigens een vertekend beeld van de huizenprijsontwikkeling.
Het geeft namelijk de ontwikkeling weer van de prijzen voor woningen die gepasseerd zijn bij de notaris. Dat betekent dat die woningen al enkele weken, maar meestal zelfs enkele maanden, eerder verkocht zijn. Op het moment dat je een woning hebt gekocht, ga je vaak zo snel mogelijk de hypotheek regelen. Vervolgens zit er gemiddeld ruim 2 maanden tussen het moment van aanvragen van een hypotheek en het moment waarop de hypotheek passeert.
De ontwikkeling van het gemiddeld aangevraagde hypotheekbedrag geeft vaak een goede indicatie hoe de huizenprijzen zich verder ontwikkelen.
Het gemiddelde aangevraagde hypotheekbedrag is sinds tussen februari 2023 en februari 2024 gestegen met 7,6%. Onze verwachting is dat de stijging op jaarbasis gezien, van dus 1,8% over de maand januari, de komende maanden zal uitkomen op zo’n 7-8%.
Afgelopen week zagen we dat geldverstrekkers als gevolg van de gestegen rentes op de financiële markten heel voorzichtig enkele hypotheekrenteverhogingen doorvoerden. Het ging met name om verhogingen voor de rentevaste periodes 5 en 10 jaar. De gemiddelde 5 jaar vaste hypotheekrente met NHG ging met 4 honderdsten omhoog en die voor 10 jaar met 3 honderdsten.
Geldverstrekkers zijn heel voorzichtig met het doorvoeren van renteverhogingen omdat de concurrentie groot is. Bij de 5 jaar vaste rentes verhoogde dan ook slechts een minderheid van de geldverstrekkers de hypotheekrente, namelijk 2 op de 5 geldverstrekkers. Bij 10 jaar vast verhoogden 3 op de 5 geldverstrekkers de rente. Bijzonder was dat er voor de rentevaste periodes van 20 en 30 jaar zonder NHG juist vooral renteverlagingen waren.
De komende weken worden interessant voor de hypotheekrente. Aan de ene kant zien we dat de trend gedraaid is van heel licht dalend naar stabiel en nu naar heel licht stijgend. Geloven geldverstrekkers dat ze de hypotheekrentes verder kunnen verhogen om iets van de gedaalde marges in 2024 in te lopen? Afgelopen week en deze week zien we dat het vooral de banken zijn die een voorzichtige verhoging durven door te voeren.
Durven de andere geldverstrekkers te volgen of hopen die juist extra marktaandeel te pakken? Dat is nog de vraag. Zie later in dit artikel de ontwikkeling van de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente zien ten opzichte van de kapitaalmarktrente van 10 jaar.
Verder is het belangrijk wat de rentes op de financiële markten doen. Die rentes bewogen afgelopen week heel weinig. Daar kan de komende weken verandering in komen in aanloop naar de rentevergaderingen van de centrale banken van Europa en de Verenigde Staten begin maart. Ook de bekendmaking van de inflatiecijfers over februari kan daarbij invloed hebben.
In de grafiek hieronder zetten we de huidige hypotheekrentes af tegen die in de afgelopen jaren. Het goede nieuws? De gemiddelde hypotheekrentes liggen in 2024 lager dan in 2023. Het slechte nieuws? De gemiddelde hypotheekrentes liggen in 2024 hoger dan in 2014 tot en met 2021.
De waarden op de rechter-as geven de kapitaalmarktrente (oranje lijn) aan voor 10 jaar vast in Nederland. De waarden op de linker-as geven de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG aan (blauwe lijn). Het verschil tussen de waarden op de linker-as en de rechter-as geeft het gemiddelde verschil aan dat er vorig jaar was tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast.
De hypotheekrente volgt meestal met enige vertraging de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en heeft een iets minder grillig verloop.
Zit je bijna aan het einde van je rentevaste periode? Dan krijg je minimaal drie maanden van tevoren een rentevoorstel van je geldverstrekker om een nieuwe rentevaste periode te kiezen. Het is dan verleidelijk om maar gewoon een kruisje bij één van de aangeboden rentevaste periodes met bijbehorende rente te zetten. Wij geven 6 redenen om dat vooral niet te doen.
