Bij onze adviseurs schuiven vaak ook ouders aan van kinderen die een huis willen kopen. Ze willen weten hoe ze kunnen helpen, zodat hun kind een eerste stap op de woningmarkt kan zetten. Of net iets meer kan lenen dan het inkomen toelaat.

Er zijn twee manieren waarop jij je kind kunt helpen. We leggen ze hier kort uit:

• Door geld te schenken
• Door zelf een lening te geven: een familiehypotheek

Je mag nog steeds schenken, maar je kind betaalt sneller belasting

De media besteedden een paar jaar geleden veel aandacht aan de afschaffing van de jubelton. Voor 2023 kon je ruim € 100.000,- aan je kind schenken, zonder dat je kind daar schenkbelasting over betaalde. De jubelton bestaat niet meer, maar je mag nog steeds één keer € 32.195,- belastingvrij schenken aan je kind. Voorwaarde is wel dat je kind tussen de 18 en 40 jaar oud is. Alle voorwaarden lees je op de site van de Belastingdienst.

Je mag ook meer schenken. In de praktijk gebeurt dat regelmatig. Over het bedrag boven de € 32.195,- betaalt je kind dan wél belasting. Bijvoorbeeld: je schenkt € 120.000,-. Dan betaalt je kind 10% belasting over het extra bedrag. In dit voorbeeld is dat € 8.780,50. Er blijft dan € 111.219,50 over om een huis mee te kopen.

Schenk je aan je kleinkind? Dan is de belasting hoger: 18% over het extra bedrag. In datzelfde voorbeeld betaalt je kleinkind € 15.804,90 aan belasting. Er blijft dan € 104.195,10 over.

Niet iedereen heeft zomaar een groot bedrag op de spaarrekening staan. Maar wel veel ouders hebben een hele kleine of geen hypotheek. Door de lage hypotheek en de sterk gestegen huizenprijzen hebben ze een grote overwaarde in hun woning. Is je inkomen voldoende, nu én later? Dan kun je een extra hypotheek afsluiten op je eigen huis en dat geld schenken aan je kind. Let wel op: je krijgt dan zelf extra maandlasten. En de rente over dat deel is niet aftrekbaar.

De familiehypotheek: een slim alternatief

In plaats van in één keer geld te schenken, kun je ook een familiehypotheek afsluiten met je kind. Ook een opa, oma, tante of oom kan een familiehypotheek afsluiten. In theorie kan zelfs een buurman dit doen, al is dat officieel geen familiehypotheek. Zulke afspraken met een niet-familielid zien we in de praktijk bijna nooit. Meestal is er naast de familiehypotheek ook nog een hypotheek nodig van een geldverstrekker.

De familiehypotheek moet aan een aantal voorwaarden voldoen. De rente moet passen bij wat geldverstrekkers vragen. Anders ziet de Belastingdienst het als een schenking, en betaalt je kind alsnog belasting. De maximale looptijd van de familiehypotheek is 30 jaar en er moet maandelijks afgelost worden.

In de meeste gevallen kiezen ouders en kind voor een annuïteitenhypotheek, maar een lineaire hypotheek kan ook. Als de familiehypotheek aan bovenstaande voorwaarden voldoet, is de hypotheekrente aftrekbaar.

Het doel van een familiehypotheek is meestal dat het kind in totaal meer kan lenen. Een familiehypotheek helpt pas echt als je ook iets anders regelt. De geldverstrekker houdt rekening met de maandlasten van de familiehypotheek bij het bepalen van de maximale hypotheek. Wil je dat je kind toch méér kan lenen? Dan kun je elk jaar het bedrag schenken dat je kind aan jou betaalt (rente en aflossing). Dat noemen we een periodieke schenking. Leg je dit goed vast? Dan telt die lening niet mee bij het bepalen van de maximale hypotheek. Zo krijgt je kind extra leenruimte.

Heb je zelf niet genoeg spaargeld? Dan kun je – net als bij schenken – een extra hypotheek nemen op je eigen huis. Daarmee leen je geld, dat je vervolgens als familiehypotheek aan je kind geeft. Deze hypotheek valt in box 3. Veel ouders kiezen daarom voor een aflossingsvrije hypotheek, als de geldverstrekker dat toestaat.

Denk goed na voordat je hiermee begint. En leg alles schriftelijk vast. Een paar aandachtspunten:

• Je gaat een lange financiële verplichting aan. Je kunt niet zomaar stoppen.
• Kijk of je het geld later niet zelf nodig hebt, bijvoorbeeld na je pensioen.
• Heb je meer kinderen? Wees je bewust van mogelijke scheve verhoudingen.
• Houd rekening met belasting over je vermogen in box 3. De regels daarvoor kunnen in de toekomst veranderen.
• Zet alle afspraken met je kind duidelijk op papier.

Een voorbeeld uit de praktijk

Stel: je woning is € 650.000,- waard en je hebt nog een hypotheek van € 150.000,-. Je kind wil een huis kopen, maar kan maximaal € 300.000,- lenen. Daarmee lukt het niet om iets geschikts te vinden. Met een extra bedrag van € 120.000,- wordt een koopwoning wél haalbaar.

Je kunt dan zelf op je woning een extra aflossingsvrije hypotheek afsluiten van € 120.000,-. Je betaalt daar maandelijks rente over. Die rente is niet aftrekbaar. Stel dat de rente 4% is: dan betaal je elke maand € 400,-. Houd er ook rekening mee dat deze lening meetelt voor je vermogen in box 3.

Je kunt het bedrag van € 120.000,- in één keer schenken aan je kind. Je kind betaalt dan schenkbelasting over het deel boven de vrijstelling.

Een andere optie is een familiehypotheek. Stel je kiest voor een annuïteitenhypotheek met een rente van 3,7% (vast voor 10 jaar). Dan betaalt je kind jou maandelijks ruim € 552,- aan rente en aflossing. Je kunt afspreken dat je dit bedrag elk jaar aan je kind terug schenkt. Dit leg je vast in een schenkingsovereenkomst. Zo betaalt je kind feitelijk niets zelf. En: omdat de rente aftrekbaar is, is je kind netto zelfs voordeliger uit. Het bedrag van € 6.624,- dat je jaarlijks schenkt, blijft binnen de vrijstelling van € 6.713,- (in 2025).

Houd er rekening mee dat je eigen hypotheek en de familiehypotheek meetellen voor je vermogen in box 3.