Bij het afsluiten van een hypotheek besteedt een financieel adviseur niet voor niets uitgebreid aandacht aan de keuze voor een rentevaste periode. Aan de ene kant speelt hierbij de hoogte van de rente mee; aan de andere kant de periode waarin je zekerheid hebt over de hypotheeklasten. Over het algemeen geldt: hoe langer je de rente vast wilt zetten, hoe hoger de rente. Tegenover die hogere rente staat dat je langer zekerheid hebt welke hypotheeklasten je gaat betalen. Verder is het belangrijk om te weten hoeveel je maandlasten dalen of stijgen als de rente aan het einde van de rentevaste periode lager of juist hoger staat dan nu. Je moet een eventuele stijging natuurlijk kunnen opvangen.
Verder kan het zijn dat je nu een heel andere keuze zou maken dan je toen deed. Ten opzichte van het afsluitmoment van je hypotheek is je persoonlijke situatie waarschijnlijk gewijzigd. Je inkomen is veranderd, je hebt afgelost op je hypotheek, je woning is waarschijnlijk in waarde gestegen, op persoonlijk vlak zijn er misschien zaken veranderd en ook je wensen zijn misschien anders. Allemaal zaken die tot een andere keuze voor een rentevaste periode kunnen leiden.
Kortom: bij het afsluiten van een hypotheek helpt een adviseur je niet zonder reden om een weloverwogen keuze te maken over een rentevaste periode die bij jou past. Bij het verlengen van de rentevaste periode moet je eigenlijk opnieuw zo’n goede afweging maken en dus niet zomaar iets aanvinken.
Heb je een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan kom je voor je nieuwe rentevaste periode waarschijnlijk in aanmerking voor een lagere rente-opslag. Bij een hypotheek zonder NHG betaal je namelijk een rente-opslag ten opzichte van hypotheken met NHG. De hoogte van die opslag is afhankelijk van hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van de woning. Die opslag kan in twee situaties mogelijk omlaag:
Een groot aantal geldverstrekkers verlaagt automatisch de rente-opslag als je door een lagere hypotheekschuld in een lagere risicoklasse valt, maar dat geldt niet voor alle geldverstrekkers. Bovendien verlaagt bijna geen enkele geldverstrekker automatisch de rente-opslag als de waarde van je woning is gestegen.
Het einde van de rentevaste periode is een prima moment om te kijken of je rente-opslag omlaag kan. Dat kan je zo een paar tienden aan rente schelen. Je moet de gestegen waarde van de woning waarschijnlijk wel aantonen. Soms kan dat op basis van de WOZ-beschikking van de gemeente, soms moet je een taxatierapport laten zien. Dat mag overigens vaak een desktoptaxatie zijn, wat een stuk goedkoper is dan een taxatie aan huis.
Overigens is er sowieso goed nieuws: de rente-opslagen voor hypotheken zonder NHG liggen tegenwoordig een stuk lager dan enkele jaren geleden.
De geldverstrekker die bij het afsluiten van de hypotheek een goede keuze was, hoeft dat op dit moment niet nog steeds te zijn. De kans is groot dat er andere geldverstrekkers zijn die op dit moment goedkoper zijn of betere voorwaarden hebben.
Maar een hypotheek is niet als een energiecontract of zorgverzekering die je zomaar even oversluit. Je moet wel kijken of de extra kosten die je kwijt bent aan hypotheekadvies, de notaris en de taxateur opwegen tegen de besparing die oversluiten je geeft. Hoe ongunstiger het renteaanbod van je huidige geldverstrekker en hoe hoger je resterende hypotheek, hoe eerder het interessant wordt om over te sluiten. Andere mogelijke redenen om over te sluiten, noemen we bij punt 5 en 6.
Aan het einde van de rentevaste periode kun je bij de meeste geldverstrekkers boetevrij aflossen. Dat kan interessant zijn als je graag een groot bedrag wilt aflossen, meer dan het jaarlijks boetevrije bedrag dat je mag aflossen. Dat scheelt je dan een fors boetebedrag.
Het einde van de rentevaste periode is een goed moment om te kijken of je iets wilt wijzigen aan de hypotheekvorm. Heb je (deels) een aflossingsvrije hypotheek en wil je daar periodiek op aflossen om niet uiteindelijk in één keer een flink bedrag te moeten afbetalen? Dan kun je de aflossingsvrije hypotheek deels of volledig omzetten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Maar het kan ook zijn dat je je maandlasten wilt verlagen door een annuïteiten- of lineaire hypotheek deels om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Dat is overigens niet altijd mogelijk; het hangt van je persoonlijke situatie en je geldverstrekker af of dit te realiseren is.
Ook als je plannen hebt om extra te lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing of verduurzaming is dit een goed moment om kritisch naar je huidige geldverstrekker te kijken. Omdat je boetevrij kunt overstappen op het renteverlengingsmoment, kan een hypotheekverhoging een extra reden zijn om juist nu van geldverstrekker te wisselen.
Als je aan het einde van je rentevaste periode zit, dan is één ding zeker: de resterende looptijd van je hypotheek is korter dan 30 jaar. Ben je eind veertig of ouder, dan is het goed om je te realiseren dat je bij het afsluiten van een (aflossingsvrije) hypotheek aan het einde van je volgende rentevaste periode misschien met bepaalde belemmeringen te maken krijgt. Vanaf tien jaar vóór de AOW-leeftijd wordt bij een volgende hypotheek rekening gehouden met je pensioeninkomen.
Heb je een groot deel aflossingsvrije hypotheek, dan is het ook maar de vraag hoe makkelijk je die hypotheek aan het einde van de looptijd geherfinancierd krijgt. Het kan daarom in sommige gevallen interessant zijn om je hypotheek geheel over te sluiten, waarbij je de aflossingsvrije hypotheek weer voor een 30-jarige looptijd kiest. Een financieel adviseur kan aangeven of dat raadzaam is in jouw situatie.
Bij de keuze voor een nieuwe rentevaste periode speelt vaak ook mee welk rentepercentage je op dit moment betaalt. De hoogte van je huidige rente wordt voor een belangrijk deel bepaald door het moment van afsluiten. Zette je bijvoorbeeld vijf jaar geleden de rente 5 jaar vast? Dan heb je waarschijnlijk een rente die rond de 1,5% ligt bij een hypotheek met NHG en rond de 2% bij een hypotheek zonder NHG. Ongeacht welke nieuwe rentevaste periode je nu kiest, de rente die voor jou geldt zal ruim het dubbele zijn van wat je nu aan rente hebt.
Heb je 10 jaar geleden de rente voor 10 jaar vastgezet? Dan zijn de verschillen met de huidige situatie een stuk kleiner. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente stond in 2014 op ongeveer 3,2%.
De huidige gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente staat rond de 3,8%. Het betekent nog wel dat je rente gemiddeld met 0,6% omhoog gaat en ook je hypotheeklasten zullen stijgen. Maar de stijging zal minder groot zijn dan voor mensen die 5 jaar geleden de rente hebben vastgezet. Voor wie een hypotheek zonder NHG heeft, zal de rentestijging gemiddeld lager uitpakken. Dat komt doordat de rente-opslagen in de loop van de tijd gedaald zijn.
De meeste mensen die aan het einde van hun rentevaste periode zitten, hebben een rentevaste periode van 10 jaar. Dat was in 2014 een heel populaire rentevaste periode. Door de dalende hypotheekrente tussen 2014 tot 2022 werd er weinig voor korte rentevaste periodes gekozen.
Doordat de 10 jaar vaste rente met NHG in 2014 daalde van 3,2% naar 2,55% zullen mensen die aan het einde van hun rentevaste periode zitten wel steeds vaker met een grotere rentestijging te maken krijgen bij hun keuze voor een nieuwe rentevaste periode. Dat geldt alleen niet als de huidige rentes fors gaan dalen.